Thuyết minh tổng hợp đồ án quy hoạch chi tiết

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập-Tự do-Hạnh phúc

THUYẾT MINH TỔNG HỢP
ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/500

KHU DÂN CƢ LAI HƢNG
Địa điểm: xã Lai Hƣng, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dƣơng
(Phê duyệt tại Quyết định số ………………/QĐ-UBND
ngày…..tháng…..năm 2019 của Ủy ban nhân dân huyện Bàu Bàng)
________________________

Bàu Bàng, tháng 11/2019


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập-Tự do-Hạnh phúc
___________________________

THUYẾT MINH TỔNG HỢP
ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/500

KHU DÂN CƢ LAI HƢNG
Địa điểm: xã Lai Hƣng, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dƣơng
___________________________

CƠ QUAN PHÊ DUYỆT

ỦY BAN NHÂN DÂN HUYỆN BÀU BÀNG

CƠ QUAN THẨM ĐỊNH

PHÒNG QUẢN LÝ ĐÔ THỊ HUYỆN BÀU BÀNG

ĐƠN VỊ CHỦ ĐẦU TƢ

CÔNG TY CỔ PHẦN VĨNH QUANG

ĐƠN VỊ LẬP QUY HOẠCH

CÔNG TY TNHH MTV TVQHKTĐTXD NGỌC


MỤC LỤC

THUYẾT MINH TỔNG HỢP
ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/500

KHU DÂN CƢ LAI HƢNG
Địa điểm: xã Lai Hƣng, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dƣơng
___________________________

PHẦN I. PHẦN MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
I.
LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH ..................................... 1
II. CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH .................................................................................... 1
III. MỤC TIÊU VÀ TÍNH CHẤT CỦA DỰ ÁN ...................................................................... 4
PHẦN II. ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG ...................................................................................... 5
KHU ĐẤT LẬP ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH ........................................................................ 5
I.
VỊ TRÍ RANH GIỚI VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .......................................................... 5

1. Vị trí ranh giới khu đất: ........................................................................................................ 5
2. Quy mơ diện tích: ................................................................................................................. 6
3. Phạm vi nghiên cứu: ............................................................................................................. 6
II. ĐẶC ĐIỂM VÀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN........................................................................... 6
III. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT .................................. 8
1. Hiện trạng dân cƣ ................................................................................................................. 8
2. Hiện trạng sử dụng đất.......................................................................................................... 8
3. Hiện trạng các cơng trình trong khu vực quy hoạch ............................................................ 9
4. Hiện trạng các cơng trình hạ tầng xã hội quanh khu quy hoạch ........................................ 10
5. Hiện trạng cơng trình hạ tầng kỹ thuật ............................................................................... 11
a. Hiện trạng giao thông ......................................................................................................... 11
b. Hiện trạng chuẩn bị kỹ thuật .............................................................................................. 11
c. Hiện trạng hệ thống cấp nƣớc ............................................................................................. 12
d. Hiện trạng hệ thống cấp điện .............................................................................................. 12
e. Hiện trạng hệ thống thông tin liên lạc ................................................................................ 12
f. Hiện trạng thốt nƣớc thải và vệ sinh mơi trƣờng .............................................................. 12
g. Hiện trạng hệ thống cây xanh cảnh quan và cây xanh môi trƣờng .................................... 12
6. Các dự án chuẩn bị đầu tƣ có liên quan .............................................................................. 12
IV. ĐÁNH GIÁ CHUNG ......................................................................................................... 12
1. Thuận lợi............................................................................................................................. 12
2. Khó khăn ............................................................................................................................ 13
3. Kết luận .............................................................................................................................. 13
V. ĐÁNH GIÁ QUY HOẠCH CHI TIẾT ĐƢỢC DUYỆT NĂM 2008 ............................... 13
1. Phạm vi, quy mô quy hoạch ............................................................................................... 14
2. Tính chất khu quy hoạch .................................................................................................... 14
3. Định hƣớng quy hoạch ....................................................................................................... 14
4. Đánh giá mặt tích cực trong cơng tác quy hoạch đƣợc phê duyệt năm 2008 ..................... 15
5. Đánh giá mặt hạn chế trong công tác quy hoạch đƣợc phê duyệt năm 2008 ..................... 16
PHẦN III. ĐỊNH HƢỚNG QUY HOẠCH ............................................................................. 17
I.

TÍNH CHẤT CỦA KHU QUY HOẠCH: ..................................................................... 17
II.
ĐỀ XUẤT CƠ CẤU QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT – TỔ CHỨC KHƠNG GIAN
KIẾN TRƯC CẢNH QUAN: ...................................................................................................... 17
1. Cơ cấu quy hoạch ............................................................................................................... 17
2. Định hƣớng quy hoạch tổng thể sử dụng đất khu quy hoạch ............................................. 17
a. Hệ thống khung cứng khu quy hoạch ................................................................................. 17
b. Quan hệ của dự án và khu vực xung quanh ........................................................................ 17
3. Định hƣớng quy hoạch giao thông ..................................................................................... 17


Định hƣớng chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng khu quy hoạch .............................................. 18
Định hƣớng quy hoạch san nền .......................................................................................... 18
Định hƣớng quy hoạch thoát nƣớc mƣa ............................................................................. 18
Định hƣớng hệ thống cấp điện............................................................................................ 18
Nguồn và lƣới điện: ............................................................................................................ 18
Chỉ tiêu cấp điện: ............................................................................................................... 19
Định hƣớng hệ thống cấp nƣớc: ......................................................................................... 19
Nhu cầu dùng nƣớc............................................................................................................. 19
Nguồn nƣớc: Hệ thống cấp nƣớc của dự án đƣợc đấu nối từ đƣờng ống cấp nƣớc dự
kiến trên đƣờng huyện ĐH.620. ......................................................................................... 19
c. Mạng lƣới đƣờng ống ......................................................................................................... 19
7. Hệ thống thoát nƣớc thải và xử lý chất thải rắn ................................................................. 20
a. Thoát nƣớc thải ................................................................................................................... 20
b. Xử lý chất thải rắn .............................................................................................................. 20
8. Các yêu cầu về không gian kiến trúc .................................................................................. 20
9. Đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc: ........................................................................................ 20
PHẦN IV. NỘI DUNG ĐỒ ÁN ................................................................................................ 21
ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH CHI TIẾT ............................................................................... 21
I.

CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA ĐỒ ÁN .................................................... 21
1. Quy mô dự án: .................................................................................................................... 21
2. Các chỉ tiêu KTKT chung của đồ án: ................................................................................. 21
3. Chỉ tiêu sử dụng đất dân dụng: ........................................................................................... 21
4. Chỉ tiêu cơng trình cơng cộng khu nhà ở: .......................................................................... 21
II. QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG SỬ DỤNG ĐẤT ...................................................... 21
1. Điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: ............................................................ 21
2. Quy hoạch đƣợc duyệt năm 2008 và điều chỉnh quy hoạch:.............................................. 25
3. Các điểm điều chỉnh cụ thể: ............................................................................................... 27
III. TỔ CHỨC KHƠNG GIAN KIẾN TRƯC, CẢNH QUAN ................................................ 33
1. Bố cục khơng gian kiến trúc tồn khu ................................................................................ 33
2. Các yêu cầu về tổ chức và bảo vệ cảnh quan ..................................................................... 34
IV. THIẾT KẾ ĐÔ THỊ ............................................................................................................ 35
1. Bố cục toàn khu: ................................................................................................................. 35
2. Giải pháp kiến trúc cơng trình xây dựng: ........................................................................... 36
3. Quy định về hình thức kiến trúc nhà ở: .............................................................................. 36
4. Giải pháp đề xuất sử dụng vật liệu, màu sắc: ..................................................................... 37
5. Xác định các vùng, khu vực đặc trƣng cần kiểm soát: ....................................................... 37
V. PHÂN KHU CHỨC NĂNG ............................................................................................... 37
1. Đất xây dựng nhà ở: ........................................................................................................... 37
2. Đất cơng trình Thƣơng mại – Dịch vụ: .............................................................................. 38
3. Đất cơng trình trƣờng học (Trƣờng mẫu giáo): .................................................................. 39
4. Đất công viên – cây xanh: .................................................................................................. 39
5. Đất hạ tầng kỹ thuật:........................................................................................................... 40
6. Đất giao thơng: ................................................................................................................... 40
VI. QUY HOẠCH PHÂN LƠ ĐẤT XÂY DỰNG NHÀ Ở:.................................................... 40
PHẦN V. QUY HOẠCH HẠ TẦNG KỸ THUẬT ................................................................. 51
I.
QUY HOẠCH HỆ THỐNG GIAO THÔNG ..................................................................... 51
II. QUY HOẠCH CAO ĐỘ NỀN VÀ THOÁT NƢỚC MẶT ............................................... 55

1. Cơ sở thiết kế ...................................................................................................................... 55
2. Hiện trạng địa hình: ............................................................................................................ 55
3. Giải pháp san nền ............................................................................................................... 56
4.
a.
b.
5.
a.
b.
6.
a.
b.


4. Thoát nƣớc mƣa .................................................................................................................. 56
III. QUY HOẠCH HỆ THỐNG CẤP NƢỚC.......................................................................... 58
1. Cơ sở thiết kế ...................................................................................................................... 58
2. Mục tiêu cấp nƣớc .............................................................................................................. 59
3. Đối tƣợng và phạm vi cấp nƣớc ......................................................................................... 59
4. Tiêu chuẩn cấp nƣớc và nhu cầu dùng nƣớc tính tốn ....................................................... 59
5. Mạng lƣới cấp nƣớc ............................................................................................................ 60
IV. QUY HOẠCH HỆ THỐNG ĐIỆN VÀ CHIẾU SÁNG CÔNG CỘNG ............................ 61
1. Cơ sở thiết kế ...................................................................................................................... 61
2. Mục tiêu và nguyên tắc quy hoạch ..................................................................................... 62
3. Hiện trạng cấp điện ............................................................................................................. 62
4. Giải pháp quy hoạch ........................................................................................................... 62
Phụ tải điện: ................................................................................................................................ 62
Nguồn điện: ................................................................................................................................. 62
Mạng điện: ................................................................................................................................... 62
V. QUY HOẠCH HỆ THỐNG THÔNG TIN LIÊN LẠC ..................................................... 64

1.
Cơ sở thiết kế: ..................................................................................................................... 64
2.
Mục tiêu và nguyên tắc thiết kế:......................................................................................... 65
3.
Hiện trạng: .......................................................................................................................... 65
4.
Mục tiêu và nguyên tắc thiết kế:......................................................................................... 65
5.
Phƣơng án quy hoạch: ........................................................................................................ 65
a.
Nguồn cung cấp:................................................................................................................. 65
b.
Xác định nhu cầu: ............................................................................................................... 65
c.
Bố trí đƣờng dây: ............................................................................................................... 65
VI. QUY HOẠCH HT THOÁT NƢỚC THẢI & XỬ LÝ CHẤT THẢI RẮN (CTR)
THOÁT NƢỚC THẢI................................................................................................................. 66
1. Cơ sở thiết kế ...................................................................................................................... 66
2. Nguồn tiếp nhận ................................................................................................................. 66
3. Giải pháp quy hoạch ........................................................................................................... 66
PHẦN VI. ĐÁNH GIÁ MÔI TRƢỜNG CHIẾN LƢỢC ....................................................... 71
I.
Căn cứ đánh giá .................................................................................................................. 71
II. Các nguồn gây ơ nhiễm ...................................................................................................... 71
1. Trong q trình đầu tƣ, xây dựng ....................................................................................... 71
2. Trong quá trình hoạt động .................................................................................................. 72
III. Biện pháp xử lý................................................................................................................... 72
1. Trong quá trình thi cơng ..................................................................................................... 72
2. Trong q trình hoạt động của khu vực .............................................................................. 73

PHẦN VII. KHÁI TOÁN TỔNG MỨC ĐẦU TƢ ................................................................. 74
1. Cơ sở tính tốn khái tốn kinh phí: .................................................................................... 74
2. Bảng khái tốn kinh phí xây dựng: ..................................................................................... 75
PHẦN VIII. THÀNH PHẦN HỒ SƠ VÀ TỔ CHỨC THỰC HIỆN .................................... 76
1.
THÀNH PHẦN HỒ SƠ ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT TỶ LỆ 1/500 ....................... 76
Phần thiết kế quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 ............................................................................ 76
2.
PHẦN THUYẾT MINH QUY HOẠCH CHI TIẾT TỶ LỆ 1/500:................................... 77
3.
TỔ CHỨC THỰC HIỆN: ................................................................................................... 77
PHẦN IX. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 78
Kết luận ................................................................................................................................... 78
Kiến nghị ................................................................................................................................. 78


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
___________________________

Bàu Bàng, ngày ..... tháng ..... năm 2019

THUYẾT MINH TỔNG HỢP
ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/500

KHU DÂN CƢ LAI HƢNG
Địa điểm: Xã Lai Hƣng, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dƣơng.
(Phê duyệt tại Quyết định số ………………/QĐ-UBND
ngày ……… tháng …… năm 2019 của Ủy ban nhân dân huyện Bàu Bàng)
___________________________

PHẦN I. PHẦN MỞ ĐẦU
I.

LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH

Những năm qua tỉnh Bình Dƣơng có tốc độ phát triển mạnh về kinh tế & xã hội,
đời sống nhân dân ngày càng đƣợc nâng cao. Thực hiện theo Quyết định số 879/QĐUBND ngày 4/4/2017 của UBND tỉnh Bình Dƣơng về việc Phê duyệt Quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế - xã hội huyện Bàu Bàng đến năm 2025, cơ cấu kinh tế của huyện
Bàu Bàng và các xã trực thuộc hành chính sẽ chuyển dịch theo hƣớng công nghiệp –
nông nghiệp – dịch vụ; đẩy mạnh phát triển công nghiệp – đô thị để Bàu Bàng trở thành
trung tâm cơng nghiệp đơ thị phía Bắc của tỉnh, phát triển công nghiệp hiện đại, thân
thiện với môi trƣờng.
Theo định hƣớng phát triển của vùng huyện Bàu Bàng nói chung và định hƣớng
của xã Lai Hƣng nói riêng Lai Hƣng là khu vực cửa ngõ phía nam huyện Bàu Bàng,
thuận lợi kết nối với các tuyến giao thông cấp quốc gia, cấp tỉnh, các đô thị và các khu
công nghiệp lớn; đƣợc đầu tƣ xây dựng đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.
Dự án Khu Dân cƣ Lai Hƣng ra đời nhằm phục vụ nhu cầu nhà ở của ngƣời dân và
đặc biệt là phục vụ cho ngƣời lao động ở các khu cơng nghiệp có mức thu nhập thấp và
trung bình gần khu vực quy hoạch. Sau khi có quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) Khu dân cƣ
Lai Hƣng tại xã Lai Hƣng, huyện Bến Cát đƣợc duyệt theo Quyết định số 2756/QĐUBND ngày 05/09/2008, Công ty Cổ phần Vĩnh Quang đã thực hiện cơng tác giải phóng
mặt bằng, thỏa thuận đền bù giải tỏa.
Tuy nhiên, trƣớc đây do tình hình bất động sản tại tỉnh Bình Dƣơng nói riêng và cả
nƣớc nói chung gặp nhiều khó khăn, do vƣớng công tác bồi thƣờng giải tỏa mặt bằng nên
dự án không triển khai xây dựng đƣợc.
Đồng thời, phƣơng án quy hoạch trƣớc đây đã hơn 10 năm khơng cịn phù hợp với
nhu cầu thị trƣờng hiện nay.
Vì vậy việc điều chỉnh Quy hoạch chi tiết Khu dân cƣ Lai Hƣng là cần thiết. Nhằm
sớm đƣa dự án vào khai thác sử dụng tránh gây hao phí xã hội, đáp ứng với định hƣớng

quy hoạch phát triển không gian đô thị của huyện Bàu Bàng hiện nay. Theo đó, cơng ty
Cổ phần Vĩnh Quang đã đề xuất chủ trƣơng xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết Khu dân cƣ
Lai Hƣng và đã đƣợc chấp thuận theo Công văn số 2681/UBND-KTN ngày 07/06/2019
của UBND tỉnh Bình Dƣơng về việc Chủ trƣơng Điều chỉnh QHCT tỷ lệ 1/500 Khu dân
cƣ Lai Hƣng và Khu Đô thị Thƣơng mại-dịch vụ Lai Hƣng.
II. CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH
1. Các cơ sở pháp lý
a. Các cơ sở pháp lý chung
Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày18/06/2014 và Luật số
35/2018/QH14 ngày 20/11/2018 về sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan
đến quy hoạch;
Công ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

1


THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH QHCTXD TL 1/500 KHU

DÂN CƢ LAI HƢNG

Căn cứ Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29/01/2013;
Căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009;
Căn cứ Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm
định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;
Căn cứ Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về quản lý
khơng gian, kiến trúc, cảnh quan đơ thị;
Căn cứ Nghị định 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ Quy định chi
tiết một số nội dung về Quy hoạch xây dựng;
Căn cứ nghị định 72/2019/NĐ-CP ngày 30/08/2019 của Chính phủ về việc sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 về lập,
thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị và Nghị định 44/2015/NĐ-CP ngày 06
tháng 05 năm 2015 Quy định chi tiết một số nội dung về Quy hoạch xây dựng;
Căn cứ Thông tƣ số 12/2016/TT-BXD ngày 29/06/2016 của Bộ Xây dựng quy định
về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy
hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù;
Căn cứ Thông tƣ số 01/2011/TT-BXD ngày 27/01/2011 của Bộ Xây dựng v/v
Hƣớng dẫn đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc trong đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch
đô thị;
Căn cứ quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng về việc
ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng kèm theo QCXDVN
01:2008/BXD Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về quy hoạch xây dựng;
b. Các cơ sở pháp lý của đồ án
Căn cứ Nghị quyết số 78/NQ-CP ngày 19/06/2013 của Chính phủ về việc phê duyệt
quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2011-2015
tỉnh Bình Dƣơng;
Căn cứ Quyết định số 68/QĐ-UBND ngày 20/03/2006 của Uỷ ban nhân dân tỉnh
Bình Dƣơng về việc phê duyệt quy hoạch vùng tỉnh Bình Dƣơng đến năm 2020;
Căn cứ Quyết định số 950/QĐ-UBND ngày 04/08/2014 của UBND huyện Bàu
Bàng về việc phê duyệt Đồ án xây dựng nông thôn mới xã Lai Hƣng – huyện Bàu Bàng –
tỉnh Bình Dƣơng giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2020;
Căn cứ Quyết định số 879/QĐ-UBND ngày 04 tháng 4 năm 2017 của UBND tỉnh
Bình Dƣơng về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội huyện Bàu
Bàng đến năm 2025;
Căn cứ Quyết định số 3853/QĐ-UBND ngày 28/12/2018 của UBND tỉnh Bình
Dƣơng về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2019 huyện Bàu Bàng.
Căn cứ Quyết định số 2949/QĐ-UBND ngày 02/7/2007 của UBND tỉnh Bình
Dƣơng về việc giao đất cho Cơng ty Cổ phần Vĩnh Quang tại xã Lai Hƣng, huyện Bến
Cát, tỉnh Bình Dƣơng;

Công ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

2


THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH QHCTXD TL 1/500 KHU

DÂN CƢ LAI HƢNG

Căn cứ Quyết định số 4717/QĐ-UBND ngày 30/10/2007 của UBND tỉnh Bình
Dƣơng về việc Phê duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty Cổ phần
Vĩnh Quang (Khu dân cƣ Lai Hƣng);
Căn cứ Quyết định số 1484/QĐ-UBND ngày 20/4/2009 của UBND tỉnh Bình
Dƣơng về việc điều chỉnh Điều 2 của Quyết định số 2949/QĐ-UBND ngày 02/7/2007
của UBND tỉnh Bình Dƣơng đối với Cơng ty Cổ phần Vĩnh Quang;
Căn cứ Quyết định số 2756/QĐ-UBND ngày 05/9/2008 của UBND huyện Bến Cát
về việc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết TL 1/500 Khu dân cƣ Lai Hƣng tại xã Lai
Hƣng, huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dƣơng;
Căn cứ Công văn số 2681/UBND-KTN ngày 07/06/2019 của UBND tỉnh Bình
Dƣơng về việc Chủ trƣơng Điều chỉnh QHCT tỷ lệ 1/500 Khu dân cƣ Lai Hƣng và Khu
Đô thị Thƣơng mại-dịch vụ Lai Hƣng.
2. Các nguồn tài liệu, số liệu
Quy hoạch tổng thể giao thơng vận tải tỉnh Bình Dƣơng đến năm 2020 và định
hƣớng đến 2030;
Quy hoạch phát triển hệ thống giao thơng cơng cộng tỉnh Bình Dƣơng đến năm
2025 và tầm nhìn sau năm 2025;
Quy hoạch phát triển điện lực tỉnh Bình Dƣơng giai đoạn 2016-2025, có xét đến
năm 2035 – Quy hoạch phát triển hệ thống điện 110KV.
Quy hoạch phát triển điện lực tỉnh Bình Dƣơng giai đoạn 2016-2025, có xét đến
năm 2035 – Hợp phần Quy hoạch chi tiết phát triển lƣới điện sau các trạm 110KV.

Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động tỉnh Bình Dƣơng đến năm 2020 và
định hƣớng đến năm 2025.
Quy hoạch phát triển bƣu chính viễn thơng tỉnh Bình Dƣơng đến năm 2015 và định
hƣớng đến năm 2020;
Quy hoạch phát triển ngành giáo dục đào tạo tỉnh Bình Dƣơng đến năm 2020;
Quy hoạch phát triển mạng lƣới chợ, siêu thị, trung tâm thƣơng mại tỉnh Bình
Dƣơng đến năm 2020;
Quy hoạch định hƣớng phát triển không gian đến năm 2020 xây dựng nông thôn
mới xã Lai Hƣng.
3. Các cơ sở bản đồ
 Bản đồ hiện trạng địa hình, hiện trạng sử dụng đất của khu vực quy hoạch;
 Các bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của xã Đất Cuốc và các tài liệu, bản
đồ khác.
 Các dữ liệu, số liệu thống kê khác.

Công ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

3


THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH QHCTXD TL 1/500 KHU

DÂN CƢ LAI HƢNG

III. MỤC TIÊU VÀ TÍNH CHẤT CỦA DỰ ÁN
1. Mục tiêu
Đầu tƣ xây dựng Khu dân cƣ Lai Hƣng xã Lai Hƣng – huyện Bàu Bàng – tỉnh Bình
Dƣơng với hạ tầng xã hội & hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hoàn chỉnh nhằm:
 Hƣớng đến các đối tƣợng có thu nhập thấp và trung bình trong khu vực, công nhân
làm việc trong Khu công nghiệp lân cận có nhu cầu về nhà ở; đảm bảo cho ngƣời dân ổn

định cuộc sống, tạo môi trƣờng sống thuận lợi, tiện nghi và kinh tế;
 Phát triển quỹ nhà ở để đáp ứng một phần nhu cầu hiện tại, giải quyết các vấn đề ăn,
ở và đi lại cho các đối tƣợng có nhu cầu trong và ngồi khu vực; Phát triển kinh tế - xã
hội gắn với quá trình hiện đại hóa nơng thơn về sản xuất nơng nghiệp, công nghiệp – tiểu
thủ công nghiệp, phát triển dịch vụ,…Nhằm nâng cao chất lƣợng cuộc sống của ngƣời
dân nông thôn, tiến tới thu hẹp khoảng cách giữa cuộc sống đô thị - nông thôn;
 Triển khai đầu tƣ xây dựng kết nối các hệ thống hạ tầng, thƣợng tầng hoàn chỉnh và
đồng bộ, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế trong tƣơng lai;
 Tạo nên bộ mặt mới cho khu vực cửa ngõ của Lai Hƣng trong tƣơng lai;
 Nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thơng, cấp điện, cấp nƣớc…); xây dựng, cải
tạo cơng trình; chỉnh trang làng xóm, cảnh quan;
 Nội dung đầu tƣ của dự án phù hợp với định hƣớng quy hoạch xây dựng của xã Lai
Hƣng nói riêng và huyện Bàu Bàng nói chung.

2. Tính chất
Khu dân cƣ Lai Hƣng có tính chất là một Khu nhà ở phục vụ nhu cầu về nhà ở cho
ngƣời dân có thu nhập thấp và trung bình, cơng nhân làm việc ở các khu cơng nghiệp có
nhu cầu cấp thiết về nhà ở, đảm bảo cho ngƣời dân ổn định cuộc sống, tạo môi trƣờng
sống thuận lợi, tiện nghi và kinh tế.

Công ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

4


THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH QHCTXD TL 1/500 KHU

DÂN CƢ LAI HƢNG

PHẦN II. ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG

KHU ĐẤT LẬP ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH
I.

VỊ TRÍ RANH GIỚI VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.

Vị trí ranh giới khu đất:

Sơ đồ 1. Sơ đồ vị trí khu đất trong tổng thể
tỉnh Bình Dƣơng

Sơ đồ 2. Vị trí khu đất trong Bản đồ
định hƣớng phát triển không gian đến
2020 trong quy hoạch xây dựng nông
thôn mới xã Lai Hƣng

Khu đất dự kiến lập quy hoạch thuộc xã Lai Hƣng, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình
Dƣơng và đƣợc giới hạn bởi tứ cận nhƣ sau:
 Phía Bắc: giáp đƣờng huyện ĐH 620 (ĐH 603 cũ) hiện hữu;
 Phía Nam: giáp đất dân, định hƣớng phát triển là dự án Khu đô thị thƣơng mại dịch
vụ Lai Hƣng;
 Phía Đơng: giáp đất dân hiện hữu;
 Phía Tây: giáp đất dân hiện hữu.

Công ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

5

THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH QHCTXD TL 1/500 KHU

DÂN CƢ LAI HƢNG

Quy mơ diện tích:
Khu đất lập điều chỉnh quy hoạch có diện tích là 318.869,02m2 (khoảng 31,89ha).

2.

Sơ đồ 3: Bản đồ phạm vi ranh giới khu vực lập điều chỉnh quy hoạch
(Nguồn: Theo Bản đồ đo đạc địa chính do chủ đầu tƣ cung cấp)

Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi nghiên cứu bao gồm toàn bộ ranh giới trong khu vực điều chỉnh quy hoạch;
đồng thời với các khu vực khác có tác động trực tiếp đến khu vực quy hoạch nhƣ Khu đô
thị thƣơng mại dịch vụ Lai Hƣng, Khu nhà ở Phú Hữu, Khu dân cƣ Phú Qúy.
3.

ĐẶC ĐIỂM VÀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN
Khu vực dự án nằm trong miền nhiệt đới gió mùa có hai mùa rõ rệt là mùa mƣa từ
tháng 5 đến tháng 11 và mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
1. Nhiệt độ khơng khí:
 Nhiệt độ bình qn trong năm : 26,70C;
 Tháng có nhiệt độ cao nhất trong năm khoảng 27 - 290C;
 Tháng có nhiệt độ thấp nhất trong năm khoảng 23 - 260C;
 Biên độ nhiệt độ trung bình hàng năm : 39,50C.
II.

Cơng ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

6


THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH QHCTXD TL 1/500 KHU

DÂN CƢ LAI HƢNG

Độ ẩm khơng khí:
Độ ẩm trung bình năm khoảng 82%;
Mùa mƣa khoảng 85% - 90%;
Mùa khô khoảng 65% - 80%;
Độ ẩm thấp nhất : 35%.
Giờ nắng: Giờ nắng phụ thuộc vào tình hình mƣa. Do vậy mùa khơ là mùa có giờ
nắng lớn nhất, thƣờng vào các tháng 2, 3 và 4. Trong các tháng mƣa tháng 9 là tháng có
giờ nắng ít nhất: 4 đến 6 giờ/ ngày. Số giờ nắng trung bình trong năm là 2.526 giờ.
3. Lƣợng mƣa:
 Mùa mƣa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 11, số lƣợng ngày mƣa trung bình trong năm
là 113 ngày.
 Tháng mƣa nhiều nhất tập trung từ tháng 5- 10 (chiếm khoảng 85% - 95% so với cả
năm).
 Về mùa khơ, có tháng hầu nhƣ khơng có mƣa (tháng 1).
 Lƣợng mƣa trung bình năm : 1.633mm; Lƣợng mƣa tối đa 2.680mm; Lƣợng mƣa
tối thiểu 1.136mm.
4. Chế độ gió:
 Mỗi năm có hai mùa gió đi theo hai mùa mƣa và khơ. Về mùa mƣa, gió thịnh hành
Tây-Nam. Về mùa khơ, gió thịnh hành Đơng Bắc. Chuyển tiếp giữa hai mùa cịn có gió
Đơng và Đơng Nam.
 Tốc độ gió trung bình đạt 10-15m/s, lớn nhất 25 -30m/s (90-110km/h). Khu vực này
không chịu ảnh hƣởng của bão. Tốc độ gió trung bình cấp 2 và cấp 3.
5. Về địa hình

Khu vực quy hoạch có vị trí tƣơng đối bằng phẳng, độ dốc theo hƣớng từ Đông Bắc
xuống Tây Nam. Cao độ hiện trạng khu đất chênh lệch từ +27.5m đến +31.5m. Dễ san
lấp, tiết kiệm chi phí đầu tƣ. (hiện nay phần lớn khu vực đã đƣợc san lấp).
6. Về địa chất
Địa chất: Khu vực quy hoạch là khu vực có tầng dầy khá, độ dốc từ 2-5% , địa chất
ổn định, khu vực có cƣờng độ chịu nén khá tốt, đất chắc chắn nên thích hợp xây dựng
cơng trình, tiết kiệm chi phí đầu tƣ.
7. Về cảnh quan thiên nhiên
Khu vực quy hoạch hiện phần lớn là đất trống đã đƣợc đền bù, giải phóng mặt bằng.
Trong đồ án quy hoạch cần lƣu ý về bố cục các trục nhấn, tầm nhìn, điểm nhìn, tiểu cảnh,
các khu công viên cây xanh phải đƣợc tổ chức hợp lý, đẹp mắt hài hịa khơng gian chung
của địa phƣơng, tạo nên khu ở có tổng thể hồn chỉnh.
2.





Cơng ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

7


THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH QHCTXD TL 1/500 KHU

DÂN CƢ LAI HƢNG

III. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT
1.

Hiện trạng dân cƣ
Hiện trạng trong khu vực điều chỉnh quy hoạch khơng có dân cƣ sinh sống.

2.

Hiện trạng sử dụng đất

Sơ đồ 4. Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất khu vực điều chỉnh quy hoạch

Thửa đất thuộc ranh quy hoạch (trừ hành lang lộ giới đƣờng giao thông, khoảng lùi
5m) đều thuộc quyền sử dụng đất theo đúng các quy định cần thiết của Công ty cổ phần
Vĩnh Quang. Hiện tại đất đã đƣợc đền bù giải phóng mặt bằng phục vụ cho cơng tác quy
hoạch.
Tại thời điểm khảo sát, hiện trạng của khu đất chủ yếu là đất đã giải phóng mặt
bằng và đã có quyết định giao đất của UBND tỉnh Bình Dƣơng cho công ty Cổ phần
Vĩnh Quang. Một phần đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhƣ hệ thống thoát nƣớc mƣa, bó
vỉa,… Tổng diện tích khu đất lập điều chỉnh quy hoạch là 318.869,02 m2;

Công ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

8


THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH QHCTXD TL 1/500 KHU

DÂN CƢ LAI HƢNG

BẢNG THỐNG KÊ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT
Diện tích
Tỷ lệ

Loại đất
Ghi chú
(m2)
(%)

STT
1

Đất ở

106.670,30

33,45

Đã có quyết định giao đất

2

Đất thƣơng mại dịch vụ

33.343,10

10,46

Đã có quyết định giao đất

3

Đất trƣờng học

9.555,40

2,99

Đã có quyết định giao đ t

4

Đất cây xanh cơng viên

14.996,70

4,70

Đã có quyết định giao đất

5

Đất nơng nghiệp

60.191,12

18,89

Đã đền bù, giải phóng mặt bằng

6

Đất giao thơng

94.112,40

29,51

Đều làm nền hạ và cán sỏi đỏ

318.869,02

100,00

Tổng diện tích khu đất
3.

Hiện trạng các cơng trình trong khu vực quy hoạch

Bên trong khu vực điều chỉnh quy hoạch khơng có cơng trình kiến trúc mà chỉ là đất
giao thơng và đất trống đã giải phóng mặt bằng.

Hình 1. Hiện trạng khu đất là đất đã đền bù, giải phóng mặt bằng

Hình 2. Hình thành sơ bộ hệ thống đƣờng (một số đã xây dựng bó vỉa), trồng cây xanh một
vài tuyến đƣờng

Công ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

9


THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH QHCTXD TL 1/500 KHU

DÂN CƢ LAI HƢNG

Hiện trạng các cơng trình hạ tầng xã hội quanh khu quy hoạch
Dự án cách UBND xã Lai Hƣng khoảng 2,5km, cách khu trung tâm hành chính tập
trung của huyện Bàu Bàng gần 8km; cách trƣờng THCS Lai Hƣng khoảng 2km; cách
UBND thị xã Bến Cát khoảng 3km; cách trung tâm y tế thị xã Bến Cát khoảng 2km; cách
trƣờng THPT Bến Cát khoảng 2,5km; cách bệnh viện Đa khoa Mỹ Phƣớc khoảng 4km.
Do đó khi dự án hình thành, các yếu tố hạ tầng xã hội xung quanh cùng với các yếu
tố hạ tầng xã hội của dự án sẽ kết nối hoàn chỉnh. Tạo ra hệ thống phân bổ hạ tầng đƣợc
đồng đều và hoàn thiện hơn đối với xã Lai Hƣng nói riêng và huyện Bàu Bàng nói chung.
4.

Hình 3. Trung tâm HC huyện Bàu Bàng

Hình 4. Trƣờng THCS Lai Hƣng

Hình 5. UBND xã Lai Hƣng

Hình 6. UBND thị xã Bến Cát

Hình 7. Trung tâm y tế thị xã Bến Cát

Hình 8. Trƣờng THPT Bến Cát

Công ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

10


THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH QHCTXD TL 1/500 KHU

5.

DÂN CƢ LAI HƢNG

Hiện trạng cơng trình hạ tầng kỹ thuật
a. Hiện trạng giao thơng
Giao thơng đối ngoại

Vị trí khu đất thực hiện dự án tiếp giáp với đƣờng huyện ĐH 620 (ĐH 603 cũ, định
hƣớng mở rộng lộ giới 32m) đã đƣợc đầu tƣ hệ thống hạ tầng kỹ thuật tƣơng đối hồn
thiện.
Giao thơng đối nội
Hiện trạng khu vực thực hiện dự án là đất trống đã đền bù, giải phóng mặt bằng, đã
có hệ thống đƣờng tƣơng đối, tất cả các tuyến đƣờng giao thông trong dự án đều làm nền
hạ và cán sỏi đỏ, trải đá 0x4 đã làm đƣợc các tuyến: 01; 10; 11; 15; một phần tuyến 05;
08; và 06.

Hình 9. Đƣờng ĐH 620 hiện hữu

Hình 10. Đƣờng ĐH 620 định hƣớng

( ĐH 603 cũ)

(Nguồn: Theo Quy hoạch xây dựng nông thôn mới xã
Lai Hƣng – Bản đồ Định hƣớng phát triển không gian
đến 2020)

b. Hiện trạng chuẩn bị kỹ thuật
Nền xây dựng

Nhìn chung nền đất của khu vực quy hoạch tƣơng đối thuận lợi cho cơng tác xây
dựng cơng trình, chi phí đầu tƣ cho san lấp thấp, có thể tận dụng địa hình tự nhiên để
thoát nƣớc mƣa hay thoát nƣớc thải. Việc san nền khu đất quy hoạch chủ yếu là cải tạo,
xây thêm. Định hƣớng san nền cũng nhƣ thoát nƣớc mƣa và thoát nƣớc thải theo hƣớng
dốc tự nhiên của địa hình và trên cơ sở tơn trọng Quy hoạch chi tiết Khu dân cƣ Lai
Hƣng đƣợc phê duyệt năm 2008. Cao độ và đặc điểm nền hiện trạng nhƣ sau:
 Khu vực thực hiện dự án có địa hình thuận lợi, tƣơng đối bằng phẳng, độ dốc từ 25%, địa chất ổn định, khu vực có cƣờng độ chịu nén khá tốt.
Cao độ hiện trạng khu đất chênh lệch từ +27.5m đến +31.5m. Dễ san lấp, tiết kiệm
chi phí đầu tƣ. (hiện nay khu vực đã đƣợc san lấp).
Thoát nước mưa
Hiện tại khu vực đang hình thành hệ thống thốt nƣớc chung tại quyết định phê
duyệt đồ án số 2756/QĐ-UBND ngày 05/09/2008 của UBND huyện Bến Cát.
Công ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

11


THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH QHCTXD TL 1/500 KHU

DÂN CƢ LAI HƢNG

c. Hiện trạng hệ thống cấp nƣớc
Hiện trong khu vực chƣa có hệ thống cấp nƣớc sạch. Tuy nhiên cách khu dân cƣ Lai
Hƣng khoảng 3km trên đƣờng Quốc lộ 13 về phía Tây Nam đã có đƣờng ống chuyển tải
của nhà máy cấp nƣớc Mỹ Phƣớc đến trạm y tế Mỹ Phƣớc, đƣờng kính ống D150.
d. Hiện trạng hệ thống cấp điện
Nguồn điện: khu vực quy hoạch dùng nguồn điện quốc gia qua tuyến 22 KV lấy từ
trạm giảm áp 110/22 kV của huyện dẫn tới trên tuyến đƣờng ĐH.620 (ĐH603 cũ) hiện
hữu. Hiện tại chỉ có tuyến dọc trục chính (đƣờng số 1 hiện hữu trong dự án – theo đồ án
đã đƣợc phê duyệt năm 2008).

e. Hiện trạng hệ thống thông tin liên lạc
Hiện tại trong khu vực điều chỉnh quy hoạch chƣa có hệ thống thơng tin liên lạc.
f. Hiện trạng thốt nƣớc thải và vệ sinh môi trƣờng
Hiện tại hệ thống mạng lƣới và các cơng trình thốt nƣớc thải đã hình thành và dần
đang hoàn thiện.
Chất thải rắn và rác thải sinh hoạt đã đƣợc thu gom tại mỗi hộ gia đình, một phần
đƣợc xử lý bằng cách đốt hoặc chôn lấp, một phần vận chuyển đƣa về khu xử lý tập trung
chung của huyện, tỉnh.
Môi trƣờng khu vực tƣơng đối thuận tiện cho việc thực hiện dự án quy hoạch.
g. Hiện trạng hệ thống cây xanh cảnh quan và cây xanh môi trƣờng
Trong khu vực thực hiện dự án hầu hết đã đƣợc san lấp và đang trong quá trình xây
dựng cơ sở hạ tầng nên ít cây xanh.
6. Các dự án chuẩn bị đầu tƣ có liên quan
Hiện tại, các khu vực xung quanh khu đất có các dự án đã, đang và chuẩn bị triển
khai nhƣ sau:
 Khu công nghiệp Bàu Bàng; một số dự án khu dân cƣ thuộc xã Lai Hƣng, huyện
Bàu Bàng.
 Khu đô thị thƣơng mại dịch vụ Lai Hƣng, khu nhà ở Phú Hữu, khu dân cƣ Phú
Qúy,...giáp ranh với khu vực. Dự định Dự án quy hoạch sẽ sử dụng chung một số cơ sở
hạ tầng nhƣ khu xử lý nƣớc thải với Khu đô thị thƣơng mại - dịch vụ Lai Hƣng giáp ranh
về phía Nam.
 Các dự án khu dân cƣ thuộc trung tâm Thị xã Bến Cát…

IV. ĐÁNH GIÁ CHUNG
Khu vực quy hoạch có các điều kiện thuận lợi và một số khó khăn cơ bản để phát
triển thành một Khu nhà ở nhƣ sau:
1. Thuận lợi
 Khu vực lập dự án có vị trí thuận lợi, gần thị trấn Mỹ Phƣớc, nằm trên đƣờng huyện
ĐH 620 (đƣờng ĐH603 cũ) là tuyến đƣờng huyện lộ hƣớng ra quốc lộ 13 kết nối khu vực
với trung tâm hành chính huyện Bàu Bàng và các khu vực đối ngoại khác. Do vậy khi dự

án đi vào hoạt động sẽ dễ dàng đấu nối giao thông với các khu vực lân cận rất thuận tiện.
Công ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

12


THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH QHCTXD TL 1/500 KHU

DÂN CƢ LAI HƢNG

 Hiện nay huyện Bàu Bàng nói riêng và tỉnh Bình Dƣơng nói chung tốc độ phát triển
cơng nghiệp rất cao, mặt khác khu dân cƣ Lai Hƣng nằm gần các khu công nghiệp Mỹ
Phƣớc 1, 2, 3 và khu cơng nghiệp Bàu Bàng có tốc độ thu hút vốn đầu tƣ rất cao, đặc biệt
trong tƣơng lai tuyến cao tốc Tân Vạn - Mỹ Phƣớc hình thành nên nhu cầu nhà ở và thu
hút đầu tƣ trong khu dân cƣ Lai Hƣng sẽ rất cao.
 Về hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tƣơng đối đầy đủ & hoàn chỉnh, phù
hợp để phát triển dự án nhà ở, kết nối hạ tầng đồng bộ.
 Về hạ tầng xã hội: Dự án cách UBND xã Lai Hƣng khoảng 2,5km, cách trƣờng
THCS Lai Hƣng khoảng 2km, cách khu trung tâm hành chính tập trung của huyện Bàu
Bàng khoảng 8km, cách khu vực trung tâm của thị xã Bến Cát khoảng 3km, rất thuận tiện
cho việc di chuyển.
 Khu vực lập điều chỉnh quy hoạch có địa hình thuận lợi, phần lớn là đất trống đã
đền bù giải tỏa, san lấp mặt bằng khi dự án Khu nhà ở đƣợc hình thành và bắt đầu đi vào
triển khai xây dựng.
 Việc lựa chọn chức năng và địa điểm khu đất lập điều chỉnh quy hoạch phù hợp với
định hƣớng quy hoạch phát triển của huyện Bàu Bàng nói riêng và của tỉnh Bình Dƣơng
nói chung.
2. Khó khăn
Trong khu vực nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật
tƣơng đối nhƣ hệ thống thoát nƣớc mƣa, thoát nƣớc thải, tuyến điện trung thế vào trục

giao thơng chính (đƣờng số 1), một số tuyến đƣờng làm nền hạ và cán sỏi đỏ,… Do vậy
khi điều chỉnh quy hoạch, khi xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cần dựa theo nền hệ
thống hạ tầng kỹ thuật cũ. Để tận dụng và hoàn thiện là điều khó khăn.
3. Kết luận
Cần thiết lập điều chỉnh quy hoạch chi tiết để từng bƣớc hoàn thiện quy hoạch đã
đƣợc lập trƣớc đó, đồng thời đầu tƣ xây dựng nhằm đảm bảo phục vụ nhu cầu chung mà
vẫn tuân thủ đúng sự quản lý của Nhà nƣớc, của các cấp ban ngành hữu quan, phù hợp
định hƣớng quy hoạch chung toàn tỉnh. Việc đầu tƣ xây dựng tại khu vực nói trên đem lại
hiệu quả tốt về mặt kinh tế, xã hội nói chung và có hiệu quả đầu tƣ cao, nhƣ:
 Hình thành một Khu nhà ở đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho một số lƣợng lớn công
nhân trong khu vực hiện đang làm việc cho các khu cơng nghiệp kèm theo các tiện ích
cơng cộng khác, góp phần nâng cao chất lƣợng cuộc sống ngƣời dân đồng thời tăng giá
trị quỹ đất khu vực.
 Khuyến khích khai thác quỹ đất để sử dụng có hiệu quả hơn, khai thác tốt tiềm năng
về giá trị đất cũng nhƣ về cảnh quan khu vực.
 Là cơ sở để quản lý đầu tƣ và xây dựng trong khu vực theo đúng định hƣớng chung.

V.

ĐÁNH GIÁ QUY HOẠCH CHI TIẾT ĐƢỢC DUYỆT NĂM 2008

Đồ án Quy hoạch chi tiết Khu dân cƣ Lai Hƣng đƣợc phê duyệt theo Quyết định
2756/QĐ-UBND ngày 05/09/2008 của UBND huyện Bến Cát cho đến nay đã đạt đƣợc
Công ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

13


THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH QHCTXD TL 1/500 KHU

DÂN CƢ LAI HƢNG

một số kết quả nhất định, bên cạnh đó do phƣơng án quy hoạch cách nay đã 10 năm nên
sẽ nảy sinh một số vấn đề khơng cịn phù hợp với xu hƣớng phát triển của tỉnh Bình
Dƣơng cũng nhƣ xu hƣớng phát triển chung của thị trƣờng bất động sản cả nƣớc.
1. Phạm vi, quy mô quy hoạch
Khu dân cƣ Lai Hƣng thuộc xã Lai Hƣng – huyện Bến Cát – tỉnh Bình Dƣơng (nay
là xã Lai Hƣng, huyện Bàu bàng, tỉnh Bình Dƣơng) nằm trên đƣờng vành đai Bến Tƣợng
(đƣờng huyện ĐH620 định hƣớng) cách Quốc lộ 13 khoảng 600m về phía Tây khu đất và
cách thị trấn Mỹ Phƣớc khoảng 2000m về phía Nam khu đất, cách đƣờng cao tốc Tân
Vạn – Mỹ Phƣớc dự kiến khoảng 2000m về phía Đơng khu đất. Tứ cận tiếp giáp nhƣ sau:
+ Đông giáp : đất dân hiện hữu.
+ Tây giáp
: đất dân hiện hữu.
+ Nam giáp
: khu đô thị, thƣơng mại, dịch vụ Lai Hƣng dự kiến.
+ Bắc giáp
: đƣờng vành đai Bến Tƣợng.nói riêng và tỉnh Bình Dƣơng nói
chung tốc độ phát triển cơng nghiệp rất cao.
Tổng diện tích khu vực quy hoạch là 307.419m2.
+ Với tiêu chuẩn 60 - 70m2/ ngƣời, có thể bố trí đƣợc từ 4.300-5.000 ngƣời trong
khu quy hoạch.
+ Với tiêu chuẩn 04 - 05ngƣời/ căn hộ (bản đồ quy hoạch chia lơ khu dân cƣ Lai
Hƣng có 1.013 căn hộ trong đó có 841 căn nhà phố, nhà vƣờn, nhà biệt thự và còn lại là
căn hộ chung cƣ cho ngƣời thu nhập thấp), dự kiến có thể bố trí đƣợc khoảng 4.052
ngƣời.
2. Tính chất khu quy hoạch
Là một khu ở phục vụ nhu cầu ở cho cán bộ, công nhân viên chức và nhu cầu ở cho
công nhân trong các khu, cụm công nghiệp. Khu vực quy hoạch nằm ở vùng đồi cao có
địa hình và cảnh quan đẹp, thiết kế quy hoạch chủ yếu dựa vào địa hình tự nhiên, hạn chế

san lấp nhằm tạo ra một khu ở sinh động, hiện đại đáp ứng đƣợc nhu cầu ở hoàn chỉnh
cho các hộ dân sống trong khu vực quy hoạch.
3. Định hƣớng quy hoạch
Bố cục quy hoạch có hai trục giao thơng trục chính, một trục theo hƣớng Đơng Tây
nối từ đƣờng Quốc lộ 13 vào, đƣờng này có lộ giới 25,0m. Một trục theo hƣớng Bắc Nam
nối từ đƣờng vành đai Bến Tƣợng vào, đƣờng này cũng có lộ giới 26,0m. Các trục phụ
còn lại đƣợc chia theo dạng bàn cờ và theo địa hình tự nhiên của khu vực quy hoạch.
* Trong khu quy hoạch gồm:
+ Đất cơng trình cơng cộng và đất thƣơng mại dịch vụ: đƣợc bố trí tập trung lệch
về phía Nam khu đất và một số cơng trình cơng cộng khác đƣợc bố trí xen kẽ trong các
khu ở.
+ Đất cơng viên cây xanh – mặt nƣớc: đƣợc bố trí tập trung gần khu cơng trình
cơng cộng, ngồi ra cây xanh đƣợc bố trí tại các khu ở nằm xa cơng viên, tồn bộ vỉa hè
của các trục đƣờng đều đƣợc trồng cây xanh.
+ Đất nhà ở biệt thự, nhà vƣờn và nhà liên kế đƣợc bố trí trên các trục đƣờng của
khu quy hoạch và gần các cơng trình cơng cộng, cơng viên cây xanh. Đất cho ngƣời thu
nhập thấp đƣợc bố trí thành một khu riêng phía Đơng khu đất.
+ Đất xử lý nƣớc thải: đƣợc đặt ở khu đất giáp với dịng suối hiện hữu ngồi khu
dân cƣ Lai Hƣng (là khu đất chủ đầu tƣ đã đền bù giải toả). Cơng suất trạm xử lý theo
tính tốn < 1.000m3/ngày đêm, diện tích khu đất để xây dựng trạm xử lý nƣớc thải là
0,5ha.

Công ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

14


THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH QHCTXD TL 1/500 KHU

DÂN CƢ LAI HƢNG

Sơ đồ 5. QHCT khu dân cƣ Lai Hƣng-Bản đồ quy hoạch cơ cấu

STT

BẢNG CÂN BẰNG ĐẤT ĐAI
LOẠI ĐẤT
DIỆN TÍCH
( m2)

TỶ LỆ (%)

Đất ở
123.897
40,30
Đất cơng trình cơng cộng
13.992
4,55
Đất thƣơng mại dịch vụ
34.244
11,14
Đất giao thông + HLKT
115.761
37,66
Đất cây xanh – mặt nƣớc
19.525
6,35
Tổng cộng
307.419
100

2
- Trong 123.897m đất ở thì đất cho ngƣời thu nhập thấp có diện tích 8.877m2
chiếm tỷ lệ 7,16% tổng diện tích đất ở phù hợp với quyết định 106/2005/QĐ-UB, ngày
15/06/2005 của UBND tỉnh Bình Dƣơng về việc ban hành quy định quản lý đầu tƣ các dự
án xây dựng khu dân cƣ, khu nhà ở đô thị – nơng thơn trên địa bàn tỉnh Bình Dƣơng.
1
2
3
4
5

Đánh giá mặt tích cực trong cơng tác quy hoạch đƣợc phê duyệt năm 2008
Bƣớc đầu xác định đƣợc tính chất, chức năng của khu vực quy hoạch.
Bƣớc đầu triển khai và đang dần hoàn thiện về hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Hệ thống giao thơng đƣợc hình thành theo quy hoạch tất cả các tuyến đƣờng trong
dự án đều làm nền hạ và cán sỏi đỏ (trừ tuyến đƣờng đông-tây phía nam chƣa làm do
chƣa đền bù đƣợc. Trải đá 0x4 đã làm đƣợc các tuyến 01, 10, 11, 15; một phần tuyến 05,
06, 08.
Điện trung thế 22kV đã đi đƣờng dây trung thế từ trụ đấu nối với lƣới điện quốc gia
vào đến hết tuyến đƣờng số 01 trong dự án.
Hệ thống thốt nƣớc mƣa, nƣớc thải đã hình thành và dần hồn thiện.
4.

Cơng ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

15


THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH QHCTXD TL 1/500 KHU

DÂN CƢ LAI HƢNG

Đánh giá mặt hạn chế trong công tác quy hoạch đƣợc phê duyệt năm 2008
Công tác đền bù giải tỏa chƣa đƣợc nhanh chóng, cịn vƣớng mắc nên dự án chƣa
đƣợc triển khai xây dựng.
Tình hình bất động sản tại tỉnh Bình Dƣơng nói riêng và cả nƣớc nói chung hiện nay
có sự thay đổi, và trƣớc đó gặp nhiều khó khăn nên dự án chƣa triển khai xây dựng đúng
theo tiến độ đƣợc.
Phƣơng án quy hoạch trƣớc đây đã hơn 10 năm nên khơng cịn hợp với xu hƣớng
phát triển nhu cầu hiện nay cũng nhƣ không còn phù hợp với những tiêu chuẩn quy chuẩn
hiện hành nên cần phải có phƣơng án điều chỉnh mới phù hợp.
5.

Công ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

16


THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH QHCTXD TL 1/500 KHU

DÂN CƢ LAI HƢNG

PHẦN III. ĐỊNH HƢỚNG QUY HOẠCH
I. TÍNH CHẤT CỦA KHU QUY HOẠCH:
 Là khu nhà ở đƣợc xây dựng, điều chỉnh dựa trên đồ án Quy hoạch chi tiết xây
dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cƣ Lai Hƣng đã đƣợc UBND huyện Bến Cát phê duyệt năm
2008, đầu tƣ hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, kết nối hạ tầng xã hội đồng bộ.
 Đối tƣợng sử dụng: cho ngƣời dân có thu nhập thấp và trung bình, cơng nhân làm
việc trong các khu cơng nghiệp có nhu cầu cấp thiết về nhà ở, đảm bảo cho ngƣời dân ổn
định cuộc sống, tạo môi trƣờng sống thuận lợi, tiện nghi và kinh tế.

II. ĐỀ XUẤT CƠ CẤU QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT – TỔ CHỨC KHÔNG
GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN:
1. Cơ cấu quy hoạch
 Lựa chọn phƣơng án điều chỉnh phù hợp với cơ cấu sử dụng đất theo các quy định
hiện hành, phân bổ hợp lý các chỉ tiêu về đất đai cũng nhƣ tôn trọng các quy hoạch
ngành đã đƣợc duyệt.
2. Định hƣớng quy hoạch tổng thể sử dụng đất khu quy hoạch
a. Hệ thống khung cứng khu quy hoạch
Khung cứng khu quy hoạch đƣợc lựa chọn trên cơ sở:
 Kết nối thuận lợi, hƣớng đấu nối ra tuyến đƣờng huyện ĐH.620 hiện hữu đi các khu
vực lân cận.
 Các hƣớng còn lại giáp đất dân và các đƣờng đất hiện hữu của khu vực.
b. Quan hệ của dự án và khu vực xung quanh
 Đối diện dự án hƣớng ra đƣờng huyện ĐH 620 là Khu nhà ở Phú Hữu.
 Hƣớng Nam là dự án Khu đô thị Thƣơng mại dịch vụ Lai Hƣng.
 Dự án chỉ cách Trung tâm hành chính huyện khoảng 8km về phía Bắc.
 Dự kiến sau khi hình thành dự án sẽ là nơi ở lý tƣởng cho ngƣời dân trong khu vực
kết nối với khu vực xung quanh thuận tiện và dễ dàng.
3. Định hƣớng quy hoạch giao thông
a. Giao thông đối ngoại
 Đƣờng giao thông đối ngoại ĐH 620 (ĐH 603 cũ) hiện hữu có lộ giới là 6-7m và dự
kiến mở rộng từ 32m với khoảng lùi xây dựng là 5m.
b. Giao thông đối nội
 Đƣờng D5: Đƣờng cấp khu vực - đƣờng khu vực, vận tốc 40-50km/h; Lộ giới
đƣờng 24,0m (lòng đƣờng 2 x 8m; vỉa hè mỗi bên 4,0m).
 Đƣờng N8, N10, D10: Đƣờng Cấp nội bộ - phân khu vực, vận tốc 40km/h; Lộ giới
đƣờng 18,0m (lòng đƣờng 2 x 6m; vỉa hè mỗi bên 3,0m).
 Đƣờng N11, N12: trục đƣờng cấp nội bộ - phân khu vực, vận tốc 40km/h; Lộ giới
đƣờng 25m (lòng đƣờng 2 x 7,5m; vỉa hè mỗi bên 5,0m).

Công ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

17


THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH QHCTXD TL 1/500 KHU

DÂN CƢ LAI HƢNG

 Đƣờng D3, D4, D6, D9, N1, N2, N3, N4, N6, N9: Đƣờng cấp nội bộ, đƣờng nhóm
nhà ở, vận tốc 20-30km/h; đảm bảo kết nối giữa các khu vực trong khu nhà ở, tiếp cận
đến các khu chức năng; Lộ giới đƣờng 16,0m (lòng đƣờng 2 x 5m; vỉa hè mỗi bên 3,0m).
 Đƣờng N5: Đƣờng cấp nội bộ, đƣờng nhóm nhà ở, vận tốc 20-30km/h; Lộ giới
đƣờng 18,0m (lòng đƣờng 2 x 6m; vỉa hè mỗi bên 3,0m).
 Đƣờng D7, D8: Đƣờng cấp nội bộ, đƣờng nhóm nhà ở, vận tốc 20-30km/h; Lộ giới
đƣờng 18,0m, mở rộng lòng đƣờng ở một bên (lòng đƣờng 14m; vỉa hè một bên 3,0m,
một bên 1m).
 Đƣờng D1, D2, N7: Đƣờng cấp nội bộ, đƣờng nhóm nhà ở, vận tốc 20-30km/h; Lộ
giới đƣờng 13m (lòng đƣờng 2 x 3,5m; vỉa hè mỗi bên 3m)
4. Định hƣớng chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng khu quy hoạch
a. Định hướng quy hoạch san nền
 Khu vực quy hoạch có độ dốc hƣớng từ Đông Bắc xuống Tây Nam và đƣợc quy
hoạch san nền chủ yếu lấy đất tại chỗ, san lấp theo hƣớng dốc theo tọa độ tự nhiên và
theo quy hoạch.
 Hiện tại phần lớn khu vực quy hoạch đã đƣợc san nền theo đồ án Quy hoạch chi tiết
Khu dân cƣ Lai Hƣng đƣợc UBND huyện Bến Cát phê duyệt năm 2008.
 Các khu vực mở rộng không nằm trong ranh quy hoạch đƣợc phê duyệt năm 2008
cần cân bằng khối lƣợng đào đắp của khu vực quy hoạch, sử dụng đất đào đƣợc để đắp
vào các vùng trũng, có cao độ thấp để tiết kiệm kinh phí, giảm khối lƣợng đất cần bổ
sung đƣợc vận chuyển từ nơi khác.

b. Định hướng quy hoạch thoát nước mưa
Hƣớng thoát nƣớc chủ yếu vào hệ thống thoát nƣớc dọc theo các tuyến đƣờng, qua
Dự án Khu đô thị thƣơng mại dịch vụ Lai Hƣng và đấu nối vào suối nhỏ nằm phía Tây
Nam của dự án dẫn qua Quốc lộ 13 và thốt ra sơng Thị Tính.
5. Định hƣớng hệ thống cấp điện
a. Nguồn và lưới điện:
Nguồn điện cấp cho khu quy hoạch lấy từ tuyến điện 22kV quốc gia hiện hữu nằm trên
đƣờng ĐH.620.
Lƣới điện:
 Trạm biến áp: sử dụng trạm biến áp hợp bộ trạm giàn. Căn cứ vào nhu cầu sử dụng
của khu quy hoạch, kéo tuyến cáp trung thế 22kV đấu nối từ tuyến trung thế 22kV quốc
gia hiện hữu trên đƣờng ĐH.620 về các trạm biến áp 22/0,4kV.
 Mạng trung thế 22kV: kéo tuyến cáp 22kV đi đấu nối với tuyến trung thế 22kV
quốc gia hiện hữu trên đƣờng ĐH.620
 Mạng hạ thế 0,4kV: xây mới lƣới điện hạ thế ngầm và nổi, đảm bảo đáp ứng các chỉ
tiêu kỹ thuật và an toàn cho ngƣời sử dụng. Bố trí các tuyến cáp nổi và cáp ngầm đƣa
điện đến từng hộ dân. Mạng lƣới hạ thế của từng khối cơng trình trƣờng học và cơng viên
sẽ đƣợc thiết kế và đầu tƣ sau khi có thiết kế chi tiết cơng trình.

Cơng ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

18


THUYẾT MINH TỔNG HỢP ĐIỀU CHỈNH QHCTXD TL 1/500 KHU

DÂN CƢ LAI HƢNG

Lƣới chiếu sáng: nguồn cấp điện cho hệ thống chiếu sáng giao thông từ tủ điện điều
khiển dành riêng cho chiếu sáng. Cáp luồn trong ống uPVC chôn trong đất. Đèn chiếu

sáng giao thông dùng loại đèn LED ánh sáng trắng, công suất phụ thuộc vào thiết kế chi
tiết. Đèn đặt trên cần cao cách mặt đƣờng 7m – 10m, khoảng cách từ 20 – 40m dọc theo
đƣờng giao thông.
b. Chỉ tiêu cấp điện:
Chỉ tiêu điện sinh hoạt đƣợc ƣớc tính nhƣ sau:
 Khu nhà ở liền kề (02-05 tầng) : 3kW/ hộ.
 Khu nhà ở biệt thự (02-03 tầng) : 5kW/ hộ.
 Cơng trình cơng cộng : 20 ÷ 30W/m2 theo diện tích sàn xây dựng.
 Trƣờng mẫu giáo (02 tầng) : 0,15 - 0,2 kW/ cháu.
 Trƣờng học phổ thông (02 tầng) : 0,1 - 0,15 kW/ học sinh.
 Chiếu sáng công cộng : 0,001kW/m2 đất giao thông và cây xanh.
 Điện năng tiêu thụ: 1.000kWh/ngƣời.năm.
Số giờ sử dụng công suất lớn nhất: 3.000h/năm.
6. Định hƣớng hệ thống cấp nƣớc:
a. Nhu cầu dùng nước
 Chỉ tiêu cấp nƣớc sinh hoạt: ≥100lít/ngƣời.ngày đêm.
 Nƣớc dùng cho trƣờng mẫu giáo: 100 lít/cháu.ngày đêm.
 Nƣớc phục vụ cơng trình cơng cộng, trung tâm thƣơng mại dịch vụ: 2lít/ m²sàn.
 Nƣớc tƣới cây, sân vƣờn, thảm cỏ : 3lít/ m²-ngđ.
 Nƣớc dự phịng, thất thốt: 10% Qchung.
 Nƣớc phịng cháy chữa cháy tính tốn: 15 lít/s x 3 giờ x 2 đám cháy.
 Hệ số dùng nƣớc khơng điều hịa ngày của khu dân cƣ: Kngày = 1,2.
 Tỷ lệ dân đƣợc cấp: 100%.
b. Nguồn nước: Hệ thống cấp nƣớc của dự án đƣợc đấu nối từ đƣờng ống cấp nƣớc
dự kiến trên đƣờng huyện ĐH.620.
c. Mạng lưới đường ống
 Mạng lƣới ống bố trí mạng lƣới vịng kết hợp cụt, cấp nƣớc sinh hoạt và cứu hỏa,
đảm bảo an tồn, thuận lợi cho việc cấp nƣớc.
 Độ sâu chơn ống tối thiểu là 0,7m tính đến đỉnh ống so với cao độ hoàn thiện.
 Ống cấp nƣớc dùng ống uPVC đƣờng kính D150, D100.

 Lƣu lƣợng nƣớc chữa cháy Qcc = 15l/s cho một đám cháy cố định trong 03 giờ, số
lƣợng đám cháy xảy ra đồng thời là một đám cháy. Áp lực tự do trong mạng lƣới cấp
nƣớc chữa cháy phải đảm bảo ≥ 10m.
 Trên mạng lƣới cấp nƣớc bố trí các trụ cứu hỏa D100mm. Trụ cứu hỏa bố trí trên
vỉa hè dọc theo đƣờng giao thơng, cách mép ngồi của lịng đƣờng khơng q 2,5m;
khoảng cách giữa các trụ cứu hỏa ≤ 150m.

Công ty TNHHMTVTVQHKTĐTXDNGOC – PAFS

19