Bài thảo luận hợp đồng lần 3

ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT HÀNH CHÍNH NHÀ NƯỚC

BÀI THẢO LUẬN THỨ BA
MÔN: HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VÀ TRÁCH NHIỆM BỒI
THƯỜNG NGOÀI HỢP ĐỒNG

ĐỀ TÀI: VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG


Mục Lục


3

VẤN ĐỀ 1: HỢP ĐỒNG VI PHẠM VỀ MẶT HÌNH THỨC
- Tóm tắt Quyết định số 171/2020/DS-GĐT ngày 24/7/2020 của Tồ án nhân
dân cấp cao tại Tp. Hồ Chí Minh.
- Ngày 03/02/2002, vợ chồng ơng Q bán lại diện tích 500m² đất cũng bằng “hợp
đồng chuyển nhượng viết tay - khơng có cơng chứng” cho ơng Khâu Văn Sĩ (SN
1959, ngụ 416/43/5 Dương Quảng Hàm, phường 5, quận Gò Vấp). Đến năm 2005,
ông Quý được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tồn bộ diện tích
3.500m².
- Ngày 18/4/2009, vợ chồng ông Quý tiếp tục bán bằng “hợp đồng chuyển nhượng
viết tay – khơng có cơng chứng” cho ông Lê Văn Dư (SN 1978, ngụ 2/24D, đường
số 2 - Lê Đức Thọ, phường 15, quận Gò Vấp) và ông Lê Sĩ Thắng (SN 1984, ngụ
2/24D1, đường số 2 – Lê Đức Thọ, phường 15, quận Gò Vấp) mỗi người 87m²; và
hứa sẽ thực hiện việc tách thửa và đăng bộ phần diện tích đã bán. Tuy nhiên, sau đó
ơng Dư và Thắng nhiều lần nhắc nhưng vợ chồng ông Quý - bà Thủy vẫn không
thực hiện.
- Sau khi nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Quý, bà Thủy, ông Dư và ông

Thắng cùng chuyển nhượng lại đất cho ông Sĩ (tổng cộng 674m²). Đến năm 2015
ông Sĩ bán lại tồn bộ 674m² đất cho ơng Dư.
- Sau khi nhận chuyển nhượng lại tồn bộ 674m² đất, gia đình các ông Dư và Thắng
đã chuyển về đây sinh sống ổn định, không tranh chấp với ai, tiến hành kê khai tạm
trú tạm vắng và được chính quyền địa phương cấp số nhà để quản lý.
- Đến tháng 6/2017, ông Quý khởi kiện ông Dư, ông Thắng, ông Sĩ ra TAND quận
Gò Vấp, yêu cầu tòa tuyên các “hợp đồng chuyển nhượng đất viết tay - khơng có
cơng chứng” giữa ông Quý với các ông Dư, Thắng, Sĩ trước đây là vơ hiệu.
- Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Toà án nhân
dân cấp cao tại Đà Nẵng.
- Nguyên đơn: Ông Võ Sĩ M, sinh năm 1970 và bà Phùng Thị N, sinh năm 1974.


4

- Bị đơn: Ơng Đồn C, sinh năm 1946 và bà Trần Thị L, sinh năm 1946.
- Bị đơn ông C, bà L và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh L1 thừa nhận, vì
biết thơng tin gia đình bị đơn bị thu hồi đất sẽ được cấp ba lơ đất tái định cư, trong
đó có một lơ A và hai lô B, nên ngày 10/8/2009 nguyên đơn ông M, bà N cùng phía
bị đơn ông C, bà L và anh Đoàn Tấn L1 thỏa thuận và lập “Giấy chuyển nhượng đất
thổ cư” (Bút lục 27), nội dung thỏa thuận là bị đơn và anh L1 chuyển nhượng cho
ngun đơn một lơ đất thuộc lơ B, diện tích 5m x 20m (tự chọn khi Nhà nước cấp
đất) trong phần đất của gia đình bị đơn sẽ được cấp tái định cư với giá 90.000.000
đồng, anh L1 có trách nhiệm làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao đất
trên thực địa cho nguyên đơn, các bên tham gia giao dịch đều thống nhất ký tên; bị
đơn đã giao đủ 90.000.000 đồng cho phía nguyên đơn.
- Phía bị đơn khơng thừa nhận có việc thay đổi thỏa thuận chuyển nhượng từ lô B
sang lô A với giá 120.000.000 đồng như nguyên đơn trình bày vì đến năm 2016 bị
đơn mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 20.000.000 đồng phía bị đơn
nhận thêm chỉ để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng tại phiên tịa phúc

thẩm anh L1 thừa nhận năm 2011 phía bị đơn đã biết vị trí ba lơ đất gia đình bị đơn
được cấp tái định cư trên bản đồ, không có lơ B như thỏa thuận với ngun đơn,
trong 03 lơ đất này có thửa 877; bên cạnh đó, tại Biên bản lấy lời khai của đương sự
(Bút lục 192) ông C trình bày ông đã làm nhà trên 01 lô đất tái định cư từ năm
2013. Như vậy, tuy chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phía
bị đơn đã biết vị trí các lơ đất tái định cư được Nhà nước cấp.
- Căn cứ thực tế sử dụng thửa 877, lời khai người thuê đất là bà Nguyễn Thị M1,
“Giấy thỏa thuận cho thuê đất” (Bút lục 27); biên bản lấy lời khai ơng Đồn C ngày
25/7/2017 (bút lục 192) chứng tỏ phía bị đơn đã giao thửa 877 và giấy chứng nhận
quyền sử dụng thửa đất này cho bị đơn, bị đơn đã cho bà Mai thuê đất để xây dựng
quán, ông C cũng đến làm công xây dựng quán cho bà Mai và khơng có tranh chấp
gì; chính anh L1 đã đổ đá chẻ trên thửa 877 và bán cho nguyên đơn để nguyên đơn
xây móng nhà.


5

1.1. Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và
chưa được công chứng, chứng thực?
“Ngày 03/02/2002, ông Quý, bà Thủy lập hợp đồng bằng giấy viết tay chuyển
nhượng cho ông Khâu Văn Sĩ 500m2 đất, thuộc một phần thửa số 504 nêu trên với
giá 500 triệu đồng. Ông Quý, bà Thủy đã nhận đủ tiền và đã giao đất cho ông Sĩ
quản lý, sử dụng. Năm 2005, ông Lợi được cấp quyền sử dụng đất đối với thửa số
504 và làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho ông Quý, bà Thủy. Ngày
07/10/2008, ông Quý, bà Thủy được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày
18/4/2009, ông Quý, bà Thủy ký 02 hợp đồng bằng giấy viết tay chuyển nhượng cho
ông Dư và ông Thắng mỗi người 87m2 đất thuộc một phần thửa số 504 đều với giá
435 triệu đồng. Ngày 18/9/2013, ông Dư và ông Thắng lập hợp đồng bằng giấy viết
tay chuyển nhượng 174m2 đất (cộng 02 phần đất trên) cho ơng Sĩ. Sau đó, ngày

03/11/2015, ơng Sĩ lập hợp đồng bằng giấy viết tay chuyển nhượng cho ông Dư
674m2 đất (cộng 02 phần đất trên và phần đất 500m2 ông Sĩ nhận chuyển nhượng
của ông Quý, bà Thủy vào năm 2002).”
1.2. Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129
BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước
ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực?
“Sau khi chuyển nhượng, ông Quý, bà Thủy được cấp quyền sử dụng đất nên điều
kiện về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được khắc phục. Tuy nhiên, giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi
phạm bắt buộc về công chứng, chứng thực.
- Thực tế cho thấy, bên nhận chuyển nhượng là ông Sĩ, ông Dư, ông Thắng đã nhận
đất và thanh tốn đủ tiền cho ơng Q và bà Thủy, các bên chưa thực hiện công
chứng, chứng thực hợp đồng, vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng
thực
- Theo quy định tại khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Giao
dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về
công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba


6

nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tịa án ra
quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên
không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.”
1.3. Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có
thuyết phục khơng? Vì sao?
- Việc Tòa án áp dụng điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp này là có thuyết phục
- Theo điều 129 BLDS 2015 quy định về “giao dịch dân sự vô hiệu do khơng tn
thủ quy định về hình thức”:
•

Quy định của BLDS tại điều 129, có hai trường hợp giao dịch được coi là
khơng tn thủ về hình thức, đó là: văn bản giao dịch không đúng quy định
của pháp luật và văn bản giao dịch vi phạm quy định bắt buộc về cơng
chứng, chứng thực.

•

Theo đó, giao dịch dân sự đã được xác lập giữa các bên, trước hết, phải được
thể hiện bằng văn bản và trường hợp giao dịch dân sự thơng qua phương tiện
điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao
dịch điện tử cũng được coi là giao dịch bằng văn bản (khoản 1 điều 119
BLDS năm 2015).

•

Điều kiện để văn bản khơng tn thủ hình thức được Tịa án ra quyết định
cơng nhận hiệu lực là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba
nghĩa vụ trong giao dịch.

•

Tuy nhiên, việc xác định thế nào cho chính xác một hoặc các bên đã thực
hiện hai phần ba nghĩa vụ sẽ gặp khó khăn trong thực tế. Bởi vì, trong thực tế
khơng phải việc một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa
vụ trong giao dịch thì giao dịch đó đương nhiên có hiệu lực. Cụ thể là, theo
yêu cầu của một bên hoặc các bên, sau khi xem xét đầy đủ các điều kiện của
giao dịch như đã nêu trên thì Tịa án sẽ ra quyết định cơng nhận hiệu lực của
giao dịch đó.

7

1.4. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được cơng chứng, chứng thực?
“[5] Về hình thức hợp đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày
01/01/2017, thời hiệu được áp dụng theo qui định của Bộ luật Dân sự năm 2015
(điểm d khoản 1 điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015). Giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất lập ngày 10/8/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ
chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình
thức.”
1.5. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?
- Thời hiệu yêu cầu Tóa án tun bố giao dịch dân sự vơ hiệu được quy định tại điều
132 của BLDS năm 2015 “thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô
hiệu”
- Nếu giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do
không tuân thủ quy định về hình thức (điểm d khoản 1 điều 132 “người không nhận
thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch”) thì thời hiệu yêu cầu
Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm. Và tại khoản 2 điều này cũng
quy định về hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng
vơ hiệu về hình thức là: “Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 điều này mà khơng có
u cầu tun bố giao dịch dân sự vơ hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.”
1.6. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về
thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?
“Tuy nhiên, từ khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện ngày
18/4/2017, đã quá hạn hai năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu
quy định tại khoản 1 điều 132 Bộ luật dân sự 2015. Do đó, hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên có hiệu lực theo khoản 2 điều 132 Bộ luật Dân sự

2015”


8

1.7. Trong quyết định số 93, việc Tồ án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được cơng chứng, chứng thực có
thuyết phục khơng? Vì sao?
- Trong Quyết định số 93, việc Tịa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được cơng chứng, chứng thực có thuyết phục.
- Vì:
→ Mặc dù K2 Đ119 BLDS năm 2015 quy định về việc: “Trường hợp luật quy định
giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có cơng chứng, chứng thực, đăng
ký thì phải tuân theo quy định đó”. Nghĩa là, thơng qua hình thức biểu hiện này,
ngồi các bên trong giao dịch, thì cịn có thêm một bên thứ ba có thể biết được nội
dung của hợp đồng đã được xác lập.
→ Chức năng của việc công chứng, chứng thực suy cho cùng cũng là để thông báo
với cơ quan nhà nước để cơ quan nhà nước ghi nhận về sự tồn tại của bản hợp đồng
này; để người khác biết.
→ Mục đích của việc cơng chứng, chứng thực không giải quyết nội bộ giữa các bên
mà chỉ là để giải quyết với người ngoài. Liệu thiếu đi việc cơng chứng, chứng thực
có làm mất đi giá trị giữa các bên hay không? Việc làm này chỉ nên điều kiện để đối
kháng với người khác, không nên là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.
→ Điều 129 của Bộ luật này có quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng
văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên
hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu
cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao
dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng,
chứng thực”. Hai phần ba nghĩa vụ của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
này có thể là một bên chuyển giao quyền sử dụng đất là vợ chồng ơng Cưu, bà Lắm

và một bên có nghĩa vụ trả tiền là vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm. Mặc dù “hai bên
đã thống nhất giá trị chuyển nhượng của thửa đất là 120.000.000 đồng”, “nguyên
đơn đã gia cho bị đơn số tiền 110.000.000 đồng, số tiền còn 10.000.000 đồng”
nhưng “do ông Cưu, bà Lắm không thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất


9

nên ơng Mến, bà Nhiễm chưa giao số tiền cịn lại là phù hợp với thỏa thuận của hai
bên”.

VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY DO KHÔNG THỰC
HIỆN ĐƯỢC HỢP ĐỒNG
I. Tóm tắt Tình huống
- Ơng Minh ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Cường quyền sử dụng một mảnh
đất. Hợp đồng được giao kết hợp pháp và ông Minh đã giao đất cho ông Cường
nhưng ông Cường không trả tiền cho ông Minh mặc dù ông Minh đã nhiều lần nhắc
nhở. Nay ơng Minh u cầu Tịa án hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng để nhận lại
đất.
2. Tóm tắt bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Tòa án nhân dân
tỉnh Vĩnh Long
- Nguyên đơn là công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ (đại diện là ông
Nguyễn Thành Tơ), bị đơn là bà Nguyễn Thị Dệt và ông Trương Văn Liêm đã giao
kết một hợp đồng mua bán ô tô (ô tô biển kiểm soát số 64C-00876) ngày 26/5/2012
nhưng hợp đồng đã bị vô hiệu. Thứ nhất, do trong hợp đồng ghi bên mua “Trang trí
nội thất Thanh Thảo” nhưng bà Dệt không phải là đại diện bên này. Thứ 2, do bên
mua là bà Dệt nhưng khi kí kết hợp đồng lại là ơng Trương Văn Liêm (điều này
khơng đúng theo quy định của pháp luật). Vì vậy Tịa án tun chiếc ơ tơ vẫn thuộc
quyền sỡ hữu của công ty Đông Phong, và kiến nghị Công an tỉnh Vĩnh Long thu
hồi lại giấy đăng kí xe ô tô cho bà Nguyễn Thị Dệt đứng tên. Ngoài ra, ơng Nguyễn

Thành Tơ đã đóng trước bạ đăng kí xe ơ tơ là 4.8800.000đ nên nay phía bị đơn phải
trả lại cho ông Tơ số tiền này. Đồng thời, trước đó ơng Trương Văn Liêm đã mua
bảo hiểm xe với số tiền 4.361.600đ và số tiền cọc cho công ty Đơng Phong
67.361.600đ nên Tịa buộc cơng ty Đơng Phong (đại diện là ông Nguyễn Thành Tơ)
trả cho bị đơn tổng số tiền 67.361.600đ
2.1. Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng
do có vi phạm.


10

- Giống nhau:
 Về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng:
- Hợp đồng khơng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, hay nói cách khác, là

-

khơng làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự kể từ thời
điểm giao kết hợp đồng.
Các bên hồn trả cho nhau những gì đã nhận; trường hợp khơng thể hồn trả
được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hồn trả;
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường;
Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền
nhân thân do BLDS, luật khác có liên quan quy định.

- Khác nhau:
 Về điều kiện, nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng:

Hợp đồng vơ hiệu
-Là hợp đồng khơng hợp pháp, khơng

có giá trị pháp lý ràng buộc quyền và
nghĩa vụ giữa các bên.1

Hủy bỏ hợp đồng
- Là việc một bên đơn phương tuyên bố
việc tiêu hủy hợp đồng khi có căn cứ do
các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy
định là điều kiện hủy bỏ hợp đồng.2

- Một bên có quyền đơn phương hủy bỏ
-Do hợp đồng vì phạm các điều kiện có khi có một trong các căn cứ tại khoản 1
hiệu lực tại Điều 117, BLDS 2015:
Điều 423, BLDS 2015:
+ năng lực chủ thể;
+ Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện
+ ý chí: sự tự nguyện của các bên
hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
+ điều kiện nội dung, mục đích hợp + Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ
đồng ;
hợp đồng;
+ điều kiện về hình thức.
+ Trường hợp khác do Luật định
-Khơng cần Tịa án tuyên bố, mà các bên
có quyền tự hủy bỏ
-Phải được Tịa án tun bố vơ hiệu khi
có u cầu

1 Giáo trình pháp luật về hợp đồng và bồi thương thiệt hại ngoài hợp đồng của trường Đại học Luật TP.
HCM, Tái bản lần thứ 1, có sửa đổi bổ sung, trang 222;
2 Giáo trình pháp luật về hợp đồng và bồi thương thiệt hại ngoài hợp đồng của trường Đại học Luật TP.

HCM, Tái bản lần thứ 1, có sửa đổi bổ sung, trang 254.


11

2.2. Theo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ?
- Theo TAND tỉnh Vĩnh Long thì hợp đồng vơ hiệu.
- Đoạn trong quyết định cho thấy điều đó là:
“Đình chỉ viêcc̣ xét xử đối với môṭ phần yêu cầu khởi kiêṇ của nguyên đơn về
viêcc̣ yêu cầu các bị đơn tiếp tục thực hiêṇ hợp đồng mua bán chiếc xe ô tô
biển kiểm soát 64C – 008.76, thanh toán số tiền mua xe cịn lại là
181.000.000đ (mơṭ trăm tám mươi mốt triêụ đồng), tiền lãi châṃ trả theo lãi
xuất 1%/tháng đối với số tiền 181.000.000đ từ thangs 6/2012 cho đến khi
Tòa án xét xử sơ thẩm và số tiền trước bạ dự kiến sang tên lại
5.220.000đ(năm triêụ hai trăm hai mươi ngàn đồng).
- Vô hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô ngày 26/5/2012 giao kết giữa công ty
TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn Liêm.”
2.3. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tỉnh
Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
- Hướng giải quyết về vô hiệu hợp đồng của TAND tỉnh Vĩnh Long là hợp lý.
- Căn cứ Điều 122, Điều 117 và khoản 1 Điều 142 BLDS 2015, thì hợp đồng vơ
hiệu vì những lý do sau:
+ Về chủ thể: trong hợp đồng ghi bên Mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo”
nhưng người đại diện Nguyễn Thị Dệt là khơng đúng vì bà Dệt khơng đại diện cho
Trang trí nội thất Thanh Thảo mà thực chất là Cơng ty TNHH-SX-TM Thanh Thảo
do Trương Hoàng Thành là Giám đốc đại diện.
+ Hợp đồng ghi Đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng đứng ra giao dịch
ký kết lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy định của pháp luật.
- Căn cứ vào khoản 1, khoản 2 Điều 131 BLDS 2015 thì lỗi dẫn đến vơ hiệu hợp
đồng của các bên là ngang nhau nên các bên khơng phát sinh quyền và nghĩa vụ,

hồn trả cho nhau những gì đã mất là có cơ sở.


12

2.4. Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng? Vì
sao?
- Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 131 và khoản 1 Điều 418 BLDS 2015, nếu hợp
đồng bị vơ hiệu thì khơng áp dụng phạt vi phạm hợp đồng. Vì: Khi hợp đồng bị vô
hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên
trong hợp đồng kể từ thời điểm giao kết hợp đồng. Chính vì thế, cho dù phạt vi
phạm hợp đồng là thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng cũng không thể được áp
dụng trong trường hợp hợp đồng bị vô hiệu.
2.5. Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên
như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Toà án nhân
dân tỉnh Vĩnh Long.
- Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long là hoàn toàn hợp lí, khi
khơng áp dụng phạt vi phạm hợp đồng đối với hợp đồng vô hiệu trên.
- Căn cứ vào phần Quyết định, trang 8 của bản án số 06/2017/KDTM-PT đã cho
thấy rõ điều này:
“Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về các yêu cầu bị
đơn chịu phạt gấp đôi tiền cọc bằng 126.000.000đ...”
“Không chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông Trương Văn Liêm về
việc buộc nguyên đơn chịu phạt một lần tiền cọc 63.000.000đ...”
+ Thứ nhất, Hợp đồng trên là hợp đồng vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi,
chấm dứt quyền và nghĩa vụ giữa các bên theo Khoản 1 Điều 131 BLDS 2015.
+ Thứ hai, điều khoản phạt vi phạm hợp đồng không được các bên thỏa thuận và đề
cập trong hợp đồng.
2.6. Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và
hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.

 Điểm giống nhau:


13

- Đều do các bên thỏa thuận
- Tuân theo quy định của Pháp luật (tham khảo Khoản 1, Điều 520)
- Nếu khơng có quy định hoặc thỏa thuận thì chỉ được đơn phương chấm dứt,
hủy bỏ khi bên kia vi phạm nghiêm trọng hợp đồng

 Điểm khác nhau:
Đơn phương chấm dứt hợp đồng
Hủy bỏ hợp đồng (Điều 423)

(Điều 428)

Nếu hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng như Nếu hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thì
khơng có hiệu lực từ thời điểm giao kết
hợp đồng vẫn còn hiệu lực trước khi chấm
 Các bên phải hoàn trả cho nhau dứt
 Chỉ mất hiệu lực sau khi chấm dứt
những gì đã nhận

2.7. Ơng Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên
khơng? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.
- Ông Minh được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên. Vì hợp đồng
chuyển nhượng giữa ông Minh và ông Cường là hợp đồng được giao kết hợp pháp
nên hai người sẽ phải thực hiện nghĩa vụ của mình trong hợp đồng. Tuy nhiên, ông
Cường đã không thực hiện nghĩa vụ của mình, khơng trả tiền cho ơng Minh mặc dù

ơng Minh đã nhiều lần nhắc nhở. Căn cứ vào điểm b khoản 1 Điều 423 BLDS 2015
thì ơng Cường đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng làm cho ông
Minh không đạt được mục đích

VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN MUA GIÙM BẤT ĐỘNG SẢN
- Tóm tắt Quyết định số 17/2015 ngày 19/5/2015
+Nguyên đơn: Nguyễn Thị Tuệ
+ Bị đơn: Nguyễn Văn Bình và Nguyễn Thị Vân


14

- Căn cứ “ Giấy cam đoan xác định nhà ở” lập ngày 7/6/2001 có nội dung xác nhận
căn nhà số 16-B20 do bà Tuệ bỏ tiền mua và nhờ ông Bình và bà Vân đứng tên hộ.
Giấy cam đoan này có chữ kí của ơng Bình và bà Vân . “ Giấy khai nhận tài sản”
cũng có nội dung năm 1993 bà Tuệ mua căn nhà 16-B20 của công ty xây dựng nhà
ở dân dụng đã được Ủy ban nhân dân Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở ngày 25/5/2001; do bà Tuệ là người Việt Nam định cư ở
nước ngoài không được đứng tên mua nhà ở Việt Nam nên bà nhờ ơng Bình và bà
Vân đứng tên hộ. Giấy này có chữ kí của bà Tuệ; ơng Bình và bà Vân kí dưới mục
người đứng tên mua hộ
- Theo “ giấy chứng nhận” ngày 12/6/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Ngày 18/6/2009 bà Tuệ còn được cấp Giấy miễn thị
thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/6/20 14, mỗi lần nhập
cảnh tạm trú không quá 90 ngày. Theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12
ngày 18/6/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121
của Luật đất đai thì bà Tuệ có đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
- Vì vậy, trong trường hợp này phải công nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà
16-B20 và xem xét đến công sức quản lý, giữ gìn nhà cho gia đình ơng Bình trên cơ
sở xác định nhà đất theo giá trị thị trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm trừ đi số tiền

mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị cịn lại chia đơi cho bà Tuệ và ơng Bình.
Nhưng Tịa án cấp sơ thẩm buộc ơng Bình trả nhà nhưng khơng tính cơng sức quản
lý, giữ gìn nhà cho ông Bình là không đảm bảo quyền lợi cho ông Bình. Tịa án cấp
phúc thẩm cho rằng tại thời điểm mua nhà thì bà Tuệ chưa có quyền mua nhà tại
Việt Nam nên bà Tuệ chỉ có quyền địi lại số tiền đã đưa cho ơng Bình nhưng tại
đơn khởi kiện trong quá trình giải quyết vụ án bà Tuệ không yêu cầu nên không
chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Tuệ là không đúng và không đảm bảo quyền lợi
của bà Tuệ
3.1. Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền
ra mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao
- Việc Tịa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua
và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ là thuyết phục


15

- Căn cứ “ Giấy cam đoan xác định nhà ở” lập ngày 7/6/2001 có nội dung xác nhận
căn nhà số 16-B20 do bà Tuệ bỏ tiền mua và nhờ ông Bình và bà Vân đứng tên hộ.
Giấy cam đoan này có chữ kí của ơng Bình và bà Vân . “ Giấy khai nhận tài sản”
cũng có nội dung năm 1993 bà Tuệ mua căn nhà 16-B20 của công ty xây dựng nhà
ở dân dụng đã được Ủy ban nhân dân Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở ngày 25/5/2001.
3.2. Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên khơng? Vì sao?
- Ở thời điểm mua nhà trên bà Tuệ không được đứng tên
- Điều 126 Luật nhà ở 2005 quy định quyền sở hữu nhà tại Việt Nam của người Việt
Nam định cư tại nước ngoài:
“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có
cơng đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về
hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước,
người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban

thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc diện quy định tại khoản 1
Điều này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được
sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.”
- Bà Tuệ sống tại Nhật chỉ về Việt Nam thăm gia đình, khơng cư trú tại Việt Nam
với thời hạn 6 tháng trở lên, như vậy bà Tuệ không thuộc một trong các đối tượng
quy định tại Điều 126 Luật nhà ở 2005.
3.3. Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam
không?
- Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam.
- Khoản 2 Điều 7 Luật nhà ở 2014 quy định đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Khoản 1 Điều 8 Luật nhà ở


16

2014 qui định đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì phải được phép
nhập cảnh về Việt Nam
-Như vậy, để được sở hữu nhà tại Việt Nam, người Việt Nam định cư tại nước ngoài
phải được phép nhập cảnh về Việt Nam
- Theo Khoản 6 Điều 5 Luật đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất: “Người
sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,
nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch.”
- Theo “ giấy chứng nhận” ngày 12/6/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Ngày 18/6/2009 bà Tuệ còn được cấp Giấy miễn thị
thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/6/20 14, mỗi lần nhập
cảnh tạm trú không quá 90 ngày
- Như vậy bà Tuệ có đủ điều kiện đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam.
3.4. Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở

hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Tịa án nhân dân tối cao đã có
tiền lệ chưa?
- Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu nhà
trên.
- Cơ sở: phần xét thấy cuả Quyết định giám đốc thẩm: “Theo “ giấy chứng nhận”
ngày 12/6/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Ngày 18/6/2009 bà Tuệ còn được cấp Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt
Nam nhiều lần đến ngày 18/6/20 14, mỗi lần nhập cảnh tạm trú không quá 90 ngày.
Theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 của Quốc hội về
sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai thì bà Tuệ có
đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Vì vậy, trong trường hợp này phải
công nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà 16-B20...”


17

3.5. Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ
bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào?
- Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và
giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được chia đơi cho bà Tuệ và ơng Bình.
- Đoạn 6 của phần xét thấy: “ Vì vậy, trong trường hợp này phải cơng nhận cho bà
Tuệ được quyền sở hữu nhà 16-B20 và xem xét đến cơng sức quản lý, giữ gìn nhà
cho gia đình ơng Bình trên cơ sở xác định nhà đất theo giá trị thị trường ở thời
điểm xét xử sơ thẩm trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị cịn lại
chia đơi cho bà Tuệ và ơng Bình.”
3.6. Hướng giải quyết trên của Tịa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu
có, nêu Án lệ đó.
- Hướng giải quyết của Tịa án nhân dân tối cao đã có án lệ đó là án lệ 02/2016/Al
về vụ án “ Tranh chấp đòi lại tài sản”
-Khái quát nội dung án lệ 02/2016/ Al: Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước

ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người trong
nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết
tranh chấp thì Tịa án phải xem xét và tính cơng sức bảo quản, giữ gìn làm tăng giá
trị sử dụng đất ch người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác
cơng sức người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có
cơng sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng dất ban đầu.
3.7. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối
cao.
- Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao là hợp lý
- Tòa án nhân dân tối cao giải quyết hợp đồng đứng tên giùm giữa bà Tuệ, ơng Bình
và bà Vân khơng phải là giao dịch giả tạo cho nên giao dịch này không bị vô hiệu.


18

Tịa án vẫn cơng nhận hợp đồng mua bán nhà đất giữa người đứng tên giùm và
người thứ ba là hợp đồng hợp pháp.
- Việc chia đôi giá trị chênh lệch cho ơng Bình là việc nên làm để đảm bảo lợi ích
cho cơng sức bảo quản, gìn giữ căn nhà.

VẤN ĐỀ 4 : TÌM KIẾM TÀI LIỆU
Yêu cầu 1: Liệt kê những bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được cơng
bố trên các Tạp chí chun ngành Luật từ đầu năm 2018 đến nay (ít nhất 20
bài viết). Khi liệt kê, yêu cầu viết theo trật tự theo tên tác giả và việc liệt kê
phải thỏa mãn những thông tin theo trật tự sau: 1) Họ và tên tác giả, 2) Tên bài
viết trong ngoặc kép, 3) Tên Tạp chí in nghiêng, 4) Số và năm của Tạp chí, 5)
Số trang của bài viết (ví dụ: từ tr. 41-51).
1. Trần Thị Thuận Giang-Lê Tấn Phát, “Hiệu Lực của Hợp đồng theo Công

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Ước Liên Hợp Quốc về hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế: “khoảng xám”
cho xu hướng quay về áp dụng pháp luật quốc gia”, Tạp chí khoa học pháp
lý số 05(126) năm 2019, tr. 90-102.
Lê Thị Bích Thủy, “Pháp luật áp dụng đối với hợp đồng thương mại quốc tế
theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành”, Tạp chí Luật học số 5
năm 2019, tr. 81-92.
Phùng Bích Ngọc, “Thực hiện hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế theo
Cơng Ước Viên năm 1980 – So sánh với pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Luật
học số 06 năm 2019, tr. 49-60.
Lê Thị Giang, “Hợp đồng vô hiệu do lợi thế không công bằng hoặc lợi ích
thái quá theo Bộ Nguyên tắc chung về luật hợp đồng Châu Âu”, Tạp chí
khoa học kiểm sát số 02 năm 2019, tr. 48-54.
Tưởng Duy Lượng, “Bình luận án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản khơng thuộc sở hữu của
bên thế chấp”, Tạp chí Tịa án nhân dân số 01 năm 2020, tr. 14-20.
Phạm Văn Lưỡng, “Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của
hộ gia đình tại các tổ chức tín dụng”, Tạp chí Tịa án nhân dân số 15 năm

2019, tr. 16-22
Đỗ Hải Yến, “Quy định của pháp luật hiện hành về chủ thể hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất và giải pháp hồn thiện”, Tạp chí Tịa án nhân dân
số 12 năm 2019, tr. 11-19.


19

8. Lê Văn Đức, “Trách nhiệm bồi thường thiệt hại của người lao động khi đơn

9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.
17.
18.

19.
20.

phương chấm dứt hợp đồng”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 16 (392) kỳ 2
năm 2019, tr. 23 – 27.
Đoàn Thị Phương Diệp, “Pháp luật hợp đồng Việt Nam nhìn ở góc độ so
sánh với luật Cộng hồ Pháp”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 11 (387) kỳ
1 năm 2019, tr. 56 – 64.
Nguyễn Duy Phương, Nguyễn Duy Thanh, “Hợp đồng thương mại điện tử:
thực trạng và hướng hồn thiện”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 8 (377)
kỳ 2 năm 2019, tr. 44-55.
Trần Kiên, Nguyễn Khắc Thu, “Khái niệm hợp đồng và những nguyên tắc
cơ bản của hệ thống pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu
Lập pháp số 2+3 (378+379) kỳ 1 năm 2019, tr. 45 – 55.
Hồ Thị Vân Anh, “Một số bất cập trong quy định về chấm dứt hợp đồng theo
pháp luật dân sự Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 2+3
(378+379) kỳ 1 năm 2019, tr. 106 – 111.
Đặng Thái Bình, “Điều kiện áp dụng chế định hợp đồng vì lợi ích của người
thứ ba trong Bộ Luật dân sự Việt Nam – So sánh với pháp luật Nhật Bản”,
Tạp chí Khoa học pháp lí, số 08(129)/2019, tr. 39-50.
Hà Thị Thúy – Đồn Đức Lương, “Đánh giá và đề xuất diễn giải áp dụng
quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015 về giao kết, thực hiện, sửa đổi, chấm
dứt hợp đồng”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 06/2020, tr. 38-47.
Trần Linh Huân, “Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng ủy quyền xác lập, thực
hiện giao dịch bất động sản”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 03/2019, tr.
39.
Phan Vũ, “Hợp đồng thông minh và một số vấn đề pháp lý đặt ra”, Tạp chí
Nhà nước và pháp luật, số 05/2019, tr.39 .
Nguyễn Võ Linh Giang, “Giải thích hợp đồng theo pháp luật Việt Nam và
pháp luật Pháp”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 07/2019, tr. 26.
Nguyễn Thị Hồng Điệp(Trường Đại học Luật Huế), “Pháp luật về trách
nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng thương mại và thực tiễn áp

dụng”, Tạp chí Tịa án nhân dân, 2020.
Thái Vũ, “Yêu cầu đánh giá thực tiễn thi hành quy định của Pháp luật về bồi
thường thiệt hại ngồi hợp đồng”, Tạp chí Tịa án nhân dân, 2020.
Lê Thị Bích Thủy, “Pháp Luật áp dụng đối với hợp đồng thương mại quốc tế
theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành”, Tạp chí Luật học, số
05/2019.

Yêu cầu 2: Cho biết làm thế nào để biết được những bài viết trên.
- Tìm hiểu trên các nguồn:
+ Thư viện trường Đại học luật Thành phố Hồ Chí Minh: />+ Tạp chí dân chủ và pháp luật: />+Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp: lapphap.vn/


20

+ Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam – Viện Nhà nước và pháp luật:
/>+ Tạp chí khoa học pháp lý của trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh:
/>+ Tạp chí Luật học của Đại học Luật Hà Nội: />