những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bđs ở việt nam trong giai đoạn hiện nay

LỜI NÓI ĐẦU

Bất động sản là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh tế,
của mọi gia đình và cá nhân. Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo
cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Cùng với sự phát triển của
sản xuất hàng hoá thì BĐS- tài sản với tư cách vật chất thoả mãn nhu cầu
cuộc sống của con người, được mua bán và trở thành hàng hoá, từng bước
phát triển từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt thành phổ biến, từ
đó thị trường BĐS được hình thành và phát triển. Có thể nói, hoạt động
trao đổi, mua bán BĐS là hành vi sớm nhất của sự hình thành thị trường
BĐS. Ngày nay, bên cạnh các hoạt động này còn xuất hiện thêm nhiều hoạt
động mới như môi giới, tư vấn, định giá BĐS.v.v…nhưng các dịch vụ này
đều chủ yếu phục vụ cho một hoạt động chính, đó là kinh doanh BĐS.
Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, kinh doanh BĐS luôn giữ vai
trò quan trọng, là yếu tố cấu thành thị trường chung của toàn bộ các hoạt
động kinh tế xã hội của một quốc gia và nâng cao chất lượng cuộc sống của
dân cư. Mục tiêu chính của hoạt động kinh doanh BĐS là tạo dựng và cung
cấp các loại BĐS và các dịch vụ liên quan đến BĐS cho cộng đồng, vì vậy
tính xã hội của nó rất cao. Và trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường
ngày nay, hoạt động kinh doanh BĐS và thị trường của nó đã vượt ra khỏi
phạm vi của một quốc gia, một khu vực. Đó chính là xu thế phát triển tất
yếu của một nền kinh tế toàn cầu hoá. Chính vì tính xã hội cao và xu thế
phát triển rộng như vậy mà lĩnh vực kinh doanh BĐS được rất nhiều người
quan tâm, nghiên cứu với mục đích nhằm mua sắm, thuê mướn, tạo dựng
được BĐS theo cách có hiệu quả nhất, đem lại lợi ích lớn nhất cho họ.
Ở nước ta, các hoạt động giao dịch liên quan đến BĐS đã tồn tại và phát
triển từ thời kì phong kiến và thực dân phong kiến. Sau khi hoà bình lập lại,
các hoạt động này tuy vẫn tồn tại nhưng bị hạn chế rất lớn, nhất là trong
1
thời gian thực hiện cải cách ruộng đất. Hiến pháp 1980 và Luật đất đai

1988 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán
đất đai. Thị trường BĐS không được Nhà nước thừa nhận, các giao dịch
BĐS chỉ diễn ra dưới dạng giao dịch ngầm, do vậy thị trường BĐS lúc đó
là thị trường không chính thức. Tuy nhiên, cùng với quá trình đổi mới nền
kinh tế, nhận thức được vai trò quan trọng của thị trường BĐS và sự cần
thiết phải phát triển kinh doanh BĐS, Nhà nước ta đã có sự điều chỉnh, sửa
đổi về cơ chế, chính sách để tạo điều kiện thuận lợi cho sự hình thành và
phát triển của thị trường BĐS. Trong đó có một mốc quan trọng, có tính
chất bước ngoặt là Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 1993 ra đời đã mở đầu
cho cuộc cách mạng về hoạt động của các quan hệ giao dịch dân sự về đất
đai và BĐS. Đó là sự thừa nhận một thực tế tồn tại khách quan và một yêu
cầu của sự phát triển đương nhiên của thị trường BĐS ở nước ta trong thời
kì đổi mới. Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX
tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng đã chỉ rõ: “Phát triển thị
trường BĐS, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với
đất… Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật,
kỷ cương trong quản lý đất đai… Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh
doanh BĐS”. Chính sự thừa nhận này đã tạo ra môi trường pháp lý cho
hoạt động kinh doanh BĐS hình thành và phát triển, dần dần trở thành một
ngành kinh tế quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Từ đó cho đến nay,
Đảng và Nhà nước ta đã tìm mọi biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của
lĩnh vực này, điển hình là việc ban hành Luật đất đai 2003, Luật nhà ở 2005
cùng nhiều bộ luật khác như Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật xây
dựng.v.v… và đặc biệt một bộ luật đang được giới đầu tư trong và ngoài
nước rất quan tâm hiện nay, đó là Luật kinh doanh BĐS đã có hiệu lực từ
ngày 01/01/2007.
Trong thời gian vừa qua, dưới tác động của hệ thống pháp luật và chính
sách của Nhà nước, hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta đã có những
2
bước tiến đáng kể, đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý kinh doanh BĐS của

Nhà nước. Đến nay, về cơ bản hệ thống pháp luật do Nhà nước ban hành đã
thể chế cơ bản các hành vi giao dịch trên thị trường BĐS như mua bán,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp.v.v… Các quyền này
dần dần được thể chế hoá phù hợp với nhu cầu thực tế và bản chất các quan
hệ giao dịch BĐS. Nhà nước đã xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Công tác đăng ký đất đai, lập bản đồ địa chính cũng được triển
khai và ngày một đẩy mạnh. Chính phủ cũng đã ban hành các Nghị định
quy định về giá đất để thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao
đất, cho thuê đất, thu lệ phí trước bạ.v.v… Công tác quy hoạch xây dựng,
quy hoạch và duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng được tăng
cường. Hệ thống chính sách pháp luật tài chính thị trường BĐS đã hình
thành và từng bước hoàn thiện.
Tuy nhiên, do đây là một lĩnh vực còn rất non trẻ nên hoạt động kinh doanh
BĐS ở nước ta còn tồn tại nhiều bất cập, gây cản trở cho sự phát triển của
kinh doanh BĐS. Hoạt động kinh doanh BĐS hình thành và phát triển còn
mang tính tự phát, hẹp cả về phạm vi lẫn nội dung hoạt động. Năng lực của
các doanh nghiệp kinh doanh BĐS còn yếu, mô hình về quản lý và kinh
doanh chưa được hình thành rõ nét và còn mang tính nghiệp dư, kỹ năng và
kiến thức chuyên môn cũng như thông tin về thị trường chưa nhiều. Đặc
biệt là về môi trường pháp lý, còn có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu
nhất quán giữa các văn bản pháp quy; thủ tục hành chính còn rườm rà, rắc
rối, gây nhiều phiền hà. Tuy chúng ta đã thực hiện chính sách một cửa,
nhưng còn có quá nhiều ổ khoá mà các doanh nghiệp cần phải mở. Thêm
vào đó, chính sách tín dụng cấp vốn cho hoạt động đầu tư, mua bán BĐS;
tâm lý, hành vy, thói quen của người tiêu dùng cũng đang gây không ít khó
khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Do vậy, yêu cầu đổi mới hoạt
động kinh doanh BĐS đang trở nên cấp thiết. Một lý do nữa là trong giai
đoạn hiện nay, Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập ngày càng sâu vào
3
các tổ chức thương mại khu vực và quốc tế, mà tiêu biểu là việc gia nhập

vào WTO cuối năm 2006. Điều này đã tạo ra triển vọng mở rộng thị trường
tiêu thụ sản phẩm và thu hút vốn đầu tư nước ngoài, nhưng đồng thời cũng
phải đối mặt với những thử thách hết sức khốc liệt từ sự cạnh tranh của các
doanh nghiệp nước ngoài có qui mô lớn hơn rất nhiều lần. Lúc này “luật
chơi” đã được áp dụng chung. Do đó, nếu các doanh nghiệp kinh doanh
BĐS Việt Nam không nỗ lực hơn nữa để tự nâng mình lên một tầm cao
mới, thay đổi một cách căn bản trong kinh doanh theo hướng chuyên
nghiệp hoá, thì sẽ khó có thể tránh khỏi những hậu quả xấu, ngày càng tụt
hậu so với các doanh nghiệp nước ngoài. Điều này đồng nghĩa với việc các
doanh nghiệp Việt Nam tự loại mình ra khỏi cuộc chơi chung. Tuy thị
trường BĐS Việt Nam được đánh giá là giàu tiềm năng, nhưng để biến
được tiềm năng thành hiện thực là cả một quá trình lâu dài và tốn nhiều
công sức. Và trên hết là phải kể đến vai trò của Nhà nước Việt Nam. Nhà
nước phải tạo ra được một môi trường pháp lý thuận lợi và đưa ra các chính
sách khuyến khích sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS. Để thực
hiện được những điều này thì đòi hỏi phải có một cơ sở lý luận khoa học và
những kinh nghiệm thực tiễn phong phú và đúng đắn. Chính vì vậy, việc
nghiên cứu đề tài “Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh
doanh BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay” trở nên hết sức cấp
thiết, có ý nghĩa sâu sắc cả về lý luận và thực tiễn. Chúng tôi xin chân
thành cảm ơn GS. TSKH. Lê Đình Thắng cùng một số thầy cô giáo đã giúp
đỡ chúng tôi hoàn thành tốt đề tài này.
Mục tiêu nghiên cứu:
Thông qua việc nghiên cứu, tìm hiểu các vấn đề cơ bản của kinh doanh
BĐS, phân tích thực trạng kinh doanh BĐS ở Việt Nam và nhận định về xu
hướng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam trong những năm tới, đề tài
này nhằm bổ sung vào kho kiến thức mà một chủ thể tham gia vào hoạt
4
động kinh doanh BĐS cần phải có. Quan trọng hơn, đề tài này đi sâu vào
tìm hiểu những mặt còn tồn tại, gây cản trở đối với hoạt động kinh doanh

BĐS, qua đó đề xuất các giải pháp để có thể khắc phục được các tồn tại này
với các cơ quan hoạch định chính sách Nhà nước, nhằm thúc đẩy sự phát
triển của hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
Phạm vi và đối tượng nghiên cứu:
Đề tài này tập trung vào nghiên cứu những vấn đề cơ bản của hoạt động
kinh doanh BĐS, tiếp cận một cách có hệ thống những vấn đề vĩ mô tạo
môi trường kinh doanh BĐS, đặc biệt là các vấn đề vĩ mô có tác động trực
tiếp đến kinh doanh BĐS như hệ thống luật điều tiết hoạt động kinh doanh
BĐS, điều tiết thị trường BĐS và các vấn đề chính sách của Nhà nước,
nhằm thúc đẩy sự phát triển của kinh doanh BĐS ở Việt Nam.
Hoạt động kinh doanh BĐS được nghiên cứu trên phạm vi cả nước trong
đó tập trung vào hai thành phố lớn có hoạt động kinh doanh BĐS phát triển
nhất là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Thời gian nghiên cứu từ năm
1993- khi Luật đất đai 1993 ra đời, đánh dấu sự hình thành và phát triển
của hoạt động kinh doanh BĐS- cho đến nay.
Phương pháp nghiên cứu:
Đề tài này lấy phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền
tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như
phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, phương pháp trừu tượng hoá khoa
học, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét
thực tiễn hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta và một số nước khác.v.v…
Những người làm đề tài này cũng tham khảo thêm các công trình nghiên
cứu đã thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu trong đề tài được lấy từ
các nguồn số liệu thống kê của các cơ quan Nhà nước cũng như trên các
5
phương tiện thông tin đại chúng như tạp chí BĐS, các trang web chuyên
ngành.v.v…
Kết cấu đề tài:
Đề tài này bao gồm 3 chương, trong đó:
Hướng dấn chung: GS.TSKH. Lê Đình Thắng.

Chương I: Cơ sở lý luận và một số vấn đề cơ bản của hoạt động kinh
doanh BĐS.
Chương II: Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam.
Chương III: Một số giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự phát triển của kinh
doanh BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.

6
CHNG 1:MT S VN C BN V HOT NG
KINH DOANH BT NG SN.
1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò bất động sản.
1.1.1. Khái niệm bất động sản.
Tài sản bao gồm nhiều loại,tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng,ngời ta
có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau.Một cách phân chia
khái quát nhất mà tất cả các nớc đều sử dụng là phân chia tài sản làm hai
loại:Bất động sản và động sản.
Bất động sản là một khái niệm đợc sử dụng phổ biến ở hầu hết các nớc
trên thế giới.ở nớc ta theo điều 181 bộ luật dân sự quy định:
Bất động sản là các tài sản không thể di dời đợc bao gồm:
-Đất đai;
-Nhà ở,các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền nhà ở,công trình xây dựng đó;
-Các tài sản khác gắn liền với đất;
-Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là:Bất động là những tài sản vật
chất không thể di dời,tồn tại và ổn định lâu dài.Nh vậy,đợc coi là bất động
sản khi có các điều kiện sau :
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con ngời.
- Đợc chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng ngời.
- Có thể đo lờng bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái

của nó không thay đổi.
- Tồn tại lâu dài
Với quan niệm trên, BĐS thờng đợc phân chia thành nhóm sau đây:
-Đất đai:Phải là đất không di dời đợc hoặc di dời đợc nhng không đáng
kể;Phải là đất đai đã xác định chủ quyền;Đất đai đó phải đợc đo lờng bằng
giá trị.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở và công trình xây dựng đó là:nhà cửa xây dựng cố định không thể
di dời,hoặc không di dời đáng kể:nhà ở,trung tâm thơng mại,khách sạn,văn
phòng;các công trình xây dựng công nghiệp,giao thông:nh đờng xá,cầu
cống,bến cảng,sân bay,bãi đỗđợc xây dựng gắn liền với đất đai;các tài sản
khác gắn liền không thể di dời với các công trình xây dựng đó:máy điều
7
hoà trung tâm,các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình;Các
tài sản đó phải có khả năng đo lờng và lợng hoá thành giá trị theo các tiêu
chuẩn đo lờng nhất định .
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai nh vờn cây lâu năm bao gồm cả cây
trồng và đất trồng cây;Các công trình nuôi trồng thuỷ sản;cánh đồng làm
muối;các công trình du lịch,vui chơi,thể thao;Một số công trình khai thác
hầm mỏ và các tài sản do pháp luật quy định.
1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của BĐS.
Ngoài những đặc trng cơ bản nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể
sau:
Thứ nhất.BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có
khả năng di dời đợc. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà
đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không
gian. Chính vì vậy, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể.
Yếu tố vị trí bao gồm: vị trí địa lý và vị trí tơng đối. Vị trí địa lý đợc xác
định bằng các tiêu thức đo lờng địa lý thông thờng, còn vị trí tơng đối đợc
đánh giá bởi khoảng cách đến trung tâm, các điểm dịch công cộng, các

công trình công cộng nh: thơng mại, văn hoá, y tế, giáo dục và phụ thuộc
vào khả năng tiếp cận. Yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại
của BĐS. Khi một yếu tố làm thay đổi vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích
mang lại của BĐS. Khi một yếu tố làm thay đổi vị trí thì cũng làm thay đổi
lợi ích của BĐS.Do vậy một mặt, khi đầu t kinh doanh phát triển hoặc định
giá BĐS phải dự tính trớc các thay đổi này. Đồng thời, đầu t vào các công
trình BĐS phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận, giảm khoảng
cách đến các trung tâm bằng việc phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông, điện,
nớc
Cũng do BĐS có tính cố định về vị trí nên giá trị và lợi ích của BĐS chịu tác
động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt, bao gồm các yếu tố về: điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội và môi trờng.
Thứ hai,BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá
BĐS gắn liền với sự trờng tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban
tặng không thể bị tiêu huỷ: Mặt khác, các công trình xây dựng, kiến trúc
thờng có tuổi thọ cao kể cả BĐS nông nghiệp (vờn cây lâu năm) cũng tồn
tại lâu dài. Tính lâu bền của BĐS khác nhau tuỳ theo loại BĐS. Tính lâu bền
BĐS thể hiện ở cả 2 góc độ: vật lý và kinh tế, thờng tuổi thọ vật lý cao hơn
8
tuổi thọ kinh tế chính vì vậy, khi đầu t xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh
tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu t lãng phí hoặc đầu t nhiều lần.
Thứ ba,hàng hoá BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ có tính khan hiếm là do
đất đai là yếu tố có giới hạn, đất đai dùng cho đầu t phát triển lại càng giới
hạn hơn. Trong khi đó do yêu cầu phát triển, nhu cầu về đất đai ngày càng
nhiều dẫn đến sự mất cân đối cung - càu BĐS đẩy giá lên cao, xuất hiện
hiện tợng đầu cơ đất đai. Vì vậy nhà nớc phải có tính chất điều tiết cân bằng
cung - cầu.
Thứ t,tính dị biệt của BĐS. Sự khác biệt của BĐS trớc hết là do khác nhau
về vị trí, khác nhau về kết cấu, kiến trúc, hớng, cảnh quan Do vậy, trong
đầu t phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị BĐS và

đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của ngời tiêu dùng.
Thứ năm,hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội. Nhìn chung mọi hàng hoá đều có đặc điểm này nhng với hàng hoá BĐS
thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ nh vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu
vực, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hởng của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã
hội thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngỡng, tôn giáo, tâm lý.
Thứ sáu,hàng hoá BĐS chịu ảnh hởng lẫn nhau. Giữa các hàng hoá BĐS
có sự tác động và ảnh hởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện
của hàng hoá BĐS này là điều kiện ra đời hoặc mất đi, tăng hoặc giảm giá
trị của BĐS kia. BĐS là loại tài sản có tính ảnh hởng rất mạnh giữa các BĐS
liền kề và có tác động ảnh hởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế - xã hội
có liên quan. Do vậy, khi đầu t xây dựng hoặc đánh giá BĐS phải tính đến
yếu tố ảnh hởng tới công trình khác. Cũng chính vì sự ảnh hởng của BĐS
đến các hoạt động kinh tế - xã hội nên nhà nớc phải giữ vai trò quản lý và
điều tiết thị trờng BĐS.
Thứ bảy, BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí
đầu t xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì
vậy, đầu t kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn, phải biết khai
thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu t kinh doanh. Cũng do
đặc điểm này đòi hỏi các hoạt động kinh doanh BĐS cần đến sự tham gia
của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thứ tám,hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật và
chính sách của Nhà nớc. BĐS là loại tài sản quan trọng. Các quan hệ giao
dịch về BĐS thờng có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh
tế - xã hội. Hơn nữa BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc
9
sở hữu toàn xã hội. Do vậy, để tăng cờng vai trò của mình, quản lý các hoạt
động của thị trờng BĐS, nhà nớc ban hành các văn bản pháp luật, chủ trơng,
chính sách nhằm thực hiện vai trò quản lý và khai thác có hiệu quả nguồn
nội lực.

Thứ chín,giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ
thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS thờng có giá trị cao, nhiều
chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp đòi hỏi ngời quản lý phải
có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với hàng hoá thông
thờng.
1.1.3. Vai trò của BĐS
Hiện nay ở Việt Nam cha có nguồn thống kê chính thức nào về tổng giá
trị các BĐS ở nớc ta là bao nhiêu và nó chiếm tỷ lệ nào trong tổng tài sản
quốc gia, do vậy khó thông qua các số liệu thống kê chính thức để minh hoạ
cho quy mô và qua đó là vai trò của BĐS trong xã hội. Theo một cách tiếp
cận, tuy không đợc chính thống song vẫn có sức thuyết phục, đó là việc
phân tích về các BĐS nhà ở hiện nay trong xã hội chúng ta bởi theo quy luật
chung của sự phát triển thì BĐS nhà ở thờng chiếm tỷ trọng lớn trong các
loại BĐS. Với một số giả định và các số liệu lấy từ nguồn trên Website của
Tổng cục Thống kê đã ớc tính tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay của Việt
Nam tơng đơng khoảng 150 tỷ đô la Mỹ. Trong cách ớc tính trên thì tổng
giá trị BĐS nhà ở của Việt Nam cũng có giá trị ít nhất bằng 5 lần tổng thu
nhập quốc dân hiện nay và đó là một con số rất lớn. Bên cạnh các BĐS nhà
ở, các BĐS thơng mại, công nghiệp, công cộng, cũng có giá trị không nhỏ
và do đó có thể nói tổng giá trị BĐS là một số khổng lồ.
Hơn nữa, mỗi một công dân, một hộ gia đình, tổ chức đều cần đến BĐS
trong cuộc sống hàng ngày nh: nơi ở, nơi làm việc, nơi sản xuất, nơi vui
chơi, giải trí.
Do vậy, vai trò BĐS là vô cùng lớn và hết sức quan trọng trong mọi cộng
đồng, mọi quốc gia trong đó có Việt Nam.
1.2. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thị trờng BĐS
1.2.1. Khái niệm thị trờng BĐS
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS, song các quan niệm cùng
có một điểm chung khái quát về thị trờng BĐS là tổng hoà các quan hệ giao
dịch về BĐS đợc thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá - tiền tệ diễn ra

trong một không gian, thời gian nhất định.
10
BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau song mọi BĐS đều gắn liền yếu tố đất
đai. Do vậy các đặc trng của hàng hoá - thị trờng đất đai luôn là yếu tố đóng
vai trò trọng tâm, chi phối toàn bộ hoạt động của thị trờng BĐS.
1.2.2. Phân loại thị trờng BĐS
Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, ngời ta có thể phân loại thị tr-
ờng BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau. Ví dụ:
Dựa vào loại hàng hoá BĐS. Phân chia thành: thị trờng đất đai, thị trờng
nhà ở, thị trờng BĐS công nghiệp, thị trờng BĐS thơng mại - dịch vụ,
Dựa vào mức độ kiểm soát, phân chia thành thị trờng chính thức và thị tr-
ờng phi chính thức.
Dựa vào trình tự tham gia, phân chia thành: thị trờng sơ cấp và thị trờng
thứ cấp.
1.2.3. Những đặc điểm chủ yếu của thị trờng BĐS
Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông
thờng nên thị trờng BĐS cũng có đặc điểm riêng.
Thứ nhất,tính cách biệt giữa hàng hoá với đặc điểm giao dịch. Do đặc
điểm của BĐS có vị trí cố định, không thể di dời đợc. Do vậy các giao dịch
BĐS đợc tiến hành trên các chợ ảo, có thể sàn giao dịch, chợ địa ốc hoặc
một địa điểm nhỏ nh nhà riêng, nhà hàng, mạng Internet Quan hệ giao
dịch BĐS dù diễn ra ở đâu đều phải qua 3 khâu cơ bản đó là: đàm phán,
kiểm tra thực địa và đăng ký pháp lý. Từ đặc điểm này cho thấy nhà nớc
muốn quản lý thị trờng BĐS phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt
buộc, nó không giống nh kiểm soát các loại hàng hoá khác bày bán trên sạp
hàng: tem nhãn, xuất xứ, chất lợng, và thời gian diễn ra giao dịch thờng
dài, do đó dễ gặp các biến động rủi ro. Điều đó buộc các bên phải ấn định
và rút ngắn thời gian giao dịch.
Thứ hai,thị trờng BĐS thực chất là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong các BĐS.Do đặc điểm của đất đai là không hao mòn và

mất đi (trừ trờng hợp đặc biệt và ngời sở hữu và sử dụng đất đai không sử
dụng đất đai nh các hàng hoá khác. Điều mà họ mong muốn là quyền hay
các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai phải dựa
vào khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu t vào đất
đai.
Thứ ba,thị trờng BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc.Do BĐS không
di dời đợc, nó có vị trí cố định gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
11
hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó cung - cầu BĐS ở các vùng, các
khu vực rất phong phú, đa dạng từ số lợng, chất lợng kiểu cách đến quy mô
và trình độ phát triển. Mặt khác, BĐS còn phụ thuộc vào tâm lý, tập quán,
thị hiếu của từng vùng. Từ đặc điểm này cho thấy quan hệ giao dịch BĐS
nếu có biến động thì thờng chỉ diễn ra ở từng vùng nhất định. Đồng thời,
khi nghiên cứu thị trờng BĐS phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực
gắn với từng điều kiện cụ thể.
Thứ t,thị trờng BĐS là thị trờng không hoàn hảo.Do các thông tin về hàng
hoá BĐS và thị trờng BĐS không đầy đủ và không đợc phổ biến rộng rãi nh
các loại hàng hoá khác. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác,
BĐS mang tính vùng và khu vực chúng không liền kề nhau và không phải
bao giờ cũng tìm đợc BĐS cùng loại để so sánh. Hơn nữa, số lợng ngời
tham gia giao dịch là nhỏ không đủ đảm bảo tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo
mà là giá sản phẩm đơn chiếc do đó ngời bán có lợi thế độc quyền nhờ đó
thu đợc lợi nhuận cao. Cũng do tính độc quyền của ngời cung có thể tạo nên
những cơn sốt giá.
Thứ năm,cung về BĐS phản ứng chậm hơn cầu và giá BĐS.Do đặc điểm
của BĐS cần phải có thời gian để tạo ra chúng. Cung BĐS là có giới hạn,
cầu BĐS lại luôn tăng nên sự biến động từ giá thờng bắt đầu do sự thay đổi
của cầu. Sự phản ứng của cung không kịp cầu hình thành những cơn sốt giá
BĐS. Do vậy, nhà nớc phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung - cầu
BĐS, đặc biệt có các giải pháp bình ổn thị trờng BĐS hạn chế nạn đầu cơ,

tạo môi trờng và điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS, xử lý
nghiêm các vi phạm pháp luật.
Thứ sáu,thị trờng BĐS là thị trờng khó thâm nhập nên cần có t vấn chuyên
nghiệp.Do BĐS là loại hàng hoá có tính khan hiếm và giá trị lớn. Ngời mua
và bán BĐS ít có kinh nghiệm và lợng thông tin không đầy đủ để lựa chọn
đợc thị trờng phù hợp với BĐS cần giao dịch nên cần phải có các nhà t vấn,
môi giới - đó là những ngời đợc đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh,
am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao
dịch BĐS sẽ trở nên dễ dàng hơn.
Thứ bảy,thị trờng BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.BĐS là tài
sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của nhà nớc đối với chúng bằng pháp
luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi BĐS đều đợc
nhà nớc quản lý thông qua công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận. Sự tham
gia của nhà nớc vào thị trờng BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị
12
trờng BĐS ổn định hơn và an toàn hơn. Hơn nữa thông qua kiểm soát thị tr-
ờng BĐS, nhà nớc tăng đợc nguồn thu từ thuế đối với các giao dịch BĐS.
Thứ tám.Thị trờng BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn.Đặc
điểm này bắt nguồn từ đặc điểm BĐS là tài sản có giá trị lớn do đó mọi giao
dịch đầu t kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có một lợng vốn lớn. Lợng vốn này
phải huy động từ thị trờng vốn. Thực tế, nếu không có một thị trờng vốn
phát triển lành mạnh, ổn định thị trờng BĐS cũng không thể phát triển lành
mạnh và ổn định đợc. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn
đến sự khủng hoảng của thị trờng BĐS.
Thứ chín.Sự tham gia hay rút khỏi thị trờng BĐS là khó khăn, phức tạp và
cần nhiều thời gian.Sở dĩ nh vậy là vì BĐS thờng có giá trị lớn, ngời mua
không đông, việc mua bán lại không thể đơn giản, nhanh chóng nh đối với
cácloại hàng hoá khác. BĐS là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển
đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hớng đầu
t, đặc biệt đòi hỏi nhà đầu t tham gia thị trờng BĐS phải xác định hớng đầu

t dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi
thọ vật lý để quyết định hớng đầu t.
1.2.4. Vai trò của thị trờng BĐS
Thứ nhất,thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
BĐS là yếu tố không thể thiếu trong quá trình tái sản xuất xã hội, điều
kiện đảm bảo tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ thị tr-
ờng BĐS cung cấp hàng hoá BĐS cho các nhu cầu đó.
Thị trờng BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất cho các yếu tố sản xuất. Sản
xuất phát triển đòi hỏi các yêu cầu về BĐS từ đó việc kinh doanh BĐS phát
triển, vì vậy xã hội không ngừng phát triển thị trờng BĐS.
Thị trờng BĐS phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp
xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo định hớng phát
triển kinh tế ở mỗi địa phơng và cả quốc gia.
Thị trờng BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐS, cầu nối giữa
các giao dịch BĐS.Trong điều kiện phát triển của kinh tế thị trờng cần áp
dụng khoa học kĩ thuật và công nghệ tiên tiến nâng cao chất lợng BĐS,
nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.
Thứ hai,thị trờng BĐS huy động vốn cho đầu t phát triển.
Thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. sản xuất phát triển
sẽ tạo đợc nguồn vốn đầu t.Trớc hết, thị trờng BĐS phát triển chính là do
yếu tố tăng đầu t cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân. Sự tăng tr-
13
ởng của BĐS đòi hỏi sự gia tăng đầu t; thị trờng BĐS phát triển chính là
tăng khối lợng hàng hoá BĐS giao dịch hoặc mở rộng phạm vi các quan hệ
giao dịch. Do đó tăng tốc độ chu chuyển vốn ;Đồng thời,việc thế chấp BĐS
để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh có tác dụng khai thác nguồn vốn
nhàn rỗi trong dân c cho đầu t phát triển;dùng BĐS (đặc biệt là đất đai) làm
vốn liên doanh.; nhà nớc dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng.
Thứ ba,phát triển thị trờng BĐS góp phần tăng doanh thu cho ngân sách

nhà nớc.Thị trờng BĐS phát triển chính là tăng khối lợng giao dịch BĐS là
điều kiện cơ bản để tăng thu cho ngân sách nhà nớc. Thị trờng BĐS phát
triển làm tăng các quan hệ giao dịch, làm cho cùng 1 khối lợng nhng qua
nhiều lần giao dịch tức làm tăng khối lợng hàng hoá luân chuyển đó cũng là
cách góp phần tăng thu NSNN.
Thứ t,phát triển thị trờng BĐS góp phần mở rộng thị trờng trong và ngoài n-
ớc, mở rộng quan hệ quốc tế.
Thị trờng BĐS thuộc tổng thể các thị trờng trong nền kinh tế quốc dân,
có quan hệ mật thiết đến thị trờng vốn, thị trờng hàng hoá, thị trờng lao
động, đó phát triển thị trờng BĐS ảnh hởng trực tiếp đến sự mở rộng phát
triển các thị trờng khác tức góp phần thúc đẩy phát triển thị trờng chung.
Trong điều kiện mọi nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trờng nói
chung và thị trờng BĐS nói riêng không chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốc
gia. Thị trờng BĐS phát triển vợt khỏi một quốc gia chẳng những tạo điều
kiện cho cá nhân, tổ chức nớc ngoài tham gia giao dịch BĐS mà còn tạo
điều kiện cho họ đầu t phát triển sản xuất kinh doanh, đầu t BĐS và họ cũng
có thể c trú, sinh sống, đó là cơ sở tạo ra các quan hệ xã hội, sự hiểu biết
lẫn nhau giữa các nớc, các dân tộc góp phần mở rộng quan hệ quốc tế.
Thứ năm,phát triển thị trờng BĐS góp phần ổn định xã hội.
Vì đất đai, nhà ở và các công trình khác luôn gắn chặt với hoạt động sản
xuất và đời sống con ngời và các hoạt động xã hội của con ngời. Cho nên
thị trờng BĐS ổn định thì tâm lý ngời dân sẽ ổn định, yên tâm hơn, họ sẽ lo
sinh sống, làm ăn. Vì thế chính trị - xã hội ổn định hơn.
Thị trờng BĐS nhất là thị trờng đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng đều gắn
với chính sách đất đai của một quốc gia. Một khi thị trờng BĐS phát triển
lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định. Một khi
thị trờng BĐS không lành mạnh sẽ tác động trực tiếp đến mọi hoạt động xã
14
hội, xáo trộn t tởng, hoài nghi về chính sách pháp luật làm xã hội thiếu ổn
định, gây nhiều hiện tợng tiêu cực.

Thứ sáu,thị trờng BĐS góp phần nâng cao đời sống của nhân dân:
Thị trờng BĐS phát triển kéo theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng kèm
theo các BĐS. Cơ sở hạ tầng là yếu tố cải thiện đời sống nhân dân.
Thị trờng BĐS phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ, nâng cao
chất lợng nhà ở cũng nh các công trình phục vụ cho hoạt động trực tiếp của
con ngời, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng
thoả mãn nhu cầu ngày càng cao về nơi ăn, chốn ở, đi lại và sinh hoạt, nơi
con ngời thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác.
Thị trờng BĐS phát triển ảnh hởng vào sự phát triển của thị trờng vốn, thị
trờng hàng hoá góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trờng đáp
ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con ngời.
Thứ bảy,phát triển thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách
đất đai, đổi mới quản lý đất đai và bất động sản.Vì chỉ có thông qua thị tr-
ờng BĐS các giao dịch dân cự về đất đai mới đợc thực hiện và chính ở thị
trờng mới bộc lộ những hạn chế, thiếu sót không phù hợp thực tiễn của
chính sách đất đai và của công tác quản lý đất đai. Vì thế, thông qua thị tr-
ờng giúp Nhà nớc đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai thực hiện
đổi mới công tác quản lý đất đai cho phù hợp, hiệu quả, khắc phục các tình
trạng tiêu cực trên thị trờng BĐS.
1.3.Tớnh tt yu khỏch quan phỏt trin kinh doanh BS.
Nh chỳng ta ó bit, hai iu kin cn v cho s ra i v tn ti ca
sn xut hng húa, ú l cú s phõn cụng lao ng xó hi v cú s bit lp
tng i gia cỏc ch th kinh t. S phõn cụng lao ng xó hi dn n
chuyờn mụn húa trong sn xut, nh ú cú th nõng cao nng sut lao ng
cng nh cht lng sn phm. Tuy nhiờn, do cú s bit lp tng i gia
cỏc ch th kinh t, mi ngi ton quyn chi phi sn phm do mỡnh lm
ra, m cỏc ch th ny li chuyờn v sn xut mt loi sn phm nht nh,
h tha sn phm do mỡnh lm ra nhng li thiu cỏc loi sn phm khỏc,
do ú nhng ngi sn sut trong cỏc ngnh khỏc nhau mun s dng cỏc
loi sn phm ca nhau thỡ phi tin hnh trao i, mua bỏn hng húa, t ú

xut hin th trng. Mt khỏc trong nn kinh t hng húa, sn phm c
15
sản xuất ra để bán chứ không phải để tiêu dùng, do vậy hoạt động trao đổi,
mua bán hàng hóa là một hiện tượng kinh tế khách quan.
Bất động sản cũng là một loại hàng hóa được đem ra trao đổi, mua bán,
thuê mướn như bao hàng hóa khác, từ đó hình thành nên thị trường bất
động sản. Trong thị trường này cũng có bên cung và bên cầu. Họ gặp nhau
trên thị trường nhằm thỏa mãn những lợi ích của mình, đó là đáp ứng nhu
cầu hàng hóa bất động sản của người mua, người thuê và đem lại thu nhập
cho người cung ứng.
Là một hàng hóa, bất động sản cũng có giá trị và giá trị sử dụng. Khác
với các loại hàng hóa khác, giá trị hàng hóa bất động sản còn phụ thuộc vào
chính giá trị sử dụng của nó. Tính hữu ích của hàng hóa bất động sản còn
thể hiện ở chỗ nó cung cấp nơi trú ngụ và những tiện nghi cho người sử
dụng cũng như là tạo cơ sở cho các hoạt động sản xuất ra hàng hóa và cung
ứng dịch vụ để phục vụ các nhu cầu của đời sống con người. Tính hữu ích
của bất động sản còn thể hiện ở chỗ nó có khả năng tạo ra giá trị lớn hơn so
với chi phí sản xuất, tức là mang lại lợi nhuận cho người tạo ra nó. Tuy
nhiên người tạo ra bất động sản (nhà đầu tư) không được hưởng toàn bộ
phần lợi nhuận này, mà nó được phân phối một phần cho các chủ thể tham
gia hoạt động hỗ trợ vốn cho nhà đầu tư như các tổ chức tài chính tín dụng
cũng như những người cung cấp các dịch vụ trên thị trường bất động sản
như môi giới, tư vấn, định giá bất động sản.
Như vậy có thể thấy rằng, mỗi bên tham gia thị trường bất động sản đều
vì một động cơ riêng: người tiêu dùng là vì động cơ thỏa mãn những nhu
cầu về sử dụng bất động sản, còn người cung ứng bất động sản và các dịch
vụ liên quan là vì động cơ lợi nhuận.
Và để thỏa mãn cả hai động cơ này, hoạt động kinh doanh bất động sản
đã ra đời. Do đó có thể nói rằng các hoạt động kinh doanh bất động sản ra
đời và phát triển là kết quả sự vận động của các tác nhân trong trong xã hội

nhằm thỏa mãn các nhu cầu về BĐS xuất phát từ hai động cơ kể trên. Đó
16
cũng là một yêu cầu mang tính khách quan của sự phát triển thị trường bất
động sản trong một nền kinh tế hàng hóa.
1.4.Khái quát về hoạt động kinh doanh BĐS.
1.4.1.Các giai đoạn trong hoạt động kinh doanh BĐS.
Một hoạt động kinh doanh BĐS thông thường bao gồm 3 giai đoạn:
- Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS (đầu tư, xây dựng ban đầu).
- Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS (cho thuê).
- Giai đoạn thanh lý, chuyển nhượng BĐS (bán).
Ba giai đoạn trên bao gồm đầy đủ các bước, các vấn đề phát sinh cần
được giảI quyết trong thực tiễn kinh doanh BĐS. Tuy nhiên trên thực tế,
tuỳ theo điều kiện và khả năng của từng nhà đầu tư mà hoạt động kinh
doanh BĐS của họ có thể diễn ra với ít giai đoạn hơn. Chẳng hạn như một
doanh nghiệp chuyên mua đất trống, làm hạ tầng rồi sau đó phân lô để bán
thì trong hoạt động kinh doanh của họ không có giai đoạn quản trị, khai
thác BĐS để đem lại thu nhập từ việc cho thuê BĐS. Mỗi giai đoạn có
những đặc điểm riêng và cách thức tiến hành riêng. Sau đây là nội dung cụ
thể của từng bước:
Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS:
Công việc đầu tiên của nhà đầu tư trong giai đoạn này, đó là xác định
mục tiêu đầu tư trên cơ sở các nguồn lực sẵn có của mình cũng như các
nguồn lực mà nhà đầu tư có thể huy động được ( như vốn vay ngân hàng,
vốn huy động từ khách hàng …). Dựa trên những nguồn lực này mà nhà
đầu tư quyết định quy mô kinh doanh.
Tiếp theo nhà đầu tư cần tiến hành phân tích thị trường và môi trường
đầu tư, qua đó tìm kiếm cơ hội đầu tư. Trong việc phân tích thị trường, nhà
đầu tư cần xác định rõ từng loại thị trường cụ thể ( thị trường nhà ở, cho
thuê, mua bán.v.v… ), trạng thái và khu vực hoạt động của nó, đồng thời
ước lượng cầu thực tế và cầu tiềm năng trên thị trường, đặc biệt là xác định

17
đối tượng khách hàng và khả năng thanh toán của khách hàng, phân tích
các nguồn cung hiện có trên thị trường và khả năng hấp thụ của nó, từ đó
có thể xác định được khối lượng hàng hóa bất động sản cần bổ sung trên
mỗi thị trường.Kết quả của việc phân tích thị trường và môi trường đầu tư,
đó là sẽ dự báo được loại hàng hóa bất động sản nào là mục tiêu sẽ đầu tư,
đó là loại hàng hóa bất động sản có thị trường triển vọng nhất, phù hợp
nhất với điều kiện các nguồn lực, đặc biệt là nguồn lực tài chính của nhà
đầu tư.
Từ việc xác định được loại bất động sản sẽ đầu tư, nhà đầu tư sẽ đánh
giá, lựa chọn bất động sản cụ thể để tiến hành đầu tư. Đây là việc xem xét
các thuộc tính của bất động sản, qua đó xác định được mức độ sinh lời của
bất động sản đó trong tương lai.
Sau khi lựa chọn được bất động sản cụ thể để đầu tư, công việc tiếp
theo của nhà đầu tư sẽ là ra quyết định đầu tư. Trong quyết định đầu tư, nhà
đầu tư cần xác định rõ các vấn đề như loại bất động sản đầu tư, qui mô đầu
tư, thời gian đầu tư, lợi nhuận dự kiến thu được.v.v… Đối với trường hợp
chủ đầu tư cần huy động thêm vốn thì nhà đầu tư cần cân nhắc giữa các
phương án cho vay vốn của các tổ chức tài chính tín dụng để có thể lựa
chọn được khoản tín dụng tốt nhất. Đồng thời, nhà đầu tư cũng phải dự
đoán xu hướng dao động của lãi xuất, tỉ giá hối đoái…để cân nhắc mức độ
hợp lí của các điều kiện tín dụng. Tiến độ giải ngân cũng như tiến độ thi
công công trình cũng là một vấn đề quan trọng mà nhà đầu tư cần chú ý.
Đối với các bất động sản xây dựng mới thì việc quản lí quá trình xây
dựng bất động sản cũng cần được quan tâm đúng mức, trong đó phải đảm
bảo các yêu cầu về mặt pháp lý và kĩ thuật cho công trình.
Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS:
Thông thường đây là giai đoạn mang lai thu nhập chủ yếu và quan
trọng nhất theo kế hoạch của nhà đầu tư. Chiến lược quản trị kinh doanh
trong giai đoạn này sẽ quyết định mức doanh thu mà nhà đầu tư nhận được.

18
Công việc đầu tiên trong giai đoạn này là tiến hành các hoạt động
maketing để tìm kiếm khách thuê. Để đạt được hiệu quả kinh doanh cao thì
cần có một chiến lược maketing tốt.
Sau khi đã tìm được khách thuê thì công việc tiếp theo là tiến hành ký
kết hợp đồng cho thuê. Trong hợp đồng cần qui định rõ các điều khoản liên
quan đến quyền lợi và trách nhiệm của cả hai bên trong giao dịch. Các điều
khoản này đều phải được công chứng để đảm bảo hiệu lực trước pháp luật.
Tiếp theo là quá trình vận hành bất động sản, nhằm cung cấp cho
người thuê các dịch vụ cần thiết như cấp điện, cấp nước… đã được qui định
trong hợp đồng thuê và bảo dưỡng định kỳ để đảm bảo cho các thiết bị kỹ
thuật của bất động sản luôn ở chế độ vận hành tốt.
Giai đoạn thanh lý, chuyển nhượng BĐS:
Trước tiên cần cân nhắc việc bán hoặc giữ bất động sản. Đó là việc
tính toán, so sánh lợi ích giữa hai phương án này. Nếu như việc bán bất
động sản là có lợi hơn thì người sở hữu sẽ quyết định bán.
Khi đã quyết định bán thì việc tiếp theo là tiến hành định giá bất động
sản. Đây là việc xác định giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm
bán. Định giá BĐS là một công việc phức tạp, đòi hỏi phải có kỹ năng,
kinh nghiệm và thông tin về giá cả bất động sản trên thị trường. Do đó
trong nhiều trường hợp cần thuê các chuyên gia trong lĩnh vực định giá
BĐS để có thể đưa ra một mức giá hợp lý.
Bước tiếp theo là việc bán bất động sản. Để bán được bất động sản thì
cần phải tìm được khách hàng mua. Sau đó tiến hành ký kết hợp đồng. Việc
ký kết hợp đồng giao dịch giữa người mua và người bán phải được xác
nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới có giá trị pháp lý. Nếu
bất động sản đem bán đang trong thời kì cho thuê thì trong hợp đồng phải
qui định rõ việc phân chia các khoản thu nhập cũng như các chi phí phát
sinh. CuốI cùng, người bán chuyển giao hợp đồng mua bán cho người mua.
19

1.4.2.Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS.
Nhà đầu tư : nhà đầu tư và người cho vay vốn là những người phải ra
những quyết định quan trọng nhất trong kinh doanh bất động sản. Họ chi
tiền ra và chấp nhận rủi ro. Do vậy, họ phải tính toán kĩ lưỡng việc phải sử
dụng, vận hành bất động sản như thế nào để có thể đem lại hiệu quả cao
nhất.
Người cho vay vốn : là người tài trợ vốn cho các nhà đầu tư kinh
doanh bất động sản dưới dạng các khoản vay có kì hạn, và phần họ nhận
được là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu tư. Họ rất quan tâm đến tính
khả thi của dự án và khả năng trả nợ của chủ đầu tư.
Người môi giới bất động sản : giữ một vị trí quan trọng, là cầu nối
giữa người bán và người mua. Khi người bán và người mua gặp được nhau
nhờ người môi giới thì người môi giới sẽ thu được tiền phí hoặc tiền hoa
hồng. Nhờ người môi giới mà người bán và người mua đều tiết kiệm được
chi phí và thời gian. Một người môi giới cần am hiểu đầy đủ các vấn đề về
bất động sản cũng như các giao dịch BĐS.
Những người phát triển BĐS: bao gồm các nhà thầu xây dựng,
những người xây dựng hạ tầng (đường xá, hệ thống cấp thoát nước, cấp
điện.v.v… ) cho các khu xây dựng, các nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sư.
Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thường thực
hiện các công việc đó theo hợp đồng kí kết với chủ đầu tư bất động sản.
Chuyên gia định giá bất động sản: là người có nhiệm vụ đưa ra
mức giá thị trường của một bất động sản, phục vụ cho các hoạt động
nghiệp vụ về bất động sản. Nhà định giá phải có đầy đủ các kĩ năng định
giá, giàu kinh nghiệm, nắm rõ thông tin bất động sản trên thị trường và đặc
biệt là phải đảm bảo về tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp để có thể đưa ra
một mức giá hợp lí cho bất động sản.
Các nhà quản trị bất động sản : có thể là chủ sở hữu hoặc người
thay mặt chủ sở hữu, đứng ra quản lí quá trình đưa bất động sản vào khai
20

thác để đem lại thu nhập. Công việc của họ là tìm kiếm khách hàng, kí kết
hợp đồng, cung cấp các dịch vụ, bảo dưỡng bất động sản, thu tiền thuê theo
định kì.v.v…
Luật sư trong lĩnh vực bất động sản: tham gia đàm phán các hợp
đồng thuê,các hợp đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm bất động sản, kiểm
tra tính hợp pháp của các giấy tờ sở hữu của bất động sản theo yêu cầu của
các nhà đầu tư, tham gia giải quyết các tranh chấp trong việc sử dụng và sở
hữu bất động sản.
1.4.3.Các loại hình hình kinh doanh BĐS phổ biến:
Đất trống : do nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, trong khi quĩ
đất đai là có hạn, cho nên kinh doanh đất thường có lợi nhuận cao hơn cả.
Tuy nhiên, kinh doanh đất thường có độ rủi ro cao hơn các bất động sản
khác. Giá trị của khu đất phụ thuộc rất nhiều vào qui hoạch sử dụng đất,
các qui chế xây dựng liên quan đến khu đất và cơ sở hạ tầng xung quanh
khu đất, bởi vì những yếu tố này làm thay đổi vị trí tương đối của mảnh
đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, qua đó làm thay đổi khả năng sinh lời
của mảnh đất. Đồng thời, đất là một tài sản có tính thanh khoản thấp , do đó
người đầu tư thường bị động. Cũng vì độ rủi ro cao như vậy nên các tổ
chức tín dụng cũng không ưu tiên cho lĩnh vực này, do vậy vốn đầu tư phần
lớn là do nhà đầu tư tự bỏ ra.
Những người tham gia vào đầu tư đất thường là những nhà đầu cơ ngắn
hạn, hoặc các nhà đầu tư chuẩn bị cho việc xây dựng bất động sản trên đất.
Cũng có thể là một số người muốn giữ giá trị của đồng tiền, tránh sự mất
giá của đồng tiền do lạm phát nên cũng đầu tư vào đất đai.
Nhà ở cho thuê hoặc để bán : so với các bất động sản khác, kinh
doanh nhà ở có nhiều lợi thế hơn : nhu cầu xã hội về nhà ở tăng lên không
ngừng do sự tăng dân số, công việc kinh doanh không đòi hỏi quá nhiều
21
công sức và tính chuyên nghiệp, công chúng có một sự hiểu biết tương đối
về loại bất động sản này, tính thanh khoản của nó cao hơn.v.v… Do vậy

hoạt động trong lĩnh vực này thường sôi động hơn so với các loại hình bất
động sản khác. Tuy nhiên lợi nhuận trong kinh doanh nhà ở không cao vì
giá nhà thường tăng chậm theo thời gian, đồng thời lượng cung về nhà ở có
thể tăng khá nhanh cũng gây nên tâm lí e ngại cho một số nhà đầu tư bởi
như vậy, độ rủi ro sẽ tăng cao hơn.
Các toà nhà cho thuê văn phòng : đáp ứng nhu cầu về văn phòng
làm việc cho các doanh nghiệp, các cá nhân tham gia kinh doanh trong xã
hội. Lĩnh vực này đòi hỏi một lượng vốn đầu tư ban đầu lớn, trình độ quản
trị cao và phải cung cấp nhiều dịch vụ khác nhau với chất lượng tốt cho
nhu cầu làm việc của các doanh nghiệp. Hoạt động này phụ thuộc nhiều
vào sự tăng trưởng của nền kinh tế, đặc biệt là sự gia tăng số lượng các
doanh nghiệp. Việc huy động vốn trong thời kì nền kinh tế tăng trưởng cao
và các nhà đầu tư lạc quan vào triển vọng trong tương lai là tương đối dễ.
Tuy nhiên hạn chế của nó là tính thanh khoản không cao do giá trị của cả
tòa nhà là rất lớn, và nó phụ thuộc quá nhiều vào tình hình phát triển của
nền kinh tế và kì vọng trong tương lai của các nhà đầu tư.
Kho chứa hàng cho thuê : kinh doanh loại bất động sản này chịu ảnh
hưởng lớn từ các hoạt động sản xuất công nghiệp và thương mại ở khu vực,
do vậy nó cũng có rủi ro. Yêu cầu của loại bất động sản này là phải gần các
trục giao thông chính, có lối ra vào cho các xe vận tải. Việc kinh doanh
không đòi hỏi vốn đầu tư lớn và trình độ quản lí cao.
Các trung tâm thương mại : yêu cầu chung là phải gần các trục giao
thông chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân cư, các khu văn phòng làm
việc. Việc quản lí trung tâm là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao.
Việc kinh doanh bất động sản loại này phụ thuộc nhiều vào sức mua của
dân cư trong khu vực, do vậy nó phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế của
cộng đồng trong khu vực.
22
Khách sạn : việc quản lí đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Hoạt động
tiếp thị giữ một vị trí hết sức quan trọng, quyết định số lượng khách đến

khách sạn. Việc đầu tư đòi hỏi một số lượng vốn lớn, do vậy giá trị của
khách sạn rất lớn và tính thanh khoản không cao. Hoạt động kinh doanh
khách sạn phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của kinh tế, sự ổn định chính
trị, an ninh xã hội và cảnh quan thiên nhiên của địa phương.
Các hoạt động dịch vụ liên quan : bao gồm hoạt động môi giới, tư
vấn, định giá bất động sản. Các hoạt động này cung cấp dịch vụ cho cả
người cần mua và người cần bán bất động sản. Những người tham gia trong
lĩnh vực này là những chuyên gia về bất động sản, họ có kiến thức, kinh
nghiệm chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp, do đó có thể giúp cho những
người tham gia vào thị trường bất động sản có thể ra những quyết định
đúng đắn.
1.4.4. Một số vấn đề chính của hoạt động kinh doanh BĐS.
1.4.4.1. Nghiên cứu thị trường.
Nghiên cứu thị trường BĐS là việc xác định và phân tích thị trường
đối với một loại hàng hoá BĐS cụ thể. Khi tiến hành phân tích, cần xem xét
các điều kiện của thị trường đối với loại hàng hoá BĐS đó.
Nghiên cứu thị trường BĐS bao gồm 4 nội dung chính:
Phân tích cầu của thị trường BĐS:Cầu hàng hoá BĐS là khối lượng
hàng hoá BĐS mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận thanh
toán với một mức giá nhất định.
Điều kiện để xuất hiện cầu hàng hoá BĐS trên thị trường, đó là:
+ Phải có nhu cầu thực sự về BĐS nhưng không có khả năng tự thoả
mãn.
+ Phải có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán.
+ Phải có thị trường để tạo mối quan hệ giữa cung và cầu.
23
Khi tiến hành phân tích cầu của thị trường BĐS, cần phải xác định đối
tượng khách hàng, phân tích nhu cầu của từng đối tượng khách hàng về các
loại hàng hoá BĐS và khả năng thanh toán của họ. Đồng thời, phải phân
loại cầu đối với từng loại BĐS cụ thể và phân tích các yếu tố tác động đến

cầu của từng loại BĐS đó.
Các yếu tố tác động đến cầu hàng hoá BĐS bao gồm:
+ Quy mô và kết cấu dân số.
+ Thu nhập của người dân.
+ Mốt, thị hiếu và phong tục, tập quán và truyền thống của từng
vùng.
+ Cung và giá cả của hàng hoá BĐS thay thế.
+ Quá trình đô thị hoá.
+ Sự phát triển của cơ sở hạ tầng.
+ Chính sách tiền tệ của Nhà nước.
+ Chính sách quản lý BĐS.
Qua việc phân tích cầu, có thể dự đoán được xu hướng phát triển của
cầu một loại hàng hoá BĐS cụ thể về qui mô cũng như chất lượng, mẫu
mã. Kết thúc công việc này, người phân tích phải đưa ra được hàm cầu
trong tương lai.
Phân tích cung hàng hoá BĐS:Cung hàng hoá BĐS trên thị trường
là khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đem ra trao đổi, mua bán trên thị
trường với một mức giá nhất định.
Điều kiện để hàng hoá BĐS trở thành cung trên thị trường, đó là:
+ BĐS phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường.
+ Người sở hữu BĐS không có ý định sử dụng mà sẵn sàng mang
trao đổi, chuyển giao cho người khác.
+ Giá cả phải phù hợp với mức giá chung trên thị trường.
+ Phải có thị trường.
24
Khi tiến hành phân tích cung, phải xác định được khối lượng cung
hàng hoá BĐS tiềm năng trên thị trường, thông qua việc xác định các
nguồn cung và các đối tượng có thể cung cấp hàng hoá BĐS trên thị
trường. Việc đánh giá chất lượng của các nguồn cung cũng rất quan trọng,
vì chất lượng của mỗi nguồn cung phù hợp vớI một đối tượng nhất định.

Bên cạnh số lượng và chất lượng của BĐS thì giá cả cũng là một yếu tố
không thể thiếu được khi phân loại BĐS trên thị trường.
Công việc tiếp theo là đánh giá các yếu tố tác động đến cung BĐS,
bao gồm:
+ Các quy luật khách quan của thị trường như giá cả, cạnh
tranh.v.v…
+ Các chính sách của Nhà nước.
+ Các chi phí đầu vào.
+ Sự phát triển của cơ sở hạ tầng.
Để đánh giá khả năng cạnh tranh trên thị trường của một doanh nghiệp
kinh doanh BĐS, cần phải phân tích các vấn đề sau:
+ Số lượng đơn vị tham gia vào kinh doanh BĐS.
+ Năng lực hoạt động của các doanh nghiệp.
+ Quy mô, phạm vi và lĩnh vực hoạt động chính của các doanh
nghiệp.
+ Đánh giá các nguồn cung tiềm năng.
Khi đánh giá về tác động của các chính sách của Nhà nước đến các
nguồn cung BĐS trên thị trường, trước tiên cần chú ý đến chiến lược phát
triển kinh doanh BĐS nằm trong chiến lược tổng thể phát triển kinh tế-xã
hội của quốc gia và của địa phương, được cụ thể hoá thông qua các bản quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn cũng
như các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở và các công
trình khác. Bên cạnh đó cũng cần quan tâm đến các chính sách ưu tiên của
Nhà nước nhằm thu hút vốn đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng ở một khu vực
25