164 giải pháp đẩy mạnh cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại NH TMCP đầu tư và phát triển VN chi nhánh ba đình luận văn thạc sỹ

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

NGUYỄN HOÀNG GIANG

GIẢI PHÁP ĐẢY MẠNH CHO VAY HÔ TRỢ NHU CẦU NHÀ
Ở
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU Tư
VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH BA ĐÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2015


NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

NGUYỄN HOÀNG GIANG

GIẢI PHÁP ĐẪY MẠNH CHO VAY HÔ TRỢ NHU CẦU NHÀ
Ở
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỚ PHẦN ĐẦU TƯ
VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH BA ĐÌNH
Chun ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã số: 60340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN HƯNG

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của
Ngân hàng TMCP Đầu tu và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Ba Đình.
Hà Nội, ngày tháng năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Hoàng Giang


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI....................................4
1.1. KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI............................................................................................4
1.1.1. Nhà ở và nhu cầu nhà ở.................................................................................. 4
1.1.2. Cho vay nhu cầu nhà ở tại các ngần hàng thuơng mại...................................5
1.2. ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI..........................................................................................12
1.2.1. Quan niệm về đẩy mạnh hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở của ngân hàng
thuơng mại..............................................................................................................12
1.2.2. Một số chỉ tiêu đánh giá kết quả phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở
của ngân hàng thuơng mại.......................................................................................12
1.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO
VAY NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI............................16

1.3.1. Nhóm nhân tố chủ quan...............................................................................16
1.3.2. Nhóm nhân tố khách quan............................................................................19
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐẨY MẠNH CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU
NHÀ
Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN
VIỆT
NAM - CHI NHÁNH BA ĐÌNH...........................................................................22
2.1. GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH BA ĐÌNH....................22
2.1.1. Khái quát về Ngân hàng Thuơng mại Cổ phần Đầu tu và Phát triển Việt Nam
22
2.1.2. Tổng quan về Ngân hàng Thuơng mại Cổ phần Đầu tu và Phát triển Việt nam
- Chi nhánh Ba Đình...............................................................................................25
2.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU NHÀ Ở TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT
NAM - CHI NHÁNH BA ĐÌNH.............................................................................30


2.2.1. Quy định về sản phẩm cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của Ngân hàng Thuơng
mại Cổ phần Đầu tu và Phát triển Việt nam - Chi nhánh Ba Đình...........................30
2.2.2. Quy trình xét duyệt cấp tín dụng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Ngân hàng
Thuơng mại Cổ phần Đầu tu và Phát triển Việt nam - Chi nhánh Ba Đình.............33
2.2.3. Phân tích kết quả thực hiện hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Ngân
hàng
Thuơng mại Cổ phần Đầu tu và Phát triển Việt nam - Chi nhánh Ba Đình.............34
2.2.4. Kết quả đạt đuợc và hạn chế........................................................................45
2.3. ĐÁNH GIÁ CÁC BIỆN PHÁP PHÁT TRIỂN CHO VAY HỖ TRỢ
NHU
CẦU
NHÀ Ở ĐÃ THỰC HIỆN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ

VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH BA ĐÌNH.....................................47
2.3.1. Sắp xếp lại mơ hình hoạt động của Phòng khách hàng cá nhân...................47
2.3.2. Phát triển và đào tạo nguồn nhân lực cho cơng tác tín dụng bán lẻ..............49
2.3.3. Đầu tu cho hoạt động truyền thông..............................................................50
2.3.4. Đầu tu phát triển kênh phân phối phi truyền thống......................................51
2.3.5.
Buớc đầu thiết lập mối quan hệ hợp tác với các ngân hàng bạn
và
với
doanh
nghiệp đang có quan hệ vay vốn tại Ngân hàng Thuơng mại cổ phần
triển Việt Nam - Chi nhánh Ba Đình.......................................................................52
2.3.6. Tăng cuờng hơn cơng tác kiểm tra, giám sát và phát hiện rủi ro..................53
2.3.7. Củng cố cơ sở vật chất.................................................................................54
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU NHÀ
Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN
VIỆT NAM BA ĐÌNH...........................................................................................57
3.1. ĐỊNH HƯỚNG TRONG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU NHÀ Ở..............57
3.1.1. Tiềm năng phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại địa bàn Hà
Nội ...57
3.1.2. Định huớng hoạt động bán lẻ của Ngân hàng Thuơng mại cổ phần Đầu tu và
Phát triển Việt Nam đến năm 2016 và tầm nhìn đến năm 2020...............................59
3.1.3. Định huớng của Ngân hàng Thuơng mại cổ phần Đầu tu và Phát triển Việt
Nam Ba Đình đến năm 2020...................................................................................60


3.2. GIẢI PHÁP GIẢI PHÁP
HOẠTTẮT
ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ
DANHĐẨY

MỤCMẠNH
CHỮ VIẾT
NHU CẦU NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU Tư VÀ
PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH BA ĐÌNH...........................................62
3.2.1. Hồn thiện mơ hình tổ chức của khối Ngân hàng bán lẻ theo định hướng của
Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam.............................62
3.2.2. Tăng cường công tác đào tạo và phát triển nguồn nhânlực..........................64
3.2.3. Nâng cao hiệu quả hoạt động truyền thông..................................................66
3.2.4. Phát triển đa kênh phân phối........................................................................67
3.2.5. Tăng cường sự hợp tác giữa các ngân hàng và giữa ngân hàng với doanh
nghiệp ...70
3.2.6. Nâng cao hiệu quả công tác kiểm tra, giám sát và phát hiện rủi ro một cách
toàn diện.................................................................................................................. 71
3.2.7. Củng cố cơ sở vật chất................................................................................72
3.3. KIẾN NGHỊ...................................................................................................72
3.3.1. Đối với Chính phủ và các cơ quan quản lý Nhà nước..................................72
3.3.2. Đối với ngân hàng Nhà nước.......................................................................73
3.3.3. Đối với Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam....75
KẾT LUẬN............................................................................................................78

Từ viết tắt

Nguyên nghĩa

BIDV

Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam

NHTM

Ngân hàng Thương mại

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

CK

Chứng khốn

GTCG/TTK

Giấy tờ có giá/Thẻ tiết kiệm

DN

Dư nợ



DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Ba Đình (2011 - 2014)...........29
Bảng 2.2: Số lượng khách hàng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở (2011 - T6/2015)....35
Bảng 2.3: Doanh số cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở (2011 - T6/2015).......................36
Bảng 2.4: Thị phần Doanh số cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở (2011 - 6/2015)..........36
Bảng 2.5: Dư nợ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở (2011 - T6/2015)...........................37
Bảng 2.6: Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở (2012 T6/2015)....38
Bảng 2.7: Cơ cấu dư nợ bán lẻ của BIDV Ba Đình (2012 - T6/2015).....................39
Bảng 2.8: Thị phần dư nợ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của BIDV Ba Đình
(2011 - 2014)...........................................................................................................41

Bảng 2.9: Thị phần số lượng khách hàng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của_BIDV
Ba
Đình (2011 - 2014)..................................................................................................42
Bảng 2.10: Nợ nhóm 2 cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại BIDV Ba Đình_ (2011 T6/2015) ................................................................................................................. 43
Bảng 2.11: Nợ xấu cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở BIDV Ba Đình (2011 - T6/2015)
44
Bảng 2.12: Thu nhập từ hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở............................45
Bảng 3.1: Một số chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có uy tín_cần thiết lập mối
quan
hệ
đối tác...................................................................................................................... 68
Bảng 3.2: Một số chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại diện tích nhỏ có uy tín _cần
thiết
lập
mối quan hệ đối tác.................................................................................................69
Bảng 3.3: Một số Sàn giao dịch bất động sản có uy tín_cần thiết lập mối quan
hệ đối tác.................................................................................................................69

Biểu đồ 2.1: Dư nợ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở qua các năm...............................37
Biểu đồ 2.2: Tỷ trọng dư nợ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở trong tổng dư nợ bán lẻ
BIDV Ba Đình (2012-T6/2015)...............................................................................40


Sơ đồ 2.1 : Mơ hình tổ chức hoạt động BIDV Ba Đình..........................................28
Sơ đồ 2.2: Quy trình xét duyệt cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở.................................33
Sơ đồ 3.1 : Mơ hình tổ chức định huớng của Phịng khách hàng cá nhân...............63
Sơ đồ 3.2: Chiến luợc truyền thông sản phẩm cho vay hỗ trợ nhu cầunhà ở...........66
Sơ đồ 3.3: Mô hình liên kết với các kênh phân phối.............................................70
Sơ đồ 3.4: Mơ hình liên kết giữa BIDV Ba Đình và các Ngân hàngbạn...............71
Sơ đồ 3.5: Mơ hình liên kết giữa Ngân hàng và Doanh nghiệp.............................71

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự chênh lệch giữa mức sống cũng
như cơ hội nghề nghiệp giữa thành phố và nông thôn làm cho một số lượng lớn
những người trẻ tuổi ở lại các thành phố lớn làm việc và sinh sống do đó mà nhu
cầu nhà ở tại các thành phố lớn luôn ở mức cao, đồng thời tỉ lệ gia tăng tự nhiên vẫn
ở mức cao nên một thực trạng cho thấy những người có nhà ở hiện nay mới chỉ
chiếm khoảng 1/3 lượng người có nhu cầu. Và thực tế, một tỉ lệ không nhỏ những
đối tượng có nhu cầu này cần có sự hỗ trợ về tài chính bởi họ có thu nhập nhưng họ
khơng thể tích lũy một khối lượng tiền lớn trong khoảng thời gian ngắn để mua một
căn nhà cho gia đình mình, hoặc đã mua được đất/nhà nhưng chưa đủ tiền để xây
dựng, sửa chữa căn nhà của mình khang trang hơn để phục vụ tốt hơn nhu cầu sinh
hoạt của gia đình. Họ là những đối tượng khách hàng tiềm năng lớn của sản phẩm
cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở.
Nắm bắt được nhu cầu của thị trường, các ngân hàng Việt Nam đang từng
bước chuyển đổi hoạt động của mình trong giai đoạn mở cửa và hội nhập. Tăng
cường các dịch vụ ngân hàng bán lẻ nói chung và cho vay bán lẻ nói riêng trong
lĩnh vực ngân hàng đang là xu hướng tất yếu của sự phát triển. BIDV cũng khơng
nằm ngồi xu hướng đó. Với mục tiêu trở thành một NHTM hiện đại, cung cấp các
sản phẩm dịch vụ ngân hàng bán lẻ hàng đầu trong cả nước. Hoạt động cho vay bán
lẻ lấy trọng tâm là cho vay nhu cầu nhà ở nhằm tận dụng thế mạnh của hệ thống,
tiềm năng của một đất nước với hơn 90 triệu dân, dân số trẻ, năng động, lực lượng
trong độ tuổi lao động chiếm một tỷ lệ cao với nhu cầu nhà ở cực kỳ lớn. Là chi
nhánh cấp 1 trực thuộc hệ thống BIDV, BIDV Ba Đình đã khơng ngừng đa dạng
hóa sản phẩm ngay từ khi mới thành lập và phát triển những dịch vụ cho vay tiêu
dùng nhằm hỗ trợ tài chính cho người dân trong mua sắm như cho vay hỗ trợ nhu

cầu nhà ở, cho vay mua ôtô, cho vay hỗ trợ du học.. .Trong đó, sản phẩm cho vay
hỗ trợ nhu cầu nhà ở được xác định là trọng tâm ưu tiên trong các sản phẩm tín
dụng bán lẻ theo đúng định hướng của BIDV. Tuy nhiên quy mô, chất lượng và


2

hiệu quả của hoạt động chua tuơng xứng với tiềm năng trên địa bàn Chi nhánh.
Với lý do trên, là một nhân viên đang làm việc tại BIDV Ba Đình tôi chọn đề
ii
tài: Giai pháp đẩy mạnh cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Ngân hàng Thương mại
Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt nam - Chi nhánh Ba Đình ” để nghiên cứu trong
luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ kinh tế.

2. Mục đích nghiên cứu đề tài
- Hệ thống hóa và làm rõ thêm lý luận cơ bản về hoạt động cho vay nhu cầu
nhà ở và phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở.
- Phân tích và đánh giá thực trạng phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu
nhà ở tại BIDV Ba Đình.
- Đề xuất những giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu
nhà ở tại BIDV Ba Đình.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Sự phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở
của NHTM
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về thời gian: Trong giai đoạn từ năm 2012 đến tháng 6/ 2015.
+ Về địa bàn: Tại BIDV Ba Đình. Trên thực tế, hoạt động hoạt động cho vay
hỗ trợ nhu cầu nhà ở của BIDV Ba Đình tập trung chủ yếu vào các cá nhân, hộ gia
đình đang sinh sống và làm việc thuờng xuyên trên địa bàn hoạt động của chi

nhánh, do vậy phạm vi nghiên cứu chỉ tập trung ở khu vực Hà Nội.

4. Phương pháp nghiên cứu
Dựa trên cơ sở phuơng pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử,
luận văn sử dụng phuơng pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh giữa kế
hoạch với thực hiện, so sánh giữa các Chi nhánh BIDV với nhau để làm sáng tỏ
vấn đề nghiên cứu.

5. Ket cấu nội dung luận văn
Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, danh mục các bảng, biểu đồ, chữ viết
tắt, tài liệu tham khảo, Luận văn gồm 3 chuơng:


3

Chương 1: Những vấn đề cơ bản trong hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở
của Ngân hàng Thương mại
Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Ngân
hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Ba Đình
Chương 3: Giải pháp đẩy mạnh cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Ngân hàng
Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Ba Đình.


4

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1. KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGÂN

HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1.1. Nhà ở và nhu cầu nhà ở
1.1.1.1. Nhà ở
- Khái niệm
Qua q trình phát triển khơng ngừng của các hình thái kinh tế xã hội, con
người đã biết ý thức và hiểu được tầm quan trọng của nhà ở đối với cuộc sống. Thời
kỳ nguyên thủy con người sống chủ yếu vào các hang động tự nhiên, tức là nơi che
mưa che nắng. Thời kỳ du canh du mục, con người dùng tấp liếp, cành cây che chắn
thô sơ. Khi cuộc sống du canh du mục chuyển sang định canh định cư, con người
biết lấy gỗ dựng nhà. Khoa học phát triển, con người đã sử dụng các nguyên vật liệu
xây dựng để dựng nên một không gian sống đặc biệt. Lúc này, nhà ở là từ gọi chung
của các cơng trình xây dựng (căn hộ chung cư, nhà ở) với mục đích để ở và phục vụ
các nhu cầu sinh hoạt đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Đặc điểm: Nhà ở có thể coi là một mặt hàng tiêu dùng đặc biệt với những
đặc điểm khác so với các hàng hóa thơng thường.
+ Là bất động sản nên không thể di động và đưa đi bán khắp nơi. Nó thường
được sử dụng trong một thời gian tương đối dài.
+ Nhà ở là một khối không gian có tính chất cố định về hình dáng, kiến trúc,
quỹ đất và điều kiện địa lý. Vừa là tài sản sở hữu của cá nhân, vừa là một hộ trong
một quần thể dân cư nên có tính xã hội tương đối rộng.
+ Lượng vốn cần có để đầu tư vào “nhu cầu nhà ở” tương đối lớn do chi phí
mua bán/chuyển nhượng khá cao. Việc xây dựng, sửa chữa cũng khá tốn kém.
- Vai trò của nhà ở: Nhà ở đô thị không chỉ là tư liệu sinh hoạt phục vụ cho
đời sống của cư dân đô thị mà cịn là điều kiện vật chất để phát triển đơ thị.


5

Xét từ góc độ vi mơ, việc sở hữu một ngôi nhà để ở giúp cho công nhân viên

chức, lao động tại các tổ chức, doanh nghiệp yên tâm lao động và làm việc.
Xét từ góc độ vĩ mơ, nhà ở đơ thị có vai trị khá quan trọng trong việc phát
triển của các ngành công nghiệp khác như ngành xây dựng, ngành vật liệu xây
dựng, ngành máy móc xây dựng...
Như vậy nhà ở là một cơng trình quan trọng mà con người dùng để ở và sinh
hoạt trong một thời gian dài, là một trong những điều kiện vật chất quan trọng để tái
sản xuất sức lao động, để tiến hành các hoạt động kinh tế xã hội.
1.1.1.2. Nhu cầu nhà ở
Ta có thể nhận thấy nhu cầu nhà ở, đặc biệt là ở đô thị là một trong những
nhu cầu cấp thiết nhất đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, do lượng chi phí
đầu tư ban đầu là khá lớn nên phần lớn người dân khơng thể thu xếp được ngay mà
cần có sự hỗ trợ một phần về mặt tài chính. Mục đích của việc hỗ trợ tài chính là để
mua một ngơi nhà mới (nhà chung cư hoặc nhà đất), hoặc để xây dựng một ngôi nhà
mới, hoặc để cải tạo, sửa chữa lại ngôi nhà một cách khang trang hơn, phù hợp với
nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Sự hỗ trợ này có thể xuất phát từ người
thân, bạn bè hoặc ngân hàng. Theo một kết quả nghiên cứu tại địa bàn Hà Nội, cứ
10 người nghiên cứu thì có tới 8 người lựa chọn hình thức vay vốn để mua nhà.
Như vậy, hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở là một hoạt động rất quan trọng. [34]
1.1.2. Cho vay nhu cầu nhà ở tại các ngần hàng thương mại
1.1.2.1. Khái niệm
Theo Luật các tổ chức tín dụng năm 2010, “cấp tín dụng là việc thỏa thuận
để tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một
khoản tiền theo nguyên tắc có hồn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho
th tài chính, bao thanh tốn, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng
khác”. “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết
giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một
thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hồn trả cả gốc và lãi”. [1]
Theo Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành

6

kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của NHNN Việt
Nam, “cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho
khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định
theo thoả thuận với nguyên tắc có hồn trả cả gốc và lãi”.
Như vậy, cho vay nhu cầu nhà ở là một hình thức cấp tín dụng, theo đó
Ngân hàng sẽ giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích
mua/xây dựng/sửa chữa nhà ở, khách hàng cam kết sẽ hoàn trả cả gốc và lãi
trong một khoản thời gian nhất định đã được quy định cụ thể trong hợp đồng
cấp tín dụng.
1.1.2.2. Vai trò của hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở
Có thể nói, cho vay nhu cầu nhà ở là một sản phẩm tín dụng bán lẻ quan
trọng của mỗi ngân hàng thương mại, có ý nghĩa thiết thực đối với không chỉ khách
hàng vay vốn, bản thân ngân hàng mà cả đối với sự phát triển kinh tế xã hội.
- Đối với NHTM: Theo xu thế phát triển của nền kinh tế, khách hàng cá nhân
và hộ gia đình là một thị trường đầy tiềm năng. Phát triển hoạt động cho vay nhu
cầu nhà ở đối với NHTM là một trong những hoạt động quan trọng mang lại cho
ngân hàng rất nhiều lợi ích quan trọng sau đây:
+ Hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở phát triển giúp ngân hàng thu hút được
nhiều khách hàng, mở rộng thị trường và nâng cao vị thế. Khách hàng là một nhân
tố quan trọng đối với bất kỳ một ngân hàng nào. Phát triển hoạt động cho vay nhu
cầu nhà ở giúp các ngân hàng thu hút thêm khách hàng mới, từ đó nâng cao hình
ảnh và vị thế của chính mình. Trong các sản phẩm tín dụng bán lẻ của một ngân
hàng, sản phẩm tín dụng cho vay nhu cầu nhà ở là một sản phẩm chủ đạo. Theo báo
cáo kết quả điều tra tại địa bàn Hà Nội, cứ 100 người nghiên cứu thì có tới 70 người
có ý định mua nhà từ 1 đến 2 năm tới. Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở tại địa
bàn Hà Nội là rất lớn. Do vậy, thông qua các khách hàng cá nhân sử dụng sản phẩm
này, sẽ là cầu nối để ngân hàng thâm nhập thị trường.
Mỗi khách hàng cá nhân là một nhân tố quan trọng trong hoạt động của các

Doanh nghiệp, các Đơn vị hành chính sự nghiệp, các Tổ chức trong nền kinh tế.


7

Thông qua sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở, có thể giúp Ngân hàng tiếp cận và thu
hút đuợc những khách hàng lớn là các Tổng công ty, các doanh nghiệp trong nền
kinh tế.
+ Phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tạo điều kiện cho Ngân hàng
tăng doanh thu và lợi nhuận. Đặc điểm của hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở là thời
gian vay thuờng dài, do vậy nguồn thu nhập mang lại thuờng ổn định. Bên cạnh các
khoản thu nhập chính từ khoản vay, ngân hàng có thể tăng thu nhập từ các sản phẩm
dịch vụ bán chéo.
+ Phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở giúp ngân hàng phân tán rủi ro
trong hoạt động cấp tín dụng. Hoạt động cấp tín dụng là một hoạt động nhiều rủi ro
nhất đối với mỗi ngân hàng. Đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế đang có nhiều biến
động nhu hiện nay, mức độ rủi ro ngày càng tăng cao. Hoạt động cho vay nhu cầu
nhà ở là một trong những hoạt động cấp tín dụng tại ngân hàng, huớng vào các đối
tuợng là cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu thực về nhà ở, do vậy xét về mặt quản trị
ngân hàng, phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở sẽ giúp ngân hàng
phân tán bớt rủi ro. Kinh nghiệm thực tế của các ngân hàng trong khu vực và thế
giới cho thấy phát triển hoạt động ngân hàng huớng vào đối tuợng khách hàng cá
nhân, hộ gia đình là một xu thế tất yếu, mang lại cho ngân hàng hiệu quả kinh
doanh cao và ổn định.
- Đối với khách hàng: Có câu “an cu lạc nghiệp”, điều này cho thấy một
trong những nhu cầu quan trọng đầu tiên, cấp bách của nguời lao động là nhu cầu
về nhà ở. Do q trình đơ thị hố, luợng nguời dân ở các tỉnh đổ về các thành phố
lớn ngày càng đông, luợng sinh viên ra truờng hàng năm có nhu cầu ở lại thành phố
tìm việc làm ngày một lớn. Do vậy nhu cầu về nhà ở ngày một tăng cao. Để đáp ứng
nhu cầu này, Chính phủ đã đua ra một loạt các chính sách hỗ trợ về nhu cầu nhà ở

với việc một loạt các khu đô thị, dự án về nhà ở ra đời. Tuy nhiên do khoảng cách
về mức thu nhập của nguời lao động so với giá cả của đất đai, nhà cửa nên nhiều
nguời dân chua thể sở hữu đuợc một ngôi nhà nhu mong muốn. Phát triển hoạt
động cho vay nhu cầu nhà ở sẽ giúp các cá nhân, hộ gia đình tiếp cận đuợc nguồn


8

vốn với lãi suất hợp lý để có thể cải thiện được đời sống, có thể thực hiện được ước
mơ về việc sở hữu một ngôi nhà phù hợp với năng lực tài chính của bản thân.
- Đối với phát triển xã hội và nền kinh tế
Phát triển ổn định và bền vững thị trường bất động sản, tạo mọi điều kiện cho
người dân có nhà ở là một trong những chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước. Do
vậy, đối với NHTM, phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở chính là thực hiện
các chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước ta. NHTM trở thành cầu nối giữa việc
xây dựng, mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đem lại lợi ích cho chủ đầu
tư, khuyến khích đầu tư và lĩnh vực bất động sản, đóng góp vào sự phát triển của thị
trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Hỗ trợ người dân về nhà ở
giúp nâng cao chất lượng cuộc sống của người lao động, nhất là đối với các lao
động có thu nhập thấp và thu nhập trung bình chưa có khả năng mua nhà. Từ đó góp
phần vào sự ổn định của xã hội nói chung.
1.1.2.3. Đặc điểm hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở
- về khách hàng: Khách hàng vay vốn là các cá nhân và hộ gia đình có nhu
cầu vay vốn đề mua, xây dựng, sửa chữa nhà ở. Đây là những khách hàng có đủ
năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự cũng như năng lực tài chính để trả nợ
cho khoản vay. Có thể phân khách hàng thành 03 nhóm thu nhập:
+ Nhóm khách hàng có thu nhập thấp: Đây là nhóm khách hàng có mức thu
nhập thấp hơn mặt bằng trung bình của của địa bàn. Đây khơng phải là nhóm khách
hàng mục tiêu của ngân hàng vì năng lực tài chính thấp đồng nghĩa với năng lực trả
nợ thấp. Nhóm khách hàng này dễ bị tổn thương khi có sự biến động về cơng việc

ảnh hưởng tới nguồn thu nhập trả nợ ngân hàng.
+ Nhóm khách hàng có thu nhập trung bình: Đây là nhóm khách hàng mục
tiêu mà ngân hàng cần hướng tới. Đặc điểm của nhóm này là số lượng đơng, chiếm
đa số trong xã hội, thu nhập tương đối ổn định.
+ Nhóm khách hàng có thu nhập cao: Đây là nhóm khách hàng mà ngân
hàng cũng rất quan tâm vì năng lực tài chính tốt. Nhóm khách hàng này thường
hướng tới các nhu cầu nhà ở cao cấp như biệt thự, chung cư cao cấp....giá trị của các


9

khoản vay lớn và mang lại nguồn thu nhập cao cho ngân hàng.
- về quy mô khoản vay: Giá trị của một ngôi
nhà hoặc một phuơng ánxây
dựng, sửa chữa nhà thuờng rất lớn. Do vậy khoản vay nhu cầu nhà ở thuờnglớnhơn
rất nhiều so với các khoản vay tiêu dùng khác nhu
vay mua ơtơ, vay tínchấp từ
luơng.. .Do đó hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở đóng góp đáng kể về du nợchovay
bán lẻ cũng nhu nguồn thu nhập từ hoạt động cho vay bán lẻ của mỗi ngân hàng.
- về thời hạn vay: Thời hạn vay của các khoản vay nhu cầu nhà ở thuờng là
trung và dài hạn, có thể lên tới 15 năm, 20 năm hoặc hơn. Thời hạn vay đuợc xác
định trên cơ sở nhu cầu vốn của khách hàng, khả năng trả nợ cũng nhu tính ổn định
của nguồn thu nhập dùng để tính làm nguồn trả nợ. Thời hạn cho vay không đuợc
vuợt quá thời hạn tối đa theo quy định của sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở đuợc
quy định tùy theo từng ngân hàng. BIDV quy định thời hạn tối đa cho vay nhu cầu
nhà ở là 20 năm.
- về lãi suất: Do thời hạn khoản vay nhu cầu nhà ở thuờng dài nên chịu rủi
ro về lãi suất. Vì vậy các ngân hàng thuờng áp dụng lãi suất thả nổi cho các khoản
vay này trên cơ sở lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng trả sau cộng với biên độ tùy
thuộc vào chính sách lãi suất của từng ngân hàng.

- về tài sản bảo đảm: Tài sản bảo đảm cho khoản vay nhu cầu nhà ở thuờng
chính là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản hình thành trong tuơng
lai đuợc hình thành từ vốn vay hoặc các bất động sản khác. Việc thế chấp tài sản
thuờng đuợc công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm tại các Ủy ban nhân dân
quận hoặc trung tâm đăng ký giao dịch tài sản về việc thế chấp cho ngân hàng. Do
vậy việc đăng ký sẽ chiếm một khoảng một thời gian nhất định. Mặc khác giá trị
của tài sản bảo đảm biến động phụ thuộc vào thị truờng bất động sản. Do vậy đòi
hỏi cán bộ làm cơng tác tín dụng phải thẩm định, định giá tài sản một cách khách
quan, có tính đến các yếu tố biến động của thị truờng để xác định giá trị tài sản bảo
đảm một cách phù hợp. Từ đó đua ra quyết định tài trợ vốn với một tỷ lệ hợp lý,
vừa đáp ứng đuợc nhu cầu của khách hàng, vừa đảm bảo an toàn cho ngân hàng khi
có rủi ro xảy ra.


10

- về rủi ro: Khoản vay nhu cầu nhà ở thuờng có giá trị lớn, thời hạn vay dài,
vì vậy hoạt động này mang lại nhiều lợi nhuận nhung cũng khơng ít rủi ro:
Rủi ro về về khách hàng vay vốn: Rủi ro xảy ra khi khách hàng vay vốn
không trả nợ hoặc không trả nợ đầy đủ và đúng hạn ảnh huởng tới thu nhập của
ngân hàng. Chẳng hạn nhu khách hàng bị mất việc, bị giảm luơng, hoạt động kinh
doanh thua lỗ, khách hàng bị chết, mất tích.
Rủi ro về đạo đức: Ngân hàng có thể gặp tổn thất khi khách hàng cố tình
chây ỳ khơng trả nợ ngân hàng, khách hàng cố tình lập hồ sơ giả mạo để lừa ngân
hàng hoặc cán bộ làm công tác tín dụng câu kết tiếp tay cho khách hàng để chiếm
đoạt tiền của ngân hàng.
Rủi ro về tài sản bảo đảm: Rủi ro xảy ra khi tài sản bảo đảm bị biến động
mạnh về giá cả theo chiều huớng giảm sút không đủ để đảm bảo cho khoản vay.
Hoặc tài sản bảo đảm có sự tranh chấp, do vậy việc phát mại tài sản bảo đảm gặp
nhiều khó khăn.

1.1.2.4. Phân loại hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở
Hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở đuợc phân loại theo nhiều hình thức khác
nhau dựa trên các tiêu chí khác nhau. Duới đây là một số cách phân loại phổ biến:
- Theo thời hạn cho vay
+ Cho vay ngắn hạn nhu cầu nhà ở: Là hình thức cấp tín dụng có thời hạn từ
12 tháng trở xuống, thuờng đuợc sử dụng để bổ sung thiếu hụt vốn tạm thời khi có
một khoản tiền nào đó chua đến hạn nhu: tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn chua đến hạn,
việc bán một tài sản nào đó chua thành cơng trong ngắn hạn.
+ Cho vay trung hạn: Là hình thức cấp tín dụng từ 12 tháng đến 60 tháng.
Thuờng đuợc áp dụng đối với các khoản vay xây dựng, sửa chữa nhà ở hoặc mua
nhà giá trị nhỏ.
+ Cho vay dài hạn: Là khoản cấp tín dụng từ trên 60 tháng trở lên. Khoản
cấp tín dụng này thuờng áp dụng đối với hình thức tài trợ vốn để khách hàng mua
nhà trả góp tại các dự án phát triển nhà ở hoặc mua nhà với giá trị lớn.
- Theo tài sản bảo đảm


11

+ Cho vay có tài sản bảo đảm: Là việc khách hàng vay vốn dùng chính tài
sản thuộc sở hữu của mình hoặc tài sản của bên thứ ba để bảo đảm cho khoản vay
tại ngân hàng. Việc cho vay có tài sản bảo đảm sẽ góp phần tăng trách nhiệm cửa
khách hàng, giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, trong trường hợp khách hàng không
trả được nợ, ngân hàng có thể phát mại tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay.
+ Cho vay khơng có tài sản bảo đảm: Là hình thức cấp tín dụng dựa trên uy
tín
của khách hàng. Đây là hình thức cấp tín dụng chứa đựng nhiều rủi ro do khoản vay
khơng có tài sản bảo đảm. Hình thức cho vay này đỏi hỏi cán bộ thẩm định khách
hàng cần thẩm định kỹ về nhân thân cũng như năng lực tài chính của người vay.
- Theo phương thức hoàn trả vốn vay:

+ Cho vay trả một lần: Là hình thức cấp tín dụng mà khách hàng đi vay sẽ trả
gốc một lần vào thời điểm đáo hạn của hợp đồng. Những khoản vay này thường là
khoản vay nhỏ, đáp ứng nhu cầu vốn thiếu hụt tạm thời và trong một thời gian ngắn,
thường là từ 12 tháng trở xuống.
+ Cho vay trả góp: Là hình thức cấp tín dụng mà khách hàng trả gốc làm
nhiều lần trong thời hạn cấp tín dụng. Số tiền và thời gian hồn trả được tính tốn
phù hợp với nguồn trả nợ và khả năng trả nợ của khách hàng. Đây là hình thức cấp
tín dụng áp dụng cho các khách hàng có thu nhập ổn định, vay vốn trong thời gian
dài, thường là khoản vay trung và dài hạn.
1.1.2.5. Các phương thức cho vay nhu cầu nhà ở
- Cho vay mua nhà: Là hình thức hỗ trợ vốn cho khách hàng nhằm mua
nhà ở/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (đã được cấp đầy đủ giấy tờ liên
quan đến quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở), hoặc mua nhà ở hình thành
trong tương lai/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền tại các dự án phát
triển nhà ở mà chưa được cấp giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà ở, quyền
sử dụng đất ở.
- Cho vay xây nhà: Là hình thức hỗ trợ vốn cho khách hàng nhằm nâng cấp
nhà
ở/một phần nhà ở hoặc mở rộng diện tích nhà ở hiện có nhằm kéo dài thời gian sử
dụng, tăng chất lượng sử dụng của nhà ở.


12

- Cho vay sửa nhà: Là hình thức hỗ trợ vốn cho khách hàng nhằm cải tạo,
khôi
phục những phần bị hao mịn hư hỏng, phục hồi hình thái tự nhiên của ngôi nhà,
đảm bảo cho nhà ở được sử dụng bình thường.
1.2. ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI

1.2.1. Quan niệm về đẩy mạnh hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở của ngân
hàng
thương mại
Đẩy mạnh hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở được thể hiện ở 02 khía cạnh:
- Mở rộng về mặt số lượng: tức là ngân hàng thực hiện các biện pháp nhằm
gia tăng về số lượng khách hàng, tăng trưởng về doanh số, dư nợ cho vay đối với
các cá nhân, hộ gia đình sử dụng sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở.
- Nâng cao về chất lượng: là việc ngân hàng thực hiện các biện pháp nhằm
tăng tiện ích và tính năng của sản phẩm nhằm, nâng cao khả năng kiểm soát rủi ro
để tăng hiệu quả cho vay.
Đẩy mạnh hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở phải được thực hiện phù hợp với
nhu cầu của thị trường, khả năng của ngân hàng, tiềm năng của xã hội, theo định
hướng và mục tiêu của Ngân hàng đó.
1.2.2. Một số chỉ tiêu đánh giá kết quả phát triển hoạt động cho vay nhu cầu
nhà ở của ngân hàng thương mại
Trong những năm vừa qua, phát triển hoạt động bán lẻ nói chung đang là một
chiến lược của các NHTM. Trong đó, hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở được xác
định là một trọng tâm trong các sản phẩm tín dụng bán lẻ. Mỗi ngân hàng có những
thế mạnh và định hướng phát triển riêng, trong thực tế khơng có chỉ tiêu tổng hợp
nào có thể phản ánh một cách chính xác sự phát triển hoạt động cho vay nhu cầu
nhà ở, theo quan điểm của tác giả, các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển hoạt động cho
vay nhu cầu nhà ở bao gồm:
1.2.2.1. Nhóm chỉ tiêu về quy mô
- Số lượng khách hàng: Đây là chỉ tiêu chí chung để đánh giá bất kỳ một
hoạt động kinh doanh nào. Đối với hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động


13

cho vay nhu cầu nhà ở nói riêng, đây là tiêu chí quan trọng thể hiện sự phát triển, sự
thành công trong kinh doanh. Khi hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở phát triển tốt,
thu hút đuợc nhiều khách hàng vay vốn thể hiện sự tín nhiệm càng cao đối với ngân
hàng. Trong điều kiện cạnh tranh ngân hàng gay gắt nhu hiện nay, khách hàng sẵn
sàng chuyển sang ngân hàng khác có chính sách lãi suất, phí hấp dẫn, chất luợng
phục vụ tốt hơn. Do vậy đòi hỏi NHTM phải khơng ngừng hồn thiện, tạo dựng
hình ảnh để giữ nền khách hàng cũ và phát triển thêm khách hàng mới. Việc có
càng nhiều khách hàng tin tuởng lựa chọn và sử dụng sản phẩm của Ngân hàng góp
phần gia tăng thị phần cho NHTM.
- Doanh số cho vay nhu cầu nhà ở
Doanh số cho vay trong kỳ là tổng số tiền thực tế mà ngân hàng đã cho vay
trong kỳ. Doanh số cho vay nhu cầu nhà ở là chỉ tiêu phản ánh quy mô các khoản
cho vay nhu cầu nhà ở của ngân hàng đối với khách hàng.
Công thức:
Doanh số cho
Doanh số cho
vay kỳ này
- vay kỳ truớc
Tốc độ tăng truởng doanh
số cho vay kỳ này (%)
=
x 100 (%)
Doanh số cho vay kỳ truớc
- Dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở
Du nợ của hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại một thời điểm cụ thể chính là
số tiền mà ngân hàng đang cho vay đến thời điểm đó.
Cơng thức:
Du nợ
Du nợ
Doanh số cho

Doanh số thu
kỳ này = kỳ truớc + vay trong kỳ nợ trong kỳ
- Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở
Đây là chỉ tiêu tuơng đối phản ánh phần trăm (%) tăng truởng của kỳ này so
với kỳ truớc.


14

Công thức:
Tốc độ tăng -

= Dư nợ kỳ này - Du nợ kỳ t
x 100 (%)
Dư nợ kỳ trước
- Tỷ trọng dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở trong tổng dư nợ bán lẻ
Việc tính tốn chỉ tiêu này chỉ ra dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở chiếm bao
nhiêu phần trăm (%) trong tổng dư nợ bán lẻ, từ đó thấy được cơ cấu của hoạt động
cho vay bán lẻ của ngân hàng.
Công thức:
Tỷ trọng dư nợ cho vay
Dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở
nhu cầu nhà ở (%)
=
x 100 (%)
Tổng dư nợ bán lẻ
- Thị phần cho vay nhu cầu nhà ở
Thị phần là phần thị trường tiêu thụ sản phẩm mà mỗi ngân hàng chiếm lĩnh.
Thị phần cho vay nhu cầu nhà ở là phần thị trường về khách hàng hoặc dư nợ cho
vay mà mỗi ngân hàng chiếm lĩnh trên địa bàn. Ngân hàng nào chiếm được thị phần

lớn sẽ có lợi thế thống trị thị trường. Vì chiến lược chiếm thị phần, nhiều ngân hàng
sẵn sàng chi phí lớn và hy sinh các lợi ích khác. Sở dĩ như vậy vì việc chiếm được
thị phần lớn đem lại cho ngân hàng rất nhiều lợi ích.
Trong nghiên cứu này, chỉ xét đến phần thị trường về số lượng khách hàng
và dư nợ của hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở của BIDV Ba Đình so với phần thị
trường của BIDV về hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở trên địa bàn Hà Nội.
+ Thị phần về số lượng khách hàng: Được đo bằng tỷ lệ giữa số lượng khách
hàng vay vốn nhu cầu nhà ở của BIDV Ba Đình so với tổng số lượng khách hàng
vay vốn nhu cầu nhà ở của BIDV trên địa bàn Hà Nội.
+ Thị phần về dư nợ: Được đo bằng tỷ lệ giữa dư nợ nhu cầu nhà ở của
BIDV Ba Đình so với tổng dư nợ khách hàng nhu cầu nhà ở của BIDV trên địa bàn
Hà Nội
1.2.2.2. Nhóm chỉ tiêu về mức độ rủi ro
- Dư nợ nhóm 2 và tỷ lệ nợ nhóm 2
-. kỳ này (%)


chỉ tiêu định lượng phản ánh một cách chính xác thu nhập từ động cho vay nhu cầu
nhà ở vì có những thu nhập hoặc chi phí gián tiếp khơng thể lượng hóa hết được khi
16
15

tính tốn phân bổ cho hoạt động này. Hiện tại BIDV đang tạm tính như sau:
Cơng thức 1:
Nợ nhóm 2 (nợ cần chú ý) là toàn bộ các khoản nợ bị quá hạn từ 10 đến dưới
90 ngày hoặc các khoản nợ được điều chỉnh lại kỳ hạn trả nợ lần đầu. Đây là các
khoản nợ cần được kiểm sốt chặt chẽ vì nó cho thấy khả năng trả nợ của khách
hàng đang bị suy giảm và có nguy cơ chuyển xuống nhóm nợ xấu.
Cơng thức:
Dưnợ nh0m 2

Tỷ lệ nợ nhóm 2 (%) =
x 100 (%)
Tổng dư nợ
- Nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu
Nợ xấu hay nợ khó địi là các khoản nợ dưới chuẩn và bị nghi ngờ về khả
năng trả nợ lẫn khả năng thu hồi vốn của chủ nợ, điều này thường xảy ra khi các
khách hàng vay bị suy giảm nghiêm trọng khả năng trả nợ, đã tuyên bố phá
sản hoặc đã tẩu tán tài sản. Nợ xấu gồm các khoản nợ quá hạn trả lãi và/hoặc gốc
thường trên 90 ngày căn cứ vào khả năng trả nợ của khách hàng để hạch tốn các
khoản vay vào các nhóm thích hợp. Gốm có: Nhóm 3 (nợ dưới tiêu chuẩn), nhóm 4
(nợ nghi ngờ), nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn).
Công thức:
Tỷ lệ nợ xấu (%)
= Dư nợ xau x 100 (%)
Tổng dư nợ

1.2.2.3. Nhóm chỉ tiêu về thu nhập:
Thu nhập của hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở được đo bằng dư nợ nhu cầu
nhà ở bình quân nhân với NIM cho vay nhu cầu nhà ở.
Cho vay nhu cầu nhà ở là một trong số những sản phẩm tín dụng bán lẻ của
ngân hàng. Do vậy khi đánh giá về thu nhập của hoạt động này, các ngân hàng
thường đánh giá so với tổng thu nhập từ hoạt động cho vay bán lẻ.
Thu nhập luôn là mục tiêu then chốt đối với bất kỳ hoạt động kinh doanh
nào. Hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở không chỉ dừng lại ở việc gia tăng số lượng
khách hàng, doanh số cho vay mà cịn phải tối đa hóa các khoản thu từ hoạt động
cho vay. Đây là mục tiêu cuối cùng của ngân hàng. Khó có thể xây dựng được một

Thu nhập từ hoạt động
cho vay nhu cầu nhà ở

Dư nợ cho vay
nhu cầu nhà ở
=
bình quân

NIM hoạt động
cho vay nhu cầu
x
nhà ở