Đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại ngân hàng tmcp đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI

TỪ THỊ THU HUYỀN

ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU
NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ
VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI

TỪ THỊ THU HUYỀN

ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU
NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ
VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẮC GIANG

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã số đề tài:15BQTKDBG - 17

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. TRẦN VIỆT HÀ

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan tồn bộ nội dung luận văn này là cơng trình nghiên cứu độc
lập của cá nhân tôi. Các số liệu, tư liệu được sử dụng trong luận văn có nguồn gốc
rõ ràng, trung thực. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là do tác giả tự tìm hiểu,
phân tích một cách trung thực, khách quan và phù với thực tế.
Tác giả

Từ Thị Thu Huyền

i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn các giảng viên tại Viện sau đại học Trường Đại học
Bách Khoa Hà Nội đã truyền đạt, cung cấp những kiến thức q báu cho tơi trong
suốt q trình học tập tại trường. Bên cạnh đó, tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành
đến ban lãnh đạo, tập thể cán bộ, nhân viên Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển
Việt Nam - Chi nhánh Bắc Giang đã cung cấp thông tin, đóng góp ý kiến và tạo
điều kiện thuận lợi cho tơi trong q trình làm luận văn.
Tơi cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến TS. Trần Việt Hà, giảng viên trường
Đại học Bách Khoa đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, giúp đỡ tơi để hồn thành luận
văn này!
Tác giả

Từ Thị Thu Huyền

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................... i
Lời cảm ơn .................................................................................................................ii
Mục lục ..................................................................................................................... iii
Danh mục các từ viết tắt............................................................................................. iv
Danh mục sơ đồ bảng, biểu ....................................................................................... vi
LỜI MỞ ĐẦU .............................................................. Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU
CẦU NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .......................................................... 5
1.1 Tổng quan về ngân hàng thương mại ...................................................................... 5
1.1.1 Khái niệm về ngân hàng thương mại ........................................................5
1.1.2 Vai trò của NHTM trong nền kinh tế ........................................................6
1.1.3 Các nghiệp vụ cơ bản của NHTM .............................................................7
1.2 Khái quát hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM........................... 8
1.2.1 Các hoạt động hỗ trợ nhu cầu nhà ở ..........................................................8
1.2.2 Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM ..............................................10
1.3 Đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM........................ 15
1.3.1 Khái niệm về hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM .......15
1.3.2 Nội dung hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM ..............15
1.3.3 Một số chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của
NHTM ...............................................................................................................15
1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của
NHTM............................................................................................................................. 19
1.4.1 Nhóm nhân tố chủ quan...........................................................................19
1.4.2 Nhóm nhân tố khách quan .......................................................................21
1.5 Kinh nghiệm thực tiễn và bài học đẩy mạnh cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở ..... 23
1.5.1 Kinh nghiệm thực tiễn .............................................................................23

1.5.2 Bài học đẩy mạnh cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở ....................................29
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU
NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI
NHÁNH BẮC GIANG ................................................................................................. 31
2.1 Giới thiệu khái quát về BIDV Bắc Giang ............................................................. 31
2.1.1 Khái quát về BIDV ..................................................................................31
2.1.2 Tổng quan về BIDV Bắc Giang ..............................................................32
2.2 Thực trạng về hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại BIDV Bắc Giang .. 43
iii


2.2.1 Quy định về sản phẩm cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở .............................43
2.2.2 Quy trình xét duyệt cấp tín dụng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại BIDV Bắc
Giang ...............................................................................................................46
2.2.3 Phân tích thực trạng về hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại BIDV Bắc Giang ...47
2.2.4 Thực trạng hoạt động động đẩy mạnh cho vay hỗ trợ nhà ở tại
BIDV Bắc Giang ................................................................................................ 55
CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU
CẦU NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
– CHI NHÁNH BẮC GIANG ...................................................................................... 59
3.1 Định hướng .............................................................................................................. 59
3.1.1 Định hướng hoạt động bán lẻ của BIDV đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm
2025. ...............................................................................................................59
3.1.2 Định hướng của BIDV Bắc Giang ..........................................................60
3.2 Định hướng đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại BIDV Bắc
Giang................................................................................................................................ 62
3.2.1 Tiềm năng phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại địa bàn Bắc
Giang ...............................................................................................................62
3.2.2 Định hướng đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại BIDV Bắc
Giang ...............................................................................................................64

3.3 Giải pháp đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại BIDV Bắc
Giang ............................................................................................................................... 65
3.3.1 Hồn thiện mơ hình tổ chức của khối Ngân hàng bán lẻ theo định hướng
của BIDV ..........................................................................................................65
3.3.2 Hoàn thiện kế hoạch đào tạo và phát triển nguồn nhân lực ....................66
3.3.3 Nâng cao hiệu quả hoạt động truyền thông .............................................68
3.3.4 Phát triển đa kênh phân phối ...................................................................69
3.3.5 Tăng cường sự hợp tác giữa Ngân hàng với các cơ quan nhà nước và các
doanh nghiệp. ....................................................................................................70
3.3.6 Nâng cao hiệu quả công tác kiểm tra, giám sát và phát hiện rủi ro một
cách toàn diện ...................................................................................................71
3.4 Kiến nghị .................................................................................................................. 72
3.4.1 Đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam .................................................72
3.4.2 Đối với Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam ....................73
KẾT LUẬN ................................................................................................................... 75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................... 77

iv


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
NHBL
TDBL

: Ngân hàng bán lẻ
: Tín dụng bán lẻ

NHNN
NHTM
BIDV

: Ngân hàng Nhà nước
: Ngân hàng thương mại
: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

ATM

: Máy rút tiền từ động

QHKH

: Quan hệ khách hàng

SIBS
TDH/TDN

: Hệ thống ngân hàng tích hợp của SilverLake.
: Trung dài hạn/Tổng dư nợ

DN
TSBĐ
GTCG/TTK
SXKD

: Dư nợ
: Tài sản bảo đảm
: Giấy tờ có giá/thẻ tiết kiệm.
: Sản xuất kinh doanh.

CBCNV

Datawarehouse

: Cán bộ công nhân viên
: Kho dữ liệu

BSMS
ATM

: Dịch vụ nhắn tin tự động.
: Máy rút tiền tự động

v


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG, BIỂU
Sơ đồ 2.1: Mơ hình tổ chức của BIDV Bắc Giang....................................................... 34
Sơ đồ 2.2: Quy trình xét duyệt cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở ..................................... 46
Sơ đồ 3.1 : Mơ hình tổ chức định hướng của Phòng khách hàng cá nhân .................. 66
Sơ đồ 3.2 : Chiến lược truyền thông sản phẩm cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở ............ 68
Sơ đồ 3.3: Mơ hình liên kết với cách kênh phân phối.................................................. 70
Sơ đồ 3.4: Mơ hình liên kết giữa BIDV Bắc Giang và các Ngân hàng bạn ................ 71
Sơ đồ 3.5: Mơ hình liên kết giữa Ngân hàng và Doanh nghiệp................................... 71
Bảng 2.1: Cơ cấu nguồn vốn huy động của BIDV Bắc Giang giai đoạn 2014-2016 . 37
Bảng 2.2: Tăng trưởng huy động vốn của BIDV Bắc Giang giai đoạn 2014 – 2016 . 38
Bảng 2.3: Kết quả hoạt động tín dụng của BIDV Bắc Giang giai đoạn 2014 - 2016.... 40
Bảng 2.4: Kết quả hoạt động dịch vụ của BIDV Bắc Giang giai đoạn 2014 - 2016 .....42
Bảng 2.5: Số lượng khách hàng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở (2014 – 2016) ........... 47
Bảng 2.6: Thị phần Doanh số cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở (2014 – 2016) ............... 48
Bảng 2.7: Doanh số cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở (2014 – 2016) .............................. 48
Bảng 2.8: Dư nợ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở (2014 – 2016).................................... 49

Bảng 2.9: Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở (2014 – 2016) .... 50
Bảng 2.10: Cơ cấu dư nợ bán lẻ của BIDV Bắc Giang (2014 – 2016) ....................... 51
Bảng 2.11: Thị phần dư nợ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của BIDV Bắc Giang (2014
– 2016) ........................................................................................................................... 52
Bảng 2.12: Thị phần số lượng khách hàng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của BIDV
Bắc Giang (2014 – 2016) .............................................................................................. 53
Bảng 2.13: Nợ nhóm 2 cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại BIDV Bắc Giang (2014 –
2016) .............................................................................................................................. 54
Bảng 2.14: Nợ xấu cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở BIDV Bắc Giang (2014 – 2016) .. 54
Bảng 2.15: Thu nhập từ hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở ............................... 55
Biểu đồ 2.1: Tỷ trọng nguồn vốn huy động theo nhóm khách hàng của BIDV Bắc
Giang giai đoạn2014 - 2016 .......................................................................................... 38
Biểu đồ 2.2: Tăng trưởng huy động vốn của BIDV Bắc Giang giai đoạn 2014 - 2016... 39
Biểu đồ 2.3: Tình hình tăng trưởng tín dụng của BIDV Bắc Giang giai đoạn 2014 2016. .............................................................................................................................. 41
Biểu đồ 2.4: Dư nợ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở qua các năm .................................. 49
Biểu đồ 2.5: Tỷ trọng dư nợ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở trong tổng dư nợ bán lẻ
BIDV Bắc Giang (2014-2016) ..................................................................................... 51

vi


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do thực hiện đề tài
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự chênh lệch giữa mức sống của thành
phố và nông thôn làm cho một lượng lớn những người trẻ tuổi ở các huyện trên địa
bàn tỉnh Bắc Giang hay một số vùng lân cận có nhu cầu làm việc và sinh sống tại
các thị trấn hay thành phố trên địa bàn tỉnh Bắc Giang do đó mà nhu cầu nhà ở tại
thị trấn hay thành phố Bắc Giang cao hơn vùng nông thôn, đồng thời tỉ lệ gia tăng
tự nhiên vẫn ở mức cao nên một thực trạng cho thấy những người có nhà ở hiện nay
mới chỉ chiếm khoảng 1/3 lượng người có nhu cầu. Và thực tế, một tỉ lệ khơng nhỏ

những đối tượng có nhu cầu này cần có sự hỗ trợ về tài chính bởi họ có thu nhập
nhưng họ khơng thể tích lũy một khối lượng tiền lớn trong khoảng thời gian ngắn để
mua một căn nhà cho gia đình mình, hoặc đã mua được đất/nhà nhưng chưa đủ tiền
để xây dựng, sửa chữa căn nhà của mình khang trang hơn để phục vụ tốt hơn nhu
cầu sinh hoạt của gia đình. Họ là những đối tượng khách hàng tiềm năng lớn của
sản phẩm cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở.
Nắm bắt được nhu cầu của thị trường, các ngân hàng Việt Nam đang từng
bước chuyển đổi hoạt động của mình trong giai đoạn mở cửa và hội nhập. Tăng
cường các dịch vụ ngân hàng bán lẻ nói chung và cho vay bán lẻ nói riêng trong
lĩnh vực ngân hàng đang là xu hướng tất yếu của sự phát triển - BIDV cũng khơng
nằm ngồi xu hướng đó. Với mục tiêu trở thành một NHTM hiện đại, cung cấp các
sản phẩm dịch vụ ngân hàng bán lẻ hàng đầu trong cả nước. Hoạt động cho vay bán
lẻ lấy trọng tâm là cho vay nhu cầu nhà ở nhằm tận dụng thế mạnh của hệ thống,
tiềm năng của một đất nước với hơn 90 triệu dân, dân số trẻ, năng động, lực lượng
trong độ tuổi lao động chiếm một tỷ lệ cao với nhu cầu nhà ở cực kỳ lớn. Là chi
nhánh cấp 1 trực thuộc hệ thống BIDV, BIDV Bắc Giang đã khơng ngừng đa dạng
hóa sản phẩm ngay từ khi mới thành lập và phát triển những dịch vụ cho vay tiêu
dùng nhằm hỗ trợ tài chính cho người dân trong mua sắm như cho vay hỗ trợ nhu
cầu nhà ở, cho vay mua ôtô, cho vay hỗ trợ du học…Trong đó, sản phẩm cho vay
hỗ trợ nhu cầu nhà ở được xác định là trọng tâm ưu tiên trong các sản phẩm tín
dụng bán lẻ theo đúng định hướng của BIDV. Tuy nhiên quy mô, chất lượng và
hiệu quả của hoạt động chưa tương xứng với tiềm năng trên địa bàn. Hoạt động cho
vay còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Tại BIDV Bắc Giang cũng chưa có nghiên cứu nào về đẩy mạnh hoạt động
cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở để hoạt động này phát triển hơn.
Với những lý do trên, và là một nhân viên đang làm việc tại BIDV Bắc Giang
tôi chọn đề tài: “Đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại ngân
1

hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Giang”để nghiên
cứu trong luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Quản trị kinh doanh .
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu đề tài này nhằm các mục đích sau:
- Hệ thống hóa và làm rõ thêm lý luận cơ bản về hoạt động cho vay nhu cầu
nhà ở và phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở.
- Phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại
BIDV Bắc Giang. Những kết quả đạt được cũng như hạn chế và nguyên nhân.
- Đề xuất những giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu
nhà ở tại BIDV Bắc Giang.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của Ngân
hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Giang.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về thời gian: Trong giai đoạn từ năm 2014 đến 31/12/2016.
+ Về nội dung: Nghiên cứu về thực trạng đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ
nhu cầu nhà ở của Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triểnViệt Nam – Chi nhánh
Bắc Giang
+ Về địa bàn: Tại BIDV Bắc Giang. Trên thực tế, hoạt động cho vay hỗ trợ
nhu cầu nhà ở của BIDV Bắc Giang tập trung chủ yếu vào các cá nhân, hộ gia đình
đang sinh sống và làm việc thường xuyên trên địa bàn hoạt động của chi nhánh, do
vậy phạm vi nghiên cứu chỉ tập trung ở tỉnh Bắc Giang.
4. Tình hình nghiên cứu liên quan:
Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở là một trong những lĩnh vực hoạt động tín dụng
bán lẻ quan trọng của các Ngân hàng, đồng thời cũng là lĩnh vực được rất nhiều
người tiêu dùng quan tâm. Đây là sản phẩm đã và đang ngày càng phát triển mạnh
mẽ ở nước ta trong tín dụng tiêu dùng của những năm gần đây. Chính vì vậy tín
dụng tiêu dùng đặc biệt là cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở ra đời và phát triển nhanh
và đã thu hút được rất nhiều đề tài nghiên cứu khoa học và đề tài các luận văn cử
nhân, thạc sỹ, tiến sỹ quan tâm. nghiên cứu tiếp cận tư nhiều khía cạnh và pham vị,

địa bàn nghiên cứu hồn tồn khác nhau. Cụ thể như sau:
+ Dưới góc độ các đề tài đã nghiên cứu gần với đề tài của tác giả ở cùng đơn
vị BIDV Bắc Giang:
Luận văn thạc sỹ “Giải pháp đẩy mạnh hoạt động tín dụng tiêu dùng tại Ngân
hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Bắc Giang” của tác giả
Phạm Mạnh Hùng – Trường Học viện Tài chính do PGS.TS Nguyễn Trọng Thản
2


hướng dẫn và hoàn thành năm 2014; Luận văn thạc sỹ “Đẩy mạnh hoạt động tín
dụng tiêu dùng tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh
Bắc Giang” của tác giả Lương Văn Khương – Trường Đại học Kinh tế Quốc dân –
Hà Nội do GS.TS Phạm Quang Trung hướng dẫn và hoàn thành năm 2016. Luận
văn thạc sỹ “Phát triển tín dụng bán lẻ tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển
Việt Nam - Chi nhánh Bắc Giang” của tác giả Vương Hồng Hà – Trường Đại học
Nông nghiệp – Hà Nội do TS Đỗ Quang Giám hướng dẫn và hoàn thành năm 2013.
Ba luận văn này các tác giả mới chỉ nghiên cứu một cách tổng quát nhiều sản
phẩm trong phân khúc tín dụng bán lẻ và tiêu dùng nói chung, nặng về trình bầy
quy trình cho vay, phân tích số liệu ở thực trạng và mới chỉ đưa ra được các giải
pháp chung chung chưa cụ thể hóa đến chi tiết từng sản phẩm, chưa có nghiên cứu
riêng biệt đối với hoạt động cho vay mua nhà đất tại đơn vị BIDV Bắc Giang.
+ Dưới góc độ các đề tài đã nghiên cứu về sản phẩm Cho vay hỗ trợ nhu cầu
nhà ở tại các đơn vị và địa bàn khác nhau:
Luận văn thạc sỹ “Sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng TMCP Đầu tư
và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Thành Đô” của tác giả Nguyễn Thị Kim Cúc –
Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân - Hà Nội do PGS.TS Nguyễn Tiến Dũng hướng
dẫn và hoàn thành năm 2015;Luận văn thạc sỹ “Phát triển hoạt động cho vay mua
nhà đất tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam – Phịng Giao dịch Mỹ Đình” của
tác giả Bùi Tiến Hùng – Trường Đại học Kinh tế - Đại Học Quốc gia Hà Nội do
PGS.TS Trần Thị Vân Anh hướng dẫn và hoàn thành năm 2015; Luận văn thạc sỹ

“Tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát
triển Việt Nam” của tác giả Lê Thị Đoan Vi – Trường Đại học Kinh tế TP.HCM do
PGS.TS Trần Huy Hoàng hướng dẫn và hoàn thành năm 2013;
Ba luận văn trên đã tập trung trình bầy các vấn đề lý luận chung về tín dụng
ngân hàng, tín dụng tiêu dùng đặc biệt là cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở; trình bầy về
các nguyên tắc, nội dung, giải pháp nhằm đẩy mạnh, mở rộng, phát triển... Đồng
thời, các cơng trình nghiên cứu này cũng đi sâu đánh giá các mặt ưu, nhược điểm
trong từng ngân hàng TMCP, trên địa bàn nghiên cứu và số liệu phân tích cụ thể, và
từ đó đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục các mặt hạn chế trong cơng tác tín
dụng ngân hàng nói chung và cho vay nhu cầu nhà ở nói riêng của các cơ sở được
nghiên cứu…
Tóm lại: Mỗi đề tài khác nhau lại có những hướng nghiên cứu khác nhau
nhưng tựu chung đều có những đóng góp nhất định về mặt lý thuyết cũng như thực
tiễn đối với việc phát triển tín dụng cho vay nhu cầu nhà ở nói riêng và đối với tín
dụng tiêu dùng/Bán lẻ của Ngành Ngân hàng nói chung. Tuy nhiên, với từng ngân
3


hàng lại có những vị thế/thế mạnh, địa bàn, mơi trường hoạt động khác nhau do đó
mà định hướng/phương châm và mục tiêu kinh doanh cũng khác nhau. Có những
ngân hàng phát triển cho vay nhu cầu nhà ở theo chiều rộng do mạng lưới chi nhánh
phủ rộng khắp cả nước, nhưng lại có những ngân hàng tập trung phát triển vào
những phân khúc thị trường nhất định. Đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có một luận
văn thạc sỹ, tiến sỹ hay một cơng trình nghiên cứu khoa học cấp trên cơ sở về đề tài
tương tự được thực hiện nghiên cứu tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam –
Chi nhánh Bắc Giang. Qua đó tác giả muốn phân tích và làm rõ hơn thực trạng hoạt
động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà tại Chi nhánh đặc biệt là trong bối cảnh bất động
sản đang có dấu hiệu phục hồi và phát triển như hiện nay, từ đó đưa ra những giải
pháp nhằm Đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của Ngân hàng
TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Bắc Giang trong tương lai.

5. Phương pháp nghiên cứu
Dựa trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, luận văn
sử dụng phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh giữa kế hoạch với thực hiện,
so sánh giữa các Chi nhánh BIDV với nhau để làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu.
6. Kết cấu Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận
văn có 3 chương:
- Chương 1: Những vấn đề cơ bản về hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở
của ngân hàng thương mại.
- Chương 2: Thực trạng về hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Ngân
hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Giang.
- Chương 3: Giải pháp đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại
Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Giang.

4


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ
TRỢ NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 Tổng quan về ngân hàng thương mại
1.1.1 Khái niệm về ngân hàng thương mại
Thuật ngữ ngân hàng xuất hiện từ rất lâu đời, bắt nguồn từ yêu cầu giữ hộ tiền
của những nhà tư bản phương Tây. Cho đến nay, ngân hàng ngày càng phát triển
lớn mạnh với rất nhiều loại hình khác nhau cùng những chức năng riêng biệt để
phục vụ cho sự phát triển không ngừng của nền kinh tế. Ngân hàng là một loại hình
tổ chức có vai trị quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và đối với từng cộng
đồng địa phương nói riêng. Thơng qua các di tích tìm được, nhiều tài liệu cho thấy
hoạt động ngân hàng đã ra đời từ 3 - 4 ngàn năm trước cơng ngun. Đó là những
người giữ hộ tiền, đổi tiền thường ngồi ở bàn hoặc ở một cửa hiệu nhỏ trong trung

tâm thương mại, giúp các nhà du lịch đến thành phố đổi ngoại tệ lấy bản tệ và chiết
khấu thương phiếu giúp các nhà bn có vốn kinh doanh. Xã hội càng phát triển,
hoạt động của ngân hàng càng trở nên đa dạng hơn về loại hình. Hơn thế, các hoạt
động của NHTM ngày nay rất đa dạng, các thao tác trong từng nghiệp vụ ngân hàng
lại phức tạp và luôn biến động theo sự thay đổi chung của nền kinh tế.
Theo luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 được Quốc hội nước Cộng hịa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 16/06/2010 định
nghĩa: “ Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng có thể thực hiện tất cả các hoạt
động ngân hàng theo quy định của Luật này. Theo tính chất và mục tiêu hoạt động,
các loại hình ngân hàng bao gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách,
ngân hàng hợp tác xã, và tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số
hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng. Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ
chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mơ và quỹ tín dụng nhân dân.
Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiên tất cả các hoạt
động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này
nhằm mục tiêu lợi nhuận”.
Như vậy có thể thấy NHTM là nơi trung chuyển nguồn vốn cho tồn bộ nền
kinh tế, và ln đứng trước những rủi ro rất lớn không những ảnh hưởng đến hoạt
động của Ngân hàng nói riêng mà cịn ảnh hưởng tới hoạt động nền kinh tế nói
chung. Theo đó, NHTM luôn chịu sự giám sát chặt chẽ hơn bất kỳ loại hình doanh
nghiệp nào khác trong nền kinh tế.
Do vậy, có thể nói bản chất của NHTM được thể hiện qua các điểm sau:
5


- Ngân hàng thương mại là một tổ chức kinh tế.
- Ngân hàng thương mại hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ tín dụng
và dịch vụ Ngân hàng.
1.1.2 Vai trò của NHTM trong nền kinh tế
Thứ nhất: Là nơi cung cấp vốn cho nền kinh tế

Vốn được tạo ra từ q trình tích lũy, tiết kiệm của mỗi cá nhân, doanh nghiệp
và Nhà nước trong nền kinh tế. Vì vậy, muốn có nhiều vốn phải tăng thu nhập quốc
dân và mức độ tiêu dùng hợp lý. Để tăng thu nhập quốc dẫn tức là phải mở rộng
quy mô chiều rộng và chiều sâu của sản xuất và lưu thơng hàng hóa, đẩy mạnh sự
phát triển của các ngành hàng trong nền kinh tế và muốn làm được điều đó thì nhất
thiết phải có vốn. Mặt khác, khi nền kinh tế càng phát triển sẽ càng tạo ra nhiều
nguồn vốn, điều đó sẽ có tác động tích cực đến hoạt động ngân hàng. NHTM là chủ
thể chính đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất kinh doanh. NHTM đứng ra huy động
các nguồn vốn nhàn rỗi và tạm thời nhàn rỗi ở mọi tổ chức, các nhân, mọi thành
phần kinh tế như: vốn tạm thời được giải phóng ra từ quá trình sản xuất, vốn từ
nguồn tiết kiệm của các cá nhân trong xã hội. Bằng vốn huy động được trong nền
kinh tế và đáp ứng các nhu cầu vốn một cách kịp thời cho quá trình sản xuất. Nhờ
có hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại và đặc biệt là hoạt động tín dụng,
các doanh nghiệp có điều kiện mở rộng sản xuất, cải tiến máy móc, cơng nghệ, tăng
năng suất lao động, nâng cao hiệu quả kinh tế.
Thứ hai: Là cầu nối giữa các doanh nghiệp với thị trường
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, hoạt động của các doanh nghiệp chịu
sự tác động mạnh mẽ của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy
luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và sản xuất trên cơ sở đáp ứng nhu cầu thị
trường, thỏa mãn nhu cầu thị trường trên mọi phương diện được thể hiện như:
không thỏa mãn nhu cầu về phương diện giá cả, khối lượng, chất lượng, chủng loại
hàng hóa mà cịn địi hỏi đáp ứng cả trên phương diện thời gian, địa điểm. Để có thể
đáp ứng tốt nhất các yêu cầu của thị trường, doanh nghiệp không những cần nâng
cao chất lượng lao động, củng cố và hoàn thiện cơ chế quản lý kinh tế, chế độ hạch
tốn kế tốn... mà cịn phải khơng ngừng cải tiến máy móc thiết bị, dây chuyền cơng
nghệ, tìm tòi sử dụng nguyên vật liệu mới, mở rộng quy mơ sản xuất một cách thích
hợp… Những hoạt động này đòi hỏi một khối lượng lớn vốn đầu tư, nhiều khi vượt
quá khả năng vốn tự có của doanh nghiệp. Do đó, để giải quyết khó khăn này,
doanh nghiệp có thể tìm đến ngân hàng xin vay vốn nhằm thỏa mãn nhu cầu đầu tư
của mình. Thơng qua hoạt động tín dụng, ngân hàng là chiếc cầu nối giữa các doanh

nghiệp với thị trường vốn. Nguồn vốn tín dụng của ngân hàng cung ứng cho doanh
6


nghiêp đã đóng vai trị quan trọng trong việc nâng vao chất lượng mọi mặt của quá
trình sản xuất kinh doanh, đáp ứng nhu cầu thị trường và từ đó tạo cho doanh
nghiệp một chỗ đứng vững chắc.
Thứ ba: Là công cụ để Nhà nước điều tiết vĩ mô nền kinh tế
Trong sự vận hành của nền kinh tế thị trường, NHTM hoạt động một cách có
hiệu quả thơng qua các nghiệp vụ kinh doanh của mình sẽ thực sự là một công cụ để
Nhà nước điều tiết nền kinh tế vĩ mơ.
Bằng hoạt động tín dụng và thanh tốn giữa các NHTM trong hệ thống, các
NHTM đã góp phần mở rộng khối lượng tiền cung ứng trong lưu thông. Thơng qua
việc cung ứng tín dụng cho các ngành trong nền kinh tế, NHTM thực hiện việc dẫn
dắt các luồng tiền, tập hợp và phân chia vốn của thị trường, điều khiển chúng một
cách có hiệu quả và thực thi vai trị điều khiển gián tiếp vĩ mơ: “Nhà nước điều tiết
ngân hàng, ngân hàng dẫn dắt thị trường”.
Thứ 4: Là cầu nối nền tài chính quốc gia với nền tài chính quốc tế
Trong nền kinh tế thị trường khi mà các mối quan hệ hàng hóa tiền tệ ngày
càng được mở rộng thì nhu cầu giao lưu kinh tế - xã hội giữa các nước trên thế giới
ngày càng trở nên cần thiết và cấp bách. Việc phát triển kinh tế của mỗi quốc gia
luôn gắn với sự phát triển của kinh tế thế giới và là một bộ phận cấu thành nên sự
phát triển đó. Vì vậy, nền tài chính của mỗi nước cũng phải hịa nhập với nền tài
chính quốc tế và ngân hàng thương mại cùng các hoạt động kinh doanh của mình đã
đóng một vai trị vơ cùng quan trọng trong sự hịa nhập này. Với các nghiệp vụ kinh
doanh như nhận tiền gửi, cho vay, nghiệp vụ thanh toán, nghiệp vụ hối đoái và các
nghiệp vụ khác, ngân hàng thương mại đã tạo điều kiện thúc đẩy ngoại thương
không ngừng mở rộng. Thông qua các hoạt động thanh toán, kinh doanh ngoại hối,
quan hệ tín dụng với các ngân hàng thương mại nước ngồi, hệ thống ngân hàng
thương mại đã thực hiện vai trò điều tiết nền kinh tế trong nước phù hợp với sự vận

động của nền tài chính quốc tế.
1.1.3 Các nghiệp vụ cơ bản của NHTM
Nghiệp vụ cơ bản của NHTM gồm: huy động vốn, sử dụng vốn và dịch vụ trung
gian. Các nghiệp vụ cơ bản trên thể hiện đầy đủ các chức năng và hoạt động của NHTM.
1.1.3.1 Nghiệp vụ huy động vốn
Huy động vốn là nghiệp vụ cơ bản và quan trọng của bất kể một loại hình
ngân hàng nào, nó đáp ứng nhu cầu về vốn cho hoạt động kinh doanh của ngân
hàng thương mại. Vốn của NHTM được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau, tuỳ
thuộc vào điều kiện của nền kinh tế xã hội, pháp luật của Nhà nước và khả năng của
mỗi ngân hàng.
7


Nghiệp vụ huy động vốn của NHTM được thực hiện thơng qua 2 con đường
đó là: vốn chủ sở hữu và huy động nợ. Vốn chủ sở hữu là vốn do các chủ sở hữu
ngân hàng góp ban đầu và vốn bổ sung. Tuy nhiên, tỷ lệ vốn chủ sở hữu thường
chiếm tỷ lệ không lớn trong tổng nguồn vốn của ngân hàng. Để đáp ứng nhu cầu
về vốn trong quá trình hoạt động kinh doanh, các ngân hàng phải huy động vốn
bằng cách huy động nợ dưới các hình thức như tiền gửi khơng kỳ hạn, tiền gửi
có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm; phát hành chứng chỉ tiền gửi, kỳ phiếu, tín phiếu,
trái phiếu để huy động vốn trong nước và nước ngoài; ...
1.1.3.2 Nghiệp vụ sử dụng vốn
Thơng qua việc huy động vốn đã hình thành nên nguồn vốn của ngân hàng. Hoạt động
huy động vốn đóng vai trị quan trọng thì hoạt động sử dụng vốn lại quyết định nhiều đến
khả năng kinh doanh của ngân hàng. Các NHTM sử dụng nguồn vốn huy động được để
thực hiện các nghiệp vụ của mình nhằm thu lại lợi nhuận cho ngân hàng, trang trải chi phí
huy động vốn và các chi phí khác thơng qua các hoạt động chính như đầu tư và cho vay.
Theo Luật các TCTD năm 2010, nghiệp vụ sử dụng vốn thể hiện qua việc cấp tín
dụng dưới các hình thức: cho vay; chiết khấu, tái chiết khấu công cụ chuyển nhượng và
giấy tờ có giá khác; bảo lãnh ngân hàng; phát hành thẻ tín dụng; bao thanh tốn trong

nước; bao thanh tốn quốc tế đối với các ngân hàng được phép thực hiện thanh tốn quốc
tế; và các hình thức cấp tín dụng khác sau khi được Ngân hàng Nhà nước chấp thuận.
1.1.3.3 Nghiệp vụ trung gian khác
NHTM là một trung gian tài chính lớn nhất trong số các trung gian tài chính.
Với nghiệp vụ chính là huy động vốn để cho vay và đầu tư tự thân đã tạo ra cơ hội
lớn cho ngân hàng trong việc làm nghiệp vụ trung gian thanh toán, đáp ứng nhu cầu
của chủ tài khoản cũng như các khách hàng vãng lai. Nghiệp vụ trung gian của các
NHTM bao gồm: mở tài khoản thanh toán cho khách hàng; cung ứng các phương
tiện thanh toán; và cung ứng các dịch vụ thanh toán như: thực hiện dịch vụ thanh
toán trong nước bao gồm séc, lệnh chi, ủy nhiệm chi, nhờ thu, ủy nhiệm thu, thư tín
dụng, thẻ ngân hàng, dịch vụ thu hộ và chi hộ; thực hiện dịch vụ thanh toán quốc tế
và các dịch vụ thanh toán khác sau khi được Ngân hàng Nhà nước chấp thuận.
1.2 Khái quát hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM
1.2.1 Các hoạt động hỗ trợ nhu cầu nhà ở
1.2.1.1 Nhà ở
- Khái niệm
Qua q trình phát triển khơng ngừng của các hình thái kinh tế xã hội, con
người đã biết ý thức và hiểu được tầm quan trọng của nhà ở đối với cuộc sống. Thời
kỳ nguyên thủy con người sống chủ yếu vào các hang động tự nhiên, tức là nơi che
8


mưa che nắng. Thời kỳ du canh du mục, con người dùng tấp liếp, cành cây che chắn
thô sơ. Khi cuộc sống du canh du mục chuyển sang định canh định cư, con người
biết lấy gỗ dựng nhà. Khoa học phát triển, con người đã sử dụng các nguyên vật liệu
xây dựng để dựng nên một không gian sống đặc biệt. Lúc này, nhà ở là từ gọi chung
của các cơng trình xây dựng (căn hộ chung cư, nhà ở) với mục đích để ở và phục vụ
các nhu cầu sinh hoạt đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Đặc điểm: Nhà ở có thể coi là một mặt hàng tiêu dùng đặc biệt với những
đặc điểm khác so với các hàng hóa thơng thường.

+ Là bất động sản nên không thể di động và đưa đi bán khắp nơi. Nó thường
được sử dụng trong một thời gian tương đối dài.
+ Nhà ở là một khối khơng gian có tính chất cố định về hình dáng, kiến trúc,
quỹ đất và điều kiện địa lý. Vừa là tài sản sở hữu của cá nhân, vừa là một hộ trong
một quần thể dân cư nên có tính xã hội tương đối rộng.
+ Lượng đầu tư vào nhà ở một lần tương đối lớn do chi phí mua bán/chuyển
nhượng khá cao. Việc xây dựng, sửa chữa cũng khá tốn kém.
- Vai trò của nhà ở: Nhà ở đô thị không chỉ là tư liệu sinh hoạt phục vụ cho
đời sống của cư dân đơ thị mà cịn là điều kiện vật chất để phát triển đơ thị.
Xét từ góc độ vi mơ, việc sở hữu một ngôi nhà để ở giúp cho công nhân viên
chức, lao động tại các tổ chức, doanh nghiệp yên tâm lao động và làm việc.
Xét từ góc độ vĩ mơ, nhà ở đơ thị có vai trị khá quan trọng trong việc phát
triển của các ngành công nghiệp khác như ngành xây dựng, ngành vật liệu xây
dựng, ngành máy móc xây dựng…
Như vậy nhà ở là một cơng trình quan trọng mà con người dùng để ở và sinh
hoạt trong một thời gian dài, là một trong những điều kiện vật chất quan trọng để tái
sản xuất sức lao động, để tiến hành các hoạt động kinh tế xã hội.
1.2.1.2 Hỗ trợ nhu cầu nhà ở
Ta có thể nhận thấy nhu cầu nhà ở, đặc biệt là ở đô thị là một trong những nhu
cầu cấp thiết nhất đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, do lượng chi phí đầu
tư ban đầu là khá lớn nên phần lớn người dân đáp ứng được ngay được mà cần có sự
hỗ trợ một phần về mặt tài chính. Mục đích của việc hỗ trợ tài chính là để mua một
ngôi nhà mới (nhà chung cư hoặc nhà đất), hoặc để xây dựng một ngôi nhà mới, hoặc
để cải tạo, sửa chữa lại ngôi nhà một cách khang trang hơn, phù hợp với nhu cầu sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Sự hỗ trợ này có thể xuất phát từ người thân hoặc ngân
hàng. Theo một kết quả nghiên cứu tại địa bàn thành phố Bắc Giang, cứ 10 người
nghiên cứu thì có tới 6 người lựa chọn hình thức vay vốn để mua nhà. Như vậy, hoạt
động cho vay nhu cầu nhà ở là một hoạt động rất quan trọng.
9

1.2.2 Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM
1.2.2.1 Khái niệm
Theo Luật các tổ chức tín dụng năm 2010, “cấp tín dụng là việc thỏa thuận để
tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản
tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho th tài
chính, bao thanh tốn, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác”.
“Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho
khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian
nhất định theo thỏa thuận với ngun tắc có hồn trả cả gốc và lãi”.
Theo Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành kèm
theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của NHNN Việt Nam,
“cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách
hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo
thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”.
Như vậy, cho vay nhu cầu nhà ở là một hình thức cấp tín dụng, theo đó
Ngân hàng sẽ giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích mua/xây
dựng/sửa chữa nhà ở, khách hàng cam kết sẽ hoàn trả cả gốc và lãi trong một khoản
thời gian nhất định đã được quy định cụ thể trong hợp đồng cấp tín dụng. Cho vay
hỗ trợ nhu cầu nhà ở thực chất là một sản phẩm tín dụng của ngân hàng chứ khơng
phải gói hỗ trợ của nhà nước.
1.2.2.2 Vai trị của hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở
Có thể nói, cho vay nhu cầu nhà ở là một sản phẩm tín dụng bán lẻ quan trọng
của mỗi ngân hàng thương mại, có ý nghĩa thiết thực đối với khơng chỉ khách hàng
vay vốn, bản thân ngân hàng mà cả đối với sự phát triển kinh tế xã hội.
- Đối với NHTM: Theo xu thế phát triển của nền kinh tế, khách hàng cá nhân
và hộ gia đình là một thị trường đầy tiềm năng. Phát triển hoạt động cho vay nhu
cầu nhà ở đối với NHTM là một trong những hoạt động quan trọng mang lại cho
ngân hàng rất nhiều lợi ích quan trọng sau đây:
+ Hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở phát triển giúp ngân hàng thu hút được

nhiều khách hàng, mở rộng thị trường và nâng cao vị thế. Khách hàng là một nhân
tố quan trọng đối với bất kỳ một ngân hàng nào. Phát triển hoạt động cho vay nhu
cầu nhà ở giúp các ngân hàng thu hút thêm khách hàng mới, từ đó nâng cao hình
ảnh và vị thế của chính mình. Trong các sản phẩm tín dụng bán lẻ của một ngân
hàng, sản phẩm tín dụng cho vay nhu cầu nhà ở là một sản phẩm chủ đạo. Theo báo
cáo kết quả điều tra tại địa bàn tỉnh , cứ 100 người nghiên cứu thì có tới 70 người có
ý định mua nhà từ 1 đến 2 năm tới. Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở tại địa bàn
10


là rất lớn. Do vậy, thông qua các khách hàng cá nhân sử dụng sản phẩm này, sẽ là
cầu nối để ngân hàng thâm nhập thị trường. [33]
Mỗi khách hàng cá nhân là một nhân tố quan trọng trong hoạt động của các
Doanh nghiệp, các Đơn vị hành chính sự nghiệp, các Tổ chức trong nền kinh tế. Thông
qua sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở, có thể giúp Ngân hàng tiếp cận và thu hút được
những khách hàng lớn là các Tổng công ty, các doanh nghiệp trong nền kinh tế.
+ Phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tạo điều kiện cho Ngân hàng
tăng doanh thu và lợi nhuận. Đặc điểm của hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở là thời
gian vay thường dài, do vậy nguồn thu nhập mang lại thường ổn định. Bên cạnh các
khoản thu nhập chính từ khoản vay, ngân hàng có thể tăng thu nhập từ các sản phẩm
dịch vụ bán chéo.
+ Phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở giúp ngân hàng phân tán rủi ro
trong hoạt động cấp tín dụng. Hoạt động cấp tín dụng là một hoạt động nhiều rủi ro
nhất đối với mỗi ngân hàng. Đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế đang có nhiều biến
động như hiện nay, mức độ rủi ro ngày càng tăng cao. Hoạt động cho vay nhu cầu
nhà ở là một trong những hoạt động cấp tín dụng tại ngân hàng, hướng vào các đối
tượng là cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu thực về nhà ở, do vậy xét về mặt quản trị
ngân hàng, phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở sẽ giúp ngân hàng
phân tán bớt rủi ro. Kinh nghiệm thực tế của các ngân hàng trong khu vực và thế
giới cho thấy phát triển hoạt động ngân hàng hướng vào đối tượng khách hàng cá

nhân, hộ gia đình là một xu thế tất yếu, mang lại cho ngân hàng hiệu quả kinh
doanh cao và ổn định.
- Đối với khách hàng: Có câu “an cư lạc nghiệp”, điều này cho thấy một trong
những nhu cầu quan trọng đầu tiên, cấp bách của người lao động là nhu cầu về nhà ở.
Do q trình đơ thị hố, lượng người dân ở các tỉnh lẻ đổ về các thành phố lớn ngày
càng đơng, lượng sinh viên ra trường hàng năm có nhu cầu ở lại thành phố tìm việc
làm ngày một lớn. Do vậy nhu cầu về nhà ở ngày một tăng cao. Để đáp ứng nhu cầu
này, Chính phủ đã đưa ra một loạt các chính sách hỗ trợ về nhu cầu nhà ở với việc
một loạt các khu đô thị, dự án về nhà ở ra đời. Tuy nhiên do khoảng cách về mức thu
nhập hàng tháng của người lao động so với giá cả của đất đai, nhà cửa nên nhiều
người dân chưa thể sở hữu được một ngôi nhà như mong muốn. Phát triển hoạt động
cho vay nhu cầu nhà ở sẽ giúp các cá nhân, hộ gia đình tiếp cận được nguồn vốn với
lãi suất hợp lý để có thể cải thiện được đời sống, có thể thực hiện được ước mơ về
việc sở hữu một ngơi nhà phù hợp với năng lực tài chính của bản thân.
- Đối với phát triển xã hội và nền kinh tế

11


Phát triển ổn định và bền vững thị trường bất động sản, tạo mọi điều kiện cho
người dân có nhà ở là một trong những chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước. Do
vậy, đối với NHTM, phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở chính là thực hiện
các chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước ta. NHTM trở thành cầu nối, giữa việc
xây dựng, mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đem lại lợi ích cho chủ đầu
tư, khuyến khích đầu tư và lĩnh vực bất động sản, đóng góp vào sự phát triển của thị
trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Hỗ trợ người dân về nhà ở
giúp nâng cao chất lượng cuộc sống của người lao động, nhất là đối với các lao
động có thu nhập thấp và thu nhập trung bình nhưng chưa có khả năng mua nhà. Từ
đó góp phần vào sự ổn định của xã hội nói chung.
1.2.2.3 Đặc điểm hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở

- Về khách hàng: Khách hàng vay vốn là các cá nhân và hộ gia đình có nhu
cầu vay vốn đề mua, xây dựng, sửa chữa nhà ở. Đây là những khách hàng có đủ
năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự cũng như năng lực tài chính để trả nợ
cho khoản vay. Có thể phân khách hàng thành 03 nhóm thu nhập:
+ Nhóm khách hàng có thu nhập thấp: Đây là nhóm khách hàng có mức thu
nhập thấp hơn mặt bằng trung bình của của địa bàn. Đây khơng phải là nhóm khách
hàng mục tiêu của ngân hàng vì năng lực tài chính thấp đồng nghĩa với năng lực trả
nợ thấp. Nhóm khách hàng này dễ bị tổn thương khi có sự biến động về công việc
ảnh hưởng tới nguồn thu nhập trả nợ ngân hàng.
+ Nhóm khách hàng có thu nhập trung bình: Đây là nhóm khách hàng mục
tiêu mà ngân hàng cần hướng tới. Đặc điểm của nhóm này là số lượng đông, chiếm
đa số trong xã hội, thu nhập tương đối ổn định.
+ Nhóm khách hàng có thu nhập cao: Đây là nhóm khách hàng mà ngân hàng
cũng rất quan tâm vì năng lực tài chính tốt. Nhóm khách hàng này thường hướng tới
các nhu cầu nhà ở cao cấp như biệt thự, chung cư cao cấp....giá trị của các khoản
vay lớn và mang lại nguồn thu nhập cao cho ngân hàng.
- Về quy mô khoản vay: Giá trị của một ngôi nhà hoặc một phương án xây dựng,
sửa chữa nhà thường rất lớn. Do vậy khoản vay nhu cầu nhà ở thường lớn hơn rất
nhiều so với các khoản vay tiêu dùng khác như vay mua ôtô, vay tín chấp từ
lương…Do đó hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở có đóng góp đáng kể về dư nợ cho
vay bán lẻ cũng như nguồn thu nhập từ hoạt động cho vay bán lẻ của mỗi ngân hàng.
- Về thời hạn vay: Thời hạn vay của các khoản vay nhu cầu nhà ở thường là
trung và dài hạn, có thể lên tới 15 năm, 20 năm hoặc hơn. Thời hạn vay được xác
định trên cơ sở nhu cầu vốn của khách hàng, khả năng trả nợ cũng như tính ổn định
của nguồn thu nhập dùng để tính làm nguồn trả nợ. Thời hạn cho vay không được
12


vượt quá thời hạn tối đa theo quy định của sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở được
quy định tùy theo từng ngân hàng. BIDV quy định thời hạn tối đa cho vay nhu cầu

nhà ở là 20 năm.
- Về lãi suất: Do thời hạn khoản vay nhu cầu nhà ở thường dài nên chịu rủi ro
về lãi suất. Vì vậy các ngân hàng thường áp dụng lãi suất thả nổi cho các khoản vay
này trên cơ sở lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng trả sau cộng với biên độ tùy thuộc
vào từng ngân hàng.
- Về tài sản bảo đảm: Tài sản bảo đảm cho khoản vay nhu cầu nhà ở thường
chính là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản hình thành trong tương
lai được hình thành từ vốn vay hoặc các bất động sản khác. Việc thế chấp tài sản
thường được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm tại các Ủy ban nhân dân
quận hoặc trung tâm đăng ký giao dịch tài sản tại về việc thế chấp cho ngân hàng.
Do vậy việc đăng ký sẽ chiếm một khoảng một thời gian nhất định. Mặc khác giá
trị của tài sản bảo đảm biến động phụ thuộc vào thị trường bất động sản. Do vậy địi
hỏi cán bộ làm cơng tác tín dụng phải thẩm định, định giá tài sản một cách khách
quan, có tính đến các yếu tố biến động của thị trường để xác định giá trị tài sản bảo
đảm một cách phù hợp. Từ đó đưa ra quyết định tài trợ vốn với một tỷ lệ hợp lý,
vừa đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, vừa đảm bảo an tồn cho ngân hàng khi
có rủi ro xảy ra.
- Về rủi ro: Khoản vay nhu cầu nhà ở thường có giá trị lớn, thời hạn vay dài,
vì vậy hoạt động này mang lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng khơng ít rủi ro:
Rủi ro về về khách hàng vay vốn: Rủi ro xảy ra khi khách hàng vay vốn
không trả nợ hoặc không trả nợ đầy đủ và đúng hạn ảnh hưởng tới thu nhập của
ngân hàng. Chẳng hạn như khách hàng bị mất việc, bị giảm lương, hoạt động kinh
doanh thua lỗ, khách hàng bị chết, mất tích.
Rủi ro về đạo đức: Ngân hàng có thể gặp tổn thất khi khách hàng cố tình chây
ì khơng trả nợ ngân hàng, khách hàng cố tình lập hồ sơ giả mạo để lừa ngân hàng
hoặc cán bộ làm công tác tín dụng câu kết tiếp tay cho khách hàng để chiếm đoạt
tiền của ngân hàng.
Rủi ro về tài sản bảo đảm: Rủi ro xảy ra khi tài sản bảo đảm bị biến động
mạnh về giá cả theo chiều hướng giảm sút không đủ để đảm bảo cho khoản vay.
Hoặc tài sản bảo đảm có sự tranh chấp, do vậy việc phát mại tài sản bảo đảm gặp

nhiều khó khăn.
1.2.2.4 Phân loại hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở
Hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở được phân loại theo nhiều hình thức khác
nhau dựa trên các tiêu chí khác nhau. Dưới đây là một số cách phân loại phổ biến:
13


- Theo thời hạn cho vay
+ Cho vay ngắn hạn nhu cầu nhà ở: Là hình thức cấp tín dụng có thời hạn từ
12 tháng trở xuống, thường được sử dụng để bổ sung thiếu hụt vốn tạm thời. Hình
thức vay vốn này thường được khách hàng sử dụng cho mục đích hồn tiền mua nhà
hoặc sửa chữa nhỏ.
+ Cho vay trung hạn: Là hình thức cấp tín dụng từ 12 tháng đến 60 tháng.
Thường được áp dụng đối với các khoản vay xây dựng nhà ở.
+ Cho vay dài hạn: Là khoản cấp tín dụng từ trên 60 tháng trở lên. Khoản cấp
tín dụng này thường áp dụng đối với hình thức tài trợ vốn để khách hàng mua nhà
trả góp tại các dự án phát triển nhà ở hoặc mua nhà với giá trị lớn.
- Theo tài sản bảo đảm
+ Cho vay có tài sản bảo đảm: Là việc khách hàng vay vốn dùng chính tài sản
thuộc sở hữu của mình hoặc tài sản của bên thứ ba để bảo đảm cho khoản vay tại
ngân hàng. Việc cho vay có tài sản bảo đảm sẽ góp phần giảm thiểu rủi ro cho ngân
hàng, trong trường hợp khách hàng khơng trả được nợ, ngân hàng có thể phát mại
tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay.
+ Cho vay khơng có tài sản bảo đảm: Là hình thức cấp tín dụng dựa trên uy tín
của khách hàng. Đây là hình thức cấp tín dụng chứa đựng nhiều rủi ro do khoản vay
khơng có tài sản bảo đảm. Hình thức cho vay này đòi hỏi cán bộ thẩm định khách
hàng cần thẩm định kỹ về nhân thân cũng như năng lực tài chính của người vay.
- Theo phương thức hồn trả vốn vay:
+ Cho vay trả một lần: Là hình thức cấp tín dụng mà khách hàng đi vay sẽ trả
gốc một lần vào thời điểm đáo hạn của hợp đồng. Những khoản vay này thường là

khoản vay nhỏ, đáp ứng nhu cầu vốn thiếu hụt tạm thời và trong một thời gian ngắn,
thường là từ 12 tháng trở xuống.
+ Cho vay trả góp: Là hình thức cấp tín dụng mà khách hàng trả gốc làm nhiều
lần trong thời hạn cấp tín dụng. Số tiền và thời gian hồn trả được tính tốn phù hợp
với nguồn trả nợ và khả năng trả nợ của khách hàng. Đây là hình thức cấp tín dụng
áp dụng cho các khách hàng có thu nhập ổn định, vay vốn trong thời gian dài,
thường là khoản vay trung và dài hạn.
1.2.2.5 Các phương thức cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở
- Cho vay mua nhà: Là hình thức hỗ trợ vốn cho khách hàng nhằm mua nhà
ở/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (đã được cấp đầy đủ giấy tờ liên quan
đến quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở), hoặc mua nhà ở hình thành trong
tương lai/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền tại các dự án phát triển nhà ở
mà chưa được cấp giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở.
14


- Cho vay xây nhà: Là hình thức hỗ trợ vốn cho khách hàng nhằm nâng cấp nhà
ở/một phần nhà ở hoặc mở rộng diện tích nhà ở hiện có nhằm kéo dài thời gian sử dụng,
tăng chất lượng sử dụng của nhà ở.
- Cho vay sửa nhà: Là hình thức hỗ trợ vốn cho khách hàng nhằm cải tạo, khơi
phục những phần bị hao mịn hư hỏng, phục hồi hình thái tự nhiên của ngơi nhà, đảm bảo
cho nhà ở được sử dụng bình thường.
1.3 Đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM
1.3.1 Khái niệm về hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM
Phát triển theo quan niệm của Triết học là một phạm trù chỉ sự vận động đi lên
từ thấp đến cao, từ kém hoàn thiện đến hoàn thiện của sự vật, hiện tượng.
Phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở được thể hiện ở 02 khía cạnh:
- Mở rộng về mặt số lượng: tức là ngân hàng thực hiện các biện pháp nhằm gia
tăng về số lượng khách hàng, tăng trưởng về doanh số, dư nợ cho vay đối với các cá
nhân, hộ gia đình sử dụng sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở.

- Nâng cao về chất lượng: là việc ngân hàng thực hiện các biện pháp nhằm
tăng tiện ích và tính năng của sản phẩm nhằm, nâng cao khả năng kiểm soát rủi ro
để tăng hiệu quả cho vay.
Phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở phải được thực hiện phù hợp với
nhu cầu của thị trường, khả năng của ngân hàng, tiềm năng của xã hội, theo định
hướng và mục tiêu của Ngân hàng đó.
1.3.2 Nội dung hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM
Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở là tạo điều kiện cho những người đang có nhu cầu
về nhà ở có được căn nhà ở kiên cố, ổn định để họ có thể yên tâm lao động sản xuất;
những người có thu nhập trung bình hoặc khá có được căn nhà khang trang để ở góp
phần phát triển mỹ quang đô thị, quan trọng hơn là để ổn định và nâng cao đời sống
của người dân, giúp người dân có thể có điều kiện sinh hoạt tốt nhất trên chính căn
nhà của mình. Với những nội dung đó các NHTM đã khơng ngừng mở rộng và đa
dạng hóa phương thức cho vay như cho vay mua, xây và sửa chữa nhà để ở nhằm
phục vụ cho tất cả những đối tượng là cá nhân/hộ gia đình khi có nhu cầu.
1.3.3 Một số chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của
NHTM
Trong những năm vừa qua, phát triển hoạt động bán lẻ nói chung đang là một
chiến lược của các NHTM. Trong đó, hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở được xác
định là một trọng tâm trong các sản phẩm tín dụng bán lẻ. Mỗi ngân hàng có những
thế mạnh và định hướng phát triển riêng, trong thực tế khơng có chỉ tiêu tổng hợp
nào có thể phản ánh một cách chính xác sự phát triển hoạt động cho vay nhu cầu
15


nhà ở, theo quan điểm của tác giả, các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển hoạt động cho
vay nhu cầu nhà ở bao gồm:
1.3.3.1 Nhóm chỉ tiêu về quy mơ
- Số lượng khách hàng: Đây là chỉ tiêu chí đánh giá chung để đánh giá bất kỳ một
hoạt động kinh doanh nào. Đối với hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay

nhu cầu nhà ở nói riêng, đây là tiêu chí quan trọng thể hiện sự phát triển, sự thành công
trong kinh doanh. Khi hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở phát triển tốt, thu hút được nhiều
khách hàng vay vốn thể hiện sự tiến nhiệm càng cao đối với ngân hàng. Trong điều kiện
cạnh tranh ngân hàng gay gắt như hiện nay, khách hàng sẵn sàng chuyển sang ngân hàng
khác có lãi suất, phí hấp dẫn, chất lượng phục vụ tốt hơn. Do vậy địi hỏi NHTM phải
khơng ngừng hồn thiện, tạo dựng hình ảnh để giữ nền khách hàng cũ và phát triển thêm
khách hàng mới. Việc có càng nhiều khách hàng tin tưởng lựa chọn và sử dụng sản phẩm
cho vay nhu cầu nhà ở góp phần gia tăng thị phần cho NHTM.
- Doanh số cho vay nhu cầu nhà ở
Doanh số cho vay trong kỳ là tổng số tiền thực tế mà ngân hàng đã cho vay
trong kỳ. Doanh số cho vay nhu cầu nhà ở là chỉ tiêu phản ánh quy mô các khoản
cho vay nhu cầu nhà ở của ngân hàng đối với khách hàng.
Công thức:
Doanh số cho
vay kỳ này
Tốc độ tăng trưởng doanh
số cho vay kỳ này (%)

-

Doanh số cho
vay kỳ trước

=

x 100 (%)
Doanh số cho vay kỳ trước

- Dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở
Dư nợ của hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại một thời điểm cụ thể chính là

số tiền mà ngân hàng đang cho vay đến thời điểm đó.
Cơng thức:
Dư nợ
Dư nợ
Doanh số cho
Doanh số thu
kỳ này
=
kỳ trước +
vay trong kỳ
nợ trong kỳ
- Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở
Đây là chỉ tiêu tương đối phản ánh phần trăm (%) tăng trưởng của kỳ này
so với kỳ trước.
Công thức:
Dư nợ kỳ này – Dư nợ kỳ trước
16


Tốc độ tăng trưởng kỳ này (%)

=

x 100 (%)
Dư nợ kỳ trước

- Tỷ trọng dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở trong tổng dư nợ bán lẻ
Việc tính tốn chỉ tiêu này chỉ ra dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở chiếm bao
nhiêu phần trăm (%) trong tổng dư nợ bán lẻ, từ đó thấy được cơ cấu của hoạt động
cho vay bán lẻ của ngân hàng.

Công thức:
Dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở
Tỷ trọng dư nợ cho vay
nhu cầu nhà ở (%)

=

x 100 (%)
Tổng dư nợ bán lẻ

- Thị phần cho vay nhu cầu nhà ở
Thị phần là phần thị trường tiêu thụ sản phẩm mà mỗi ngân hàng chiếm lĩnh.
Thị phần cho vay nhu cầu nhà ở là phần thị trường về khách hàng hoặc dư nợ cho
vay mà mỗi ngân hàng chiếm lĩnh trên địa bàn. Ngân hàng nào chiếm được thị phần
lớn sẽ có lợi thế thống trị thị trường. Vì chiến lược chiếm thị phần, nhiều ngân hàng
sẵn sàng chi phí lớn và hy sinh các lợi ích khác. Tuy nhiên, việc chiếm được thị
phần lớn cũng đem lại cho ngân hàng rất nhiều lợi ích.
Trong nghiên cứu này, chỉ xét đến phần thị trường về số lượng khách hàng và
dư nợ của hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở của BIDV Bắc Giang so với phần thị
trường của BIDV về hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở trên địa bàn tỉnh.
+ Thị phần về số lượng khách hàng: Được đo bằng tỷ lệ giữa số lượng khách
hàng vay vốn nhu cầu nhà ở của BIDV Bắc Giang so với tổng số lượng khách hàng
vay vốn nhu cầu nhà ở của BIDV trên địa bàn tỉnh.
+ Thị phần về dư nợ: Được đo bằng tỷ lệ giữa dư nợ nhu cầu nhà ở của BIDV
Bắc Giang so với tổng dư nợ khách hàng nhu cầu nhà ở của BIDV trên địa bàn tỉnh.
1.3.3.2 Nhóm chỉ tiêu về mức độ rủi ro
- Dư nợ nhóm 2 và tỷ lệ nợ nhóm 2
Nợ nhóm 2 (nợ cần chú ý) là tồn bộ các khoản nợ bị quá hạn từ 10 đến dưới
90 ngày hoặc các khoản nợ được điều chỉnh lại kỳ hạn trả nợ lần đầu. Đây là các
khoản nợ cần được kiểm sốt chặt chẽ vì nó cho thấy khả năng trả nợ của khách

hàng đang bị suy giảm và có nguy cơ chuyển xuống nhóm nợ xấu.
Cơng thức:
Dư nợ nhóm 2

17