Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành

Chuyên đề tốt nghiệp

Học viện Ngân hàng
BẢNG CHỮ CÁI VIẾT TẮT

STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
12

VIẾT TẮT
NHNN
NHTM
BIDV
QHKH
CBQHKH
CBCNV
CBTD
GDKH
QLRR
CVTD

BĐS
TSĐB
CVMN

Trần Nữ Trà My

DIỄN GIẢI
Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng thương mại
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Quan hệ khách hàng
Cán bộ quan hệ khách hàng
Cán bộ công nhân viên
Cán bộ tín dụng
Giao dịch khách hàng
Quản lý rủi ro
Cho vay tiêu dùng
Bất động sản
Tài sản đảm bảo
Cho vay mua nhà

Lớp: NHA – LTĐH8


Chuyên đề tốt nghiệp

Học viện Ngân hàng
DANH MỤC BẢNG BIỂU

Sơ đồ 2.1: Mơ hình tổ chức của BIDV Hà Thành.....................................................19

Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn qua các năm 2010 – 2012..................................21
Bảng 2.2: Tình hình sử dụng vốn qua các năm 2010 - 2012.....................................22
Bảng 2.3: Tỷ lệ nợ quá hạn qua các năm 2010 - 2012..............................................23
Bảng 2.4: Kết quả hoạt động kinh doanh Chi nhánh Hà Thành năm 2010 – 2012. .24
Bảng 2.5 : Doanh số cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở qua các năm 2010– 2012.........35
Bảng 2.6: Tổng dư nợ cho vay bán lẻ qua các năm 2010 - 2012..............................36
Bảng 2.7: Cơ cấu cho vay bán lẻ 2012.......................................................................39
Bảng 2.8: Nợ quá hạn của hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở qua các năm
2010 - 2012.................................................................................................................41
Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng lợi nhuận trước thuế qua các năm 2010 - 2012...............25
Biểu đồ 2.2: So sánh dư nợ cho vay bán lẻ và cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở...........37
Biểu đồ 2.3: Dư nợ cho vay hỗ trợ cho vay nhu cầu nhà ở qua các năm 2010 – 2012
.....................................................................................................................................38
Biểu đồ 2.4: Biểu đồ Thực trạng CVTD tại BIDV Hà Thành năm 2012.................39

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8


Chuyên đề tốt nghiệp

Học viện Ngân hàng
MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG 1.............................................................................................................. 3
TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU..................3
NHÀ Ở CỦA NHTM...............................................................................................3
1.1. Khái niệm NHTM, tín dụng và các loại hình cho vay của NHTM................3

1.1.1. Khái niệm NHTM..............................................................................................3
1.1.2. Khái niệm và đặc trưng tín dụng Ngân hàng.....................................................4
1.1.3. Các loại tín dụng ngân hàng...............................................................................5
1.1.4. Vai trị của tín dụng ngân hàng..........................................................................6
1.2. Tổng quan về hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM.............7
1.2.1. Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM.........................................................7
1.2.2. Vai trò của cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM......................................7
1.2.3. Đặc điểm của cho vay hỗ trợ nhu cầu mua nhà của NHTM.............................9
1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của
NHTM.........................................................................................................................11
CHƯƠNG 2............................................................................................................ 17
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU....................17
MUA NHÀ TẠI CN NGÂN HÀNG ĐT & PT HÀ THÀNH..............................17
2.1. Tổng quan về chi nhánh Ngân Hàng ĐT & PT Hà Thành..........................17
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển.......................................................................17
2.1.2. Cơ cấu tổ chức và mạng lưới hoạt động..........................................................18
2.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Hà Thành.......................20
2.2.1. Hoạt động huy động vốn..................................................................................20
2.2.2.Tình hình sử dụng vốn của Chi nhánh Hà Thành.............................................22
2.2.3. Các dịch vụ phi tín dụng khác..........................................................................23
2.2.4. Kết quả kinh doanh...........................................................................................24
2.3. Hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Hà Thành............25
2.3.1 Thể lệ.................................................................................................................25
2.3.2. Quy trình cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Hà Thành..................29
2.4. Thực trạng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Hà Thành..........35
2.4.1. Doanh số cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Hà Thành...................35
2.4.2. Dư nợ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Hà Thành........................36

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8


Chuyên đề tốt nghiệp

Học viện Ngân hàng

2.4.3. Nợ quá hạn của hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Hà
Thành..........................................................................................................................41
2.4.4. Đánh giá thực trạng hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Hà
Thành..........................................................................................................................42
CHƯƠNG 3............................................................................................................ 46
GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU
CẦU NHÀ Ở TẠI CN NGÂN HÀNG ĐT & PT HÀ THÀNH...........................46
3.1. Định hướng chung..........................................................................................46
3.2. Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi
nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành................................................................47
3.2.1. Mở rộng và làm đa dạng hơn sản phẩm cho vay hiện có nói chung và sản
phẩm cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở nói riêng............................................................47
3.2.2. Nghiên cứu các chính sách cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở phù hợp hơn.........50
3.2.3. Tìm hiểu và cập nhập thông tin thêm về thông tin thị trường bất động sản...52
3.2.4. Hồn thiện quy trình tín dụng trong hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở
.....................................................................................................................................53
3.2.5. Đẩy mạnh hoạt động Marketing Ngân hàng....................................................54
3.2.6 Tăng cường công tác huy động vốn..................................................................55
3.2.7. Đào tạo, tuyển chọn, nâng cao trình độ, và đạo đức nghề ngiệp của cán bộ tín
dụng............................................................................................................................56
3.3. Giải pháp phịng ngừa rủi ro.........................................................................57
3.4. Các kiến nghị..................................................................................................58
3.4.1. Kiến nghị với chính phủ...................................................................................58

3.4.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước................................................................60
3.4.3. Kiến nghị với Ngân Hàng ĐT & PT Việt Nam...............................................61
KẾT LUẬN............................................................................................................62

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8


Chuyên đề tốt nghiệp

1

Học viện Ngân hàng

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với tư cách là một trung gian tài chính có vai trị quan trọng bậc nhất trong
việc luân chuyển vốn giữa các thành phần kinh tế, có thể nói hoạt động Ngân hàng
là một “mạch máu”, là huyết quản của nền kinh tế, là lĩnh vực không thể thiếu được
đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Trong bối cảnh hội nhập khu vực và quốc tế, sự
cạnh tranh trong lĩnh vực Ngân hàng ngày càng trở nên gay gắt cả về mức độ, phạm
vi và sản phẩm, dịch vụ cung ứng trên thị trường.
Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội thì thu nhập và mức sống của người dân
trong xã hội cũng được cải thiện và ngày một tăng. Điều này góp phần thúc đẩy nhu
cầu tiêu dùng của họ cũng tăng theo, tỷ lệ thuận với thu nhập. Họ không chỉ dừng ở
mức “đủ ăn, đủ mặc” mà họ cịn cần có “ăn ngon, mặc đẹp”. Tuy nhiên, nhu cầu của
con người thì là vơ hạn, ngồi nhu cầu “ăn ngon, mặc đẹp” họ cịn có nhu cầu học
hành, mua sắm những vật dụng đắt tiền phục vụ sinh hoạt hàng ngày của họ… Do
đó, khơng phải lúc nào thu nhập của họ cũng có thể đáp ứng được hết các nhu cầu

này. Họ có thể đi vay để đáp ứng nhu cầu trước mắt và thực hiện trả nợ bằng số tiền
mà họ có thể kiếm được trong tương lai.
Người dân Việt Nam thường có câu “An cư lạc nghiệp”, câu nói đó nói lên
mong muốn rất bình dị của người Việt Nam về một căn nhà để ổn định cuộc sống.
Nhưng mong muốn đó thật khó trở thành hiện thực khi mà phần đông dân số nước ta
là những người có thu nhập trung bình và thấp, trong khi đó giá cả thị trường nhà đất
lại quá cao. Như vậy có thể nói rằng hoạt động cho hỗ trợ nhu cầu nhà ở của các
Ngân hàng thương mại là giải pháp tối ưu nhất giúp người dân có thể mua được nhà
ở cho bản thân và gia đình.
Nắm bắt được u cầu đó của xã hội, các NHTM đã nhanh chóng triển khai
cung cấp sản phẩm tín dụng cho vay tiêu dùng mới - cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở.
Trên thực tế cho thấy Việt Nam là một nước đông dân, nên nhu cầu vay vốn để đáp
ứng tiêu dùng trong dân cư là rất lớn. Do đó, đây là lĩnh vực đầy tiềm năng mà các
NHTM cần khai thác có hiệu quả.
Hoạt động cho vay mua nhà có nhiều tiềm năng phát triển rất lớn, là hoạt động
mang lại mức lợi nhuận cao cho các ngân hàng thương mại nhưng cũng tiềm ẩn rất
nhiều rủi ro. Xuất phát từ thực tế đó, qua quá trình thực tập tại phịng Quan hệ khách
hàng 2 - Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành và tìm hiểu hoạt động cho vay

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8


Chuyên đề tốt nghiệp

2

Học viện Ngân hàng

tiêu dùng với sản phẩm cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở, em đã quyết định cho đề tài:
“Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi
nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành”
2. Mục đích nghiên cứu
Hệ thống hoá những lý luận cơ bản của vấn đề nâng cao chất lượng cho vay hỗ
trợ nhu cầu nhà ở trong nền kinh tế thị trường. Phân tích thực trạng nâng cao chất
lượng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành.
Đánh giá những kết quả, những tồn tại và tìm ra nguyên nhân của những tồn tại đó.
Đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cho vay hỗ trợ nhu
cầu nhà ở tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: lấy vấn đề nâng cao chất lượng cho vay hỗ trợ nhu cầu
nhà ở đối với khách hàng cá nhân và hộ gia đình làm đối tượng nghiên cứu trực tiếp.
- Phạm vi nghiên cứu: Tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành.
4. Phương pháp nghiên cứu
Chuyên đề sử dụng các phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử kết
hợp với những phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh. Ngồi ra, cịn sử
dụng các biểu đồ, bảng biểu làm ví dụ minh hoạ để so sánh, phân tích và chứng
minh các ý kiến đưa ra.
5. Kết cấu chuyên đề
- Chương 1: Cơ sở lý luận về quy trình tín dụng cho vay tiêu dùng và tổng
quan về hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM.
- Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh
Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành.
- Chương 3: Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà
ở tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành.

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8

Chuyên đề tốt nghiệp

3

Học viện Ngân hàng

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU
NHÀ Ở CỦA NHTM
1.1. Khái niệm NHTM, tín dụng và các loại hình cho vay của NHTM
1.1.1. Khái niệm NHTM
NHTM là tổ chức kinh doanh tiền tệ tín dụng có vị trí quan trọng nhất trong
nền kinh tế thị trường của các nước. Với sự hiện hữu của Ngân hàng, các cá nhân, hộ
gia đình có thể nhận được các khoản vay để trang trải chi phí học tập, mua sắm ơtơ,
đồ dùng gia đình, sửa chữa và mua nhà ở. Với các hãng kinh doanh, các khoản vay
Ngân hàng được coi như nguồn tài trợ hiệu quả khi bổ sung vốn để mở rộng sản
xuất, thực hiện hợp đồng ký kết, nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng khả năng cạnh
tranh và hội nhập với kinh tế quốc tế. Bên cạnh đó, Ngân hàng cũng là nơi để chúng
ta gửi tiết kiệm, là nơi giao dịch hay là nơi chúng ta có thể nhận được lời khuyên về
các lĩnh vực đầu tư, tài chính.
Ngày nay hoạt động Ngân hàng khơng ngừng phát triển, sự phát triển đó có thể
nhận thấy trên các phương diện, từ sự ra đời của các sản phẩm dịch vụ mới cho đến
sự xuất hiện của các tập đồn Ngân hàng có quy mơ lớn có ảnh hưởng đến nhiều
quốc gia với hàng triệu người tiêu dùng cùng với số lượng rất lớn các cơ quan chính
quyền địa phương.
Có thể nói rằng, mỗi chủ thể trong nền kinh tế dù trực tiếp hay gián tiếp, dù ít
hay nhiều đều ít nhất một lần ảnh hưởng những lợi ích do hoạt động Ngân hàng
mang lại. Vậy Ngân hàng là gì mà có thể mang lại những lợi ích lớn đối với kinh tế xã hội như vậy?

Hoạt động Ngân hàng liên quan đến hầu hết các lĩnh vực trong nền kinh tế nên
để có thể định nghĩa về Ngân hàng một cách chính xác thì chúng ta phải tuỳ thuộc
vào mục đích và khía cạnh nghiên cứu. Khi xét trên phương diện những loại hình
dịch vụ cung cấp, Ngân hàng là loại hình tổ chức tài chính cung cấp một số dịch vụ
như: tín dụng, tiết kiệm, dịch vụ thanh tốn và thực hiện nhiều chức năng tài chính
nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế.
Và có rất nhiều khái niệm về NHTM như:
- Ở Mỹ: NHTM là công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp dịch vụ tài
chính và hoạt động trong ngành cơng nghiệp dịch vụ tài chính.

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8


Chuyên đề tốt nghiệp

4

Học viện Ngân hàng

- Ở Ấn Độ: NHTM là cơ sở nhận thức các khoản ký thác để cho vay hay tài trợ
đầu tư.
- Theo luật các tổ chức tín dụng Việt Nam số 47/2010/QH12 có hiệu lực vào
tháng 01/01/2011: “Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất
cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của
Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận”.
- Theo Nghị định của Chính phủ số 59/2009/NĐ-CP ngày 16/7/2009 định
nghĩa: “NHTM là ngân hàng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các
hoạt động kinh doanh khác có liên quan vì mục tiêu lợi nhuận theo quy định của

Luật các Tổ chức tín dụng và các quy định khác của pháp luật”.
1.1.2. Khái niệm và đặc trưng tín dụng Ngân hàng
Tín dụng là một giao dịch về tài sản (tiền hoặc hàng hoá) giữa bên cho vay
(ngân hàng và các định chế tài chính khác) và bên đi vay (cá nhân, doanh nghiệp và
các chủ thể khác), trong đó bên đi vay cho chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử
dụng trong một thời hạn nhất định theo thoả thuận, bên đi vay có trách nhiệm hồn
trả vơ điều kiện vốn gốc và lãi cho bên vay khi đến hạn thanh toán.
Từ khái niệm trên, bản chất của tín dụng là một giao dịch về tài sản trên cở sở
hồn trả và có đặc trưng sau:
- Tài sản giao dịch trong quan hệ tín dụng Ngân hàng bao gồm 2 hình thức cho
vay (bằng tiền) và cho thuê (bất động sản và động sản).
- Xuất phát từ nguyên tắc hoàn trả nên người cho vay khi chuyển giao tài sản
cho người sử dụng phải có cơ sở tin rằng người đi vay sẽ trả đúng hạn. Đây là yếu tố
hết sức cơ bản trong quản trị tín dụng. Trong thực tế, một số nhân viên tín dụng khi
xét duyệt cho vay không dựa trên cơ sở đánh giá mức độ tín nhiệm về khách hàng
mà lại chú trọng đến tài sản đảm bảo. Chính các quan điểm này đã làm ảnh hưởng
chất lượng tín dụng.
- Giá trị hồn trả thông thường phải lớn hơn giá trị cho vay, hay nói cách khác là
người đi vay phải trả thêm phần lãi ngoài vốn gốc. Để thực hiện được nguyên tắc này
phải xác định lãi suất danh nghĩa lớn hơn tỷ lệ lạm phát hay xác định lãi suất thực
dương (Lãi suất thực = Lãi suất danh nghĩa – Tỉ lệ lạm phát).
- Trong quan hệ tín dụng ngân hàng, tiền vay được cấp trên cơ sở cam kết hoàn
trả vơ điều kiện. Về khía cạnh pháp lí, những văn bản xác định quan hệ tín dụng như
hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, khế ước vay… thực chất là lệnh phiếu trong

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8

Chuyên đề tốt nghiệp

5

Học viện Ngân hàng

đó bên đi vay cam kết hồn trả vơ điều kiện cho bên cho vay khi đến hạn thanh tốn.
1.1.3. Các loại tín dụng ngân hàng
Ngân hàng cung cấp rất nhiều loại hình tín dụng khác nhau, sau đây là một số
loại hình cho vay phổ biến dựa vào việc phân nhóm những loại hình cho vay đa
dạng của ngân hàng theo những tiêu chí khác nhau sao cho phù hợp với yêu cầu, thị
hiếu của khách hàng hay phù hợp với mục tiêu quản lý của ngân hàng.
a. Căn cứ vào thời hạn cho vay
- Cho vay ngắn hạn
- Cho vay trung hạn
- Cho vay dài hạn
b. Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay
- Cho vay sản xuất kinh doanh: Khoản cho vay dùng để tài trợ vốn lưu đông,
tài sản cố định cho các doanh nghiệp, hộ kinh doanh để phục vụ nhu cầu sản xuất,
kinh doanh, đầu tư dự án.
- Cho vay tiêu dùng: là hình thức để tài trợ cho mục đích chi tiêu cá nhân, hộ
gia đình trước khi họ có khả năng chi trả, tạo điều kiện cho người vay được hưởng
điều kiện sống cao hơn. Quy mô của những khỏan cho vay tiêu dùng thường nhỏ
nhưng chứa đựng nhiều rủi ro.
c. Căn cứ vào TSĐB vốn vay
- Cho vay dựa trên cam kết bảo đảm.
Cam kết đảm bảo là cam kết của người đi vay về việc việc dùng tài sản mà
mình đang sở hữu hoặc đang sử dụng hoặc khả năng trả nợ của bên thứ ba để trả nợ
cho ngân hàng. Việc cho vay có TSĐB sẽ giúp giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng bằng
cách phát mại.

- Cho vay khơng cần TSĐB
Hình thức cho vay này thường được cấp cho những khách hàng có uy tín cao,
khách hàng truyền thống, tình hình tài chính lành mạnh, thường xun có lãi. Đây là
hình thức cho vay chứa đựng nhiều rủi ro do không có đảm bảo cho việc trả nợ của
khách hàng, vì vậy, khi cho vay theo hình thức này, ngân hàng phải kiểm định kĩ
thông tin và khả năng trả nợ của người đi vay.
d. Căn cứ vào phương thức hoàn trả vốn vay
- Cho vay trả một lần:
Theo đó, khách hàng đi vay sẽ trả một lần vào thời điểm đáo hạn của hợp đồng.

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8


Chuyên đề tốt nghiệp

6

Học viện Ngân hàng

Những khoản vay này thường để đáp ứng nhu cầu tiền mặt tức thời và thường có
quy mơ nhỏ.
- Cho vay trả góp:
Cho vay trả góp là hình thức vay trả, theo đó, ngân hàng cho phép khách hàng
trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng như đã thỏa thuận. Số tiền và thời gian
hồn trả được tính sao cho phù hợp với khả năng hòan trả của khách hàng. Cho vay
trả góp thường được áp dụng với các khoản cho vay trung hạn và dài hạn và đối
tượng cho vay thường có thu nhập ổn định, phù hợp với số tiền hồn trả mỗi lần của
ngân hàng.

e. Căn cứ vào hình thức cho vay
- Cho vay từng lần.
- Cho vay thấu chi.
- Cho vay theo dự án đầu tư.
- Cho vay hợp vốn.
1.1.4. Vai trị của tín dụng ngân hàng
Hoạt động của ngân hàng thương mại rất đa dạng và phong phú, phạm vi hoạt
động rộng lớn với nhiều đối tượng khách hàng bao gồm khách hàng doanh nghiệp,
cá nhân, chính phủ…
NHTM là tổ chức tín dụng chuyên hoạt động kinh doanh tiền tệ, thực hiện các
dịch vụ ngân hàng như nhận tiền gửi, sử dụng số tiền huy động được để cho vay và
các dịch vụ thanh toán. Sản phẩm dịch vụ của ngân hàng ngày càng phát triển về cả
số lượng và chất lượng. Một số nghiệp vụ mà ngân hàng thực hiện như nghiệp vụ tín
dụng, nghiệp vụ đầu tư tài chính, dịch vụ chuyển tiền, kinh doanh ngoại tệ, dịch vụ
ủy thác, bảo lãnh, tư vấn tài chính… Trong đó, nghiệp vụ tín dụng chiếm vị trí và
vai trị quan trọng nhất thể hiện:
Tín dụng ngân hàng là cầu nối giữa người có vốn với người cần vốn và để giải
quyết nhu cầu thỏa đáng trong mối quan hệ này, nghĩa là tín dụng ngân hàng thu hút,
tập trung mọi nguồn vốn tiền tệ tạm thời nhàn rỗi của các tổ chức kinh tế, dân cư để
đầu tư cho quá trình mở rộng sản xuất, tăng trưởng kinh tế, đáp ứng đầy đủ nhu cầu
về vốn, thúc đẩy lưu thơng hàng hóa, tăng tốc độ chu chuyển vốn cho xã hội, góp
phần thúc đẩy tái sản xuất mở rộng, tạo điều kiện thuận lợi cho nền kinh tế phát triển
bền vững.
Nghiệp vụ tín dụng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tất cả các nghiệp vụ của ngân

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8

Chuyên đề tốt nghiệp

7

Học viện Ngân hàng

hàng và cũng là nghiệp vụ mang lại mức thu nhập cao nhất cho ngân hàng, thu nhập
chủ yếu là từ lãi vay, nó chiếm 70% tổng thu nhập của ngân hàng. Đồng thời khả
năng phát triển hiệu quả, chất lượng cho vay là một trong những yếu tố quan trọng
phản ánh quy mô và hiệu quả hoạt động cũng như khả năng cạnh tranh của ngân
hàng so với các đối thủ cạnh tranh.
Thông qua tín dụng ngân hàng có thể kiểm sốt được lượng tiền cung ứng trong
lưu thông, thực hiện yêu cầu của lưu thơng tiền tệ. Mặt khác, tín dụng ngân hàng còn
thúc đẩy các doanh nghiệp tăng cường chế độ hạch tốn kinh doanh, giúp các doanh
nghiệp khai thác có hiệu quả tiềm năng kinh tế trong hoạt động kinh doanh. Đồng
thời tín dụng ngân hàng cịn tạo điều kiện mở rộng quan hệ kinh tế với nước ngoài, là
cầu nối cho việc giao lưu kinh tế và là phương tiện để thắt chặt các mối quan hệ kinh
tế với các nước trên thế giới.
1.2. Tổng quan về hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM
1.2.1. Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM
Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở thuộc cho vay BĐS nên đối tượng vay có thể là
cá nhân, hộ gia đình hoặc là những hãng kinh doanh nhà, tuy nhiên trong chuyên đề
thực tập tốt nghiệp này, chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng là người tiêu dùng, hộ gia
đình tức là nghiên cứu cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở như là một hình thức của
CVTD. Trước hết, khái niệm cho vay trả góp được quy định trong QĐ 1627/2001
(Quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng như sau: “Khi
vay vốn, tổ chức tín dụng và khách hàng phải xác định và thỏa thuận số lãi vốn vay
phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn
cho vay”).
Như vậy, cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở là một thỏa thuận giữa Ngân hàng và

khách hàng quy định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, trong đó, Ngân hàng sẽ cấp tín
dụng để phục vụ mục đích mua nhà ở, xây sửa nhà và mua sắm đồ nội thất… của
khách hàng, khách hàng cam kết sẽ hoàn trả số nợ gốc cộng với lãi vốn vay phải trả
theo phương thức trả góp. Như thế, khách hàng khơng phải trả một số tiền quá lớn
trong một thời gian ngắn mà chỉ phải trả hàng tháng với một phần gốc và lãi.
1.2.2. Vai trò của cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM
Khi nền kinh tế phát triển, q trình đơ thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh chóng
trong cả nước sẽ thu hút một số lượng dân cư về sinh sống, làm việc. Mặt khác, tỷ lệ
tăng dân số hàng năm của nước ta cũng khá cao dẫn đến kết quả là các đô thị và

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8


Chuyên đề tốt nghiệp

8

Học viện Ngân hàng

thành phố lớn có số dân tăng lên một cách nhanh chóng. Bên cạnh đó trong những
năm qua nền kinh tế nước ta ln đạt tốc độ tăng trưởng khá và ổn định tạo điều
kiện cho thu nhập của người dân tăng cao, kéo theo đó là nhu cầu cải thiện đời sống,
nâng cao chất lượng cuộc sống ngày càng tăng cao trong đó có các nhu cầu về nhà ở.
Trong rất nhiều các vấn đề đặt ra tại các đơ thị thì nhà ở được xác định là vấn đề lớn
nhất trong đời sống dân cư bởi vì nhà ở tác động trực tiếp đến mỗi cá nhân, gia đình
và xã hội.
Đối với người dân Việt Nam, có một ngơi nhà là vơ cùng quan trọng. Nhà ở
thích hợp, an tồn, đầy đủ tiện nghi là nhu cầu cấp thiết của mỗi cá nhân. Thế nhưng

khơng phải ai muốn là có được hoặc nếu có được thì cũng khơng phải dễ dàng gì,
nhiều khi để mua được một căn nhà phải tích góp cả đời người. Chính vì thế mà hoạt
động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của các NHTM được coi là giải pháp giúp người
dân có thu nhập thấp có thể mua được nhà trong thời gian sớm nhất. Nhờ có hoạt
động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của Ngân hàng mà người dân được đáp ứng nhu
cầu nhà ở để an cư lạc nghiệp từ đó cải thiện đời sống.
Đối với xã hội, cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở là hoạt động nhằm mang lại cuộc
sống tốt đẹp hơn, sung túc hơn với mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Bên cạnh đó hoạt động
cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của mỗi ngân hàng cịn có ý nghĩa hết sức quan trọng đối
với sự phát triển kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng bởi sự tham gia vào thì
trường của các NHTM tạo được những địn bẩy quan trọng kích thích nền sản xuất phát
triển và là một trong những yếu tố quan trọng và cần thiết để thúc đẩy hoạt động kinh
doanh BĐS phát triển do nhu cầu về vốn là yếu tố rất quan trọng, thúc đẩy cung cầu thị
trường nhà đất phát triển, thúc đẩy quá trình đơ thị hóa đất nước.
Đối với các NHTM: cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất của Ngân hàng và
mang lại lợi nhuận cao. Thị trường cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở là phân đoạn thị
trường khá mới, được đánh giá là tiềm năng, khi mà các khu đô thị, các trung tâm mới
được triển khai xây dựng, thu nhập cũng như nhu cầu của người dân ngày một tăng
cao. Hơn nữa cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở chiếm một tỷ trọng khá lớn trong CVTD
với quy mô khá lớn và mức lãi suất là rất cao. Do đó, lợi nhuận mà Ngân hàng có thể
thu được từ hoạt động này là tương đối cao.
Hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở còn giúp Ngân hàng đa dạng hóa danh
mục sản phẩm cho vay góp phần phân tán rủi ro, thu hút khách hàng nhiều hơn. Bên
cạnh đó thì hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở ra đời đáp ứng được nguyện

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8

Chuyên đề tốt nghiệp

9

Học viện Ngân hàng

vọng, mong muốn, nhu cầu cấp thiết của người dân. Nó giúp người dân tạo thói
quen tiếp cận các dịch vụ, tiện ích của sản phẩm Ngân hàng. Phát triển cho vay hỗ
trợ nhu cầu nhà ở giúp Ngân hàng mở rộng quan hệ với khách hàng của mình, giúp
Ngân hàng có cơ hội tìm hiểu các nhu cầu mới của khách hàng, cũng làm tăng khả
năng huy động vốn của Ngân hàng.
Như vậy CVTD nói chung và cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở nói riêng đã kích
thích tiêu dùng trong xã hội, thúc đẩy chu chuyển hàng hóa và dịch vụ, thúc đẩy
tăng trưởng kinh tế, đa dạng hóa dịch vụ Ngân hàng, phân tán rủi ro trong cho vay.
Có thể nói rằng việc cho ra đời nghiệp vụ cho vay mua nhà của các NHTM có ý
nghĩa hết sức to lớn, quan trọng đối với các Ngân hàng và nền kinh tế xã hội nói
chung.
1.2.3. Đặc điểm của cho vay hỗ trợ nhu cầu mua nhà của NHTM
1.2.3.1. Đặc điểm về khách hàng
Đối tượng cho vay chủ yếu là các cá nhân, hộ gia đình muốn mua nhà phục vụ
cho nhu cầu ở, sinh hoạt, xây dựng nhà mới, cải tạo nhà ở, sửa chữa nhà ở và mua
sắm trang trí nội thất nhà ở hoặc mở rộng diện tích kinh doanh. Những khách hàng
này trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự.
Tùy theo các tiêu chí mà có thể phân thành các nhóm khách hàng sau:
a. Phân theo mức thu nhập
Với loại hình cho hỗ trợ nhu cầu nhà ở thì thơng tin về mức thu nhập và sự ổn
định của mức thu nhập là vô cùng thiết yếu và là yếu tố quan trọng để xem xét về
khả năng có cho vay hay khơng. Nếu phân theo mức thu nhập, khách hàng được chia
thành 3 nhóm:
- Nhóm khách hàng có thu nhập thấp.

Đây là những người có hồn cảnh khó khăn, thu nhập ở mức thấp trong xã hội.
Tuy số lượng khơng phải là ít nhưng họ khơng phải nhóm khách hàng mà ngân hàng
muốn hướng đến vì mức thu nhập của họ thấp và khơng ổn định để đảm bảo khả
năng chi trả cho khoản vay mua nhà.
- Nhóm khách hàng có thu nhập trung bình:
Đây là nhóm khách hàng mục tiêu mà ngân hàng nhắm đến cả ở hiện tại và
tương lai vì các lý do sau. Thứ nhất, đối tượng này chiếm đa số trong xã hội đặc biệt
là ở các khu đô thị, khi mức sống tăng lên thì nhu cầu tiêu dùng của họ cũng tăng,
trong đó có nhu cầu về nhà ở. Thứ hai, đây là những khách hàng có thu nhập ở mức

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8


Chuyên đề tốt nghiệp

10

Học viện Ngân hàng

trung bình và ổn định, phù hợp với phương thức cho vay trả góp.
- Nhóm khách hàng có thu nhập cao:
Số lượng của nhóm này tăng lên rõ rệt khi mức sống ở các đô thị càng ngày càng
tăng cao. Đây là đối tượng mà các NHTM cũng rất quan tâm do những khoản tiền vay
thường có giá trị lớn đồng thời nguồn trả nợ của họ tương đối cao và ổn định.
b. Phân theo tính chất thu nhập
Theo tiêu chí này, khách hàng được chia thành:
- Nhóm khách hàng có thu nhập ổn định: nhóm này thường là những người làm
cơng ăn lương và người làm công việc kinh doanh riêng hay là những người hành

nghề chuyên biệt như bác sĩ, luật sư, ca sĩ…
- Nhóm khách hàng có thu nhập khơng ổn định: nhóm này thường là những
người lao động tự do, công việc không ổn định, thu nhập thấp và thất thường.
1.2.3.2. Đặc điểm về lãi suất của món vay
Do thời gian cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở thường dài, từ 7-20 năm nên lãi suất
áp dụng cho các khoản vay này thường được định giá cao. Ngoài ra, ngân hàng còn
phải chịu ảnh hưởng của rủi ro lãi suất, sự bất ổn của môi trường kinh tế vĩ mơ đồng
thời ngân hàng cũng có thể gặp rủi ro khi giá cả nhà có biến động trong tương lai.
1.2.3.3. Đặc điểm về lãi suất của món vay
- Quy mơ: Là khoản cho vay tài trợ cho mua nhà/đất, căn hộ, sửa chữa nhà ở
nên giá trị rất lớn, lớn hơn rất nhiều so với các khoản CVTD khác và do đó sẽ đóng
góp đáng kể vào dư nợ CVTD nói riêng và dư nợ cho vay nói chung.
- Thời hạn vay: Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng nhận được
món vay đầu tiên đến khi khách hàng hoàn trả hết cả gốc và lãi vay. Thời hạn cho
vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở chủ yếu là cho vay trung và dài hạn. CBTD thường căn cứ
vào nhu cầu vay vốn, khả năng trả nợ của khách hàng và thời hạn nguồn vốn của
ngân hàng để quyết định thời hạn cho vay hợp lý nhưng không quá mức thời hạn tối
đa mà ngân hàng quy định.
1.2.3.4. Đặc điểm về tài sản đảm bảo
Tài sản đảm bảo cho khoản cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở thường chính là
nhà/đất được hình thành từ món vay hoặc các BĐS khác. Tuy nhiên, đảm bảo bằng
nhà/đất rất phức tạp, khách hàng cần phải đăng kí với sở địa chính hoặc các cơ quan
có thẩm quyền về việc chuyển nhượng hay đã thế chấp cho ngân hàng. Mặt khác,
giá trị của nhà/đất phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố thị trường, vì vậy, ngân hàng

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8

Chuyên đề tốt nghiệp

11

Học viện Ngân hàng

thường phải nghiên cứu xác định giá của tài sản đảm bảo để quyết định tỷ lệ tài trợ
cho vay hợp lý, đáp ứng được nhu cầu của khách hàng song vẫn phải đảm bảo sự an
toàn và lợi nhuận cho ngân hàng.
1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM
1.2.4.1. Các nhân tố khách quan
Đây là nhóm nhân tố bên ngồi tác động lên hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu
nhà ở mà Ngân hàng khơng thể tác động mà chỉ có thể tận dụng, điều hành hoạt động
sao cho phù hợp. Các nhân tố khách quan ảnh hưởng tới hoạt động cho vay hỗ trợ nhu
cầu nhà ở bao gồm môi trường kinh tế, mơi trường chính trị, pháp luật, mơi trường văn
hóa, xã hội, dân số, thị trường, bất động sản…
a. Môi trường kinh tế:
Môi trường kinh tế bao gồm mọi hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế
mà đặc trưng của nó là trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu nhập bình
quân đầu người cùng mức sống của dân cư. Hoạt động tín dụng của NHTM rất nhạy
cảm với biến động của nền kinh tế. Nền kinh tế ở giai đoạn hưng thịnh, tốc độ tăng
trưởng cao và ổn định thì nhu cầu thoả mãn tiêu dùng cao khi đời sống của người
dân được nâng cao. Do đó, nhu cầu về vay mua nhà hay tiêu dùng cá nhân và hộ gia
đình sẽ tăng lên do họ yên tâm rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế
khác sẽ cao và thuận lợi hơn. Ngược lại nếu nền kinh tế ở tình trạng trì trệ, khơng ổn
định thì nhu cầu sẽ giảm đi, nhu cầu tiêu dùng của người dân sẽ không thể tăng cao
do họ nghĩ rằng một tương lai khó khăn chờ đợi họ ở phía trước và họ cần phải tiết
kiệm ngay từ bây giờ.
Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng rất nhiều đến
hoạt động Ngân hàng. Hơn nữa, trong khuôn khổ của đề tài này thì đối tượng nghiên

cứu là cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở, tài sản có giá trị lớn thì thu nhập có ảnh hưởng
quan trọng. Vì vậy chúng ta đi sâu vào thu nhập của người dân và ảnh hưởng của nó
tới loại hình cho vay này.
Thu nhập là từ phía khách hàng nhưng là điều kiện ảnh hưởng lớn đến hoạt
động cho vay này tại các Ngân hàng. Hiện nay thu nhập của người Việt Nam là
1540$/người/năm và ở khu vực thành thị là trên dưới 1800$/người/năm. Với thu
nhập của người dân ở khu vực thành thị như hiện nay và gia tăng mạnh trong tương
lai thì hoạt động này hồn tồn có cơ sở phát triển ở Việt Nam.
b. Mơi trường chính trị pháp luật:

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8


Chun đề tốt nghiệp

12

Học viện Ngân hàng

Tình hình chính trị của quốc gia ln có ảnh hưởng lớn tới hoạt động cho vay
mua nhà của Ngân hàng cũng như hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế. Sự ổn
định chính trị bao giờ cũng là nhân tố quan trọng đầu tiên để phát triển. Nó là điều
kiện để các nhà đầu tư trong và ngoài nước yên tâm đầu tư vốn vào thị trường BĐS
làm cho thị trường BĐS trong nước phát triển, số lượng các khu căn hộ cung cấp
cho thị trường sẽ tăng lên đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân tốt hơn. Từ đó tạo
điều kiện thuận lợi cho việc mua nhà ở, giúp Ngân hàng có khả năng mở rộng và
phát triển nghiệp vụ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở.
Pháp luật điều chỉnh mọi quan hệ kinh tế cũng như xã hội. Mọi thành phần

kinh tế đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải nằm trong khuôn khổ pháp luật.
Hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM cũng phải tuân thủ các quy định
của nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và đặc biệt là pháp luật về BĐS,
đất đai cũng như các quy định về bảo đảm tiền vay bằng BĐS. Lĩnh vực BĐS nói
chung và nhà ở nói riêng là lĩnh vực hết sức nhạy cảm và thường trong tình trạng
khơng ổn định. Nếu những văn bản pháp luật quy định không rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo
ra những khe hở gây rắc rối và tổn hại đến lợi ích của các bên tham gia quan hệ tín
dụng, hạn chế sự phát triển của loại hình dịch vụ cho vay mua nhà. Ngược lại, sự
chặt chẽ và đồng bộ, chính xác và cơng bằng về quyền lợi ích hợp pháp giữa các chủ
thể thì sẽ góp phần tạo mơi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định
của thị trường để hoạt động cho vay mua nhà cũng như các hoạt động kinh tế xã hội
khác được phát triển thuận lợi và có hiệu quả.
c. Mơi trường văn hoá xã hội:
Các yếu tố như dân số, tơn giáo, trình độ văn hố, phong tục, tập qn,… có
ảnh hưởng rõ nét đến hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở. Nếu như người
phương Tây coi thuê nhà để ở trong một thời gian dài là bình thường thì ở các nước
phương Đơng như Việt Nam lại có sự khác biệt lớn. Người Việt Nam ln quan
niệm phải có một căn nhà để ổn định và phát triển cuộc sống. Những quan niệm như
vậy xét trên mọi khía cạnh cụ thể là thuận lợi cho các Ngân hàng trong cho vay hỗ
trợ nhu cầu nhà ở.
Trong cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở thì tâm lí rất quan trọng. Trước tiên là về
tâm lí người dân hay của người tiêu dùng. Người dân hiện nay đang ngày càng làm
quen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ hiện đại hơn. Hình ảnh những ngơi nhà
chung cư cũ nát, không tiện nghi, chật hẹp của thời kì trước chắc vẫn ám ảnh người

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8

Chuyên đề tốt nghiệp

13

Học viện Ngân hàng

dân ở các đô thị. Nhưng hiện nay, với những ngôi nhà chung cư mới, những biệt thự
ở các khu đơ thị… thì người dân đã thay đổi và rất hài lòng với những tiện nghi như
thang máy, bãi để xe, sân chơi… Nhìn chung người dân ở các đô thị đang làm quen
dần với sự góp mặt của các loại hình nhà ở mới với một thái độ tích cực.
Về phía các Ngân hàng thì hiện nay đang ngày càng chú ý dến hoạt động
CVTD nói chung và cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở nói riêng do những lợi ích của nó
đem lại. Nhiều Ngân hàng đã coi hoạt động CVTD, trong đó có cho vay hỗ trợ nhu
cầu nhà ở là hướng phát triển trong thời gian tới. Trong thời gian gần đây đã có
nhiều các cuộc hội thảo bàn về hướng phát triển của CVTD. Khơng cịn tình trạng
các Ngân hàng thờ ơ trước CVTD.
Yếu tố dân số cũng tác động đến nhu cầu nhà ở trên thị trường bao gồm: tổng
số dân, tỷ lệ tăng dân số, kết cấu dân số… một khu vực có cơ cấu dân số trẻ, số
lượng các cặp vợ chồng mới kết hôn tăng thì nhu cầu nhà ở sẽ tăng lên đáng kể so
với khu vực có dân số già, nhu cầu vay vốn mua nhà tăng cao tạo điều kiện cho sự
phát triển của hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở.
Ngoài ra, biến động của thị trường BĐS có ảnh hưởng lớn đến nhu cầu mua
nhà. Khi thị trường BĐS phát triển, các giao dịch BĐS diễn ra sôi động, việc mua
bán nhà trở nên dễ dàng hơn điều này làm tăng nhu cầu về vốn cho việc mua nhà và
giúp ngân hàng thu hồi được các nguồn vốn ứ đọng một cách nhanh chóng, Ngân
hàng sẽ mở rộng hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở. Ngược lại, nếu thị trường
BĐS “đóng băng” các giao dịch mua nhà bị hạn chế làm nhu cầu về vốn của khách
hàng giảm và Ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn khi bị phát mại tài
sản thế chấp điều này làm cho hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở bị thu hẹp lại.
Lãi suất cũng là yếu tố tác động lớn đến cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở. Lãi suất

cho vay chính là giá cả của món vay. Nếu giảm lãi suất có tác dụng tăng cầu vay tại
Ngân hàng nhưng nếu lãi suất quá thấp sẽ không đủ bù đắp chi phí và phịng ngừa
rủi ro. Nếu lãi suất cao thì hứa hẹn mang lại thu nhập cao trên từng món vay cho
Ngân hàng nhưng nó có thể thu hẹp số lượng khách hàng, giảm doanh số cho vay.
Vì vậy Ngân hàng cần phải đưa ra một chính sách lãi suất thật hợp lý và linh hoạt,
có tính cạnh tranh cao.
1.2.4.2. Các nhân tố chủ quan
Những nhân tố chủ quan sẽ là những điều kiện thuận lợi hoặc khó khăn cho các
Ngân hàng trong quá trình phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở. Nhưng

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8


Chuyên đề tốt nghiệp

14

Học viện Ngân hàng

để phát triển những hoạt động này thì chủ yếu vẫn do nội lực của các Ngân Hàng
quyết định. Sau đây là một số nhân tố chủ quan ảnh hưởng đến loại hình cho vay hỗ
trợ nhu cầu nhà ở:
a. Chính sách tín dụng và quy trình nghiệp vụ tín dụng:
- Chính sách tín dụng: Chính sách tín dụng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở được
thể hiện qua phạm vi cho vay, đối tượng, điều kiện vay, lãi suất, quy trình, thời hạn,
mức vay và lãi suất áp dụng cũng như phương thức trả nợ trong hợp đồng tín dụng
cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở… Nếu chính sách này đồng bộ, hợp lý, linh hoạt, đáp
ứng được đa dạng nhu cầu của khách hàng sẽ giúp CBTD thực hiện, triển khai họat

động tín dụng một cách hiệu quả và nhanh chóng, giảm thiểu được rủi ro.
- Quy trình nghiệp vụ tín dụng: Quy trình tín dụng bao gồm 4 vấn đề cơ bản
theo trình tự: Thiết lấp hồ sơ tín dụng à phân tích tín dụng à quyết định cấp tín
dụng à giám sát và quản lý tín dụng.
Với quy trình trên, có thể thấy, để hấp dẫn khách hàng cần thiết phải có một
quy trình hợp lý, thuận tiện, đơn giản. Để thực hiện được việc này, mỗi Ngân hàng
phải xây dựng cho mình một hệ thống thang điểm hợp lý khoa học, hệ thống lưu trữ
các thông tin về khách hàng từ đó đánh giá xếp hạng khách hạng khách hàng một
cách nhanh chóng, kịp thời đưa ra quyết định cấp tín dụng hay khơng.
b. Chính sách marketing
Chính sách marketing thực hiện các hoạt động thông tin, truyền tin về sản
phẩm, dịch vụ Ngân hàng tới khách hàng như hoạt động giao tiếp giữa cán bộ Ngân
hàng và khách hàng, hoạt động quảng cáo, tài trợ, khuyến mãi… nếu các hoạt động
này được thực hiện một cách rộng rãi, chuyên nghiệp sẽ giúp Ngân hàng chiếm lĩnh
thị trường, không chỉ tăng lượng khách hàng sử dụng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở
nói riêng, CVTD nói chung mà cịn góp phần huy động được lượng vốn khơng nhỏ.
c. Nguồn vốn ngân hàng:
Vốn giữ một vai trò quan trọng trong các hoạt động của Ngân hàng, đồng thời
nó thể hiện vị trí của Ngân hàng. Ngân hàng cũng như các thành phần kinh tế khác
muốn hoạt động kinh doanh được địi hỏi Ngân hàng phải có vốn. Vốn càng lớn thì
Ngân hàng càng có khả năng mở rộng hoạt động, đa dạng hoá các sản phẩm - dịch
vụ; tăng khả năng cạnh tranh của Ngân hàng mình với các Ngân hàng hay các định
chế tài chính khác đồng thời đảm bảo an toàn trong kinh doanh. Đặc trưng của các
khoản cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở là cần một lượng vốn lớn, thời hạn vay tương

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8

Chuyên đề tốt nghiệp

15

Học viện Ngân hàng

đối dài nên muốn mở rộng hoạt động cho vay này đòi hỏi Ngân hàng phải có một
tiềm lực về vốn nhất định, có thể là nguồn vốn trung, dài hạn hay nguồn vốn ngắn
hạn thường xuyên. Muốn như vậy, Ngân hàng phải có những chính sách nhằm thu
hút tiền gửi của dân cư thông qua lãi suất hấp dẫn, các dịch vụ gia tăng, các hình
thức khuyến mãi, rút thăm trúng thưởng. Đồng thời cũng phải tăng tỉ lệ vốn chủ sở
hữu để mở rộng quy mơ ngân hàng và hình ảnh của Ngân hàng trong mắt người dân.
Chính vì vậy, để mở rộng tín dụng tiêu dùng nói chung và sản phẩm cho vay
hỗ trợ nhu cầu nhà ở nói riêng thì Ngân hàng cần xác định và sử dụng nguồn vốn
một các hợp lý và hiệu quả.
d. Nguồn nhân lực của Ngân hàng:
Một nhân tố không kém phần quan trọng đối với mỗi Ngân hàng đó là nguồn
nhân lực (con người). Đây có thể coi là nhân tố quan trọng nhất. Trình độ, đạo đức,
thái độ phục vụ… của cán bộ Ngân hàng có ảnh hưởng quyết định tới hoạt động kinh
doanh, hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở nói
riêng. Nó có thể tạo nên hình ảnh tốt cho Ngân hàng nhưng cũng có thể gây nên
những ấn tượng xấu trong khách hàng về Ngân hàng vì chính các nhân viên Ngân
hàng là những người tiếp xúc trực tiếp với khách hàng.
Mặt khác trong giai đoạn mà sự cạnh tranh khốc liệt giữa các Ngân hàng như
hiện nay, nếu Ngân hàng muốn đáp ứng tốt các nhu cầu đa dạng khác nhau của
khách hàng bằng các sản phẩm tín dụng, nhất là đối với sản phẩm cho vay hỗ trợ
nhu cầu nhà ở thì nhân tố nguồn nhân lực phải được quan tâm đúng mức, cán bộ
Ngân hàng phải biết đặt lợi ích của khách hàng và Ngân hàng lên làm đầu, phải biết
đánh giá khách hàng một cách trung thực khơng vì tư lợi cá nhân mà làm tổn hại đến
Ngân hàng và khách hàng.

e. Mạng lưới chi nhánh và công nghệ Ngân hàng
- Mạng lưới chi nhánh: Ngân hàng càng có nhiều chi nhánh, phịng giao dịch sẽ
tạo điều kiện thuận lợi trong việc mở rộng giao dịch nói chung và mở rộng cho vay
mua nhà nói riêng nhất là khi các chi nhánh, phòng giao dịch này được đặt tại khu
trung tâm, các khu dân cư, đô thị đơng đúc – những nơi có nhu cầu giao dịch với
ngân hàng cao.
- Công nghệ Ngân hàng: Trong xu hướng phát triển hiện nay, việc ứng dụng
công nghệ vào trong hoạt động kinh doanh nói chung và tín dụng tiêu dùng nói riêng
sẽ tạo nên sự thành cơng cho chính Ngân hàng đó. Khi một Ngân hàng sử dụng cơng

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8


Chuyên đề tốt nghiệp

16

Học viện Ngân hàng

nghệ hiện đại hơn so với Ngân hàng khác, nó sẽ tạo ra sức cạnh tranh vô cùng to lớn
cho Ngân hàng, đặc biệt là cơng nghệ thơng tin. Nó giúp cho Ngân hàng nắm bắt
được những thơng tin cập nhập qua đó Ngân hàng có thể sớm có những quyết định
để ứng phó với tình hình thực tế. Trong lĩnh vực cho vay hỗ trợ nhà ở cũng vậy, khi
công nghệ phát triển đến mức hiện đại, thay vì phải đến Ngân hàng, khách hàng có
thể ngồi tại nhà mà cũng có thể gửi giấy đề nghị vay vốn đến Ngân hàng. Mặt khác,
nhờ mạng lưới thơng tin hồn hảo, các cán bộ tín dụng có thể nắm được thơng tin về
khách hàng từ nhiều phía và nhanh chóng đưa ra quyết định cho vay hay từ chối khi
nhận được giấy đề nghị vay vốn của khách hàng.

Việc ứng dụng công nghệ cao vào trong hoạt động kinh doanh cũng góp phần
đưa ra nhiều sản phẩm – dịch vụ mới với nhiều tiện ích hơn, thoả mãn nhu cầu ngày
càng cao của khách hàng.

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8


Chuyên đề tốt nghiệp

17

Học viện Ngân hàng

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU
MUA NHÀ TẠI CN NGÂN HÀNG ĐT & PT HÀ THÀNH
2.1. Tổng quan về chi nhánh Ngân Hàng ĐT & PT Hà Thành
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
Thực hiện cơng cuộc đổi mới của Đảng, hệ thống ngân hàng có những thay
đổi mang tính bước ngoặt. Đối với Ngân hàng BIDV, sự đổi mới về tín dụng dài
hạn bắt đầu từ đầu năm 1990 khi chính phủ giao cho ngân hàng thí điểm chống bao
cấp tín dụng dài hạn trong lĩnh lực đầu tư và phát triển. Cũng vào năm 1990, Nhà
nước có quyết định đổi tên Ngân hàng đầu tư xây dựng thành Ngân hàng ĐT & PT
Việt Nam với ý tưởng là ngân hàng này phải phục vụ đắc lực cho công tác phát
triển của đất nước trong thời kỳ đổi mới bằng quyết định số 401/CT của Chủ tịch
Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng chính phủ) ngày 14/10/1990.
Đầu năm 1991, thực hiện các quy định của Nhà nước và Thống đốc Ngân
hàng Nhà nước, BIDV triển khai hoạt động theo mơ hình tổ chức mới. Ban lãnh

đạo BIDV đã xác định: “Vốn là mặt trận phía trước, tín dụng là trung tâm” với
phương châm: Hiệu quả sản xuất kinh doanh của khách hàng là mục tiêu của
BIDV”. Đồng thời bước đầu triển khai các dịch vụ Ngân hàng, mở rộng quan hệ đối
ngoại thanh toán quốc tế, phát triển tin học. Song song với việc ổn định tổ chức và
đào tạo cán bộ, BIDV cũng đã mở thêm một số lĩnh vực hoạt động nghiệp vụ như:
Huy động vốn, phát hành kỳ phiếu bảo đảm giá trị theo giá vàng, thanh toán quốc
tế, cho vay xuất nhập khẩu, cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở …
Trước những yêu cầu của nhiệm vụ mới, ban lãnh đạo BIDV đã bàn bạc và
đi đến kêt luận rằng cần thiết phải thành lập Sở giao dịch. Và ngày 28/3/1991, Sở
giao dịch 1 đã được thành lập và đi vào hoạt động theo quyết định số 76/QD –
TCCB do Tổng giám đốc BIDV ký. Với tư cách thay mặt Hội sở chính trực tiếp
giao dịch, kinh doanh, bên cạnh truyền thống cấp phát vốn và phục vụ trong lĩnh
vực đầu tư xây dựng cơ bản, Sở giao dịch 1 đã cùng tồn hệ thống BIDV có những
nỗ lực vượt bậc, với những thành cơng rất đáng khích lệ, góp phần tích cực vào sự
nghiệp xây dựng và phát triển khinh tế đất nước.
Với mục đích nâng cấp, mở rộng mạng lưới hoạt động, tăng cường uy tín, ảnh
hưởng cũng như hình ảnh của BIDV đối với khách hàng và các tổ chứ tín dụng

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8


Chuyên đề tốt nghiệp

18

Học viện Ngân hàng

trong và ngoài nước, Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành đã được thành lập

và đi vào hoạt động ngày 16/9/2003 theo quy định số 3176/QĐ – HĐQT là thành
viên thứ 76 trên cơ sở nâng cấp Phòng giao dịch Trung Tâm, trực thuộc Sở giao
dịch 1, BIDV Hà Thành có địa chỉ toà nhà 79 – 81 Trần Hưng Đạo, quận Hoàn
Kiếm, Hà Nội. Chi nhánh Hà Thành được xây dựng và hoạt động theo mơ hình
ngân hàng bán lẻ dựa trên nền tảng công nghệ ngân hàng tiên tiến, hiện đại hướng
tới các thông lệ và chuẩn mực quốc tế đó là đa dạng hố sản phẩm dịch vụ ngân
hàng trên nền tảng công nghệ ngân hàng tiên tiến, phục vụ đa dạng nhu cầu của các
thành phần kinh tế góp phần tăng thu dịch vụ với tốc độ cao như dịch vụ trả lương
tự động, Internet Banking, Home Banking, ATM, POS, BSMS, Smart account,…
Đặc biệt là bộ phận dịch vụ của ngân hàng chỉ định thanh toán chứng khoán, ngân
hàng lưu ký giám sát phục vụ Sở giao dịch chứng khốn Hà Nội (HNX), Trung tâm
lưu kí chứng khốn, Các cơng ty chứng khốn và các nhà đầu tư chứng khoán…
Đối tượng khách hàng mà Chi nhánh tập trung là doanh nghiệp vừa và nhỏ, công ty
trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, các
doanh nghiệp tư nhân và hộ kinh doanh, và trong mấy năm trở lại đây Chi nhánh có
chiều hướng phát triển đối tượng khách hàng cá nhân với các sản phẩm phục vụ đối
tượng khách hàng này sâu rộng và mạnh mẽ.
2.1.2. Cơ cấu tổ chức và mạng lưới hoạt động
2.1.2.1. Cơ cấu tổ chức
Mơ hình tổ chức của Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành được xây dựng
theo mơ hình hiện đại hố ngân hàng, theo hướng đổi mới và tiên tiến, phù hợp với
quy mô và đặc điểm hoạt động của Chi nhánh. Khi mới thành lập, BIDV Hà Thành
gặp khơng ít khó khăn do lực lượng cán bộ và mạng lưới còn mỏng, số lượng phịng
nghiệp vụ cịn hạn chế chỉ có 6 phịng nghiệp vụ, 3 tổ, 1 phòng giao dịch và 3 quỹ tiết
kiệm với đội ngũ cán bộ chỉ có 54 người. Đến nay Chi nhánh đã có 13 phịng nghiệp
vụ, 8 phòng giao dịch và 2 quỹ tiết kiệm với khoảng 200 cán bộ có trình độ năng
lực,có kỹ năng đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ của một ngân hàng hiện đại và cơ cấu tổ
chức của Chi nhánh được tổ chức như sau:

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8


Chuyên đề tốt nghiệp

19

Học viện Ngân hàng

Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức của BIDV Hà Thành

Ban giám đốc

Khối quan
hệ khách
hàng

Khối quản
lý rủi ro

Các phòng
QHKH

Khối tác
nghiệp

Phòng
QLRR

Phòng
QHKH 1
Phòng
QHKH 2
Phòng
QHKH 3

Khối quản
lý nội bộ

Khối trực
thuộc

Phịng quản
trị tín dụng

Phịng
Tài Chính
Kế Tốn

Các PGD

Các Phịng
GDKH

Phịng
Tổ Chức
Hành Chính

Các QTK

Phịng
QL và DV
kho quỹ

Phịng
Thanh tốn
quốc tế

Phịng
Kế hoạch
Tổng hợp

Phịng
Điện toán

- Ban giám đốc: Gồm 1 Giám đốc và 5 Phó giám đốc, với chức năng là chịu trách
nhiệm quản lý mọi hoạt động chung của Chi nhánh, quyết định cho vay, bảo lãnh trong
thẩm quyền được cấp trên phê duyệt.
- Các phịng ban: Chức năng và nhiệm vụ chính của các đơn vị trực thuộc Chi
nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành được căn cứ theo quyết định số 3215/QĐ TCCB1 ngày 5/9/2003 của Tổng giám đốc Ngân hàng BIDV Việt Nam. Sự phân rõ
chức năng nhiệm vụ của từng Phòng nhằm thực hiện sự phân rõ trong các lĩnh vực
hoạt động của Chi nhánh. Tuy nhiên các Phòng này vẫn hỗ trợ tăng cường cho nhau
nhằm thực hiện mục tiêu chung của Ngân hàng. Như vậy mỗi Phịng có sự độc lập
tương đối, chun mơn hóa trong lĩnh vực của mình để tham mưu cho Ban giám đốc
trong các kế hoạch, các chính sách kinh doanh.

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8

Chuyên đề tốt nghiệp

20

Học viện Ngân hàng

2.1.2.2. Mạng lưới hoạt động
Đóng trụ sở tại quận Hồn Kiếm, là một trong những quận trung tâm và sầm
uất nhất của thủ đô Hà Nội, nơi có hơn 80 tổ chức tín dụng đã và đang hoạt động ổn
định, chiếm lĩnh thị phần. Đây vừa là cơ hội vừa là thách thức to lớn đối với BIDV
Hà Thành.
Một mặt, BIDV Hà Thành có thể nắm bắt và tận dụng lấy những cơ hội để mở
rộng hoạt động kinh doanh tiền tệ của mình, tìm kiếm cho mình những đối tác mới,
xây dựng một hình ảnh đẹp và được nhiều người biết đến…
Tuy nhiên, Chi nhánh cũng sẽ phải đối mặt với những khó khăn không nhỏ mà
đặc biệt là sự cạnh tranh gay gắt giữa các các Tổ chức tín dụng khác nhau trong
cùng một địa bàn hoạt động, đó chính là sự cạnh tranh về công nghệ Ngân hàng, về
nguồn nhân lực, về uy tín của Ngân hàng…
Trong đó, cơng nghệ Ngân hàng chiếm vai trị rất quan trọng vì nó quyết định
tới chất lượng, quy mô hoạt động của Ngân hàng. Bên cạnh đó, nguồn nhân lực là
một trong những yếu tố hàng đầu để tăng khả năng cạnh tranh của các Ngân hàng
trong điều kiện hội nhập, đội ngũ cán bộ có giỏi, có vững thì mới có thể từng bước
đưa Ngân hàng đi lên.
2.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Hà Thành
2.2.1. Hoạt động huy động vốn
Nguồn vốn đóng một vai trị vơ cùng quan trọng trong hoạt động của một
Ngân hàng. Nó là cơ sở để các NHTM tiến hành hoạt động kinh doanh và là một
yếu tố quyết định quy mô, phạm vi hoạt động và khả năng mở rộng cũng như khả

năng thanh toán và khả năng cạnh tranh của Ngân hàng trong nền kinh tế. Chính vì
vậy, các NHTM ln coi trọng công tác huy động vốn bằng cách thường xuyên đưa
ra các đợt huy động vốn và phát hành giấy tờ có giá. An sinh xã hội, tiết kiệm dự
thưởng… và các chương trình khuyến mãi hấp dẫn nhằm thu hút thêm nhiều khách
hàng đến gửi tiền tại Ngân hàng.
Nguồn vốn huy động của BIDV Hà Thành được hình thành chủ yếu từ tiền gửi
thanh toán của các tổ chức kinh tế và cá nhân, tiền gửi tiết kiệm và tiền gửi của các tổ
chức tài chính.

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8


Chuyên đề tốt nghiệp

21

Học viện Ngân hàng

Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn qua các năm 2010 – 2012
Đơn vị: triệu đồng
Năm
Chỉ tiêu
Tổng HĐV
1.TG không kỳ hạn
2.TG chuyên dùng của
CN và TCKT
3. TG có KH của TCKT
4. TG có KH của Cá nhân

5. Kỳ phiếu ngắn hạn
6. Kỳ phiếu dài hạn
7. Chứng chỉ tiền gửi
8. Tiền gửi TCTC

31/12/2010 31/12/2011

31/12/2012

Lượng

Lượng

8.898.803
1.544.419

11.962.692
2.618.510

% so với
2010
31,39
69,54

11.195.468
1.950.795

% so với
2011
-6,41

-25,49

2

2

0

2

0

1.381.811
1.687.664
196
84
5.619
4.279.008

3.588.079
159,66
2.001.346
-44,22
2.726.596
61,56
2.560.624
-6,08
209
47,95
190

-9,09
88
4,76
88
0
9.659
71,89
209
-97,83
3.019.549
-29,43
4.682.214
55,06
(Nguồn: Phòng kế hoạch và tổng hợp)

Lượng

Mặc dù năm 2012 được đánh giá là năm khó khăn đối với việc triển khai công
tác huy động vốn và luôn xác định công tác huy động vốn mục tiêu ưu tiên là mặt
trận hàng đầu trong điều hành hoạt động kinh doanh năm 2012. Qua bảng số liệu ta
thấy: Trong những năm vừa qua, Chi nhánh đã có một quy mơ huy động vốn lớn,
góp phần quan trọng trong việc cung ứng nguồn vốn cho hệ thống với tổng huy
động vốn đến 31/12/2011 đạt được 11.962.692 triệu đồng (tăng 31,39% so với năm
2010). Tổng số vốn huy động năm 2012 đạt được của BIDV Hà Thành là
11.195.468 triệu đồng (giảm 6,41% so với năm 2011), tuy nhiên vẫn cao hơn tốc độ
tăng trưởng huy động vốn của toàn ngành (9,6%) và các NHTM trên địa bàn HN
(21%), Huy động vốn bình qn cũng đạt được mức tăng trưởng của tồn ngành
(28,8% so với 22%). Bên cạnh đó, Chi nhánh khơng chỉ đảm bảo cân đối nguồn vốn
và sử dụng vốn, mà cịn đóng góp đáng kể về nguồn vốn cho tồn hệ thống, quy mơ
huy động vốn năm 2012 gấp 3,73 lần quy mơ dư nợ tín dụng.

Như vậy, tổng nguồn vốn huy động của Chi nhánh có sự biến động tăng giảm
qua các năm. Năm 2012 tổng vốn huy động bị sụt giảm tuy nhiên mức giảm không
quá nhiều nhất là trong điều kiện kinh tế khó khăn như hiện nay, duy trì được một
mức huy động vốn tương đối ổn định qua các năm như vậy là một điều không dễ
dàng. Để đạt được điều này là do Chi nhánh đã áp dụng rất nhiều biện pháp như: áp
dụng chính sách lãi suất linh hoạt, thực hiện các hình thức huy động vốn đa dạng,

Trần Nữ Trà My

Lớp: NHA – LTĐH8