Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên đại bàn xã yên phú, huyện văn yên, tỉnh yên bái giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƯƠNG NGỌC HUY
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ YÊN PHÚ,
HUYỆN VĂN YÊN, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chun ngành
Khoa
Khóa học

:
:
:
:

Chính quy
Địa chính mơi trường
Quản lí Tài nguyên
2014-2018

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƯƠNG NGỌC HUY
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ YÊN PHÚ,
HUYỆN VĂN YÊN, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo:
Chun ngành:
Lớp:
Khoa:
Khóa học:
Giảng viên hướng dẫn:

Chính quy
Địa chính mơi trường
K46 - ĐCMT N02
Quản lí Tài ngun
2014-2018
Ths. Hoàng Thị Lan Anh

THÁI NGUYÊN - 2018


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là cơ hội để sinh viên tiếp cận với thực tế nghề
nghiệp, kết hợp với các kiến thức đã học trong nhà trường để hồn thiện kỹ

năng trong cơng việc, tích lũy kinh nghiệm làm hành trang phục vụ cho công
việc hiện tại và sau này khi ra trường.
Được sự nhất trí của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài
nguyên - Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun, sau khi hồn thành khóa học
ở trường em đã tiến hành thực tập tốt nghiệp tại xã Yên Phú, huyện Văn Yên,
tỉnh Yên Bái với đề tài “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên đại bàn xã Yên Phú, huyện Văn Yên, tỉnh Yên Bái giai đoạn
2015 - 2017”. Có được kết quả này em xin chân thành cảm ơn ban giám hiệu
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên là nơi đào tạo, giảng dạy, giúp đỡ em
trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu tại trường. Đặc biệt là cơ giáo ThS.
Hồng Thị Lan Anh đã tận tình giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập và
hồn thành khố luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn các bác, các cô, các chú và các anh chị công
tác tại UBND xã Yên Phú đặc biệt là anh Phạm Quang Thiều là cán bộ địa
chính xã đã tạo điều kiện để em có thể hồn thành tốt nhiệm vụ được giao và
cung cấp đầy đủ các số liệu cần thiết phục vụ cho quá trình nghiên cứu đề tài.
Trong q trình thực hiện khố luận tốt nghiệp em đã cố gắng nghiên cứu
nhưng do kinh nghiệm và kiến thức cịn hạn chế nên chắc chắn khơng tránh khỏi
những sai sót và khiếm khuyết. Em rất mong được sự tham gia đóng góp ý kiến
từ phía các thầy giáo, cơ giáo và các bạn sinh viên để khố luận của em được hoàn
thiện hơn nữa.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng 6 năm 2018
Sinh viên
Trương Ngọc Huy


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của xã Yên Phú ................... 32

Bảng 4.2:

Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của xã Yên Phú .......... 33

Bảng 4.3.

Diện tích các loại đất chưa sử dụng của xã Yên Phú ................. 34

Bảng 4.4:

Kết quả cấp giấy CNQSD đất phân theo các thôn của xã Yên
Phú, huyện Văn Yên, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015-2017 ................. 36

Bảng 4.5:

Kết quả cấp giấy CNQSD đất ở cho các hộ gia đình cá nhân
của xã Yên Phú, huyện Văn Yên, tỉnh Yên Bái giai đoạn
2015-2017 ................................................................................... 37

Bảng 4.6:

Kết quả cấp giấy CNQSD đất nông nghiệp theo từng thôn
của xã Yên phú, huyện Văn Yên, tỉnh Yên Bái giai đoạn
2015-2017 ................................................................................... 38

Bảng 4.7.

Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất nông nghiệp trên địa
bàn xã Yên Phú giai đoạn 2015-2017......................................... 39

Bảng 4.8:

Kết quả cấp giấy CNQSD đất ở từng thôn tại xã Yên Phú
giai đoạn 2015-2017 ................................................................... 39

Bảng 4.9.

Tổng hợp kết quả diện tích cấp giấy CNQSD đất ở trên địa
bàn xã Yên Phú giai đoạn 2015 - 2017....................................... 40

Bảng 4.10: Thống kê các trường hợp không được cấp giấy CNQSD đất ở
của xã Yên Phú, huyện Văn Yên, tỉnh Yên Bái giai đoạn
2015-2017 ................................................................................... 42
Bảng 4.11: Tổng hợp phiếu điều tra sự hiểu biết của người dân về công
tác cấp giấy CNQSD đất trên địa bàn xã 2015 - 2017 ............... 43


iii

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

CP

Chính phủ

CT - TTg

Chỉ thị Thủ tướng

ĐKĐĐ

Đăng kí đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NĐ

Nghị định

NĐ - CP

Nghị định Chính phủ

Nxb

Nhà xuất bản

QĐ - BTNMT

Quyết định Bộ Tài nguyên Môi trường

QĐ - UBND

Quyết định Ủy ban nhân dân

TT - BTNMT

Thông tư Bộ Tài ngun Mơi trường

TT - TCĐ

Thơng tư Tổng cục Địa chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phịng đăng kí

iv

MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................ iii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iv
Phần 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..... 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......... 7
2.1.3. Cơ sở pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính ................... 8
2.2 Khái quát về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất............... 11
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất................................................................... 11
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............................................. 12
2.2.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất............................ 16
2.2.4. Trình tự thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã ..................................... 17
2.2.5. Nhiệm vụ của các cấp trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....... 19
2.2.6. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.............. 21

v

Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.... 22
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 22
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 22
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 22
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 22
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 23
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 23
3.4.2. Phương pháp so sánh............................................................................. 23
3.4.3. Phương pháp phỏng vấn........................................................................ 23
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 24
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.......................................................... 24
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 24
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 26
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Yên Phú,
huyện Văn Yên, tỉnh Yên Bái ......................................................................... 28
4.2. Khái quát việc quản lý và sử dụng đất đai của xã Yên Phú, huyện
Văn Yên, tỉnh Yên Bái .................................................................................... 29
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 29
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 32
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của xã Yên Phú .............. 33
4.2.2. Đất chưa sử dụng................................................................................... 34
4.2.3. Đánh giá chung tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Yên Phú ........ 35
4.3. Thực trạng công tác cấp giấy CNQSDĐ của xã Yên Phú, huyện Văn
Yên, tỉnh Yên Bái trong giai đoạn 2015-2017 ................................................ 36


vi

4.3.1. Đánh giá công tác cấp giấy CNQSD đất tại xã Yên Phú, huyện
Văn Yên, tỉnh Yên Bái trong giai đoạn 2015-2017 ........................................ 36
4.3.2. Đánh giá công tác cấp giấy CNQSD đất cho các loại đất của xã
Yên Phú, huyện Văn Yên, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015-2017 ....................... 38
4.3.3. Đánh giá chung về công tác cấp giấy CNQSD đất của xã Yên Phú,
huyện Văn Yên, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015-2017 ....................................... 41
4.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 46
4.4.3. Một số giải pháp nhằm đấy nhanh tiến độ cấp giấy CNQSD đất
của xã Yên Phú, huyện Văn Yên, tỉnh Yên Bái .............................................. 47
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ........................................................... 48
5.1. Kết luận .................................................................................................... 48
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 48
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 49
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 50


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn gốc của mọi quá trình sống và cũng là nguồn
gốc của mọi sản phẩm hàng hoá xã hội. Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường
rất phát triển, giá trị của đất đai ngày càng được thể hiện rõ nét.
Ở Việt Nam, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất
quản lý. Một trong những công cụ quản lý hết sức quan trọng của Nhà nước
về đất đai là đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong giai đoạn hiện nay, tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp, nhu

cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, đất đai trở nên khan hiếm và có giá trị
hơn, bên cạnh đó hàng loạt các vụ tranh chấp về đất đai diễn ra, ảnh hưởng
đến sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương. Do đó, việc nâng cao công
tác quản lý đất đai là hết sức cần thiết, đặc biệt là công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vị trí đặc biệt quan
trọng trong quá trình quản lý đất đai của nhà nước, xác lập mối quan hệ pháp
lý về quyền sử dụng đất đai giữa nhà nước và người sử dụng đất, không
những đảm bảo sự thống nhất về quản lý mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ
của người sử dụng, giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, kinh
doanh và cũng là cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân
sách cho nhà nước.
Hoạt động của thị trường Bất động sản đang diễn ra với tốc độ nhanh,
góp phần tăng trưởng kinh tế, để thị trường này hoạt động công khai, minh
bạch thì cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải tiến hành
nghiêm túc.


2

Xuất phát từ những vấn đề trên với sự hướng dẫn của cơ giáo ThS.
Hồng Thị Lan Anh em đã tiến hành lựa chọn đề tài: "Đánh giá công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trên địa bàn xã yên Phú,
huyện Văn Yên, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017".
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn
xã Yên Phú, huyện Văn Yên, Tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá sơ lược về tình hình cơ bản của xã Yên Phú.

- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân tại xã Yên Phú, huyện Văn Yên, tỉnh Yên Bái trong giai đoạn
2015 - 2017
- Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn xã về công tác cấp
GCNQSD đất.
- Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong cơng tác cấp
GCNQSD đất.
- Đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại xã Yên Phú, huyện Văn Yên, tỉnh Yên Bái
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Có cơ hội học hỏi và rút ra được nhiều kiến thức thực tế, nhất là trong
công tác cấp GCNQSD đất, từ đó đưa ra được những đánh giá và nhận định
riêng về công tác này trong giai đoạn hiện nay.
- Nắm vững những quy định của luật đất đai năm 2003 và những văn
bản dưới luật về đất đai của Trung Ương và ở địa phương trong công tác cấp
GCNQSD đất.


3

1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đưa ra các kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đề ra
những giải pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSD đất nói riêng và cơng tác
quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.


4

Phần 2

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
Năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thơng qua Luật Đất đai ngày
29/11/2013 và có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2014. Luật Đất đai năm 2013
có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải
quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất
đai năm 2003. Luật đất đai 2013 đó sửa đổi từ 13 nội dung thành 3 nhóm đất
chính, được chia nhỏ thành 21 loại và hình thức sử dụng đất.
1. Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm bao gồmđất trồng lúa và đất trồng cây hàng
năm khác.
b) Đất trồng cây lâu năm.
c) Đất rừng sản xuất.
d) Đất rừng phịng hộ.
đ) Đất rừng đặc dụng.
e) Đất ni trồng thủy sản.
g) Đất làm muối.
h) Đất nông nghiệp khác bao gồm đất sử dụng để xây dựngnhà kính và
các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thứctrồng trọt
khơng trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc,gia cầm và
các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chănnuôi, ni
trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây
giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.


5

2. Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh
d) Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp bao gồm: đất xây dựng trụ sở của tổ
chức sự nghiệp, đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể
dục thể thao, khoa học và cơng nghệ, ngoại giao và cơng trình sự nghiệp khác.
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm: đất khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất, đất thươngmại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu
xây dựng, làm đồ gốm.
e) Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng bao gồm đất giao thông (gồm
cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống
đường sắt, hệ thống đường bộ và cơng trìnhgiao thơng khác), thủy lợi, đất có di
tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui
chơi, giải trí cơng cộng, đất cơng trình năng lượng, đất cơng trình bưu chính viễn
thơng, đất chợ, đất bãi thải, xử lý chất thải và đất cơng trình cơng cộng khác.
g) Đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng.
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhàhỏa táng.
i) Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nướcchuyên dùng.
k) Đất phi nông nghiệp khác bao gồm đất làm nhà nghỉ,lán, trại cho
người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà đểchứa nông
sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sảnxuất
nơng nghiệp và đất xây dựng cơng trình khác của người sử dụng đất khơng
nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình đó khơng gắn liền với đất ở.
3. Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm:
a) Đất bằng chưa sử dụng.
b) Đất đồi núi chưa sử dụng.


6

c) Núi đá khơng có rừng cây.
Căn cứ Luật đất đai năm 2013, theo đó các hình thức sử dụng đất bao gồm:
- Nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước:
1. Được Nhà nước giao đất
2. Được Nhà nước cho thuê đất
3. Được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
4. Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
- Nhận quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác:
+ Nhận chuyển quyền sử dụng đất:
1. Nhận chuyển đổi
2. Nhận chuyển nhượng
3. Nhận thừa kế
4. Nhận tặng cho
5. Nhận góp vốn
+ Thuê quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác
+ Thuê lại quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác.
Như vậy, công tác CGCNQSD đất là một trong những nội dung quan
trọng và được quan tâm nhiều nhất trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai. Qua đó xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử
dụng đất, nhằm thực hiện mục tiêu quản lý đất đai chặt chẽ, đúng mục đích,
đúng đối tượng, đúng theo quy hoạch, kế hoạch và theo đúng pháp luật. Và
đặc biệt đối với trực tiếp người sử dụng đất thì cơng tác này có ý nghĩa rất
lớn, giúp người sử dụng đất yên tâm sử dụng, đầu tư sản xuất để đạt hiệu
quả cao và thực hiện nghĩa vụ đầy đủ đối với Nhà nước theo quy định của
pháp luật. Được CGCNQSD đất cũng là quyền lợi của người sử đất (Luật
Đất đai 2013) [2].


7

2.1.1.2. Quyền của người sử dụng đất
Điều 166 Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có các quyền
sau đây:
1. Được cấp GCNDSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
2. Hưởng thành quả lao động , kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ,
cải tạo đất nông nghiệp
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về
đất đai.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và
quan trọng bậc nhất với mỗi quốc gia. Là cơ sở không gian của mọi quá trình sản
xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng
nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, cơng trình kinh tế,
văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Song thực tế đất đai có diện tích giới hạn,
có vị trí cố định trong không gian. Cùng với thời gian giá trị sử dụng của tài
nguyên đất có sự biến đổi tốt hay xấu phụ thuộc vào việc khai thác sử dụng và
quản lý của con người. Do vậy đất đai cần được quản lý chặt chẽ.
Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành cơng nghiệp hố,
hiện đại hố đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang
nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đặc biệt là việc gia nhập

8

WTO. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng
thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng
đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở nên phức tạp. Chính vì thế
cơng tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và Nhà nước ta quan tâm
sâu sắc. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai thì cơng tác ĐKĐĐ,
cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính có vai trị rất quan trọng. Thơng qua
cơng tác ĐKĐĐ Nhà nước nắm bắt các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh
tế xã hội và pháp lý của thửa đất để nắm chắc được tình hình sử dụng đất và
quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
Từ đó bảo vệ được lợi ích của Nhà nước, cộng đồng cũng như lợi ích
của nhân dân. Do đó, việc thực hiện cơng tác đăng ký, cấp GCN và lập hồ sơ
địa chính đến từng thửa đất là nhiệm vụ không thể thiếu của tất cả mọi người
khi tham gia sử dụng đất.
2.1.3. Cơ sở pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
Văn bản trước Luật đất đai 2003 có hiệu lực:
- Luật Đất đai 1993
- Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 09 năm 1993 của Chính phủ quy
định về giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâu dài.
- Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 của Chính phủ về
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị.
- Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16 tháng 03 năm 1998 của Tổng cục
Địa chính hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN, lập hồ sơ địa chính.
- Luật Sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 02 tháng 12
năm 1998.
- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 của Chính
phủ về lệ phí trước bạ.
- Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01 tháng 07 năm 1999 của Chính

phủ về một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thiện công tác cấp GCN QSDĐ
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000.


9

- Nghị định số 38/NĐ-CP ngày 23 tháng 08 năm 2000 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất.
- Luật Sửa đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai ngày 29 tháng 06
năm 2001.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30 tháng 11 năm 2001 của
Tổng cục Địa chính hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN và lập hồ sơ địa
chính (thay thế cho Thơng tư số 346/TT-TCĐC ngày 16 tháng 03 năm 1998)
- Nghị định số 12/2002/NĐ-CP ngày 22 tháng 01 năm 2001 của Chính
phủ về hoạt động đo đạc và lập bản đồ
Văn bản sau Luật đất đai 2003 có hiệu lực:
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
- Thơng tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 ban
hành về quy định sử dụng đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về hướng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi thường, hổ trợ tái định cư khi nhà nước thu

hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 04 năm 2008 về sửa đổi
bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất. (Luật đất đai năm 2003)


10

Văn bản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực:
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013
- Nghị quyết số 755/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 04 năm
2005 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số
trường hợp cụ thể về nhà đất trong q trình thực hiện các chính sách quản lý
nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 07 năm
1991 làm cơ sở xác định điều kiện cấp GCN đối với trường hợp đang sử dụng
nhà, đất thuộc diện thực hiện các chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị
quyết số 23/2003/QH11.
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27 tháng 07 năm
2006 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác
lập trước ngày 01 tháng 07 năm 1991 có người Việt Nam định cư ở nước
ngoài tham gia làm cơ sở xác định đối tượng được cấp GCN trong những
trường hợp có tranh chấp.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về giá đất.

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy
chứng nhận).


11

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính
- Thơng tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính.
- Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 của Bộ
trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài
chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng
05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
2.2 Khái quát về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực
hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất; là việc
ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với thửa đất xác định vào HSĐC và cấp
GCN nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử
dụng đất đồng thời nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo
vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất [7].
2.2.1.1. Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất

Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 tại
Điều 5 và Điều 169 bao gồm:
- Các tổ chức trong nước
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và cơng
trình tín ngưỡng)
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch.


12

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, doanh nghiệp liên doanh,
doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập,
mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư (Luật Đất đai 2013) [2]
2.2.1.2. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký
Thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 39 Nghị định 181, người chịu
trách nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm:
- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngồi sử
dụng đất
- Thủ trưởng đơn vị quốc phịng, an ninh
- Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng
- Chủ hộ gia đình sử dụng đất
- Cá nhân, người Việt định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất
- Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất do UBND cấp xã
chứng thực
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất
- Người đại diện cho những người sử dụng đất chung thửa đất
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể ủy quyền cho người

khác theo quy định của pháp luật (Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004) [3]
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
* Khái niệm về GCNQSD đất
GCNQSD đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất, là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nước với người sử dụng.
GCNQSD đất cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi
loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. GCN được cấp theo từng
thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất, một bản lưu
tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


13

Quá trình cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để
giải quyết mọi vấn đề liên quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước với người
sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật [5].
Các mẫu GCNQSD đất đang được sử dụng hiện nay:
Loại thứ nhất: GCN đang được cấp theo Luật Đất đai 1998 do Tổng
cục địa chính (nay là Bộ Tài ngun và Mơi trường) ban hành theo mẫu quy
định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý
ruộng đất cấp cho đất nơng nghiệp, lâm nghiệp và đất ở có màu đỏ.
Loại thứ hai: GCN quyền sở hữu nhà ở tại đô thị do Bộ Xây Dựng
phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994
của Chính phủ và theo Luật Đất đai 1993. GCN có hai mầu: Màu hồng
giao cho sử dụng đất và màu trắng lưu tại Sở Địa chính (nay là Sở Tài
ngun và Mơi trường).
Loại thứ ba: GCN được lập theo quy định của Luật Đất đai 2003, mẫu

giấy chứng nhận theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 và
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định số
24/2004/BTNMT. Giấy có hai mầu: Màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất và mầu
trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, tỉnh.
Loại thứ tư: GCN được cấp theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày
19/10/2009 và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định mẫu
giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy có
màu hồng cánh sen và có 01 bản.
2.2.2.1. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai
2013 có hiệu lực thi hành.


14

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị
mất (Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014) [7]
2.2.2.2. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thẩm quyền cấp GCN quy định theo Luật Đất đai 2013, chương VII,
mục 2, Điều 105 như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ
sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức
năng ngoại giao.


15

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây
dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan
tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ. [2]
2.2.2.3. Hồ sơ đăng ký đất đai, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hồ sơ đăng kí gồm có:
+ Đơn xin đăng kí quyền sử dụng đất: 02 bản, nộp tại UBND xã, xã nơi
có đất (gọi chung là UBND cấp xã); UBND cấp xã giữ một bản cho người sử
dụng đất nơi có đất, người đó cầm tờ đơn tới cơ quan TN&MT.
+ Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất: 01 bản (bản sao có cơng chứng)
+ Bản đồ địa chính khu đất được giao hoặc thuê: 01 bản (có xác nhận
của sở TN&MT).
+ Hợp đồng thuê đất: 01 bản (đối với tổ chức th đất, bản sao có
cơng chứng).
+ Tờ khai sử dụng đất (đối với tổ chức trong nước chuyển sang thuê
đất, đã khai theo Chỉ thị 245-TTg).
Sau khi nhận đủ hồ sơ, trong thời hạn 5 ngày UBND cấp xã, xã phải
hồn thành việc xem xét và đăng kí vào sổ địa chính tại xã, xã cập nhật những
biến động trên bản đồ, sổ sách, xác nhận đã đăng kí đất đai vào đơn đăng kí


16

quyền sử dụng đất (phần ý kiến của UBND xã) thu lệ phí theo quy định và
phải trả lại chủ sử dụng một tờ đơn để nộp Sở TN&MT hoặc Phịng TN&MT
để được cấp GCNQSD đất.
Cán bộ Địa chính xã báo cáo phòng TN&MT, sở TN&MT để cập
nhật những thay đổi vào hồ sơ địa chính lưu ở từng cấp (Nghị định
43/2014/NĐ-CP) [4]
2.2.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Được quy định tại Chương VII, mục 2, Điều 98 (Luật đất đai, 2013) [2]:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người
sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, xã,
thị trấn mà có u cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa
đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất


17

hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa

thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp đo đạc có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu thực tế
với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy
chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so
với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng
có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích
chênh lệch nhiều hơn nếu có.
2.2.4. Trình tự thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã
Theo Điều 136 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì trình tự thủ tục cấp
GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã được quy định
như sau [3]: