MÔN học NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG về LUẬT dân sự, tài sản, THỪA kế BUỔI THẢO LUẬN THỨ tư ( bảo vệ QUYỀN sở hữu ) GIẢNG VIÊN TH s lê THANH hà

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN TRỊ

MƠN HỌC: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ LUẬT DÂN SỰ, TÀI SẢN,
THỪA KẾ
BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ
( BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU )
GIẢNG VIÊN: TH.S LÊ THANH HÀ

STT
1
2
3
4
5
6
7
8

DANH SÁCH NHĨM (nhóm 7)
HỌ TÊN
MSSV
Đinh Thị Mai Anh
2153401020003
(nhóm trưởng)
Đinh Vân Anh
2153401020004
Nguyễn Ngọc Ánh
2153401020027
Đỗ Đặng Hải Đăng
2153401020044

Phạm Thị Ngọc Diễm
2153401020047
Võ Thị Mỹ Duyên
2153401020067
Phạm Thị Hương Giang
2153401020071
Phan Nguyên Thế Hiển
2153401020090

Năm học: 2021-2022


Phần 1: Địi động sản từ người thứ ba
Tóm tắt Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tịa
án nhân dân tối cao
Ngun đơn ơng Tài gửi đơn khởi kiện lên Tịa án u cầu ơng Thơ (bị đơn) phải
trả lại trị giá 1 con trâu mẹ và 1 con nghé cho ơng. Tịa sơ thẩm xác định con trâu và
con nghé là của ơng Tài do đó ông Thơ phải hoàn trả giá trị 2 mẹ con con trâu cho
ơng Tài. Tịa phúc thẩm lại quyết định ông Thơ phải hoàn trả giá trị con nghé cho
ông Tài, cịn con trâu mẹ ơng Tài phải khởi kiện chủ sở hữu trâu hiện tại là ơng
Dịn. Sau khi xem xét Tòa án tối cao đã hủy bản án phúc thẩm, giao lại hồ sơ vụ án
cho Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai xét xử phúc thẩm lại.
Câu 1.1: Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
- Theo Điều 107 của BLDS 2015 (Điều 174 của BLDS 2005) có quy định về động
sản và bất động sản như sau:
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
 Như vậy Trâu không thuộc các trường hợp của bất động sản quy định tại Khoản
1. Do đó Trâu là động sản theo Khoản 2 Điều 107 BLDS 2015 (Khoản 2 Điều 174
BLDS 2005)
Câu 1.2: Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hay khơng? Vì sao?
- Theo Khoản 2 Điều 106 BLDS 2015 có quy định: “2. Quyền sở hữu, quyền khác
đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng
ký tài sản có quy định khác.”. Hay Điều 167 BLDS 2005 quy định: “Quyền sở hữu
đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về
đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đối với động sản không phải đăng ký, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác.”
 Như vậy Trâu là động sản nên không phải đăng ký quyền sở hữu.
Câu 1.3: Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở
hữu của ông Tài?
- Đoạn trong Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông
Tài là: “Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai của
các nhân chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 22), và kết
quả giám định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004, biên
bản xác minh của cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản diễn
giải biên bản kết quả giám định trâu ngày 20-8-2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ
cơ sở xác định con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con


nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ơng Triệu Tiến
Tài. Ơng Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản khơng có căn cứ pháp luật.”
Câu 1.4: Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hồn
cảnh có tranh chấp trên?
- Theo Khoản 1 Điều 179 BLDS 2015: “1. Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi
phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài
sản.”

- Trong hồn cảnh có tranh chấp trên ơng Dịn là người đang chiếm hữu trâu.
Câu 1.5: Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh trên của ơng Dịn có căn cứ
pháp luật khơng? Vì sao?
- Việc chiếm hữu của ơng Dịn trong hồn cảnh trên là khơng có căn cứ pháp luật,
theo Khoản 1 Điều 165 BLDS 2015 (Điều 183 BLDS 2005):
“1. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong trường hợp sau
đây:
a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;
c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp
với quy định của pháp luật;
d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở
hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chơn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù hợp với
điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan;
đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp
với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên
quan;
e) Trường hợp khác do pháp luật quy định.”
- Vì theo quy định trên thì việc chiếm hữu của ơng Dịn đều khơng rơi vào các
trường hợp nêu trên. Do đó việc chiếm hữu của ơng Dịn là khơng có căn cứ pháp
lt.
Câu 1.6: Thế nào là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình?
Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
Căn cứ theo Điều 189 Bộ Luật Dân Sự 2005:
“Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại Điều 183 của Bộ luật này
là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật.
Người chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người
chiếm hữu mà khơng biết và khơng thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là khơng có
căn cứ pháp luật.”
Câu 1.7: Người như hồn cảnh của ơng Dịn có là người chiếm hữu ngay tình

khơng? Vì sao?


Người như hồn cảnh của ơng Dịn là người chiếm hữu ngay tình. Vì trong bản án,
theo lời ơng Thơ thì ơng đã bán trâu mẹ cho ơng Thi được 3800000 VNĐ, sau đó
ơng Thi đổi cho ơng Dịn lấy con trâu cái sổi. Và theo điều 180 Bộ Luật Dân Sự
2015: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để
tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu” nên ơng Dịn là chiếm hữu
ngay tình vì ơng Dịn có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với con trâu đang
chiếm hữu.
Câu 1.8: Thế nào là hợp đồng có đền bù và khơng có đền bù theo quy định về
đòi tài sản trong Bộ Luật Dân Sự?
Hợp đồng có đền bù: là hợp đồng mà trong đó mỗi bên sau khi thực hiện cho bên
kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng. Lợi ích tương ứng ở
đây khơng đồng nghĩa với lợi ích ngang hàng vì các bên dành cho nhau khơng phải
lúc nào cũng cùng một tính chất hay chủng loại. Ví dụ: Hợp đồng mua bán, hợp
đồng thuê mướn,...
Hợp đồng khơng có đền bù: hợp đồng thực hiện khi có thỏa thuận hoặc pháp luật có
quy định. Là loại hợp đồng mà trong đó một bên nhận được từ bên kia một lợi ích
mà khơng phải giao lại cho bên kia một lợi ích nào tương ứng với phần lợi ích mà
mình đã nhận được. Bên cạnh việc dùng hợp đồng làm phương tiện, bản cam kết
cho giao dịch về lợi ích của các bên, các chủ thể cịn dùng nó làm phương tiện để
giúp đỡ nhau. Vì vậy, hợp đồng khơng có đền bù thường được giao kết trên cơ sở
tình cảm và tinh thần tương trợ lẫn nhau. Ví dụ: Hợp đồng tặng cho tài sản,...
Câu 1.9: Ơng Dịn có được con trâu thơng qua giao dịch có đền bù hay khơng
có đền bù? Vì sao?
Ơng Dịn có được con trâu thơng qua giao dịch đền bù. Hợp đồng có đền bù: là hợp
đồng mà trong đó mỗi bên sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ
bên kia một lợi ích tương ứng. Con trâu ơng Dịn có được là do giao dịch với ông
Thi, cụ thể là ông Thi đổi cho ơng Dịn lấy con trâu cái sổi, đây là giao dịch mà

trong đó mỗi bên sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia
một lợi ích tương ứng. Do vậy, đây là hợp đồng có đền bù.
Câu 1.10: Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu
ngồi ý chí của ơng Tài khơng?
Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngồi ý chí của ơng
Tài. Vì theo lời ơng Tài, tuy trâu của ơng có thả rơng trên bãi ruộng mèo nhưng ông
không từ bỏ quyền sở hữu con trâu vì hàng tháng ơng vẫn lên xem trâu, cũng không
định giao dịch mua, bán, tặng, cho con trâu. Khi ông Thơ dắt con trâu về qua nhà
ông Tài, ông nhận ra là trâu, nghé của mình và nói với ông Thơ nhưng ông Thơ vẫn
dắt trâu về sau đó bán cho ơng Thi và được đổi cho ơng Dịn và xảy ra tranh chấp.
Như vậy con trâu có tranh chấp là bị lấy cắp, bị mất hoặc bị chiếm giữ ngồi ý chí
của ơng Tài.
Câu 1.11: Theo Tịa dân sự Tịa án nhân dân tối cao, ơng Tài được địi trâu từ
ơng Dịn khơng? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ơng Tài khơng được địi trâu từ ông Dòn.


Thể hiện thơng qua đoạn: “Tịa án cấp phúc thẩm nhận định con trâu mẹ và con
nghé con là của ông Tài là đúng nhưng lại cho rằng con trâu cái đang do ơng
Nguyễn Văn Dịn quản lý nên ơng Tài phải khởi kiện địi ơng Dịn và quyết định chỉ
buộc ông Thơ trả lại giá trị con nghé là 900.000đ, bác u cầu của ơng Tài địi ơng
Thơ phải trả lại con trâu mẹ là không đúng pháp luật.”
Câu 1.12: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là phù hợp, thuyết
phục.
Điều 167 BLDS 2015 có quy định về quyền địi lại động sản khơng phải đăng ký
quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình: “Chủ sở hữu có quyền địi lại động
sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường
hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thơng qua hợp đồng khơng

có đền bù với người khơng có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là
hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền địi lại động sản nếu động sản đó bị lấy
cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngồi ý chí của chủ sở hữu.”
Điều 180 BLDS 2015 quy định về chiếm hữu ngay tình: “Chiếm hữu ngay tình là
việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài
sản đang chiếm hữu.”
Ơng Dịn chiếm hữu con trâu là khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, và ơng
có được con trâu đó thơng qua hợp đồng có đền bù với ơng Thi, mà ơng Thi lại
thông qua trao đổi mua bán với ông Thơ mà có được trâu mẹ với giá là 3.800.000đ
rồi mới đổi với ơng Dịn. Từ đó cho thấy ơng Dịn khơng hề biết con trâu trước đó
là của ơng Tài. Việc ơng Tài mất con trâu nằm ngồi ý chí của ông, con trâu mẹ bị
ông Thơ chiếm hữu rồi đem đi trao đổi mua bán với người khác không phải là mong
muốn của ơng Tài, thì ơng Tài vẫn có quyền được địi lại con trâu hiện tại do ông
Dòn đang quản lý. Nhưng việc đòi lại trâu từ chỗ ơng Dịn sẽ làm tính chất vụ án trở
nên rườm rà, phức tạp hơn. Việc Tịa án khơng đồng ý ơng Tài kiện địi trâu từ chỗ
ơng Dịn chưa phù hợp với Điều 167 của BLDS 2015 nhưng cách giải quyết này có
tính linh hoạt mang lại hiệu quả. Đồng thời, Tòa án cũng đưa ra một hướng giải
quyết khác mà vẫn đảm bảo quyền lợi của ông Tài và ơng Dịn.
Câu 1.13: Khi ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn thì pháp luật hiện hành
có quy định nào bảo vệ ông Tài không?
Khi ông Tài không được địi trâu từ ơng Dịn thì pháp luật hiện hành có quy định có
thể bảo vệ quyền của ơng Tài. Cụ thể:
- Khoản 1 Điều 116 BLDS 2015 quy định về quyền đòi lại tài sản: “Chủ sở hữu,
chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu,
người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật.”
- Điều 167 BLDS 2015 có quy định về quyền địi lại động sản khơng phải đăng ký
quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình: “Chủ sở hữu có quyền địi lại động
sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường
hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không

có đền bù với người khơng có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là
hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền địi lại động sản nếu động sản đó bị lấy
cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngồi ý chí của chủ sở hữu.”
- Điều 170 BLDS 2015 quy định về quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại: “Chủ sở
hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu người có hành vi xâm
phạm quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản bồi thường thiệt hại.”
Câu 1.14: Khi ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn thì Tịa án đã theo
hướng ơng Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết
định cho câu trả lời?
Khi ông Tài không được địi trâu từ ơng Dịn thì Tịa án đã theo hướng ông Tài
được quyền yêu cầu ông Thơ trả lại giá trị con trâu. Thể hiện qua các đoạn sau:
“Tòa án cấp sơ thẩm xác định con trâu và con nghé đang tranh chấp là của ơng Tài,
từ đó buộc ông Thơ bồi thường giá trị con trâu và con nghé cho ơng Tài là đúng”
“Trong q trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã điều tra, xác minh, thu
thập đầy đủ chứng cứ và xác định con trâu tranh chấp giữa ông Tài và ông Thơ và
đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật
phải hồn trả lại giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp luật.”
Câu 1.15: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hợp lý, đúng đắn,
thuyết phục.
- Khoản 1 Điều 116 BLDS 2015 quy định về quyền đòi lại tài sản: “Chủ sở hữu,
chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền địi lại tài sản từ người chiếm hữu,
người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật.”
- Điều 170 BLDS 2015 quy định về quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại: “Chủ sở
hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu người có hành vi xâm
phạm quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản bồi thường thiệt hại.”
Thông qua lời khai của nguyên đơn là ông Tài, các nhân chứng là anh Phúc, anh
Chu, anh Bảo và kết quả giám định con trâu đang tranh chấp thì có đủ cơ sở để Tịa

xác định con trâu mẹ và nghé con thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ơng Tài. Ơng
Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản khơng có căn cứ pháp luật. Từ những điều
trên và dựa theo quy định của BLDS 2015 cho thấy ơng Tài hồn tồn có quyền địi
ơng Thơ trả lại mẹ con trâu cho ông. Trường hợp trâu mẹ đã bị ông Thơ bán đi với
giá 3.800.000đ cho ơng Thi và nghé con thì bị mổ lấy thịt thì ơng Thơ phải bồi
thường lại cho ơng Tài với số tiền đúng với giá trị của con trâu. Hướng giải quyết
của Tịa trong tình huống này là hợp tình, nếu để ơng Tài khởi kiện địi trâu từ phía
ơng Dịn thì sẽ phát sinh thêm nhiều hệ quả, cụ thể là ơng Dịn sẽ địi lại vật đã đổi
với ông Thi để lấy trâu và ông Thi sẽ địi lại ơng Thơ số tiền dùng để mua trâu. Từ
đó làm cho vụ án trở nên phiền phức, rườm rà, tốn nhiều thời gian trong công tác
xét xử. Việc địi lại giá trị con trâu từ chỗ ơng Thơ - người có lỗi khi đã đánh cắp
trâu của ơng Tài sẽ khắc phục được các hạn chế trên, là phương án tối ưu, có lợi
nhất cho đơi bên.


Phần 2: Đòi bất động sản từ người thứ ba
Quyết định số 07/2018/DS-GĐT của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối
cao
Nguồn gốc của nhà đất có tranh chấp (đất diện tích 1.518,87 m 2 đo thực tế 1.466,1
m2) là của cụ Lê Thị Minh M. Năm 1983, cụ M xuất cảnh sang Pháp nên lập giấy
ủy quyền cho con gái là bà T (bà T có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất,
vườn). Năm 1989 bà T xuất cảnh sang Pháp phải cam kết khơng cịn tài sản nên lập
hợp đồng chuyển nhượng nhờ bà X đứng tên hộ, bà X được cấp GCN quyền sở hữu
nhà trên nhưng bà T giữ toàn bộ giấy tờ. Nay bà T và bà X khơng tranh chấp nên
diện tích đất tranh chấp là thuộc quyền sở hữu của bà X. Bà N theo giới thiệu của
chồng bà X vào ở nhà bà X và bà N có cải tạo đất, giữ gìn và đóng thuế đầy đủ (bà
X thì từ khi được chuyển nhượng quyền sở hữu không ở, khơng đóng thuế). Bà X
căn cứ theo Bản án phúc thẩm đã có hiệu lực đã xác lập giao dịch chuyển nhượng
cho ông M, bà Q và con gái bà là chị L, chị L cũng chuyển nhượng đất cho ơng Đ,
bà T. Trong q trình điều tra, Tịa án cấp sở thẩm buộc bà N trả cho nguyên đơn

237,6 m² và bà N được quyền sử dụng 1.228,5 m² đất là chưa đảm bảo quyền lợi
của nguyên đơn; còn Tòa án cấp phúc thẩm buộc bà N trả tiếp cho nguyên đơn 914
m² đất là đúng nhưng không xem xét công sức của bà N trong việc quản lý, giữ gìn
đất. Tịa án cần xem xét phần đất Nhà nước đã thu hồi và cần làm rõ bà N đã nhận
từ Nhà nước số tiền bồi thường là bao nhiêu để tính tốn cơng sức cho hợp lý. Các
bản án trước cũng không xem xét đến bảo vệ quyền lợi cho người thứ ba ngay tình
nên Hội đồng thẩm phán tuyên bố giao hồ sơ vụ án cho Tòa nhân dân tỉnh B xét xử
lại theo thủ tục sơ thẩm.
Câu 2.1: Đoạn nào của quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất
có tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ 3 ngay
tình?
- Đoạn “…có đủ cơ sở nguồn gốc nhà là của cụ Lê Thị Như M … cụ M xuất cảnh
sang Pháp lập giấy ủy quyền cho con gái là bà T… bà T được cấp GCNQSD đất…
do bà T xuất cảnh phải cam kết khơng có tài sản nên lập hợp đồng nhờ bà X đứng
tên hộ, thực tế khơng có việc chuyển nhượng… bà X được cấp GCNQSD đất nhưng
bà T giữ toàn bộ giấy tờ … bà X và bà T không tranh chấp …Như vậy tồn bộ diện
tích đất thuộc sử dụng của bà X” là đoạn Tòa giám đốc thẩm cho thấy bà N có QSD
đất.
- Đoạn “Trên cơ sở Bán án dân sự phúc thẩm … có hiệu lực pháp luật, bà N được
cấp GCNQSD đất… bà N chuyển nhượng cho ông M … ơng M được cấp
GCNQSD đất…diện tích đất cịn lại bà N tặng cho con gái là chị L … chị L chuyển
nhượng cho ông Đ và bà T … Căn cứ quy định … thì các giao dịch chuyển nhượng
và tặng đất của ông M, bà Q, chị L, ông Đ, bà T là giao dịch của người thứ ba ngay
tình” là đoạn Tịa giám đốc thẩm quyền sử dụng đất đã được bà N chuyển cho
người thứ ba ngay tình.
Câu 2.2: Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS 2015), chủ sở hữu
bất động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho
người thứ ba ngay tình?

- Theo Điều 258 BLDS 2005 thì theo nguyên tắc, chủ sở hữu được đòi lại bất động
sản (sau đây viết tắt là “BĐS”). Tuy vậy, có ngoại lệ là nếu người mà theo bản án,
quyết định của CQNN có thẩm quyền là chủ sở hữu BĐS nhưng sau này không phải
là chủ sở hữu nữa do bản án, quyết định bị hủy, sửa bán đấu giá cho người thứ ba
ngay tình thì giao dịch khơng vơ hiệu.
- Theo Điều 168 và Điều 133 BLDS 2015 thì Bộ luật này vẫn giữ nguyên tắc ai là
chủ sở hữu người đó được đòi lại tài sản, tức dù là người chiếm hữu ngay tình thì
chủ sở hữu vẫn được quyền địi tài sản nhưng có 2 trường hợp ngoại lệ mà chủ sở
hữu khơng được địi lại tài sản. Trường hợp 1, tài sản của giao dịch dân sự vô hiệu
nhưng được đăng ký tại CQNN có thẩm quyền và được chuyển giao cho người thứ
ba ngay tình, người này dựa trên đăng ký đó mà xác lập giao dịch dân sự thì giao
dịch dân sự khơng bị vơ hiệu tức người thứ ba ngay tình khơng phải trả lại tài sản.
Trường hợp 2, người thứ ba ngay tình mua tài sản thơng qua bán đấu giá tại tổ chức
có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải
là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
Câu 2.3: Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án phải xác định
trách nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?
- Tòa án xác định bà X là chủ sở hữu hợp pháp nhà đất, nhưng bà N lại là người có
cơng sức quản lý, giữ gìn nhà đất trong thời hạn dài, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ
của chủ sở hữu đất đối với Nhà nước.Tòa án sơ thẩm buộc bà N trả cho nguyên đơn
237,6 m2 và bà N được quyền sử dụng 1.228,5 m2 đất là chưa đảm bảo quyền lợi
của nguyên đơn; còn Tòa án cấp phú thẩm buộc bà N trả tiếp cho nguyên đơn 914
m2 là đúng nhưng không xem xét công sức của bà N trong việc quản lý, giữ gìn đất
là chưa đảm bảo quyền lợi của bị đơn. Khi xem xét tính cơng sức của bà N trong
việc quản lý, giữ gìn đất thì tịa án cần xem xét đến phần đất Nhà nước đã thu hồi và
làm rõ bà N đã nhận số tiền Nhà nước bồi thường là bao nhiêu để tính tốn cơng sức
cho hợp lý. Tòa án đã bảo vệ quyền lợi cho bà X rất đầy đủ và rõ ràng tuy nhiên vẫn
phải bảo vệ quyền lợi cho người có cơng là bà N. Và để giải quyết tranh chấp này
Tòa án đã hủy hết các bản án các cấp trước đó để đưa hồ sơ vụ án cho Tịa án nhân

dâ tỉnh B xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định của pháp luật để xem xét
lại. Đưa tất cả những người có quyền và nghĩa vụ liên quan vào tham gia tố tụng
nhằm giải quyết triệt để tranh chấp một cách hợp tình hợp lý giữa nguyên đơn là bà
X và bị đơn là bà N.
Câu 2.4: Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy
định trong BLDS chưa ?
- Về nghĩa vụ hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu thì BLDS 2015 có qui định Điều 580
thì khi chiếm hữu, sử dụng khơng có căn cứ pháp luật làm phát sinh nghĩa vụ hoàn
trả tài sản. Về tài sản hồn trả thì theo Điều 580 tài sản là vật đặc định thì phải hồn
trả đúng vật đó. Ngồi ra pháp luật quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình tại
khoản 2 Điều 133. Như vậy theo quy định của luật thì về nguyên tắc bà N phải hồn
trả lại tồn bộ diện tích đất cho bà X, tuy vậy vì bà N đã chuyển nhượng tài sản cho
bên thứ 3 ngay tình nên khơng thể hồn trả lại đúng tài sản là diện tích đất tranh
chấp trên nên Tòa xử theo hướng bà X trả lại giá trị quyền sử dụng, giá trị diện tích
đất đã sử dụng khơng có căn cứ pháp luật.


 Do đó hướng giải quyết của Tịa là chưa được quy định trong BLDS.
Câu 2.5: Theo anh/chị, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao (trong
câu hỏi trên) có thuyết phục khơng? Vì sao?
Theo em, hướng giải quyết của Tòa là thuyết phục bởi các lý do sau:
- Bà N là chiếm hữu, sử dụng khơng có căn cứ pháp luật và khơng ngay tình vì bà N
xác định thông qua giới thiệu của chồng bà X để vào ở trong căn nhà trong khuôn
viên đất tức không lập hợp đồng thuê hay bất kỳ giao dịch nào chứng minh bà N có
quyền chiếm hữu, sử dụng diện tích đất trên nên theo luật, theo lẽ cơng bằng bà N
phải trả lại tài sản cho bà X là đúng.
- Tuy nhiên bà N đã chuyển nhượng đất cho người thứ ba mà tại thời điểm chuyển
nhượng bà N được Tòa phúc thẩm ngày 23/10/2009 xác định là chủ sở hữu nên theo
khoản 2 Điều 133 thì Tịa giám đốc thẩm không thể để cho ông M, bà Q, chị L, ơng
Đ, bà T trả lại diện tích đất mà họ được chuyển nhượng. Như vậy, Tòa đã bảo vệ

được lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình.
- Hơn nữa để đảm bảo quyền lợi của bà N, Tịa khẳng định cần xem xét tính cơng
sức của bà N trong việc quản lý, gìn giữ đất, xem xét đến phần đất bị thu hồi làm rõ
bà N đã nhận được số tiền là bao nhiêu để tính tốn cơng sức cho hợp.
 Từ các lý do trên, theo em việc Tịa có hướng giải quyết là hoàn toàn hợp lý, vừa
bảo vệ được nguyên đơn (bà X), bảo vệ được những người thứ ba ngay tình (ông M,
chị L, ông Đ, bà T) và cũng xem xét, ghi nhận công sức mà bà N đã bỏ ra để gìn
giữ, bảo quản, thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Phần 3: Lấn chiếm tài sản liền kề
Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GĐT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự Tịa
án nhân dân tối cao:
Ơng Trụ được để lại cho 320m2 đất và đã sử dụng từ trước năm 1975 đến nay. Năm
1987, ông đi làm ăn ở nơi khác nên vợ chồng ơng Hịa đã lấn 15,2m 2 đất của ơng.
Vì vậy, ơng khởi kiện và u cầu ơng Hịa tháo dỡ cơng trình phụ và trả lại phần đất
lấn chiếm. Vào năm 1995, ơng Hịa xin cấp giấy phép sửa nhà và được cấp giấy
phép. Nhưng khi sửa chữa thì ơng Hịa có làm 4 ơ văng cửa sổ, 1 máng bê tông và
chôn dưới đất môt ống thốt nước nằm ngồi phía tường nhà. Tuy nhiên, Tịa án sơ
thẩm và phúc thẩm khơng buộc ơng Hịa tháo dỡ ống nước nên đã hủy bản án dân
sự phúc thẩm và sơ thẩm để xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.
Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao:
Năm 1994, Ủy ban nhân dân huyện CN cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
gia đình ơng Trê với diện tích 4.700m2. Giáp với đất của ơng Trê là đất của gia đình
ơng Hậu (ơng Hậu nhượng lại của anh Kiệt vào năm 1994). Trong q trình sử
dụng, ơng Hậu đã lấn chiếm sang đất của gia đình ơng Trê khoản 185m 2. Khi ơng
Trê u cầu giải quyết thì ơng Hậu đã chặt phá một số cây kiểng của nhà ơng. Vì
thế nên gia đình ơng Trê u cầu ơng Hậu trả phần đất lấn chiếm và bồi thường số


cây kiểng bị chặt phá. Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã hủy bản án

dân sự phúc thẩm và sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh CM giải
quyết xét xử sơ thẩm lại theo đúng pháp luật.
Câu 3.1: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất
thuộc quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
- Đoạn cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng của ơng Trê, bà Thi:
“Ơng Hậu cho rằng diện tích đất trên do ơng nhận chuyển nhượng lại từ anh Trần
Thanh Kiệt; tuy nhiên, theo giấy biên nhận đề ngày 29-3-1994 giữa ông Hậu với
anh Kiệt (giấy không có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) thì diện
tích đất mà ơng Hậu mua từ anh Kiệt khơng nêu vị trí cũng như tứ cận, mốc giới cụ
thể, cũng khơng có xác nhận của các chủ đất liền kề. Trong khi đó, gia đình ơng Trê
quản lý, sử dụng đất tranh chấp từ trước khi có việc sang nhượng giữa ông Hậu với
anh Kiệt và năm 1994 ông Trê đã được Ủy ban nhân dân huyện CN cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà Châu Kim Thi vợ ơng Trê đứng tên); theo sơ đồ vị trí đất được thể hiện trong giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì thửa đất này có mốc giới rõ ràng, đối chiếu sơ đồ này với sơ
đồ tranh chấp do Tòa án nhân dân huyện CN phối hợp với các cơ quan chức năng
đo vẽ ngày 28-3-2000 và tại Công văn số 01/XN-TNMT ngày 10-3-2006 của Phịng
tài ngun và mơi trường huyện CN gửi Tòa án nhân dân tỉnh CM vẫn khẳng định
ranh giới đất đã cấp giấy chứng nhận cho bà Thi với đất ông Hậu đang sử dụng là
“ranh thẳng” thì có căn cứ xác định ơng Hậu đã lấn đất cua ông Trê.”
- Phần lấn cụ thể: 132,8m2 đất lấn chiếm nhưng là đất trống, còn phần đất ông Hậu
cũng lấn chiếm nhưng đã xây nhà là 52,2m 2, 2 máng xối đúc bê tơng có diện tích
10,71m2, căn nhà phụ có diện tích 18,57m2.
Câu 3.2: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn
sang đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ơng
Trụ, bà Ngun?
- Đoạn cho thấy gia đình ơng Hịa đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng của gia đình
ơng Trụ, bà Ngun: “Khi sửa chữa lại nhà gia đình ơng Hịa có làm 4 ơ văng cửa
sổ, một máng bê tơng và chơn dưới đất một ống thốt nước nằm ngồi phía tường
nhà.” Việc nằm ngồi phía tường nhà là có nghĩa lấn sang phần đất của ơng Trụ và
bà Nguyên.

Câu 3.3: BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lịng đất và
khơng gian thuộc quyền sửu dụng của người khác không?
Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng
Khi xây dựng cơng trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải
tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an tồn, khơng được xây vượt q độ
cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến
quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất
động sản liền kề và xung quanh.
Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản


1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại
từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Khơng được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là
kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tơn trọng, duy trì ranh
giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng khơng gian và lịng đất theo chiều thẳng đứng
từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm
ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khn viên đất
thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành
cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác.
Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản
1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường
ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột
mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn

cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ
thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ
sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi
phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ
sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã
dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không
được trổ cửa sổ, lỗ thơng khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường
hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ
được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ
cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Câu 3.4: Ở nước ngồi, việc lấn chiếm như trên được xử lí như thế nào?
Theo Bộ luật dân sự Napoleon của Pháp, việc lấn chiếm như trên quy định theo một
số điều:
- 671. It is not allowable to plant trees of lofty trunk, but at the distance prescribed
by particular regulations actually existing, or by constant and acknowledged usages;
and in default of regulations and usages only at the distance of two metres from the


line which separates the two estates in the case of trees of lofty trunk, and at the
distance of half a metre in the case of other trees and quick hedges.
- 673. Trees which are found in a common hedge are common like the hedge; each
of the two proprietors has the right to require that they should be felled.
- 675. One of two neighbors cannot without the consent of the other form in the
partition-wall any window or aperture, in any manner whatsoever, even a fanlight.
- 681. Every proprietor must so form his roofs, that the rain-water shall drop upon
his own land or the public way; he must not suffer it to flow upon his neighbor's

land.1
Tạm dịch:
- Điều 671: “Chỉ được phép trồng những cây to, cây nhỡ, cây nhỏ gần giới hạn đất
láng giềng theo khoảng cách được xác định theo những quy định cụ thể hiện hành
hoặc những thông lệ được thừa nhận. Nếu khơng có những quy định hoặc thơng lệ
thì cây mọc cao trên 2 mét phải trồng cách đường giới hạn phân cách hai bất động
sản là 2 mét, đối với các cây trồng khác là nửa mét”.
- Điều 673: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền buộc bên hàng xóm phải cắt bỏ các
cành cây mọc vươn sang đất của mình. Nếu hoa quả ở các cành cây tự nhiên rụng
xuống thì chủ sở hữu đất bị cành cây vươn sang được hưởng. Nếu rễ cây hoặc cành
nhỏ mọc vươn sang đất người khác thì người đó có quyền cắt những rễ và cành cây
nhỏ đó đến giới hạn đường phân chia của hai bên. Quyền được cắt rễ cây và cành
nhỏ hoặc quyền được yêu cầu bên hàng xóm cắt các rễ cây, cành cây của các cây
to, cây nhỡ, cây nhỏ không thể bị thời hiệu tiêu diệt”.
- Điều 675: “Chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ hoặc lỗ cửa
vào bức tường chung dù bằng bất cứ cách nào, kể cả khi có lắp kính mờ, trừ trường
hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề bên kia đồng ý”.
- Điều 681: “Chủ sở hữu bất động sản phải lắp đặt mái nhà sao cho nước mưa chảy
vào đất nhà mình hoặc đường cơng cộng, khơng được để nước mưa chảy vào đất
của bên hàng xóm”.
Như vậy, ta có thể thấy chủ sở hữu bất động sản nếu có hành vi lấn chiếm sang bất
động sản bên cạnh thì đều phải tháo dỡ, cắt bỏ nếu chủ sở hữu bất động sản bên kia
yêu cầu.
Câu 3.5: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao theo hướng buộc gia đình ơng Hịa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn
sang khơng gian, mặt đất và lịng đất của gia đình ơng Trụ, bà Ngun?
- Đoạn cho thấy Tồ dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo hướng buộc gia đình ơng
Hịa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang khơng gian, mặt đất và lịng đất của gia
đình ông Trụ, bà Nguyên:

Bộ luật Napoleon,
truy cập ngày
16/4/2022
1


“Khi sửa chữa lại nhà gia đình ơng Hịa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông
và chơn dưới đất một ống thốt nước nằm ngồi phía tường nhà. Q trình giải
quyết vụ án, Tịa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia đình ơng
Hịa làm 4 ơ văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử
dụng của gia đình ơng Trụ, bà Ngun nên quyết định buộc gia đình ơng Hịa phải
tháo dỡ là có căn cứ.
Tuy nhiên, dưới lịng đất sát tường nhà ơng Hịa cịn ống nước do gia đình ơng Hịa
chơn, nhưng Tịa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm khơng buộc gia đình ơng
Hịa phải tháo dỡ là khơng đúng, khơng đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông
Trụ.”
Câu 3.6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
- Theo nhóm, hướng giải qút trên của Tịa dân sự Tịa án nhân dân tối cao là hợp
lí. Vì:
+Thứ nhất, ông Hòa đã lấn chiếm phần đất liền kề bên nhà ông Trụ không đúng quy
định trong giấy chứng nhận sử dụng đất và không có sự đồng ý của chủ bất động
sản liền kề là ông Trụ và bà Nguyên nên Tòa yêu cầu phải tháo dỡ là đúng với quy
định của pháp luật hiện hành.
+Thứ hai, dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia đình ơng Hòa
chơn nhưng Tịa án cấp sơ thẩm và Tịa án cấp phúc thẩm khơng buộc gia đình ông
Hòa phải tháo dỡ là chưa đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ và bà
Nguyên nên việc yêu cầu xét xử lại đối với vụ án trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao là hoàn toàn hợp lí và đúng đắn.
❖ Cơ sở pháp lý: Điều 265, 266 BLDS 2005.

Câu 3.7: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tịa án khơng buộc ông Hậu
tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?
- Đoạn của Quyết định số 23 cho thấy Tịa án khơng buộc ơng Hậu tháo dỡ nhà đã
được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2):
“Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất
trống cho ông Trê và bà Thi, cịn phần đất ơng Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây
dựng nhà (52,2 m2) thì giao cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị
quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý.”
Câu 3.8: Ơng Trê, bà Thi có biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên
không?
- Ông Trê, bà Thi có biết và không phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên vì theo lời
trình bày của ông Hậu, phần đất đang tranh chấp là ông nhận chuyển nhượng từ anh
Kiệt, và khi ông làm nhà cơ bản trên phần đất đó thì ơng Trê và bà Thi khơng có ý
kiến gì.
Câu 3.9: Nếu ơng Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì
ơng Hậu có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ơng Trê, bà Thi khơng? Vì sao?
Năm 1994, ông Hậu nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất của anh Trần
Thanh Kiệt, đồng nghĩa ơng có quyền sử dụng, chiếm hữu đối với mảnh đất đỏ.
Nhưng khi sang nhượng, cả hai bên chỉ lập giấy tay, không ký giáp ranh và chủ đất
cũng chỉ chỉ ranh giới cho ông. Theo Điều 127 Luật Đất đai 2003 quy định về việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
“1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:


a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nơng thơn thì nộp tại Uỷ
ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của cơng chứng

nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của cơng chúng nhà nước hoặc
chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
2. Trong thời hạn khơng q mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ
cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà
nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật; văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo
cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong thời hạn không quá
năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi
đã nộp hồ sơ”.
Do cả hai bên chỉ lập giấy tay, khơng ký giáp ranh, khơng có cơng chứng nên thực
chất ơng Hậu vẫn khơng có quyền được sử dụng miếng đất này và miếng đất này
vẫn thuộc về ơng Trê, bà Thi. Chính vì vậy nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối thì
ông Hậu phải tháo dỡ phần lấn chiếm của mình căn cứ theo Điều 259 BLDS 2005 :
“Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm
hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm
dứt hành vi đó; nếu khơng có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền u cầu Tồ án,
cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.” và
Điều 256 BLDS 2005: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu
người chiếm hữu,người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản khơng có căn cứ
pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của
mình phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ
luật này. Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu
ngay tình thì áp dụng Điều 257 và Điều 258 của Bộ luật này.”
Câu 3.10: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan

đến phần đất ông Hậu lấn chiếm và xây nhà trên.
Hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến phần đất ông Hậu lấn chiếm và xây
nhà trên là hợp lý.
Căn cứ theo quy định tại Điều 189 BLDS 2005:
“Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại Điều 183 của Bộ luật này
là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật.
Người chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người
chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là khơng có
căn cứ pháp luật.”
Vì vậy, việc ơng Hậu lấn chiếm và xây nhà trên là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp
luật nhưng ngay tình. Theo lời ơng Hậu khai thì ơng chỉ nhận được diện tích đất


trên do anh Trần Thanh Kiệt chuyển nhượng lại nhưng giấy biên nhận đề ngày 293-1994 giữa ông Hậu và anh Kiệt lại khơng có xác nhận của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền, đồng thời diện tích đất mà ông Hậu mua từ anh Kiệt không nêu vị trí
cũng như tứ cận, cột mốc cụ thể, cũng khơng có xác nhận của các chủ đất liền kề.
Tòa án đã buộc ơng Hậu trả phần đất trống và thanh tốn chi phí phần đất ơng đã
xây dựng nhà thuộc quyền sở hữu của ông Trê và bà Thi.
Hướng giải quyết chỉ hợp lý về mặt pháp luật nhưng xét về mặt tình thì ơng Hậu có
khai sau khi sang nhượng xong ơng đã làm nhà cơ bản trên diện tích đất đang tranh
chấp, lúc ơng xây nhà gia đình ơng Trê khơng có ý kiến gì nên ơng Hậu nghĩ việc
ông sử dụng phần đất trên là lẽ đương nhiên. Việc Tịa án bắt ơng trả lại phần đất
trống đồng thời thanh tốn chi phí cho phần đất đã xây nhà là có phần thiệt thịi đối
với ơng Hậu.
Câu 3.11: Theo Tịa án, phần đất ơng Hậu xây dựng khơng phải hồn trả cho
ơng Trê, bà Thi được xử lý như thế nào? Đoạn nào của quyết định số 23 cho
câu trả lời?
Theo Tịa án, phần đất ơng Hậu xây dựng khơng phải hồn trả cho ơng Trê, bà Thi
được xử lý theo cách buộc ơng phải thanh tốn chi phí cho phần đất trên.
Quyết định số 23 cho câu trả lời: “Tịa án cấp phúc thẩm buộc ơng Hậu trả 132,8 m²

đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ơng Trê và bà Thi, cịn phần đất ơng Hậu
cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m²) thì giao ơng Hậu sử dụng nhưng
phải thanh tốn giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp
lý.”
Câu 3.12: Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết
như Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không?
Nêu rõ Quyết định mà anh/chị biết.
Bản án số 08/2015/DS-PT ngày 23/09/2015 về tranh chấp ranh giới đất của Tòa án
nhân dân tỉnh Hà Giang.
Nguyên đơn: Ông Hà Thành N - SN 1977.
Trú tại: tổ 4, thị trấn V, huyện V, tỉnh H.
Bị đơn: Ông Lâm Quốc C - SN 1973.
Trú tại: tổ 4, thị trấn V, huyện V, tỉnh H.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
- Bà Nguyễn Thị T, bà T ủy quyền cho bà Phạm Thị P theo giấy ủy quyền ngày
19/5/2015;
- Bà Lý Thị N
Địa chỉ: Bà T; bà P và bà N đều trú tại tổ 04, thị trấn V, huyện V, tỉnh Hà Giang.
Người kháng cáo: ông Hà Thành N là nguyên đơn trong vụ án.
Nhận định của Tịa án:
Ngày 07/12/2006 vợ chồng ơng Hà Thành N và bà Nguyễn Thị T được UBND
huyện V cấp Giấy CNQSDĐ số: "H" 00158/QSDĐ 93/QĐ-UB đối với thửa đất số
68B, tờ bản đồ địa chính số 27 tại tổ 4 thị trấn V, diện tích thửa đất là 92 m². Ngày
28/12/2006 gia đình ơng N được Phịng Hạ tầng Kinh tế huyện V tiến hành đo đạc
thực tế, xác định vị trí xây dựng nhà ở theo Hồ sơ xin phép xây dựng của gia đình
ngày 25/12/2006, có sự chứng kiến của các hộ liền kề. Theo Biên bản định vị ngày
28/12/2006 thì nhà ở của gia đình ơng N được phép xây: Nhà 1 tầng, trục trước cách
tim đường 8,6 m, chiều ngang móng xây 4,0 m, chiều sâu móng xây 20 m; diện tích

xây dựng tầng 1 là 80 m². Tuy nhiên gia đình ơng N chỉ mới xây dựng phần móng
nhà.
Ngày 07/6/2007 vợ chồng ông Mai Trung K và bà Lương Thị T được UBND huyện
V cấp Giấy CNQSDĐ số: "H" 00183/QSDĐ 60/QĐ-UB đối với thửa đất số 108, tờ
bản đồ giải thửa số 27 tại tổ 4 thị trấn V, diện tích thửa đất là 92 m² (liền kề với
thửa đất số 68B của vợ chồng ông N và bà T). Ngày 26/12/2012 vợ chồng ông C và
bà N nhận chuyển nhượng thửa đất trên của vợ chồng ông K và bà T và đã được
Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện V xác nhận ngày 23/01/2013. Ngày 05/4/2013 gia
đình ơng C được Phịng Cơng thương huyện V tiến hành đo đạc thực tế, xác định vị
trí xây dựng nhà ở theo Hồ sơ xin phép xây dựng của gia đình ngày 22/3/2013, có
sự chứng kiến của các hộ liền kề. Ngày 22/5/2013 gia đình ơng C và bà N được
UBND huyện V cấp Giấy phép xây dựng số 33/GPXD. Theo Biên bản định vị ngày
05/4/2013 và Giấy phép xây dựng số 33/GPXD ngày 22/5/2013 thì nhà ở của gia
đình ơng C được phép xây: Nhà 2 tầng. Tầng 1 diện tích 72 m², trục trước cách tim
đường 11m, chiều ngang móng xây 4,0 m, chiều dài móng xây 18 m; tầng 2 diện
tích 78 m². Hiện tại gia đình ơng C đã xây xong nhà theo Giấy phép xây dựng đã
được cấp và Biên bản định vị cơng trình, ngồi ra tại tầng 1 gia đình ơng C cịn xây
thêm phía trước, phần xây thêm này có trong sơ đồ thiết kế nhưng khơng có trong
Giấy phép xây dựng và Biên bản định vị.
Trong q trình gia đình ơng C xây nhà, giữa gia đình ơng N và gia đình ơng C đã
xảy ra tranh chấp. Ơng N khởi kiện ơng C yêu cầu phải trả lại diện tích đất 0,58 m²
đã lấn chiếm của gia đình ơng hoặc đền bù bằng tiền là 50.000.000 đồng và đền bù
thiệt hại về móng nhà là 20.000.000 đồng. Tổng cộng là 70.000.000 đồng.
Kể từ khi gia đình ơng N xây móng nhà tháng 12/2006, giữa gia đình ơng N và hộ
liền kề là ông Trần T, sau này là ông K và bà T khơng xảy ra tranh chấp gì, như vậy
thể hiện ông T và sau này là ông K bà T đã công nhận ranh giới quyền sử dụng đất
của hộ ông N theo ranh giới móng nhà đã xây.
Ngày 05/4/2013 khi Phịng Cơng thương huyện V tiến hành đo đạc thực tế, xác định
vị trí xây dựng nhà ở cho gia đình ơng C thì gia đình ơng C và gia đình ơng N đều
khơng có ý kiến gì, Như vậy thể hiện gia đình ơng N và gia đình ơng C đều nhất trí

với ranh giới đã xây móng của gia đình ơng N. Giấy phép xây dựng số 33/GPXD
ngày 22/5/2013 của UBND huyện V cấp cho hộ ông C và bà N cũng nêu rõ: Chủ
đầu hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu xâm phạm quyền lợi hợp pháp
của các chủ sở hữu liền kề. Việc ông C khai: Khi xây dựng tôi không thấy móng
nhà anh N, khi đào móng phần tiếp giáp đất nhà anh N có đào thấy vật cứng, tơi
nghĩ là đá bàn nên đã xây thu móng vào 3,95 m là không đúng sự thật bởi lẽ: Theo
thiết kế được cấp phép xây dựng thì móng nhà ơng C là móng trụ kết hợp móng
băng có chiều dài dọc hết chiều dài của nhà là 18 m; chiều sâu của móng là 1,8 m
đối với phần móng trụ và 1,2 m đối với phần móng băng so với cốt nền ( cốt nền là
0,45 m, cốt 0,0 là cốt vỉa hè). Do đó khi thi cơng phần móng ơng C biết rõ gia đình
ơng N đã xây phần móng nhà. Tuy nhiên ơng C đã khơng có ý kiến gì với gia đình
ơng N và khi thi cơng phần giằng móng ơng C đã lấn sang phần móng gia đình ơng
N đã xây.
Tại biên bản làm việc ngày 19/6/2013 của tổ công tác của UBND thị trấn V thể hiện
hộ ông C đã xây đè lên móng nhà ơng N tại vị trí từ tim đường vào 11 m là 5 cm,
phần sau tại vị trí đo vào 23 m là 3 cm (Tại thời điểm này tường nhà ông C chưa trát
vữa).


Theo biên bản thẩm định tại chỗ ngày 09/7/2015 của TAND tỉnh Hà Giang thể hiện:
- Đối với phần móng nhà ơng N: Nhà ơng N đã xây móng đá cao độ đến mặt đất,
phần phía trước từ trục AD đến trục A4D4 xây trong ranh giới sử dụng đất, phần
phía sau từ trục AD đến trục BC xây lệch sang phần đất nhà bà N, cụ thể tại điểm B
xây lệch 0,44 m.
- Đối với nhà ông C: Nhà ông C đã xây dựng xong và xây chồng lấn lên móng đá
nhà ơng N. Cụ thể diện tích đất gia đình ơng C đã xây lấn lên đất của gia đình ơng
N theo sơ đồ kèm theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 09/7/12015 là:
Từ vị trí D đến vị trí D3: Diện tích đất xây chồng lấn là S1 = (1,45 + 3,50 + 2,00) x
0,06 x 1/2 = 0,2085 m².
Từ vị trí D đến vị trí D4: Diện tích đất xây chồng lấn là S2 = (4,75 - 0,90) x 1/2 x

0,06 x 1/2 = 0,05775 m².
Tổng diện tích đất xây chồng lấn là S = 0,2085 + 0,05775 = 0,26625 m².
Quyết định của Tòa án: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Hà Thành
N: Buộc ông Lâm Quốc C phải trả cho ông Hà Thành N số tiền tương ứng với diện
tích 0,26625 m² đất đã xây chồng lấn lên móng nhà ơng N là 3.195.000 đồng (giữ
ngun ranh giới quyền sử dụng đất giữa hộ ông Hà Thành N và ông Lâm Quốc C
theo hiện trạng đã xây dựng) và hồn trả cho ơng Hà Thành N số tiền chi phí thẩm
định là 1.900.000 đồng. Tổng cộng ơng Lâm Quốc C phải trả cho ông Hà Thành N
số tiền 5.095.000 đồng (Năm triệu khơng trăm chín lăm nghìn đồng).2
Câu 3.13: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm
phán trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
- Hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 là thuyết
phục.
- Theo bản án, việc ông Hậu lấn chiếm và sử dụng phần đất thuộc quyền sở hữu của
ông Trê, bà Thi là có căn cứ pháp luật (dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
do bà Châu Kim Thi – vợ ông Trê đứng tên). Tuy nhiên, sau khi sang nhượng xong
ông đã làm nhà cơ bản trên diện tích đất đang tranh chấp, lúc ơng xây nhà gia đình
ơng Trê khơng có ý kiến gì. Do đó, Tịa án đã khơng buộc ơng Hậu phải tháo dỡ nhà
để trả lại phần đất đã chiếm hữu mà không có căn cứ pháp luật cho ơng Trê, bà Thi
là:
- Việc tháo dỡ nhà ông Hậu trên phần đất lấn chiếm sẽ gây thiệt hại lớn cho ơng
Hậu. Điều đó là không nên và để đảm bảo quyền và lợi ích kinh tế của cả hai bên,
Tịa án buộc ơng Hậu trả 132,8 m² đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ơng Trê
và bà Thi, cịn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m²)
thì giao ơng Hậu sử dụng nhưng phải thanh tốn giá trị quyền sử dụng đất cho ơng
Trê và bà Thi.
- Ngồi ra, Hội đồng thẩm phán cịn đề cập đến ngồi diện tích đất 52,2 m² nêu trên,
căn nhà của ơng Hậu cịn có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên
phần đất của ông Trê và bà Thi có diện tích 10,71 m² chưa được Tòa án cấp sơ thẩm
và Tòa án cấp phúc thẩm xem xét buộc ông hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh tốn

giá trị quyền sử dụng cho ơng Trê và bà Thi là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp
của ông Trê và bà Thi.

Bản án 08/DS-PT ngày 23/09/2015 về tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đât và yêu cầu bồi thường thiệt
hại tài sản (thuvienphapluat.vn)
2


Hội đồng thẩm phán không viện dẫn bất kỳ văn bản nào để cho rằng Tòa án phúc
thẩm giải quyết vụ việc trên là hợp lý cho thấy đây là một hướng giải quyết mang
tính sáng tạo, mới mẻ, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho cả hai bên.
Câu 3.14: Đối với phần chiếm không gian 10,71 m² và căn nhà phụ có diện tích
18,57 m² trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo
dỡ khơng?
Trong Quyết định số 23 có đoạn:
“... căn nhà của ơng Hậu cịn có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không
trên phần đất của ông Trê và bà Thi có diện tích 10,71m² chưa được Tòa án cấp sơ
thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh
tốn giá trị quyền sử dụng đất cho ơng Trê và bà Thi”
Và đoạn:
“... cịn một căn nhà phụ có diện tích 18,57m² của ơng Hậu xây dựng trên diện tích
đất mà Tịa án các cấp buộc ơng Tận phải trả lại cho ơng Trê, bà Thi nhưng Tịa án
các cấp cũng chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn trong việc thi hành án”.
Vậy nên phần chiếm không gian 10,71 m² chưa được Tòa án cấp sơ thẩm và Tịa án
cấp phúc thẩm xem xét buộc ơng Hậu phải tháo dỡ. Cịn căn nhà phụ có diện tích
18,57 m² thì Tịa án các cấp cũng chưa xem xét để giải quyết.
Câu 3.15: Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m² và
căn nhà phụ trên như thế nào?
Theo điều 259 BLDS 2005 quy định:
“Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm

hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cẳn trở trái pháp luật phải chấm
dứt hành vi đó; nếu khơng có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền u cầu Tịa án,
cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.”
Với phần lấn chiếm không gian 10,71 m² thì có thể u cầu ơng Hậu tháo dỡ hai
máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ơng Trê và bà Thi.
Cịn với căn nhà phụ thì ơng Hậu có thể sử dụng nhưng phải thanh tốn giá trị
quyền sử dụng đất cho ơng Trê và bà Thi. Nhưng nếu ông Trê muốn sử dụng thì
phải trả chi phí xây dựng cho ơng Hậu.
Câu 3.16: Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và
không gian ở Việt Nam hiện nay.
- Hiện nay nhiều nơi ở Việt Nam, thực trạng quản lý đất đai vẫn còn lỏng lẻo.
Chẳng hạn, theo số liệu của Sở Tài nguyên và Môi trường thì hiện nay 190 nghìn ha
đất đang bị lấn chiếm. Tổng số diện tích đất nơng, lâm nghiệp đang có tranh chấp,
bị lấn chiếm là 190.469 ha. Mặc dù, con số này có dấu hiệu sụt giảm, tuy vậy, tính
chất các vụ việc lấn chiếm đất đai diễn ra khá phức tạp.
- Qua thực tiễn xét xử cho thấy, việc xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và
không gian ở Việt Nam hiện nay có 2 hướng: buộc tháo dỡ và khơng buộc tháo dỡ
nhưng phải thanh tốn phần giá trị quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu.


- Chính phủ đã ban hành Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính
lĩnh vực đất đai được kỳ vọng sẽ khắc phục được tình trạng lấn chiếm, không tuân
thủ quy định pháp luật.
Câu 3.17: Hướng giải quyết trên của Tịa án trong Quyết định số 23 có cịn phù
hợp với BLDS 2015 khơng? Vì sao?
Theo khoản 2 điều 164 BLDS 2015 quy định:
“Chủ sở hữu chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tịa án, cơ
quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải
trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu,
quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.

Vậy nên ơng Trê và bà thi có quyền u cầu Tịa án buộc ông Hậu phải trả lại phần
dất 132,8 m² đã lấn chiếm. Phần đất 52,2 m² đã xây dựng nhà thì giao cho ơng Hậu
nhưng phải thanh tốn giá trị sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi.
Theo điều 169 BLDS 2015 quy định:
“Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản, chủ thể có quyền yêu cầu
người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó hoặc có quyền
yêu cầu Tịa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó phải chấm
dứt hành vi vi phạm”.
Theo đó thì việc u cầu buộc tháo dỡ là có căn cứ pháp lí và vẫn chưa có quy định
rõ ràng, cụ thể về hướng giải quyết không buộc tháo dỡ mà thanh toán phần giá trị
quyền sử dụng đất cho người có quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản.
Việc Hội đồng thẩm phán đề cập đến căn nhà có diện tích 18,57 m², việc xem xét
buộc ơng Hậu tháo dỡ hay thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà
Thi ở phần chiếm không gian 10,71m², việc Hội đồng thẩm phán đồng thuận với
Tịa án cấp phúc thẩm là buộc ơng Hậu phải trả phần đất lấn chiếm nhưng còn là đất
trống, còn phần đất đã xây dựng nhà thì giao cho ơng Hậu nhưng phải thanh toán
giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi.
Qua những điều trên trên thì hướng giải quyết của Tịa án trong Quyết định số 23 là
còn phù hợp với BLDS 2015.

-Hết-