BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA vấn đề CHUNG của hợp ĐỒNG (TIẾP) bộ môn hợp đồng dân sự và trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN TRỊ
Lớp Quản trị kinh doanh 44A1

BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA
VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG (TIẾP)
Bộ môn: Hợp đồng dân sự và Trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngồi hợp đồng.
Nhóm: 02
Thành viên:

STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Họ và Tên
Đào Ngọc Hải Anh
Trần Hà Anh
Nguyễn Tấn Bảo
Trương Đình Bảo
Nguyễn Hồng Diệp
Nhữ Hải Dương
Nguyễn Lê Cẩm Giang

Lê Thị Hà
Lê Thu Hà
Lý Thế Hồng

1

MSSV
1953401010004
1953401010010
1953401010011
1953401010012
1953401010023
1953401010027
1953401010032
1953401010033
1953401010034
1953401010046


MỤC LỤC
Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm quy định về hình thức…………………………………4
Tóm tắt Quyết định số 171/2020/DS-GĐT ngày 24/7/2020 của Tịa án nhân dân cấp cao
tại Tp. Hồ Chí Minh………………………………………………………………………4
Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 về “V/v Tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng…………4
1.1. Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được cơng chứng,
chứng thực?.....................................................................................................……………5
1.2. Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015
cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có

hiệu lực?...........................................................................................................……………5
1.3. Việc Tồ án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết phục
khơng? Vì sao?................................................................................................……………6
1.4. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?.............................…………….6
1.5. Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu u cầu Tịa án tun bố hợp
đồng vơ hiệu về hình thức.............................……… .............................…………………6
1.6. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Tòa án đã áp dụng quy định về thời hiệu
tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày
10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực? .............................…………………6
1.7. Trong Quyết định số 93, việc Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được cơng chứng, chứng thực có thuyết phục khơng?
Vì sao? .............................……… .............................……… .............................………7
Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do khơng thực hiện đúng hợp đồng……8
Tình huống:
Tóm tắt Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh
Long
2.1. Điểm giống và khác nhau giữa hợp đồng vơ hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.
.............................……… ..... .............................………........................…………………8
2.2. Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị hủy bỏ?..................9

2


2.3. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
(về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng) .............................……… .............................……….10
2.4. Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì có áp dụng vi phạm hợp đồng khơng? Vì sao?.............10
2.5. Hướng giải quyết của Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên như thế
nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh
Long.............................……… .............................……… .............................…………10

2.6. Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và hủy bỏ hợp
đồng do có vi phạm.............................…… .............................…………………………11
2.7. Ơng Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên khơng? Vì sao?
Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.............................……… .................................12
Vấn đề 3: Đứng tên mua giùm bất động sản.............................……… .......................13
3.1. Việc Tịa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và
nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao? .............................…13
3.2. Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên khơng? Vì sao? .......................14
3.3. Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam không?....14
3.4. Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu nhà
trên không? Hướng giải quyết này của Tịa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ chưa?.......15
3.5. Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá
trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào? ……………….….…15
3.6. Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu có, nêu Án
lệ đó. .............................……… .............................……… .............................…..….16
3.7. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao………17
Vấn đề 04: Tìm kiếm tài liệu.............................……… .............................……………18
Yêu cầu 1: Liệt kê những bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được cơng bố trên
các Tạp chí chun ngành Luật từ đầu năm 2018 đến nay (ít nhất 20 bài viết)…………18
Yêu cầu 2: Cho biết làm thế nào để biết được những bài viết trên. .............................…19

3


VẤN ĐỀ 1
HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC
-

-

Tóm tắt Quyết định số 171/2020/DS-GĐT ngày 24/7/2020 của Tịa án nhân
dân cấp cao tại Tp. Hồ Chí Minh:
Nguyên đơn: ông Phan Quý và bà Lê Thị Bích Thủy.
Bị đơn: ông Lê Văn Dư, ông Lê Sĩ Thắng, ông Khâu Văn Sĩ.
Tranh chấp về: Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất.
Lý do tranh chấp: Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất của ông Quý và bà
Thủy cho ông Sĩ, ông Dư, ông Thắng là bằng giấy viết tay và chưa được công
chứng nhưng ông Sĩ, ông Thắng tự ý chuyển nhượng đất cho ông Dư; ông Dư
xây dựng nhà trái phép bị xử phạt hành chính.
Hướng giải quyết của Tịa án:
+ Tịa án cấp sơ thẩm: Chỉ cơng nhận một phần diện tích là khơng phù hợp
với thực tế chuyển nhượng và sử dụng đất giữa các bên tranh chấp.
+ Tòa án cấp phúc thẩm: Cho rằng đây là tranh chấp quyền sử dụng đất vì
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không phát sinh hiệu lực pháp
luật nên buộc ơng Dư phải trả lại tồn bộ diện tích đất, là có sai lầm nghiêm
trọng trong việc đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật, ảnh hưởng quyền lợi
của các bên đương sự. Đồng thời, tách việc giải quyết hậu quả pháp lý của các
hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Dư với ông Thắng, ông Sĩ để giải quyết
bằng vụ án khác, là khơng có căn cứ, ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Dư,
ông Sĩ và ơng Thắng.
Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 về “V/v Tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Tòa án nhân dân cấp cao
tại Đà Nẵng:
Nguyên đơn: Võ Sĩ Mến, Phùng Thị Nhiễm; Bị đơn: Đoàn Cưu, Trần Thị Lắm
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất . Nội dung là Ông
Cưu, bà Lắm chuyển nhượng chuyển nhượng cho ông Mến, bà Nhiễm đất thổ
cư 90.000.000 đồng. Sau đó lấy thêm một khu nữa với giá 30.000.000 đồng.
Ông Mến, bà Nhiễm giao tiền 110.000.000 đồng. Trong hợp đồng khơng có
cơng chứng, chứng thực nên nên vi phạm về hình thức. Tuy nhiên do quá 2
năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vơ hiệu, do đó hợp đồng vẫn có

hiệu lực. Tại tịa gíam đốc thẩm, Tịa án Nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng quyết
định: Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS,

4


hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT, giao hồ sơ vụ án cho
Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại thủ tục phúc thẩm.

1.1.

Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được
cơng chứng, chứng thực?

Đoạn trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng
thực là: “Ngày 03/02/2002, ký chuyển nhượng cho ông Khâu Văn Sĩ 500m2 đất với giá
500.000.000 đồng; ngày 18/4/2009, ký chuyển nhượng cho ông Lê Sĩ Thắng 87m2 đất
với giá 435.000.000 đồng; ngày 18/4/2009, ký chuyển nhượng cho ông Lê Văn Dư 87m2
đất với giá 435.000.000 đồng.
Sau khi chuyển nhượng, ông Qúy và bà Thủy thông báo cho ông Sĩ, ông Dư, ông
Thắng là giao dịch chuyển nhượng bằng giấy viết tay nên bên nhận chuyển nhượng chỉ
được phép xây dựng cơng trình sau khi ký hợp đồng cơng chứng, đăng bộ và chuyển mục
đích sử dụng đất”.

1.2.

Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129
BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước

ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực?

Đoạn trong Quyết định số 171 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp
đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực
là: “Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 621/2020/DS-PT ngày 01/7/2020, Tòa án Nhân dân
Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:
Sửa bản án sơ thẩm.
- Không công nhận việc chuyển quvền sử dụng đất giữa ơng Phan Q, bà Lê Thị Bích
Thủy với các ông Khâu Văn Sĩ, Lê Văn Dư, Lê Sĩ Thắng; giữa ông Lê Văn Dư với các
ông Khâu Văn Sĩ, Lê Sĩ Thắng là có hiệu lực và không công nhận quyền sử dụng của ông
Lê Văn Dư, bà Trần Thị Hiệp đối với 674m² đất, thửa 504, tờ bản đồ số 40, Phường 15,
quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh...
- Cơng nhận 674m² đất nêu trên thuộc quyền sử dụng của ông Phan Quý, Bà Lê Thị Bích
Thủy; buộc các ơng/bà, trẻ: Lê Văn Dư, Trần Thị Mỹ Hiệp, Khâu Văn Sĩ, Hồ Thị Đồng,

5


Lê Sĩ Thắng, Tạ Thị Thọ, Lê Trần Minh Hằng, Lê Trần Ngọc Huyền, Lê Quốc Thái, Lê
Quốc Thịnh và Lê Thu Thảo phải trả lại cho ông Quý, bà Thủy phần đất này.”

1.3.

Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết
phục khơng? Vì sao?

Tồ án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng nhượng quyền bất động sản như trên
là thuyết phục. Vì:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu đất chưa được công chứng, chứng thực: Bên
nhượng quyền đã giao tài sản, bên nhận quyền sở hữu đã nhận tài sản, đã xây dựng cơng

trình kiên cố từ trước khi có văn bản này nên Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng quy định tại
Khoản 2, Điều 129 BLDS 2015.
Theo đó, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết vào năm 2002 và
năm 2009 đều vi phạm pháp luật, cụ thể: Người sử dụng đất chưa có quyền sử dụng đất
hợp pháp do hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực.

1.4.

Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?

Đoạn trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày
10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực: “Về hình thức của hợp đồng: Đối với các
giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01-01-2017, thời hiệu được áp dụng theo quy
định của Bộ luật Dân sự năm 2015 (điểm d khoản 1 Điều 688 BLDS 2015). Giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10-8-2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với
vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình
thức”.

1.5.

Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên
bố hợp đồng vơ hiệu về hình thức.

Theo khoản 3 Điều 132 BLDS 2015 thì khi hết tời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này
mà khơng có u cầu tun bố giao dịch dân sự vơ hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực .
Cho nên hệ quả pháp lí của việc hết thời hạn yêu cầu của Toàn án tuyên bố hợp đồng vơ
hiệu về hình thức là hợp đồng sẽ có hiệu lực.
6

1.6.

Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Tòa án đã áp dụng quy định về thời
hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực.

Đoạn mà Tòa áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: “[5] Về hình thức của hợp đồng…Tuy nhiên
từ khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017, đã quá thời hạn hai
năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều
132 Bộ luật dân sự 2015. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có
hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015.”

1.7.

Trong Quyết định số 93, việc Tịa cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực thuyết
phục khơng? Vì sao?

Quyết định của Tịa khi công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù chưa
được cơng chứng, chứng thực là thuyết phục. Vì:
Căn cứ khoản 1 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 thì thời hiệu để Tịa tun giao dịch
dân sự vơ hiệu là 2 năm, nhưng trong vụ việc thì ơng Cưa, bà Lắm trong suốt 2 năm đó
khơng u cầu Tịa tun giao dịch vơ hiệu. Mà mãi đến khi ông Mến, bà Nhiễm khởi
kiện ông Cưa, bà Lắm vì 2 ông bà không thực hiện nghĩa vụ sang tên quyền sử dụng đất
cho họ thì ơng Cưa, bà Lắm mới phản tố yêu cầu Tòa hủy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giũa 2 bên. Hơn nữa, giao dịch dân sự vơ hiệu và hủy hợp đồng là
hồn tồn khác nhau và hợp đồng khơng được cơng chứng, chứng thực khơng phải là căn
cứ để Tịa tun hủy hợp đồng theo Điều 423 BLDS 2015.

Nên tiếp tục căn cứ vào khoản 2 Điều 132 thì Tịa tun giao dịch dân sự chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 có hiệu lực.

7


VẤN ĐỀ 2
ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHÔNG THỰC HIỆN
ĐÚNG HỢP ĐỒNG.
- Tóm tắt bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh
Long.
- Chủ thể gồm: Ơng Tơ, ơng Liêm và bà Dệt.
- Tranh chấp vấn đề: Giao kết hợp đồng mua bán xe ô tô ngày 26/5/2012 nhưng hợp
đồng đã bị vô hiệu.
- Lý do tranh chấp:
Thứ nhất, do trong hợp đồng ghi bên mua “Trang trí nội thất Thanh Thảo” nhưng bà Dệt
không phải là đại diện bên này.
Thứ hai, do bên mua là bà Dệt nhưng khi ký kết hợp đồng lại là ông Trương Văn Liêm.
- Hướng giải quyết của TA? Lý do?
Tịa án tun chiếc ơ tơ vẫn thuộc quyền sở hữu của Công ty Đông Phong, và kiến nghị
Công an tỉnh Vĩnh Long thu hồi lại giấy đăng ký xe ơ tơ cho bà Dệt đứng tên.
Ngồi ra Tịa buộc ơng Trương Văn Liêm, bà Nguyễn Thị Dệt phải trả cho Công ty
TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ do ông Nguyễn Thành Tơ thừa quyền và nghĩa vụ số
tiền là 4.880.000 đồng. Buộc Công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ dô ông Nguyễn
Thành Tơ kế thừa nghĩa vụ trả cho ông Trương Văn Liêm, bà Nguyễn Thị Dệt số tiền là
67.361.600 đồng.

2.1. Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do
có vi phạm.

Căn cứ Điều 407 và Điều 423 BLDS 2015.
Điểm giống nhau:

8


- Hệ quả pháp lý: Cả hợp đồng vô hiệu và hợp đồng hủy bỏ do có vi phạm đều có kết quả
chung là khơng có giá trị thi hành.
- Trách nhiệm: Các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận, nếu khơng hồn trả được
bằng hiện vật thì hồn trả bằng tiền. Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.
Điểm khác nhau:

Hợp đồng vô hiệu.
(Điều 407 BLDS 2015)

Nguyên nhân

Hợp đồng hủy bỏ do vi
phạm.
(Điều 423 BLDS 2015)
Do việc lập thành hợp đồng sai trái quy Do vi phạm của các bên khi
định của pháp luật quy định từ Điều thực hiện hợp đồng.
127-138 BLDS 2015.

Quyền hạn tuyên Hợp đồng dân sự được tuyên vô hiệu Các bên có quyền hủy bỏ
khi có bên vi phạm hợp
bởi Tịa án.
bố
đồng.
Phạm vi

hưởng

2.2.

ảnh - Khi hợp đồng chính vơ hiệu thì hợp Hủy bỏ tồn bộ hợp đồng.
đồng phụ cũng vơ hiệu (trừ trường hợp
các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ
được thay thế hợp đồng chính).
- Khi hợp đồng phụ vơ hiệu thì hợp
đồng chính khơng bị vơ hiệu (trừ
trường hợp có thỏa thuận khác).

Theo Tồ án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ?

- Theo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vơ hiệu.
- Đoạn trong quyết định cho thấy điều đó là:
Tun xử:
• Đình chỉ việc xét xử đối với một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu
cầu các bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán chiếc xe ơ tơ biển kiểm sốt 64C008.76, thanh tốn số tiền mua xe cịn lại là 181.000.000đ (một trăm tám mươi mốt triệu
đồng ), tiền lãi chậm trả theo lãi suất 1%/tháng đối với số tiền 181.000.000đ từ tháng

9


6/2012 cho đến khi Tòa án xét xử sơ thẩm và số tiền trước bạ dự kiến sang tên lại
5.220.000đ (năm triệu hai trăm hai mươi ngàn đồng).
• Vơ hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô ngày 26/5/2012 giao kết giữa công ty TNHH MTV
Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn Liêm.

2.3.

Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh
Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng).

- Hướng giải quyết về vơ hiệu hợp đồng của Tịa án Nhân dân tỉnh Vĩnh Long trong
trường hợp này là hợp lý.
- Căn cứ Điều 122, Điều 117 và khoản 1 Điều 142 BLDS 2015, thì hợp đồng vơ hiệu vì
những lý do sau:
• Về chủ thể: Trong hợp đồng ghi bên mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo” nhưng
người đại diện Nguyễn Thị Dệt là khơng đúng vì bà Dệt khơng đại diện cho Trang trí nội
thất Thanh Thảo mà thực chất là Cơng ty TNHH-SX-TM Thanh Thảo do Trương Hồng
Thành là Giám đốc đại diện.
• Hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng đứng ra giao dịch ký kết
lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy định của pháp luật.
- Căn cứ vào khoản 1, khoản 2 Điều 131 BLDS 2015 thì lỗi dẫn đến vô hiệu hợp đồng
của các bên là ngang nhau nên các bên không phát sinh quyền và nghĩa vụ, hồn trả cho
nhau những gì đã mất là có cơ sở.

2.4.

Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng? Vì sao?

Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì khơng áp dụng phạt vi phạm hợp đồng. Vì giữa các bên đã
thỏa thuận trong hợp đồng về phạt vi phạm nên phạt vi phạm chỉ có giá trị khi hợp đồng
có hiệu lực. Khi hợp đồng có hiệu lực thì các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận mới
có giá trị pháp lý ràng buộc giữa các bên. Ngược lại, nếu hợp đồng vơ hiệu thì thỏa thuận
phạt vi phạm cũng khơng có hiệu lực pháp luật. (Căn cứ theo Điều 418 BLDS 2015)

10

2.5.
Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên
như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Toà án nhân dân
tỉnh Vĩnh Long.

Hướng giải quyết trên cảu tòa là hợp lý vì hợp đồng bị tun vơ hiệu thì đương nhiên
khơng ràng buộc trách nhiệm các bên đã giao kết trong hợp đồng theo khoản 1 Điều 131
BLDS 2015 “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và
nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập”. Vì vậy vấn đề phạt vi
phạm của các bên khơng được xét đến.

2.6.
Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và hủy
bỏ hợp đồng do có vi phạm.

❖

Giống nhau:

➢
Đều là một bên đơn phương tuyên bố chấm dứt hay hủy bỏ hợp đồng khi có những
điều kiện do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
➢
Bên đơn phương chấm dứt hay hủy bỏ không phải bồi thường nếu bên kia vi phạm
nghĩa vụ mà đó là điều kiện chấm dứt hay hủy bỏ do các bên thỏa thuận hoặc do pháp
luật quy định.
➢
Bên chấm dứt hay hủy bỏ phải có nghĩa vụ báo cho bên kia, nếu khơng báo mà
gây thiệt hại thì phải bồi thường.

➢
Ai có lỗi dẫn đến hợp đồng bị chấm dứt hay hủy bỏ thì người đó phải có trách
nhiệm bồi thường.

❖

Khác nhau:

Trường hợp

Hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm

Đơn phương chấm dứt hợp
đồng

+ Do chậm thực hiện nghĩa vụ

+ Khi một bên vi phạm nghiêm
trọng nghĩa vụ trong hợp đồng
+ Do hai bên thỏa thuận

+ Do không có khả năng làm
11


+ Do tài sản bị hư hại, bị hỏng, bị + Do pháp luật quy định
mất.

Điều kiện

Phải có sự vi phạm hợp đồng và Khơng bắt buộc phải có sự vi
đây cũng là điều kiện để hủy bỏ phạm hợp đồng bởi hai bên có
thể thỏa thuận hoặc do pháp
hợp đồng.
luật quy định.

Hậu quả

+ Hợp đồng khơng có hiệu lực từ
thời điểm giao kết, các bên không
phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa
thuận.
+ Hồn trả cho nhau những gì đã
nhận sau khi trừ đi chi phí.

+ Hợp đồng chấm dứt kể từ
thời điểm bên kia nhận được
thông báo chấm dứt.
+ Các bên không phải tiếp tục
thực hiện nghĩa vụ nữa.

2.7. Ông Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên khơng? Vì
sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.

●
Theo quy định của pháp luật, ông Minh có quyền huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng
nêu trên. Vì:
●
Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Minh cho ông Cường
(hợp đồng được giao kết hợp pháp) khơng có ghi rõ thời hạn thanh tốn, nhưng do ông

Minh đã giao đất cho ông Cường mà ông Cường không thực hiện việc thanh toán tiền cho
ông Minh và cịn để cho ơng Minh nhắc nhở nhiều lần tức là ông Cường đã vi phạm hợp
đồng nghiêm trọng.
➔
Như vậy, căn cứ vào Điểm b, Khoản 1, Điều 423 thì ơng Minh có quyền u cầu
hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Cường.

12


VẤN ĐỀ 3
ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN.
-

Tóm tắt quyết định số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015 của Hội đồng Thẩm
phán Toà án nhân dân tối cao:
Chủ thể: Nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Tuệ. Bị đơn là ông Nguyễn Văn Bình
và bà Nguyễn Thị Vân, người có quyền và nghĩa vụ liên quan là Lê Thị Lũng,
Nguyễn thị Cẩm Vân, Nguyễn Hồng Hạnh, Nguyễn Hồng Phương, ông Nguyễn
Xuân Hải.
Tranh chấp về vấn đề: Đứng tên và mua giùm bất động sản.
Bà Tuệ định cư ở nước ngoài, mua nhà ở Việt nam và nhờ ơng Bình, bà Vân
mua và đứng tên hộ, có giấy cam đoan xác định và có chữ kí của ơng Bình, bà
Vân. Bà Tuệ u cầu ông Bình trả nhà đất nhưng ông Bình không trả. Bà Tuệ
khởi kiện u cầu ơng Bình và bà Vân trả lại căn nhà. Tịa án sơ thẩm buộc
ơng Bình trả nhà nhưng khơng tính phí quản lý. Tịa phúc thẩm cho rằng bà
Tuệ chỉ có quyền địi lại số tiền đã đưa ơng Bình. Tịa án tối cao quyết định
hủy hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm về vụ án “Kiện đòi tài sản” và yêu cầu
xét xử sơ thẩm lại.

3.1.
Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra
mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao?

Việc Tịa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ
ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ là hồn tồn hợp lý vì:
-

-

Căn cứ vào” giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 7/6/2001 có nội
dung xác nhận căn nhà số 16-B20 do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ơng Bình,
bà Vân đứng tên hộ, đều có chữ kí của ơng bình và bà Vân.
Căn cứ vào “giấy khai nhận tài sản” ngày 9/8/2001 của bà Tuệ có nội dung
năm 1993 bà Tuệ mua căn nhà số 16-B20 phường Nghiã Tân, quận Cầu
Giấy,thành Phố Hà Nội, và đã được UBND thành phố Hà Nội cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và sỡ hữu nhà ở ngày 25/05/2001 do bà Tuệ là người
đị nh cư nước ngồi nên khơng đứng tên mua nhà tại Việt Nam, nên đã nhờ
ông Bình và bà Vân đứng tên mua hộ. Giấy có chữ kí xác nhận của bà Tuệ, ơng
Bình, bà Vân cùng kí tên.
13


-

3.2.

Căn cứ vào tại biên bản ngày 5/10/2010 vaf14/10/2010 ông Bình cũng thừa
nhận nhà số 16-B20 là bà Tuệ cho tiền mua và bà Vân là người đứng tên giùm.
Anh Nguyễn Xn Hải con ơng bình cũng khẳng định nhà số 16-B20 do bà

Tuệ mua.

Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên khơng? Vì sao?

Bà Tuệ không được đứng tên vào thời điểm mua nhà trên vì tại thời điểm bà Tuệ nhờ ơng
Bình mua nhà vào năm 1992 thì căn cứ điều 126 Luật nhà ở 2005 và điều 121 luật đất đai
2003. Bản án cũng cho thấy bà Tuệ vốn định cư ở Nhật Bản từ 1977 và chỉ về Việt Nam
không quá thời hạn 6 tháng trở lên nên không được đứng tên mua nhà ở thời điểm đó
3.3.
khơng?

Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam

Ở thời điểm hiện nay, bà tuệ được đứng tên mua nhà tại Việt Nam vì: Theo quy định tại
điều 1 Luật số 34/2019/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung điều
126 Luật nhà ở và 121 Luật đất đai. Và theo “giấy chứng nhận” ngày 12/06/2009 của
Tổng lãnh sự quán nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ
vẫn có quốc tịch ở Việt Nam, đồng thời bà cịn được cấp “Giấy miễn thị thực”
•

Điều 126 của Luật nhà ở được bổ sung như sau

“Điều 126. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có
thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền
sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:
a) Người có quốc tịch Việt Nam;
b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật
về đầu tư; người có cơng đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ
năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt

Nam; người có vợ hoặc chồng là cơng dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này
được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú
tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ

14


chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt
Nam”.

3.4.
Ngày nay, theo Tồ án nhân dân tối cao, bà Tuệ có được công nhận quyền sở
hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Toà án nhân dân tối cao đã có tiền lệ
chưa?

→ Ngày nay, theo TAND dân tối cao, bà Tuệ được cơng nhận quyền sở hữu nhà trên.
Vì trong bản án có ghi nhận: “Theo “giấy chứng nhận” ngày 12/6/2009 của Tổng lãnh sự
quán nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản… thì bà Tuệ có đủ điều
kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”.

Hướng giải quyết trên của Tồ án đã có tiền lệ. Đó là Quyết định số 60/2012/QĐ-GĐT
ngày 06/11/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tồ án nhân dân tối cao

Tóm tắt quyết định:
Bà Lá là Việt kiều quốc tịch Pháp nhờ cháu của mình là chị Nhung đứng tên giùm mua 1
căn nhà. Chị Nhưng đang đứng tên sở hữu căn nhà và đề nghị căn nhà thuộc sở hữu của
chị. Toà án xác định căn nhà do vợ chồng bà Lá mua, buộc chị Nhung giao trả nhà đất
cho bà Lá và yêu cầu xem xét giá trị căn nhà có phần sở hữu của chị Nhung. Tồ án yêu
cầu làm rõ vợ chồng bà Lá bán nhà được bao nhiêu tiền sau đó trừ đi số tiền là giá trị

vàng bà Lá đã đưa cho chị Nhung năm 1991, quy vàng ra tiền theo giá vàng ở thời điểm
bà Lá bán nhà năm 2008, khoảng tiền chênh lệch màu chị Nhung và vợ chồng bà Lá được
hưởng ngang nhau.

Câu 3.5.
Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ
bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào?

→ Theo Toà án nhân dân tối cao thì phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và
giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được chia đơi cho bà Tuệ và ơng Bình, cụ thể
trong bản án có ghi nhận là "xem xét công sức quản lý, giữ gìn nhà cho gia đình ơng Bình
trên cơ sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi số
tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị còn lại chia đơi cho bà Tuệ và ơng Bình".
15


3.6.
Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu
có, nêu Án lệ đó.

Án lệ 02/2016/AL người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người ở Việt Nam đứng tên
mua bất động sản.

Nguồn án lệ: Người nước ngoài chủ yếu là người việt kiều nhờ người Việt Nam đứng tên
giùm mua bất động sản ở Việt Nam và sau đó có tranh chấp người nhờ đứng tên và người
đúng tên cụ thể là cá nhân người Việt kiều Hà Lan bà Nguyễn Thị Thảnh gửi vàng nhờ cá
nhân người Việt Nam ông Nguyễn Văn Tám nhận và đứng tên giùm quyền sử dụng đất.
Người nhờ đứng tên đòi người đứng tên số tiền mà người đứng tên đã chuyển nhượng
quyền sử dụng đất với người khác đây là vấn đề pháp lý trong quyết định giám đốc thẩm
số 27/2010/DS-GDT ngày 8/7/2010 của Hội đồng thẩm phám tòa án nhân dân tối cao và

đã cho hướng giải quyết phát triển thành án lệ số 02/2016/AL.

Nội dung vụ án: “Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương
đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và
sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người
khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ơng Tám có cơng sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tơn
tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương
21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời
xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức
của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường hợp khơng xác định
được chính xác cơng sức của ơng Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức
ngang nhau để chia)”.
Khái quát nội dung án lệ: trường hợp người Việt Nam định cư ở ngước ngoài đã bỏ tiền
để nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên trên
giấy tờ đồng thời trong coi mảnh đất. Khi giải quyết tranh chấp thì Tịa án:
Phải xem xét và tính cơng sức bảo quản, giữ gìn, tơn trọng làm tăng giá trị quyền sử dụng
đất cho người đứng tên hộ.
Nếu khơng xác định được chính xác cơng sức thì cần xác định hai người có cơng sức
ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với giá trị mảnh đắt ban đầu.

Nguồn: />16


3.7.

Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao.

Pháp luật Việt Nam chưa có văn bản quy định cụ thể về việc đứng tên mua dùm bất động
sản. Trong vụ việc của bà Tuệ và ơng Bình, theo nhóm hướng giải quyết của Tòa án nhân
dân là chưa thực sự hợp lý. Tòa án phải xác nhận lại xém xét đến công sức quản lý, gữi

gìn, nhà cửa của ơng Bình nhưng thực tế là bà bà Tuệ đã mua cho ơng Bình 2 căn nhà ở
Yên Bái và Phú Thọ coi như là trả cơng cho việc ơng Bình coi trơng nhà cửa. Và ơng
Bình đã tự ý tăng thêm 4 chỉ vàng vào giá tiền mua nhà, tự ý nới 2 phịng nhỏ phía trên
để cho th mà khơng cho bà Tuệ biết. Gia đình ơng Bình cũng đang sống trong ngơi nhà
tranh chấp. Như vậy cũng có thể coi là ông Bình đã được hưởng lợi từ công sức quản lý
giữ gìn nhà của cho bà Tuệ. Việc chia đơi phần giá trị còn lại sau khi trừ đi số tiền mua
nhà đất cho ơng Bình và bà Tuệ là chưa thật sự thỏa đáng.

VẤN ĐỀ 4
TÌM KIẾM TÀI LIỆU.
17


Yêu cầu 1: Liệt kê những bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được công bố trên
các Tạp chí chuyên ngành Luật từ đầu năm 2018 đến nay (ít nhất 20 bài viết). Khi liệt
kê, yêu cầu viết theo trật tự theo tên tác giả và việc liệt kê phải thỏa mãn những thông
tin theo trật tự sau: 1) Họ và tên tác giả, 2) Tên bài viết trong ngoặc kép, 3) Tên Tạp
chí in nghiêng, 4) Số và năm của Tạp chí, 5) Số trang của bài viết (ví dụ: từ tr. 41-51).

1.
Ngơ Thị Anh Vân, Đặng Lê Phương Uyên “Thỏa thuận chia tài sản chung của vợ
chồng trong thời kỳ hơn nhân” Tạp chí Khoa học pháp lý VN 6/2019 tr 24-36
2.
Đặng Thái Bình “Điều kiện áp dụng chế định hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba
trong Bộ luật Dân sự Việt Nam - So sánh với pháp luật Nhật Bản” Tạp chí khoa học Pháp
lý VN 8/2019 tr39-50.
3.
Đinh Thị Chiến “Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động của người sử
dụng lao động” Tạp chí Khoa học pháp lý VN 9/2019 tr49-60
4.

Đỗ Văn Đại, Lê Ngọc Anh “Thỏa thuận không cạnh tranh sau khi chấm dứt hợp
đồng lao động - kinh nghiệm của nước ngồi cho Việt Nam” Tạp chí Khoa học pháp lý
VN 9/2019 tr 61-76
5.
Nguyễn Thị Thanh Huyền “Tính dự liệu trước của thiệt hại và vấn đề và vấn đề
giới hạn bồi thường thiệt hại trong vấn đề pháp luật” Tạp chí Khoa học Pháp lý VN
8(138)2020 trang 60-72
6.
Đồn Xuân Quang “Bất cập trong pl về giải quyết tranh chấp hợp đồng của viên
chức và một số kiến nghị” Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam 07(137)2020 trang 64-71
7.
Nguyễn Thị Bích Ngọc “Bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm quyền sở hữu
Công Nghiệp theo luật định Tạp chí Khoa học và Pháp lý 05( 126)2019 tr 25-34
8.
Nguyễn Phương Thảo “Bình luận bản án: Bồi thường thiệt hại do xâm phạm
quyền sở hữu trí tuệ” Tạp chí khoa học pháp lý VN 1/2019 tr31
9.
Đinh Thị Chiến “Quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng lao động của người sử
dụng lao động” Tạp chí khoa học pháp lý VN 9/2019 tr49-60
10.
Trần Thăng Long “Giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đầu tư quốc tế”
Tạp chí Khoa học pháp lý VN 4/2020 tr 103-end
11.
Nguyễn Hoàng Thái Hi “Trách nhiệm của bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng do sự
thay đổi cơ bản của haofn cảnh theo quy định của cơng ước VIENNA 1980” Tạp chí
Khoa học pháp lý VN số 5/2020 tr49-61
18


12.

Nguyễn Thị Hồng Trinh -Bùi Thị Huyền Trang “Bồi thường thiệt hại tinh thần cho
phán nhân trong phạm vi vi phạm hợp đồng trong khuân khổ CISG” Tạp chí Khoa học
pháp lý VN số 6/2020 tr 78-93
13.
Nguyễn Minh Hằng- Đoàn Thanh Huyền “Luật áp dụng và lựa chọn luật áp dụng
trong hợp đồng thương mại quốc tế” Tạp chí Khoa học pháp lý VN số 7/2020 tr 83-98
14.
Lê Thị Hồng Vân “Lỗi trong trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hàng hóa khơng
bảo đảm chất lượng gây ra cho người tiêu dùng” Tạp chí Khoa học pháp lý VN số 7/2020
tr40-53
15.
Đoàn Xuân Quang “Bất cập trong Pháp luạt về gaiir quyết tranh chấp hợp đồng
làm việc của viên chức và một số kiến nghị” Tạp chí khoa học pháp lý VN số 7/2020 tr
64-71
16.
Huỳnh Quang Thuận- Đặng Thái Bình“Quyền khởi kiện và sự ràng buộc của thỏa
thuận trọng tài đối với người thứ ba vì lợi ích của người thứ ba” Tạp chí khoa học pháp
lý VN số 8/2020 tr 39-50
17.
Nguyễn Thị Thanh Huyền “Tính dự liệu trước của thiệt hại và vấn đề giới hạn tách
nhiệm thiệt hại trong pháp luật hợp đồng” Tạp chí khoa học pháp lý VN số 8/2020 tr 6072
18.
Giản Thị Lê Na “Nghĩa vụ cung cấp thơng tin trong hợp đồng dưới góc độ kinh
tế”Tạp chí khoa học pháp lý VN số 8/2020 tr 72-84
19.
Phan Trung Pháp- Nguyễn Hoàng Thái Hy“Nghĩa vụ hạn chế thiệt hại của bên bị
vi phạm hợp đồng theo công ước VIENNA 1980 về công ước bán hàng quốc tế “ Tạp chí
khoa học pháp lý VN số 1/2021 tr 120- end
20.
Nguyễn Chí Cơng - Phạm Thị Hằng “Áp dụng pháp luật nước ngoài trong giải

quyết định tranh chấp hợp đồng thương mại quốc tế tại tòa án VN những khó khăn vướng
mắc” Tạp chí khoa học pháp lý VN số 5/2021 tr39-46

Yêu cầu 2: Cho biết làm thế nào để biết được những bài viết trên.

Tham khảo tại nguồn link:
/>
19