Một số vấn đề cần chỉnh sửa, bổ sung trong luật đất đai để phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 183

MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHỈNH SỬA, BỔ
SUNG TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT NƠNG NGHIỆP
PGS.TS Nguyễn Văn Trình,
TS Huỳnh Tấn Hưng
Trường Đại học Võ Trường Toản,
Hậu Giang
Email:

ĐẶT VẤN ĐỀ
Một trong những vấn đề cơ bản của phát
triển thị trường đất đai (thị trường quyền
sử dụng đất) trong nông nghiệp là phải
giải quyết một cách căn cơ mối quan hệ
ruộng đất. Đây là vấn đề then chốt mà việc
giải quyết nó có tác động theo hai hướng:
Nếu giải quyết tốt sẽ thúc đẩy thị trường
quyền sử dụng đất nông nghiệp phát triển
và ngược lại, nếu giải quyết không tốt sẽ có
tác động kìm hãm sự vận động phát triển
của nó.


184 | MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHỈNH SỬA, BỔ SUNG TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG

Bản chất và đặc điểm của thị trường đất đai trong khu vực nông nghiệp
Việt Nam
Về bản chất của thị trường đất đai

Ở Việt Nam, từ khi chuyển sang kinh tế thị trường các loại thị trường dần
dần được hình thành và phát triển, bao gồm các thị trường như: Thị trường
hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng; thị trường các yếu tố sản xuất, bao gồm: thị
trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường đất đai….Trong các loại thị
trường kể trên, thị trường đất đai ở Việt Nam là một dạng thị trường có đặc
điểm khác với thị trường đất đai ở các nước khác trong khu vực cũng như
trên thế giới, nhất là thị trường đất đai trong khu vực nơng nghiệp, bởi vì,
quan hệ ruộng đất trong nông nghiệp Việt Nam được chế định bởi Hiến
Pháp (2013) (thi hành bởi Luật Đất đai (2013) và Luật Đất đai sửa đổi, bổ
sung một số điều năm 2018), quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nước là người đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý về đất đai.
Các cá nhân, tổ chức, tập thể chỉ được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận
quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo luật định trong thời
gian và với một diện tích nhất định tùy theo mục đích sử dụng ruộng đất
đó. Những quy định quan hệ ruộng đất trong khu vực nông nghiệp theo
Luật Đất đai (2013) đã tạo ra khung pháp lý để điều chỉnh quan hệ cung,
cầu trên thị trường đất đai khu vực nông nghiệp. Ở đây, đối tượng hàng
hóa để người có nhu cầu chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng
trên thị trường này là “quyền sử dụng đất” vì vậy, có thể nói, bản chất của
thị trường đất đai nói chung và trong khu vực nơng nghiệp nói riêng ở Việt
Nam là thị trường chuyển nhượng “quyền sử dụng đất” và vận động theo
cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Về đặc điểm của thị trường đất đai
Một là, vai trò của Nhà nước trong thị trường “quyền sử dụng đất”. Do các
chính sách về đất đai của Nhà nước Việt Nam có điểm khác với chính sách
đất đai ở các nước khác nên thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam cũng
có những điểm khác, thể hiện như sau:
-Thị trường quyền sử dụng đất là thị trường tài sản nên nó cũng bao gồm
hai loại thị trường: Thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thị trường sơ

HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 185

cấp là thị trường mà trong đó quan hệ giao nhận quyền sử dụng đất giữa
Nhà nước và người sử dụng đất; thị trường thứ cấp là thị trường trao đổi,
mua bán lại quyền sử dụng đất giữa những người đang sử dụng quyền sử
dụng đất và người muốn nhận quyền sử dụng đất đó. Trên cả hai loại thị
trường hầu như Nhà nước chi phối mọi hoạt động chủ yếu của thị trường
này;
-Các cá nhân, tổ chức (gọi chung là người sử dụng đất đai) chỉ được giao
quyền sử dụng đất đai có thời hạn. Theo thời gian thời hạn sử dụng đất
đã có những thay đổi từ 20 năm lên 50 năm đối với các loại đất nông
nghiệp trồng cây lâu năm và cây hàng năm, đất lâm nghiệp (Luật Đất
đai năm 2013). Mặc dù chỉ được giao quyền sử dụng đất nông nghiệp,
nhưng những người sử dụng đất trong nông nghiệp vẫn có các quyền như:
chuyển nhượng; thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp khi thực hiện
các khoản vay ở các tổ chức tín dụng….;
-Trên thị trường quyền sử dụng đất nơng nghiệp, những người tham gia
vào thị trường (phía cung và phía cầu) cịn bị quy định bởi mức hạn điền
của Nhà nước, nghĩa là giới hạn về quy mô quyền sử dụng đất đối với từng
loại đất và khu vực địa lý. Theo Luật Đất đai ( 2013) mức hạn điền được
quy định cụ thể: đối với loại đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy
sản và đất làm muối tại khu vực ở các tỉnh, thành trực thuộc trung ương
thuộc vùng Đông Nam bộ và Đồng Bằng sơng Cửu Long, hộ gia đình, cá
nhân chỉ được nhận không quá 03 hecta và không quá 02 hecta cho các
địa phương thuộc các vùng khác. Đối với đất trồng cây lâu năm, mức hạn
điền không quá 10 hecta, tại các tỉnh, thành thuộc khu vực đồng bằng và
các khu vực cịn lại thì được nhận khơng q 30 hecta. Tuy nhiên, Luật
cũng cho phép người nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhận vượt
mức hạn điền, nhưng không được vượt quá 10 lần. Như vậy, đối với đất

trồng cây hàng năm, người nhận quyền sử dụng đất có thể nhận đến 30
hecta ở vùng Đông Nam bộ và Đồng Bằng sông Cửu Long và không quá 20
hecta cho các địa phương thuộc các vùng khác; đối với đất trồng cây lâu
năm, người nhận chuyển nhượng được quyền nhận không quá 100 hecta
đối với khu vực đồng bằng và không quá 300 hecta đối với vùng trung du,
miền núi; riêng đối với đất rừng sản xuất, rừng trồng người được nhận
quyền sử dụng đất không quá 150 hecta khu vực đồng bằng và không quá
300 hecta khu vực vùng trung du, miền núi. [1]


186 | MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHỈNH SỬA, BỔ SUNG TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG

Hai là, cũng như các loại thị trường khác, thị trường quyền sử dụng đất
nơng nghiệp được hình thành và vận hành theo cơ chế thị trường dựa
trên tác động của các quy luật kinh tế khách quan. Tất cả việc mua bán
quyền sử dụng đất ở khu vực nông nghiệp đều diễn ra theo cơ chế thị
trường, thuận mua vừa bán. Tuy nhiên, trong điều kiện nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước ở Việt
Nam, các bên giao dịch quyền sử dụng ruộng đất phải thỏa những điều
kiện được quy định trong Luật Đất đai (2013) như người bán phải có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất do Nhà nước cấp cịn trong thời hạn hiệu
lực, hiện khơng có bất cứ một tranh chấp nào về mảnh đất đó, quyền sử
dụng đất của mảnh đất đó khơng bị kê biên để thực hiện các bản án của
tòa án các cấp, các hộ kinh tế gia đình khơng được chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng cho các tổ chức
kinh tế (ngoại trừ vùng đất đó đã được quy hoạch chuyển đổi mục đích sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt). Bên nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải trực tiếp sản xuất
nông nghiệp, những người nào khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp thì
khơng được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Các hộ kinh tế gia đình nơng nghiệp, nơng thơn cũng không được nhận
quyền sử dụng đất trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, trong phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng. [1]
Ba là, điểm đặc biệt của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp là các
bên tham gia phải thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng
đất phải trước sự chứng kiến của cơ quan quản lý nhà nước, điều này rất
khác với việc mua bán các hàng hóa và dịch vụ thơng thường khác trên thị
trường hàng hóa và dịch vụ.
Chủ trương chính sách và hiện trạng vận động của thị trường quyền
sử dụng đất trong nông nghiệp Việt Nam
Thị trường quyền sử dụng đất trong khu vực nơng nghiệp nơng thơn phát
triển sẽ có tác động rất lớn đến sự phát triển của kinh tế nông nghiệp nói
riêng và kinh tế của đất nước nói chung, vì vậy, trong thời gian qua có
nhiều chủ trương chính sách thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất trong
nông nghiệp phát triển, nhất là hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan
về đất đai. Nghị Quyết Trung ương 5 (Khóa XII) đã khẳng định cần phải:


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 187

“ Hoàn thiện pháp luật liên quan về đất đai để khuyến khích và tạo điều
kiện tích tụ đất nơng nghiệp; phát triển mạnh thị trường quyền sử dụng
đất, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp, nhất là đối với
đất nơng nghiệp” [2]. Quốc Hội cũng có Nghị Quyết 24/2016/ QH14 trong
đó có nêu nội dung: Tổng kết tính hiệu quả của các mơ hình quan hệ sản
xuất mới trong thực tiễn, rút ra bài học về tích tụ, tập trung ruộng đất, thu
hút doanh nghiệp đầu tư vào nơng nghiệp và phát triển mơ hình hợp tác
xã kiểu mới; thiết lập khung pháp lý cho thị trường sơ cấp và thị trường
thứ cấp về quyền sử dụng đất, nhất là đối với đất nơng nghiệp [3]. Chính
Phủ cũng đã có chương trình hành động (Nghị Quyết số 27/NQ-CP ngày

21/2/2017) để triển khai thực hiện các nghị quyết trên của Trung ương
và Quốc hội, trong đó, giao cho Bộ Tài ngun và Mơi trường chủ trì giải
quyết các vướng mắc trên thị trường quyền sử dụng đất để khai thông cho
thị trường này phát triển [4].
Theo ý kiến của các chuyên gia, thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất của
Việt Nam hiện nay diễn ra theo hướng chuyển dịch bắt buộc dưới sự quản
lý chặt chẽ của Nhà nước (Luật Đất đai 2013) [8]. Điều này có mặt tích
cực là tạo thuận lợi trong quan hệ ruộng đất giữa Nhà nước và người
nhận quyền sử dụng đất trong nơng nghiệp. Đảm bảo thực hiện được chủ
trương chính sách của Đảng và Nhà nước thống nhất về giao quyền sử
dụng đất cho người trực tiếp sử dụng ruộng đất là người nông dân, tránh
hiện tượng đất nông nghiệp bị bỏ hoang hoặc sử dụng không hiệu quả.
Trong thực tế, xuất phát từ yêu cầu tích tụ ruộng đất trong sản xuất nông
nghiệp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cơ giới hóa sản xuất, đẩy mạnh thâm
canh, nâng cao hiệu quả sản xuất và đặc biệt là tạo ra ngày càng nhiều
vùng sản xuất nơng sản hàng hóa quy mơ lớn, chất lượng cao, trong giai
đoạn 2011-2016, chính quyền các địa phương đã triển khai mạnh mẽ chủ
trương dồn điền đổi thửa và xây dựng cánh đồng lớn đối với kinh tế hộ gia
đình nơng nghiệp nơng thơn. Theo đó, ruộng đất đang từng bước được tích
tụ dưới tác động của chính quyền địa phương.
Tính đến 01/7/2016, cả nước có 2.294 xã tiến hành dồn điền đổi thửa đất
sản xuất nơng nghiệp, chiếm 25,6% tổng số xã. Diện tích đã dồn điền đổi
thửa là 693,7 nghìn ha, chiếm 6,0% tổng diện tích đất sản xuất nơng nghiệp.
Đồng bằng sơng Hồng, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung là những


188 | MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHỈNH SỬA, BỔ SUNG TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG

vùng triển khai dồn điền đổi thửa rộng khắp các địa phương trong vùng.
Đồng bằng sơng Hồng đã có 1.314 xã thực hiện, chiếm 69,1% tổng số xã

trong vùng với diện tích dồn điền đổi thửa 419,5 nghìn ha, chiếm 52,5%
diện tích đất sản xuất nơng nghiệp của vùng. Các chỉ tiêu tương ứng của
Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung lần lượt là 784 xã, chiếm 32,2%
và 253,5 nghìn ha, chiếm 11,5%. Nhờ dồn điền đổi thửa nên diện tích bình
qn một thửa đất sản xuất nơng nghiệp tính chung cả nước đã tăng từ
1.619,7 m2 năm 2011 lên 1.843,1 m2 năm 2016; trong đó, Đồng bằng sơng
Hồng tăng từ 489,0 m2/thửa lên 604,4 m2/thửa; Bắc Trung Bộ và Duyên hải
miền Trung tăng từ 1.130,9 m2/thửa lên 1.195,0 m2/thửa; Tây Nguyên tăng
từ 5.500,2 m2/thửa lên 5.711,5 m2/thửa; Đông Nam Bộ tăng từ 7.771,7 m2/
thửa lên 8.759,3 m2/thửa; Đồng bằng sông Cửu Long tăng từ 5.056,5 m2/
thửa lên 5.399,0 m2/thửa. Diện tích bình qn một thửa tăng nên số thửa
bình qn một hộ có sử dụng đất sản xuất nơng nghiệp cũng giảm xuống
đáng kể. Đất sản xuất nông nghiệp bớt nhỏ lẻ, manh mún. Năm 2016, số
thửa bình quân một hộ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp là 2,5 thửa, giảm
0,3 thửa so với năm 2011. Bình quân một hộ vùng Đồng bằng sông Hồng
2,6 thửa, giảm 0,8 thửa; Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung 2,7 thửa,
giảm 0,3 thửa; Tây Nguyên 1,8 thửa, giảm 0,1 thửa.
Dồn điền đổi thửa được tiến hành mạnh mẽ đối với đất trồng lúa nên số
thửa bình qn một hộ tính chung cả nước năm 2016 chỉ còn 2,5 thửa,
giảm 0,5 thửa/hộ so với năm 2011; diện tích bình qn một thửa đạt 1.401,5
m2, tăng 20,8%. Trong đó, Đồng bằng sơng Hồng cịn 2,6 thửa/hộ, giảm 1,0
thửa/hộ với diện tích 647,6 m2/thửa, tăng 30,5%. Trung du và miền núi
phía Bắc 3,3 thửa/hộ, giảm 0,5 thửa/hộ với diện tích 653,7 m2/thửa, tăng
3,9%. Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung 2,4 thửa/hộ, giảm 0,3 thửa/
hộ với diện tích 966,5 m2/thửa, tăng 12,1%.[6]


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 189

Bảng 1: Số thửa và diện tích bình qn một thửa đất sản xuất nơng

nghiệp của hộ gia đình
Năm 2016 so với
ĐVT

2011

2016

2011
Số
lượng

Tỷ lệ (%)

Số thửa đất sản xuất
nơng nghiệp bình

Thửa

2,8

2,5

-0,3

89,29

223,4

113,8

-0,5

83,73

241,7

120,83

qn/hộ
Diện tích bình qn 1
thửa đất SXNN
Số thửa đất trồng lúa
bình qn/hộ
Diện tích bình qn 1
thửa đất trồng lúa

m2
Thửa
m2

1.619,7 1.843,1
3,0

2,5

1.159,9 1.401,5

Nguồn: Tổng cục Thống kê, Kết quả Tổng điều tra nông thôn, nông nghiệp
và thủy sản năm 2016, tr.614.

Mơ hình cánh đồng lớn xuất hiện và ngày càng được nhân rộng ở nhiều
địa phương. Tính đến 01/7/2016, cả nước đã xây dựng được 2.262 cánh
đồng lớn; trong đó 1.661 cánh đồng lúa; 162 cánh đồng rau; 95 cánh đồng
mía; 50 cánh đồng ngơ; 38 cánh đồng chè búp và 256 cánh đồng lớn trồng
các loại cây khác. Vùng có nhiều cánh đồng lớn là Đồng bằng sông Hồng
với 705 cánh đồng, chiếm 31,2% tổng số cánh đồng lớn của cả nước. Bắc
Trung Bộ và Duyên hải miền Trung 675 cánh đồng, chiếm 29,8%. Đồng
bằng sông Cửu Long 580 cánh đồng, chiếm 25,6%.
Tổng diện tích gieo trồng trong 12 tháng trước thời điểm 01/7/2016 của tất
cả cánh đồng lớn đạt 579,3 nghìn ha; trong đó, 516,9 nghìn ha của các cánh
đồng lúa; 17,0 nghìn ha của các cánh đồng rau; 14,0 nghìn ha của các cánh
đồng mía; 7,6 nghìn ha của các cánh đồng chè búp; 3,5 nghìn ha của các
cánh đồng ngơ và 20,4 nghìn ha của những cánh đồng lớn trồng các loại
cây khác. Tính chung diện tích gieo trồng bình qn một cánh đồng lớn


190 | MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHỈNH SỬA, BỔ SUNG TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG

đạt 256,1 ha; trong đó, bình qn một cánh đồng lúa 311,2 ha; cánh đồng
chè búp 199,7 ha; cánh đồng mía 147,2 ha; cánh đồng rau 105,0 ha; cánh
đồng ngô 69,4 ha; cánh đồng lớn trồng các loại cây khác 79,5 ha. [6]
Bảng 2: Một số chỉ tiêu về cách đồng lớn tại thời điểm 01/7/2016 phân
theo vùng
Diện tích
Tổng số cánh
đồng lớn
(cánh đồng)

Số hộ tham
gia (hộ)

gieo trồng
trong 12
tháng qua
(ha)

Diện tích ký
hợp đồng
bao tiêu sản
phẩm (ha)

Cả nước:

2.262

619.334

579.284

169.246

-ĐB Sông Hồng;

705

264.331

67.556

12.734

176

41.162

11.079

4.007

675

159.807

54.095

32.400

Tây Nguyên

83

10.235

11.299

3.185

Đông Nam Bộ

43

2.138

7.435

6.765

580

141.670

427.821

110.155

-Trung du và
miền núi phía
Bắc;
-Bắc Trung bộ và
Duyên hải miền
Trung

Đồng bằng sơng
Cửu Long

Nguồn: Tổng cục Thống kê, Báo cáo tóm tắt Kết quả chính thức Tổng điều
tra nơng thơn, nơng nghiệp và thủy sản năm 2016, tr.88-89.
Tuy nhiên, sự vận động của của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng
đất có nhiều ràng buộc làm cho q trình tích tụ, tập trung quyền sử dụng
đất theo cơ chế thị trường vận động cịn rất chậm, quy mơ tích tụ, tập

trung quyền sử dụng đất còn rất nhỏ và còn bị giới hạn bởi hạn điền quy
định trong Luật Đất đai và khả năng tích tụ, tập trung quyền sử dụng đất


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 191

của kinh tế hộ gia đình nơng nghiệp nơng thơn cịn hạn chế, nguồn vốn tự
có cịn nhỏ chưa đủ sức thực hiện tích tụ, tập trung quyền sử dụng đất quy
mô lớn. Điều đó được chứng minh qua kết quả tổng điều tra nông thôn,
nông nghiệp giai đoạn 2006 – 2016 cho thấy quy mô quyền sử dụng đất
cho canh tác nông nghiệp của kinh tế hộ gia đình nơng nghiệp nơng thơn
khơng biến động nhiều, trung bình vẫn ở dưới mức 0,5 ha/hộ. Trong đó, số
hộ kinh tế gia đình nơng nghiệp sử dụng đất với quy mô 0,2 ha/hộ chiếm
đến 36,1 %/tổng số hộ, số hộ sử dụng từ 0,5 ha trở lên chỉ chiếm 2,3%/tổng
số hộ. [7]
Gợi ý một số chính sách khơi thơng thị trường quyền sử dụng đất trong
nông nghiệp, nông thôn trong thời gian tới
Thứ nhất, về quan hệ ruộng đất trong khu vực nông nghiệp. Quan hệ ruộng
đất trong khu vực nông nghiệp nông thôn theo Luật Đất đai (2013) còn
nhiều bất cập dẫn đến hoạt động trên thị trường quyền sử dụng đất trong
nông nghiệp cịn nhiều hạn chế, cần phải có những điều chỉnh, bổ sung
phù hợp để giải phóng sức sản xuất của kinh tế nơng nghiệp nói riêng và
tồn bộ nền kinh tế nước ta nói chung. Trong thời gian tới cần tập trung
nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung các vấn đề sau trong (Luật Đất đai 2013),
cụ thể là:
-Một là, cần nghiêm túc nghiên cứu điều chỉnh quy định thời hạn sử dụng
đất nông nghiệp. Ở đây, Luật Đất đai nên cho phép người sử dụng đất nông
nghiệp được nhận quyền sử dụng đất với “thời hạn lâu dài” để người sử
dụng đất an tâm đầu tư nâng cao chất lượng đất, bởi vì, nếu quy định quyền
sử dụng đất có thời hạn vài chục năm, người sử dụng đất sẽ tìm cách “khai

thác triệt để” ruộng đất trong thời hạn được giao quyền sử dụng. Điều này
sẽ khiến cho độ màu mỡ của đất đai ngày càng giảm, chất đất bị khai thác
triệt để mà không được bồi dưỡng sẽ ngày càng suy kiệt, dẫn đến năng
suất đất đai ngày càng sụt giảm cho dù có ứng dụng cơng nghệ cao đi nữa.
-Hai là, về hạn mức sử dụng ruộng đất cho mục đích tổ chức sản xuất kinh
doanh nơng nghiệp, Luật Đất đai nên mở rộng số diện tích ruộng đất giao
cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, doanh nghiệp theo khả năng tổ chức
sản xuất kinh doanh của các chủ thể kinh tế đó chứ khơng nên khống chế
mức “hạn điền” cịn tương đối ít như hiện nay để tạo điều kiện cho quá


192 | MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHỈNH SỬA, BỔ SUNG TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG

trình tích tụ quyền sử dụng đất được diễn ra một cách bình thường trong
khu vực nơng nghiệp nhằm gia tăng quy mô sản xuất kinh doanh của các
chủ thể kinh tế tham gia.
-Ba là, nên thừa nhận việc di chuyển “quyền sử dụng đất” trong nông
nghiệp theo cơ chế thị trường đây là một tất yếu trong nền kinh tế thị
trường. Bởi vì, hiện nay q trình phân cơng lao động xã hội trong nông
nghiệp diễn ra một cách nhanh chóng dưới tác động của cơng nghiệp hóa,
hiện đại hóa, đơ thị hóa và hội nhập quốc tế. Sự di chuyển chỗ ở, nơi làm
việc, nơi cư trú và đặc biệt là sự thay đổi nghề nghiệp diễn ra mạnh mẽ.
Vì vậy, việc quy định cứng nhắc trong Luật Đất đai về chuyển mục đích
sử dụng đất, những thủ tục hành chính về chuyển mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang các mục đích sử dụng khác sẽ cản trở q trình chuyển
dịch cơ cấu kinh tế nơng nghiệp; cản trở xu hướng vận động phát triển của
kinh tế nông nghiệp nói riêng và của cả nền kinh tế nói chung trong cơ chế
kinh tế thị trường. Điều này cần phải được điều chỉnh trong Luật Đất đai
(2013) theo hướng thơng thống và tự do hơn.
Thứ hai, về chính sách giá cả quyền sử dụng đất. Giá cả quyền sử dụng đất

chịu tác động của nhiều yếu tố: Quan hệ cung – cầu trên thị trường, giá
trị của quyền sử dụng đất, chính sách giá cả của Nhà nước, quy hoạch sử
dụng đất của Nhà nước, vị trí địa lý của thửa đất, …, trong đó, theo cơ chế
thị trường, quan hệ cung – cầu có tác động mạnh nhất đến giá cả quyền
sử dụng đất. Theo đó, trên thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất, Nhà nước
cần hoàn thiện chính sách thu hồi quyền sử dụng đất nơng nghiệp theo
hướng xác định giá quyền sử dụng đất khi thực hiện thu hồi theo cơ chế
thị trường để đảm bảo quyền lợi của các hộ kinh tế gia đình nông nghiệp bị
thu hồi quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho chuyển dịch cơ cấu lao động,
cơ cấu ngành nghề trong nông nghiệp, nông thôn. Hiện nay, giá quyền
sử dụng đất đối với đất nông nghiệp do Nhà nước quy định cịn rất thấp
so với giá thị trường, vì vậy, khi áp giá đền bù quyền sử dụng đất nơng
nghiệp chưa phù hợp làm cho lợi ích của người dân có quyền sử dụng đất
đó bị thiệt hại, dẫn đến sự chống đối, không chấp hành chủ trương thực
hiện các dự án của Nhà nước, dẫn đến khiếu kiện đông người, kéo dài, gây
mất an ninh trật tự ở địa phương, đồng thời các dự án cũng không được
triển khai đúng tiến độ.


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 193

Thứ ba, cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và xác nhận giao dịch quyền sử dụng đất.
Hiện nay, các thủ tục liên quan đến giao nhận, trao đổi, chuyển nhượng,
thừa kế quyền sử dụng đất còn rất phức tạp, nhiêu khê, phải đi lại nhiều
lần khiến cho thị trường quyền sử dụng đất chưa được thơng suốt. Vì thủ
tục rườm rà, phức tạp, chi phí ẩn cao nên cịn nhiều giao dịch quyền sử
dụng đất nông nghiệp diễn ra một cách khơng chính thức, giấy tay, khơng
đăng ký chính thức ở các cơ quan quản lý làm nảy sinh nhiều bất cập,
tranh chấp, kiện cáo giữa các bên tham gia và gây khó khăn cho cơng tác

quản lý trên thị trường này. Vì vậy, việc đẩy mạnh cải cách thủ tục hành
chính liên quan đến thị trường giao dịch quyền sử dụng đất là cơng việc
cấp bách hiện nay để góp phần khai thông và phát triển lành mạnh thị
trường nay trong thời gian tới.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội;
2. Ban Chấp hành Trung ương Đảng CSVN, Nghị quyết số 05 – NQTW, ngày
01/11/2016 về Một số chủ trương, chính sách lớn nhằm tiếp tục đổi mới
mơ hình tăng trưởng, nâng cao chất lượng tăng trưởng, năng suất lao
động, sức cạnh tranh của nền kinh tế;
3. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Nghị quyết số 24/2016/ QH14 ngày
08/11/2016 về Kế hoạch cơ cấu lại nền kinh tế giai đoạn 2016-2020;
4. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam, Nghị quyết số 27/NQ-CP ngày
21/2/2017 về Chương trình hành động thực hiện Nghị quyết Trung ương
05 - NQTW (khóa XII) và Nghị quyết 24/2016/QH14 của quốc hội;
5. Văn phòng Quốc hội, Văn bản số 21/VBHN-VPQH ngày 10/12/2018 về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật số 45/2013/QH13 căn cứ theo Luật số
35/2018/QH14 ngày 20/11/2018 sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật
có liên quan đến quy hoạch;
6. Tổng cục Thống kê, Báo cáo tóm tắt Kết quả chính thức Tổng điều tra
nơng thơn, nơng nghiệp và thủy sản năm 2016
7. Tổng cục Thống kê, Kết quả Tổng điều tra nông thôn, nông nghiệp và thủy
sản năm 2016
8. Đặng Hùng Võ (2020), Hoàn chỉnh thị trường quyền sử dụng đất đáp ứng
yêu cầu đổi mới, Tạp chí Kinh tế và Dự báo, số 1-2/2020.
9. Huỳnh Tấn Hưng (2019), Xu hướng vận động và phát triển của kinh tế hộ


194 | MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHỈNH SỬA, BỔ SUNG TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG

gia đình nơng thơn Việt Nam trong điều kiện của nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa, Luận án tiến sĩ, Trường ĐH Kinh tế - Luật
– ĐHQG TP.HCM