Xây dựng hệ thống quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công khai, minh bạch và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất

HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 349

XÂY DỰNG HỆ THỐNG QUẢN LÝ VÀ
KHAI THÁC CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT
PHỤC VỤ CÔNG KHAI, MINH BẠCH VÀ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT
TS. Trần Văn Thành
Viện chiến lược phát triển, Bộ Kế hoạch
và Đầu tư

TS. Nguyễn Xuân Linh
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên,
ĐHQGHN
ThS. Phạm Lê Tuấn
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên,
ĐHQGHN

TÓM TẮT
Cơ chế thị trường ở nước ta hiện nay cùng
với Luật đất đai 2013 ra đời đã giải quyết
rất nhiều vấn đề khó khăn liên quan đến
sử dụng đất đai, góp phần thúc đẩy thị
trường bất động sản trong nước ngày
càng phát triển. Tuy nhiên, đất và nhà ở


350 | XÂY DỰNG HỆ THỐNG QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG KHAI

là những loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn mà sự hiểu biết của
chúng ta với thị trường này cịn nhiều mặt hạn chế. Giá đất ln tăng

cao và ngày càng nóng lên trong những năm gần đây đã gây ra một số
hệ lụy như gây nhiễu loạn thị trường bất động sản, đẩy giá đất lên quá
cao so với giá trị thực, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư kinh doanh.
Do đó, việc xây dựng hệ thống quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu (CSDL)
giá đất sẽ là giải pháp hiệu quả góp phần công khai, minh bạch thông
tin giá đất phục vụ nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất nói
riêng và bình ổn thị trường bất động sản nói chung. Nhóm tác giả thực
hiện xây dựng hệ thống trên cơ sở ứng dụng công nghệ WebGIS mã
nguồn mở với nhiều chức năng hỗ trợ công tác quản lý và khai thác
CSDL giá đất. Hệ thống này sẽ giúp công khai và minh bạch hóa thơng
tin giá đất góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và
thị trường bất động sản. Hơn thế nữa, hệ thống được xây dựng và vận
hành trên nền tảng công nghệ WebGIS do đó người dùng cũng như
người quản trị hệ thống có thể khai thác và quản trị mọi lúc, mọi nơi.

TỪ KHÓA:
Cơ sở dữ liệu giá đất, Mã nguồn mở, Quản lý nhà nước về đất đai, WebGIS
1. Giới thiệu
Vào năm 2006, trong bảng xếp hạng tính minh bạch của thị trường bất
động sản do Jones Lang LaSalle – tập đoàn kinh doanh địa ốc và bất động
sản lớn nhất thế giới thì Việt nam được đứng cuối bảng xếp hạng gồm 56
nước có tham gia đánh giá [8]. Năm 2008, Việt nam đã thốt khỏi vị trí
cuối bảng song mới chỉ được nâng lên vài bậc. Năm 2018, thị trường bất
động sản Việt Nam đang đứng thứ 61/100 quốc gia và vùng lãnh thổ, thuộc
nhóm “Kém minh bạch” (nguồn: joneslanglasalle.com.vn). Đến năm 2020,
theo Bảng xếp hạng Chỉ số Minh bạch Bất động sản toàn cầu (GRETI) do
Jones Lang LaSalle thực hiện đã cho thấy Việt Nam được xếp thứ 56 toàn
cầu về mức độ minh bạch trong ngành bất động sản, chuyển từ nhóm
“thiếu minh bạch” sang nhóm “bán minh bạch”. Đây là bước tiến cho thấy
sự chuyển mình của thị trường bất động sản Việt Nam. Việt Nam đã tăng

4 bậc so với bảng xếp hạng 2018 để đạt mốc thứ hạng 56 trong Bảng xếp
hạng mới, trong đó hai đơ thị trung tâm Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã giúp
Việt Nam thăng lên cột mốc minh bạch mới [1].


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 351

Thực tế cho thấy, nỗ lực minh bạch thị trường bất động sản trong giao dịch
và quy hoạch ở nước ta đã được thực hiện nhiều năm qua nhưng kết quả
thu được chưa thực sự đáng kể. Nỗ lực đầu tiên phải kể đến năm 2014, Bộ
Xây dựng đã có đề xuất cơng khai mọi thông tin liên quan đến giao dịch
bất động sản, đồng thời đề xuất bỏ quy định giao dịch bất động sản phải
qua sàn. Tuy nhiên, đề xuất đã nhận nhiều phản ứng trái chiều. Tiếp đến,
cơ quan quản lý đã nhiều lần khẳng định sẽ có một hệ thống quản lý và
thống kê dữ liệu về sở hữu bất động sản, giao dịch bất động sản đồng bộ để
đáp ứng nhu cầu công tác quản lý Nhà nước từ Trung ương tới địa phương.
Tuy nhiên đến nay đã nhiều năm trơi qua người dân khơng thể nào biết
chính xác diễn biến giá cả của thị trường bất động sản để có thể xác định
hướng đầu tư đúng đắn.
Sự thiếu minh bạch của thị trường bất động sản là những nguyên nhân
chính dẫn đến các cơn sốt đất, hiện tượng ép giá, giá ảo,... gây thiệt hại cho
cả người mua và người bán nếu họ khơng có nguồn thơng tin tin cậy về
bất động sản và giá trị của nó. Việc có được giá thị trường của bất động sản
cần giao dịch không phải là đơn giản và trong nhiều trường hợp giao dịch,
người dân khơng có được một nguồn thơng tin đáng tin cậy. Cùng với đó,
phần lớn mọi người thường tự ước lượng giá chứ không nhờ tới sự giúp đỡ
từ các chun gia định giá vì có thể sẽ mất thêm một khoản phí cho giao
dịch nên việc định giá chủ yếu chỉ mang tính cảm quan [4, 7]. Như vậy
cần phải có một cơng cụ có thể đáp ứng được những nhu cầu thông tin về
giá đất cho người dân và đồng thời giúp các nhà quản lý kiểm soát tốt hơn

thị trường bất động sản. Ngồi ra, nhằm tăng cường tính hiệu quả thì hệ
thống phải có tính mở để thúc đẩy sự đóng góp của người dân trong việc
cung cấp giá đất để thông tin do hệ thống có tính cập nhật, tính hiện thời
cao.
Hiện nay, chúng ta đang bước vào thời kỳ của cuộc cách mạng công nghiệp
4.0, thời đại của tri thức và khoa học cơng nghệ. Trong đó, cơng nghệ “Vạn
vật kết nối” (Internet of Things – IoT) sẽ là xu hướng trên toàn cầu. Mạng
Internet đã dần trở nên phổ biến trong xã hội ngày nay và xâm nhập vào
hầu hết các lĩnh vực trong cuộc sống. Tuy nhiên, trong lĩnh vực quản lý
đất đai ở Việt Nam, tiềm năng của internet vẫn còn nhiều hạn chế và chưa
được khai thác đúng mức. Như vậy, cần phải đầu tư nghiên cứu, phát huy
những thế mạnh của Internet trong lĩnh vực này. Kết hợp với công nghệ


352 | XÂY DỰNG HỆ THỐNG QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG KHAI

WebGIS, chúng ta có thể đưa các thơng tin giá đất trực tiếp lên Internet,
nơi mà mọi người có thể dễ dàng tiếp cận. Đây là một giải pháp hữu hiệu
để đưa thông tin đến từng người dân khi họ có nhu cầu về giao dịch bất
động sản, giúp làm minh bạch hơn thông tin về giá đất, giảm thiểu việc
thua thiệt của các bên khi giao dịch với giá không sát giá thị trường.
Trên thế giới, việc xây dựng hệ thống thơng tin bất động sản trực tuyến
nói chung hay hệ thống thơng tin giá đất trực tuyến nói riêng đã được
quan tâm từ rất sớm và thực hiện với nhiều kết quả tốt. Đặc biệt ở các
nước phát triển như Hà Lan, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc, Mỹ, Thụy
Điển,… Trong số đó, hệ thống Kadaster-online của Hà Lan được đánh giá là
một trong những hệ thống thông tin đất đai thành công nhất trên thế giới.
Với những dịch vụ cung cấp khá hoàn hảo, hệ thống Kadaster có đầy đủ
dữ liệu về thơng tin của thửa đất, trong đó có giá của bất động sản. Người
dùng có thể sử dụng Internet để truy cập được những thông tin này ở bất

kỳ đâu. Bên cạnh đó, việc định giá bất động sản của hệ thống không chỉ
dựa trên đặc điểm bất động sản, giá bất động sản tương tự trong khu vực
mà cịn dựa vào thơng tin về chỉ số giá bán bất động sản. Chỉ số này được
cập nhật theo tháng và là tỷ lệ giữa giá trị căn nhà tại một thời điểm nhất
định đối với năm được lấy làm mốc. Kadaster-online đã có tác động lớn
đến thị trường bất động sản và công tác quản lý đất đai ở Hà Lan và nó trở
thành một mơ hình kiểu mẫu về hệ thống thơng tin đất đai cho nhiều nước
khác học tập [5, 2]. Một hệ thống tiêu biểu khác là hệ thống thông tin đất
đai KLIS của Hàn Quốc [6]. Hệ thống này được phát triển bắt đầu từ năm
1998 và đến năm 2006 thì hồn thành. Các dịch vụ cơng trên mạng được
cung cấp tại Seoul và Jeju nơi mà dữ liệu địa chính và bản đồ quy hoạch
được cập nhật, bổ sung và đến năm 2008 thì mở rộng trên tồn quốc.
Người dùng có thể lấy được các thơng tin giá bất động sản hay ngay cả quy
hoạch của khu vực đó.
Tại Việt Nam, số lượng các trang web về thông tin giá đất trực tuyến
chưa nhiều. Hiện nay đã có một số trang web định giá đất trực tuyến,
tìm kiếm bất động sản, bản đồ giá đất trực tuyến như: muabannhadat.
vn, nhadatonline.vn, bandogiadat.com,… Qua đánh giá hoạt động của các
trang Web này, tác giả nhận thấy chúng có ưu điểm là khả năng phổ biến
rộng, giao diện đơn giản, dễ sử dụng. Người dùng có thể thấy được ngay
trang web có thể làm gì và chức năng người sử dụng mong muốn nằm ở


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 353

đâu. Thông tin của các trang web cũng khá đa dạng. Ngoài khả năng định
giá, chúng còn cung cấp được cho người sử dụng các thông tin mua bán,
cho thuê bất động sản, thông tin về các dự án, thông tin về quy hoạch. Tuy
nhiên nhược điểm của phần lớn các trang Web hiện nay là chưa sử dụng
một cách tồn diện cơng nghệ hệ thống thông tin địa lý nên các thông

tin mà những trang Web này cung cấp tuy đa dạng nhưng chưa thể hiện
thông tin không gian một cách trực quan trên bản đồ. Một nhược điểm
nữa là các trang web mới chỉ cung cấp thông tin giá tỉnh theo khu vực mà
chưa chi tiết đến từng thửa đất và không được cập nhật thường xun,
linh hoạt. Ngồi ra, cịn chưa có sự tương tác đang kể với người sử dụng,
cơ chế phản hồi, đóng góp thơng tin của những người tham gia truy cập hệ
thống còn hạn chế.
Xuất phát từ thực tế trên, nhóm tác giả đã ứng dụng cơng nghệ WebGIS để
xây dựng một hệ thống quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ
công khai, minh bạch thị trường bất động sản cũng như nâng cao hiệu quả
quản lý nhà nước về giá đất.
2. Khu vực nghiên cứu và dữ liệu
Phường Hà Huy Tập, thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà tĩnh đã được nhóm tác
giả lựa chọn làm khu vực nghiên cứu xây dựng CSDL giá đất và hệ thống
quản lý, khai thác CSDL giá đất phục vụ cơng khai, minh bạch hóa thị
trường bất động sản cũng như nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá
đất.
Phường Hà Huy Tập có diện tích 2,01km2 với ranh giới hành chính được
xác định phía Bắc giáp phường Trần Phú, phía Đơng giáp phường Nam Hà,
phía Nam giáp phường Đại Nài, và phía Tây giáp xã Thạch Tân và phường
Thạch Linh [9].


354 | XÂY DỰNG HỆ THỐNG QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG KHAI

Hình 1: Sơ đồ vị trí phường Hà Huy Tập, thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh

Một số loại dữ liệu được thu thập nhằm phục vụ cho quá trình nghiên cứu
bao gồm:
- Bản đồ địa chính dạng số của khu vực phường Hà Huy Tập với định dạng

*.dgn của phần mềm Microstation, chia thành 40 mảnh, tỷ lệ 1:500 được
đo vẽ vào năm 2015 và cập nhật tới năm 2020;
- Bảng giá đất theo bảng nhà nước tại phường Hà Huy Tập giai đoạn 20202024 được quy định trong quyết định 61/2019/QĐ-UBND thành phố Hà
Tĩnh.
- Các thông tin về giá đất thị trường được thu thập bằng hoạt động điều
tra, phỏng vấn tại thực địa với các bảng hỏi có nội dung phù hợp, câu hỏi
dễ hiểu. Những thơng tin cần thu thập là đặc điểm thửa đất (diện tích, vị
trí, hình thể,...), giá đất thị trường, tình trạng pháp lý,… và nhu cầu tra cứu
thông tin về giá đất của người dân.


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 355

3. Phương pháp nghiên cứu
3.1. Phương pháp định giá đất
Ngoài các thửa đất được thu thập giá giao dịch thực tế, các thửa đất còn lại
của phường Hà Huy Tập được định giá một cách đồng loạt theo các bước
thực hiện sau đây:
* Giai đoạn 1: Thửa chuẩn và thửa định giá
Bước 1: Phân tích địa bàn
Đây là q trình phân tích mà cán bộ phụ trách định giá cần căn cứ vào
điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của địa bàn để từ đó xác định các khu
vực và lựa chọn thửa chuẩn cho các khu vực này. Từ quá trình phân tích
địa bản, cán bộ phụ trách có thể dự đốn được số lượng, vị trí và mật độ
thửa chuẩn tùy theo tuyến đường, vị trí, mục đích sử dụng đất,… từ đó góp
phần nâng cao hiệu quả trong việc bố trí kế hoạch nhân lực và ngân sách
triển khai cơng tác định giá.
Bước 2: Xác định các tiêu chí và lựa chọn thửa chuẩn
Sau khi thực hiện quá trình phân tích địa bàn, cán bộ phụ trách cần xác
định các tiêu chí sẽ được sử dụng cho cơng tác lựa chọn thửa chuẩn. Thửa

chuẩn có thể được lựa chọn theo 04 tiêu chí sau:
+

Tính đại diện: khả năng đại diện cho mức giá đất trong khu vực;

+

Mức độ sử dụng: tần suất những đặc tính tiêu biểu của khu vực tập
trung trên cùng một thửa đất;

+

Độ ổn định: khả năng sử dụng lâu dài với cùng một mục đích thống
nhất

+

Tính quyết định: khả năng thửa đất dễ dàng phân biệt với các thửa
khác cũng như xác định vị trí.

Các thửa chuẩn mang tính đại diện cho các khu vực sẽ được lựa chọn ra
sau khi đã xem xét các tiêu chí này.


356 | XÂY DỰNG HỆ THỐNG QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG KHAI

Bước 3: Kiểm tra sự phân bố của các thửa chuẩn
Sau khi các thửa chuẩn đã được lựa chọn dựa trên các tiêu chí đã đề ra,
cán bộ phụ trách cần kiểm tra sự phân bố các thửa chuẩn được chọn trong
khu vực đó. Cán bộ phụ trách có thể điều chỉnh số lượng và vị trí thửa

chuẩn sau khi xem xét mức độ phân bố thửa chuẩn và tính phù hợp trong
khu vực phân tích.
Bước 4: Lựa chọn thửa chuẩn so sánh cho từng thửa định giá
Sau khi đã lựa chọn và kiểm tra sự phân bố của các thửa chuẩn, cán bộ
phụ trách cần tiến hành lựa chọn thửa chuẩn cho từng thửa định giá cụ
thể. Từ đó, khi tiến hành định giá hàng loạt, các thửa định giá cụ thể này
sẽ được so sánh với các thửa chuẩn đã được xác định từ trước đó.
* Giai đoạn 2: Đặc tính thửa đất và tỷ lệ so sánh
Bước 5: Lựa chọn đặc tính thửa đất sử dụng để so sánh
Để có thể so sánh giữa thửa đất định giá cụ thể với thửa chuẩn đã được
chọn, cán bộ phụ trách cần xác định trước những đặc tính nào sẽ được sử
dụng để so sánh. Các đặc tính thửa đất được sử dụng để so sánh bao gồm:
tính pháp lý của thửa đất; giao thơng, vị trí; mặt tiền; diện tích; hình dạng;
mơi trường; giáo dục, y tế; an ninh;
Bước 6: Điều tra các đặc tính của thửa chuẩn và các thửa định giá
Sau khi đã xác định các đặc tính nào sẽ được sử dụng để so sánh giữa thửa
chuẩn với các thửa cần định giá, cán bộ phụ trách cần lên kế hoạch về lịch
trình, nhân lực để ra ngồi điều tra các đặc tính này với từng thửa chuẩn
và thửa định giá. Trong các đặc tính đã được nêu tại bước trên, có một số
đặc tính có thể được xác định nội nghiệp trên cơ sở ứng dụng công nghệ
GIS và cơ sở dữ liệu địa chính như tính pháp lý của thửa đất; mặt tiền, diện
tích, vị trí,…
Bước 7: Xác định tỷ lệ so sánh tới từng thửa định giá


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 357

Từ các đặc tính của thửa chuẩn và các thửa định giá đã được điều tra, cán
bộ phụ trách tiến hành xác định tỷ lệ so sánh từng thửa định giá với thửa
chuẩn đã được xác định từ bước trước. Việc xác định tỷ lệ so sánh giữa

thửa định giá và thửa chuẩn thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa chuẩn
làm chuẩn (tỷ lệ bằng 1); thực hiện điều chỉnh theo tỷ lệ, nếu các yếu tố
của thửa định giá kém hơn so với thửa chuẩn thì điều chỉnh giảm tỷ lệ;
ngược lại, nếu các yếu tố của thửa định giá tốt hơn so với thửa chuẩn thì
điều chỉnh tỷ lệ tăng lên.
* Giai đoạn 3: Giá thửa chuẩn và giá hàng loạt
Bước 8: Điều tra giá thửa chuẩn
Dữ liệu điều tra giá thửa chuẩn được điều tra bằng giá đơn vị diện tích
trên thị trường (VND/m2). Việc điều tra giá nên được phối hợp cùng các cán
bộ phụ trách đất đai ở địa phương để có được độ tin cậy và độ chính xác
cao. Thời gian tiến hành thu thập giá thửa chuẩn sẽ phụ thuộc vào từng
địa bàn nghiên cứu. Khi điều tra, đánh giá mức giá thích hợp của thửa
chuẩn, phải thu thập và sắp xếp các dữ liệu có thể tham khảo như lịch sử
giao dịch, lịch sử chuyển nhượng, định giá, bồi thường, quy hoạch, bán
hoặc thu lợi từ đất trong khu vực lân cận, tương đồng. Ngoài ra, dữ liệu giá
phải được thu thập từ nguồn dữ liệu trong vòng 03 năm gần nhất.
Bước 9: Định giá hàng loạt dựa trên tỷ lệ so sánh
Sau khi đã tiến hành điều tra giá thửa chuẩn, người phụ trách sẽ thực
hiện nhân giá thửa chuẩn với các tỷ lệ so sánh giữa thửa định giá và thửa
chuẩn được xác định trước đó để tính tồn đồng loạt giá của các thửa đất
cần định giá.
Bước 10: Kiểm định kết quả định giá hàng loạt
Dựa trên giá đất giao dịch thực tế thu thập được ngoài thực địa, tiến hành
kiểm định và phân tích kết quả định giá đất hàng loạt. Người phụ trách
có thể điều chỉnh tỷ lệ so sánh để gia tăng độ chính xác của việc định giá
hàng loạt.


358 | XÂY DỰNG HỆ THỐNG QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG KHAI

3.2.
có cấu trúc

Phương

pháp

thiết

kế

Hình 2: Sơ đồ lớp thể hiện cấu trúc CSDL giá đất

Phương pháp thiết kế có cấu trúc bằng ngơn ngữ mơ hình hóa thống nhất
(UML) cho phép mơ hình hóa các ứng dụng của máy tính, thiết kế hệ thống
thông tin dưới dạng các sơ đồ [3]. Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả
thiết kế hệ thống với 03 loại sơ đồ gồm: sơ đồ ca sử dụng để thể hiện các
chức năng và các tác nhân của hệ thống; các sơ đồ hoạt động để thể hiện
các tiến trình hoạt động của hệ thống; và sơ đồ lớp để thể hiện cấu trúc của
CSDL giá đất (hình 2).
3.3. Phương pháp lập trình WebGIS
Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả sử dụng ngơn ngữ lập trình React
cùng với bộ thư viện Openlayer để lập trình giao diện của hệ thống cùng


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 359

với các chức năng tương tác với bản đồ. OpenLayers là một thư viện điện
tử mã nguồn mở JavaScript rất mạnh giúp nhúng bản đồ động lên trang
web bất kỳ. Nó cung cấp một API để xây dựng nhiều ứng dụng dựa trên

web địa lý tương tự như Google Maps và Bing Maps. OpenLayers có thể lấy
bản đồ từ nhiều loại nguồn khác nhau và cung cấp một giao diện tương tác
đẹp, phong phú cho người dùng.
Hệ quản trị cơ sở dữ liệu PostgreSQL/PostGIS được sử dụng để lưu trữ các
lớp dữ liệu không gian và các thơng tin thuộc tính đi kèm. PostgreSQL là
hệ quản trị cơ sở dữ liệu quan hệ mã nguồn mở phổ biến trên thế giới, hỗ
trợ lưu trữ, truy xuất dữ liệu với dung lượng hàng TB, có tính năng phong
phú, đáp ứng yêu cầu của các ứng dụng từ đơn giản đến phức tạp. PostGIS
là phần mở rộng được tích hợp trên hệ quản trị cơ sở dữ liệu PostgreSQL
nhằm hỗ trợ lưu trữ dữ liệu không gian. PostGIS hỗ trợ chuyển đổi dữ liệu
từ định dạng shapefile vào cơ sở dữ liệu, tạo điều kiện khai thác tối đa các
nguồn dữ liệu hiện có tại đơn vị.
Máy chủ bản đồ Geoserver cũng được sử dụng trong nghiên cứu này.
Geoserver cho phép người dùng hiển thị thông tin khơng gian của mình về
thế giới. Cung cấp chuẩn dịch vụ bản đồ Web Map Service (WMS), như một
thư viện bản đồ hồn tồn miễn phí giúp việc tạo bản đồ đơn giản hơn.
Đồng thời, GeoServer còn hỗ trợ rất nhiều loại bản đồ. Tương thích với
chuẩn Web Feature Service (WFS), GeoServer cho phép chia sẻ và chỉnh
sửa dữ liệu đang được dùng để hiển thị bản đồ.
4. Kết quả nghiên cứu
Nhóm tác giả đã thực hiện xây dựng một hệ thống WebGIS trên cơ sở sử
dụng các công nghệ mã nguồn mở nhằm cung cấp các chức năng phục
vụ quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu giá đất. Hệ thống gồm 02 hợp phần
chính bao gồm: hợp phần Khai thác CSDL giá đất; và hợp phần Quản trị
hệ thống.
4.1. Hợp phần Khai thác CSDL giá đất
Giao diện của hợp phần Khai thác CSDL giá đất được minh họa như trên
hình 3.

360 | XÂY DỰNG HỆ THỐNG QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG KHAI

Hình 3: Giao diện của hợp phần Khai thác CSDL giá đất

Người dùng có thể từ giao diện chính của hợp phần Khai thác CSDL giá đất
truy cập vào các chức năng khác nhau của hệ thống như: tra cứu giá đất
(hình 4); tra cứu các loại tài liệu liên quan đến giá đất (tài liệu bản đồ và
tài liệu văn bản); đóng góp ý kiến hoặc cung cấp thơng tin liên quan đến
giá đất; xem các tin tức mới được cập nhật liên quan đến giá đất;…

Hình 4: Giao diện Tra cứu giá đất trên nền bản đồ số

Đối với giao diện Tra cứu giá đất trên nền bản đồ số, người dùng có thể
thực hiện rất nhiều các thao tác trực tiếp với bản đồ số như: Xem thông
tin chi tiết về giá đất của một thửa đất cụ thể (hình 5); bật/tắt các lớp bản
đồ; làm mờ các lớp bản đồ; xem chú giải bản đồ; đo đạc diện tích; đo đạc
khoảng cách; đánh dấu vị trí trên bản đồ;…


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 361

Hình 5: Tra cứu thông tin giá đất

4.2. Hợp phần Quản trị hệ thống
Giao diện của hợp phần Quản trị hệ thống được minh họa như trên hình 6.

Hình 6: Giao diện Quản trị hệ thống

Hợp phần Quản trị hệ thống sẽ cung cấp cho người quản trị công cụ mạnh
mẽ để quản trị mọi thứ của hệ thống như: quản trị lớp bản đồ; quản trị

bản đồ nền; quản trị tài liệu bản đồ giá đất; quản trị tài liệu văn bản liên
quan đến giá đất; quản trị phản hồi từ người dùng;…
Ngoài ra, người quản trị có thể thực hiện việc cập nhật thông tin về thửa
đất đã giao dịch thành công ngồi thị trường và từ đó tính tốn lại giá của
các thửa đất khác ngay lập tức. Giá các thửa đất được tính tốn lại sẽ được


362 | XÂY DỰNG HỆ THỐNG QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG KHAI

cập nhật ngay trên giao diện người dùng.
Để đánh giá tính hiệu quả của hệ thống, nhóm tác giả tiến hành khảo sát
mức độ hài lòng của các bên liên quan, lấy ý kiến cộng đồng về hiệu quả
mà hệ thống mang lại. Kết quả được minh họa trong bảng 1.
Bảng 1: Kết quả khảo sát mức độ hài lòng đối với hệ thống
Nội dung khảo sát

Tỷ lệ đồng ý

Thông tin giá được cung cấp tới từng thửa đất

100%

Chất lượng giá hệ thống cung cấp hiện nay

78.9%

Dễ dàng khi sử dụng chức năng của hệ thống

92%

Mức độ tương tác với người sử dụng

85%

Mong muốn hệ thống được triển khai trong thực tế

98%

Từ kết quả khảo sát cho thấy tín hiệu khả quan từ người dùng đối với hệ
thống quản lý và khai thác CSDL giá đất. Phần lớn người dùng đều đánh
giá hệ thống khá dễ dàng để sử dụng. Đặc biệt, giao diện bản đồ rất trực
quan, thuận tiện cho người dùng tra cứu các thông tin về giá đất. Nhìn
chung, hầu hết người dùng đều mong muốn hệ thống sẽ được triển khai
rộng rãi trong thực tế và người dùng cũng mong muốn chất lượng giá đất
cung cấp sẽ ngày càng được cải thiện hơn nữa.
5. Kết luận
Với việc ứng dụng các công nghệ mã nguồn mở, một hệ thống WebGIS
đã được xây dựng nhằm quản lý và khai thác CSDL giá đất phục vụ minh
bạch và công khai hóa các thơng tin liên quan đến giá đất. Hệ thống này
được xây dựng và vận hành trên nền tảng cơng nghệ WebGIS do đó người
dùng cũng như người quản trị hệ thống có thể khai thác và quản trị mọi
lúc, mọi nơi.
Ngoài ra, hệ thống cung cấp giao diện trực quan giúp cho người dùng có
thể dễ dàng khai thác. Ngoài ra, hệ thống cũng cung cấp nhiều tính năng


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 363

phục vụ quá trình khai thác của người dùng như: đo đạc khoảng cách,
đo đạc diện tích, xem thơng tin chi tiết, làm mờ dữ liệu,… Các loại dữ liệu

khơng gian có thể được thể hiện trên hệ thống với hình thức trình bày dữ
liệu tuân theo đúng quy định quy phạm của nhà nước. Các dữ liệu thống
kê cũng có thể được khơng gian hóa và trình bày trên hệ thống này.
Đặc biệt, hệ thống quản trị được thiết kế khoa học, tiện dụng, giúp cho
người quản trị có thể dễ dàng và chủ động quản lý hoàn toàn hệ thống.
Với hệ thống này, cơ quan quản lý có thể dễ dàng cập nhật các số liệu, các
bản đồ mới giúp cho hệ thống có thể cung cấp các thơng tin mới nhất từ đó
giúp nhà lãnh đạo xem xét, phân tích đánh giá và đưa ra quyết định.
Tài liệu tham khảo
1. Tạp chí tài chính, 2020, Việt Nam tăng hạng về minh bạch bất động sản.
/>2. Trần Quốc Bình, 2010, Nghiên cứu xây dựng phần mềm hệ thống thông
tin đất đai cấp cơ sở ở khu vực đô thị (thử nghiệm tại phường Nguyễn
Du, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội, Báo cáo đề tài NCKH cấp
ĐHQGHN.
3. Trần Quốc Bình, 2012, Giới thiệu về UML và Enterprise Architect. Trường
ĐHKHTN, Hà Nội.
4. Bui Thi Thao Hien, analysis of the Vietnamese commercial real estate
market, Master thesis, Degree programme in International Business,
Lahti University of applied Sciences, 2013.
5. European Commission, Kadaster-on-line: Direct access to land-registry
products via Internet in The Netherlands, Good Practice case study,
eGovernment Unit, DG Information Society and Media, European
Commission, The Netherlands, 2006.
6. Jiyeong Lee, What are specific issues in economy and land administration
in Korea, Exchange forum on Land Administration in support of
sustainable economic development, Amsterdam, The Netherlands,
2012.
7. Jehan, S.N., Lương Thanh Nga, Vietnam’s Real Estate Market: Can it Sail
through the Capital Puzzle?, Ritsumeikan Asia Pacific University, 2011.
8. Jones Lang LaSalle. 2006. Real Estate Transparency Index. 20pp. http://

364 | XÂY DỰNG HỆ THỐNG QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG KHAI

www.joneslanglasalle.be
9. Trang web: />