BUỔI THẢO LUẬN THỨ tư bảo đảm THỰC HIỆN NGHĨA vụ bộ môn pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (661.75 KB, 33 trang )
Khoa Luật Quốc tế
Lớp Luật Thương mại quốc tế 45A2
BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ
BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ
Bộ môn: Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngồi hợp đồng
Giảng viên: Hồng Vũ Cường
Nhóm:
0
T
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22 tháng 10 năm 2021
download by :
1
L
2
T
3
N
4
Đ
5
L
6
D
7
H
8
H
DANH MỤC VIẾT TẮT
DNTN
Doanh nghiệp tư
nhân
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
MỤC LỤ
download by :
VẤN ĐỀ 1: ĐỐI TƯỢNG DÙNG ĐỂ BẢO ĐẢM VÀ TÍNH CHẤT PHỤ CỦA
BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM.............................................................................................
1.1
Những điểm mới của BLDS 2015 so v
thể dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ....................................................................
1.2
Đoạn nào của bản án số 208 cho thấy b
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay?...................................................................
1.3
Giấy chứng nhận sạp có là tài sản khơn
1.4
Việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo
chấp nhận không? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời?...........................................
1.5
Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải qu
việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ................................................
1.6
Đoạn nào của Quyết định số 02 cho thấ
để cầm cố?.................................................................................................................
1.7
Văn bản hiện hành có cho phép dùng q
Nêu cơ sở văn bản khi trả lời?...................................................................................
1.8
Trong Quyết định trên, Tịa án có chấp
đất để cầm cố khơng? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?..............................
1.9
02.
Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải qu
6
1.10
Trong Quyết định số 27, thế chấp được
nào? Vì sao?...............................................................................................................
1.11
Đoạn nào trong Quyết định số 27 cho t
đã chấm dứt?..............................................................................................................
1.12
Vì sao Tồ án xác định hợp đồng thế ch
1.13
Việc Tồ án xác định hợp đồng thế chấ
khơng? Vì sao?..........................................................................................................
VẤN ĐỀ 2: ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM.....................................................
2.1
Điểm mới của BLDS 2015 so với BLD
đảm..........................................................................................................................
2.2
Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HĐT
phải đăng ký khơng? Vì sao?...................................................................................
2.3
Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã đư
không? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời?..........................................................
download by :
2.4 Theo Tồ án, nếu khơng được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 có vơ
hiệu khơng? Vì sao?................................................................................................................... 12
2.5
Hướng của Tồ án như trong câu hỏi trên có thuyết phục khơng? Vì sao?......12
VẤN ĐỀ 3: ĐẶT CỌC................................................................................................................. 13
3.1
Khác biệt cơ bản giữa đặt cọc và cầm cố, đặt cọc và thế chấp:........................... 15
3.2
Thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về đặt cọc............................................ 17
3.3
Theo BLDS, khi nào bên đặt cọc mất cọc, bên nhận cọc bị phạt cọc?...............18
3.4 Nếu hợp đồng được đặt cọc không được giao kết, thực hiện vì lý do khách
quan, bên nhận cọc có nghĩa vụ trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc khơng? Vì
sao?................................................................................................................................................. 18
3.5 Theo Quyết định được bình luận, bên đặt cọc đã chuyển tài sản đặt cọc cho
bên nhận cọc như thế nào?........................................................................................................ 18
3.6 Theo Toà giám đốc thẩm trong Quyết định được bình luận, tài sản đặt cọc cịn
thuộc sở hữu của bên đặt cọc khơng? Vì sao?...................................................................... 18
3.7 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà giám đốc thẩm liên
quan đến quyền sở hữu tài sản đặt cọc................................................................................... 19
3.8
Đoạn nào cho thấy Toà án đã áp dụng Án lệ số 25/2018/AL?.............................. 19
3.9 Việc Toà án áp dụng Án lệ số 25/2018/AL vào hồn cảnh trong vụ việc này có
thuyết phục khơng? Vì sao?...................................................................................................... 20
3.10 Việc Tồ án “khơng chấp nhận u cầu khởi kiện của ông P, về việc yêu cầu
ông I phải trả số tiền phạt cọc là 450.000.000đ” có phù hợp với Án lệ số
25/2018/AL khơng? Vì sao?..................................................................................................... 20
VẤN ĐỀ 4: BẢO LÃNH............................................................................................................. 21
4.1
Những đặc trưng của bảo lãnh..................................................................................... 22
4.2
Những thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về bảo lãnh............................ 22
4.3 Đoạn nào cho thấy Tòa án xác định quan hệ giữa ơng Miễn, bà Cà với Quỹ tín
dụng là quan hệ bảo lãnh?......................................................................................................... 24
4.4
Suy nghĩ của anh/chị về việc xác định trên của Hội đồng thẩm phán................24
4.5 Theo Tịa án, quyền sử dụng đất của ơng Miễn, bà Cà được sử dụng để bảo
đảm cho nghĩa vụ nào? Vì sao?............................................................................................... 25
4.6
Theo BLDS, khi nào người bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh?..........25
4.7 Đoạn nào cho thấy Tòa án địa phương đã theo hướng người bảo lãnh và
người được bảo lãnh liên đới thực hiện nghĩa vụ cho người có quyền?........................ 25
download by :
4.8
Hướng liên đới trên có được Tịa giám đốc thẩm chấp nhận không?.................25
4.9 Phân biệt thời điểm phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh và thời điểm thực hiện nghĩa
vụ bảo lãnh................................................................................................................................... 26
4.10 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc thẩm liên
quan đến vấn đề liên đới nêu trên........................................................................................... 26
4.11 Theo Quyết định, khi nào người bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh?26
4.12 Có bản án, quyết định nào theo hướng giải quyết trên về thời điểm thực hiện
nghĩa vụ bảo lãnh chưa? Nêu rõ bản án, quyết định mà anh/chị biết............................. 26
4.13 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc thẩm?.........27
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................... 28
download by :
1
VẤN ĐỀ 1: ĐỐI TƯỢNG DÙNG ĐỂ BẢO ĐẢM VÀ TÍNH
CHẤT PHỤ CỦA BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM
Tóm tắt Bản án số 208/2010/DS-PT ngày: 09/03/2010 của Tòa án nhân dân
Thành phố Hồ Chí Minh
Ngun đơn: Ơng Phạm Bá Minh, ủy quyền cho ông Lý Gia Đạt
Bị đơn: Bà Bùi Thị Khen, Ông Nguyễn Khắc Thảo
Nội dung: Ngày 14/9/2007, bà Khen và ông Thảo thế chấp sạp D2-9 tại chợ
Tân Hương để vay 60 triệu đồng trong 6 tháng, lãi suất 3%/tháng. Đến hạn, bà
Khen ông Thảo không trả được nợ. Đến thời điểm 7/2009, cả hai bên xác nhận,
ông Khen bà Thảo đã trả tổng số tiền 29.600.000 đồng. Tuy nhiên, theo nhận
định của Tòa, mức lãi suất 3%/tháng là vượt q quy định của pháp luật. Như
vậy, Tịa tun ơng Thảo bà Khen có nghĩa vụ trả lại cho ơng Minh tổng số tiền
38.914.800 đồng (đúng với mức lãi suất theo quy định của pháp luật), ơng Minh
có trách nhiệm trả lại bản chính Giấy chứng nhận sạp D2-9 cho bà Khen ngay
sau khi án có hiệu lực pháp luật.
Tóm tắt Quyết định số 02/2014/QĐ-UBTP ngày 28/02/2014 về việc tranh chấp
hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất:
Nguyên đơn: Nguyễn Văn Ôn
Lê Thị Xanh
Bị đơn: Nguyễn Văn Rành
Nội dung: Ngày 30/08/1995, vợ chồng ơng Võ Văn Ơn và Lê Thị Xanh
cùng ông Nguyễn Văn Rành thỏa thuận việc thục đất. Hai bên có lập “Giấy thục
đất làm ruộng” với nội dung giống như việc cầm cố tài sản với giá 30 chỉ vàng
24k, thỏa thuận 3 năm sẽ chuộc, quá hạn không chuộc sẽ giao phần đất với số
vàng đã cầm cố. Theo lời khai của nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận là cầm
cố đất. Bản án sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng
cầm cố quyền sử dụng đất”. Xét việc giao dịch thục đất nêu trên là tương tự với
giao dịch cầm cố tài sản, do đó phải áp dụng nguyên tắc tương tự để giải quyết.
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang
xin rút đoạn “Thứ nhất” về phần thủ tục, còn đoạn “Thứ hai” trong kháng nghị
về phần nội dung thì vẫn giữ y và đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm hủy
bản án sơ thẩm nêu trên của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tiền
Giang xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật. Hội đồng xét xử giám đốc
thẩm xét thấy kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền
Giang là có căn cứ chấp nhận.
Tóm tắt Quyết định giám đốc thẩm số: 27/2021/DS-GĐT ngày: 02/6/2021 về
Tranh chấp hợp đồng tín dụng
Ngun đơn: Ngân hàng Liên doanh V
Bị đơn: Cơng ty PT
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
+ Ơng Trần T, sinh năm 1941
+ Bà Trần Thị H, sinh năm 1947
+ Bà Trần Thị T, sinh năm 1980
+ Bà Nguyễn Thị X, sinh năm 1971
download by :
2
+ Ông Trương Minh H, sinh năm 1964
+ Bà Dương Thúy G, sinh năm 1975
+ Ông Nguyễn Huỳnh Nguyên V, sinh năm 1976
+ Công ty K
Nội dung: Vào năm 2014, giữa Ngân hàng Liên doanh V và Công ty PT đã ký
kết các hợp đồng tín dụng như sau: Hợp đồng tín dụng hạn mức số
60/2014/HĐTD ngày 14/4/2014 và các phụ lục số 60/2014/PL01 ngày
17/6/2014, số 60/2014/PL02 ngày 23/9/2014 với mục đích vay vốn bổ sung vốn
lưu động phục vụ hoạt động sản xuất và Ngân hàng cấp đã hạn mức tín dụng tối
đa 10.000.000.000 đồng. Trên cơ sở hợp đồng hạn mức nêu trên, Ngân hàng đã
giải ngân cho Cơng ty PT. Hợp đồng tín dụng hạn mức số 091/2015/HĐTD ngày
23/4/2015 với hạn mức tín dụng tối đa 10.000.000.000 đồng mục đích vay vốn
là bổ sung vốn lưu động phục vụ hoạt động sản xuất và Ngân hàng đã giải ngân
ngày 14/5/2015 với số tiền 1.700.000.000 đồng. Để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ
cho Ngân hàng, các bên bảo lãnh đã ký kết các hợp đồng thế chấp sau: Hợp
đồng thế chấp bất động sản số 63/2014/HĐTC ngày 05/6/2014 được ký kết với
ông Trần T, bà Trần Thị H (giá trị tài sản 5.400.000.000 đồng; Hợp đồng thế
chấp bất động sản số 119/2014/HĐTC ngày 18/9/2014 được ký kết với bà Trần
Thị T (giá trị tài sản 700.000.000 đồng; Hợp đồng thế chấp bất động sản số
120/2014/HĐTC ngày 23/9/2014 được ký kết với bà Nguyễn Thị X (giá trị tài
sản 600.000.000 đồng); Hợp đồng thế chấp số 07/2013/HĐTC ngày 22/3/2013
được ký kết giữa bên thế chấp là Công ty PT với Ngân hàng (giá trị tài sản
1.880.000.000 đồng). Sau khi Ngân hàng giải ngân các khoản vay cho Công ty
PT thì đến tháng 4/2015 phía Cơng ty PT đã vi phạm về thời hạn thanh toán lãi
và gốc cho Ngân hàng. Khi Cơng ty PT khơng thanh tốn nợ gốc và lãi cho
Ngân hàng thì phía Ngân hàng có mời những người bảo lãnh lên để làm việc và
bà Dương Thúy G, ông Nguyễn Huỳnh Nguyên V đã thanh toán cho Ngân hàng
số tiền 1.600.000.000 đồng và lấy tài sản thế chấp về. Trong quá trình giải quyết
vụ án, bà Trần Thị T đã thanh toán cho Ngân hàng được số tiền là 700.000.000
đồng và Ngân hàng đã giải chấp tài sản thế chấp đối với bà T. Ngoài ra, bà
Nguyễn Thị X cũng đã thanh toán cho Ngân hàng được số tiền 600.000.000
đồng và Ngân hàng cũng đã giải chấp đối với phần tài sản của bà X. Đối với các
tài sản mà phía Cơng ty PT thế chấp bảo lãnh cho khoản vay theo Hợp đồng thế
chấp số 07/2013/HĐTC ngày 22/3/2013, qua xác minh hiện nay không biết ở
đâu do Công ty đã di chuyển tài sản đi nơi khác. Tính đến ngày 05/9/2019, Cơng
ty PT cịn thiếu Ngân hàng Liên doanh V - Chi nhánh Thành phố H số tiền là
5.235.426.579 đồng và 69.444,52 USD (bao gồm cả nợ gốc và lãi). Tòa án cấp
sơ thẩm và phúc thẩm tuyên buộc Công ty PT phải trả số nợ trên và tiếp tục trả
lãi phát sinh cho Ngân hàng từ ngày 05/9/2019 cho đến khi trả xong khoản nợ là
có căn cứ. Đối với yêu cầu xử lý tài sản thế chấp của Ngân hàng và yêu cầu độc
lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ơng Trần T, việc ký nâng hạn
mức vay tín dụng từ 1.500.000.000 đồng lên 10.000.000.000 đồng nhưng khơng
hề có ý kiến của người thế chấp là ông Trần T và bà Trần Thị H là không đúng
quy định. Mặt khác, việc Ngân hàng ký nâng hạn mức vay từ 1.500.000.000
đồng lên 10.000.000.000 đồng đã vượt quá giá trị tài sản thế chấp là điều bất
hợp lý. Do
download by :
3
đó, việc Ngân hàng yêu cầu được xử lý tài sản thế chấp của ông T, bà H để thu
hồi nợ là khơng có cơ sở. Do hợp đồng thế chấp đã chấm dứt nên Ngân hàng có
trách nhiệm hồn trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở cho ông T, bà H.
1.1 Những điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 liên quan đến tài sản có
thể dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
BLDS 2005
-
Điều 320: Vật bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự
Điều 321: Tiền, giấy tờ có giá
dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự
Điều 322. Quyền tài sản dùng
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự
BLDS 2015
-
Điều 295: Tài sản bảo đảm
BLDS 2015 không quy định cụ thể các loại tài sản được đảm bảo như
BLDS 2005 mà tiếp cận theo hướng, tài sản được quy định trong Bộ luật đều
có thể
là đối tượng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trừ trường hợp có
điều cấm của luật hoặc BLDS, luật khác có liên quan quy định khác.
Điểm mới này tạo nên sự đồng bộ với quy định về tài sản và nguyên tắc thực
hiện, bảo vệ quyền dân sự liên quan đến tài sản, quyền sở hữu, quyền khác đối
với tài sản trong BLDS.1
-
Khoản 1 Điều 320: “Vật bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự phải
thuộc quyền sở hữu của bên bảo
đảm và được phép giao dịch.”
-
Khoản 1 Điều 295: “Tài sản bảo
đảm phải thuộc quyền sở hữu
của bên bảo đảm, trừ trường hợp
cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở
hữu.”
Bộ luật ghi nhận nguyên tắc chung, đó là, tài sản bảo đảm phải thuộc
quyền sở hữu
của bên bảo đảm.
Bên cạnh đó, BLDS 2015 lược đi quy định tài sản bảo đảm “phải được
phép giao dịch”.
Thực chất, các giao dịch bảo đảm đều được hình thành trên cơ sở giao dịch
dân sự, mà trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự đã có u cầu
“giao dịch khơng vi phạm điều cấm của pháp luật”2. Quy định này đã đủ để
thể hiện rằng tài sản bảo đảm phải là tài sản được phép giao dịch.
1 Bộ tư pháp (2017), Những điểm mới cơ bản của bộ luật dân sự 2015, NXB. Lao động, Hà
Nội, tr. 150.
2 Điểm c khoản 1 Điều 117: "Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều
cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội."
download by :
4
-
Khơng có
-
Khoản 2 Điều 295: “Tài sản bảo
đảm có thể được mô tả chung,
nhưng phải xác định được.”
BLDS 2015 bổ sung quy định về việc tài sản đảm bảo có thể được mô tả
chung, nhưng phải xác định được.
Việc Bộ luật cho phép các chủ thể có thể mơ tả chung về tài sản được dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là cần thiết và phù hợp với thực tiễn xác lập, thực
hiện giao dịch bảo đảm, đặc biệt là đối với trường hợp tài sản bảo đảm luôn có
sự biến động, thay thế về số lượng, chủng loại và giá trị hàng hóa như hàng
hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hay kho
hàng.
Tuy nhiên, việc mô tả chung về tài sản bảo đảm cần thiết phải có giới
hạn. Thực tế cho thấy, trong nhiều trường hợp, khi giao kết giao dịch bảo đảm,
các bên mô tả tài sản quá chung chung, không rõ ràng, dẫn đến việc không xác
định được tài sản bảo đảm, gây nên những tranh chấp phát sinh cũng như khó
khăn cho q trình xử lý. Do vậy, để có cơ sở xác định được tài sản bảo đảm,
tránh những tranh chấp phát sinh trong việc xác định tài sản bảo đảm, ngồi
việc cho phép mơ tả chung về tài sản bảo đảm, Bộ luật quy định điều kiện tài
sản bảo đảm phải xác định được.3
1.2 Đoạn nào của bản án số 208 cho thấy bên vay dùng giấy chứng nhận sạp để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay?
- Đoạn của bản án cho thấy bên vay dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay: “Bị đơn bà Bùi Thị Khen và ông Nguyễn Khắc
Thảo xác nhận có thế chấp một giấy tờ sạp D2-9 tại chợ Tân Hương để vay 60
triệu đồng cho ông Phạm Bá Minh là chỉ dịch vụ cầm đồ lãi suất 3% tháng”.
1.3 Giấy chứng nhận sạp có là tài sản khơng? Vì sao?
Giấy chứng nhận sạp khơng phải là tài sản, vì theo như trong Bản án, ta
cũng có thể thấy giấy sử dụng sạp D2 - 9 tại chợ Tân Hương của bà Bùi Thị
Khen và ông Nguyễn Khắc Thảo chứng minh rõ ràng là sạp đó không thuộc
quyền sở hữu của ông bà mà ông bà chỉ có quyền sử dụng sạp.
Căn cứ theo Điều 105 BLDS 2015: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và
quyền tài sản”, ta thấy rằng giấy chứng nhận sạp khơng phải là vật, tiền, giấy tờ
có giá hay quyền tài sản nên không được coi là tài sản.
1.4 Việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự có được Tịa án
chấp nhận khơng? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời?
Việc dùng giấy chứng nhận sạp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự
khơng được tịa án chấp nhận.
Đoạn của bản án cho câu trả lời nằm ở phần Xét thấy, cụ thể như sau:
“Xét sạp thịt heo do bà Khen đứng tên và cầm cố, nhưng giấy chứng nhận
sạp D2-9 tại chợ Tân Hương là giấy đăng ký sử dụng sạp, không phải quyền sở
3 Bộ tư pháp (2017), Những điểm mới cơ bản của bộ luật dân sự 2015, NXB. Lao động, Hà
Nội, tr. 1501-152.
download by :
5
hữu, nên giấy chứng nhận trên không đủ cơ sở pháp lý để bà Khen thi hành án
trả tiền trong Minh”.
1.5 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết và cơ sở pháp lý của Tòa án đối với
việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ.
Theo nhóm, hướng giải quyết và cơ sở pháp lý của Tòa án đối với việc
dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ là hợp lý.
Tòa án xét thấy, sạp thịt heo do bà Khen đứng tên và cầm cố, nhưng giấy
chứng nhận sạp D2-9 tại chợ Tân Hương là giấy đăng kí sử dụng sạp, khơng
phải quyền sở hữu, nên giấy chứng nhận trên không đủ cơ sở pháp lí để bà Khen
thi hành án trả tiền cho ơng Minh.
Căn cứ vào Khoản 1, Điều 295, BLDS 2015 về tài sản đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ dân sự: “Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm,
trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.”
Vậy, hướng giải quyết của Tòa án là hợp lý. Theo đó, tài sản cầm cố đó nếu
khơng thuộc quyền sở hữu của bà Khen thì bà Khen có quyền sử dụng nó chứ
khơng có quyền định đoạt nó trong giao dịch cầm cố sạp để trả nợ.
1.6 Đoạn nào của Quyết định số 02 cho thấy các bên đã dùng quyền sử dụng đất để
cầm cố?
Trong Quyết định số 02/2014/QĐ-UBTP ngày 28/02/2014 có các đoạn
như sau cho thấy các bên đã dùng quyền sử dụng đất để cầm cố :
Trong phần “Nhận thấy” của Quyết định số 02 có đoạn: “...Vào ngày
30/08/1995 (âm lịch), ơng Ơn, bà Xanh và ông Rành đã xác lập giao dịch “thục
đất làm ruộng” (BL31). Theo thỏa thuận này thì ơng Ơn, bà Xanh là người có
tài sản là quyền sử dụng đất (QSDĐ) hợp pháp, ơng Rành có tài sản là 30 chỉ
vàng. Thực hiện giao dịch ơng Ơn, bà Xanh giao QSDĐ cho ông Rành canh tác,
đổi lại ông Rành đưa cho ơng Ơn, bà Xanh 30 chỉ vàng 24k để sử dụng, hai bên
thỏa thuận nếu quá 03 năm ông Ôn, bà Xanh không chuộc lại đất cũng bằng số
vàng trên thì ơng Rành có quyền canh tác số ruộng đất này vĩnh viễn...”
Trong phần “Xét thấy” của Quyết định số 02 có đoạn: “Ngày 30/8/1995 vợ
chồng ơng Võ Văn Ơn và Lê Thị Xanh cùng ơng Nguyễn Văn Rành thỏa thuận
việc thục đất. Hai bên có lập “Giấy thục đất làm ruộng” với nội dung giống
như việc cầm cố tài sản”.
1.7 Văn bản hiện hành có cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không?
Nêu cơ sở văn bản khi trả lời?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 105 BLDS 2015 “Tài sản là vật, tiền, giấy
tờ có giá và quyền tài sản” và Điều 115 BLDS 2015 “Quyền tài sản là quyền trị
giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí
tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Vì quyền sử dụng đất được
luật thừa nhận là quyền tài sản, là bất động sản nên quyền sử dụng đất là tài sản
thuộc sở hữu của một chủ thể có quyền sử dụng đất đó. Bên cạnh đó, Điều 310
BLDS 2015 quy định cho phép cầm cố bất động sản đồng thời tại khoản 1 Điều
167 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất “được” thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,
góp vốn quyền sử dụng đất. Do đó mà người sử dụng đất hồn tồn có quyền
cầm cố quyền sử dụng đất theo quy định của BLDS 2015.
download by :
6
1.8 Trong Quyết định trên, Tịa án có chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng đất
để cầm cố không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
Trong Quyết định trên, Tịa án có chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng
đất để cầm cố, thể hiện trong bản án như sau: Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại
diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang giữ nguyên kháng nghị của Hội
đồng xét xử giám đốc thẩm: “Với giao dịch trên cho thấy, mặc dù pháp luật dân
sự không quy định cụ thể cho người sử dụng đất có quyền cầm cố QSDĐ nhưng
xét về bản chất của giao dịch này thấy rằng giữa các bên đương sự đã thực hiện
một giao dịch cầm cố tài sản tuân thủ đúng quy định của pháp
luật…”
1.9 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số
02.
Hướng giải quyết của Tòa án cho rằng được phép dùng quyền sử dụng đất
để cầm cố là hợp lý.
Vì:
+ Trong quan hệ dân sự, cầm cố đất hay cầm cố quyền sử dụng đất đã có từ
rất lâu với những tên gọi khác nhau như: cầm cố đất, cố đất, thục đất, cầm cố
quyền sử dụng đất.
+ Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.” Tuy
Luật Đất 2013 không quy định về quyền cầm cố quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất nhưng cũng khơng có quy định cấm cầm cố quyền sử dụng đất.
+ Khoản 2 Điều 310 BLDS 2015 có quy định: “Trường hợp bất động sản là
đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có
hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.” Như vậy, BLDS
2015 đã ghi nhận rõ ràng khả năng cầm cố bất động sản nếu luật cho phép.
+ Tuy quyền sử dụng đất không được quy định cụ thể là bất động sản 4, đồng
thời BLDS 2015 cũng quy định đất đai là một trong những tài sản công thuộc sở
hữu toàn dân5, nhưng trong Luật Kinh doanh bất động sản đã có nhiều điều
khoản quy định cho thấy quyền sử dụng đất là bất động sản.
+ Một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự được quy định
trong BLDS 2015 là các bên tham gia quan hệ xác lập, thực hiện, chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa
thuận. Mọi
4 Khoản 1 Điều 170 BLDS 2015:
"1. Bất động sản bao gồm:
a)Đất đai;
b)
Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c)Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
d)
Tài sản khác theo quy định của pháp luật."
5 Điều 197. Tài sản thuộc sở hữu toàn dân
Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
download by :
7
cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, khơng trái đạo đức xã hội
có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.
+ Vậy nên, với quy định hiện nay của BLDS 2015 và Luật Đất đai 2013 thì
hồn tồn có thể cầm cố quyền sử dụng đất miễn khơng vi phạm điều cấm của
luật, không trái đạo đức xã hội. Bởi lẽ, BLDS 2015 cho phép cầm cố bất động
sản,
Luật Đất đai 2013 không cấm cầm cố quyền sử dụng đất.
1.10 Trong Quyết định số 27, thế chấp được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ nào?
Vì sao?
Trong Quyết định số 27, thế chấp được sử dụng để đảm bảo cho nghĩa vụ
thanh toán các khoản vay của công ty PT. Được thể hiện qua đoạn: “Bên thế
chấp đồng ý dùng toàn bộ tài sản thế chấp được mô tả tại Điều 2 Hợp đồng này
để bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ đã, đang và sẽ phát sinh trong tương lai
theo toàn bộ các Hợp đồng tín dụng đã và sẽ ký giữa Ngân hàng với Bên vay
trong giới hạn số tiền tối đa bằng giá trị tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 3
Hợp đồng này, bao gồm nhưng không giới hạn các nghĩa vụ sau: Nợ gốc; nợ lãi;
lãi phạt quá hạn; phí; khoản phạt; khoản bồi thường thiệt hại (nếu có) theo hợp
đồng tín dụng, hợp đồng cấp bảo lãnh”.
Vì Hợp đồng thế chấp bất động sản số 63/2014/HĐTC giữa ông Trần T, bà
Trần Thị H với Ngân hàng V là nhằm đảm bảo quyền lợi của Ngân hàng V cũng
như đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản vay của công ty PT.
Nhằm hạn chế các rủi ro trong trường hợp cơng ty PT khơng có khả năng thanh
tốn các khoản nợ của mình thì sẽ dùng tài sản thế chấp để thanh toán.
1.11 Đoạn nào trong Quyết định số 27 cho thấy Toà án xác định hợp đồng thế chấp
đã chấm dứt?
Đoạn trong Quyết định số 27 cho thấy Tòa án xác định hợp đồng thế chấp
đã chấm dứt là:
“Tuy nhiên, theo sự xác nhận của phía Ngân hàng thì Cơng ty PT đã thanh tốn
tất cả các khoản nợ theo các hợp đồng tín dụng cụ thể nêu trên và phía Ngân
hàng cũng đã tất tốn các hợp đồng này vào ngày cuối cùng là 25/11/2014.”
Thêm vào đó, vào ngày 17/6/2014 và ngày 23/4/2015, Ngân hàng và Công
ty PT đã lần lượt ký kết Phụ lục 01 sửa đổi, bổ sung hợp đồng tín dụng hạn mức
số 60/2014/HĐTD và Hợp đồng tín dụng hạn mức 091/2015/HĐTD nhưng
không hề ký Phụ lục hợp đồng thế chấp nào để sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế
chấp số 63/2014/HĐTC.
“Do vậy, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 357 BLDS 2005 về việc thế
chấp tài sản chấm dứt khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế châp chấm dứt thì
Hợp đồng thế chấp bất động sản số 63/2014/HĐTC ngày 06/6/2014 đã chấm
dứt, hết hiệu lực từ ngày 25/11/2014.”
1.12 Vì sao Tồ án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt?
Vì trong quá trình giải quyết vụ án, xét thấy giữa Ngân hàng V và Công ty
PT ký nâng hạn mức vay tín dụng từ 1.500.000.000 đồng lên 10.000.000.000
đồng nhưng khơng hề có ý kiến của người thế chấp là ông Trần T và bà Trần Thị
H là không đúng quy định.
Mặt khác, việc Ngân hàng ký nâng hạn mức vay từ 1.500.000.000 đồng lên
10.000.000.000 đồng đã vượt quá giá trị tài sản thế chấp là điều bất hợp lý.
download by :
8
Ngồi ra thì phía Ngân hàng có cung cấp “Bản cam kết thế chấp” để chứng
minh ông T, bà H cam kết dùng tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ thay cho
Công ty PT tuy nhiên chữ ký, chữ viết trong đó lại khơng phải chữ ký, chữ viết
thật của ông T, bà H. Như vậy, ông T, bà H khơng cam kết dùng tài sản của mình
để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ thay cho Công ty PT đối với khoản nợ của Ngân
hàng với hạn mức là 5.000.000.000 đồng.
Đối với hạn mức vay 10.000.000.000 đồng, phía Ngân hàng cũng khơng có
tài liệu, chứng cứ để chứng minh ông T, bà H đồng ý ký nâng hạn mức vay tín
dụng này.
Theo đó, Tồ xác nhận được ngun đơn Ngân hàng Việt Nga thừa nhận
Công ty PT đã tất tốn các khoản vay từ Hợp đồng tín dụng số 60/2014/HĐTD
ngày 14/4/2014 lần lượt vào các ngày 15/10/2014; ngày 25/10/2014 và ngày
12/11/2014. Vì vậy, việc thế chấp tài sản của ông T, bà H đã chấm dứt theo quy
định tại khoản 1 Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2005 và khoản 1 Điều 327 Bộ luật
dân sự năm 2015.
1.13 Việc Toà án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt có thuyết phục
khơng? Vì sao?
Việc Toà án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt là thuyết phục
và
phù hợp với quy định của pháp luật.
+ Căn cứ theo Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Thế
chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia
(sau đây gọi là bên nhận thế chấp).” Theo đó, trong tình huống, để đảm bảo cho
khoản vay 1.500.000.000 đồng của Công ty PT theo Hợp đồng tín dụng số
60/2014/HĐTD ngày 14/4/2014, Ơng T và bà H đã thế chấp tài sản là quyền sử
dụng đất có diện tích là 120,75m2 và căn nhà 02 tầng gắn liền với đất có diện
tích sử dụng là 214,62m² đất thuộc thửa số 392; tờ bản đồ số 3, tại số 40, đường
Đ, Phường 13, quận T, Thành phố H do ông Trần T và bà Trần Thị H đứng tên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Tại khoản 2 Điều 1 của Hợp đồng thế chấp mà 2 bên đã thỏa thuận có ghi:
“...Hợp đồng này để bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ đã, đang và sẽ hình
thành trong tương lai theo tồn bộ các Hợp đồng tín dụng đã và sẽ ký giữa Ngân
hàng với Bên vay trong giới hạn số tiền tối đa bằng giá trị tài sản thế chấp...”.
Tuy nhiên, khơng hề có ý kiến của người thế chấp là ông Trần T và bà Trần Thị
H, Ngân hàng đã tự nâng hạn mức vay từ 1.500.000.000 đồng lên
10.000.000.000 đồng đã vượt quá giá trị tài sản thế chấp. Điều này là trái với
quy định hợp đồng hai bên đã thỏa thuận.
+ Trên thực tế, Cơng ty PT đã tất tốn các khoản vay từ Hợp đồng tín dụng số
60/2014/HĐTD ngày 14/4/2014 lần lượt vào các ngày 15/10/2014; ngày
25/10/2014 và ngày 12/11/2014. Vì vậy, việc thế chấp tài sản của ông T, bà H đã
chấm dứt theo quy định khoản 1 Điều 327 Bộ luật dân sự năm 2015.
+ Theo đó, hợp đồng nêu trên đã chấm dứt theo đúng quy định của pháp luật.
Ngân hàng có trách nhiệm hồn trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho ông T, bà H theo khoản 1 Điều 322 BLDS
2015.
download by :
9
2
VẤN ĐỀ 2: ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
Tóm tắt Bản án 90/2019/KDTM-PT ngày 16/08/2019 về tranh chấp hợp đồng
tín dụng
Nguyên đơn: Ngân hàng N
Đại diện theo pháp luật: Ông Trịnh Ngọc K
Đại diện theo ủy quyền: Ông Âu Văn T
Người nhận ủy quyền lại: bà Vương Thị Mai H
- Bị đơn: Công ty TNHH Xây dựng và Thương
mại V Người đại diện theo pháp luật: Ơng Nguyễn
Tử D
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập: Ông Đỗ Văn Q,
Bà Phạm Thị V
Nội dung: Theo hợp đồng mua bán nợ giữa công ty TNHH MTV Q
(VAMC) với ngân hàng thì VAMC mua lại tồn bộ khoản nợ của Công ty CP xây
dựng và thương mại V nay là Công ty TNHH Xây dựng V (theo Đăng ký cấp lại
lần 2 ngày 27/01/2016 của Phòng đăng ký kinh doanh - Sở kế hoạch đầu tư - Hà
Nội cấp) theo các Hợp đồng tín dụng số 1421-LAV-200900142/HĐTD ký ngày
29/9/2009 và số 1421-LAV-201000037/HMTD ký ngày 21/05/2010 giữa Ngân
hàng với Công ty V và ngày 21/5/2012, Ngân hàng tiếp tục ký Hợp đồng hạn
mức tín dụng số 1421-LAV-201000037, theo đó Ngân hàng tiếp tục gia hạn cho
cơng ty thêm 12 tháng với hạn mức tín dụng như cũ. Quá trình thực hiện hợp
đồng này, Ngân hàng chưa giải ngân mà chỉ theo dõi phần dư nợ chuyển sang. Vì
vậy, VAMC có quyền khởi kiện Cơng ty V đến Tịa án để yêu cầu Công ty V
phải trả các khoản nợ theo hợp đồng tín dụng đã ký. Q trình giải quyết vụ án
Ngân hàng và VAMC ký hợp đồng mua bán nợ. Theo đó Ngân hàng bán khoản
nợ của Cơng ty V cho VAMC, sau đó VAMC khởi kiện địi nợ Cơng ty V và uỷ
quyền cho Ngân hàng tham gia tố tụng. Trong quá trình khởi kiện và Tồ án giải
quyết thì Ngân hàng mua lại khoản nợ của Công ty V từ VAMC. Trong trường
hợp Công ty TNHH V không thực hiện nghĩa vụ trả các khoản tiền trên, Ngân
hàng có quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền xử lý tài sản
bảo đảm là toàn bộ quyền sử dụng đất và nhà ở, cơng trình xây dựng trên đất
theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số
0104110021 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 16/7/1998 cho chủ sở hữu là
ông Đỗ Văn Q và bà Phạm Thị V tại địa chỉ số 60 V, phường T, Quận H, Hà Nội
có hiện trạng là nhà 04 tầng và phải thanh toán lại giá trị xây dựng tầng 3, 4 cho
vợ chồng ông Q bà V trước khi thực hiện nghĩa vụ đảm bảo.
download by :
10
2.1 Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Điều 323 BLDS 2005 về
"Đăng ký giao dịch bảo đảm".
- Điều 298 BLDS 2015 về
"Đăng ký biện pháp bảo đảm".
Giao dịch bảo đảm là giao
dịch dân sự do các bên thoả
thuận hoặc pháp luật quy định về
việc thực hiện biện pháp bảo đảm
được quy định tại khoản 1 Điều
318 của Bộ luật này.
Khoản 1 Điều 323
- Biện pháp bảo đảm được
đăng ký theo thỏa thuận hoặc
theo quy định của luật.
- Khoản 1 Điều 298
BLDS 2005 đề cập đến vấn đề "Đăng ký giao dịch bảo đảm" cịn BLDS
2015 thì quy định về "Đăng ký biện pháp bảo đảm". Mà theo các khoản
nêu trên thì "biện pháp bảo đảm" được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo
quy định của luật còn "giao dịch bảo đảm" là giao dịch dân sự do các bên
thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm.
Như vậy ta có thể nói rằng việc sử dụng thuật ngữ "Đăng ký biện pháp bảo
đảm" là phù hợp hơn.
Việc đăng ký là điều kiện để
giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ
trong trường hợp pháp luật có
quy định.
(khoản 2 Điều 323)
- Việc đăng ký là điều kiện
để giao dịch bảo đảm có hiệu
lực chỉ trong trường hợp luật có
quy định.
- (khoản 1 Điều 298)
BLDS 2015 đã thay thế cụm từ “pháp luật" thành từ “luật”. Mà phạm vi
điều chỉnh của Luật sẽ hẹp hơn nhiều so với Pháp luật vì Luật chỉ điều
chỉnh một ngành, lĩnh vực, còn Pháp luật là cả một hệ thống quy tắc gắn
liền với một nhà nước, giúp nhà nước đó điều hành bộ máy của mình. Như
vậy cũng đồng nghĩa với việc hạn chế về các chủ thể có thẩm quyền để
quy định về giao dịch bảo đảm và các điều kiện để giao dịch bảo đảm có
hiệu lực.
Trường hợp giao dịch bảo
đảm được đăng ký theo quy định
của pháp luật thì giao dịch bảo
đảm đó có giá trị pháp lý đối
với người thứ ba, kể từ thời điểm
đăng ký.
Khoản 3 Điều 323
- Trường hợp được đăng ký
thì biện pháp bảo đảm phát sinh
hiệu lực đối kháng với người
thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
- Khoản 2 Điều 298
download by :
11
Ở đây, BLDS 2015 đã thay thế cụm từ giá trị pháp lý” bằng “hiệu lực đối
kháng". Có thể nói rằng việc thay đổi từ ngữ như vậy đã giúp hạn chế các
ràng buộc pháp lý đối với bên thứ ba trong giao dịch đảm bảo tài sản, khi
mà “hiệu lực đối kháng” chỉ có thể phát sinh trong 4 trường hợp đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ: Cầm cố tài sản; Thế chấp tài sản; Bảo lưu quyền sở
hữu; Cầm giữ tài sản. Sự điều chỉnh này cũng đã cụ thể hóa hơn quy định
của luật, khiến cho việc sử dụng và áp dụng pháp luật trong thực tiễn đời
sống trở nên thuận lợi hơn.
2.2 Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HĐTC ngày 07/9/2009 có thuộc trường hợp
phải đăng ký khơng? Vì sao?
Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HĐTC ngày 7/9/2009 thuộc trường hợp phải
đăng ký vì:
+ Thứ nhất, hợp đồng thế chấp này có nội dung thể hiện rằng ơng Q, bà V tự
nguyện dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, cụ thể là nhà đất tại 60 V,
phường T, quận H, Hà Nội để đảm bảo cho các khoản vay của Công ty V tại
Ngân hàng. Bởi lẽ, ta có thể thấy hợp đồng này là hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng nhà đất. Căn cứ vào khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 về hình thức, thủ
tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất quy định như sau: "Hợp đồng về
quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy
định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên
quan".
+ Thứ hai, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013: “Hợp đồng
chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ
trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này” và khoản 1
Điều 122 Luật Nhà ở 2014: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế
chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực
hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản
2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”
2.3 Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã được đăng ký phù hợp với quy định
không? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời?
Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã được đăng ký phù hợp với quy định
pháp luật.
Đoạn của bản án cho câu trả lời: “Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba ngày 07/9/2009. Sau khi các
bên ký hợp đồng thì cơng chứng viên thực hiện cơng chứng theo trình tự… Bên
thế chấp, bên nhận thế chấp và bên vay ghi nhận rõ việc bên thế chấp và bên vay
ký tên và Hợp đồng trước mặt công chứng viên. Công chứng viên khẳng định
khi ký kết hợp đồng, ông Q và bà V đã xuất trình đầy đủ chứng minh thư nhân
dân, hộ khẩu và Giấy chứng nhận QSDĐ. Biên bản định giá tài sản có đầy đủ
chữ ký của bên thế chấp là vợ chồng ông Q và bà V; bên khách hàng vay là
Cơng ty V ký tên và đóng dấu. Văn phịng cơng chứng đã thực hiện đúng pháp
download by :
12
luật công chứng, nội dung văn bản công chứng không trái với quy định pháp
luật, không vi phạm Điều 122 BLDS 2005 nên không thể tự vô hiệu.”
Và đoạn “Tại thời điểm ngày 30/9/2009 chỉ cần một bên là bên thế chấp
hoặc bên nhận thế chấp, bảo lãnh ký là được. Mà theo yêu cầu đăng ký thế chấp
ngày 30/9/2009 thì bên nhận thế chấp là Ngân hàng có ký đóng dấu vào đơn
này nên Đơn đăng ký vẫn đúng quy định và phát sinh hiệu lực.”
2.4 Theo Toà án, nếu không được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 có vơ
hiệu khơng? Vì sao?
Theo Tịa án, nếu khơng được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009
không vô hiệu. Vì tại thời điểm làm thủ tục đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thì
Thơng tư số 05/TTLB-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 đang có hiệu lực, tại Điều
4 về người yêu cầu đăng ký có quy định “người yêu cầu đăng ký là một bên
trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thế chấp, bảo lãnh” chi đến ngày
01/3/2010 thì mới có Thơng tư số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT và tại Điều 1 mà
Thơng tư số 06 mới có quy định là khi đăng ký thế chấp mới (lần đầu) thì các
bên phải ký cịn đăng ký thay đổi, bổ sung thì chỉ cần một bên. Như vậy, tại thời
điểm ngày 30/9/2009 chỉ cần một bên là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp,
bảo lãnh ký là được. Mà theo đơn yêu cầu đăng ký thế chấp ngày
30/9/2009 thì bên nhận thế chấp là Ngân hàng có ký đóng dấu vào đơn này nên
Đơn đăng ký vẫn đúng quy định và phát sinh hiệu lực.
2.5 Hướng của Toà án như trong câu hỏi trên có thuyết phục khơng? Vì sao?
Hướng của Tịa án như trong câu hỏi ở trên là thuyết phục. Vì nếu khơng
được đăng ký thì hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 khơng vơ hiệu. Bởi vì tại thời
điểm làm thủ tục đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thì Thơng tư số 05/TTLBBTP-BTNMT ngày 16/6/2005 đang có hiệu lực, tại Điều 4 về người yêu cầu
đăng ký có quy định “người yêu cầu đăng ký là một bên trong các bên hoặc các
bên ký hợp đồng thế chấp, bảo lãnh”. Như vậy chỉ cần một bên là bên thế chấp
hoặc bên nhận thế chấp, bảo lãnh ký là được. Chính vì thế, tạo điều kiện thuận
lợi cho bên thế chấp, chỉ cần được bên bảo lãnh đồng ý thì bên thế chấp vẫn có
thể tiếp tục thực hiện được hợp đồng thế chấp mà không cần phải đăng ký giao
dịch đảm bảo và cũng không cần phải phát sinh thêm các tài sản thế chấp khi
phát sinh thêm các hợp đồng thế chấp ký sau đó. Hướng của tịa án là vô cùng
hợp lý, để tuyển được hợp đồng vô hiệu giữa bên nhận thế chấp là Ngân hàng và
bên vay là Công ty cổ phần xây dựng Thương Mại V là chưa phát sinh hiệu lực,
cũng như yêu cầu Ngân hàng phải trả lại bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử
dụng nhà và quyền sử dụng đất cho ông Đỗ Văn Q và bà Phạm Thị V.
download by :
13
3
VẤN ĐỀ 3: ĐẶT CỌC
Tóm tắt Quyết định Giám đốc thẩm số 49/2018/KDTM-GĐT ngày 18/10/2018
của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về “V/v tranh
chấp đòi lại tiền cọc từ việc hủy hợp đồng mua bán cổ phần”
Nguyên đơn: Công ty Cổ phần TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân (Người đại
diện hợp pháp của nguyên đơn: ông Phan Hùng)
Bị đơn: Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Sơn Long Thuận (Người
đại
diện hợp pháp của bị đơn: ơng Đinh Ẩn)
Người có quyền và nghĩa vụ liên quan:
+ Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (Người đại
diện hợp pháp là ông Nguyễn Tấn Viện)
+ Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh Vốn Nhà nước (SCIC)
+ Ông Nguyễn Liêm - Nguyên Giám đốc Công ty Cổ phần du lịch Ninh Thuận
+ Ông Lê Văn Lợi - Nguyên Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần du
lịch Ninh Thuận
Nội dung: Ngày 20/02/2008, Cơng ty Ninh Thuận và Cơng ty Hồng Quân
ký với nhau Biên bản thỏa thuận về việc Công ty Ninh Thuận sẽ bán cho Cơng
ty Hồng Qn cổ phần thuộc sở hữu của Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh
vốn Nhà nước (SCIC) tại Công ty Ninh Thuận 39.192 cổ phiếu, mệnh giá
100.000 đồng/cổ phiếu. Ngày 22/02/2008, Cơng ty Hồng Qn đã chuyển tiền
đặt cọc là 1.000.000.000 đồng cho Công ty Ninh Thuận qua Ngân Hàng TMCP
Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Tuy nhiên, Ngân hàng lại căn cứ vào hợp đồng
tín dụng có điều khoản thỏa thuận cho phép Ngân hàng được cấn trừ số công nợ
quá hạn và lãi suất từ 1 tỷ đồng được chuyển vào là trái pháp luật vì số tiền đó
vẫn chưa thuộc quyền sở hữu của Cơng ty Ninh Thuận. Khi Cơng ty Hồng
Qn gửi số tiền đặt cọc để mua Cổ phần thì khi việc mua bán cổ phần thành
cơng, số tiền đó sẽ phải chuyển cho SCIC. Hơn nữa, SCIC khơng ủy quyền bất
ký hình thức nào cho ông Nguyễn Liêm thực hiện việc chuyển nhượng cổ phần
nên hợp đồng thỏa thuận bán cổ phần là trái pháp luật.
Việc Ngân hàng chỉ đạo xử lý nợ của Cơng ty Ninh Thuận, bán tồn bộ nợ
vay của Cơng ty này cho bên mua nợ là Công ty Sơn Long Thuận là trái pháp
luật vì khơng có văn bản nào bàn giao khoản nợ tiền đặt cọc từ Công ty Hồng
Qn, chủ sở hữu số tiền 1 tỷ đó là Cơng ty Hồng Qn. Nên Tịa án quyết định
căn cứ theo Tòa Sơ thẩm và Phúc thẩm buộc Ngân hàng có trách nhiệm hồn trả
cho ngun đơn 1.000.000.000 đồng.
Tóm tắt Án lệ số 25/2018/AL về "không phải chịu phạt cọc vì lý do
khách quan" được Hội đồng Thẩm phán Tịa án nhân dân tối cao thơng qua
ngày 17 tháng 10 năm 2018 và được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA
ngày 06 tháng 11 năm 2018 của Chánh án Tịa án nhân dân tối cao.
Ngun đơn: ơng Phan Thanh L.
Bị đơn: bà Trương Hồng Ngọc H.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lại Quang T.
download by :
14
Nội dung: Ông Phan Thanh L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương
Hồng Ngọc H để mua nhà do bà H đứng tên. Hết thời hạn hoàn tất các thủ tục để
được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên là 30 ngày theo
như được nêu trong Hợp đồng đặt cọc, bà H không thực hiện đúng cam kết nên
ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc
2.000.000.000 đồng. Bà H không đồng ý phạt cọc, chỉ đồng ý trả tiền cọc cùng
với lãi suất theo mức lãi suất của ngân hàng, vì cho rằng nguyên nhân dẫn đến
việc bà không thực hiện được đúng cam kết là do cơ quan thi hành án dân sự
chậm sang tên cho bà. Toà án cần xác minh là do lỗi chủ quan của bà H không
liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự để làm thủ tục sang tên, hay do lỗi khách
quan của cơ quan thi hành án dân sự chậm sang tên cho bà H.
Nội dung án lệ:
“…Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc có nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ
ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có cơng
chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với
tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng
cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng
và phạt cọc 2.000.000.000 đồng.
…tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng
Ngọc H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do cơ quan thi hành
án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đang quản lý tồn bộ giấy tờ có liên quan
đến căn nhà…
…Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc
chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện
đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền
cọc…”
Tóm tắt Bản án số 26/2019/DS-PT ngày 11/6/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh
Quảng Ninh về Trang chấp hợp đồng đặt cọc
Ngun đơn: Ơng Vũ Đình P
Bị đơn: Ơng Trần Xn I
Nội dung: Ngày 26/8/2016, ơng Vũ Đình P và ơng Trần Xn I thống nhất
thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc, với nội dung: Ông P đặt cọc trước cho ông I
450.000.000 đồng để mua và ông I đồng ý bán loại xe ô tô Hyundai Santafe 07
chỗ nhập khẩu từ Mỹ, sản xuất năm 2016 và thời gian giao xe trước Tết Dương
lịch năm 2017, nhưng khơng ghi giá xe. Do có mối quan hệ làm ăn quen biết từ
năm 2008, ông P biết ông I có người thân định cư ở Mỹ có thể mua được xe ô tô
sản xuất tại Mỹ nhập khẩu về Việt Nam, nên ơng P đã nhờ ơng Ích mua hộ, ơng I
đồng ý và nói giá xe khoảng hơn 800.000.000 đồng. Tuy nhiên, theo quy định
của pháp luật việc kinh doanh mua bán xe ô tô nhập khẩu là loại hàng hóa kinh
doanh có điều kiện, thương nhân phải đăng ký và được cơ quan có thẩm quyền
cấp giấy phép kinh doanh. Ơng P và ơng I ký hợp đồng đặt cọc với tư cách là cá
nhân với nhau, bản thân ơng I khơng được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép
kinh doanh nhập khẩu xe ô tô và ngay cả doanh nghiệp do ông I làm chủ là Công
ty Cổ phần P L cũng không đăng ký kinh doanh nhập khẩu xe
download by :
