ĐGTS ĐỊNH GIÁ BĐS BẰNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ “Dự án chung cư An Lạc Plaza”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

ĐỀ TÀI THẢO LUẬN NHÓM :
ĐỊNH GIÁ BĐS BẰNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
“Dự án chung cư An Lạc Plaza”

Học Phần: Định Giá Tài Sản
Nhóm: 7
Giảng Viên Hướng Dẫn: Nguyễn Minh Hiền

Hà Nội, tháng 4 năm 2022


1


MỤC LỤC
DANH MỤC HÌNH ẢNH................................................................................................3
LỜI MỞ ĐẦU................................................................................................................... 4
CHƯƠNG I: XÁC ĐỊNH TỔNG QUÁT VỀ DỰ ÁN....................................................5
1.1. Giới thiệu dự án Chung Cư An Lạc Plaza................................................................5
1.2. Vị trí địa lý và kích thước của dự án........................................................................6
1.3. Đặc tính pháp lý.......................................................................................................7
1.4. Tiện ích.................................................................................................................... 7
CHƯƠNG 2: LẬP KẾ HOẠCH THẨM ĐỊNH GIÁ.....................................................9
CHƯƠNG 3: KHẢO SÁT THỰC TẾ, THU THẬP THÔNG TIN.............................10
CHƯƠNG IV: PHÂN TÍCH THƠNG TIN..................................................................12
CHƯƠNG V: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ KHU ĐẤT..........................................................15
CHƯƠNG VI: LẬP BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ, CHỨNG THƯ
THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GỬI CHO KHÁCH HÀNG, CÁC BÊN LIÊN QUAN.........17

KẾT LUẬN..................................................................................................................... 20

2


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1: Phối cảnh tổng thể dự án An Lạc Plaza................................................................4
Hình 2: Vị trí dự án............................................................................................................5
Hình 3: Tiện ích nội khu dự án An Lạc Plaza.....................................................................8
Hình 4: Trung tâm thương mại...........................................................................................8
Hình 5: Bản đồ quy hoạch quận Bình Tân, TP HCM – Nguồn: Báo cáo VDSC..............12

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1: Bốn phân khu của các phường Quận Bình Tân được quy hoạch........................13

3


LỜI MỞ ĐẦU
Việt Nam là một nước đang phát triển, với tốc độ đơ thị hóa, hiện đại hóa như hiện
nay, nhu cầu về nhà ở, về phát triển cơ sở hạ tầng, các trung tâm thương mại,...trở thành
một nhu cầu bức thiết. Đất trống, đất ruộng, đất rừng dần chuyên thành đất ở để đáp ứng
nhu cầu phát triển của xã hội. Trong nền kinh tế thị trường đất đai được coi là hàng hóa
đặc biệt, loại hàng hóa này đã và đang là mối quan tâm lớn nhất của xã hội về thực trạng
sử dụng đất đai, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh và xây dựng trong thời kỳ hội nhập.
TP.HCM hiện vẫn là một trong những thị trường bất động sản có cơ hội đầu tư cao nhất
tại khu vực Đơng Nam Á. Trong q trình đó, bất động sản trở thành một thị trường béo
bở đề các nhà đầu tư kinh doanh kiếm lời, đẩy giá bất động sản tăng cao. Do đó khi đứng
trước vẫn đề này, Chính Phủ đã ban hành các nghị định liên quan đến đất đai, các thông
tư, quyết định, hướng dẫn thực hiện. Từ đó, phát sinh nhu cầu về thẩm định giá để đánh

giá chính xác giá trị của bất động sản cho nhiều mục đích khác nhau.
Nhóm lựa chọn “Dự án chung cư An Lạc Plaza” làm tài sản để định giá BĐS
bằng phương pháp thặng dư nhằm mục đích tiếp cận với thị trường bất động sản, rèn
luyện kỹ năng thu thập thông tin trên thị trường bất động sản, bước đầu vận dụng những
kiến thức đã học đề phân tích và định giá tài sản thực tế.

4


CHƯƠNG I: XÁC ĐỊNH TỔNG QUÁT VỀ DỰ ÁN
1.1. Giới thiệu dự án Chung Cư An Lạc Plaza

Hình 1: Phối cảnh tổng thể dự án An Lạc Plaza
Dự án căn hộ chung cư cao cấp kết hợp trung tâm thương mại An Lạc Plaza là dự
án là loại hình dự án tổ hợp khu căn hộ chung cư cao cấp với tổng số lượng sản phẩm
cung cấp cho thị trường bất động sản quận Bình Tân là 300 căn hộ, cùng với cơng trình
các tầng dùng riêng cho khu trung tâm thương mại và các dịch vụ - giải trí khác. Dự án
căn hộ chung cư cao cấp kết hợp trung tâm thương mại An Lạc Plaza được phê duyệt quy
hoạch và thẩm định bởi cơ quan có thẩm quyền nên không lo sợ bất động sản ảo hay bất
động sản có tranh chấp, q khách hàng có thể tín nhiệm hoàn toàn và yên tâm giao dịch,
đầu tư, sở hữu. Ngoài ra, dự án được đầu tư và phát triển 100% bởi công ty Cổ phần đầu
tư xây dựng Bình Chánh (BCCI Company) và được cơng ty Cổ phần xây dựng số một
Việt Nguyên nhận trọng trách đơn vị nhà thầu xây dựng chính. Đây chính là hai doanh
nghiệp có uy tín, đi đầu trong bảng xếp hạng danh sách các doanh nghiệp đầu tư, xây
dựng, kinh doanh bất động sản nổi tiếng tại khu vực miền Nam Việt Nam.

5


Sở hữu vị trí đẹp mắt toạ lạc tại địa bàn Phường An Lạc A, Quận Bình Tân, được

biết đến là một quận ngoại ô nhưng vẫn phát triển quy hoạch đô thị mạnh mẽ không thua
kém các quận trung tâm. Dự án căn hộ chung cư cao cấp kết hợp trung tâm thương mại
An Lạc Plaza nhằm góp phần hỗ trợ chính quyền địa phương khu vực quận Bình Tân giải
quyết một phần nhu cầu nhà ở cho rất đơng người dân có nhu cầu sống là làm việc, đầu tư
kinh doanh tại địa bàn quận này cũng như phục vụ cho các cư dân ở các quận khác
1.2. Vị trí địa lý và kích thước của dự án
An Lạc Plaza nằm trên đường số 7, Phường An Lạc A, Quận Bình Tân, TP.HCM.
Đây được đánh giá là khu vực có địa thế vàng bởi tính năng liên kết vùng rộng, dễ dàng
di chuyển sang các khu vực lận và thừa hưởng những tiện ích dịch vụ tuyệt vời nhờ vào
ưu thế vị trí.


Phía Bắc: KDC Sunimex.



Phía Nam: trục đường huyết mạch Q Bình Tân Đường số 7 - Vành Đai

Trong - An Dương Vương.


Phía Đơng: đường nội khu số 4 KDC An Lạc.



Phía Tây: khu dân cư

Hình 2: Vị trí dự án

6

Dự án An Lạc Plaza được xây dựng trên khu đất có tổng diện tích là 7.990 m2,
diện tích sàn xây dựng là 44.250 m2 và tầng cao xây dựng là 18 tầng (mật độ xây dựng
30,76%).
Diện tích từng căn hộ đa dạng từ 80 – 205 m2.
1.3. Đặc tính pháp lý
-

Văn bản số 2815/UBND-ĐTMT ngày 14/05/2007 của Ủy Ban Nhân Dân Thành

Phố Hồ Chí Minh chấp nhận cho Cơng Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh xây
dựng Cao Ốc An Lạc Plaza.
-

Văn bản số 1086/SQHKT-QHKV1 ngày 11/04/2007 của Sở Quy Hoạch Kiến Trúc

về việc xây dựng cao ốc 18 tầng tại phường An Lạc, quận Bình Tân của Cơng Ty Cổ
Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh.
-

Quyết định số 5518/QĐ-UBND ngày 28/10/2005 của Ủy Ban Nhân Dân Thành

Phố Hồ Chí Minh về việc chuyển mục đích sử dụng đất tại phường An Lạc A, Quận Bình
Tân cho Cơng Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh để đầu tư xây dựng Cao Ốc
An Lạc Plaza (18 tầng)
1.4. Tiện ích
Tiện ích bên ngồi
Khu dân cư An Lạc - Bình Trị Đơng, An Lạc plaza có một vị trí đắc địa trong một
khu dân cư phát triển nhất quận Bình Tân. Với hạ tầng hồn chỉnh, hiện đại như đường

giao thông rộng rãi, thuận tiện, trường học, bệnh viện, nhà thờ, siêu thị.
Tiện ích bên trong
An Lạc Plaza sở hữu kiến trúc tiện nghi và bố trí hiện đại hài hịa tạo ra mơi
trường sống hồn hảo cùng cùng sự sắp đặt tỉ mỉ khéo léo những dịch vụ nội khu như :


Hồ bơi



Công viên cây xanh



Khu thể dục



Khu thương mại dịch vụ



Rạp chiếu phim



Cafe shop
7



Hầm xe



An ninh 24/24



Điện thoại, cáp truyền hình, internet

Hình 3: Tiện ích nội khu dự án An Lạc Plaza

Hình 4: Trung tâm thương mại
8


CHƯƠNG 2: LẬP KẾ HOẠCH THẨM ĐỊNH GIÁ
Bao gồm các nội dung:
‾

Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái

cung, cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến khu đất cần định giá.
‾

Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá, bao gồm:

Các tài liệu về khu đất, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các tài liệu về chứng

cớ và các động thái thị trường.
‾

Nhận biết các cơ quan, các tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin

các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.
‾

Lên chương trình, thời biểu cơng tác, bao gồm: (i) Lập danh mục và thứ tự các

công việc: Thu thập và phân tích số liệu. (ii) Xác định thời hạn cho phép của từng cơng
việc. (iii) Xác định những phần việc có thể ủy nhiệm.
‾

Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá.

9


CHƯƠNG 3: KHẢO SÁT THỰC TẾ, THU THẬP THÔNG TIN
Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư
cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, cơ
quan định giá đất thu thập được các thông tin sau:
Dự án An Lạc Plaza được xây dựng trên khu đất có tổng diện tích là 7.990 m2,
diện tích sàn là 52.997 m2, diện tích sàn xây dựng 44.250 m 2 và tầng cao xây dựng là 18
tầng (với 3 tầng khu thương mại và 15 tầng chung cư cao cấp) với diện tích sàn xây dựng
giữa các tầng là như nhau.
Toà nhà trung tâm thương mại: được thiết kế 3 tầng, với đầy đủ tiện nghi hiện đại.
Trong đó:


Tầng 1 và 2: Trung tâm thương mại và khu vui chơi – giải trí khác



Tầng 3: Hệ thống phịng chiếu phim 3D, với quy mơ từng phòng khác nhau,

đa dạng. Số lượng chổ ngồi từ theo quy cách dưới 10 người/phịng; 30 người/phịng; 50
người/phịng…
‾

Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng: 3,1 triệu đồng/

‾

Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án: 1.200 triệu đồng.

‾

Chi phí xây dựng nhà chung cư 15 tầng bình quân 5,5 triệu đồng/.

‾

Chi phí xây dựng tịa nhà trung tâm thương mại 3 tầng: 24.000 triệu đồng.

‾

Chi phí dự phịng cho khối lượng công việc phát sinh và trượt giá trong thời gian

xây dựng là: 70.000 triệu đồng.

‾

Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ

cho cả tòa nhà là 1.800 triệu đồng.
‾

Chi phí quảng cáo và bán hàng bằng 1% doanh thu.

‾

Chi phí quản lý dự án (dùng để tổ chức thực hiện các công việc: lập dự án, thẩm

định dự án, thẩm định thiết kế, lựa chọn nhà thầu, giám sát thi công xây dựng, quản lý
chất lượng và các công việc khác có liên quan của chủ đầu tư cơng trình...) bằng 5% tổng
chi phí xây dựng và thiết bị của dự án.

10


‾

Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn bằng

20% tổng chi phí đầu tư xây dựng và giá trị khu đất của dự án.
‾

Giá bán căn hộ chung cư bình quân 14 triệu đồng/, tổng diện tích các căn hộ chiếm

80% tổng diện tích sản xây dựng nhà chung cư. Giá bán TTTM là 15 triệu đ/m2

11


CHƯƠNG IV: PHÂN TÍCH THƠNG TIN
Triển vọng thị trường bất động sản tại Bình Tân cũng có nhiều cửa sáng khi được
thúc đẩy bởi các chất xúc tác chính bao gồm: giá chung cư khu vực này còn tương đối rẻ
so với các quận khác, dân số đông dẫn đến nhu cầu về bất động sản lớn, quỹ đất để phát
triển khu dân cư lớn và các dự án cơ sở hạ tầng đang được đầu tư triển khai.

Hình 5: Bản đồ quy hoạch quận Bình Tân, TP HCM – Nguồn: Báo cáo VDSC
Quận Bình Tân được đánh giá là một trong những quận tại TP.HCM có nhiều triển
vọng phát triển khi có diện tích rộng, dân số đơng và vị trí địa lí chiến lược ở phía Tây
TP.HCM. Quận Bình Tân là một trong những quận tại TP.HCM có nhiều triển vọng phát
triển khi có diện tích rộng, dân số đơng và vị trí địa lí chiến lược ở phía Tây TP.HCM.

12


Tên

Địa phận

Diện tích

Tình trạng
- Khu dân cư mới phát triển và hầu
hết khu vực này đều được xây dựng

Bình Hưng Hịa,

Phân khu I Bình Hưng Hịa A,
Bình Hưng Hịa B

theo quy hoạch để dảm bảo về hạ
1.647,16
ha

tầng kỹ thuật.
- Các dự án đầu tư tại đây được
nghiên cứu riêng lẻ nên nhìn chung
hạ tầng xã hội chưa đáp ứng được

Phân khu
II

Bình

Trị

Đơng,

Bình Trị Đơng A,
Bình Trị Đơng B

hồn thiện nhất.
- Đang chỉnh trang nâng cấp thông
1.202,09

qua xác định thêm nhiều tuyến đường

ha

bộ, hệ thống kỹ thuật và cơng trình
cơng cộng.
- Các khu vực phát triển dân cư hầu
hết đều được quản lý rất tốt.

Phân khu
III

Tân Tạo, Tân Tạo 1.739,28
A

ha

- Sở hữu quý đất dự trữ do định
hướng phát triển nông nghiệp nên cần
phải giữ lại đáp ứng nhu cầu thay đổi
trong
tương lai.
- Giải pháp quy hoạch khu vực này là

Phân khu
IV

lấy chỉnh trang, cải tạo làm gốc và
An Lạc, An Lạc A

599,9 ha

xen kẻ với một số dự án xây dựng
mới tại các khu đất nông nghiệp chưa

sử dụng.
Bảng 1: Bốn phân khu của các phường Quận Bình Tân được quy hoạch
Thị trường bất động sản nhiều tiềm năng
Trong những năm qua, quận Bình Tân đã thể hiện tốc độ đơ thị hóa nhanh khi hầu
như các phường khơng cịn đất nơng nghiệp. Thị trường bất động sản Bình Tân cũng có
những chuyển biến căn bản về cả cung, cầu và giá bán để theo kịp với tốc độ đô thị hóa.
Tuy nhiên, nếu so sánh với thị trường nhà ở tại khu Đông-Nam vốn từ lâu được xem là
13


trục đối xứng cả cung lẫn cầu của thành phố Hồ Chí Minh thì thị trường bất động sản
Bình Tân vẫn còn rất nhiều tiềm năng.
Thứ nhất, nền giá rẻ: Tuy có tăng trong thời gian qua, nhưng nếu so sánh với các
quận khác, giá chung cư ở quận Bình Tân vẫn cịn tương đối rẻ. Theo đó, giá ở khu vực
Bình Tân hiện ở mức 14 – 25 triệu/m 2, so với Quận 9, Thủ Đức, Nhà Bè đang ở mức 25 –
50 triệu/m2, còn trung tâm như Quận 7, Quận 2 khoảng 60 – trên 90 triệu/m2.
Thứ hai, dân số đơng: Quận Bình Tân là quận đơng dân nhất TP HCM. Với dân số
đông như vây, nhu cầu thật sự về việc thuê nhà, mua nhà để ở và đầu tư sinh lời là rất lớn
và đa dạng.
Thứ ba, quỹ đất phát triển khu dân cư lớn: Hiện nay, nguồn cung căn hộ ở Thành
phố Hồ Chí Minh có dấu hiệu giảm một phần do các chủ đầu tư gặp vướng mắc pháp lí ở
khâu đất đai. Thực tế quỹ đất sạch ở khu vực các quận khác đang khơng cịn nhiều. Tuy
nhiên, nhờ vào việc phối hợp quy hoạch bài bản của chính quyền thành phố và quận, quỹ
đất tại Bình Tân vẫn cịn rất lớn với nhiều dư địa phát triển (đất dùng để phát triển khu
dân cư lên tới 1.276,7 ha).
Thứ tư, cơ sở hạ tầng phát triển nhanh: Những năm gần đây, cơ sở hạ tầng ở khu
vực quận Bình Tân đã có những chuyển biến mạnh mẽ. Các hạ tầng như trung tâm

thương mại (Aeon Mall Bình Tân), siêu thị (BigC, Coop Mart), khu vui chơi giải trí (rạp
chiếu phim Galaxy), chuỗi các cửa hàng tiện lợi (Circle K, Vinmart) được đầu tư và xây
dựng nhanh chóng. Hệ thống bệnh viện, trường học cũng đang dần hoàn thiện.

14


CHƯƠNG V: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ KHU ĐẤT
Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất
Trên cơ sở phân tích đặc điểm của tài sản thẩm định giá, thị trường của tài sản
thẩm định giá và các yếu tố có liên quan, thẩm định viên xác định mục đích sử dụng tốt
nhất và có hiệu quả nhất của khu đất là xây dựng nhà chung cư kết hợp khu trung tâm
thương mại; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là diện tích sàn xây dựng 44.250m² và tầng cao
xây dựng là 18 tầng (với 3 tầng khu thương mại và 15 tầng chung cư cao cấp) với diện
tích sàn xây dựng giữa các tầng là như nhau.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản
Doanh thu từ việc bán các chung cư căn hộ là:
(triệu đồng)
Doanh thu từ bán trung tâm thương mại là:
Tổng doanh thu phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là:
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản
Tổng chi phí:
‾

Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bình qn là
triệu đồng/m2 triệu đồng

‾

Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án: 1.200 triệu đồng.

‾

Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn là:
triệu đồng/m2 triệu đồng

‾

Chi phí xây dựng tòa nhà trung tâm thương mại 3 tầng: 24.000 triệu đồng.

‾

Chi phí dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh và trượt giá trong thời gian

xây dựng là: 70.000 triệu đồng.
‾

Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ

cho cả tịa nhà là 1.800 triệu đồng.
‾

Chi phí quảng cáo và bán hàng:
15


(triệu đồng)
‾

Chi phí quản lý dự án:

(triệu đồng)



Tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án:
(triệu đồng)

Khi đó, lợi nhuận nhà đầu tư
Trong đó: là giá trị khu đất của dự án
Vậy tổng chi phí phát triển dự án là:
Bước 4: Giá trị của khu đất:

(triệu đồng)

16


CHƯƠNG VI: LẬP BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ, CHỨNG THƯ THẨM
ĐỊNH GIÁ VÀ GỬI CHO KHÁCH HÀNG, CÁC BÊN LIÊN QUAN
Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
===============
Hà Nội, ngày 19 tháng 3 năm 2022
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
1. Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá:
Tên doanh nghiệp: CƠNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ NHĨM 7
Địa chỉ: Phịng 403, nhà V – Đại học Thương mại Hà Nội.
Điện thoại:

Fax:

Mã số thuế:
Người đại diện theo pháp luật: Nguyễn Văn A . Số thẻ thẩm định viên:
2. Các thông tin cơ bản về cuộc thấm định giá:
Khách hàng yêu cầu: CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh – BCCI
Địa chỉ: 550 Kinh Dương Vương – Phường An Lạc – Quận Bình Tân – TP. HCM
Hợp đồng thuê thẩm định giá số: 4/2022/HĐKT ngày 3/3/2022
Tên tài sản thẩm định giá: Đất quy hoạch dự án căn hộ chung cư cao cấp kết hợp
trung tâm thương mại An Lạc Plaza.
Thời điểm thẩm định giá: Ngày 10/3/2022.
Mục đích thẩm định giá: Xác định giá trị khu đất để phân bổ cơ cấu chi phí hợp lý
cho xây dựng
3. Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá:
‾

Căn cứ Hợp đông thuê thẩm định giá số: 4/2022/HĐKT ngày 3/3/2022 giữa Công

ty Thẩm định giá nhóm 7 và CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh – BCCI.
‾

Căn cứ vào kết quả khảo sát hiện trạng tài sản.

‾

Căn cứ kết quả khảo sát thu thập thông tin của Cơng ty Thẩm định giá Nhóm 7.

17


‾

Căn cứ vào Quyết định số 5518/QĐ-UBND ngày 28/10/2005 của Ủy Ban Nhân

Dân Thành Phố Hồ Chí Minh về việc chuyển mục đích sử dụng đất tại phường An Lạc A,
Quận Bình Tân cho Cơng Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh để đầu tư xây dựng
Cao Ốc An Lạc Plaza
‾

Căn cứ vào ngân hàng dữ liệu và quy trình thẩm định giá của Cơng ty Thẩm định

giá Nhóm 7.
Các căn cứ pháp lý khác:
 Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;
 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ qui định chi tiết thi
hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;
 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Qui định chi tiết một số điều của Luật Đất đai;
4. Các nguyên tắc sử dụng:
‾

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

5. Cơ sở thẩm định giá:
Kết quả thẩm định giá trị tài sản được xác định dựa trên cơ sở giá trị thị trường tại
thời điểm thẩm định, theo tiêu chuẩn 02 – Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: "Giá trị
thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một
bên là người mua săn sàng mua và một bên là người bán sản sàng bán, trong một giao
dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, các bên tham gia hành động một cách có hiếu
biết, thận trọng và không bị ép buộc"; "Giá trị thị trường thế hiện mức giá hình thành trên
thị trường cơng khai và cạnh tranh, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao

gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán". (Tiêu chuẩn 02 ban hành theo TT số
158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của BTC)
6. Thực trạng Bất động sản: (Xem mơ tả đính kèm)
7. Các phương pháp sử dụng: Phương pháp thặng dư
8. Giá trị ước tính của tài sản:

18


Sau q trình thu thập và đánh giá, phân tích các thông tin về bất động sản cần
thẩm định, qua tính tốn một cách cận thận và chi tiết, nhóm thẩm định đã xác định được
tổng giá trị của BĐS cần định giá là (triệu đồng)
Tính thanh khoản: Tốt.
9. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá: Báo cáo kết quả thẩm định giá
có hiệu lực trong thời gian 03 tháng kể từ lập Báo cáo thẩm định này.
10. Những giả thiết và hạn chế trong định giá:


Người định giá khơng có trách nhiệm phải đi thẩm tra lại việc cung cấp thông tin

của khách hàng.


Những thông tin được cung cấp từ những nghiên cứu khác là đáng tin cậy.



Tỷ lệ phân phối giữa đất và công trình trong tổng giá trị BĐS chỉ được áp dụng

cho BĐS này, không sử dụng cho bất động sản khác.



Khách hàng chỉ được sử dụng báo cáo này vào mục đích đã yêu cầu.



Tất cả hoặc bất kỳ phần nào của báo cáo cũng không được sử dụng rộng rãi, và

không dùng để quảng cáo.
Hà Nội, ngày 24 tháng 4 năm 2022
Định giá viên
Nhóm 7

19


KẾT LUẬN
Nhìn chung, phương pháp thặng dư được sử dụng để đánh giá các
BĐS có tiềm năng phát triển. Đây là các mức giá thích hợp để đưa ra
các mức giá khi thực hiện đấu thầu. Phương pháp này mô phỏng lại
cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Vì vậy, nó có
giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê
tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS
Tuy nhiên bên cạnh đó, sử dung phương pháp thặng dư cũng gây nên khó khăn
trong việc xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, có thể phương án được
lựa chọn chưa phải là phương án tốt nhất và hiệu quả nhất hoặc phương án được coi là sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất nhưng xét trong thực tế tính khả thi chưa cao. Mọi ước
tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều
kiện của thị trường. Phương pháp này thường khơng tính đến giả trị thời gian của đồng
tiền. Khi áp dụng phương pháp thăng dư để định giá bất động sản lãi suất chiết khấu cịn

mang nhiều tính chủ quan thường khơng được giải thích rõ ràng trong báo cáo. Đây là
một vấn đề khá quan trọng vì nó ảnh hưởng tương đối lớn đến kết quả thẩm định. Vì thế
mỗi thẩm định viên cần địi hỏi phải có nhiều kinh nghiệm về thị trường, khả năng phân
tích dự án phát triển. Thêm vào đó, thời gian kí kết và thực hiện hợp đồng những dự án
bất động sản theo phương pháp này cần ngắn gọn nhanh chóng để khơng bị ảnh hưởng
bởi giá trị thời gian của tiền.

20