Định giá BĐS bằng phương pháp so sánh. Cơ sở lý luận và áp dụng tại VN

Đề án môn học
Trờng đại học kinh tế quốc dân
Trung tâm đào tạo địa chính & kD BĐS
-------***-------
ơ
đề án môn học
Đề tài:
Định giá bất động sản bằng phơng pháp so sánh. Cơ sở
lý luận và áp dụng tại Việt nam
Giáo viên hớng dẫn
:
ThS. Vũ Thị Thảo
Sinh viên thực hiện
:
Đoàn thị Nho
Lớp
:
Kinh tế & QL Địa Chính - 44
Trung tâm
:
Đào tạo Địa chính & KD BĐS
Hà Nội - 2005
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho
Đề án môn học
mục lục
nội dung trang
lời mở đầu: . 1 phần
I . Cơ sở lý luận về định giá bất động sản
bằng phơng pháp so sánh. ...3
1. Khái niệm và sự cần thiết phải định giá
bằng phơng pháp so sánh. 3

2. Nhân tố ảnh hởng đến giá cả bất động sản. 6
3. Nguyên lý cơ bản của phơng pháp so sánh .. 10
3.1 Các nguyên lý định giá áp dụng trong phơng pháp
so sánh 10
3.2 Yêu cầu của phơng pháp định giá so sánh . 14
3.3 Các bớc thực hiện định giá bằng phơng pháp
so sánh 16
3.4 Những hạn chế cơ bản của phơng pháp định giá
so sánh 20
Phần II. Các áp dụng phơng pháp định giá so sánh
trên thị trờng bất động sản ở Việt Nam 21
1. Định giá bất động sản bằng phơng pháp so sánh
định lợng .. 23
2. Định giá bất động sản bằng phơng pháp so sánh
định tính .. 25
3. Định giá bất động sản bằng phơng pháp so sánh
định lợng kết hợp định tính ... 26
4. Định giá trong Nghị Định 188/NĐ-CP . 27
kết luận .. 32
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho
Đề án môn học
LờI Mở ĐầU
Sau khi chuyển việc quản lý nền kinh tế của nớc ta từ cơ chế
hành chính quan liêu bao cấp sang cơ chế thị trờng có sự quản lý của Nhà
nớc; Về cơ bản, chủ thể định giá đã thay đổi thì nhu cầu của xã hội về định
giá manh nha xuất hiện, và có lẽ khoảng từ năm 1998 đến nay nhu cầu ấy
đã xuất hiện nhiều hơn. Ban Vật giá Chính Phủ, Sở Tài chính Vật giá các
tỉnh thành phố là những địa chỉ mà các tổ chức, cá nhân có nhu cầu định
giá tìm đến. Hiện nay Việt Nam đã đợc kết nạp là thành viên chính thức
của Hiệp hội thẩm định giá ASEAN và đợc bầu làm chủ tịch hiệp hội

nhiệm kỳ 2001- 2003 ... Và nh thế là những gì ta làm sẽ không thể thoát ly
những thông lệ, những chuẩn mực mà Thế giới, khu vực đã quy định. Bởi
một lẽ thờng, đã vào cùng sân chơi thì phải chấp nhận luật chơi chung.Việc
định giá bất động sản đợc thực hiện nhằm mục đích xác định giá trị bất
động sản cung cấp thông tin cho các mục đích mua- bán, bảo hiểm, thiết
lập giá trị cho sự hợp nhất và mua lại, thiết lập giá trị cho vay mợn, thế
chấp... Nh vậy việc định giá ở Việt Nam cũng nh trên thế giới là một hoạt
động nghề nghiệp. Tuy nhiên ở nớc ta hiện nay do cha có chuẩn mực, tiêu
chuẩn pháp lý về định giá cho nên kết quả định giá vẫn còn mang tính cha
thống nhất ở một số nơi. Việc định giá chính xác( sử dụng phơng pháp
đúng) sẽ làm giảm thiệt hại cho Nhà nớc cũng nh các tổ chức, doanh
nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc định giá bất động sản. Đối với Việt
Nam định giá còn là một nghề mới mẻ, chúng ta có thuận lợi là do phát
triển sau nên có thể kế thừa những thành tựu của những nớc nhng do điều
kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng định giá vẫn còn nhiều khó khăn.
Hiện nay ở nớc ta chủ yếu áp dụng phơng pháp so sánh trực tiếp. Đây là
phơng pháp dễ đợc thực hiện không có mô hình hay công thức cụ thể mà
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho
Đề án môn học
nó dựa trên sự hiện diện các giao dịch trên thị trờng để cung cấp dấu hiệu
giá trị cũng chính vì đặc điểm này mà phơng pháp so sánh còn chứa đựng
hạn chế.
Định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện
nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia.
Hiện nay định giá bằng phơng pháp so sánh đợc sử dụng thờng xuyên và
phổ biến trong đánh giá giá trị bất động sản. Để tìm hiểu rõ hơn phơng
pháp này em chọn đề tài: Định giá bất động sản bằng ph ơng pháp so
sánh. Cơ sở lý luận và áp dụng tại Việt Nam .
Đối tợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào sự phân tích
các cơ sở và đặc điểm của phơng pháp so sánh nhằm tìm ra cách thức áp

dụng phơng pháp này vào trong định giá bất động sản. Trên cơ sở lấy quan
niệm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng trong quá trình
phân tích, đề tài sử dụng phơng pháp phân tích tổng hợp để đánh giá sự so
sánh trực tiếp khi định giá bất động sản.
Kết cấu của đề tài bao gồm:
Lời mở đầu
Phần I: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản bằng phơng pháp so sánh
Phần II: Các áp dụng phơng pháp định giá so sánh trên thị trờng bất động
sản ở Việt Nam.
Kết luận.
Trong quá trình tìm hiểu do hạn chế về trình độ và thông tin trong ph-
ơng pháp định giá so sánh nên đề tài này còn nhiều thiếu sót em mong thầy
cô và các bạn góp ý sửa chữa để hoàn thiện hơn phơng pháp này.
Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s Vũ Thị Thảo đã giúp
em hoàn thành đề tài này.
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho
Đề án môn học
Phần I: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản bằng
phơng pháp so sánh.
I.1 Khái niệm và sự cần thiết phải định giá bằng phơng pháp so
sánh.
định giá tài sản, hàng hoá hiện nay trong đời sống kinh tế xã hội ở nớc ta
là việc đánh giá giá trị tài sản, hàng hoá phục vụ mục đích của đời sống kinh
tế xã hội. Thông thờng ngời ta hay sử dụng hai khái niệm về đánh giá giá trị
tài sản nh sau:
Định nghĩa thứ nhất: Định giá là sự ớc tính về giá trị của các quyền sở hữu
tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định.
Định nghĩa thứ hai: Đánh giá là nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị
cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có
cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nh xem xét đến tất cả các

yếu tố kinh tế căn bản của thị trờng bao gồm các loại đầu t lựa chọn.
Nh vậy việc định giá bất động sản là căn cứ, là nền tảng cần thiết để
thực hiện quản lí tài sản có hiệu quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc
mua các tài sản mới và việc chuyển nhợng các tài sản hiện đang sử dụng.
Cũng chính vì vậy mà Pháp lệnh giá đã quy định: Kết quả định giá có thể đ-
ợc sử dụng là một trong định giá trị tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng, mua
bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhợng bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể doanh
nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đã đợc ghi trong hợp đồng thẩm
định giá.( điều 17 Pháp lệnh giá).
Khái niệm nêu trên không khác với quan niệm của các nớc trên thế giới.
Nội dung cốt lõi nhất của khái niệm là đánh giá giá trị của tài sản dựa trên
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho
Đề án môn học
các yếu tố căn bản của thị trờng giá trị này chính là giá trị thị trờng của
tài sản.
Giá trị thị trờng của tài sản là số tiền ớc tính cho một tài sản sẽ đợc trao
đổi vào ngày định giá, giữa một ngời mua và một ngời bán sẵn sàng muốn bán
trong giao dịch vô t sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trờng, trong đó các bên hành
động hiểu biết thận trọng và không bị ép buộc. Gía trị thị trờng ấy chính là
mục đích mà định giá phải xác định, đánh giá đợc theo yêu cầu của tổ chức, cá
nhân đề nghị định giá .
Việc định giá là công việc vừa mang tính khoa học lại vừa mang tính
nghệ thuật đòi hỏi ngời định giá phải đầy đủ hiểu biết và có kiến thức chuyên
môn vững vàng cộng với khả năng nhạy cảm đối với thị trờng. Do tính đa dạng
và phức tạp của đối tợng định giá và mục tiêu định giá cần phải có nhiều ph-
ơng pháp xác định. Trải qua quá trình xây dựng và phát triển đến nay trên thế
giới đã xuất hiện rất nhiều phơng pháp khác nhau tuy nhiên trong hoạt động
thực tiễn cần hết sức chú ý: Các phơng pháp thì phong phú, nhng có phơng
pháp sử dụng tốt cho trờng hợp này cha chắc đã phù hợp cho trờng hợp khác.
Vì vậy tuỳ theo mục đích của mỗi lần định giá mà ngời định giá quyết định

lựa chọn phơng pháp thích hợp. Hiện nay trên thế giới đang áp dụng ba phơng
pháp chính trong định giá bất động sản đó là phơng pháp so sánh thị trờng,
phơng pháp chi phí, phơng pháp thu nhập ; Trong đó phơng pháp so sánh thị
trờng gần nh phổ biến rộng rãi và đợc áp dụng để định giá cho tất cả các loại
tài sản. Đây là phơng pháp sử dụng giá bán của những bất động sản đã đợc
giao dịch trên thị trờng làm căn cứ để xác định giá của bất động sản mục tiêu
thông qua việc so sánh giữa các bất động sản với nhau. Phơng pháp này gần
nh đợc sử dụng nhiều nhất trong thực tế, nó đợc áp dụng để định giá cho tất cả
các trờng hợp đất, nhà cửa và cho các định giá thuê trong các thoả thuận thuê
mớn... phơng pháp so sánh trực tiếp là phơng pháp thờng dùng nhất để xác
định giá tài sản vì các lí do sau:
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho
Đề án môn học
- Là phơng pháp hầu nh không gặp khó khăn về kĩ thuật.
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trờng vì vậy nó có cơ sở vững
chắc để các chủ sở hữu và các cơ quan thừa nhận.
- Nó đòi hỏi sự cần thiết tăng cờng kinh nghiệm và kiến thức thị trờng để
tiến hành việc định giá một cách phù hợp .
- Phơng pháp so sánh không có công thức hay mô hình cố định mà nó dựa
vào sự hiện diện của các giao dịch thị trờng để cung cấp một dấu hiệu của
giá trị.
Phơng pháp so sánh dựa trên lí thuyết cho rằng giá trị thị trờng của một
bất động sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của các bất động sản đã đợc
mua bán. Vì thế phơng pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lờng tác
động của sự hiện hữu hoặc thiếu vắng một số đặc tính có trong giá cả, tiền
thuê của các tài sản có thể so sánh đợc. Mục tiêu của phơng pháp này là tìm
kiếm các tài sản đã đợc giao dịch trên thị trờng hiện hành, giống nhau so với
tài sản là đối tợng định giá và tiến hành điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất
kì sự khác nhau nào giữa chúng. Các thông tin có khả năng tin cậy đợc sử
dụng trong phân tích là cơ sở của định giá. Phân tích thu đợc dựa trên nguyên

tắc so sánh các thông tin tản mạn từ các giao dịch trớc mà có thể đợc áp dụng
các định giá mới, với một số điều chỉnh cần thiết để đảm bảo rằng các dữ liệu
lịch sử là phù hợp với tình huống hiện tại(ví dụ điều chỉnh đối với sự ảnh hởng
của lạm phát ). Định giá sẽ tập trung vào hai nhóm nhân tố là nhân tố thị trờng
và nhân tố giá cả.
Theo Uỷ ban chuẩn mực quốc tế đa ra khái niệm tổng quát về thị trờng :
là một hệ thống (và có khi là vị trí) mà ở đó hàng hoá và cung phục vụ đợc
trao đổi giữa ngời mua và ngời bán thông qua cơ cấu giá cả. Khái niệm về thị
trờng chứa đựng khả năng của hàng hoá hoặc sự phục vụ đợc trao đổi giữa ng-
ời mua và ngời bán mà không có các hạn chế bất hợp pháp của các hoạt động
của họ. Mỗi bên sẽ đáp ứng mối quan hệ cung-cầu và yếu tố điều chỉnh giá,
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho
Đề án môn học
khả năng và kiến thức của mỗi bên, sự hiểu biết của họ về lợi ích tơng đối cuả
hàng hoá hoặc sự phục vụ cũng nh nhu cầu và sự đòi hỏi riêng của họ. Thị tr-
ờng có thể là thị trờng địa phơng, thị trờng quốc gia hay thị trờng quốc tế.
I.2 Những nhân tố ảnh hởng đến giá cả bất động sản.
Nh vậy giá cả thị trờng của bất động sản là số tiền đợc trả cho bất động
sản trong một giao dịch thị trờng trực tiếp, đây là mức giá thịnh hành dới các
điều kiện thị trờng xác định, trong đó các bên giao dịch mua và bán đều tự
nguyện đợc thông tin đầy đủ về thị trờng và về bất động sản- đối tợng của mua
và bán. Gía cả đợc xác định ở một thời điểm nhất định do đó ở các thời điểm
khác nhau giá cả có thể cao hoặc thấp; Trong cơ chế thị trờng mở, giá cả là
phạm trù trung tâm của kinh tế hàng hoá. Cũng nh các hàng hoá khác giá cả
bất động sản bị ảnh hởng bởi rất nhiều yếu tố. Các yếu tố này có thể tác động
trực tiếp hoặc gián tiếp tới bất động sản và đợc phân thành các nhóm khác
nhau:
+ Cung và cầu về bất động sản: giá trị thị trờng của bất động
sản đợc xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lợng cung và cầu trên thị
trờng vào thời điểm định giá. Trên thị trờng giá cả có xu hớng thay đổi tỷ lệ

thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Độ co giãn của quan hệ cung cầu
với giá cả cũng có tác động quan trọng trong sự hình thành của giá. Tại một
thời điểm cung và cầu cân bằng ta có giá cân bằng. Giả định các yếu tố khác
là cố định thì một sự thay đổi của cung cầu về bất động sản cũng làm cho
giá cả bất động sản thay đổi. Do đó trong thị trờng bất động sản cạnh tranh thì
giá cả bất động sản điều tiết cung và cầu bất động sản. Tuy nhiên nếu độ co
giãn của cung và cầu theo giá nhiều hay ít cũng là yếu tố quyết định sự tăng
giảm của giá ít hay nhiều. Đây là một mối quan hệ mang tính quy luật của
cung cầu đối với mọi hàng hoá và dịch vụ trong đó bao hàm cả hàng hoá
bất động sản. Khi định giá bất động sản phải phân tích và xác định cẩn thận
về sự tác động của các lực lợng thị trờng đến giá trị bất động sản. Và khi phân
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho
Đề án môn học
tích các thông tin thị trờng cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trờng khi
thực hiện các điều chỉnh.
+ Chi phí: Là toàn bộ phí tổn mà ngời đang sử dụng bỏ ra để tạo
lập hoặc để có đợc sở hữu bất động sản. Đây là yếu tố quan trọng mà nhà
định giá phải xem xét khi định giá bất động sản. Thông thờng chi phí quyết
định giá trị bất động sản. Tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo
nên giá trị bất động sản trên thị trờng mà có khi còn tác động ngợc lại. Chi phí
hình thành nói trên là chi phí của ngời bán. Bên cạnh đó ngời định giá còn
phải chú ý chi phí sử dụng là chi phí ngời muốn sử dụng phải bỏ ra để có thể
sử dụng bất động sản theo mong muốn của mình. Đây là chi phí của ngời mua.
Sự tác động ngợc chiều của hai loại chi phí này tạo nên giá trị bất động sản
trên thị trờng xét về khía cạnh kinh tế tài chính.
+ Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng của một bất động sản
có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích.
Nhìn chung một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ
thuận lợi trong việc bán và sẽ có giá bán tốt hơn. Xét về tính hiệu quả một bất
động sản có thể sử dụng đợc ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi

phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng đợc. Do vậy, khi định giá bất động
sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Các lực lợng thị trờng vi mô : Trớc hết ở đây phải kể đến vị
trí đất đai và địa điểm có tài sản. Nhìn chung khả năng sinh lời của tài sản cao
thì giá trị của tài sản càng cao. Tài sản, đất đai nhà cửa thuận tiện về giao
thông đi lại sẽ có giá trị hơn là trờng hợp giao thông bất tiện. Tài sản, đất đai ở
khu trung tâm, ở mặt phố có giá trị hơn ở ngoại thành và trong ngõ hẻm. Tài
sản, nhà cửa, đất đai ở thành phố, khu công nghiệp, thị xã, thị trấn cò giá trị
hơn ở nông thôn ....Kế đến là những đặc tính vật chất của tài sản: Kích thớc
miếng đất, kích thớc cửa của nhà, loại nhà, tuổi tài sản, mức độ kiên cố, mức
độ hiện đại của nó ... cũng sẽ là tác nhân tác động trực tiếp đến mức giá của
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho
Đề án môn học
chúng. Các yếu tố khác của môi trờng nh lịch sử chủ nhân, môi trờng xã hội
xung quanh, địa điểm gần chợ, gần trờng học, cửa hàng cũng có tác động đến
giá trị tài sản. Tài sản có vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh thì có khả
năng sinh lợi lớn và có giá trị cao.
+ Các yếu tố về tình trạng pháp lý của tài sản : Các yếu tố này
tác động đến giá trị tài sản qua một số khía cạnh nh: Sự rõ ràng và xác định về
quyền sở hữu của tài sản. Tài sản thuộc sở hữu của chủ nhân và có giấy tờ
pháp lý đầy đủ sẽ đợc mua bán một cách nhanh chóng thuận lợi và có giá hơn.
Các tình trạng về quyền lợi đối với tài sản. Khả năng kiểm soát hợp pháp đối
với tài sản. Đây là một yếu tố quan trọng trong các giao dịch về bất động sản.
Bất động sản nào có tình trạng pháp lý ổn định càng đợc a chuộng và giao dịch
diễn ra một cách thuận tiện và nhanh chóng hơn. Ngời mua đợc an tâm hơn về
bất động sản đã mua còn ngời bán lại bán đợc bất động sản với giá cao hơn.
Trên thị trờng bất động sản hiện nay có khá nhiều bất động sản có tình trạng
pháp lý cha ổn định nhng vẫn đợc giao dịch và cần đợc định giá một cách
chính xác nhng trên thực tế đó ngời định giá phải chú ý đến yếu tố này để điều
chỉnh sao cho có mức giá hợp lý.

+ Các quan hệ lịch sử và các yếu tố tâm lý xã hội : Nhóm nhân
tố này thờng có ảnh hởng mạnh mẽ và rõ nét đối với tài sản hơn là đối với các
sản phẩm hàng hoá. Ví dụ một ngôi nhà sẽ rất khó bán khi mà ngời chủ cũ có
những vấn đề rắc rối về tình trạng sức khoẻ, ốm đau bệnh tật kinh niên hay
tình trạng gia đình bất ổn... Đặc biệt ngày càng những yếu tố tâm linh phong
thuỷ càng đợc xem trọng và cân nhắc khi mua bán các bất động sản.
+ Các yếu tố thuộc lực lợng môi trờng vĩ mô : Đó chính là các
yếu tố thuộc về chính trị, xã hội, kinh tế và tổ chức ... mà trong đó việc mua
bán tài sản đợc diễn ra. ảnh hởng của các nhân tố này đến mức giá tài sản
cũng hết sức mạnh mẽ và nhanh chóng. Có rất nhiều biểu hiện cụ thể của ảnh
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho
Đề án môn học
hởng này, chẳng hạn: Khi nền kinh tế lâm vào tình trạng thiểu phát, chuyển
nhợng, thuê mớn tài sản cũng bị đình trệ nghiêm trọng hoặc khi có sự biến
động các chỉ số thị trờng, đặc biệt các chỉ số trên thị trờng chứng khoán cũng
có sự biến động theo. Chính sách của Nhà nớc tác động rất lớn và trực tiếp đến
giá bất động sản, thể hiện trên các mặt chủ yếu sau : Nhà nớc ban hành các
quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhợng bất động sản, sự
thay đổi các quy định trong từng thời kì sẽ tác động đến giá bất động sản trên
thị trờng. Đồng thời Nhà nớc quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có
liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất...) các chính
sách này có ảnh hởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động
sản nên tác động đến giá bất động sản. Bên cạnh đó Nhà nớc hoạch định và
công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực. Đây là yếu tố quan
trọng và ảnh hởng lớn đến giá bất động sản trên thị trờng.
+ Các mục đích đánh giá giá trị : Nh ở trên đã nêu việc đánh
giá giá trị tài sản có thể vì những mục đích khác nhau tuỳ theo yêu cầu của ng-
ời cần định giá bất động sản. Tơng ứng với các mục đích ấy việc đánh giá
chúng lại có những nét khác biệt nhau và do đó mà ảnh hởng đến mức giá trị
tài sản. Ví dụ: Một diện tích đất đợc dùng vào mục đích góp vốn liên doanh có

thể đợc đánh giá với một mức giá khác với từng trờng hợp dùng để đền bù cho
dân c khi phân quy hoạch lại đờng xá giao thông. Mỗi mục đích khác nhau lại
cần những cách thức khác nhau để định giá bất động sản do đó ngời định giá
trớc khi định giá phải chú ý đến mục đích của ngời yêu cầu định giá.
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho
Môi trường kinh tế, chính trị
luật pháp, xã hội
Cung Mục tiêu
cầu đánh giá
thị trường giá trị
Quan hệ lịch sử và xã hội
Giá trị thị trường
Mức giá bất động sản
Đề án môn học
Sơ đồ nhân tố ảnh hởng đến mức giá bất động sản
I.3 Nguyên lý cơ bản của phơng pháp định giá so sánh
I.3.1 Các nguyên lý trong phơng pháp so sánh
Khi định giá bất động sản đòi hỏi cần phải áp dụng theo các
nguyên tắc nhất định tuy nhiên trong phơng pháp định giá bằng phơng
pháp so sánh cần phải theo những nguyên tắc sau:
Nguyên tắc cung- cầu: Quan hệ cung cầu trực tiếp ảnh hởng đến giá cả
bất động sản do đó khi định giá bất động sản phải xác định giá trị chứ
không phải giá cả nhng xác định giá trị đó phải trong điều kiện cung- cầu t-
ơng đối ổn định, không có sự đột biến nào về thị trờng giá cả. Nếu thị trờng
bất động sản là tơng đối ổn định thì việc áp dụng phơng pháp so sánh sẽ
phù hợp và đạt hiệu quả cao. Khi thị trờng biến động, giá cả bất động sản
thay đổi nhiều, thông tin thu đợc không sát với thực tế, không đem lại
những tiêu thức so sánh phù hợp, khi đó ngời định giá phải xem xét sự khác
biệt giữa các công trình bất động sản để tìm ra nguyên nhân, khi đó sẽ
quyết định giá trị bất động sản. Cũng từ đó ngời định giá phải dự báo đợc

diễn biến quan hệ cung- cầu trong tơng lai để tìm ra đợc xu hớng thay đổi
của giá cả bất động sản trong nền kinh tế thị trờng.
Một đặc biệt của bất động sản ảnh hởng lớn đến giá cả bất động sản đó
là tính riêng biệt và sự khan hiếm. Nguyên lý cơ bản này đợc áp dụng triệt
để trong thị trờng bất động sản. Khi các yếu tố khác giả định là không đổi,
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho
Đề án môn học
thì khi cung một loại hàng hoá nào đó tăng lên sẽ làm cho giá trị thị trờng
của nó giảm đi và ngợc lại. Nhng trên thực tế các yếu tố khác hiếm khi
không thay đổi và cung- cầu bất động sản luôn thay đổi đồng thời. ở thời
điểm cung và cầu bằng nhau thì khi đó giá cả phản ánh chính xác giá trị bất
động sản mà ở đó lợng ngời bán và ngời mua cân bằng nhau. Có một điều
đặc biệt trên thị trờng bất động sản ở Việt Nam hiện nay là cầu về bất động
sản luôn tăng mà cung về bất động sản hầu nh không đổi. Điều này dẫn
đến hiện tợng giá cả không phản ánh đợc đúng giá trị của bất động sản mà
giá cả bất động sản hiện nay quá cao. Việc định giá bất động sản sẽ trở nên
khó khăn hơn đòi hỏi ngời định giá cần phải có đầy đủ thông tin về thị tr-
ờng bất động sản và những bất động sản có liên quan đến quá trình định
giá. Một khi giá cả bất động sản ở mức cân bằng thì khi đó hiện tợng thiếu
cầu hay thiếu cung sẽ không còn, nhu cầu về bất động sản của ngời dân sẽ
không đợc đáp ứng đầy đủ và thị trờng bất động sản sẽ trở nên ổn định lâu
dài
Nguyên tắc thay thế: Theo nguyên tắc này cho rằng giá trị bất động
sản có xu hớng tạo lập bởi tập hợp giá mà giá đó đợc trả để có đợc bất động
sản thay thế với sự sử dụng và thoả mãn tơng tự bất động sản mục tiêu
trong một khoảng hợp lý. Các bất động sản để so sánh phải có khả năng
thay thế bất động sản mục tiêu thì mới đảm bảo hiệu quả. Nh vậy khi định
giá cho công trình ngời định giá không chỉ căn cứ vào các yếu tố cấu thành
nên giá trị công trình đó mà còn phải tính đến giá trị các bất động sản thay
thế cho bất động sản mục tiêu. Việc thay thế bất động sản có thể dẫn đến

tác động ảnh hởng đến bất động sản mục tiêu. Vì thế việc đánh giá những
bất động sản thay thế đòi hỏi cần phải có sự chính xác và đảm bảo vì kết
quả đánh giá ảnh hởng nhiều đến giá trị bất động sản mục tiêu. Có thể nói
một nhà đầu t có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để
mang lại một tài sản lựa chọn mà có cùng sự hữu ích nh nhau.
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho