Tài liệu Phân tích Tài chính Nghiên cứu tình huống Dự án Chung cư Mercury doc

Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
















Nghiên cứu tình huống

DỰ ÁN CHUNG CƯ MERCURY

Nguyễn Minh Kiều, Huỳnh Thế Du

Tháng 08 năm 2003
Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury

Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 2


DỰ ÁN CHUNG CƯ MERCURY

Đối với ông Vương, giám đốc kinh doanh của High Sky Co. Ltd, 14/02/2003 là
một ngày đặc biệt quan trọng, ngày mà ông được giao nhiệm vụ chuẩn bị hồ sơ kêu gọi
các đối tác thành lập liên doanh tham gia đấu giá lô đất 10,3 ha tại đường Nguyễn Hữu
Cảnh, Quận I, Tp Hồ Chí Minh nhằm lập dự án xây dựng chung cư Mercury với hơn

6.000 căn hộ để bán hoặc cho thuê.
Sau hơn một tháng làm việc cật lực, ngày 01/04/2003, trong cuộc họp đầu tiên của
các đối tác dự kiến tham gia liên doanh, ông Vương cùng với các cộng sự đưa ra một bản
đánh giá sơ bộ về sự án.

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH

1.
Nhu cầu nhà ở tại Tp. Hồ Chí Minh
Theo tính toán của Sở Địa chính - Nhà đất Tp. Hồ Chí Minh, nhu cầu nhà ở của
Thành phố trong 10 năm nữa là khoảng 954.000 căn hộ, với 60%-70% là các căn hộ
chung cư, trong đó cần khoảng 160.000 căn cho người có thu nhập thấp. Để đáp ứng nhu
cầu này, bình quân hàng năm phải có thêm 100.000 căn hộ nữa. Nhưng theo ước tính của
Sở xây dựng Tp. Hồ Chí Minh, hàng năm chỉ có khoảng 50.000 căn hộ mới được xây
dựng. Lượng chỗ ở mới chỉ đáp ứng 50% nhu cầu, trong đó 80% do tư nhân tự xây dựng.
Mặc dù theo truyền thống, người Việt Nam luôn muốn sở hữu một ngôi nhà độc
lập, không thích ở chung cư, nhưng do giá đất liên tục tăng làm cho việc xây dựng các
căn nhà độc lập trở nên đắt đỏ, cộng với những bất tiện của việc ở nhà mặt phố, nên hiện
nay đang có xu hướng dịch chuyển sang ở chung cư. Lý do này góp phần làm cho nhu
cầu mua các căn hộ chung cư gia tăng.
2.
Các loại chung cư hiện có ở Tp. Hồ Chí Minh
Hiện nay, tại TP.HCM có bốn dạng chung cư chính. Thứ nhất là các chung cư
dành cho chương trình tái định cư xây ở nội thành; thứ hai là chung cư dành cho các
chương trình tái định cư xây ở ngoại thành; thứ ba là chung cư xây thuần túy để kinh
doanh; thứ tư là chung cư các căn hộ cao cấp. Chủ đầu tư của cả ba loại đầu trong thực tế
đều là các doanh nghiệp nhà nước
1
. Với loại thứ nhất, chủ đầu tư được ưu đãi không phải
nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích xây nhà chung cư, giảm 50% tiền sử dụng đất đối

với diện tích trong dự án nhưng không phải sử dụng để xây dựng chung cư. Ngoài ra đơn
vị còn được bán các căn hộ lầu 1 và tầng trệt theo giá kinh doanh, được chuyển tiền đền
bù cho hộ tái định cư làm vốn ứng trước.Với loại thứ hai, các ưu đãi cũng tương tự nhưng
vì chung cư xây ở ngoại thành, vùng ven nên không hấp dẫn người mua. Với loại thứ ba,
thực tế cho thấy rằng chung cư vừa đưa ra đã có người đăng ký mua hết ngay từ trên giấy.
Người có nhu cầu thật sự nếu không có thông tin và không có khả năng tài chính khó mà

1
Theo báo Sài gòn Tiếp thị
Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury

Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 3

mua được. Đối với loại thứ tư, chủ đầu tư bao gồm nhiều thành phần, trong đó phần lớn là
các liên doanh với đối tác nước ngoài. Đây là loại hình nhà ở dành cho người có thu nhập
cao. Thực tế hoạt động của các đơn vị kinh doanh rất khả quan, khả năng mang lại lợi
nhuận rất lớn.
3.
Vấn đề bất hợp lý trên thị trường nhà ở
Theo các thông tin nêu trên, nhu cầu nhà ở là rất lớn, và một số chung cư bán hết
ngay từ trên giấy. Thực tế đối tượng mua các căn hộ chung cư này không phải là những
người có nhu cầu thực sự mà hầu hết là những người kinh doanh, đầu cơ bất động sản sau
đó bán lại để hưởng chênh lệch giá, do đó số lượng các căn hộ để trống trong các chung
cư rất lớn. Hiện nay, các căn hộ chung cư với mức độ trung bình có giá từ 300-500 triệu
đồng, nhưng số người có nhu cầu thực sự có khả năng mua được các căn hộ này rất ít.
Vấn đề nêu trên có vẻ như là bất hợp lý, nhưng về bản chất nó phản ánh đúng quy luật

cung cầu của thị trường.
4.
Khả năng mua nhà của những người có nhu cầu
Nhu cầu nhà ở mới thường phát sinh khi có hai người đưa nhau ra phường đăng
ký kết hôn. Lúc này đôi vợ chồng trẻ gần như chưa tích luỹ được gì, và để có một căn hộ
với giá từ 300-500 triệu đồng là điều không tưởng. Nhưng có một điều chắc chắn sau thời
gian từ 10 -15 năm là họ có thể mua được. Nếu có hình thức mua nhà trả góp thì họ có thể
thoả mãn ngay được nhu cầu của mình. Do thị trường tài chính ở Việt nam chưa phát
triển, uy tín trong quan hệ tín dụng của các chủ thể trong nền kinh tế, đặc biệt là uy tín tín
dụng của các cá nhân không cao nên các loại hình tín dụng bất động sản hầu như chưa
phát triển. Việc cho một người vay trả góp để mua nhà trong thời gian từ 10 - 20 năm là
một việc còn mới và khó khăn đối với một số tổ chức tín dụng.
Thực tế cho thấy, ở một số nước, đặc biệt là các nước phát triển, hầu hết các nhu
cầu về nhà ở - nhu cầu quan trọng nhất cho đại bộ phận dân chúng, đều được thoả mãn do
tín dụng kinh doanh bất động sản rất phát triển. Thấy rõ xu hướng này, một số ngân hàng
đã có chính sách cho vay tiền mua nhà chung cư. Đối với khách hàng vay để mua nhà
chung cư hoặc căn hộ phải có điều kiện là người đứng tên trong hợp đồng vay phải là
người có hộ khẩu ở Thành phố Hồ Chí Minh, đối tượng cho vay là tiền mua nhà, thời gian
vay tối đa 10 năm, mức vay không quá 50% giá mua nhà. Điều quan trọng khi xét cho
vay là thẩm định thu nhập và khả năng trả nợ của người vay để quyết định thời gian cho
vay, tài sản thế chấp là điều kiện thứ yếu
2
để bảo đảm vốn vay.
Chính vì những vấn đề nêu trên, việc mua ngay một căn hộ là không thể và giải
pháp hợp lý nhất cho những đối tượng này là thuê một căn hộ với giá tối thiểu 1 triệu
đồng một tháng, đồng thời phải để dành tiền trong thời từ gian 10 - 15 năm để mua một
căn hộ cho riêng mình.
Những vấn đề nêu trên đang là nghịch lý hiện nay, nhưng theo dự báo trong thời
gian tới, khi mức sống và thu nhập của người dân đã dần dần ổn định, mức độ tín nhiệm
trong quan hệ tín dụng được cải thiện thì viêc cho vay mua nhà trả góp sẽ phát triển. Đây

2
Thực tế, tài sản thế chấp là một yếu tố không thể thiếu được khi các ngân hàng quyết định cho vay
Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury

Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 4

sẽ là một yếu tố tích cực làm cho thị trường nhà đất hoạt động sôi động và lành mạnh
hơn.

DỰ ÁN CHUNG CƯ MERCURY


1.
Khu đất tại đường Nguyễn Hữu Cảnh
Nằm trong kế hoạch huy động nguồn vốn từ 35.000 - 40.000 tỷ đồng để đáp ứng
nhu cầu đầu tư phát triển nhằm đạt được tốc độ tăng trưởng GDP bình quân hàng năm là
12%, Thành phố Hồ Chí Minh đã có kế hoạch bán đấu giá một số lô đất để huy động
nguồn vốn này. Lô đất tại 22-22 Bis Lê Thánh Tôn, Quận I là lô đất đầu tiên được tổ chức
đấu giá. Kết quả lô đất này đã bán được 56 tỷ đồng. Lô đất hơn 10 ha tại đường Nguyễn
Hữu Cảnh cũng thuộc kế hoạch này. Đây là một khu đất có vị trí rất thuận lợi, nằm ngay
trung tâm Tp. Hồ Chí Minh, rất lý tưởng cho việc xây dựng chung cư cao tầng. Ở khu đất
này, Thành phố đòi hỏi phải có một công trình nhà cao tầng hiện đại mọc lên.
2.
Các thông số chính của dự án
Theo quy định, cũng như quy hoạch hiện tại, khu đất này sẽ được xây dựng 4 toà

nhà cao tầng, với các thông số cơ bản như sau:
2.1. Các thông số về tiêu chuẩn và kỹ thuật xây dựng
 Tổng diện tích của khu đất này là 10,3 ha. Trong đó, đất dân dụng 6,2 ha, chiếm
60,3% diện tích khu đất; đất giao thông 2,5 ha, chiếm 24,3% diện tích khu đất và
đất cây xanh 1,6 ha, chiếm 15,4% diện tích khu đất. Đây là một vị trí rất thuận
lợi cho việc xây dựng chung cư.
 Tỷ lệ đất được xây dựng nhà cao tầng theo quy định tối đa là 60%.
 Tầng cao xây dựng: Theo quy định, trong 4 toà nhà, có 2 toà cao tối thiểu là 20
tầng, 2 toà cao tối thiểu 30 tầng. Do đó, dự án sử dụng số tầng cao tối thiểu trung
bình là 24 tầng và 2 tầng hầm.
 Số lượng tầng kinh doanh: Trong 26 tầng xây dựng, các tầng hầm và tầng trệt
được sử dụng để phục vụ các mục đích công cộng. Số lượng tầng kinh doanh
còn lại là 23 tầng.
 Tỷ lệ sàn xây dựng dùng để kinh doanh: Tỷ lệ sàn xây dựng dùng để kinh doanh
chiếm 65%, 35% còn lại là diện tích cho các khu vực công cộng như hành lang,
cầu thang
 Diện tích kinh doanh, số căn hộ dự kiến: Với những thông số nêu trên, tổng diện
tích kinh doanh tính ra được 561.522m
2
. Diện tích bình quân một căn hộ là
84m
2
. Tổng số căn hộ dự kiến vào khoảng 6.100 căn hộ.
 Thời gian xây dựng dự kiến là 36 tháng.
Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury

Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 5

2.2. Các thông số về chi phí xây dựng
 Đơn giá xây dựng nhà cao tầng tính bình quân là 4.200.000 đ/m
2
sàn xây dựng
(bao gồm cả phần đầu tư hạ tầng trong nội bộ từng Block).
 Chi phí xây dựng hạ tầng chính là 350.000đ/m
2
đất.
 Giá trị đấu giá đất là 935 tỷ đồng. Giá này bằng 1,1 lần giá khởi điểm công bố
đấu giá của Tp. Hồ Chí Minh.
3.
Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn đầu tư
3.1. Tổng vốn đầu tư
Với các thông số nêu trên, các chi phí trực tiếp để thực hiện dự án như sau:
Bảng1: Ước lượng chi phi đầu tư dự án Đvt: triệu đồng
TT Chỉ tiêu Thành tiền
1. Giá trị khu đất (ước tính bằng 1,1 lần giá công bố ban đầu) 935.000
2. Chi phí chuẩn bị đầu tư 84.500
3. Chi phí xây dựng hạ tầng trục chính 36.315
4. Chi phí xây dựng các Block nhà 4.101.552
5. Dự phòng phí (5% tổng chi phí ngoại trừ tiền mua đất) 211.118
Tổng cộng 5.368.485
3.2. Nguồn vốn đầu tư
Với tổng mức đầu tư của dự án gần 5.400 tỷ đồng, dự kiến sẽ huy động từ các
khách hàng mua các căn hộ khoảng 4.200 tỷ đồng. Phần còn lại khoảng 1.200 tỷ đồng,
Hight Sky Co Ltd sẽ cùng một số đối tác sử dụng toàn bộ vốn chủ sở hữu để thực hiện dự
án này. Nhu cầu vốn cho phần còn thiếu ở thời điểm cao nhất khoảng 1.000 tỷ đồng.
Tỷ lệ tham gia của các bên như sau: High Sky Co Ltd tham gia khoảng 300 tỷ đồng, phần

còn lại do 5 đối tác khác bỏ vốn.
4.
Giá bán và phương thức kinh doanh
4.1. Giá bán dự kiến
Căn cứ vào giá bán bình quân 1m
2
tại một số chung cư trong thành phố như:
Chung cư Cao Đạt Quận 5 giá 9 triệu đồng/m
2
; chung cư Nguyễn Đình Chính, Quận Phú
Nhuận giá 8,9 triệu đồng/m
2
; chung cư Đặng Dung, Quận Phú Nhuận giá 8,85 triệu
đồng/m
2
; chung cư Pasteur, Quận 1 giá 1.200 USD (tương đương 18,5 triệu đồng/m
2
), giá
bán dự kiến của dự án này sẽ là 10 triệu đồng/m
2
. Đây là mức giá hợp lý có khả năng
cạnh tranh được và đảm bảo hiệu quả kinh doanh.
Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury

Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 6

Giá 10 trđ/m
2
là giá trả tại thời điểm công bố bản vẽ mặt bằng, đây cũng chính là
thời điểm dự kiến ký kết hợp đồng mua bán đầu tiên. Sau đó giá bán được tăng thêm 10%
mỗi năm. Giá tại thời điểm kết thúc xây dựng sẽ là 12,1 trđ/m
2
.
Nhằm đa dạng hoá sản phẩm, thoả mãn nhiều đối tượng khách hàng, các căn hộ
sẽ được chia làm 3 loại gồm: loại lớn có 1 phòng ngủ lớn, 2 phòng ngủ nhỏ, 3 phòng tắm;
loại trung bình có 1 phòng ngủ lớn, 2 phòng ngủ nhỏ, 2 phòng tắm; loại nhỏ có 2 phòng
ngủ, 1 phòng tắm. Diện tích tương ứng cho mỗi loại phòng là 96m
2
/căn, 72m
2
/căn và
64m
2
/căn. Như vậy giá bình một căn hộ sẽ dao động từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng. Mức giá
của mỗi căn hộ như vậy là tương đối cạnh tranh và có thể chấp nhận được đối với tầng
lớp trung lưu tại thành phố.
4.2. Phương thức kinh doanh
Dự kiến, việc kinh doanh được thực hiện theo phương thức đăng ký mua khi có
bản vẽ mặt bằng các căn hộ với phương thức thanh toán như sau:
 Khi ký kết hợp đồng mua bán, người mua thanh toán 35% giá trị căn hộ

Sau khi hoàn thiện phần xây dựng, người mua thanh toán 30% giá trị căn hộ

Sau khi giao nhà, người mua thanh toán 30% giá trị căn hộ

Sau khi giao nhà hoàn chỉnh (Giấy chứng nhận quyền sở hữu), người mua thanh

toán 5% giá trị căn hộ.

Theo kinh nghiệm từ những dự án trước đó và căn cứ vào đặc điểm của dự án
này, dự tính việc mua nhà và thanh toán sẽ diễn ra suốt thời gian xây dựng. Năm đầu tiên
sẽ bán và thu được 40% số tiền, hai năm tiếp theo mỗi năm bán và thu tiền được 30% số
tiền bán các căn hộ.
Ngoài ra, còn một số phương thức kinh doanh dự phòng khác có thể được tính
đến như việc bán trả góp, cho thuê các căn hộ. Giá trả góp hoặc cho thuê sẽ căn cứ vào
giá bán dự kiến là 10 triệu đồng nêu trên để tính toán.
4.3. Quy định về việc tính toán kết quả kinh doanh và nộp thuế thu nhập
Trong suốt quá trình xây dựng, mặc dù có doanh thu, nhưng chưa tính toán được
chi phí, nên Cục thuế cho phép tính thuế thu nhập vào thời điểm khi hoàn thành dự án
(khi đã quyết toán được vốn đầu tư). Điều này có nghĩa là thuế thu nhập sẽ được nộp vào
cuối năm thứ 4. Dựa vào quy định này, chủ đầu tư có thể kéo dài thời hạn quyết toán công
trình để trì hoãn việc nộp thuế thu nhập nhằm chiếm dụng vốn, nâng cao hiệu quả kinh
doanh.
5.
Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư
5.1. Tiến độ sử dụng vốn đầu tư
Dự kiến nhu cầu chi tiêu vốn đầu tư vào dự án được trình bày ở bảng 2, (trang 7):

Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury

Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 7

Bảng 2: Chi tiết về chi phí đầu tư Đvt: Triệu đồng

TT Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Tổng
1 Mua đất
Tỷ lệ % so với tổng chi phí
100%
Số tiền dự kiến chi (trđ)
935.000 935.000
2 Chi phí ban đầu
Tỷ lệ % so với tổng chi phí
60% 20% 10% 10%
Số tiền dự kiến chi (trđ)
50.700 16900 8.450 8.450 84.500
3 Xây dựng hạ tầng
Tỷ lệ % so với tổng chi phí
60% 30% 10%
Số tiền dự kiến chi (trđ)
- 21.789 10.894 3.631 36.315
4 Xây dựng toà nhà chính
Tỷ lệ % so với tổng chi phí
40% 50% 10%
Số tiền dự kiến chi (trđ)
- 1.640.621 2.050.776 410.155 4.101.552
5 Dự phòng (trđ)
211.118 211.118
Tổng(trđ)
985.70
0
1.657.521 2.059.22
6
629.72

4
5.332.17
0
5.2. Kế hoạch thu tiền
Bảng 3: Ước lượng doanh thu Đvt: Triệu đồng
STT Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Tổng
1 Tỷ lệ bán được

40% 30% 30% 100%
2 Giá bán

10 11 12.1
3 Tổng diện tích bán được

224.609 168.457 168.457 561.522
4 Số tiền thu được

2.246.088 1.853.023 2.038.325 6.137.435
5.3.

Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury

Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 8

5.4. Tính toán kết quả kinh doanh
Bảng 4: Ước lượng kết quả kinh doanh Đvt: Triệu đồng

TT Chỉ tiêu Thành tiền
1 Doanh thu 6.137.435
2 Chi phí 5.332.170
3 Lợi nhuận trước thuế 805.265
4 Thuế thu nhâp doanh nghiệp (32%) 257.685
5 Lợi nhuận sau thuế 547.580
Kết quả kinh doanh này được tính vào cuối năm thứ 4 để nộp thuế.
5.5. Hiệu quả của dự án (NPV, IRR)
Tính toán hiện giá thuần và suất thu hồi vốn nội tại của dự án như sau:
Bảng 5: Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án Đvt: Triệu đồng
TT Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4
I Ngân lưu vào
- 2.246.088 1.853.023 2.038.325
II Ngân lưu ra
985.700 1.679.310 2.070.120 633.355
1 Mua đất
935.000 - - -
2 Chi phí ban đầu
50.700 16.900 8.450 8.450
3 Xây dựng hạ tầng
- 21.789 10.894 3.631
4 Xây dựng toà nhà chính
- 1.640.621 2.050.776 410.155
5 Dự phòng
- - - 211.118
6 Nộp thuế
257,685
III Ngân lưu ròng
(985.700) 566.778 (217.098) 1.404.970

NPV@12% 310,101
IRR 28%
Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury

Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 9

6. Kết luận
Đây là một dự án có hiệu quả về mặt tài chính rất cao. Tuy nhiên đây mới là một
tính toán rất sơ bộ và chỉ có một phương án duy nhất được đưa ra. Do đó cần phải có
những tính toán một cách chi tiết hơn với nhiều phương án lựa chọn và tính đến sự biến
động của các yếu tố đầu vào cũng như yếu tố đầu ra nhằm lượng hoá một cách tốt hơn
những rủi ro có thể gặp phải trong quá trình thực hiện dự án này.


NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA

Kết quả tính toán cho thấy đây là một dự án rất có hiệu quả về mặt tài chính. Tuy
nhiên có một số vấn đề được đặt ra ngay trong phiên họp đầu tiên vào ngày 01/04/2003
giữa các đối tác.
1.
Các ý kiến tham gia
Ý kiến về công năng của công trình: Một số ý kiến cho rằng, đầu tư xây dựng một
chung cư trên 6.000 căn hộ là rất lớn nên việc bán các căn hộ này có khả năng sẽ gặp
nhiều khó khăn, không thể bán hết ngay được, đồng thời với số lượng căn hộ như vậy sẽ
có khoảng gần 30.000 người sinh sống. Đây là một số lượng rất lớn nên có thể đa dạng

thêm công năng của công trình bằng việc sử dụng từ 2-3 tầng để cho thuê làm siêu thị và
các tiện ích khác như vui chơi giải trí Riêng tầng trên cùng và sân thượng cho thuê làm
nhà hàng, quán cà phê.
Ý kiến về việc phân kỳ đầu tư: Việc thực hiện một lúc dự án như vậy quá lớn, khả
năng xảy ra rủi ro rất cao, do vậy có thể thực hiện phân kỳ đầu tư làm hai giai đoạn. Mỗi
giai đoạn chỉ làm hai toà nhà. Tuy nhiên cũng có ý kiến phản đối vấn đề này vì việc phân
kỳ đầu tư sẽ kéo dài thời gian xây dựng, dễ xảy ra hiện tượng không đồng bộ, khả năng
bán các căn hộ trong giai đoạn đầu sẽ gặp nhiều khó khăn vì việc thi công giai đoạn 2 sẽ
ảnh hưởng đến cuộc sống của những người sống ở hai toà nhà đã xây trước.
Ý kiến về phương thức kinh doanh: Hiện tại một số chung cư áp dụng phương
thức bán như trên là phù hợp. Tuy nhiên, đây là một công trình với số lượng căn hộ lớn,
rất khó có thể bán hết ngay một lúc nên có thể sử dụng các phương thức kinh doanh hỗn
hợp như bán ngay, bán trả góp, cho thuê nhằm tăng lượng khách hàng.
Ý kiến về nguồn vốn đầu tư: Khả năng huy động 1.000 tỷ một lúc là một cố gắng
rất lớn đối với các đối tác tham gia vào dự án. Đây chỉ là phương án lạc quan. Nếu số
người mua chậm hơn dự kiến thì sẽ cần một nguồn vốn rất lớn, có khi lên đến 3.000 tỷ
đồng. Khi đó, các đối tác tham gia sẽ không có khả năng đáp ứng được, vì vậy cần tính
đến các phương thức huy động vốn khác khả thi hơn. Mặt khác, việc sử dụng các nguồn
vốn khác sẽ làm tăng suất sinh lợi của vốn tự có.
Ý kiến về việc tính toán hiệu quả đầu tư: Trong thực tế, việc thực hiện các dự án
thường xuyên có nhiều thay đổi, không đúng với việc tính toán cố định. Do đó, cần tính
toán sự biến động của các yếu tố tác động đến dự án để biết xác suất dự án không có hiệu
quả là bao nhiêu nhằm đưa ra các biện pháp phòng ngừa rủi ro.
Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury

Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 10

Ý kiến về việc đề nghị Chính quyền Thành phố hỗ trợ: Đây là dự án có hiệu quả
rất lớn về mặt kinh tế xã hội. Việc thực hiện dự án sẽ giải quyết nhu cầu nhà ở cho gần
30.000 người, bằng 6% nhu cầu nhà ở hàng năm, do đó cần có sự hỗ trợ của Ủy ban Nhân
dân Tp. Hồ Chí Minh.
2.
Các thông tin về việc huy động vốn
Theo ý kiến về việc đa dạng hoá nguồn vốn, thì có thể thực hiện theo các phương
thức như vay vốn các tổ chức tín dụng trong nước và phát hành trái phiếu công trình
2.1. Vay vốn các tổ chức tín dụng trong nước
Việc vay vốn các tổ chức tín dụng sẽ gặp phải hai vấn đề, đó là:
Vấn đề giới hạn cho vay: Theo quy định hiện hành, một tổ chức tín dụng chỉ được
phép cho một khách hàng vay vốn tối đa bằng 15% vốn tự có của tổ chức tín dụng đó. Do
đó dự án này không có một tổ chức tín dụng nào có khả năng cho vay toàn bộ vì Ngân
hàng có mức vốn điều lệ lớn nhất chỉ khoảng 3.500 tỷ đồng là Ngân hàng Nông nghiệp và
Phát triển Nông thôn, giới hạn cho vay tối đa chỉ vào khoảng 525 tỷ đồng. Nếu gộp tất cả
các tổ chức tín dụng trong nước thì tổng vốn tự có khoảng 15.000 tỷ đồng, mức cho vay
tối đa chỉ được khoảng 2.250 tỷ đồng. Mức này có thể đáp ứng được nhu cầu vốn cho dự
án. Nhưng khả năng vay được số vốn tối đa này là rất khó.
Vấn đề về đảm bảo tiền vay: Đối với các dự án như thế này, thường các ngân
hàng sẽ yêu cầu có tài sản đảm bảo nợ vay. Nếu trường hợp đảm bảo bằng tài sản hình
thành từ vốn vay thì đối với dự án này, các Ngân hàng cũng đòi hỏi chủ đầu tư phải có tối
thiểu 50% mức vốn tự có tham gia
3
. Đây là một điều kiện tương đối khó cho High Sky
Co. Ltd và các đối tác.
2.2. Phát hành trái phiếu công trình
Thực tế hiện nay mới có duy nhất Ủy ban nhân Tp. Hồ Chí Minh phát hành trái
phiếu công trình. Tổng công ty Dầu khí và Tổng công ty Bưu chính Viễn thông mới dự
kiến phát hành trái phiếu, thực tế vẫn chưa thực hiện. Do vấn đề mức độ tín nhiệm đối với

công chúng nên khả năng phát hành trái phiếu công trình cũng như trái phiếu công ty sẽ
gặp nhiều khó khăn. Với công trình này và mức độ phát triển của thị trường vốn hiện nay
khó có thể tìm được tổ chức nào bảo lãnh phát hành cho loại trái phiếu này.
Từ những vấn đề nêu trên, tuy dự án xây dựng chung cư Mercury là rất hiệu quả,
nhưng khả năng thực hiện đối với High Sky Co. Ltd và các đối tác còn gặp rất nhiều khó
khăn. Nếu High Sky Co Ltd. và các đối tác có đấu thầu thành công lô đất này thì cũng
phải mất một thời gian tương đối dài để có một công trình mang vóc dáng của tương lai.



3
Theo quy định về đảm bảo tiền vay, để áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn
vay thì mức vốn tự có tham gia và/hoặc tài sản bảo đảm và/hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ 3 tối
thiểu bằng 15% tổng mức đầu tư của dự án.
Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury

Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 11

Câu hỏi thảo luận:
1 Theo anh (chị) việc đánh giá về thị trường nhà ở tại Tp. Hồ Chí Minh, thực tế và triển
vọng, sẽ giúp ích gì cho việc đánh giá dự án Mercury nói chung?
2 Nhiều ý kiến cho rằng đây là dự án rất hiệu quả, nhưng khó triển khai là do dự án quá
lớn, anh (chị) bình luận gì về các ý kiến này?
3 Theo anh (chị), để đánh giá dự án này hiệu quả hay không cần phải thực hiện những
công việc gì?
4 Anh (chị) có bình luận gì về những ý kiến được nêu ra trong cuộc họp của các đối tác

tham gia dự án?
5 Theo anh (chị) giải pháp nào là khả thi nhất để huy động nguồn vốn đầu tư dự án?