Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn huyện đại từ, tỉnh thái nguyên, giai đoạn 2018 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN NGỌC BẢO TRUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT LẦN ĐẦU TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐẠI
TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2018-2020
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Văn Thơ

THÁI NGUYÊN – 2021


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết
quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan, các
thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày.......tháng 11 năm 2021
Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Bảo Trung

ii

LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành luận văn, tơi đã nhận được sực giúp đỡ tận tình, sự đóng
góp q báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới giáo viên hướng dẫn
PGS.TS. Lê Văn Thơ đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi trong suốt q trình
thực hiện đề tài này.
Tơi xin chân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành và đầy nhiệt huyết của
các Thầy, cô giáo khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hồn thành đề tài.
Tơi xin chân trọng cảm ơn lãnh đạo và cán bộ các cơ quan: Phòng Tài
nguyên và Mơi trường huyện Đại Từ, Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai
huyện Đại Từ và UBND các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Đại Từ đã đóng
góp ý kiến trong quá trình thực hiện điều tra thực hiện đề tài trên địa bàn.
Mặc dù bản thân đã cố gắng hoàn thành luận văn trong phạm vi và khả
năng cho phép nhưng chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Kính
mong nhận được sự cảm thơng và tận tình chỉ bảo của q thầy cơ và các bạn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày.......tháng 11 năm 2021
Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Bảo Trung


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC VIẾT TẮT ............................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................ viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 4
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................. 4
1.1.1. Khái niệm và quyền sử dụng đất ............................................................. 4
1.1.2. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................................. 6
1.1.3. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với
các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ......................................................... 9
1.1.4. Nội dung đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp
luật hiện hành .................................................................................................... 9
1.2. CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 12
1.2.1. Các văn bản Luật................................................................................... 12
1.2.2. Các văn bản dưới Luật .......................................................................... 12
1.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................... 15
1.3.1. Mơ hình đăng ký đất đai, bất động sản của một số nước trên thế giới ..... 15


iv

1.3.2. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam .................... 18
1.3.3. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại Thái Nguyên ............ 18
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 27
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ......................................... 27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 27
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................... 27
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai của
huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên ........................................................................ 27
2.2.2. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất lần đầu trên địa bàn huyện Đại Từ giai đoạn 2018-2020 .......................... 28
2.2.3. Đánh giá của người dân và cán bộ trực tiếp thụ lý hồ sơ về công tác kê
khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn
huyện Đại Từ giai đoạn 2018-2020 ................................................................ 28
2.2.4. Những thuận lợi, khó khăn và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn huyện
......................................................................................................................... 28
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn huyện Đại Từ Tỉnh Thái Nguyên. .......................................... Error! Bookmark not defined.
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................ 28
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ..................................... 28
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 29
2.3.3. Phương pháp tham vấn .......................................................................... 30
2.3.4. Phương pháp thống kê tổng hợp số liệu................................................ 30
2.3.5. Phương pháp phân tích, đánh giá .......................................................... 30
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 31
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI HUYỆN ĐẠI TỪ .......... 31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 31

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 34


v

3.1.3. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện ....................... 37
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đại Từ năm 2020........................................ 37
3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC KÊ KHAI, ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LẦN ĐẦU CHO HỘ GIA ĐÌNH
CÁ NHÂN GIAI ĐOẠN 2018-2020 .............................................................. 41
3.2.1. Trình tự, thủ tục cơng tác kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân ................................................. 41
3.2.2. Đánh giá công tác kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đại Từ giai đoạn 2018
- 2020............................................................................................................... 42
3.2.3. Đánh giá của người dân và cán bộ trực tiếp thụ lý hồ sơ về công tác kê
khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đại Từ giai đoạn 2018 – 2020
......................................................................................................................... 54
3.2.4. Đánh giá chung về thực trạng công tác, kê khai đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên đại bàn huyện Đại Từ........................... 62
3.3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ, KÊ KHAI CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT......................................................................................................... 66
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 70
1. Kết luận ....................................................................................................... 70
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 72

vi

DANH MỤC VIẾT TẮT

TT

Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

1

BĐS

Bất động sản

2

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

3

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

4

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

5

ĐVT

Đơn vị tính

6

GCN

Giấy chứng nhận

7

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

8

GTSX

Giá trị sản xuất

9

HSĐC

Hồ sơ địa chính

10 QSDĐ

Quyền sử dụng đất

11 TT ĐC

Thơng tin địa chính

12 TTHC

Thủ tục hành chính

13 HĐND

Hội đồng nhân dân

14 UBND

Ủy ban nhân dân

15 TTHCC

Trung tâm Hành chính cơng

16 QCVN

Quy chuẩn Việt Nam

17 VPĐKĐĐ

Văn phịng đăng ký đất đai


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Chuyển dịch cơ cấu giá trị sản xuất tại huyện Đại Từ giai đoạn
2018 - 2020...................................................................................................... 34
Bảng 3.2. Tình hình dân số huyện Đại Từ giai đoạn 2018-2020 .............................. 35
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đại Từ năm 2020 ...................... 38
Bảng 3.4. Kết quả công tác kê khai, lập hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất lần đầu giai đoạn 2018-2020 ............................................ 43
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả kê khai, lập hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân ...................................... 46
giai đoạn 2018-2020 theo đơn vị hành chính .................................................. 46
Bảng 3.6. Kết quả kê khai, lập hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2018-2020 .................... 48
đối với đất ở..................................................................................................... 48
Bảng 3.7. Kết quả kê khai, lập hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2018-2020 .................... 51
đối với đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp ..................................................... 51
Bảng 3.8. Tổng hợp ý kiến của người dân về thực trạng công tác kê khai, đăng
kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................................... 55
Bảng 3.9. Tổng hợp ý kiến của cán bộ công chức, viên chức trực thuộc thụ lý
hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................... 60

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Quy trình đăng ký đất đai lần đầu ................................................. 11
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên .................... 31
Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất huyện Đại Từ năm 2020 ....................................... 38
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu ..... 41


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là nguồn gốc của mọi quá trình sống và cũng là nguồn gốc của mọi
sản phẩm hàng hoá xã hội. Từ rất lâu rồi con người đã coi đất đai là thành
phần không thể thiếu trong cuộc sống của mình, khơng chỉ là nơi để con
người cư trú, là nơi để con người tiến hành mọi hoạt động sản xuất mà đất đai
còn mang lại những sản phẩm thiết yếu cho sự tồn tại của mình. Ngày nay,
khi nền kinh tế thị trường rất phát triển thì nó càng thể hiện rõ giá trị mà đất
đai mang lại cho con người. Đối với Việt Nam chúng ta, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân mà nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đó. Vì vậy việc quản lý
đất đai nhằm bảo đảm sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
là một công việc mà các cơ quan quản lý Nhà nước phải chú trọng, và đưa ra
những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt vào điều kiện cụ thể
trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một cách tốt nhất. Một trong
những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai hết sức quan trọng là đăng ký
đất đai và cấp giấy chứng nhận.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm xác nhận quyền hợp pháp của người
sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp
của người có quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất. Trong giai
đoạn hiện nay tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp và có nhiều bất cập, với
nhiều biến động đất đai đến chóng mặt, cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn rất


2

nhiều trì trệ, cơng tác quản lý đất đai cịn nhiều chồng chéo, thủ tục hành
chính rườm rà, sự thống nhất quản lý chưa cao. Việc nâng cao hiệu quả công
tác quản lý là hết sức cần thiết, quản lý chặt chẽ đất đai, hạn chế những mặt
tiêu cực, đẩy nhanh tiến trình cấp GCN, phát huy những mặt tích cực của nền
kinh tế thị trường, đẩy mạnh tốc độ Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước.
Huyện Đại Từ là một huyện miền núi nằm ở phía tây bắc tỉnh Thái Nguyên,
cách thành phố Thái Nguyên 25 km. Hiện nay huyện Đại Từ đang phát huy
lợi thế về vị trí địa lý và các lợi thế khác để kết nối với các vùng lân cận, đã
và đang có những bước chuyển biến về kinh tế - xã hội. Trong những năm
gần đây cùng với q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì nền
kinh tế - xã hội của huyện đang từng ngày phát triển. Do đó việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trở nên rất quan trọng, là căn cứ pháp lý duy nhất để người dân sử
dụng mảnh đất của mình. Xong hiện nay cơng tác cấp GCN trên địa bàn
huyện trong thời gian qua gặp rất nhiều khó khăn trong việc đẩy nhanh tiến độ
cấp GCN, lập và quản lý hồ sơ địa chính. Xuất phát từ những yêu cầu, cũng

như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề, đồng thời được sự
giúp đỡ của khoa Quản lý đất đai cùng sự hướng dẫn của thầy giáo – PGS.TS.
Lê Văn Thơ – Trường Đại học Nông Lâm, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài
“Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất lần đầu trên địa bàn huyện Đại Từ, Tỉnh Thái Nguyên, giai
đoạn 2018-2020”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá được công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu
trên địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2018-2020.
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp
để nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất lần đầu trên địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên.


3

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về việc thực hiện kê khai, đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn.
- Góp phần hồn thiện cơ sở lý luận về quản lý và thực hiện kê khai,
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn nghiên cứu.
- Góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác quản lý đất đai, từ đó thúc đẩy
phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, đảm bảo ổn định an ninh quốc
phòng.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên,
sinh viên chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường đại học, cao đẳng và
trung học chuyên nghiệp.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn

- Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác cấp GCNQSD đất lần đầu trên
địa bàn huyện Đại Từ, từ đó đề xuất những giải pháp để nâng cao hiệu quả
công việc.
- Đưa ra những đề xuất, kiến nghị phải có tính khả thi và phù hợp với
điều kiện thực tế của địa phương.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác
được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất” (Bộ Luật Dân sự, 2005).
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn
dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng
và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ
này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó
là Hiến pháp nước Cộng hồ Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều
19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi
bổ sung một điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở
hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà
nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất
và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.

Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận
cho các chủ sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao
nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa
Nhà nước và người sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được cơng
nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối


5

với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về
sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền
lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng chế độ sở hữu và sử dụng
đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn
hợp lý và phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay
của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc
điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên, với xu
hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế cịn nhiều khó khăn
tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước
phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp
lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống và bản hiện có, thay thế những văn
bản khơng cịn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là căn cứ
vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt
chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
1.1.1.2. Quyền sở hữu tồn dân về đất đai
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 4), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), “Nhà nước có quyền của
đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai, nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai

trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của
người sử dụng. Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền
chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai.
Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau:


6

+ Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt
đối và không điều kiện, không thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình.
+ Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về
mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản,
tài nguyên đất đai.
+ Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng như việc
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp GCNQSD đất.
1.1.2. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất
Theo Đặng Anh Quân (2012), Đăng ký đất đai là cách gọi của hệ thống
đăng ký đất đai và theo định nghĩa của UN-ECE (Ủy ban kinh tế về Châu Âu
của Liên Hợp quốc), là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức
các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức là đăng ký văn tự giao dịch hay
đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở
hữu, sử dụng đất hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của
quá trình đăng ký đất đai thể hiện trong một sổ đăng ký (cụ thể là hồ sơ giấy
tờ hoặc được kỹ thuật hóa thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở

hữu, sử dụng và chủ quyền hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những
đơn vị đất đai được xác định.
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng
có những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác. Song, đăng ký
quyền sử dụng đất có một số đặc điểm khác biệt:
Một là: Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước
quy định, tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với người sử dụng đất;


7

đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có tính bắt buộc mà do
nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Hai là: Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt:
+ Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá
trị sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống cịn với mọi tổ chức, cá nhân,
nhưng chỉ có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày
càng tăng, giá trị đặc biệt còn được thể hiện ở giá đất và ln có xu hướng
tăng lên.
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng quyền
sử dụng đất, trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại
không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại
đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng.
+ Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, cơng trình xây dựng,
cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một
thửa đất tại vị trí nhất định, trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp
tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.
Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
phải thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan
Nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý Nhà nước đối với đất đai theo quy

hoạch và theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên
tâm đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của
người sử dụng đất theo pháp luật.
1.1.2.2. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Theo Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2007), Đăng ký Nhà báo đất
đai có ý nghĩa to lớn, trước hết các quyền về BĐS được pháp luật bảo hộ sau
khi được Nhà nước đăng ký; không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như
thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng được đăng ký.


8

Một số nước quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất
định từ khi giao dịch được thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch
khơng có giá trị.
1.1.2.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đồng
thời là căn cứ pháp lý để thực hiện các quy định về đăng ký, theo dõi biến
động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai và trình tự giải quyết các
tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền
bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai... Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định
tại khoản 16, Điều 3 Luật Đất Đai năm 2013
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải đăng ký quyền sử dụng đất.

Đây là yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất
trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử
dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký. GCN
là cơ sở để bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát
họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo
sự cơng bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký
và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm giữa cơ quan
Nhà nước và những người sử dụng đất trong việc chấp hành luật đất đai, xác
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và là cơ sở pháp lý để Nhà


9

nước bảo hộ khi xảy ra tranh chấp và bị người khác xâm phạm quyền, lợi ích
hợp pháp về đất đai của người được cấp GCNQSD đất.
1.1.3. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với
các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Luật đất đai năm 2013 ra đời, mở ra nhiều điểm sáng mới cho việc thực
hiện các thủ tục liên quan đến đất đai, tạo thuận tiện cho người dân khi làm
các thủ tục liên quan đến đất đai. Ngoài vấn đề quy định những điểm mới,
Luật Đất đai 2013 còn giữ lại những nguyên tắc cốt lõi, đặc biệt là vấn để
quản lý đất đai, nhà nước luôn thống nhất quản lý. Điều này được thể hiện rõ
trong điều 4, Luật đất đai 2013 "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này".
1.1.4. Nội dung đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp
luật hiện hành
1.1.4.1. Nội dung của việc đăng ký đất đai
a. Trình tự đăng ký đất đai

- Kê khai đăng ký đất đai:
Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sử dụng đất
và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Đối với người sử dụng đất: được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
- Thẩm định hồ sơ:
Sau khi tiếp nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến
hành thẩm định, nếu đủ điều kiện thì thực hiện thủ tục đăng ký, nếu hồ sơ cịn
thiếu thì ban hành văn bản u cầu người sử dụng đất bổ sung hồ sơ. Nếu hồ
sơ khơng đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ
lý do bằng văn bản.


10

b, Hồ sơ đăng ký đất đai
Là việc người sử dụng đất kê khai, đăng ký để cơ quan Nhà nước cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ gồm kê khai, đăng ký đất đai được thực hiện theo Điều 8 Thông
tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài ngun và Mơi trường
quy định về hồ sơ địa chính, gồm:
1) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà lá và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 4a/ĐK);
2) Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất,
nghia vụ tài chính (nếu có).
3) Văn bản ủy quyền (nếu có).
c. Các hình thức đăng ký đất đai
Hiện nay công tác đăng ký, đăng ký đất đai được chia thành 2 loại hình
là Đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai.
- Đăng ký đất đai lần đầu: Đăng ký đất đai lần đầu là việc người sử dụng
đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này đến cơ quan Nhà nước

để kê khai, đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất theo một trình tự nhất định
để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: Đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ
tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất
vào hồ sơ địa chính.
d. Thủ tục đăng ký đất đai lần đầu
- Đối tượng thực hiện: Người sử đang sử dụng đất nhưng chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Quy trình đăng ký đất đai lần đầu: Quy trình đăng ký đất đai lần đầu
được minh họa bằng sơ đồ dưới đây.


11

UBND CẤP XÃ
CHUẨN
BỊ ĐIỀU
KIỆN
TRIỂN
KHAI

THU
THẬP
TÀI
LIỆU

HOÀN

THIỆN TÀI
LIỆU

XÂY
DỰNG
KẾ
HOẠCH

CHỈNH LÝ
BỔ SUNG
TÀI LIỆU ĐO
ĐẠC

CHUẨN
BỊ LỰC
LƯỢNG
TẬP
HUẤN

CHUẨN
BỊ VẬT
TƯ
KINH
PHÍ

XÁC MINH
ĐẤT, TÊN
CHỦ SỬ
DỤNG ĐẤT

TUYÊN
TRUYỀN

SAO IN BẢN
ĐỒ ĐỂ TỔ
CHỨC ĐĂNG
KÝ

KIỂM TRA CÔNG NHẬN

TỔ CHỨC KÊ KHAI ĐĂNG
KÝ

LÀM ĐƠN XIN ĐĂNG KÝ

ĐỐI CHIẾU KIỂM TRA HỒ
SƠ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LẬP HỒ SƠ CÔNG KHAI KẾT QUẢ
KIỂM TRA

CƠ QUAN ĐĂNG KÝ
THẨM ĐỊNH HỒ SƠ

CÁC TRƯỜNG HỢP
CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỆN
CẤP GCN THÌ XEM XÉT
ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI

XÁC MINH HIỆN
TRẠNG NẾU CẦN
THIẾT

CẬP NHẬT HỒ
SƠ ĐỊA CHÍNH

TRÌNH UBND CẤP HUYỆN
QUYẾT ĐỊNH, KÝ CẤP GCN
CHO HỒ SƠ ĐỦ ĐIỀU KIỆN

TRAO GIẤY
CHỨNG NHẬN,
THU PHÍ, LỆ PHÍ

Hình 1.1. Quy trình đăng ký đất đai lần đầu

THU GIẤY
TỜ GỐC
VỀ ĐẤT


12

1.2. Căn cứ pháp lý về vấn đề nghiên cứu
1.2.1. Các văn bản Luật
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 thông qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực
thi hành kể từ ngày 01/7/2014.
- Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 thông qua ngày 14/6/2005 có hiệu
lực thi hành kể từ ngày 01/01/2006.

- Luật Dân sự số 91/2015/QH13 thơng qua ngày 24/11/2015 có hiệu lực
thi hành kể từ ngày 01/01/2017.
1.2.2. Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sự
dụng đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25/07/2013 của Chính phủ quy
định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư.
- Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2014 về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số
Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT ngày 24/4/ 2013 quy định về xây
dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.


13

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ
địa chính.
- Thơng tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ
địa chính.

- Thơng tư số 26/2014/TT-BTNMT ngày 28 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành quy trình và định mức kinh tế - kỹ thuật
xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường;
- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản
đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 cho PC nh
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước,.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây
dựng, điều Chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư liên tịch số 50/2014/TTLT-BTNMT-BNV ngày 28 tháng 8
năm 2014 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của
sở tài nguyên và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương, phịng tài ngun và mơi trường thuộc Ủy ban nhân dân
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.


14

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng
5 một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết
một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014NĐCP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
- Thơng tư số 07/2015/TT-BTNMT ngày 26/02/2015 quy định việc việc
lập phương án sử dụng đất; lập hồ sơ ranh giới sử dụng đất; đo đạc, lập bản
đồ địa chính; xác định giá thuê đất; giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
của công ty nông, lâm nghiệp.
- Thông tư số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt
động của Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và môi trường.
- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT ngày 30/
6/2016 quy định về loại cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu.
- Thông tư số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 quy định về
hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài
chính về đất đai của người sử dụng đất.
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư
hướng dẫn thi hành luật.
- Thông tư số 53/2017/TT-BTNMT ngày 04 tháng 10 năm 2017 quy
định ngưng hiệu lực thi hành khoản 5 điều 6 Thông tư số 33/2017/TTBTNMT ngày 20 tháng 9 năm 2017 của Bộ trưởng bộ tài nguyên và môi


15

trường quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm
2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi
hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn

thi hành luật đất đai.
- Quyết định 42/2014/Q Đ-UBND ngày 17/9/2014 về việc Ban hành Quy
định về Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; Cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Đăng ký
biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định 868/2007/QĐ-UBND Quy định trình tự, thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên do Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên
ban hành;
- Quyết định số 1883/2005/QĐ-UBND ngày 16/9/2005 về việc ban
hành Quy định về hạn chế mức đất ở khi giao đất và hạn mức công nhận đất ở
đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao khi cấp giấy Chứng nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
Trên đây là một số văn bản đều nhằm giúp cho công tác quản lý nhà
nước về đất đai ở các cấp được chặt chẽ, toàn diện và hiệu quả, đẩy mạnh
công tác cấp GCN trong cả nước nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất quốc gia,
đồng thời góp phần làm cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất và
thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của mình đối với nhà nước.
1.3. Cơ sở thực tiễn của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.3.1. Mơ hình đăng ký đất đai, bất động sản của một số nước trên thế giới
1.3.1.1. Mô hình đăng ký đất đai ở Anh
Theo tổng hợp của Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), hệ thống
ĐKĐĐ của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn
liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng


16

chính tại Ln Đơn và 14 văn phịng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân

bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của
hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ
thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng
nội bộ để bảo mật dữ liệu).
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất
làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liền với đất được đăng ký kèm theo
thửa đất dưới dạng thơng tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu
cá nhân và sở hưu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...)
1.3.1.2. Mơ hình đăng ký đất đai ở Cộng hòa Pháp
Tại Pháp, cũng như các nước thuộc nhóm G7 khác, chế độ sở hữu đất đai
gồm hai dạng: Thứ nhất là đất đai thuộc sở hữu nhà nước và thứ hai là đất đai
thuộc sở hữu tư nhân. Đối với đất đai thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước bảo
hộ quyền vơ ích hợp pháp của chủ thể sở hữu và khi Nhà nước lấy đất thì phải
trả cho chủ đất tiền theo giá quy định. Bộ phận đất đai thuộc sở hữu nhà nước
bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương (Đặng Anh
Quân, 2012).
Nước Pháp đã thiết lập được hệ thống thông tin, được nối mạng truy cập
từ trung ương đến địa phương. Đó là hệ thống tin học hoàn chỉnh (phục vụ
trong quản lý đất đai). Nhờ hệ thống này mà họ có thể cập nhật các thơng tin
về bien động đất đai một cách nhanh chóng, thường xun, phù hợp và cũng
có thể cung cấp thơng tin chính xác, kịp thời đến từng khu vực, từng thửa đất.
Tuy nhiên, nước Pháp không tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền đối
với đất đai mà họ tiến hành quản lý đất đai bằng tư liệu đã được tin học hoá
và tư liệu trên giấy, bao gồm: Các chứng thư bất động sản và sổ địa chính.
Ngồi ra, mỗi chủ sử dụng đất được cấp một trích lục địa chính cho phép
chứng thực chính xác của các dữ liệu địa chính đối với bất kỳ bất động sản
nào cần đăng ký (Đặng Anh Quân, 2012).