Tài liệu Báo cáo " Vấn đề thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất trong dự thảo luật đất đai (sửa đổi bổ sung) " potx

nghiªn cøu - trao ®æi
42 T¹p chÝ luËt häc sè 12/2008






Ts. NguyÔn quang tuyÕn *
iên quan đến thu hồi đất và bồi thường
khi thu hồi đất, Dự thảo luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật đất đai năm 2003
(sau đây gọi tắt là Dự thảo Luật) đã sửa đổi,
bổ sung 4 điều, cụ thể:
- Sửa đổi, bổ sung Điều 39 về nguyên tắc
thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và phát triển kinh tế;
- Sửa đổi, bổ sung Điều 41 về việc thu
hồi đất và quản lí quỹ đất đã thu hồi;
- Sửa đổi, bổ sung Điều 42 về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có
đất bị thu hồi;
- Sửa đổi, bổ sung Điều 44 về thẩm
quyền thu hồi đất;
Mục đích của việc sửa đổi, bổ sung các
quy định này là nhằm tháo gỡ những khó
khăn vướng mắc trong việc thực hiện bồi
thường khi thu hồi đất, đáp ứng yêu cầu

của thực tiễn. Tuy nhiên, để nội dung sửa
đổi, bổ sung của Dự thảo Luật về thu hồi
đất và bồi thường khi thu hồi đất đáp ứng
được kì vọng của xã hội, chúng tôi xin đưa
ra một số bình luận, góp ý thêm về những
nội dung này như sau:
II. CÁC BÌNH LUẬN CỤ THỂ
1. Về nguyên tắc thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
So với quy định hiện hành tại Điều 39
Luật đất đai năm 2003, Dự thảo Luật có một
số sửa đổi đáng chú ý sau:
- Bổ sung yếu tố công khai vào nguyên tắc
thu hồi đất; theo đó: “Việc thu hồi đất chỉ
được thực hiện sau khi quy hoạch sử dụng đất,
kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt và công khai”
(khoản 1). Chúng tôi tán thành với việc bổ
sung này, vì: Một là, bảo đảm sự tương thích
với các quy định sửa đổi, bổ sung của Dự thảo
Luật về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất; hai là, đề cao tính công khai, minh bạch
của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; ba là,
giúp ngăn ngừa sự tùy tiện hoặc các tiêu cực
có thể xảy ra trong việc thu hồi đất từ phía cơ
quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất;
- Sửa đổi quy định về thời hạn thông báo
cho người bị thu hồi đất biết, cụ thể:
Luật đất đai năm 2003 Dự thảo Luật

Trước khi thu hồi đất, chậm

nhất là 90 ngày đ
ối với đất
nông nghiệp và 180 ngày đ
ối
với đất phi nông nghiệp, c
ơ
quan nhà nư
ớc có thẩm quyền
phải thông báo cho ngư
ời bị
thu h
ồi đất biết lí do thu hồi,
thời gian và kế hoạch di chuyển,

phương án t
ổng thể về bồi
thư
ờng, giải phóng mặt bằng,
tái định cư (khoản 2 Điều 39).

Trước khi thu

hồi đất ít nhất l
à
30 ngày, cơ quan
nhà nước có thẩm

quyền phải thông

báo cho ngư
ời bị
thu h
ồi đất biết lí
do thu h
ồi, thời
gian và k
ế hoạch
di chuyển (khoản

2 Điều 39 sửa đổi).



L
* Giảng viên chính Khoa pháp luật kinh tế
Trường Đại học Luật Hà Nội


nghiªn cøu - trao ®æi
T¹p chÝ luËt häc sè 12/2008 43

Chúng tôi tán thành với nội dung sửa
đổi, bổ sung này của Dự thảo Luật, vì việc
rút ngắn thời hạn thông báo của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thu hồi đất cho người
sử dụng đất biết lí do thu hồi đất dựa trên
căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền và

được công bố công khai cho mọi người sử
dụng đất biết. Hơn nữa, việc thu hồi đất dựa
trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt nên quy định rút ngắn thời hạn thông
báo thu hồi đất như Dự thảo Luật là chấp
nhận được. Tuy nhiên, Dự thảo Luật quy
định cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất chỉ
có trách nhiệm phải thông báo cho người bị
thu hồi đất biết lí do thu hồi, thời gian và kế
hoạch di chuyển là chưa đủ. Chúng tôi cho
rằng Ban soạn thảo nên xem xét, cân nhắc bổ
sung thêm quy định: “Thông báo về phương
án tổng thể về bồi thường” cho người bị thu
hồi đất biết; bởi lẽ, khi người sử dụng đất
không biết được cụ thể, rõ ràng về phương
án mình được bồi thường như thế nào thì
chắc chắn họ sẽ không chấp hành quyết định
thu hồi đất (cho dù có sự cưỡng chế của
công quyền).
2. Về việc thu hồi đất và quản lí quỹ
đất đã thu hồi
So với Điều 41 Luật đất đai năm 2003,
Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung đã xác lập
cơ chế thu hồi đất mới. Theo Luật đất đai
năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi
hành, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế

có tầm quan trọng đặc biệt đối với đất
nước như: (1) Sử dụng đất để xây dựng
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế; (2) Sử dụng đất để thực hiện các
dự án đầu tư thuộc nhóm A; (3) Sử dụng
đất để thực hiện dự án 100% vốn đầu tư
nước ngoài; (4) Sử dụng đất để thực hiện
dự án bằng nguồn vốn ODA; (5) Sử dụng
đất để thực hiện các dự án phát triển kinh
tế quan trọng do Quốc hội quyết định chủ
trương đầu tư; (6) Sử dụng đất để thực hiện
dự án kinh tế do Thủ tướng Chính phủ
quyết định chủ trương đầu tư. Còn đối với
các dự án phát triển kinh tế khác thì pháp
luật hiện hành cho phép nhà đầu tư thoả
thuận việc bồi thường với người sử dụng
đất. Dự thảo Luật lần này sửa đổi cơ chế
thu hồi đất theo hướng quy định Nhà nước
thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển
quỹ đất thực hiện. Chúng tôi ủng hộ cơ chế
thu hồi đất này của Dự thảo Luật, vì: Một
là, Nhà nước thực hiện thu hồi đất sẽ
chuyển toàn bộ địa tô chênh lệch của đất
đai vào trong tay Nhà nước thay vì khoản
lợi nhuận địa tô này rơi vào tay các nhà
đầu tư nếu để họ thoả thuận bồi thường với
người sử dụng đất như quy định hiện nay;
Hai là, việc giao cho Nhà nước thu hồi đất
tức là Nhà nước đảm nhiệm việc chuẩn bị,
cung cấp nguồn “đất sạch” cho nhu cầu của

các doanh nghiệp sẽ tạo điều kiện thuận lợi
cho các doanh nghiệp tiếp cận với vấn đề
đất đai; không để doanh nghiệp “đối đầu”
với người dân trong việc bồi thường, giải
phóng mặt bằng (GPMB) vốn rất khó khăn,


nghiên cứu - trao đổi
44 Tạp chí luật học số 12/2008

phc tp trờn thc t. Tuy nhiờn, D tho
Lut giao vic thc hin bi thng,
GPMB cho t chc phỏt trin qu t,
chỳng tụi ngh Ban son tho cõn nhc
thờm v vn ny; bi vỡ:
Th nht, qua hn 4 nm trin khai thi
hnh Lut t ai nm 2003 song vai trũ v
hot ng ca t chc phỏt trin qu t rt
m nht. Cú nhiu tnh cũn cha thnh lp
t chc phỏt trin qu t. Cú tnh ó thnh
lp t chc phỏt trin qu t (k c Th ụ
H Ni) song cha li du n ỏng k no
v s tn ti ca t chc ny. Hn na, qua 4
nm hot ng, cỏc a phng cng nh B
ti nguyờn v mụi trng cha cú s tng
kt ỏnh giỏ mt cỏch ton din, thu ỏo v
hiu qu hot ng ca mụ hỡnh t chc
phỏt trin qu t m ó vi lut hoỏ quy
nh ca khon 1 iu 10 Ngh nh s
181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 trong D

tho Lut phi chng l s núng vi v thiu
tớnh thuyt phc;
Th hai, hin ti ngoi t chc phỏt trin
qu t cũn cú 2 n v khỏc c hot ng
trong lnh vc bi thng, gii phúng mt
bng (GPMB); ú l cỏc ban bi thng
GPMB v Cụng ti c Khi (va c
Chớnh ph cho phộp thnh lp). Ban bi
thng GPMB s GPMB cho nhng d ỏn
ó cú ch u t, Cụng ti c Khi l n v
t nhõn cú th GPMB thuờ cho nhng doanh
nghip khỏc. Vy nu cú doanh nghip thuờ
t chc phỏt trin qu t GPMB thỡ t chc
ny cú c lm hay khụng? Mt khỏc, ranh
gii, phm vi thc hin bi thng GPMB
gia t chc phỏt trin qu t, cỏc ban bi
thng GPMB v Cụng ti c Khi cha
c D tho Lut cp v cú quy nh rừ
rng nờn vic trin khai quy nh giao cho t
chc phỏt trin qu t thc hin nhim v
bi thng GPMB ca D tho Lut s gp
khú khn trờn thc t.
Hn na, cú th thc hin c cỏc
nhim v m D tho Lut quy nh ti
khon 4 iu 41 (sa i, b sung); t chc
phỏt trin qu t phi huy ng vn t rt
nhiu kờnh khỏc nhau. Vy trong trng
hp t chc phỏt trin qu t sau khi huy
ng vn t nhiu ngun s gii quyt u
ra nh th no? Doanh nghip gúp vn cú

c chia lói hay c u tiờn trong u
giỏ? Nhng cõu hi ny khụng tỡm c cõu
tr li trong D tho Lut.
Th ba, hin nay cụng tỏc bi thng
GPMB do Nh nc thc hin ang cũn gp
nhiu khú khn, phc tp. Nhiu d ỏn b
ỏch tc, chm tin thc hin do khụng
thc hin xong vic thu hi t, GPMB vỡ
ngi dõn khụng ng thun vi phng ỏn
bi thng, phỏt sinh nhiu tranh chp,
khiu kin kộo di. Nay D tho Lut
chuyn giao nhim v ny cho t chc phỏt
trin qu t (l doanh nghip ng ra thc
hin) thỡ liu T chc ny cú y kh
nng m ng c khụng? Trong khi
ú mụ hỡnh hot ng bi thng GPMB do
doanh nghip tin hnh (Cụng ti c Khi
thc hin mi ch giai on th nghim)
li cha a li hiu qu. Vỡ vy, theo chỳng
tụi Ban son tho nờn cõn nhc v ni dung
b sung ny xem khi ban hnh nú cú tớnh
kh thi hay khụng.


nghiên cứu - trao đổi
Tạp chí luật học số 12/2008 45

3. V bi thng, h tr v tỏi nh c
cho ngi cú t b thu hi
Chỳng tụi cho rng c s xõy dng,

ban hnh quy nh sa i v bi thng,
h tr v tỏi nh c cho ngi cú t b thu
hi ú l: (1) Quỏn trit sõu sc Ngh quyt
Hi ngh ln th 7 Ban chp hnh trung
ng ng khoỏ X v vn nụng nghip
- nụng dõn - nụng thụn trong vic kiờn
quyt bo v qu t nụng nghip (c bit
l t trng lỳa); khụng c chuyn qu
t ny sang s dng vo mc ớch khỏc
bo m vn an ninh lng thc quc
gia, bo v quyn li ca hng triu h gia
ỡnh nụng dõn. Trng hp c bit phi
ly t nụng nghip sang s dng vo mc
ớch khỏc thỡ phi cú ngay bin phỏp b
sung din tớch t nụng nghip b mt bng
cỏch yờu cu doanh nghip phi cú ngha v
úng gúp ti chớnh Nh nc thc hin
vic khai hoang, phc hoỏ ng thi,
doanh nghip - i tng hng li t vic
thu hi t phi cú trỏch nhim cựng vi
Nh nc, xó hi gii quyt cụng n, vic
lm cho ngi nụng dõn b mt t sn
xut thụng qua vic úng gúp vn to
qu gii quyt hoc tr cp tht nghip cho
ngi nụng dõn; (2) Vic sa i, b sung
quy nh v bi thng, h tr v tỏi nh
c phi da trờn vic gii quyt hi ho li
ớch ca Nh nc, doanh nghip, ch u
t v ngi b thu hi t. Cú nh vy
chỳng ta mi mong x lớ c cỏc vng

mc, khú khn ny sinh t vic ngi dõn
b mt t sn xut;
Vi cỏch tip cn nh vy, chỳng tụi xin
i vo nhng bỡnh lun c th v quy nh
bi thng, h tr v tỏi nh c cho ngi
cú t b thu hi ca D tho Lut nh sau:
- Khon 2 iu 42 Lut sa i, b sung
quy nh: Ngi b thu hi t no thỡ c
bi thng bng vic giao t mi cú cựng
mc ớch s dng, nu khụng cú t bi
thng thỡ c bi thng bng tin theo
giỏ t cựng mc ớch s dng ti thi im
cú quyt nh thu hi t v c h tr cỏc
thit hi khỏc do vic thu hi t gõy ra.
Chỳng tụi cho rng Ban son tho nờn
cõn nhc v quy nh ca D tho Lut v
thi im bi thng l thi im cú quyt
nh thu hi t. Trờn thc t, vic xỏc nh
thi im bi thng l thi im cú quyt
nh thu hi t dng nh cú mt s im
cha hp lớ bi l: Mt l, trong vic bi
thng, gii to, a s cỏc khiu ni ca
ngi dõn liờn quan n giỏ t. Theo quy
nh hin hnh, ngi dõn c bi thng
theo phng ỏn do c quan nh nc phờ
duyt khi cú quyt nh thu hi t. Tuy
nhiờn, t lỳc cú quyt nh thu hi t cho
n khi c quan chc nng hon thnh th
tc ngi dõn nhn tin bi thng cú
khi l 3 nm hoc 5 nm. Khi ú, giỏ t ti

thi im nhn tin bi thng ó khỏc xa
so vi giỏ t ti thi im cú quyt nh
thu hi t. Vỡ vy, ngi b thu hi t
luụn chu thit thũi. Trong nhng nm ú,
giỏ t v c chớnh sỏch bi thng v t
ai ó thay i, ng tin gim giỏ tr, c
hi u t kinh doanh hay cú nh ca


nghiªn cøu - trao ®æi
46 T¹p chÝ luËt häc sè 12/2008

người dân cũng bị mất… Hai là, việc thu
hồi đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng
vào mục đích phi nông nghiệp (đặc biệt là
xây dựng các khu đô thị, xây dựng khu nhà
ở thương mại); người bị thu hồi đất chỉ
được bồi thường theo giá đất nông nghiệp
(thông thường giá đất này rất thấp chỉ vài
chục ngàn đến vài trăm ngàn đồng/m
2
). Sau
đó, diện tích đất này được giao cho các
công ti kinh doanh xây dựng nhà ở. Họ tiến
hành san lấp nền và xây dựng nhà để bán.
Mỗi m
2
đất lúc này có giá trị lên đến vài
triệu hoặc vài chục triệu đồng. Người bị thu
hồi đất có sự so sánh về sự chênh lệch giữa

giá đất mình được bồi thường với giá đất
mà các chủ đầu tư bán cho người mua nhà:
Giá đất được bồi thường quá thấp trong khi
giá đất sau khi chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp lại quá cao. Người
nông dân cho rằng dường như mình bị
“mất” đất và không được lợi gì từ việc bị
thu hồi đất nên đã phát sinh tranh chấp,
khiếu kiện. Theo chúng tôi, để giải quyết
những khó khăn này, Ban soạn thảo nên cân
nhắc, xem xét những góp ý sau:
+ Nên quy định việc tính giá bồi thường
theo thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế;
+ Đối với trường hợp thu hồi đất nông
nghiệp của nông dân thì ngoài việc họ được
bồi thường theo giá đất nông nghiệp tại thời
điểm thu hồi cần quy định tỉ lệ hỗ trợ nhằm
thưởng khuyến khích đối với những người
bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh,
nhanh chóng việc bàn giao mặt bằng cho
các nhà đầu tư. Khoản hỗ trợ này trích từ
khoản chênh lệch giữa giá đất bồi thường
với giá đất sau khi đã chuyển mục đích sử
dụng đất nông nghiệp. Ví dụ: Người bị thu
hồi đất nông nghiệp được bồi thường theo
giá đất nông nghiệp 200.000 đồng/m
2
. Sau
đó, đất này được giao cho nhà đầu tư xây
dựng nhà ở chung cư thương mại và được

bán 10 triệu đồng/m
2
. Khoản thưởng cho
người bị thu hồi đất nghiêm chỉnh chấp
hành việc bàn giao mặt bằng được trích từ
sự chênh lệch giữa 2 loại giá đất này là 9,8
triệu đồng/m
2
. Có như vậy mới hi vọng tạo
thêm nhiều sự đồng thuận và giảm các
khiếu kiện liên quan đến việc bồi thường
đất bởi lẽ, người bị thu hồi đất được hưởng
lợi từ việc thu.
- Về quy định giải quyết vấn đề công ăn,
việc làm bảo đảm đời sống của người nông
dân bị mất đất sản xuất được Dự thảo Luật
đề cập tại khoản 5 Điều 43. Chúng tôi cho
rằng ngoài những nội dung đã được đề cập
tại khoản này, Ban soạn thảo nên nghiên
cứu, xem xét có thể bổ sung quy định về việc
thành lập quỹ trợ cấp thất nghiệp, quỹ giải
quyết việc làm cho người nông dân bị mất
đất nông nghiệp. Một phần kinh phí để thành
lập các quỹ này do các doanh nghiệp được
hưởng lợi từ việc thu hồi đất của người nông
dân đóng góp.
Trên đây là một số bình luận và góp ý
thêm của chúng tôi về các quy định thu hồi
đất, bồi thường khi thu hồi đất của Dự thảo
Luật với mong muốn đóng góp để bản Dự

thảo Luật này càng hoàn thiện hơn đáp ứng
được sự kì vọng của xã hội./.