Tiểu luận luật đất đai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

DUNG PHẠM – K5A

A. MỞ ĐẦU
Thực tế hiện nay, việc tranh chấp đất đai xảy ra ngày càng phổ biến. Trong việc
giải quyết tranh chấp cũng gặp nhiều khó khăn, phần vì do có nhiều thửa đất chưa
có căn cứ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất và khi ấy có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là một trong những ưu thế. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý
để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng
với đất đai. Khơng chỉ thể, đây cịn là căn cứ để giúp họ được đền bù thiệt hại về
đất khi bị thu hồi... Thấy được tầm quan trọng của giấy chứng nhận sử dụng đất
như vậy, tôi đã chọn đề tài số 1 để nghiên cứu hơn về những điều kiện, thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tìm hiểu xem các cá nhân, tổ chức nên làm gì
đầu tiên để tự bảo vệ quyền sử dụng đất của mình.

B. NỘI DUNG
I. Tình huống số 1
Năm 1980, vợ chồng ông Trung và bà Nga có nhận chuyển nhượng một thửa
đất (giấy tờ chuyển nhượng viết tay) và làm nhà ở từ năm 1980 cho đến nay. Vợ
chồng ông bà đã đăng ký kê khai thửa đất theo bản đồ 299 (năm 1984) và bản đồ
1


DUNG PHẠM – K5A

202 (năm 1997). Vợ chồng ông Trung và bà Nga có sử dụng ổn định từ năm 1980
đến nay, đất khơng có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch. Hỏi:
1. Vợ chồng ông Trung và bà Nga có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng
nhận không?
2. Hướng dẫn cho vợ chồng ông Trung và bà Nga thủ tục để được cấp Giấy
chứng nhận

II. Khái quát về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý
để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khoản 2 Điều 105 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Ủy ban nhân dân cấp
huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam.”
III. Cơ sở pháp lý
1. Luật đất đai năm 2013
* Khoản 1 Điều 100 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
* Khoản 4 Điều 98 về Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2. Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất
đai
2


DUNG PHẠM – K5A

* Điều 21. Căn cứ sử dụng đất ổn định (Khoản 1, Điểm h Khoản 2)
* Điều 60. Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
(Khoản 2, Điểm b Khoản 5)

* Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (Điểm b Khoản 2)
* Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất
3. Chỉ thị 299/TTg về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả
nước
4. Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính
Điều 8. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu (Khoản 1)
5. Thơng tư 02/2014/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết
định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
Điểm b3 khoản 2 Điều 3 về mức thu
6. Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất
7. Thông tư 124/2011/TT-BTC Hướng dẫn về lệ phí trước bạ
* Điều 1. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ
* Điều 2. Người nộp lệ phí trước bạ
* Điều 6. Tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ
IV. Giải quyết tình huống
1. Vợ chồng ơng Trung và bà Nga có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận
không?
Theo chỉ thị 299/TTg về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong
cả nước thì căn cứ vào kết quả cơng tác đo đạc, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ
lập sổ địa chính của Nhà nước. Theo tình huống đưa ra, vợ chồng ông Trung và bà
Nga đã đăng ký kê khai thừa đất theo bản đồ 299 (năm 1984) và bản đồ 202 (năm
3


DUNG PHẠM – K5A

1997). Như vậy, ông bà đã đăng ký kê khai và được ghi vào sổ địa chính theo quy

định của Nhà nước vào năm 1984, trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Bên cạnh đó, theo Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đặc biệt khoản 1, điểm h
khoản 2, xét thấy ông bà đã sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định
là để ở từ năm 1980, thời điểm ghi trên giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
nên vợ chồng ông Trung và bà Nga đã sử dụng đất ổn định từ năm 1980.
Tiếp theo, căn cứ vào khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013, ta có: “Hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hồ, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hồ
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày
15 tháng 10 năm 1993;
...”
Có thể thấy, vợ chồng ông Trung và bà Nga đã sử dụng đất ổn định từ năm
1980 và có tên trong sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 như đã nêu ở
trên nên theo điểm b khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013, ơng bà có đủ điều
kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hướng dẫn cho vợ chồng ông Trung và bà Nga thủ tục để được cấp Giấy chứng
nhận
Căn cứ vào một số cơ sở pháp lý ở mục III, tôi xin nêu ý kiến để hướng dẫn cho
vợ chồng ông bà thủ tục được cấp Giấy chứng nhận như sau:
4


DUNG PHẠM – K5A

Một là bước chuẩn bị hồ sơ. Căn cứ Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và một số quy định có liên quan thì ơng
bà cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 04/ĐK
- Giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất như giấy tờ chuyển nhượng viết tay,
giấy tờ kê khai sử dụng đất…
- Giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước
- Giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất như chứng minh thư nhân dân, sổ hộ
khẩu…
Theo khoản 4 Điều 98 Luật đất đai năm 2013, “Trường hợp quyền sử dụng đất
hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và
chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ
và chồng có thoả thuận ghi tên một người.”, nên nếu muốn ghi tên một người, hai
ơng bà sau khi có thoả thuận phải trình bày rõ ở nơi đăng ký.
Hai là nơi nhận hồ sơ. Căn cứ vào khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
thì tuỳ vào lựa chọn của vợ chồng ơng bà, có thể nộp hồ sơ ở Văn phòng đất đai
cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã.
Ba là chuẩn bị tài chính. Theo khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 và nghị
định 45/2014/NĐ-CP vợ chồng ông bà không phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên,
họ cần nộp lệ phí trước bạ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

5

DUNG PHẠM – K5A

- Căn cứ Điều 1, 2, 5, 6 Thơng tư 124/2011/TT-BTC thì đối tượng nộp lệ phí
trước bạ ở tình huống này là nhà, đất và họ phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% giá đất
do UBND cấp tỉnh quy định theo pháp luật về đất đai.
- Về lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất thì theo điểm b3 khoản 2 Điều 3 của Thơng tư
02/2014/TT-BTC về lệ phí địa chính thì mức thu tối đa khơng q 100.000
đồng/giấy đối với cấp mới.
Bốn là sau khi có thơng báo về các khoản thu trên, ông bà đến cơ quan thuế và
thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau đó vợ chồng ơng bà nộp biên lai thuế cho bộ phận
tiếp nhận hồ sơ đăng ký. Bộ phận tiếp nhận sẽ hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.
Năm là nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo giấy hẹn của Bộ phận tiếp nhận. Việc nhận Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
ở Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Uỷ ban nhân dân xã phụ thuộc vào
nơi ơng bà đã nộp hồ sơ đăng ký.
Ngồi những bước nêu trên, tơi có đưa ra một số lưu ý như sau. Thứ nhất về
thời hạn. Căn cứ vào điểm b Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/NĐ-CP thì vợ chồng
ơng bà chỉ có thể nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã thực hiện nghĩa vụ tài chính. Bên cạnh đó,
theo điểm a khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là không quá 30 ngày. Vợ chồng ông bà cần lưu ý đến thời hạn này, nếu sau
30 ngày mà không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì có thể gửi đơn khiếu nại lên cơ quan có
thẩm quyền.
Mặt khác, về việc ghi nợ sử dụng đất. Theo Khoản 1, Điều 16 Nghị định
45/2014/NĐ-CP, nếu gia đình ơng bà khó khăn về tài chính và nguyện vọng ghi nợ
6

DUNG PHẠM – K5A

tiền sử dụng đất, thì khi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
hoặc khi nhận được Thông báo nộp tiền sử dụng đất, ông bà gửi kèm đơn đề nghị
ghi nợ tiền sử dụng đất. Lúc này, việc trả nợ được kéo dài 5 năm; sau 05 năm nếu
không trả được nợ thì phải nộp tiền sử dụng đất cịn lại theo giá đất tại thời điểm trả
nợ. Vì vậy, nếu quá khó khăn về tài chính, ơng bà cũng nên nộp tiền sử dụng đất
trong giới hạn 5 năm, kể từ ngày được ghi nợ.

C. KẾT LUẬN
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất không hề đơn giản. Không chỉ cần đủ điều kiện được cấp mà
7


DUNG PHẠM – K5A

mỗi cá nhân, tổ chức còn cần chuẩn bị đủ hồ sơ cần thiết. Việc năm rõ quy trình,
thủ tục sẽ rút ngắn được thời gian có được giấy chứng nhận trong tay. Các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cũng phải nghiêm tức chấp hành quy định của pháp luật
để việc không làm chậm tiến độ, trì hỗn gây cản trở việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

MỤC LỤC
8


DUNG PHẠM – K5A

A. MỞ ĐẦU.............................................................................................................1
B. NỘI DUNG..........................................................................................................2
I. Tình huống số 1................................................................................................2
II. Khái quát về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....................................2
1.Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..............................................2
2.Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.....................................2
III.

Cơ sở pháp lý.................................................................................................2

1. Luật đất đai năm 2013...................................................................................2
2. Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật
đất đai...................................................................................................................3
3. Chỉ thị 299/TTg về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong
cả nước.................................................................................................................3
4. Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính........................3
5. Thơng tư 02/2014/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền
quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.........3
6. Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất......................3
7. Thông tư 124/2011/TT-BTC Hướng dẫn về lệ phí trước bạ..........................3
IV.

Giải quyết tình huống....................................................................................3

1. Vợ chồng ơng Trung và bà Nga có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng
nhận không?.........................................................................................................4
2. Hướng dẫn cho vợ chồng ông Trung và bà Nga thủ tục để được cấp Giấy
chứng nhận...........................................................................................................5
C. KẾT LUẬN..........................................................................................................8

9


DUNG PHẠM – K5A

10