Bình luận các điểm mới của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Mục Lục
Mục Lục...............................................................................................................................................1
I- Khái quát chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
gắn liền với đất....................................................................................................................................2
1.Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất..2
2.Yêu cầu cấp thiết của việc đưa ra những quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất......................................................................................................................................................2
II-Những điểm mới của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất.........................................................................................................3
1.Nội dung những điểm mới.............................................................................................................3
1.1.Quy định về tên gọi.................................................................................................................3
1.2.Các trường hợp được cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với
đất..................................................................................................................................................4
1.3.Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất....5
1.4. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất........5
1.5. Nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất........................................................................6
2.Ý nghĩa của những điểm mới trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất........................................................................................................7


I- Khái quát chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản gắn liền với đất.
1.Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất.
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất (GCNQSDĐ) là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn
liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”(khoản 20 Điều 4
LĐĐ 2003).
GCNQSDĐ có một số đặc điểm sau:

-

GCNQSDĐ là một đảm bảo pháp lí quan trọng của Nhà nước cho người sử
dụng đất ( Khoản 1 Điều 10 LĐĐ 2003).

- Là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền và lợi ích của
mình theo quy định của pháp luật ( Khoản 2 Điều 106 LĐĐ 2003).
- Là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về
đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật ( Khoản
1 Điều 136 LĐĐ 2003).
-

Là cơ sở pháp lí để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được Tòa án
nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật ( Khoản 1 Điều 136 LĐĐ
2003).

- GCNQSDĐ được cấp theo một mẫu thống nhất đối với mọi loại đất và do
bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và được thực hiện thông nhất trong
cả nước. (Khoản 1 Điều 48 LĐĐ 2003)
2.Yêu cầu cấp thiết của việc đưa ra những quy định mới về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Do hoàn cảnh kinh tế - xã hội thay đổi, đặc biệt là từ năm 1986 – sau đại hội
đổi mới, nước ta phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Từ đó đặt ra yêu cầu pháp luật nói chung, nhất là pháp luật về đất đai nói riêng phải
có sự đổi mới mạnh mẽ.Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều
2


kiện tiên quyết để thực hiện các hoạt động tiếp theo trong quan hệ luật đất đai. Do vậy
cần có sự thay đổi để thích nghi với điều kiện mới khi mà pháp luật khác không quy

định và pháp luật đất đai trước đó cũng chưa quy định, hoặc nếu có thì cũng chung
chung, rườm rà.Ngoài ra, sự ra đời của thị trường bất động sản – một thị trường biến
động phức tạp không ngừng, khiến nhu cầu cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và các
tài sản khác gắn liền với đất tăng lên và đòi hỏi pháp luật về đất đai phải có những
quy định mới chặt chẽ hơn.Chính vì vậy việc đổi mới pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là một yêu cầu cấp thiết hiện nay.
II-Những điểm mới của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
1.Nội dung những điểm mới
Với mong muốn tạo thuận tiện cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục
hành chính, thống nhất việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, năm 2009
Quốc hội đã thống nhất việc cấp chung một giấy chứng nhận cho cả quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng...Dưới đây là những điểm mới trong
quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.Quy định về tên gọi

Hoạt động mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất
của các cá nhân, tổ chức được gọi là “hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất”. Nhưng ở mỗi thời kì khác nhau thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại có
những tên gọi khác nhau phù hợp cho từng thời kì. Ví dụ : Dưới thời kì của chế độ cũ
và thời kì nhà nước VNDCCH, giấy tờ hợp lệ về đất ở được liệt kê đầy đủ như :Bằng
khoán điền thổ; Trích lục, trích sao, bản đồ điền thổ, bản đồ phân chiết thửa, chứng
thư đoạn mãi đã thị thực, đăng tịch, sang tên tại Văn phòng chưởng khế, Ty điền địa,
Nha trước bạ. Sang LĐĐ 2003( sửa đổi, bổ sung 2001) đã xác định tên gọi “Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất”, thường được gọi là sổ đỏ; ngoài ra còn Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng mới) cấp theo Luật Nhà ở 2005 và NĐ
90/2006/NĐ-CP. Tới năm 2009, khi nghị định 88/2009/NĐ-CP được ban hành và có
hiệu lực thì Luật đất đai 2003 (sửa đổi bổ sung 2009 – 2010) mới xác định giấy chứng
nhận được đổi tên gọi thành : “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Đây là tên gọi mới và được sử dụng thống
nhất hiện nay.
3


1.2.Các trường hợp được cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền
với đất

Các trường hợp được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất được quy định cụ thể và chi tiết tại Điều 48,49 LĐĐ 2003 theo đó :
“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài
nguyên và Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ
quan nhà nước có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại
khoản này khi có yêu cầu của chủ sở hữu.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp
luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật về dân sự trước ngày 01 tháng 8
năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật
này; trường hợp người đã được cấp giấy chứng nhận có nhu cầu cấp đổi thì được đổi
sang loại giấy mới theo quy định của Luật này và không phải nộp lệ phí.
Khi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì
người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp chưa được cấp một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản

này thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.
3. Chính phủ quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Điều 49 đã được bổ sung khoản 10 với các trường hợp khác theo quy định của
chính phủ, việc quy định như vậy rất đầy đủ những trường hợp người sử dụng đất trên
thực tế được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ nhiều nguồn, tạo ra
cách hiểu thống nhất trong luật, bao trùm tất cả các chủ thể sử dụng đất mà Nhà nước
cần có sự bảo đảm pháp lý cho quyền sử dụng của họ. Ngoài ra, Điều 50, 51 LĐĐ
4


2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 cũng đã quy định rõ về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức, cơ sở tôn giáo đang
sử dụng đất.
1.3.Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

LĐĐ 2003 ra đời (sửa đổi bổ sung 2009, 2010) đã tạo ra sự thuận tiện và thông
thoáng trong việc cấp GCNQSDĐ cho người dân với những điểm mới sau :
- Thứ nhất, Trình tự cấp GCNQSDĐ là một vấn đề hết sức quan trọng nhằm
thực hiện công việc quản lí nhà nước. LĐĐ 1987, 1993 không quy định các
vấn đề cấp GCNQSDĐ trong các chương và các điều luật cụ thể dẫn tới việc
có nhiều cách hiểu khác nhau và một số cách hiểu sai lầm. Để khắc phục
vấn đề trên LĐĐ 2003 đã quy định thủ tục xin cấp GCNQSDĐ tại chương
V, gắn với các trường hợp cụ thể như: giao đất, thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng…
- Hai là, việc cấp GCNQSDĐ được quy định trong LĐĐ 2003 đã rút gọn
nhiều bước, bãi bỏ điều 123 tại chương V, nhiều cơ quan trong quá trình
tiến hành thủ tục, đặc biệt là phân định nơi tiếp nhận hồ sơ quy định bao
gồm: văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất theo cơ chế mở cửa giúp người

sử dụng đất không phải khó khăn trong việc xác định cơ quan tiếp nhận hồ
sơ của mình.
- Ba là, các bước tiến hành cấp GCNQSDĐ theo LĐĐ 2003 quy định diễn ra
gọn nhẹ, giản đơn dễ dàng cho bên sử dụng đất thực hiện đúng nghĩa vụ và
bảo vệ được quyền lợi của mình. Ngoài ra các quy định về trình tự thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cụ thể hóa tại các điều trong
chương III Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
1.4. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Luật Đất đai 2003 quy định rõ thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà
ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại điều 52. Đây là điểm mới cơ bản nhất của
Luật Đất đai 2003 so với các luật trước đây.
“1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức,
5


cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
3. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều này được ủy quyền
cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cùng cấp.
Chính phủ quy định cụ thể điều kiện được ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4. Cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp tỉnh và cấp huyện là đầu mối tiếp
nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quy định tại
khoản 1 và khoản 2 Điều này để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
được quy định trong LĐĐ 2003 cho phép các cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ
được ủy quyền cho cơ quan chuyên môn quản lý đất đai cùng cấp cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Đây là hoạt động duy nhất áp
dụng cơ chế ủy quyền, là một điểm mới của LĐĐ 2003 được quy định tại khoản 3
Điều 52.Hơn nữa, luật đất đai 2003( sửa đổi bổ sung 2009-2010) đã xác định rõ chức
năng là đầu mối tiếp nhận hồ sơ của cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp
tỉnh và cấp huyện. Chính những quy định mới này đã tạo ra sự thuận tiện cho người
sử dụng khi muốn đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác
gắn liền với đất.
1.5. Nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất

LĐĐ 2003 được ban hành cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành, trong đó
có những điểm mới về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất đã kéo theo sự thay đổi về nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất.
Ví dụ như đối với nghĩa vụ nộp Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất - nghĩa vụ tiền
đề để người sử dụng đất được xem xét cấp GCNQSD đất thì qua các quy định của
LĐĐ hiện hành (cụ thể là khoản 6,7 Điều 50 LĐĐ 2003 và Điều 7 NĐ 88/NĐ-CP) ta
6


thấy điểm mới nổi bật nhất đó là LĐĐ hiện hành đã thu hẹp phạm vi các chủ thể phải
nộp tiền sử dụng đất và mở rộng phạm vi chủ thể không phải nộp tiền sử dụng đất đã
tạo động lực lớn thúc đẩy tiến độ cấp GCNQSD đất bởi do hiện nay rất nhiều trường
hợp sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ. Chủ trương này đã đáp ứng nguyện vọng
của người dân đồng thời đáp ứng được quy luật vận động và phát triển của nền kinh tế

thị trường.
2.Ý nghĩa của những điểm mới trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Những thay đổi trên là những thay đổi tích cực và cần thiết, vừa khắc phục
được những hạn chế của pháp luật , vừa đáp ứng được nhu cầu phát triển của tình
hình thực tế. Đây chính là một bước tiến trong cải cách thủ tục hành chính liên quan
đến vấn đề cấp GCNQSDĐ, từ đó giảm bớt tiêu cực trong hoạt động này, thống nhất
việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, tạo thuận lợi cho người sử dụng đất
đai, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài tham gia quan hệ đất đai vì mục đích kinh
tế.Trên cơ sở sửa đổi, bổ sung, phát triển những quy định về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong các văn bản pháp luật khác, pháp
luật về đất đai hiện hành đã có sự thống nhất, rõ ràng về tên gọi, trình tự thủ tục ,
thẩm quyền, nghĩa vụ tài chính... Từ đó góp phần hoàn thiện những quy định về hoạt
động cấp GCNQSDĐ trong dự thảo luật đất đai sửa đổi.

7