Bình luận các điểm mới của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

MỞ BÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt không gì thay thế được của nhiều ngành sản xuất, là nền tảng để xây dựng
các cơ sở kinh tế, khu dân cư, công trình văn hóa – xã hội, an ninh – quốc phòng…
của quốc gia. Người sử dụng đất tham gia vào mối quan hệ này với tư cách là chủ
thể được Nhà nước trao quyền trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai bằng hình thức
Nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người có quyền sử dụng
đất. Thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước sẽ
thống nhất việc quản lý đất đai đồng thời người sử dụng đất cũng có thể thực hiện
các quyền và nghĩa vụ của họ đối với quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp
luật. Chính vì vậy, hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa
rất quan trọng trong quá trình quản lý đất đai của Nhà nước. Vậy với ý nghĩa đó,
sau đây em xin mạnh dạn lựa chọn đề tài: “Bình luận các điểm mới của pháp luật
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với đất?”

NỘI DUNG
I. CÁC VẤN ĐẾ CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT.
1) Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
a) Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Lần đầu tiên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi nhận trong Luật Đất đai
năm 1987, với mẫu giấy màu đỏ có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mẩu giấy chứng nhận này chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất mà không ghi nhận tài
sản trên đất. Trải qua thời gian dài phát triển cùng với những lần thay đổi của Luật
Đất đai (Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003), mẫu Giấy chứng nhận
cũng không ngừng thay đổi. Tính đến trước ngày 10 tháng 12 năm 2009, có bốn
mẫu Giấy chứng nhận (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm
2003; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng
1

nhận quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công
trình theo Luật Xây dựng) cùng tồn tại. Song song với sự tồn tại quá nhiều mẫu
giấy chứng nhận là hệ thống các cơ quan có thẩm quyền cấp giấy tương đương với
từng mẫu giấy nhất định.Việc tồn tại quá nhiều mẫu Giấy chứng nhận, nhiều đầu
mối cơ quan tiếp nhận đã gây nhiều phiền hà và mất thời gian cho nhân dân. Bên
canh đó, việc quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai cũng có phần thiếu
thống nhất. Vì thế yêu cầu đặt ra lúc bấy giờ là cần thống nhất một mẫu Giấy
chửng nhận do một cơ quan đầu mối tiếp nhận là Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp
là rất cần thiết. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ra đời đã giải quyết được vấn đề cấp thiết của xã hội liên quan đến mẫu
Giấy chứng nhận. Do đây là Nghị đinh mới được ban hành lại có ảnh hưởng rất lớn
đến xã hội và được nhiều người dân quan tâm. Vì vậy, nghiên cứu về mặt lý luận
cũng như thực tiễn pháp lý, từ đó rút ra những vấn đề thiết thực để góp phần đưa
những quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP vào cuộc sống và giúp người dân
hiểu rõ hơn tầm quan trọng của Giấy chứng nhận .
b) Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử
dụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước
bảo hộ khi quyền c ủa họ bị xâm hại (Giáo trình Luật đất đai,Đại học Luật Hà Nội)
c) Khái niệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khoản 3 Điều 4 LĐĐ năm 2003 quy định: “Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất đối với người sử dụng đất ổn định là việc nhà nước cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó.”
Cấp GCNQSĐ chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét
và thừa nhận QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất. Nói cách khác , cấp
GCNQSDĐ được hiểu là việc Nhà nước thong qua hệ thống pháp luật và thủ tục
hành chính để xác lập và công nhân quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong
nước, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức cá nhân nước ngoài, Người Việt

Nam định cư ở nước ngoài và bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể đó.

2


Cấp GCNQSDĐ là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao đất, cho thuê đất và
đăng ký biến động đất đai, hoạt động này được tiến hành qua nhiều công đoạn: Thủ
tục kiểm tra, thẩm tra hồ sơ xin cấp của cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đất
đai; thủ tục xem xét, quyết định và phê duyệt cấp GCNQSDĐ của cơ quan hành
chính Nhà nước (hệ thống UBND các cấp ; kết thúc quy trình này chính là việc
triển khai cấp GCNQSDĐ đến người có đủ điều kiện cấp theo luật định.
d) Khái niệm về cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
Khoản 20 Điều 4 Luật đất đai sửa đổi sung năm 2009 giải thích như sau: "Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất."
Theo định nghĩa này , thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thì phải là do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, việc cấp giấy chứng nhận này
nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất quyền sở hữu nhà
ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
II. BÌNH LUẬN CÁC ĐẶC ĐIỂM MỚI CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.
1) Đăng ký đất đai là nghĩa vụ bắt buộc đối với người đang sử dụng đất
Trên thực tế , việc sử dụng đất không phải do Nhà nước trực tiếp sử dụng mà do

các tổ chức , hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân cư thực thông qua việc đăng
quyền sử dụng đất . Do vậy trong quá trình sử dụng sự biến đổi có thể xảy ra đối
với chủ sử dụng đất, diện tích, loại hạng đất. Vì vậy , đăng ký sử dụng đất là một
biện pháp của Nhà nước nhằm quản lý , theo dõi tình hình sử dụng và biến động
thường xuyên của đất. Theo quy định tại Điều 46 LĐĐ năm 2003sửa đổi bổ sung
3


năm 2009 thì : Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:“1. Người đang sử dụng đất chưa
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất;2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;3. Người nhận
chuyển quyền sử dụng đất;4. Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời
hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;5. Người được sử dụng
đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đã được thi hành”.Như vậy , việc đăng ký quyền sử dụng đất
là nghĩa vụ , là trách nhiệm của từng chủ sử dụng và cơ quan nhà nước làm nhiệm
vụ quản lý đất đai. Quy định đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất
và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu; quy định về các trường hợp
đăng ký lần đầu, đăng ký biến động; quy định đăng ký đất đai được thực hiện bằng
hình thức trên giấy hoặc điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau; quy định về
chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của
vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu chung của vợ và
chồng; chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng.
1)

Các đặc điểm mới của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ,quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ nhất, quyền được cấp GCNQSDĐ , quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất. Đây là quyền rất quan trọng của người sử dụng đất được ghi nhân tại khoản 1
Điều 10 Luật đất đai năm 2003( sửa đổi ,bổ sung năm 2009): “Nhà nước cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất” .Quy định này chính là sự đảm bảo từ phía Nhà nước đối với người sử
dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Về quyền
chung của người sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 105 LĐĐ năm 2003
sửa đổi bổ sung năm 2009 quy định : “Người sử dụng đất được cấp giấy chứng
4


nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Như vậy, quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là quyền của người sử dụng đất và luôn được Nhà
nước bảo đảm thực thi ,vì nó liên quan đến lợi ích và chế độ pháp lí của người sử
dụng đất , là trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc thực
công tác quản lí Nhà nước về đất đai. Điểm mới của quy định này so với Luật đất
đai chưa sửa đổi năm 2003 là : theo Khoản 1 Điều 48 Luật đất đai năm 2003 quy
định: “Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu
tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.” .
Thứ hai, trong quy định trường hợp quyền sử dụng đất, khoản 1 Điều 105 Luật đất
đai quy định “ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất” . Như vậy , ta có thể hiểu quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng mà giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của
vợ hoặc chồng như Luật đất đai năm 2003 quy định “ Trường hợp quyền sử dụng
đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải
ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng” thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu; quy định về chuyển quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền
sử dụng đất chung, quyền sở hữu chung của vợ và chồng.
Thứ ba, Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 quy định cụ thể về việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư ,cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo đang sử dụng đất đối với trường hợp có các giấy tờ về quyền sử dụng đất và
không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.Quy định này chặt chẽ và cụ thể hơn
cho từng đối tượng đang sử dụng đất và làm như vậy có thể tránh được những
thiếu sót, sơ hở trong việc quản lý của Nhà nước và việc thực hiện các nghĩa vụ tài
chính của người sử dụng đất với nhà nước.
Thứ tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản và tài
sản khác gắn liền với đất được cấp theo một lọai thống nhất trong cả nước do Bộ
tài nguyên và môi trường phát hành , đối với nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì cơ
5


quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ xác nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
trên đất khi có yêu cầu của chủ sở hữu. Điều này là điểm mới so với quy định của
Luật đất đai năm 2003: Chủ sở hữu tài sản chỉ được ghi nhận tài sản trên đất, còn
muốn xác nhận quyền sở hữu đối với tài sản trên đất thì phải đăng ký quyền sở hữu
tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản . Luật đất đai năm
2003 sửa dổi bổ sung năm 2009 đã thống nhất mẫu giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất cho người sử dụng đất trong phạm vi cả nước, Khoản 1 Điều 48 Luật đất
đai năm 2003 sửa dổi bổ sung năm 2009 quy định “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống
nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành”, quy định này
cũng gần giống với quy định Luật đất đai năm 2003 chưa sửa đổi , tuy nhiên đây là
điểm mới hơn , việc quy định này đối với tất cả các loại đất nhằm khắc phục tình
trạng tồn tại nhiều loại giấy tờ gây khó khăn cho công tác quản lý đất như giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (bìa đỏ) , giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị( bìa hồng) và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tạm thời( bìa xanh). Như vậy đây, là quy định mới hơn cả , Luật đất đai năm 1993
Khoản 1 Điều 36 quy định : “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan
quản lý đất đai ở Trung ương phát hành” quy định này không quy định cụ thể cơ
quan nào là cơ quan quản lý đất đai và phát hành mẫu giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong phạm vi cả nước. Điều có thể gây khó khan trong công tác quản lý
đất đai cũng như việc quy hoạch và sử dụng đất trong cả nước.
III. NHỮNG KHÓ KHĂN,TỒN TẠI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ CỦA BẢN
THÂN NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT
1) Những khó khăn , tồn tại về cấp giấy chứng nhận trong thời gian qua.
Thứ nhất, tiến độ cấp giấy chứng nhận hiện còn rất nhiều vướng mắt, trong đó vấn
đề mẫu giấy chứng nhận và ác nội dung cần ghi trên giấy mà Bộ tài nguyên và
Môi trường không đơn phương quyết định được.
Thứ hai, sự chậm trễ trong phối hợp của các Bộ , nghành để thực hiện Nghị quyết
của Quốc hội và chỉ đạo của Chính phủ không đơn thuần chỉ là do cơ chế chỉ đạo
6


điều hành, đồng thời đây cũng là trở ngại lớn nhất trong quá trình cải cách nền

hành chính quốc gia và quá trình hội nhập của Việt Nam.
Thứ ba, trong thời gian qua còn tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận(gồm 5 loại)
,gây nhiều khó khăn phiền hà trong công tác quản lý và kiểm soát của Nhà nước
về đất đai.
Thứ tư, còn nhiều khó khăn bất cập về sự chưa thật sự phù hợp của các quy định
của các văn bản pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài khác gắn liền với đất.Đồng thời công tác quản lý và trình độ
chuyên môn của những người quản lý về đất đai chưa thật sự bảo đảm , đặc biệt là
vùng sâu, vùng xa. Người sử dụng đất còn hạn chế về pháp luật.
2) Một số kiến nghị của bản thân về góp phần hoàn thiện việc áp dụng các
quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận)
Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai cũng như hoàn thiện hề
thống pháp luật về cấp giấy chứng nhận .
Thứ hai, hoàn thiện bộ máy quản lý đất đai, nâng cao năng lực và trình độ cán bộ
chuyên môn.
Thứ ba, đẩy mạnh công tác xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và xây dựng hệ
thống thong tin đất đai, đồng thời tăng cường máy móc thiết bị theo hướng hiện
đại hóa và dồng bộ một cách kịp thời cũng như việc nâng cấp và sửa đổi các thiết
bị cũ, cùng với đó là phổ biến rộng rãi pháp luật đất đai đến nhân dân, để nâng cao
ý thức nhân dân về sử dụng và quản lý về đất đai.

KẾT BÀI
Như vậy, qua bình luận trên ta thấy Nhà nước cũng đã dần hoàn thiện hệ thống
pháp lí về đất đai, cũng như ban hành một số quy định mới và phù hợp hơn của
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất .Việc hoàn thiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một
trong những hoạt động rất quan trọng và cần thiết của Nhà nước về quản lý , quy
hoạch về sử dụng đất đai . Đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là là
cơ sở pháp lí để Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp và là tiền đề để người

7


có giấy thực hiện các quyền như: chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, là điều kiện
quan trọng để người sử dụng đất được bồi thường.

MỤC LỤC

8