Bài lớn luật đất đai (9đ) bình luận các điểm mới của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và các tài sản khác gắn

MỞ ĐẦU
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước
và người sử dụng đất, nhà ở và các tài sản đó. Việc tìm hiểu các loại giấy tờ trên
chính là phương thức giúp Nhà nước quản lí đất đai bởi vì thông qua việc cấp các loại
giấy tờ này nhà nước có thể biết được số lượng, tỉ lệ người sử dụng hợp pháp, sử
dụng chưa hợp pháp từ đó đưa ra những cách giải pháp thích hợp, đồng thời trải qua
nhiều văn bản Luật đất đai đã có không ít thay đổi cả về nội dung và hình thức. Bởi
vậy việc tìm hiểu những đổi mới liên quan đến các loại giấy tờ trên có ý nghĩa rất
thiết thực. Xác định được tầm quan trọng cũng như tính thiết thực của vấn đề này cá
nhân em đã quyết định tìm hiểu đề tài số 09: “ Bình luận các điểm mới của pháp luật
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và các tài sản khác
gắn liền với đất” của tổ bộ môn Luật đất đai làm đề tài nghiên cứu cho bài tập học kỳ
lần này
Với phương pháp đào tạo tín chỉ và sự hiểu biết của cá nhận em còn hạn chế
nên trong bài làm không tránh khỏi những thiếu sót. Em mong các thầy cô giáo đóng
góp cho bài làm của em thêm hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn.

NỘI DUNG
I – BÌNH LUẬN VỀ NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP
GCNQSDĐ, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT.
1 – Điểm mới thứ nhất:Hợp nhất ba loại giấy tờ thành sổ đỏ với tên là giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Luật đất đai năm 1993 đã ghi nhận sự ra đời của hai loại giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là sổ đỏ và sổ hồng. Sổ hồng là số dùng để chứng nhận quyền sở
1


hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị: Nội thành, nội thị xã, thị trấn, còn sổ đỏ
là sổ dùng để chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho khu vực ngoại đô thị. Luật

đất đai năm 2003 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tất cả
các loại đất, trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
giấy đỏ và chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của
pháp luật về đăng kí bất động sản. Đồng thời, Luật nhà ở năm 2005 quy định cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Bộ Tư pháp đề xuất cấp giấy chứng nhận đăng kí
bất động sản bằng giấy xanh. Sự ra đời của ba loại sổ do hai cơ quan đầu mối thực
hiện đã gây ra nhiều phiền hà cho người dân đang trực tiếp cử dụng đất và các nhà
đầu tư, trong khi đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đều luôn gắn chặt với
nhau nhưng lại tồn tại những giấy tờ khác nhau để công nhận quyền sử dụng và
quyền sở hữu đối với những tài sản đó. Từ đó hàng loạt bất cập và bức xúc đã xảy ra
kéo theo có nhiều ý kiến đóng góp cho mỗi loại đất nên cso một giấy chứng nhận
riêng với một màu khác nhau như: sổ xanh màu xanh lá cây cho đất lâm nghiệp, sổ
màu xanh nước biển cho đất công nghiệp… Tình trạng ban hành quá nhiều giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sửu hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với
đất gây lãng phí, thâm hụt khá nhiều cho ngân sách nhà nước.
Giải quyết vấn đề này, Bộ tài nguyên và môi trường đã đề ra một mẫu giấy thống
nhất, duy nhất và áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và các
tài sản gắn liền với đất tức là hợp nhất ba loại giấy tờ thành một mẫu giấy chung duy
nhất thành sổ đỏ được thể hiện trong nghị định 88/2009/ND-CP ngày 19/10/2009 và
thông tư số 17/2007/TT-BTN&MT của Bộ tài nguyên và môi trường ngày
21/10/2009.
Việc quy định đổi mới này có ý nghĩa vô cùng quan trọng, đã thanh giản được
nhiều thủ tục hành chính phức tạp, rắc rối, tiết kiệm được nhiều thời gian, tiền của
của người sử dụng đất đối với những tài sản gắn bó chặt chẽ với nhau. Hơn nữa, có
thể đánh giá rằng việc quy định mới này như một bước đột phá, một bước tiến dài
2


trong quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai cũng như hệ thống pháp luật Việt Nam
nói chung. Không chỉ vậy nó còn giúp Nhà nước trong lĩnh vực quản lý nhà nước đối

với đất đai. Việc thống nhất ba loại giấy thành một mẫu giấy thống nhất còn là một
đảm báo pháp lí để người sử dụng đất yên tâm sử dụng đất ổn định lâu dài từ đó họ
khuyến khích họ nâng cao ý thức, bồi bổ hiệu quả sử dụng đất. Đồng thời, việc thống
nhất mẫu giấy còn nâng cao hiệu quả, tránh nhiệm của cơ quan hành chính chuyên
môn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và các
tài sản khác gắn liền với đất, nó cũng là cở sở pháp lí để người sử dụng đất thực hiện
được dễ dàng hơn việc chuyển nhượng, thực hiện tốt các quyền do Luật đất đai quy
định, là cơ sở quan trọng để họ được bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất.
2 – Điểm mới thứ hai: Về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất.
Luật đất đai 1993 quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất tại Điều 36 một cách rất chung chung, khái quát. Luật sửa đối năm 2001 đã quy
định khá rõ về thẩm quyền nhưng đối tượng được cấp lại chưa cụ thể. Cho đến Luật
đất đai năm 2003 thì vấn đề này mới được giải quyết khi đã quy định rất rõ, rất cụ thể
cả về thẩm quyền và đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đó tại
Điều 52: “1. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư tại nước ngoài được giao đất, cho thuê đất được thực hiện dự án đầu tư, tổ
chức, cá nhân nước ngoài. 2. UBND quận huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh
cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư tại nước ngoài sở hữu nhà gắn liền
với quyền sử dụng đất ở.” Việc quy định rõ ràng thẩm quyền cấp và các đối tượng
được cấp có ý nghĩa vô cùng to lớn trong quá trình phát triển luật đất đai. Về phía
UBND: Nó giúp cho các cơ quan chuyên môn có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ý thức được
3


thẩm quyền và trách nhiệm cũng như vai trò của mình trong việc cấp những giấy tờ
trên cho đối tượng thuộc thẩm quyền của mình, đồng thời còn giúp cho các cơ quan

chức năng điều tra, xác định rõ trách nhiệm của cơ quan nào đã thực hiện hoạt động
cấp sai giấy tờ, thủ tục hoặc cấp cho đối tượng không đúng thẩm quyền của mình. Về
phía người sử dụng đất:Việc quy định rõ đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất có tác dụng làm cho người
sử dụng đất hiểu được mình có nằm trong đối tượng được cấp giấy hay không, xác
định rõ cơ quan để khiếu nại, tố cáo về việc không cấp hoặc cố tính kéo dài thời gian
cấp chứng nhận cho người sử dụng đất.
3 – Điểm mới thứ ba: Về đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ngoài việc giữ nguyên các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân được cấp
GCNQSDĐ khi có một số giấy tờ hợp lệ theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50
Luật đất đai năm 2003 thì thông qua hai nghị định: Nghị định 84/2007/ND-CP của
Chính Phủ ngày 25/5/2007 và nghị định 88/2009/ND-CP ngày 19/10/2009 đã có
những bổ sung thêm những trường hợp là hộ gia đình, cá nhân không có bất kì loại
giấy tờ nào về quyền sử dụng đất nhưng họ có đủ bai điều kiện sau đây vẫn được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn
định trước ngày 15/10/1993. Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân được UBND xã, phường,
thị trấn xác nhận đất đang sử dụng không có tranh chấp. Thứ ba, đất sử dụng phù hợp
với quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Việc mở rộng thêm đối tượng được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất có ý nghĩa vô cùng to lớn: Về phía người sử dụng đất, tạo
được cơ sở pháp lý cụ thể với Nhà nước đối với đất mà mình đã sử dụng mà không
có bất kì một loại giấy tờ nào theo quy định của pháp luật, giúp cho người sử dụng
đất yên tâm canh tác, tu bổ cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần phát triển
4


kinh tế, ổn định đời sống xã hội của người dân. Về phía cơ quan nhà nước, thông qua
việc cấp giấy này cơ quan quản lí có thể quản lí tốt hơn, sát sao hơn tỉ lệ, số người
đang sử dụng đất hợp pháp, biết được quỹ đất đang được sử dụng trên phạm vi cả

nước từ đo đưa ra những cách giải quyết, những biện pháp thích hợp để hạn chế tối
đa những bất cập của pháp luật, đưa ra những kiến nghị nhằm khắc phục và nâng cao
tính thiết thực của Luật đất đai.
4 – Điểm mới thứ tư: Về ghi tên cả vợ và chồng trong việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 và cá văn bản hướng dẫn thi hành Luật
đất đai năm 2003 về việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân chỉ quy định người
đứng tên là chủ hộ -mà thường là người chồng. Theo quy định của Luật Hôn nhân và
gia đình, điều này vẫn đảm bảo quyền lợi của cả vợ và chồng, bởi vì tài sản hình
thành trong thời kì hôn nhân là tài sản chung, khi định đoạt phải được sự đồng ý của
hai người. Tuy nhiên nó cũng xảy ra nhiều bất cập trong việc thực hiện những giao
dịch liên quan đến quyền định đoạt tài sản.
Đến Luật đất đai năm 2003, cụ thể tại điểm a khoản 3 Điều 43 Nghị định
181/2004/ND-CP của Chính Phủ về thi hành Luật đất đai đã khẳng định: “ Đối với
hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất là tải sản chung của vợ và chồng thì ghi cả họ
tên vợ và họ tên chồng. Trường hợp hộ gia đình đề nghị chhir ghi họ tên vợ hoặc họ
tên chồng thì phải có văn bản thỏa thuận của vợ và chồng có chứng thực của UBND
xã, phường, thị trấn”.
Việc quy định như vậy: Về phía người sử đất, đã tạo được sự bình đẳng giữa
vợ và chồng trong việc định đoạt số phận của tài sản chung là quyền sử dụng đất.
Khắc phục được những hạn chế, bất cập xảy ra trong trường hợp người đứng tên
5


trong giấy là một người: vợ hoặc chồng tự ý mua bán, chuyển nhượng, xâm phạm
quyền của các thành viên trong gia đình. Không chỉ vậy Về phía cơ quan Nhà nước,
nó còn tạo điều kiện, đóng vai trò là chứng thư pháp lý quan trọng giúp tòa án các
cấp giải quyết việc phân chia tài sản khi vợ hoặc chồng xin li hồn hoặc thuận tình li
hôn.

II – Ý NGHĨA CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA PHÁP
LUẬT VỀ CẤP GCNQSDĐ, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT.
Giống như bất kì một hoạt động nghiên cứu nào, thì việc nghiên cứu những
điểm mới của việc cấp GCNQSDĐ có ý nghĩa vô cùng to lớn và rất thiết thực:
Thứ nhất, nó trực tiếp tác động đến người nghiên cứu, giúp cho em có cái nhìn
sâu sắc hơn, toàn diện hơn về những thay đổi của pháp luật hiện hành để phù hợp với
điều kiện kinh tế, xã hội, góp phần nâng cao tính thực hiện của pháp luật.
Thứ hai, Việc nghiên cứu này còn có tác dùng để chúng ta hiểu thêm tính lịch sử
của các quy định của pháp luật, biết được những quy định cũ của vấn đề cần nghiên
cứu từ đó có cái nhìn tổng quát, đánh giá đúng được vai trò của từng điều luật trong
thực tiễn áp dụng, qua đó mỗi nhà làm luật có ý thức hơn trong việc ban hành những
điều luật để những điều luật được ban hành ra phải có tính dự liệu, tính hiện thực
trong thực tiễn áp dụng để góp phần hoàn thiện hơn Luật đất đai nói riêng và toàn bộ
hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung.

KẾT LUẬN
Trên đây là những bình luận mang tính cá nhân em về những điểm mới của
pháp luật về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Qua đây, có thể thấy được tầm quan trọng, tính thiết yếu của việc nghiên cứu đề tài,
6


cho cá nhân em thấy được những thay đổi các quy đinh của pháp luật xoay quanh
một vấn đề, từ đó có cái nhìn tổng quan hơn về Luật đất đai qua các thời kì, qua các
văn bản luật.

7