Tiểu luận đất đai giá đất

MỤC LỤC

1


A.

Mở đầu
“Tấc đất, tấc vàng” – câu tục ngữ được đúc kết từ kinh nghiệm ngàn
xưa của ông cha ta đến giờ vẫn còn nguyên giá trị. Trong th ời đại nào cũng
vậy, đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý giá của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là
tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải v ật ch ất cho s ự phát
triển và tồn tại của xã hội loài người. Tuy nhiên nguồn tài nguyên này l ại
có hạn, do vậy việc quản lý, sử dụng đất thế nào cho hi ệu qu ả luôn đ ược
các quốc gia vô cùng quan tâm và bảo đảm chặt trẽ bằng pháp luật. V ề b ản
chất, đất khơng phải là hàng hóa song trong quá trình phát tri ển c ủa xã
hội, con người đã xác lập quyền sở hữu đất đai và đất tr ở thành hàng hóa.
Đặc biệt là trong thời đại ngày nay – th ời đại cơng nghiệp hóa, hi ện đ ại
hóa đất nước thời đại mở rộng giao lưu, hợp tác quốc tế thì vấn để này l ại
càng được quan tâm. Chính vì thế, pháp luật đất đai nói chung, lu ật đ ất đai
năm 2013 nói riêng đã có những quy định vơ cùng rõ ràng, h ợp lí v ề giá đ ất.
Tuy vậy, những quy định này lại ngày càng bộc lộ nhiều hạn chế, c ần ph ải
được khắc phục kịp thời. Bởi vậy, tại bài tiểu luận này, em sẽ bình luận
những quy định hiện hành về giá đất, đánh giá th ực trạng quy đ ịnh về giá
đất ở Việt Nam hiện nay và đề xuất một số kiến nghị để góp phần hồn
thiện các quy định về đất đai.

B.

Nội dung
Các quy định của pháp luật hiện hành về giá đất

I.
1.

Khái niệm về giá đất
Tại khoản 19 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá
trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Giá trị quền
sử dụng đất ở đây được hiểu là giá trị bằng tiền c ủa quy ền s ử d ụng đ ối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn s ử dụng đất xác đ ịnh 1. Quy
1 Khoản 20 Điều 3 Luật đất đai 2013: “Giải thích từ ngữ”

2


định giá đất là tất yếu khách quan, phù hợp với quy luật phát tri ển của
nền kinh tế thị trường, đáp ứng được quy luật cung cầu, tăng kh ả năng
sinh lời của đất, là cơ chế hỗ chợ Nhà nước trong việc quản lý chung v ề
đất đai.
2.

Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
Theo quy định Điều 112, việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên
tắc sau đây:

-

Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
Theo thời hạn sử dụng đất.
Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng m ục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử d ụng đ ất đ ối v ới

những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập t ừ vi ệc s ử d ụng

-

đất.
Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích s ử d ụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương t ự nh ư nhau thì có
mức giá như nhau.
Ngồi ra, năm phương pháp xác định giá đất cũng đ ược quy đ ịnh rất
rõ ràng tại Điều 4 Nghi định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ. Các phương pháp đó là: phương pháp so sánh tr ực tiếp, ph ương
pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp th ặng d ư và ph ương
pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Có thể nói, việc quy định các nguyên tắc cũng như các ph ương pháp
định giá đất sẽ giúp cho việc định giá đất hiệu quả và sát v ới th ực t ế h ơn,
tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên th ị trường. Cùng v ới s ự
phát triển của xã hội, việc hình thành giá đất trên th ị tr ường là m ột quy
luật tất yếu, đó là giá đất hình thành do thỏa thuận gi ữa các ch ủ th ể s ử
dụng đất khi thực hiện các giao dịch dân s ự về đất đai. Do vây, n ếu th ực
hiện đúng trên thực tế các nguyên tắc, phương pháp định giá đất cũng nh ư

3


pháp luật có những quy định phù hợp về giá đất thì sẽ đ ảm bảo đ ược hiệu
3.

quả trong quản lý, sử dụng đất; mang lại lợi ích cho toàn xã hội.
Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể
Nếu như Luật Đất đai 2003 quy định giá đất cho nhiều mục đích

khác nhau dẫn đến khơng dung hòa giữa các chủ th ể, thiệt thòi cho ng ười
sử dụng đất thì Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về khung giá đ ất , bảng

•

giá đất và giá đất cụ thể được áp dụng cho từng mục đích nhất đ ịnh.
Về khung giá đất, khung giá đất được quy định tại điều 113 Lu ật đ ất đai
năm 2013. Theo đó, Chính phủ ban hành khung giá đ ất đ ịnh kỳ 05 năm m ột
lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong th ời gian th ực hi ện khung
giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% tr ở lên so v ới giá
đất tối đa hoặc giảm 20% trở lên so với giá đ ất tối thi ểu trong b ảng giá
đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù h ợp. Việc quy định về
khung giá đất, điều chỉnh khung giá đất được quy định cụ th ể tại các điều
6, 7, 8, 9 Nghị định số 44/2014/ NĐ-CP của chính ph ủ, mang tính đ ịnh
hướng cụ thể, nhờ có những định hướng này mà bảng giá đất đ ược xây

•

dựng cụ thể đối với từng địa phương nhất định.
Về bảng giá đất, Luật Đất đai 2013 bỏ quy định bảng giá đất ban hành và
công bố vào ngày 1/1 hàng năm. Theo đó “Căn cứ nguyên tắc, ph ương pháp
định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân c ấp t ỉnh xây d ựng và trình
Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đ ất tr ước khi ban hành.
Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai
vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ” 2 đây là quy định tạo ra tính ổn định
của giá đất. Nhờ có tính ổn định này, theo quy định tại Khoản 2 Điều 114
Luật đất đai 2013, bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các
trường hợp sau đây: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quy ền
sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với ph ần diện tích trong h ạn
mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất t ừ đất nông nghi ệp, đ ất phi

nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần di ện tích trong
2 Khoản 1 Điều 114 Luật đất đai 2013: Bảng giá đất và giá đất cụ thể.

4


hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất; tính
phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi
gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; và tính giá trị quyền sử
dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với
trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu ti ền s ử d ụng đ ất,
công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đ ất thuê tr ả ti ền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Bảng giá đất đ ược th ường xuyên
cập nhật, điều chỉnh cho phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường .
Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng
cho tất cả các mục đích như quy định trước đây. Trường h ợp ch ưa điều
chỉnh kịp bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà
•

nước thu hồi đất.
Về giá đất cụ thể, tại Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013 có quy đ ịnh: “ Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai
cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh t ổ ch ức việc xác
định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đ ất đai c ấp
tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để t ư v ấn xác
định giá đất cụ thể”. Việc quy định giá đất cụ thể được thực hiện theo một
tiến trình vơ cùng chặt chẽ của pháp luật . Có thể nói, giá đất cụ thể đóng
một vai trị quan trọng đối với việc tính tiền sử dụng đất đối với các nhân hay tổ
chức mà Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục dích sử

dụng đất; tính tiền thuê đất hay là tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi sao
cho phù hợp nhất với giá đất thực tế. Đối với những nơi chưa có giá đất chuẩn
thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố, việc xây dựng giá đất tại khu
vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng
khung giá đất. Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải
quyết một trong những bất cập lớn hiện nay, là giá bồi thường tại các khu vực

5


giáp ranh có điều kiện gần tương tự nhau nhưng giá đất bồi thường lại có sự
4.

chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp.
Tư vấn xác định giá đất
Tiến bộ hơn so với Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 bổ sung quy
định về cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong vi ệc xác
định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ th ể (Điều 115, 116
Luật đất đai 2013). Đồng thời Nghị định 44/2014/ NĐ-CP còn quy định cụ
thể điều kiện, nội dung, vai trò của tư vấn giá đ ất theo h ướng đ ơn v ị s ự
nghiệp công của Nhà nước, hoặc các doanh nghiệp có đ ủ điều kiện, năng
lực theo quy định của pháp luật thì được tham gia hoạt đ ộng d ịch v ụ về t ư
vấn giá đất. Với tư cách độc lập trong việc định giá đất, tổ ch ức này sẽ
tham vấn cho người dân và cơ quan Nhà nước về giá đất. Đây là nh ững quy
định thiết thực, đáp ứng nhu cầu của người dân đồng th ời đảm bảo quy ền
lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm
bảo ổn định xã hội; phù hợp với q trình thực hiện sự nghiệp cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Thực trạng và kiến nghị giải pháp để hoàn thiện những quy đ ịnh v ề

II.

1.

giá đất ở Việt Nam
Thực trạng và nguyên nhân
Thứ nhất, mặc dù Luật đất đai năm 2013 đã có những quy định tiến
bộ hơn, phù hợp với thực tiễn so với Luật đất đai năm 2003. Tuy nhiên,
trên thực tế hiện nay, cả khung giá đất do Chính phủ quy đ ịnh cũng nh ư
bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đều thâpos h ơn rất
nhiều so với giá đất trên thị trường. Ví dụ: quy định giá đất tối đa tại thành
phố Hồ Chí Minh (đơ thị đặc biệt) là 162 triệu đồng/m2. Thành phố Hồ Chí
Minh đã xác định bảng giá đất 3 tuyến đường Đồng Kh ởi, Lê L ợi, Nguy ễn
Huệ (quận 1) mức cao nhất là 210,6 triệu đồng/m2. Thậm chí, kể cả khi
thành phố Hồ Chí Minh thay đổi hệ số điều chỉnh giá đất từ 1,2 lên 2,1 vào
đầu năm 2018 thì giá đất tại các con ph ố này cũng chỉ là 442,26 triệu
đồng/m2, thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường hơn 1 tỉ đồng/m 2.
Nguyên nhân chủ yếu của thực trạng này là do chưa có hành lang pháp lý
6


trong việc bảo đảm cho việc quy định giá đất phù h ợp v ới th ị tr ường. C ủ
thể, đó là chưa có quy định về trình tự, thủ tục định giá đất phù h ợp v ới th ị
trường, chưa có quy định cụ thể về cơ quan có trách nhiệm, quyền hạn
trong việc quy định giá đất, giải quyết tranh chấp cũng như giải quy ết
khiếu nại về giá đất. Hơn nữa, mỗi địa phương lại có những hướng giải
quyết khác nhau, chủ yếu đều biểu hiện tính áp đặt theo quy ết đ ịnh hành
chính, chưa phù hợp với các quy luật của nền kinh tế th ị tr ường d ẫn đ ến
không thống nhất trong hướng giải quyết, không giải quy ết theo m ột cách
hợp lý nhất, gây bức bối trong xã hội. Th ực trạng này ảnh h ưởng nghiêm

trọng đến nền kinh tế nước nhà, làm giảm tính h ấp đ ẫn c ủa môi tr ường
đầu tư vào Việt Nam và làm gia tăng khiếu kiện của nhân dân về giá đất.
Thứ hai, nguồn thu ngân sách từ đất chưa tương xứng, đang bị th ất
thoát trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển cơng năng s ử
dụng của cơng trình xây dựng gắn liền v ới đ ất, nh ất là chuy ển m ục đích s ử
dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở; ch ỉ định nhà
đầu tư các dự án có sử dụng đất, nhất là các d ự án h ợp tác cơng - t ư theo
hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); chuy ển đổi doanh nghi ệp
nhà nước thành công ty cổ phần, thối vốn nhà nước tại các cơng ty cổ
phần có nhiều quỹ đất giá trị cao. Nguyên nhân chủ yếu của thực trạng này
là do các bên tham gia giao dịch lợi dụng những lỗ h ổng pháp lu ật làm cho
giá đất trên thị trường ở nước ta thường không được ghi nh ận đúng trên
các giấy tờ giao dịch chính thức. Trên hợp đồng chuyển nhượng, giá đất
được ghi thấp hơn so với giá đất thực tế với mục đích để các bên tr ốn
tránh hoặc làm giảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Thứ ba, giá đất quá cao so với giá các hàng hóa khác. Điều này rất bất
lợi cho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục v ụ cơng nghi ệp hóa, đơ
thị hóa và giải quyết nhà ở cho người lao động. Nhà n ước hiện nay s ử d ụng
chính sách quy định giá đất thấp để hạn chế bớt nh ững khó khăn do giá
đất cao, khơng áp dụng các chính sách điều tiết khác nh ư tác đ ộng vào
quan hệ cung - cầu hoặc đánh thuế hợp lý. Luật thuế có liên quan t ới đ ất
7


đai thường được xem xét riêng biệt, không gắn v ới pháp lu ật đ ất đai nên
tạo ra nhiều bất cập trong chính sách thuế. Cách quy định giá đất c ủa Nhà
nước thấp luôn tạo nên nguy cơ tham nhũng trong quản lý đất đai và khi ếu
2.

kiện của dân có liên quan tới thu hồi đất ngày càng tăng.

Kiến nghị giải pháp
Thứ nhất, đó là phải hồn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đ ặc
biệt là về giá đất, đảm bảo cho giá đất phù h ợp v ới giá th ị tr ường, kh ắc
phục tình trạng mâu thuẫn giữa các văn bản luật và văn bản d ưới lu ật,
thống nhất giải quyết từ trung ương đến địa phương các vấn đề liên quan
về giá đất, hồn thiện các cơng cụ tài chính, kinh tế đất để điều tiết các
quan hệ đất đai và quản lý thị trường bất động sản cũng như xây dựng hệ
thống đăng ký đất đai hiện đại.
Thứ hai, đó là nâng cao kiến thức pháp luật về đất đai cho người dân
bằng các biện pháp như tuyên truyền, giáo dục để người dân ch ủ động tìm
hiểu, nâng cao nhận thức từ đó đảm bảo được quy ền cũng nh ư nghĩa v ụ
của mình.
Thứ ba, các cơ quan nhà nước, các cá nhân, tổ ch ức có th ẩm quy ền
cần phải hoàn thiện hệ thống quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất v ới vai
trò công cụ quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo phân bổ tài nguyên đất
đai hợp lý, quản lý và sử dụng đất hiệu quả, đẩy nhanh quá trình chuy ển
dịch cơ cấu sử dụng đất phù hợp với sự chuyển dịch cơ cấu lao đ ộng và c ơ
cấu kinh tế trong q trình cơng nghiệp hố - hiện đại hoá đất n ước.
Thứ tư, chúng ta cần phải hoàn thiện hệ thống điều tra, đánh giá tài
nguyên đất, đảm bảo cung cấp đầy đủ thông tin, tư liệu về số lượng, chất
lượng, tiềm năng và môi trường đất phục vụ cho việc hoạch định chính
sách và ban hành quyết định của cơ quan nhà nước trong lĩnh v ực qu ản lý
và sử dụng đất.
Thứ năm, chúng ta cũng cần phải h oàn thành việc xây dựng hệ thống
thông tin đất đai thành một bộ phận của Hệ thống Dữ liệu Quốc gia để
cập nhật, quản lý và điều chỉnh giá đất sao cho phù h ợp v ới giá th ị tr ường .

8

Thứ sáu, đó là có những biện pháp góp phần tăng cường hiệu lực,
hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm sốt nh ằm đ ưa cơng tác qu ản
lý, sử dụng đất theo đúng pháp luật.
Cuối cùng, đó là cần phải k iện toàn hệ thống bộ máy tổ chức; nâng
cao năng lực cán bộ ngành Quản lý đất đai đồng bộ từ trung ương đến địa
phương, đảm bảo chức năng thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trên
phạm vi cả nước, có sự phân cơng, phân cấp rõ ràng, hoạt động có hiệu l ực,
hiệu quả. Phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đầu tư trang thiết bị, ứng
dụng tiến bộ khoa học công nghệ ngang tầm trình độ tiên ti ến c ủa các
nước trong khu vực nhằm phát huy cao nhất năng lực th ể ch ế và hiệu quả
của công tác quản lý đất đai trên phạm vi cả nước.
C.

Kết luận
Tóm lại, thông qua việc nghiên cứu các quy định hiện hành về giá
đất, ta có thể thấy về cơ bản các quy định đó đã có nhiều đi ểm sáng t ạo, có
nhiều sự thay đổi phù hợp với thực tiễn cuộc sống h ơn so v ới tr ước. Tuy
nhiên, những quy định này đang ngày càng bộc lộ nhiều hạn chế, khơng
cịn phù hợp với thực tiễn đời sống ngày nay nữa. Do đó, các c ơ quan ch ức
năng, các chủ thể có thẩm quyền cần sớm có những thay đổi cho phù h ợp
hơn, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai cũng nh ư g ớp
phần hiệu quả vào công tác giả quyết các vụ án, vụ việc liên quan đến v ấn
đề này trong cuộc sống hàng ngày. Đặc biệt là đối v ới sinh viên tr ường Đ ại
học Kiểm sát Hà Nội – những kiểm sát viên tương lai sẽ tr ực tiếp hay gián
tiếp tham gia vào quá trình giải quyết các vụ án, vụ việc liên quan đến v ấn
đề này trong tương lai thì càng phải có cái nhìn sâu r ộng h ơn. Mu ốn v ậy,
mỗi sinh viên cần phải học tập cũng như tu dưỡng đạo đ ức th ật t ốt, tinh
thông pháp luật, giỏi về chun mơn và nghiệp vụ. Có nh ư vậy m ới đ ảm
bảo cho pháp luật đi vào đời sống, phù hợp với thực tiễn, góp ph ần tích
cực vào cơng tác giải quyết cá vụ án vụ việc diễn ra hàng ngày, đảm bảo l ợi

ích của Nhà nước, cá nhân và tồn xã hội.
9


10


D.

Tài liệu tham khảo
1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất bản
2.

Cơng an Nhân dân, Hà Nội năm 2016.
TS. Phạm Thị Hương Lan (Chủ biên): Bình luận khoa học Luật đất

3.
4.
5.

đai (năm 2013), Nhà xuất bản Lao động, 2018.
Luật Đất đai 2003, 2013; Nhà xuất bản Lao động.
Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.
ThS.LS Lê Văn Sua (2016), Bài viết: “Giá đất theo quy định của pháp
luật, sự tác động của giá đất đến nguồn thu tài chính từ đất đai”, Bộ

6.

Tư pháp.
TS. Nguyễn Xuân Thành (2018), Bài viết: “Thực trạng và giải pháp

để tăng cường công tác đánh giá quản lý, sử dụng đất đai ở Vi ệt
Nam”, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, đăng trên Cổng thông tin
điện tử Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Nam.

11