Tiểu luận môn định giá đất Đặc điểm của giá đất

I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất
đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong
quá trình mua bán. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến
đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có
nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở
hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát: “Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất
chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian
xác định”.
Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn
ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến
đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể
có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc
đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên
định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền
tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến
động về mức lãi suất.
Vì vậy lãi suất ngân hàng là một những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi nên lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học để xác
định giá đất.
1
II. NỘI DUNG
1. Giá đất
1.1. Khái niệm
Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu
mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
1.2. Đặc điểm của giá đất.

Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả
năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá
cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy giá
đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa
là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê
cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức
hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá
thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh
hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so
sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình
trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng
thời điểm nhất định.
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản
phẩm của lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất
Giá đất chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
chủ yếu là do nguyên nhân hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của
2
đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã
hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo,
cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn
xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn
đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị
trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất rất khó hình thành thống
nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của

thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng;
ngoài ra giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số
của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
2. Lãi suất.
2.1. Khái niệm.
Lãi suất là tỷ lệ của tổng số tiền phải trả so với tổng số tiền vay trong một
khoảng thời gian nhất định. Lãi suất là giá mà người vay phải trả để được sử
dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và là lợi tức người cho vay có được đối với
việc trì hoãn chi tiêu.
2.2. Phân loại lãi suất.
Có nhiều loại lãi suất như: lãi suất tiền vay; lãi suất tiền gửi; lãi suất tái
cấp vốn; lãi suất liên ngân hàng,…
- Lãi suất cơ bản: là lãi suất cơ bản ngân hàng nhà nước đưa ra để các
ngân hàng thương mại dựa vào đó quyết định lãi suất cho vay của mình.
- Lãi suất cho vay: là lãi suất ngân hàng áp dụng khi cho khách hàng vay
tiền
- Lãi suất huy động: Là lãi suất ngân hàng áp dụng khi cần huy động
lượng tiền bằng nội tệ, ngoại tệ hoặc huy động tiền cho dự án
3
Lãi suất huy động lúc nào cũng cao hơn lãi suất cho vay vì ngân hàng
đang cần tiền nên các ngân hàng cũng cố gắng để thu hẹp khoảng cách giữa hai
loại lãi suất này
- Lãi suất tái cấp vốn: Là lãi suất mà ngân hàng nhà nước áp dụng khi cấp
vốn cho các ngân hàng thương mại
- Lãi suất chiết khấu: Là lãi suất khi các ngân hàng thương mại vay tiền từ
ngân hàng nhà nước.
2.3. Một số loại lãi suất cơ bản đầu năm 2010 của ngân hàng nhà nước Việt
Nam
+ Lãi suất cơ bản: 8%/năm
+ Lãi suất tái cấp vốn: 8%/năm

+ Lãi suất chiết khấu: 6%/năm
Đối với các lĩnh vực sản xuất nông nghiệp và nông thôn, xuất khẩu, doanh
nghiệp nhỏ và vừa, tất cả các NHTM đều đã giảm lãi suất cho vay thấp hơn các
đối tượng khác, đặc biệt Vietcombank và BIDV đã cho các đối tượng trên vay
với lãi suất trong khoảng 12%/năm. Vietinbank, Agribank và Ngân hàng Phát
triển Nhà ĐBSCL cho vay trong khoảng 12,5%/năm; các NHTM cổ phần khác
trong khoảng 13%/năm. Mặt bằng lãi suất cho vay đối với các đối tượng khách
hàng đến tháng 6 – 2010 cũng đã giảm từ 0,5%-1%/năm so mức lãi suất trong
tháng 5-2010
3. Tác động của lãi suất ngân hàng đến xác định giá đất.
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi , vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi
yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất
để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa
4
tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá
đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Hiện tại thị trường bất động sản cả hai miền Bắc – Nam vẫn chưa thực sự
vượt qua giai đoạn khó khăn và cơ bản vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng
Thị trường bất động sản năm 2010 sẽ tiếp tục đà phục hồi. Trong quý I năm
2010 mức lãi suất cho vay của một số ngân hàng thương mại hiện đã tới 18%
một năm. Việc Chính phủ đã cho phép các ngân hàng thương mại được chủ
động điều chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay sẽ tạo ra không khí sôi
động hơn cho thị trường bất động sản. Quy định về phương pháp xác định tài
sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ở hiện nay của ngân hàng Công thương Việt
Nam (Incombank). Có lúc qui định giá trị quyền sử dụng đất ở để thế chấp được
xác định theo thoả thuận giữa ngân hàng cho vay và bên bảo đảm nhưng phải

thấp hơn gía đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường địa phương tại thời điểm
định giá/ định giá lại nhưng không vượt quá khung giá đất do UBND tỉnh, thành
phố qui định. Hoặc nếu chi nhánh ngân hàng xây dựng khung giá đất thì không
vượt quá 2 lần giá của từng loại đất, vị trí đất trong khung giá đất do UBND
tỉnh, thành phố qui định và thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường
địa phương tại thời điểm xây dựng khung giá đất (mức tối đa bằng 90% giá đất
thực tế). Trường hợp cao hơn 2 lần phải trình Incombank (Quyết định số
125/QĐ-HĐQT -NHCT35 ngày 10/05/2006).
Mới đây, Incombank qui định có thoáng và rỏ ràng hơn là cho phép các
chi nhánh ngân hàng trong hệ thống của mình được cùng với khách hàng thoả
thuận theo giá đất (đất ở đây được hiểu là đất không phải đất nông nghiệp) thực
tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm định giá thế chấp / định giá lại
với mức:
+ Thứ nhất, mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế chuyển nhượng trên
thị trường nếu thấp hơn hoặc bằng với giá ghi trong khung giá đất của UBND
tỉnh, thành phố nơi có đất;
5
+ Thứ hai, mức tối đa không quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên
thị trường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố
nơi có đất. Ngoài ra Incombank còn qui định khuyến khích các chi nhánh thuê
cơ quan chuyên môn có chức năng thẩm định giá để xây dựng khung giá đất áp
dụng thống nhất trong toàn chi nhánh / hoặc nếu chi nhánh xây dựng được
khung giá đất thì được phép thoả thuận với khách hàng để xác định giá trị quyền
sử dụng đất thế chấp trong phạm vi khung giá đất của chi nhánh và tối đa không
quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường địa phương đó tại thời
điểm định giá thế chấp / định giá lại (Quyết định số 225/QĐ-HĐQT
-NHCT35ngày 07/08/2006).
Với những qui định và cho phép như trên: Nếu áp dụng theo cách thứ nhất
thì không thể cho vay vốn được, vì giá trị quyền sử dụng đất mà UBND các địa
phương đưa ra chỉ để áp dụng tính thuế chứ không qui định để bán, để chuyển

nhượng trên thị trường. Còn áp dụng theo cách thứ hai, mặc dù có thoáng hơn
cách thứ nhất nhưng cũng rất khó thực hiện bởi vì các tỉnh nhỏ hiện nay chưa có
dịch vụ nhà đất. Do đó các ngân hàng ở những tỉnh này không thể có khung giá
thị trường để áp dụng tính đúng 70% theo qui định được. Còn nếu thuê cơ quan
chuyên môn thì do có những qui định ràng buộc bởi trách nhiệm về cách định
giá của họ, như vậy sẽ khó có cơ quan nào đứng ra nhận xây dựng khung giá đất
cho ngân hàng.
Biện pháp cho phép các chi nhánh tự xây dựng khung giá đất có thể là
biện pháp khả thi hơn cả, nhưng cũng khó thực hiện đã do không có dịch vụ nhà
đất – không xác định được giá đất chuyển nhượng trên thị trường tại địa phương
đó.
Từ đó ta thấy nguồn vốn là một trong những yếu tố quan trọng để vận
hành thị trường toàn bộ thị trường trong đó có thị trường đất đai. Nếu “ tắc” vốn,
thị trường sẽ gặp khó khăn.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó
6
giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn
cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là
lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài
để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân
có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay
thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất
thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị
pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về rủi ro
có thể xẩy ra mà những rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không
nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh
doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi

phí đã bỏ ra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng < thu nhập do đất
mang lại.
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi
phí sử dụng đất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại
– chi phí sử dụng đất – chi phí cho lãi suất – Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công thức
này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản chi
phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy
khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí. Ngoài
ra, để cho miếng đất đó có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chi phí nhằm
tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một
khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền
thuê cao hơn.
7
Trong hội thảo về thị trường do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực thế
giới (FAO) phối hợp với Ủy ban kế hoạch nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-
1993 trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới
thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất
lợi tức ngân hàng.
Giá đất =
)1( i
Y
t
t
+
Trường hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt – C
Trong đó:
Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là “thu nhập kỳ vọng”)

R: Giá sản phẩm thời điểm t
Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm.
C: Chi phí bỏ ra trong năm
t: Thời gian
i: Lãi suất ngân hàng
Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các
quốc gia đều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng
trực tiếp đến giá đất, trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sử
dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau Yt = R . Q – C – T
và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:
t
tt
i
TYTYTY
G
)1(
)( )()(
1000
+
−++−+−
=
Qua đó thấy thuế suất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm
giảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê
đất.
Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau:
8
PL =
t
t
r

PL
)1( +
(t=1,
∞
)
Trong đó PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản
PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định
Nhiều ngân hàng tuyên bố sẽ tập trung cho vay sản xuất kinh doanh, và
hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản hay mua nhà để ở. Nhưng từ thực tế
cho vay lĩnh vực này thời gian qua, vấn đề không hoàn toàn như vậy.
Số vốn ngân hàng đầu tư vào bất động sản trong năm 2009, theo tiến sĩ Lê Xuân
Nghĩa, phó chủ tịch uỷ ban giám sát tài chính quốc gia, là xấp xỉ 200.000 tỉ
đồng, tương đương gần 10,8 tỉ USD (tỷ giá 18.479 đồng/USD), hay bằng
11,76% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế năm 2009 theo tính toán sơ bộ
Theo thạc sĩ Đinh Thế Hiển, vào năm 2007 – 2008, tỷ lệ cho vay vào bất
động sản hơn 10% của năm 2008 đã từng được báo động, thì con số năm nay
tương đối lớn cũng khiến nhiều người giật mình, khi nền kinh tế vừa đi qua
khủng hoảng, với ước tính 70% doanh nghiệp vừa và nhỏ không tiếp cận được
vốn ngân hàng vì nhiều nguyên nhân.Theo ông Lê Xuân Nghĩa, trong 200.000 tỉ
đồng ngân hàng cho vay bất động sản, TP.HCM chiếm 51%, Hà Nội chiếm
14,5%. Như vậy, có thể nhìn vào cơ cấu cho vay bất động sản ở TP.HCM như
để thấy được một phần bức tranh ngân hàng đổ tiền vào đâu ở thị trường bất
độngsản.
Ông Hồ Hữu Hạnh, giám đốc ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM
cho biết, trong chín tháng đầu năm 2009, cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà
để ở (trừ trường hợp người vay trả nợ bằng lương) chiếm 28%, cho vay xây
dựng văn phòng cao ốc cho thuê 12%, cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để
bán 11%, cho vay để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh 10%,
còn lại 41% là các khoản cho vay đáp ứng nhu cầu bất động sản khác nhu cầu
xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, xây dựng trung tâm thương mại, chợ,

cửa hàng…
9
Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng liên tục tăng qua các
tháng, thấp nhất khoảng 60.000 tỉ đồng, cao nhất ở mức gần 76.000 tỉ đồng. Các
khoản cho vay trung dài hạn chiếm trên 70% tổng dư nợ cho vay bất động sản.
Lãi suất thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng toàn bộ đối với mức
giá đất của toàn bộ khu vực. Lãi suất ở mỗi thời điểm khác nhau ảnh hưởng tới
giá đất khác nhau
10
III. KẾT LUẬN
Từ những phân tích trên, ta thấy lãi suất ngân hàng có những tác động rất
lớn đến công tác định giá đất. Mức lãi suất khác nhau sẽ quy định các mức giá
đất không giống nhau, nó chỉ quyết định giá đất đai nói chung chứ không phân
biệt giá đất đô thị hay nông thôn.
Nhìn chung, nguồn vốn vẫn là một trong những yếu tố trọng tâm chi phối
thị trường. Do đó, khi gặp khó về lãi suất, khách hàng không đủ khả năng chi trả
để tham gia thị trường thì thị trường lập tức chững lại và rơi vào trầm lắng. Thiết
nghĩ, đến lúc các cơ quan quản lý có những biện pháp thúc đẩy thị trường cũng
như giúp nhà đất trở lại “guồng” một cách hợp lý hơn, bền vững hơn.
Một số giải pháp điều chỉnh.
Lãi suất ngân hàng thay đổi làm cho giá đất ngày càng nóng lên. Vì thế
việc điều chỉnh lãi suất ngân hàng là rất cần thiết.
+ Trước tình hình lãi suất cho vay của các ngân hàng vẫn còn cao gây khó
khăn cho sản xuất, kinh doanh, ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục điều
hành chính sách tiền tệ thận trọng theo nguyên tắc thị trường để đảm tốc độ tăng
dư nợ tín dụng và yêu cầu kiềm chế lạm phát. Ngân hàng nhà nước cần chỉ đạo
triển khai việc cho vay theo lãi suất thỏa thuận đối với các dự án sản xuất kinh
doanh có hiệu quả theo Nghị quyết của Quốc hội. Đặc biệt cần áp dụng linh hoạt
các biện pháp kinh tế, trước hết là các công cụ chính sách tiền tệ như lãi suất
chiết khấu, lãi suất tái cấp vốn, thị trường mở, thị trường liên ngân hàng để

giảm dần mặt bằng lãi suất, kiểm soát ổn định tỷ giá, tăng dự trữ ngoại tệ.
+ Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan đề xuất giải
pháp quản lý chặt chẽ các nguồn thu, phấn đấu tăng thu và giảm bội chi ngân
sách nhà nước. Bộ Tài chính cần rà soát, đơn giản hóa thủ tục hải quan đồng
thời sử dụng linh hoạt các công cụ thuế, phí, lệ phí và phi thuế để đẩy mạnh xuất
khẩu, kiểm soát nhập khẩu, giảm nhập siêu
11