Bình luận về vấn đề quyển sở hữu có yếu tố nước ngoài trong tình huống cụ thể

VIỆN KIỂM SÁT NHÂN DÂN TỐI
CAO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIỂM SÁT
HÀ NỘI 

TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC KÌ
MƠN: TƯ PHÁP QUỐC TẾ
Đề số 18:

ANH/ CHỊ HÃY BÌNH LUẬN VỀ VẤN ĐỀ QUYỀN SỞ HỮU
CĨ YẾU TỐ NƯỚC NGỒI TRONG TÌNH HUỐNG CỤ THỂ

Họ và tên: Đinh Huỳnh Nhi
Sinh viên lớp: K6B
SBD: TKS000192
MSSV: 183801010096
Hà Nội – 2021

1


MỤC LỤC
A. ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................3
B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ..................................................................................3
I. Sơ lược về quyền sở hữu tài sản trong tư pháp quốc tế...............................3
1. Khái niệm “quyền sở hữu tài sản trong tư pháp quốc tế”..............................3
2.

Giải quyết xung đột pháp luật trong một số vấn đề liên quan đến quyền sở
hữu có yếu tố nước ngồi................................................................................4

II.

Tình huống và bình luận về vấn đề pháp lý quyền sở hữu tài sản có yếu

tố nước ngồi trong tình huống..........................................................................5
1. Nội dung tình huống........................................................................................5
2. Các vấn đề pháp lý trong tình huống..............................................................5
3. Bình luận về quyền sở hữu tài sản có yếu tố nước ngồi trong tình huống....6
C. KẾT LUẬN...................................................................................................11
D. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................... 12

2


A.

ĐẶT VẤN ĐỀ

Quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngoài từ khi được đặt ra đã trở thành vấn đề
yêu cầu luôn cần phải được nghiên cứu, đánh giá và sửa đổi sao cho phù hợp với
thực tiễn khách quan. Chủ thể của quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngoài, sự kiện
pháp lý làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngồi
hay nội dung của quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngồi đó, v.v. là những vấn đề
nổi cộm mà pháp luật của mỗi quốc gia đang có các xu hướng tìm hiểu và đánh
giá khác nhau. Trích xuất một nhánh nhỏ trong quan hệ này là về sự kiện thừa kế
làm phát sinh quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngồi, và giả sử nếu di sản thừa kế
đấy là bất động sản như đất đai, nhà ở gắn liền với đất, v.v. thì pháp luật các
quốc gia nói chung và pháp luật Việt Nam nói riêng sẽ giải quyết như thế nào, để
làm cho quy định về quyền sở hữu tài sản có yếu tố nước ngồi đó vừa khơng
làm mất đi bản chất của nó, lại khơng đi ngược lại với các lợi ích của chính
quyền Việt Nam và của cả chủ thể được xác lập quan hệ này. Bài tiểu luận này

sẽ tiến hành bình luận về vấn đề quyền sở hữu có yếu tố nước ngồi thơng qua
một vụ việc cụ thể.
Danh mục các từ viết tắt
Tư pháp quốc tế

TPQT

Bộ luật dân sự năm 2015

BLDS 2015

B.

GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

I.

Sơ lược về quyền sở hữu tài sản trong tư pháp quốc tế

1.

Khái niệm “quyền sở hữu tài sản trong tư pháp quốc tế”

Quyền sở hữu trong TPQT được xem xét như quyền sở hữu trong các quan
hệ sở hữu có yếu tố nước ngoài.
Khoản 2 Điều 663 BLDS 2015 xác định quan hệ sở hữu có yếu tố nước
ngồi là quan hệ sở hữu thuộc một trong các trường hợp sau: 1/. Có ít nhất một
trong các bên tham gia là cá nhân, pháp nhân nước ngoài; 2/. Các bên tham gia
đều là công dân Việt Nam, pháp nhân Việt Nam nhưng việc xác lập, thay đổi,
thực hiện hoặc chấm dứt quan hệ đó xảy ra tại nước ngồi; 3/. Các bên tham gia

3


đều là công dân Việt Nam, pháp nhân Việt Nam nhưng đối tượng của quan hệ
dân sự đó ở nước ngoài.
2.

Giải quyết xung đột pháp luật trong một số vấn đề liên quan đến

quyền sở hữu có yếu tố nước ngoài
Đa số các quốc gia trên thế giới hiện nay thống nhất áp dụng hệ thuộc luật
nơi có tài sản để giải quyết xung đột pháp luật trong một số vấn đề liên quan đến
quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngồi. Luật nơi có tài sản (Lex rei sitae) được
hiểu là vật (tài sản) hiện đang tồn tại ở nước nào thì luật của nước đó được áp
dụng đối với tài sản đó [9], nó được áp dụng để xác định phạm vi, nội dung, điều
kiện phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ sở hữu và chuyển dịch quyền sở hữu
đối với tài sản.
Luật nơi có tài sản có thể được áp dụng để bảo hộ quyền lợi của người thụ
đắc trung thực; để định danh tài sản là động sản hay bất động sản (Pháp luật Việt
Nam quy định tại Điều 677 BLDS 2015); v.v. Đây là hệ thuộc luật được đa số
các quốc gia thừa nhận nhưng cũng không phải là hệ thuộc luật duy nhất, các
trường hợp ngoại lệ không áp dụng luật nơi có tài sản xem tại chú thích số 5.
Đối với các đối tượng đặc thù như tài sản đang trên đường vận chuyển, tài
sản quá cảnh qua nhiều quốc gia, thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu và thời
điểm chuyển dịch rủi ro – pháp luật các nước thường không áp dụng hệ thuộc
luật nơi có tài sản mà áp dụng hệ thuộc luật khác hoặc áp dụng đồng thời nhiều
hệ thuộc luật để giải quyết xung đột pháp luật về quan hệ sở hữu đối với các đối
tượng này.
Về phía Việt Nam, quyền sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt
Nam hiện nay được quy định tại Bộ luật dân sự cùng các luật khác có liên quan.

Pháp luật Việt Nam giải quyết dựa trên hai phương pháp là phương pháp thực
chất và phương pháp xung đột. Theo đó, pháp luật Việt Nam hiện tại áp dụng hệ
thuộc luật nơi có tài sản là chủ yếu (phương pháp xung đột tại Khoản 1 Điều 678
BLDS 20151). Cịn phương pháp thực chất, thơng qua các quy phạm thực chất
1 Khoản 1 Điều 678 BLDS 2015 quy định: “Việc xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản được xác
định theo pháp luật của nước nơi có tài sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

4


quy định trực tiếp quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài trong lĩnh
vực sở hữu tại Việt Nam thông qua Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2014, Luật đầu
tư 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014, v.v. [9]. Tình huống được xây dựng
ở mục 1 phần II sẽ làm rõ quy định của pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu đối
với nhà ở và quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.
II.

Tình huống và bình luận về vấn đề pháp lý quyền sở hữu tài

sản có yếu tố nước ngồi trong tình huống
1.

Nội dung tình huống

Cụ K và cụ B là vợ chồng, có một con chung là bà H, có 01 thửa đất 200m 2;
trên đất có 01 căn nhà cấp 4 tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội. Năm 1978
cụ B chết, bà H xuất cảnh bất hợp pháp sang Hoa Kỳ, hiện có quốc tịch Hoa Kỳ
(đã thôi quốc tịch Việt Nam). Năm 2013 cụ K chết khơng để lại di chúc. Khi cụ
K cịn sống đã cho cháu ruột mình là ơng D ở cùng để tiện chăm sóc lúc cụ già
yếu, ốm đau. Cụ K mất, nhà và đất trên ông D trực tiếp quản lý và sử dụng.

Năm 2016, bà H về nước và làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Ông D
khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế vì ơng cho rằng ơng đã sống cùng và chăm
sóc cụ K lúc già yếu và khi cụ K chết chính ơng là người lo đám tang cho cụ.
Đồng thời, q trình sinh sống cùng cụ K ơng cịn xây dựng, cải tạo cơng trình
phụ và làm mái nên ông yêu cầu chia cho ông hưởng một phần thừa kế di sản
của cụ K.
Yêu cầu đối với tình huống: Bình luận về vấn đề quyền sở hữu tài sản có
yếu tố nước ngồi trong vụ việc trên.
2.

Các vấn đề pháp lý trong tình huống

Trước hết cần làm rõ, các vấn đề pháp lý phát sinh trong tình huống xoay
quanh chủ thể là bà H (quốc tịch Hoa Kì) đều mang yếu tố nước ngồi. Giải
thích nội dung này căn cứ vào Khoản 2 Điều 663 BLDS 2015 2: Quan hệ dân sự
có yếu tố nước ngồi trong tình huống là quan hệ dân sự thuộc trường hợp “có ít
nhất một trong các bên tham gia là cá nhân, pháp nhân nước ngoài” mà trong
2 Khoản 2 Điều 663 BLDS 2015 quy định: Quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài là quan hệ dân sự thuộc một trong các trường hợp sau đây: a)
Có ít nhất một trong các bên tham gia là cá nhân, pháp nhân nước ngồi; b) Các bên tham gia đều là cơng dân Việt Nam, pháp nhân Việt Nam
nhưng việc xác lập, thay đổi, thực hiện hoặc chấm dứt quan hệ đó xảy ra tại nước ngoài; c) Các bên tham gia đều là công dân Việt Nam, pháp
nhân Việt Nam nhưng đối tượng của quan hệ dân sự đó ở nước ngồi.”

5


quan hệ này ít nhất có bà H hiện đang mang quốc tịch Hoa Kỳ (đã thôi quốc tịch
Việt Nam) được xem là người nước ngồi 3 (khơng xác định bà H là người Việt
Nam định cư ở nước ngoài vì bà H đã nhập tịch của quốc gia khác và thơi quốc
tịch gốc là quốc tịch Việt Nam).
Tình huống trên xác lập các vấn đề pháp lý dựa trên cơ sở hai chế định:

Một là, chế định thừa kế trong tư pháp quốc tế
Cụ K và cụ B (quốc tịch Việt Nam và sinh sống tại Việt Nam) mất, không
lập di chúc phân chia di sản thừa kế bao gồm 01 thửa đất 200m2 và trên đất có
1 căn nhà cấp 4 tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội. Con của cụ K và cụ B
là bà H (quốc tịch Hoa Kì) từ Hoa Kì trở về Việt Nam để làm thủ tục khai nhận
di sản thừa kế theo pháp luật từ cha mẹ của mình.
Giải quyết xung đột pháp luật về thừa kế trong TPQT theo pháp luật Việt
Nam căn cứ vào Điều 6804, Điều 6815 BLDS 2015 và các văn bản pháp luật
khác có liên quan: Pháp luật Việt Nam (pháp luật nơi có bất động sản thừa kế)
được áp dụng để giải quyết việc thực hiện quyền thừa kế đối với bất động sản
trong quan hệ dân sự có yếu tố nước ngồi.
Hai là, chế định quyền sở hữu tài sản trong tư pháp quốc tế
Sự kiện pháp lý về thừa kế đã làm phát sinh quan hệ sở hữu tài sản có yếu
tố nước ngoài đối với chủ thể là bà H (quốc tịch Hoa Kì) đối với tài sản là di sản
thừa kế bao gồm 01 thửa đất 200m2 và trên đất có 01 căn nhà cấp 4 tại huyện
Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
Bài tiểu luận này sẽ chỉ tập trung phân tích, bình luận quyền sở hữu tài sản
có yếu tố nước ngồi từ tình huống.
3.

Bình luận về quyền sở hữu tài sản có yếu tố nước ngồi trong

tình huống

3Khoản 1 Điều 3 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014 quy định: “Người nước ngoài là
người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngồi và người khơng quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.”
4Điều 680 BLDS 2015 quy định: “1. Thừa kế được xác định theo pháp luật của nước mà người để lại di sản thừa kế có quốc tịch ngay trước
khi chết. 2. Việc thực hiện quyền thừa kế đối với bất động sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có bất động sản đó.”
5Điều 681 BLDS 2015 quy định: “1. Năng lực lập di chúc, thay đổi hoặc hủy bỏ di chúc được xác định theo pháp luật của nước mà người
lập di chúc có quốc tịch tại thời điểm lập, thay đổi hoặc hủy bỏ di chúc. 2. Hình thức của di chúc được xác định theo pháp luật của nước nơi

di chúc được lập. Hình thức của di chúc cũng được công nhận tại Việt Nam nếu phù hợp với pháp luật của một trong các nước sau đây: a)
Nước nơi người lập di chúc cư trú tại thời điểm lập di chúc hoặc tại thời điểm người lập di chúc chết; b) Nước nơi người lập di chúc có quốc
tịch tại thời điểm lập di chúc hoặc tại thời điểm người lập di chúc chết; c) Nước nơi có bất động sản nếu di sản thừa kế là bất động sản.”

6


Xác định pháp luật áp dụng giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu
tài sản có yếu tố nước ngồi trong tình huống: Giữa Việt Nam và Hoa Kỳ không
tồn tại Hiệp định tương trợ tư pháp điều chỉnh về quan hệ sở hữu tài sản có yếu
tố nước ngoài giữa chủ thể thuộc hai quốc gia.
Căn cứ vào Điều 678 và Khoản 2 Điều 680 BLDS 2015: Tài sản thừa kế
mà bà H được hưởng là đất đai và nhà ở gắn liền với đất (bất động sản) nằm
trong lãnh thổ Việt Nam, do vậy, pháp luật Việt Nam (luật nơi có tài sản) sẽ
được áp dụng để xác đinh quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản có yếu tố
nước ngồi (tình huống khơng rơi vào các trường hợp ngoại lệ không được áp
dụng luật nơi có tài sản6).
3.1.

Quyền sử dụng đất của người nước ngoài (bà H) tại Việt Nam

Điều 5 Luật đất đai 20137 quy định về các đối tượng sử dụng đất tại Việt
Nam cho thấy chủ thể là người nước ngồi khơng là đối tượng có quyền sử dụng
đất tại Việt Nam. Tức là trong tình huống, bà H (người nước ngồi mang quốc
tịch Hoa Kì) khơng được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quy định như thế là hợp lí vì đất đai là yếu tố vật chất mối liên hệ chặt chẽ về
mặt lãnh thổ của một quốc gia, cho phép người nước ngồi có quyền sử dụng đất
vơ hình chung sẽ gây ra tiềm họa lớn cho nền chính trị, hịa bình quốc gia.
Khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ sử
dụng đất của người nước ngoài như sau: Trường hợp tất cả người nhận thừa kế

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là
người nước ngồi…thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận
6Các trường hợp ngoại lệ khơng áp dụng luật nơi có tài sản: 1/. Quan hệ sở hữu liên quan đến các tài sản của quốc gia đang ở nước ngoài; 2/.
Quan hệ sở hữu phát sinh trong lĩnh vực hàng không, hàng hải: các nước thường quyết định áp dụng pháp luật của nước mà tàu biển mang cờ
quốc tịch hoặc pháp luật của nước nơi đăng kí quốc tịch tàu bay để giải quyết vấn đề sở hữu đối với các phương tiện này; 3/. Quan hệ sở hữu
đối với đối tượng của sở hữu trí tuệ: pháp luật các nước thường quy định áp dụng pháp luật của nước nơi đối tượng sở hữu trí tuệ được bảo
hộ để xác định quyền sở hữu; 4/. Quan hệ sở hữu của pháp nhân nước ngồi khi pháp nhân đó bị giải thể: pháp luật các nước thường quyết
định áp dụng pháp luật của nước mà pháp nhân mang quốc tịch; 5/. Quan hệ đối với tài sản đang trên đường vận chuyển.
7Điều 5 Luật đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm: 1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); 2. Hộ gia đình, cá nhân
trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); 3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn
thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dịng họ; 4. Cơ sở tơn
giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ
chức tôn giáo và cơ sở khác của tơn giáo; 5. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh
sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; 6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
theo quy định của pháp luật về quốc tịch; 7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài,
doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về
đầu tư.”

7


quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng
được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy
định sau đây:
“a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận
thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho
phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 8 của Luật này và
phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được
đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử
dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo
quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật
vào Sổ địa chính.”
Như vậy, đối với thừa kế quyền sử dụng đất, bà H (người nước ngoài) là
đối tượng được nhận thừa kế nhưng không đáp ứng được các điều kiện để được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất
thừa kế trong các trường hợp luật định.
3.2. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài (bà H) tại Việt Nam Điều 7
Luật nhà ở 2014 dẫn chiếu đến Khoản 1 Điều 1599 Luật nhà ở 2014
quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt
Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Áp vào tình huống:
Về đối tượng là cá nhân nước ngồi được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: Bà H
thỏa mãn điều kiện thuộc đối tượng là cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại

8Điểm e Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai quy định: “Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này;
tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1
Điều 186 của Luật này.”
9Điều 159 Luật nhà ở 2014 quy định: “1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: a) Tổ chức, cá
nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; b) Doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh, văn phịng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước
ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thơng qua các hình thức sau đây: a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại
Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm

căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định Chính phủ.”

8


Việt Nam khi bà H là cá nhân nước ngoài thuộc Khoản 1, 2, 3, 4 Nghị quyết số
19/2008/QH12 và phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và
không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo
quy định của pháp luật Việt Nam10.
Về hình thức nhà ở thuộc quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân
nước ngoài: Bà H bên cạnh thỏa mãn điều kiện kể trên, tình huống cịn đề cập bà
H được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thơng qua hình thức nhận thừa kế. Tuy nhiên,
chỉ được thơng qua hình thức này đối với nhà ở thương mại bao gồm căn hộ
chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo
đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Pháp luật quy định nội
dung như vậy là phù hợp với tình hình thực tế vì vốn dĩ, mục đích của việc mở
rộng chế định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người nước ngoài là
nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài, thúc đẩy hội nhập với nền kinh tế quốc tế
nhưng vấn phải đảm bảo nền chính trị, hịa bình của một quốc gia. Và do đó, chỉ
có thể cho phép người nước ngồi có quyền sở hữu nhà ở với đối tượng là nhà ở
thương mại, mà không cho phép sở hữu đối với nhà ở thông thường như công
dân Việt Nam. Như vậy, trường hợp căn nhà di sản thừa kế của bà H chỉ khi
thuộc vào đối tượng là nhà ở thương mại thì bà H mới có thể có quyền sở hữu
đối với nhà ở này. Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện sở hữu nhà ở tại
Việt Nam đối với bà H (cá nhân nước ngoài) xem tại Khoản 1 Điều 74 Nghị
định 99/2015/NĐ-CP11, đồng thời cũng chỉ được sở hữu nhà ở tối đa không quá
50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo
quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ

10
Khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 19/2008/QH12 và Khoản 1 Điều 8 dẫn chiếu đến Điều 160 Luật nhà ở 2014. Tức là cá nhan nước ngồi
khơng thuộc vào các trường hợp chưa được nhấp cảnh vào Việt Nam theo Điều 21 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người
nước ngồi tại Việt Nam: “1. Khơng đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 20 của Luật này. 2. Trẻ em dưới 14 tuổi khơng có cha, mẹ, người
giám hộ hoặc người được ủy quyền đi cùng. 3. Giả mạo giấy tờ, khai sai sự thật để được cấp giấy tờ có giá trị nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú.
4. Người bị mắc bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh truyền nhiễm gây nguy hiểm cho sức khỏe cộng đồng. 5. Bị trục xuất khỏi Việt Nam chưa quá
3 năm kể từ ngày quyết định trục xuất có hiệu lực. 6. Bị buộc xuất cảnh khỏi Việt Nam chưa quá 06 tháng kể từ ngày quyết định buộc xuất
cảnh có hiệu lực. 7. Vì lý do phịng, chống dịch bệnh. 8. Vì lý do thiên tai. 9. Vì lý do quốc phịng, an ninh, trật tự, an tồn xã hội.”
11
Khoản 1 Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: “Đối với cá nhân nước ngồi thì phải có hộ chiếu cịn giá trị có đóng dấu
kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy
định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức
quốc tế tại Việt Nam.”

9


trong Giấy chứng nhận.12 Giới hạn thời hạn sở hữu nhà ở thương mại (tối đa 50
năm) là biện pháp khả quan nhằm tránh việc cá nhân nước ngoài lợi dụng thời
hạn sở hữu nhà ở vô thời hạn để thực hiện các hoạt động xâm phạm chủ quyền
an ninh quốc gia, đục khoét nền kinh tế nước nhà, tuy nhiên Chính phủ vẫn cho
phép gia hạn nếu có nhu cầu và chứng minh được các cá nhân nước ngoài có các
điều kiện pháp luật Việt Nam quy định.
Tuy nhiên, tình huống cho thấy căn nhà cấp 4 tại huyện Hoài Đức, thành
phố Hà Nội (di sản thừa kế của bà H) lại không phải là nhà ở thương mại (đối
tượng thuộc quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngồi) do đó,
căn cứ vào Khoản 4 Điều 5 Nghị quyết số 19/2008/QH12 “Để thừa kế nhà ở
theo quy định của pháp luật về thừa kế của Việt Nam; trường hợp người nhận
thừa kế không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được hưởng giá trị
của nhà ở đó”.

Tóm lại, đối với trường hợp thừa kế quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của
bà H, bà H không là đối tượng được phép nhận thừa kế là quyền sở hữu nhà ở tại
Việt Nam nhưng bà H được quyền hưởng giá trị của nhà ở đó, chẳng hạn bằng
cách thức: tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở cho người khác (ví
dụ như ơng D) (Khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013) để ông D trả lại số tiền
bằng đúng giá trị của nhà ở đó.
Nhìn chung, pháp luật Việt Nam quy định về quyền sở hữu của người nước
ngoài tại Việt Nam, đặc biệt với đối tượng là quyền sử dụng đất và nhà ở tại Việt
Nam theo xu hướng ngày càng “nới lỏng” hơn về điều kiện cho cá nhân, tổ chức
nước ngoài (mở rộng về đối tượng sở hữu nhà ở; mở rộng quyền sở hữu nhà ở
đối với cá nhân nước ngoài nhưng vẫn hẹp hơn so với công dân Việt Nam; thời
hạn sở hữu nhà ở cho cá nhân nước ngồi tăng: khơng quá 50 năm và có thế gia
hạn thêm, v.v) nhưng đồng thời vẫn đảm bảo đẩy mạnh công tác phát triển kinh
tế đất nước, thu hút vốn đầu tư nước ngồi, thúc đẩy sự tăng nhanh của q trình
hội nhập kinh tế trên trường quốc tế. Tuy nhiên, cho đến hiện tại, số lượng cá
nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam còn chưa cao, mà nguyên nhân
12

Điểm c Khoản 2 Điều 161 Luật nhà ở 2014

10


phần lớn xuất phát từ trình tự, thủ tục rườm rà, Luật kinh doanh bất động sản hay
Luật nhà ở Việt Nam tuy được chủ trương mở rộng có lợi cho cá nhân nước
ngồi nhưng vẫn gây khó khăn rất nhiều trong cơng tác hiện thực hóa ra thực tế.
Muốn gia tăng sức mua của cá nhân nước ngoài đối với nhà ở thương mại tại
Việt Nam, bên cạnh sửa đổi các quy định trong các văn bản pháp luật liên quan
trực tiếp, cần xây dựng thêm các văn bản pháp luật khác hỗ trợ cho công tác thi
hành trong thực tiễn nhằm tiến tới đơn giản hóa thủ tục nhưng vẫn đảm bảo

không đi ngược lại với các nguyên tắc cơ bản của luật pháp Việt Nam nói chung.
C.

KẾT LUẬN

Xác lập quan hệ sở hữu tài sản có yếu tố nước ngoài, đặc biệt là đối với bất
động sản (chẳng hạn đất đai, nhà ở gắn liền với đất, tài sản khác gắn liền với đất,
v.v.) – luôn là nội dung được pháp luật các nước trên thế giới, trong đó bao gồm
cả Việt Nam quan tâm xây dựng. Tình trạng xung đột pháp luật giữa các nước
tức có nhiều hơn một hệ thống pháp luật được phép điều chỉnh về quan hệ sở
hữu có yếu tố nước ngồi trong cùng một vấn đề rất dễ gây ra các bất cập vì mỗi
nước xây dựng chế định pháp lý về vấn đề này là khác nhau, đặt ra yêu cầu
không ngừng cải tiến sao cho vừa bảo đảm được quyền lợi hợp pháp của các chủ
thể có liên quan, vừa bảo vệ được các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội đặc thù
của mỗi quốc gia.
Việt Nam đang khơng ngừng xây dựng và đưa ra các chương trình thí điểm,
dự thảo về vấn đề xác lập quyền sở hữu đất đai, nhà ở gắn liền với đất, v.v. của
người nước ngồi tại Việt Nam nhằm tăng tính thương mại và hỗ trợ gắn kết tính
hợp tác hữu nghị giữa các nước. Tất nhiên trong tương lai, tình hình xã hội thay
đổi và phát triển sẽ càng thúc đẩy các nhà làm luật khơng ngừng đổi mới và hồn
thiện chế định quan hệ sở hữu tài sản có yếu tố nước ngoài trong hệ thống pháp
luật Việt Nam.

11


D.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ luật dân sự, luật số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015
2. Luật đất đai, luật số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013
3. Luật nhà ở, luật số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014
4. Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 về việc
thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt
Nam
5. Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 06 năm 2009 về hướng dẫn
thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6
năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước
ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
6. Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại
Việt Nam, luật số 47/2014/QH13 ngày 16 tháng 06 năm 2014
7. Nghị định số 138/2006/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2006 quy định chi
tiết thi hành các quy định của Bộ luật dân sự về quan hệ dân sự có yếu
tố nước ngồi
8. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi
tiết và hướng dẫn một số điều của Luật nhà ở
9. Giáo trình tư pháp quốc tế (2013), Trường Đại học luật Hà Nội, Nhà
xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội

12