Một số vấn đề về bất động sản và thị trường bất động sản.

mở đầu
I. Mục đích nghiên cứu
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội.
Cùng với thị trờng vốn, thị trờng lao động thị trờng BĐS là một trong những thị tr-
ờng đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trờng BĐS là một trong những thị trờng
quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nớc ta trớc
đây thị trờng này cha phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị tr-
ờng nhiều thành phần theo định hớng XHCN có sự quản lý của Nhà nớc những năm
vừa qua, thị trờng BĐS nớc ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và
hết sức phức tạp.
Nền kinh tế nớc ta trong những năm qua đã chấm dứt đợc tình trạng suy thoái,
phát triển tơng đối toàn diện và liên tục tăng trởng với nhịp độ cao. Từ năm 1986
nền kinh tế nớc ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh
tế thị trờng theo định hớng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nớc, nền kinh tế nhiều
thành phần đang đợc hình thành rõ nét. Nền kinh tế nớc ta đợc chuyển đổi một bớc
theo hớng khai thác khả năng đầu t và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh
tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phơng hớng hiệu quả quy mô đầu t.
Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện u
việt thu hút vốn đầu t của cả nớc và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung
tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết
thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cờng đầu t tại các vùng đô thị
trên và các khu công nghiệp Nhà nớc cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách u
tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu
t hình thành đồng bộ các loại thị trờng hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ
thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trờng BĐS.
Thực tế cho thấy nếu đầu t và phát triển đúng mức thì thị trờng BĐS sẽ rạo ra
những kết quả to lớn:
1
Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu t và
BĐS nhất là vốn nớc ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân c
Nhà nớc sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất

Thị trờng BĐS dới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nớc sẽ phát triển lành
mạnh, hiện tợng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ
Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế xã
hội chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trờng BĐS sẽ
kéo theo nhiều yếu tố khác nh: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí
đất, tạo đợc chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà
nớc
Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trờng, do biện pháp quản lý còn
yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trờng BĐS ở nớc ta hình thành tự phát thiếu tổ chức
ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trờng BĐS cha lành mạnh ảnh hởng
lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách
nhà nớc và ảnh hởng không nhỏ tới tâm lý ngời dân. Những tiêu cực trong quá trình
hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:
Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trờng ngầm phát triển mạnh nạn
đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trờng.
Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của ngời dân tăng nhanh.
Thị trờng nóng lạnh bất thờng, gía cả dễ biến động.
Thông tin về thị trờng không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên
xuất hiện nhiều cò mồi đất đai nhà ở.
Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết,
tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.
Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc
doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nớc và ngoài nớc trong cơ chế chính
sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nớc về lĩnh vực BĐS và thị
trờng BĐS.
Trong những năm qua mặc dù Nhà nớc đã tập trung nhiều sức lực và tiền của
nhằm giải quyết vấn đề trên nhng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần
khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng
2
tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trờng

BĐS.
II. Đối tợng, phạm vi nghiên cứu
Thị trờng BĐS là thị trờng rộng lớn bao gồm thị trờng đất và thị trờng nhà đất.
Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp thúc đẩy
thị trờng BĐS nhà đất.
Trong thị trờng nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi nh. Theo
yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trờng nhà ở, thị trờng khách sạn, thị trờng văn
phòng, thị trờng công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trờng nhà đất ở các đô thị,
thị trờng nhà đất ở nông thôn, thị trờng nhà đất ở các đô thị lớn Ngoài ra còn
nhiều cách phân loại khác sẽ đợc đề cập kỹ trong phần sau.
Do thời gian có hạn cũng nh trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu
vào thị trờng nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trờng BĐS phát triển tơng đối sớm và
cũng tơng đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hởng sâu
sắc tới nền kinh tế.
Đối tợng nghiên cứu của khoa học thị trờng nhà đất là nghiên cứu các yếu tố
cơ bản của thị trờng nhà đất nh: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa
chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phơng pháp định giá nhà đất cũng nh
sự tác động của Nhà nớc đối với loại thị trờng này nhằm góp phần phát triển thị tr-
ờng nhà đất đạt hiệu quả cao.
Để nắm đợc nội dung của khoa học thị trờng nhà đất cần phải trang bị kiến thức
của nhiều khoa học khác có liên quan nh: quản lý nhà nớc về đất đai và nhà ở, kinh
tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây
dựng
3
Các phơng pháp dùng để nghiên cứu là: phơng pháp phân tích, tổng hợp, phơng
pháp hệ thống, phơng pháp thống kê, phơng pháp toán học, phơng pháp tổng kết
thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận.
III Nội dung của đồ án tốt nghiệp
Chơng I: Một số vấn đề về thị trờng BĐS
I. Khái niệm BĐS

II. Khái niệm thị trờng BĐS
1. Khái niệm
2. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trờng BĐS
3. Phân loại thị trờng BĐS
III. Khái quát về thị trờng nhà đất
1. Khái niệm thị trờng nhà đất.
2. Đặc điểm của thị trờng nhà đất.
3. Vị trí của thị trờng nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Chơng II. Thực trạng tình hình phát triển thị trờng nhà đất tại Hà Nội
I. Những mặt đợc của việc phát triển thị trờng nhà đất
II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trờng nhà đất và hậu quả
III. Nguyên nhân của những yếu kém trên
Chơng III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trờng nhà đất
A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất tại một số n ớc trên thế
giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.
I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất tại một số nớc.
II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trờng Nhà đất tại Hà Nội
I. Nhóm các phơng pháp chung về pháp lý, tài chính
II. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng
thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục
tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nớc.
III. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trờng hàng hoá cho thị trờng nhà đất
4
IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trờng nhà đất
V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bằng việc sử dụng các biện pháp tài
chính
VI. Biện pháp tăng cờng hiệu quả và năng lực quản lý nhà nớc đối với thị trờng
nhà đất
VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trờng nhà đất

VIII. ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trờng nhà đất
Chơng I
5
Một số vấn đề về
bất động sản và thị trờng bất động sản.
I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã đợc chia thành bất động
sản và động sản. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS
không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì đợc tạo ra do sức lao
động của con ngời trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nớc trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản nh
trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất
đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nớc cũng có những nét đặc thù riêng thể
hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là khu vực giáp ranh
giữa hai khái niệm BĐS và động sản.
Hầu hết các nớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật,
Đức ), nh ng có nớc (Nga) quy định cụ thể BĐS là mảnh đất chứ không phải là
đất đai nói chung.
Tuy nhiên có nớc lại có quan niệm khác về những tài sản gắn liền với những
đất đai đợc coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những mùa màng cha
gặt, trái cây cha bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây đợc coi là động sản. Tơng tự,
quy định này cũng đợc thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài
Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: BĐS là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và
các tài sản gắn với việc sở hữu đất . Luật dân sự Đức đa ra khái niệm BĐS bao
gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: BĐS bao gồm đất đai và những tài
sản không di dời đợc đợc quy định bởi pháp luật.
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm nh sau:

6
Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phơng tiện khác trên đất
Đây là khái niệm cha đủ bởi không quy định rõ các phơng tiện trên đất nh thế
nào thì đợc coi là BĐS.
Khái niệm 2: BĐS là
1, Đất
2, Nhà và các công trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời đợc là
BĐS, có hai thứ không di dời đợc đó là đất và nhà.
Khái niệm này tách nhà khỏi đất.
Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không di
dời đợc bao gồm:
- Đất
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền
với nhà ở
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ 3 có u điểm:
- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời đợc, yếu tố không thể di dời đợc nh là
yếu tố số 1.
- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời đợc nh: nhà xây trên đất, vật xây
dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy
định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. ở đây không kể tài sản cố định nói
chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị ) là vật có
thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản cố
định gắn liền với nhà mà thôi.
Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.
7
Các khái niệm về BĐS
II. Khái niệm về thị trờng bất động sản

1. Khái niệm
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế
thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát
triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trờng. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình
thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trờng, trong đó một số thị trờng đã phát
triển khá nh thị trờng các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trờng hàng hoá và một số sản
phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trờng sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan
trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh nh thị trờng vốn thị trờng lao động
đặc biệt là thị trờng BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát
triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trờng BĐS không tự dng mà có, nó phụ thuộc vào
yếu tố khi nào BĐS đợc coi là hàng hoá, đợc trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển
nhợng v.v Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.
Hiện nay quan niệm về thị trờng BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một
số ý kiến nh sau:
8
Khái niệm 1
BĐS là đất,
cùng với nhà
và các phơng
tiện khác
trên đất
Khái niệm 2
BĐS là:
- Đất,
- Nhà và các
công trình
khác xây
trên đất
Khái niệm 3

BĐS là tài sản không di dời đợc bao
gồm:
- Đất;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn
liền với đất kể cả tài sản xây dựng
gắn liền với nhà ở;
- Các tài sản khác gắn liền với đất;
- Các tài sản khác do pháp luật quy
định
Khái niệm 1: Thị trờng BĐS là thị trờng của hoạt động mua bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp, chuyển nhợng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng có sự
quản lý của Nhà nớc.
Khái niệm 2: Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS
tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trờng BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho
chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập
với các đặc tính vật chất mà thờng đợc gọi là đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trờng bất động sản là một mô hình, một tổ
chức để các quyền có liên quan đến đất đợc thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng
tính khách quan của thị trờng BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật
đặc thù của thị trờng giá trị nhng về chủ quan là sự giao dịch đó phải đợc tổ chức
theo một ý đồ nhất định.
Có thể mô tả thị trờng BĐS theo mô hình sau:
9
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trờng nên có một số
quan niệm khác nhau về thị trờng BĐS.
Có ý kiến cho rằng thị trờng BĐS và thị trờng đất đai là một bởi vì tài sản là
nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS đợc. Do đó
đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào
khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trờng đất đai chỉ là một bộ phận của thị tr-

ờng BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS.
Trên thực tế, có một số ngời cho rằng thị trờng BDS là thị trờng nhà đất (thị
trờng địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà
đất mới mang ra mua bán chuyển nhợng trên thị trờng. Cũng giống nh quan
niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trờng.
Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trờng BĐS là hoạt động mua
bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng)
10
Quản lý nhà nớc
- Quy luật cung
cầu
- Khan hiếm
- Cạnh tranh
- Độc quyền
- Lợi nhuận
-
Quy
luật
đặc
thù
BĐS
Quy
luật
giá
trị
Lợi
ích
kinh
Ngời

sở hữu
Ngời
sử
dụng
Ng-
ờimua
Ngời
bán
Giá
đất
Quan hệ quốc tế
hội nhập
Giá
đất
BĐS theo quy luật thị trờng. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động
của thị trờng cụ thể. Khái niệm này dễ làm ngời ta nhận biết phạm vi và nội
dung của thị trờng BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến
bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trờng BĐS là thị trờng của hoạt động
mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử
dụng) BĐS theo quy luật thị trờng có sự quản lý của nhà nớc. ý kiến này xuất
phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trờng BĐS ở hầu hết các nớc đều đợc
điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp
và quản lý chặt chẽ của nhà nớc.
2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trờng BĐS
11
Các khái niệm về thị trờng BĐS
Khái niệm 1
Thị trờng BĐS là
thị trờng của hoạt
động mua bán,

trao đổi, cho thuê,
thế chấp, chuyển
nhợng quyển sử
dụng BĐS theo
quy luật của thị tr-
ờng có sự quản lý
của Nhà nớc
Khái niệm 2
Thị trờng bất động
sản là tổng hoà các
giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa
bàn nhất định,
trong thời gian
nhất định.
Khái niệm 3
Thị trờng BĐS là
tổ chức các quyền có
liên quan đến đất
sao cho chúng có thể
trao đổi giá trị giữa
các cá nhân hoặc
thực thể. Các quyền
này độc lập với các
đặc tính vật chất mà
thờng đợc gọi là đất
Quá trình hình thành và phát triển của thị trờng BĐS là một quá trình tất yếu
khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế
xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa ng-
ời sản xuất này và ngời sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về t liệu sản xuất quy

định.
Con ngời ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động thì nhà ở cũng là
một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. ổn định chỗ ở là công việc đầu
tiên con ngời cần làm trớc khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo. Hiện nay
trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức
sống của con ngời ngày càng tăng lên nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng
tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán, chuyển nhợng, cho
thuê là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội nh
tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS.
Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một
gia đình giảm đi, nhu cầu đợc sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong
muốn đợc có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều
này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền
kinh tế thị trờng khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp
luật lại không cấm thì tất yếu ngời ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau
trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trờng.
Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trờng thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và
đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trờng chuyên biệt
phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các
BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trờng BĐS thì sẽ tạo nên sự khuýêt thiếu,
kém đồng bộ trong hệ thống thị trờng làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị
trờng tới sự vận hành của nền kinh tế.
Thị trờng BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trờng. Nói nh thế có nghĩa là thị
trờng BĐS là một loại thị trờng, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhng
cũng chịu ảnh hởng của các loại thị trờng khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội
12
khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng. Việt Nam
phát triển nền kinh tế theo định hớng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh nh vậy càng
phải hiểu rõ thị trờng BĐS nh một bộ phận cấu thành của thị trờng nớc nhà có tính
tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trờng của

nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trờng BĐS. Với lý do nh trên
có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trờng BĐS không
phải là trớc mắt mà còn là lâu dài.
3. Phân loại thị trờng BĐS
* Theo các cấp của thị trờng
Thị trờng cấp I: Thị trờng cấp I: là thị trờng ngời sở hữu đất chuyển giao quyền
sử dụng đất cho ngời khác. Thị trờng này hoàn toàn do Nhà nớc khống chế
Thị trờng cấp II: là thị trờng ngời đợc cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhợng
quyền sử dụng đất. Trong thị trờng này cả ngời bán và ngời mua đều không phải là
ngời sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.
Thị trờng cấp III: là thị trờng ngời sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc
cho thuê BĐS nằm trên đất đai.
* Theo đối tợng của thị trờng
- Thị trờng nhà ở
- Thị trờng khách sạn
- Thị trờng nhà cho thuê
- Thị trờng văn phòng
* Theo mục đích sử dụng
- Thị trờng mua và bán
- Thị trờng cho thuê
- Thị trờng thế chấp, bảo hiểm
* Theo khu vực
- Thị trờng BĐS ở đô thị
13
- Thị trờng BĐS ở nông thôn
- Thị trờng BĐS ở các đô thị lớn
III. Khái quát về thị trờng nhà đất
1. Khái niệm
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng nhà đất ngày càng đợc hình
thành và phát triển. Thị trờng nhà đất đợc coi là một bộ phận của thị trờng BĐS và

là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng nh các dịch vụ gắn
liền với hàng hoá đó.
Thị trờng nhà đất là thị trờng các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa hẹp,
thị trờng nhà đất gồm thị trờng các yếu tố nhà và đất ở, vờn tợc, khuôn viên gắn liền
với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trờng nhà đất bao gồm đất ở, vờn tợc và khuôn viên
gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác. Trên thực tế hiện nay ở
nớc ta một số ý kiến quan niệm về thị trờng BĐS theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị
trờng nhà đất.
14
Phân loại thị trờng BĐS
Theo các cấp
của thị trờng
Thị trờng
cấp I
Thị trờng
cấp II
Trị trờng
cấp III
Theo đối tợng
của thị trờng
Thị trờng
nhà ở
Thị trờng
khách sạn
Thị trờng
nhà cho
thuê
Thị trờng
VP
Theo mục đích

sử dụng
Thị trờng
mua bán
Thị trờng
cho thuê
Thị trờng
thế chấp,
bảo hiểm
Theo khu vực

Thị trờng
BĐS ở đô
thị
Thị trờng
BĐS ở nông
thôn
Thị trờng
BĐS ở các
đô thị lớn
Thị trờng nhà đất trớc hết đợc hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng
hoá nhà đất cũng nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi mua và
bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phơng thức giao dịch, trao đổi
cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
ở nớc ta, trong các văn bản pháp luật nhà nớc quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý và Nhà nớc giao cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân đợc Nhà nớc giao đất sử dụng
đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhợng, quyền
thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nớc ta thực chất hàng hoá trao
đổi trên thị trờng nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy thị tr-

ờng nhà đất có thể hình dung một cách trừu tợng là nơi mà ngời mua và ngời bán
thoả thuận đợc với nhau về số lợng, chất lợng và giá cả hàng hoá.
2. Đặc điểm của thị trờng nhà đất
Thị trờng nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trờng BĐS. Thị trờng nhà đất
đợc hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế
thị trờng. Thị trờng nhà đất có các đặc điểm sau:
2.1.Thị trờng nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán,
thị hiếu của mỗi vùng, địa phơng khác nhau. Đồng thời đất đai không thể di chuyển
từ vùng này sang vùng khác đợc, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di
chuyển từ vùng này sang vùng khác đợc. Thị trờng nhà đất thờng bao gồm hàng loạt
thị trờng nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phơng với quy mô và trình độ khác
nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền do điều kiện tự nhiên
và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác nhau quy định.
2.2. Thị trừơng nhà đất là thị trờng không hoàn hảo
15
Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của diều kiện tự nhiên cũng nh truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trờng bị
hạn chế, thị trờng nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trờng hàng hoá nên thị
trờng nhà đất là thị trờng cạnh tranh không đầy đủ. Sự tác động của Nhà nớc là một
trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trờng BĐS. Bất cứ Nhà nớc
nào đều có sự can thiệp vào thị trờng nhà đất ở các mức độ khác nhau trong đó chủ
yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Nhà nớc lập quy hoạch kinh
tế xã hội và quy hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử
dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu t để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để
quản lý việc sử dụng đất. Nhà nớc còn can thiệp trực tiếp thị trờng nhà đất bằng
biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất công để điều hoà thị trờng
Do đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà nớc khai thác đất đai nh một nguồn tài
nguyên to lớn cho sự phát triển. Tuy nhiên đối với thị trờng các sản phẩm nhà đất

hoàn chỉnh nh nhà ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trờng thứ cấp), Nhà
nớc cần tôn trọng tính thị trờng và tạo điều kiện để thị trờng này phát triển.
2.3. Cung trong thị trờng nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn
cung có giới hạn tơng đối.
Mọi hàng hoá đợc đa ra thị trờng khi đợc thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì
nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lợng cung nhanh chóng. Tuy nhiên
khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trờng nhà đất không thể phản
ứng nhanh chóng nh các hàng hoá thông thờng khác bởi vì việc tăng cung nhà đất
với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị
trờng nh xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng,
thiết kế, thi công

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các khu
dân c, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng (Luật
đất đai năm 1993).
16
Đất đai bao gồm các loại sau:
- Đất nông nghiệp;
- Đất lâm nghiệp;
- Đất khu dân c nông thôn;
- Đất đô thị;
- Đất chuyên dùng;
- Đất cha sử dụng
Nhà ở chỉ đợc xây dựng trên các khu đất đã đợc Nhà nớc cho phép phù hợp với
quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nớc. Ngày nay khi nhu cầu về nhà đất
tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng ngời dân tự động chuyển mục đích sử dụng đất
sang xây dựng nhà ở. Trên thực tế cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích
sử dụng cụ thể nhng tổng cung đất là cố định và hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch
có ảnh hởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể đó.

2.4. Thị trờng nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trờng tài chính tiền tệ
Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giao dịch,
đầu t, kinh doanh trên thị trờng nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần
nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu t kinh doanh nhà đất đợc huy động trên thị trờng
đồng thời một lợng vốn đựơc huy động trên thị trờng tài chính đợc đầu t trên thị tr-
ờng nhà đất một thị trờng đầu t đợc a chuộng do lợi nhuận thu đợc cao. Hàng
hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm nh không thể di dời, lâu bền nên
thờng đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mợn trên thị trờng vốn.
Chính vì vậy, thị trờng nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và
ổn định khi có một thị trờng vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Muốn có thị trờng
BĐS lành mạnh thì phải có thị trờng tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu. Nhng huy
động vốn trong thị trờng tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc
tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả
nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh những ngời mua nhà đất cũng cần vay tiền
trong thị trờng tiền tệ. Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị trờng
17
khó mà phát triển mạnh mẽ. Giữa hai thị trờng này có mối liên hệ khăng khít, biến
động của thị trờng này sẽ dẫn đến biến động ở thị trờng kia.

2.5. Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trờng nhà đất chia làm ba khâu:
Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây dựng
công trình. Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đất đai
xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, do đó ngời
kinh doanh BĐS nhà đất có khi đợc gọi là ngời khai thác.
Thị trờng quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao gồm
thị trờng cấp I trong đó Nhà nớc đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai
thực hiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu và thị trờng cấp
II trong đó ngời sử dụng đất có ba phơng thức: thoả thuận, đấu thầu dự án sử
dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất
Khâu lu thông là thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của nhà đất thông qua

hình thực mua bán, cho thuê và thế chấp. Do nhà đất là tài sản cố định lại có
giá trị lớn nên phơng thức lu thông có đặc điểm riêng xoay quanh vấn đề sở
hữu và quyền sử dụng. Các vấn đề nổi lên trong khâu này là thông tin, mẫu
mã, chất lợng, giá cả, pháp lý đều khá phức tạp nên hai bên mua và bán đều
cần đến trung tâm nh ngời môi giới, chuyên viên giá và luật s cố vấn.
Khâu tiêu thụ bắt đầu khi kết thúc quá trình giao dịch và nhà đất đợc chuyển
cho ngời tiêu dùng. Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và tăng trị nên
vấn đề quản lý nhà đất có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản lý quyền và sản
tịch, quản lý sửa chữa và quản lý dịch vụ nh cấp nớc, cấp điện, thu gom rác,
giữ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và ngoài nhà Các chung c dù là
chung c cho thuê hay chung c cộng đồng sở hữu càng cần đến công tác quản
lý BĐS đợc chuyên nghiệp hoá, xã hội hoá và thị trờng hoá.
18
Các đặc điểm của thị trờng BĐS - nhà đất
3. Vị trí của thị trờng BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trờng, nguồn hàng hoá nhà
đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lợng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu
cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân c góp phần vào việc xây dựng và
phát triển đất nớc.
3.1.Thị trờng nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh
tế xã hội đất nớc và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c.
Thị trờng nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị trờng
nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia, một khi thị
trờng nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà đất phát triển
phù hợp, xã hội ổn định.
Vai trò của thị trờng BĐS đợc xác định trong mối quan hệ tác động của thị trờng
này đối với các thị trờng khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân thể hiện
trong sơ đồ sau:
19
GDP Sử dụng

Tổng tiêu dùng
cuối cùng
Tổng tích luỹ
Thị trờng
nhà đất
mang tính
vùng tính
khu vực
sâu sắc
Thị
trừơng
nhà đất là
thị trờng
không
hoàn hảo
Cung
trong thị
trờng nhà
đất phản
ứng chậm
hơn so với
cầu và là
nguồn
cung có
giới hạn t-
ơng đối
Thị trờng
nhà đất
có mối
liên hệ

chặt chẽ
với thị tr-
ờng tài
chính-
tiền tệ
Toàn bộ
quá trình
hoạt động
của thị tr-
ờng nhà
đất chia
làm ba
khâu: sản
xuất, lu
thông,
tiêu thụ
Thị trờng BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹ của
nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ an c
lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá
đất nớc.
Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trờng trên thế giới đều
quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của nền
20
Tích luỹ
TSCĐ
Tích luỹ
TSCĐ khác
Tích luỹ
BĐS
Thiết bị với

tài sản trên
đất
Vật kiến
trúc
Tài sản
khác
Thị tr-
ờng
hàng
hoá
dịch vụ
Thị tr-
ờng
máy
móc
thiết bị
Thị tr-
ờng vật
liệu
xây
dựng
Thị tr-
ờng sức
lao
động
Thị tr-
ờng
BĐS
Thị trờng
nguyên

vật liệu,
bán thành
phẩm
Tiêu dùng
t nhân
Tiêu dùng
chính phủ
Tích luỹ
TSLĐ
kinh tế. ở mức thấp, tổng tích luỹ thờng chiếm tỷ trọng 10 20% GDP, ở mức cao
tỷ trọng này chiếm 30 40% GDP.
Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tài sản lu
động. Tuỳ theo đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến 7 9
lần. Có thể nói, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả các nền
kinh tế. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thờng
chiếm đa phần, thờng là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định. Tài sản BĐS với t
cách là những hàng hoá lu thông trên thị trờng đã trực tiếp trở thành một trong
những thành tố quan trọng của GDP. Quy mô của thành tố này đối với những nền
kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 10% GDP, đối với những nền kinh tế
có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 20% GDP. Do quy mô đó, thị trờng BĐS khi
nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trởng cao hơn so với bình thờng và
khi nguội đi sẽ làm cho tăng trởng giảm đi không bình thờng, có khi còn tăng trởng
âm (đối với những nền kinh tế bong bóng, thuật ngữ dùng cho những quốc gia
phát triển khu vực quá nóng về thị trờng BĐS).
Thị trờng nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ,
nâng cao chất lợng nhà ở cũng nh các công trình phục vụ cho các hoạt động trực
tiếp của con ngời, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng.
Sự vận động và phát triển của thị trờng nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự tác
động tơng hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động
tơng hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả mãn nhu cầu tiêu dùng

ngày càng cao của con ngời về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con ngời thực
hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Đồng thời thị trờng nhà đất phát
triển ảnh hởng tới sự phát trỉên của thị trờng hàng hoá, thị trờng vốn góp phần
thúc đẩy sự phát triển chung của thị trờng đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con
ngời.
3.2. Thị trờng nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các
nhà kinh doanh nhà đất.
21
Trên thị trờng nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những ngời tiêu dùng thực
hiện việc mua bán của mình. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở
đợc chuyển quyền sở hữu và quỳên sử dụng từ ngời này sang ngời khác. Việc mua
đi bán lại nh vậy tạo ra một khối lợng hàng hoá không bao giờ cạn kiệt cung cấp
cho thị trờng, làm cho thị trờng hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú. Thị trờng là
nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ
chu chuyển vốn, sự tăng trởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp
kinh doanh BĐS.
3.3. Động thái phát triển của thị trờng nhà đất tác động tới nhiều loại thị trờng
trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trờng tài chính tiền tệ.
Do các quan hệ liên đới, nhân quả, thị trờng nhà đất ngoài sự vận hành của chính
mình thì thị trờng này còn tác động vào nhiều lọai thị trờng khác. Dễ nhận thấy nhất
là thị trờng máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành công nghiệp năng lợng,
cấp nớc viễn thông và sản xuất đồ nội thất, đồ điện và điện tử gia dụng đắt tiềnở
các nớc phát triển, ngành BĐS tăng sản lợng 1 USD thì các ngành có liên quan tăng
1,5 2 USD. Ngành BĐS cũng là đối tợng phục vụ của thị trờng tiền tệ, chẳng hạn
chiếm 1/3 khoản cho vay của hệ thống ngân hàng Hồng Kông.
Tác động của thị trờng nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trờng tài chính
tiền tệ. Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu
đựơc từ kinh doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng
không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm phán để
đợc ngân hàng cho vay thêm để đầu t vào nhà đất. Tình trạng này tác động mạnh

vào thị trờng tín dụng cả ở phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng. Để xảy ra
không ít đổ vỡ, làm phá hoại hàng loạt nhà đầu cơ nhà đất và các tổ chức tín dụng
tham gia vào quá trình đầu cơ này.
Mặt khác ở nớc ta hiện nay giá đất thờng đợc giao bán bằng vàng vì vậy khi giá
vàng thay đổi cũng ảnh hởng tới giá đất. Cỏc chuyờn gia a c nhn nh, giỏ vng
lờn xung tht thng trong thi gian qua ó khin th trng nh t bin ng
22
mnh theo kiu rao nhiu nhng bỏn chng c bao. Ngi mua thỡ s t,
ngi bỏn thỡ s h, do vy, kh nng thnh cụng ca cỏc phiờn giao dch ch
tớnh trờn u ngún tay. Theo cỏc trung tõm giao dch nh t H Ni, vic giỏ
vng cao hay thp thỡ th trng nh t nhỡn chung vn hot ng bỡnh thng.
Tuy nhiờn, vic lờn xung tht thng khú d oỏn theo kiu sỏng nng chiu
ma nh hin nay to tõm lý bt an cho hu ht nhng ngi mua bỏn. Chng
hn chiu hôm trớc, giỏ vng bỏn ra ti Cụng ty vng bc SJC l 800.000 ng/ch
thỡ sỏng hôm sau, giỏ vng ó tng lờn mc 810.000 ng/ch. "Khụng ai oỏn
c, chiu hôm tới, giỏ vng tip tc tng hay gim", ụng Trnh Vn Lun, Giỏm
c Trung tõm Nh t Uy tớn núi. Theo cỏc trung tõm bt ng sn, nhiu ngi
bỏn nh li mun quay v cỏch giao dch c, niờm yt giỏ bỏn bng vng (hin cú
ti 90% s cn h c rao bỏn theo hỡnh thc ny). Tuy nhiờn, trong 2 thỏng
qua, lng giao dch thnh cụng nh t bng vng ca hu ht cỏc cụng ty bt
ng sn ó gim ti 50% so vi cựng k nm ngoỏi. Nguyờn nhõn ch yu l do
giỏ vng v USD liờn tc bin ng theo chiu hng tng cao, khin cho hu ht
cỏc phiờn giao dch b ngng tr.
Mc dự giỏ nh t thi im rao n lỳc bỏn hu nh khụng tng nhng khi
hon tt mt hp ng cng mt khong 1-2 thỏng. Do vy, khi giỏ vng tng,
ngi mua cú kh nng phi tr thờm cho mi cn nh khong vi chc triu
ng. "Thm chớ, ngi mua v ngi bỏn cũn khụng thng nht ni gia giỏ
vng ch en v vng ti cỏc cụng ty vng bc, vỡ nú chờnh nhau quỏ xa. Xút
ca, nhiu ngi mua thm chớ cũn hy b vic mua bỏn do khụng thng nht v
giỏ c", ụng Lun núi. ễng nhn nh, thi gian ti nu giỏ vng khụng n nh

thỡ cú kh nng t l giao dch bng vng s gim mnh, thm chớ s khụng cũn ai
dỏm mua bỏn nh t theo hỡnh thc ny na.
ở trạng thái bình thờng, thị trờng nhà đất và thị trờng tài chính tiền tệ nơng tựa
vào nhau để cùng phát triển. Những giao dịch nhà đất luôn luôn kéo theo những
giao dịch tài chính, tiền tệ. Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là tổ chức tài
23
chính- tiền tệ đứng giữa ngời mua và ngời bán nhà đất để giúp họ an toàn hiệu quả.
ở mức độ phức tạp, tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên mua nhà đất vay một
khoản tài chính tiền tệ để thanh toán cho bên bán nhà đất. Hoặc bên bán nhà đất
vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trớc khi đem bán. ở tầm cao hơn, tổ
chức tài chính tiền tệ trực tiếp đầu t cùng với tổ chức kinh doanh nhà đất để cùng sở
hữu tài sản nhà đất hàng hoá bán trên thị trrờng. Từ mối quan hệ này, không ít ngân
hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ở đã đ ợc hình thành và phát triển tại nhiều quốc
gia trên thế giới.
3.4. Phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai.
Thời bao cấp sử dụng đất đai không mất tiền dẫn đến lãng phí đất. Huy động đợc
nguồn vốn to lớn thông qua sử dụng đất để phát triển, tăng thu nhập ngân sách trung
ơng và địa phơng. Từ năm 1999 đến 2000 diện tích đất nông nghiệp tăng liên tục
(chủ yếu do khai hoang mở rộng diện tích từ đất cha sử dụng (chiếm 50,5%) và do
đất rừng bị chặt phá để chuyển sang sản xuất nông nghiệp (chiếm 16,98% diện tích
tăng đất sản xuất nông nghiệp). Trong giai đoạn 1995 2000 tuy đã chuyển gần
400.000 ha đất sản xuất nông nghiệp (bằng khoảng 4,3% diện tích đất sản xuất
nông nghiệp năm 2000) sang sử dụng vào mục đích khác nhng diện tích đất sản
xuất nông nghiệp thực sự sử dụng vẫn tăng 1.351.598 ha (bằng khoảng 14,46% diện
tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) (nguồn: theo kết quả kiểm kê đất năm
2000 đã đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg
ngày 1/3/2001)
24
Bảng 1.1: Tổng diện tích đất đã giao và cho thuê trong cả nớc
(Tính đến 31-12-2000)

Đơn vị: ha
Loại đất
Tổng diện tích
tự nhiên
Tổng diện tích
đã giao, cho
thuê
So sánh 3/2
(%)
1 2 3 4
Tổng số 32.924.060
1. Đất cha sử dụng 10.021.939 2.739.188
1. Đất sử dụng
- Đất nông nghiệp
- Đất lâm nghiệp
- Đất ở đô thị
- Đất ở nông thôn
- Đất chuyên dùng
9.345.345
11.580.755
72.139
371.039
1.532843
21.132.450
9.345.345
9.811.084
72.139
371.039
1.532.843
100,0

84,7
100,0
100,0
100,0
Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 Tổng cục địa chính
Do tác động nói trên nên ngành BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân, đợc đánh giá là một ngành kinh tế cơ sở với ý nghĩa là tạo cơ sở vật chất cho
ngành khác phát triển, là ngành kinh tế đầu đàn với ý nghĩa là nó thúc đẩy các
ngành khác phát triển, là ngành kinh tế trụ cột vì có tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.
25