Bài giảng Kế toán tài chính Việt Nam 1 - Chương 5: Kế toán tài sản cố định và bất động sản đầu tư

8/4/2020

Chương 5: Kế toán tài sản cố định và
bất động sản đầu tư
5.1 Kế toán TSCĐ thuộc quyền sở hữu
5.1.1 Qui định kế toán TSCĐ
5.1.2 Kế toán TSCĐHH
5.1.3 Kế toán TSCĐVH
5.1.4 Kế toán khấu hao TSCĐ
5.1.5 Kế toán sửa chữa TSCĐ
5.1.6 Kế toán đầu tư XDCB
5.2 Kế toán tài sản cố định thuê
5.2.1 Qui định kế toán TSCĐ thuê
5.2.2 Phương pháp kế tốn TSCĐ th tài chính
5.2.3 Phương pháp kế toán TSCĐ thuê hoạt động
5.3 Kế toán BĐS đầu tư
5.3.1 Qui định kế toán BĐS đầu tư
5.3.2 Phương pháp kế toán bất động sản đầu tư

5.1 Kế toán TSCĐ thuộc quyền sở hữu
5.1.1 Qui định kế toán TSCĐ





Khái niệm và phân loại TSCĐ
Ghi nhận TSCĐ HH, TSCĐ VH
Xác định nguyên giá TSCĐ HH, TSCĐ VH

65

8/4/2020

Khái niệm TSCĐ HH, TSCĐ VH





TSCĐ hữu hình là những tài sản có hình thái vật chất
cụ thể do DN nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản
xuất kinh doanh phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận
TSCĐHH
TSCĐ vơ hình là những tài sản khơng có hình thái vật
chất cụ thể nhưng xác định được giá trị và do DN
nắm giữ, sử dụng trong sản xuất kinh doanh, cung
cấp dịch vụ hoặc cho các dối tượng khác thuê phù
hợp với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vơ hình

Ghi nhận TSCĐHH, TSCĐ VH
Tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ HH

1. DN chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai
từ việc sử dụng các tài sản đó.
2. Nguyên giá của tài sản phải được xác định một cách
đáng tin cậy
3. Thời gian sử dụng ước tính trên một năm
4. Có đủ tiêu chuẩn về góa trị theo quy định

66


8/4/2020

Ghi nhận TSCĐ HH, TSCĐ VH
Nhận biết TSCĐ VH


Tính có thể xác định được



Khả năng kiểm sốt



Lợi ích kinh tế trong tương lai

Chú ý: Các nhãn hiệu hàng hóa, quyền phát hành, danh sách
khách hàng và các khoản mục tương tự được hình thành trong
nội bộ DN khơng được ghi nhận là TSCĐVH mà được hạch
tốn vào chi phí kinh doanh trong kỳ

Xác định nguyên giá TSCĐ HH
Nguyên giá TSCĐHH được xác định tùy thuộc
nguồn hình thành tài sản, gồm:
- TSCĐHH mua sắm
- TSCĐHH tự xây dựng hoặc tự chế
- TSCĐHH trao đổi

- TSCĐHH tăng từ các nguồn khác

67


8/4/2020

Xác định nguyên giá TSCĐ VH

- Về cơ bản việc xác định nguyên giá TSCDDVH tương tự
như TSCĐHH
- Cần lưu ý một số điểm sau:
 Tài sản cố định vô hình được tạo ra từ nội bộ doanh nghiệp
 Xác định nguyên giá TSCĐVH trong một số trường hợp (quyền
sử dụng đất, do trao đổi....)

5.1.2 Kế toán TSCĐHH
5.1.2.1. Chứng từ kế tốn:
Hố đơn GTGT, hóa đơn bán hàng
Biên bản giao nhận
Biên bản đánh giá lại
Biên bản kiểm kê…
5.1.2.2. TK sử dụng:
TK 211- TSCĐ hữu hình

68


8/4/2020

-

-

-

-

-

-

Kế toán các trường hợp tăng TSCĐHH:
Mua TSCĐ dùng cho hoạt động kinh doanh
+ Thanh toán bằng vốn chủ sở hữu (ng̀n
vốn kinh doanh, các quỹ doanh nghiệp)
+ Thanh tốn bằng tiền vay dài hạn
Trường hợp mua TSCĐHH kèm thiết bị phụ
tùng thay thế
Mua TSCĐ là nhà cửa gắn liền với quyền
sử dụng đất
Mua TSCĐHH trả góp
Mua TSCĐHH dùng cho hoạt động phúc lợi

Từ nhận bàn giao bộ phận XDCB
Trao đổi TSCĐ
+ Trao đổi TSCĐ tương tự
+ Trao đổi TSCĐ không tương tự
Chuyển TF do DN sản xuất thành TSCĐ

69


8/4/2020

TSCĐ hữu hình điều chủn giữa các đơn
vị khơng có tư cách pháp nhân hạch toán
phụ thuộc trong cùng DN
Nhận vốn góp đầu tư
Nhận lại vốn góp liên doanh, liên kết
Phát hiện thừa trong kiểm kê

-

-


-

-

-

-

Kế toán các trường hợp giảm TSCĐHH:
Thanh lý, nhượng bán TSCĐ:
+ TSCĐ dùng cho hoạt động kinh doanh
+ TSCĐ dùng cho hoạt động phúc lợi
Chuyển loại TSCĐ thành CCDC

+ TSCĐ mới chưa sử dụng thành CCDC
+ TSCĐ đã sử dụng thành CCDC
Góp vốn liên doanh, liên kết
Hồn trả vốn góp
Thiếu trong kiểm kê:
+ Thiếu TSCĐ dùng cho hoạt động kinh doanh
+ Thiếu TSCĐ dùng cho hoạt động phúc lợi

70


8/4/2020

5.1.3 KẾ TỐN BIẾN ĐỘNG TSCĐVH
Về cơ bản kế tốn biến động TSCĐVH tương
tự kế toán biến động TSCĐHH.
Chú ý:
- TSCĐVH hình thành từ nội bộ doanh nghiệp
+ Giai đoạn nghiên cứu
+ Giai đoạn triển khai
- Mua TSCĐVH thanh toán bằng các chứng từ
liên quan đến quyền sở hữu vốn

•

Sổ kế toán

- Sổ kế toán tổng hợp: Sổ cái TK 211, 213
- Sổ kế toán chi tiết: Sổ chi tiết theo dõi TSCĐHH,
TSCĐ VH.

71


8/4/2020

5.1.4 Kế toán khấu hao TSCĐ

5.1.4.1 Các phương pháp khấu hao TSCĐ
5.1.4.2 Quy định hiện hành về trích khấu hao TSCĐ
5.1.4.3 Kế tốn khấu hao và hao mịn TSCĐ

5.1.4.1 Các phương pháp khấu hao TSCĐ
a. Phương pháp khấu hao đều theo thời gian
b. Phương pháp khấu hao theo sản lượng
c. Phương pháp khấu hao nhanh

72


8/4/2020

5.1.4.2 Quy định hiện hành về trích khấu hao TSCĐ
Nguyên tắc, mọi TSCĐ, BĐSĐT dùng để cho thuê của doanh nghiệp có
liên quan đến sản xuất, kinh doanh (gờm cả tài sản chưa dùng, không
cần dùng, chờ thanh lý) đều phải trích khấu hao theo quy định hiện
hành.
Khấu hao TSCĐ dùng trong sản xuất, kinh doanh và khấu hao BĐSĐT
hạch tốn vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ;
Khấu hao TSCĐ chưa dùng, không cần dùng, chờ thanh lý hạch tốn

vào chi phí khác.
Các trường hợp đặc biệt khơng phải trích khấu hao (như TSCĐ dự
trữ, TSCĐ dùng chung cho xã hội...), doanh nghiệp phải thực hiện
theo quy định của pháp luật hiện hành.
Đối với TSCĐ dùng cho hoạt động sự nghiệp, dự án hoặc dùng vào
mục đích phúc lợi thì khơng phải trích khấu hao tính vào chi phí sản
xuất, kinh doanh mà chỉ tính hao mịn TSCĐ và hạch tốn giảm ng̀n
hình thành TSCĐ đó.
145

- BĐSĐT cho thuê hoạt động phải trích khấu
hao;
- BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, doanh nghiệp
khơng trích khấu hao mà xác định tổn thất do
giảm giá trị. (tương tự như việc lập dự phịng đối
với hàng hóa bất động sản)

146

73


8/4/2020

5.1.4.3 K toỏn khu hao v hao mũn TSC



Tài khoản sư dơng:
TK 214: Hao mịn TSCĐ

TK 2141 – Hao mịn TSCĐHH
TK 2142 – Hao mòn TSCĐ thuê TC
TK 2143 – Hao mòn TSCĐ VH
TK 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư

Phương pháp kế tốn:
- Khi trích khấu hao:
+ TSCĐ dùng cho hoạt động kinh doanh
+ TSCĐ dùng vào xây dựng cơ bản
+ Bất động sản đầu tư
+ TSCĐ chưa dùng, khơng cần dùng, chờ thanh
lý
- Hao mịn TSCĐ phúc lợi
- Giảm hao mòn TSCĐ
+ Thanh lý, nhượng bán
+ Trả vốn.....
148

74


8/4/2020

•

Sổ kế tốn

- Sổ kế tốn tổng hợp: Sổ cái TK 214
- Sổ kế toán chi tiết: Sổ chi tiết theo dõi khấu TSCĐ của
TK 2141, 2142, 2143, 2147

5.1.5 Kế toán sửa chữa TSCĐ

- Các loại sửa chữa:
+ Sửa chữa nhỏ (thường xuyên) TSCĐ: là việc sửa chữa
nhằm mục đích bảo dưỡng giúp cho máy móc thiết bị
ln hoạt động ở trạng thái bình thường
+ Sửa chữa lớn TSCĐ: Là việc sửa chữa nhằm mục đích
khơi phục lại năng lực sử dụng hoặc làm tăng năng lực
sử dụng của TSCĐ
- Các phương thức sửa chữa lớn:
+ Sửa chữa lớn theo phương thức tự làm
+ Sửa chữa lớn theo phương thức giao thầu

75


8/4/2020

5.1.5 Kế toán sửa chữa TSCĐ

-

-

Nguyên tắc hạch toán
SC nhỏ TSCĐ: Do phát sinh thường xun và chi phí
khơng lớn nên chi phí phát sinh được hạch tốn trực
tiếp vào chi phí bộ phận sử dụng tài sản
SCL TSCĐ:

+ Nếu SCL làm tăng năng lực sử dụng tài sản thì chi
phí SCL được vốn hóa vào giá trị tài sản (Ghi tăng
NG)
+ Nếu SCL nhằm mục đích khơi phục lại năng lực sử
dụng của tài sản thì tính vào chi phí bộ phận sử
dụng. Nhưng do phát sinh một lần và chi phí lớn nên
kế tốn phải dự tốn khoản chi phí này (Trích trước
hoặc phân bổ chi phí)

- Các chi phí bảo dưỡng, sửa chữa, duy trì cho
TSCĐ hoạt động bình thường định kỳ được trích
lập dự phịng phải trả vào CFSXKD hàng kì trên
TK 352

152

76


8/4/2020

Phương pháp kế tốn:
- Phát sinh các chi phí sửa chữa thường xuyên
TSCĐ
- Phát sinh chi phí sửa chữa lớn TSCĐ
+ SCL theo phương thức tự làm
+ SCL theo phương thức giao thầu
- Khi công tác sửa chữa lớn TSCĐ hồn thành
+ Nếu SCL mang tính nâng cấp tài sản
+ Nếu SCL mang tính khơi phục năng lực sử dụng

tài sản
.Trường hợp có lập dự phịng phải trả SCL
TSCĐ
153
.Trường hợp khơng lập dự phịng phải trả SCL
TSCĐ

5.1.6 Kế tốn đầu tư xây dựng cơ bản
* Nội dung và các phương thức đầu tư XDCB:
a/Nội dung công tác đầu tư XDCB:
Đầu tư XDCB là việc bỏ vốn để xây dựng các cơng trình,
mua sắm TSCĐ nhằm tạo nên năng lực sản xuất mới cần
thiết cho doanh nghiệp.
Khi thực hiện đầu tư XDCB doanh nghiệp phải xây dựng
kế hoạch dự toán đầu tư, dự toán phải được thẩm định xét
duyệt. trong dự tốn cơng trình đầu tư XDCB bao gờm các
khoản mục chi phí sau:

-Chi phí xây lắp;

-Chi phí thiết bị;

-Chi phí XDCB khác;

-Chi phí dự phịng.

77


8/4/2020

b/Các phương thức đầu tư XDCB:
*Phương thức giao thầu: bao gờm các hình thức
- Hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lí thực hiện dự án
- Hình thức chủ nhiệm điều hành dự án
- Hình thức chìa khóa trao tay
*Phương thức tự làm












Kế toán đầu tư xây dựng cơ bản
a/ Chứng từ kế tốn:
-Hóa đơn GTGT
-Phiếu chi, báo nợ
-Bảng kê thanh toán tạm ứng (kèm theo chứng từ gốc)
-Biên lai nộp thuế, lệ phí
-Biên bản nghiệm thu khối lượng xây lắp hồn thành
-Hóa đơn thanh tốn theo tiến độ kế hoạch HĐXD
-Các báo cáo quyết toán vốn đầu tư....
b/ TK sử dụng:
TK 241-XDCB dở dang, chi tiết TK 2412-XDCB,

TK này được sử dụng để tập hợp toàn bộ chi phí đầu tư
XDCB và tình hình quyết tốn dự án đầu tư XDCB ở doanh
nghiệp.

78


8/4/2020

Phương pháp kế toán đầu tư xây dựng cơ bản
- Khi phát sinh chi phí xây dựng cơ bản
+ Theo phương thức tự làm
+ Theo phương thức giao thầu
- Khi quyết tốn cơng trình hồn thành bàn giao đưa
vào sử dụng:
+ CF thiệt hại bi loại bỏ khỏi giá trị CT bắt bồi thường
+ CF thiệt hại bị loại bỏ khỏi giá trị được duyệt ghi
giảm NVXDCB
+ Giá trị TSCĐ hình thành qua XDCB
+ Giá trị đánh giá lại của CTXDCB thi cơng qua
nhiều năm
+ Chủn ng̀n

* Sổ kế tốn:
- Sổ kế toán tổng hợp: Sổ cái TK 214
- Sổ kế toán chi tiết: Sổ chi tiết theo dõi chi phí XDCB
của TK 2412

79

8/4/2020

5.2 Kế toán tài sản cố định thuê
5.2.1 Quy định kế toán TSCĐ thuê
Quy định kế toán TSCĐ thuê TC
Quy định kế toán TSCĐ thuê hoạt động

Chuẩn mực kế toán số 06 “Tài sản cố định thuê tài chính”





TSCĐ thuê chia làm 2 loại: TSCĐ thuê tài chính (TK 212)
TSCĐ thuê hoạt động
Căn cứ vào mức độ chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn với quyền
sở hữu tài sản từ bên cho thuê cho bên thuê để xác định loại
TSCĐ thuê

80


8/4/2020

VAS 06- Các trường hợp dẫn đến hợp đồng
thuê tài chính là:
1. Bên cho thuê chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên thuê khi hết thời hạn thuê
2. Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản bên thuê có quyền lựa chọn mua lại tài sản
thuê với mức giá ước tính thấp hơn giá trị hợp lý vào cuối thời hạn thuê

3. Thời hạn cho thuê theo hợp đồng chiếm phần lớn thời gian sử dụng kinh tế của tài
sản cho dù khơng có sự chuyển giao quyền sở hữu.
4. Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản giá trị hiện tai của khoản thanh toán tiền thuê
tối thiểu chiếm phần lớn giá trị hợp lý của tài sản thuê
5. Tài sản thuê thuộc loại chuyên dùng mà chỉ có bên th có khả năng sử dụng
khơng cần có sự thay đổi, sửa chứa lớn
...

Nguyên giá TSCĐ thuê tài chính

NG TSCĐ
thuê TC

=

Giá trị hợp lí của
TSCĐ thuê tại thời +
điểm

Các chi phí phát sinh
ban đầu liên quan
đến hợp đồng thuê
tài chính

=

Giá trị hiện tại của
TSCĐ thuê tại thời +
điểm

Các chi phí phát sinh
ban đầu liên quan
đến hợp đồng thuê
tài chính

Nguyên giá TSCĐ được xác định theo giá nào thấp hơn

81


8/4/2020

5.2.2 Phương pháp kế tốn TSCĐ th tài chính
a. Tài khoản kế toán sử dụng
TK 212: TSCĐ thuê tài chính
- TK 2121: TSCĐHH thuê tài chính
- TK 2122: TSCĐVH thuê ti chớnh
Nguyên tắc hạch toán:
- TK 212 đợc mở chi tiết để theo dõi theo từng loại, từng tài sản thuª.
- NG của TSCĐ th tài chính được ghi nhận bằng giá trị hợp lý của tài sản thuê
hoặc là giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu cộng với các chi phí
trực tiếp phát sinh ban đầu liên quan đến hoạt động thuê tài chính.
- Nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ, giá trị hiện tại của khoản thanh tốn tiền
th tối thiểu khơng bao gồm số thuế GTGT phải trả cho bên cho thuê.

Số thuế GTGT đầu vào của tài sản thuê tài chính khơng
được khấu trừ bên đi th phải trả cho bên cho thuê được
hạch toán như sau:
- Nếu thuế GTGT đầu vào khơng được khấu trừ được thanh
tốn một lần ngay tại thời điểm ghi nhận tài sản thuê thì

nguyên giá tài sản thuê bao gồm cả thuế GTGT;
- Nếu thuế GTGT đầu vào khơng được khấu trừ được thanh
tốn từng kỳ thì được ghi vào chi phí SXKD trong kỳ phù
hợp với khoản mục chi phí khấu hao của tài sản thuê tài
chính.

164

82


8/4/2020

Phương pháp kế toán:
- Khi thuê TSCĐ thuê TC
+ Nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ
+ Nếu thuế GTGT đầu vào khơng được khấu trừ
Nếu việc thanh tốn thuế GTGT được thực
hiện một lần ngay tại thời điểm ghi nhận TSCĐ
thuê TC
Nếu việc thanh toán được thực hiện theo
định kỳ nhận hóa đơn
- Phát sinh các chi phí ban đầu khi th TSCĐTC
165

Phương pháp kế tốn:
- Định kì khi trả tiền thuê TSCĐTC
+ Trả nợ gốc thuê định kì
+ Trả lãi thuê định kì
+ Thuế GTGT đầu vào

Trong trường hợp thuế GTGT thanh tốn
theo định kì nhận hóa đơn và thuế GTGT được
khấu trừ
Trong trường hợp thuế GTGT thanh tốn
theo định kì nhận hóa đơn và thuế GTGT khơng
được khấu trừ
166

83


8/4/2020

Phương pháp kế tốn:
- Trích khấu hao TSCĐ th TC
- Khi hết thời hạn thuê TSCĐTC
+ Trường hợp được chuyển quyền sở hữu từ
TSCĐ thuê thành TSCĐ của DN
+ Trường hợp trả lại TSCĐ thuê TC
+ Trường hợp mua lại TSCĐ thuê TC

167

5.2.3 Phương pháp kế toán TSCĐ thuê hoạt
động
(SV tự nghiên cứu tài liệu)

168

84

8/4/2020

5.3 Kế toán BĐS đầu tư
5.3.1. Qui định kế toán BS u t
* Bt ng sn u t Là BĐS gồm: quyền sử dụng đất, nhà,
hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do
ngườI chủ sở hữu hoặc người đi thuê TS theo hợp đồng thuê TC
nắm giữ nhằm mục đích thu lợI từ việc cho thuê hoặc chờ tăng
giá mà không phải để:
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử
dụng cho các mục đích quản lý; hoặc
- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường

* Các trường hợp được ghi nhận là BĐSĐT
(a). Quyền sử dụng đất (do DN mua lại) nắm giữ trong thờI gian
dài để chờ tăng giá
(b). Quyền sử dụng đất (do DN mua lại) nắm giữ mà chưa xác
định rõ mục đích sử dụng trong tương lai
(c). Nhà do DN sở hữu( hoặc do DN thuê TC) và cho thuê theo
một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động
(d). Nhà đang giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng
thuê hoạt động
(e).Cơ

sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc
nhiều hợp đồng thuê hoạt động

85

8/4/2020

* Trường hợp đặc biệt:





Trường hợp một tài sản được sử dụng cho nhiều mục
đích, ví dụ một tịa nhà hỗn hợp vừa dùng để làm văn
phòng làm việc, vừa để cho th và một phần để bán thì
kế tốn phải thực hiện ước tính giá trị hợp lý của từng
bộ phận để ghi nhận một cách phù hợp với mục đích sử
dụng.
- Trường hợp một bộ phận trọng yếu của tài sản được
sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đó khác với mục
đích sử dụng của các bộ phận cịn lại thì kế tốn căn cứ
vào mức độ trọng yếu có thể phân loại tồn bộ tài sản
theo bộ phận trọng yếu đó;
- Trường hợp có sự thay đổi về chức năng sử dụng của
các bộ phận của tài sản thì kế tốn được tái phân loại tài
sản theo mục đích sử dụng theo quy định của các
Ch̉n mực kế tốn có liên quan.

5.3.2 Phương pháp kế toán bất động sản đầu tư
* TKSD: TK 217 “Bất động sản đầu tư”

Ngồi ra KT cịn sử dụng

TK 2147:
TK 1557:
TK 1567:
TK 5117:

Hao mòn bất động sản đầu tư
Thành phẩm bất động sản
Hàng hóa bất động sản
Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư

86


8/4/2020

Kế toán tăng BĐS đầu tư





Mua bất động sản (trả ngay, trả góp, trao đổi)
Xây dựng cơ bản
Chuyển loại BĐS chủ sở hữu thành BĐS đầu tư
Chuyển từ hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư

Kế toán giảm BĐS đầu tư





Bán bất động sản
Chuyển loại BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu
Chuyển từ BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS

87


8/4/2020

Kế toán khấu hao BĐS đầu tư



Đối với bất động sản đầu tư nắm giữ cho thuê
Đối với bất động sản đầu tư nắm giữ chờ tăng
giá

* Sổ kế toán:
- Sổ kế toán tổng hợp: Sổ cái TK 217, 214
- Sổ kế toán chi tiết: Sổ chi tiết theo dõi bất động sản
đầu tư cho thuê và chờ tăng giá.

88