Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI
PHƯỜNG DỊCH VỌNG, QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Bùi Thị Cẩm Ngọc
Trường Đại học Tài nguyên và Mơi trường Hà Nội
Tóm tắt
Giá đất ở tại đơ thị luôn là một vấn đề được nhiều người quan tâm. Việc phân tích đánh giá
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đơ thị sẽ giúp có cái nhìn đầy đủ về giá đất cũng nhưng sự ảnh
hưởng của các yếu tố đến giá đất ở. Kết quả nghiên cứu đã xác định và đề xuất được 4 nhóm yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Dịch Vọng. Kết quả chạy phân tích tương quan cho thấy các
biến độc lập: Vị trí, lợi thế kinh doanh, giao thông, hạ tầng kỹ thuật, giáo dục, y tế, an ninh, trình
độ dân trí, chất lượng mơi trường, phong thủy, diện tích, mặt tiền là những biến có tương quan
chặt với giá đất (có giá trị Sig. (2 - tailed) < 0,05 tương ứng với độ tin cậy lớn hơn 95 %). Nhóm
yếu tố về kinh tế có vai trị ảnh hưởng lớn nhất so với các yếu tố xã hội, mơi trường và cá biệt.
Từ khố: Giá đất; Yếu tố ảnh hưởng; Phường Dịch Vọng.
Abstract
Determining the corroration and level of factors affecting land price
in Dich Vong ward, Cau Giay district, Ha Noi City
The price of residential land in urban areas is always a matter of concern to many people.
The analysis and assessment of factors affecting urban land prices will help to have a complete
view of land prices as well as the influence of factors on residential land prices. Research results
have identified and proposed four groups of factors affecting land prices in Dich Vong ward. The
results of running the correlation analysis show that the independent variables: Location, business
advantage, traffic, technical infrastructure, education, health care, security, people’s intellectual
level, environmental quality, feng shui, area, faỗade are closely correlated variables. with land
price (with Sig value (2 - tailed) < 0.05 corresponding to confidence greater than 95 %). Economic
factors have the greatest influence compared to social, environmental and individual factors.
Keywords: Land price; Influencing factors; Dich Vong ward.
1. Đặt vấn đề
Giá đất đóng vai trị hết sức quan trọng đối với các hoạt động kinh tế, xã hội và chịu ảnh
hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau. Mặc dù đã có nhiều cố gắng của cơ quan quản lý Nhà nước về
giá đất và định giá đất nhưng cơ chế vận hành của thị trường trong thực tế giữa giá đất do Nhà

nước quy định so với giá đất giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch khá lớn, giá giao dịch
thị trường cao hơn so với giá quy định. Luật Đất đai năm 2013 đã xử lý có tính chất căn bản để đi
theo hướng thị trường hơn từ quan điểm đến nguyên tắc, phương pháp, cơ chế định giá nhưng yêu
cầu của công tác định giá đất hiện nay là định giá đến từng thửa đất nhằm phục vụ cho nhiều mục
đích khác nhau, các vị trí đất phải được khoanh vùng không gian rõ ràng trong phạm vi ranh giới
các đơn vị hành chính cấp cơ sở. Thực tế hiện nay bảng giá đất hiện hành của địa phương thiếu các
chỉ dẫn chi tiết về mặt khơng gian; Vị trí các loại đất hầu hết chỉ xác định mang tính nguyên tắc,
dẫn đến việc áp dụng bảng giá đất khi tính tốn giá đất gặp nhiều khó khăn. Có sự mất cân đối về
giá giữa các vị trí đất và chưa sát với giá thị trường; Việc thu thập thông tin về giá đất giao dịch thị
trường và các yếu tố đặc điểm vị trí đất trong cơng tác định giá đất hàng loạt và cụ thể còn nhiều
tốn kém, mức độ chính xác chưa cao,...
Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường

83


Những bất cập hiện nay trong công tác định giá đất tại các địa phương xuất hiện nhu cầu cần
xác định mức độ của các yếu tố ảnh hưởng góp phần xây dựng một hệ thống hỗ trợ cho việc thu
thập, lưu trữ, xử lý, ra quyết định giá đất đến từng thửa đất và công khai giá đất.
Phường Dịch Vọng là khu vực trung tâm quận Cầu Giấy, là địa bàn đang có xu thế phát triển
đất ở và đất thương mại dịch vụ. Hiện nay, trên địa bàn phường việc triển khai cơng tác định giá
đất cịn gặp nhiều khó khăn.
2. Phương pháp nghiên cứu
2.1. Phương pháp điều tra, thu thập thơng tin
- Mục đích điều tra: Thu thập số liệu, tài liệu, văn bản pháp luật, có liên quan đến giá đất,
vùng giá trị đất đai, các định hướng quy hoạch của địa bàn nghiên cứu.
- Nội dung điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu bao gồm các chỉ tiêu định lượng nhằm thu
thập thông tin bao gồm: Giá đất giao dịch trên thị trường, giá đất cụ thể, giá đất đấu giá, các thông
tin về thửa đất,…

- Đối tượng điều tra: Các cán bộ quản lý Nhà nước, người dân giao dịch mua bán trên thị
trường.
- Số lượng phiếu điều tra: Điều tra 200 thửa đất phân chia đều trên địa bàn phường Dịch
Vọng.
- Phương pháp điều tra: Sử dụng phương pháp phỏng vấn, trao đổi trực tiếp.
2.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu
Tổng hợp các dữ liệu thu thập được theo bảng trên Excel bao gồm cả số liệu dạng số và số
liệu dạng chữ.
2.3. Phương pháp chuyên gia:
Tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực nghiên cứu, tham khảo các tài liệu,
nghiên cứu, báo cáo khoa học đã được cơng bố.
2.4. Phương pháp phân tích so sánh
Phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và cơng tác định giá đất nhằm có cái nhìn
trực quan hơn trong việc lựa chọn bộ tiêu chí phục vụ công tác định giá đất tại phường Dịch Vọng.
2.5. Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP
Phương pháp ứng dụng q trình phân tích thứ bậc (Analytical Hierarchy Process - AHP) là
một kỹ thuật được sử dụng phổ biến hiện nay để tính tốn trọng số cho các yếu tố. Đây là kỹ thuật
do Saaty nghiên cứu và sau đó phát triển từ những năm 1980 [3, 4]. Quá trình này bao gồm 4 bước
chính như sau:
1. Phân rã một tình huống phi cấu trúc thành các phần nhỏ;
2. Sắp xếp các thành phần hay các chỉ tiêu theo một thứ tự phân cấp;
3. Gán giá trị số cho những so sánh chủ quan về mức độ quan trọng của các chỉ tiêu. Hình 2
thể hiện thang điểm so sánh mức độ ưu tiên (mức độ quan trọng) của các chỉ tiêu.
4. Tính tốn và tổng hợp các kết quả để chọn ra chỉ tiêu có mức độ quan trọng cao nhất thơng
qua 2 bước:
+ Chuẩn hố ma trận mức độ quan trọng của các chỉ tiêu bằng cách lấy giá trị của mỗi ô
trong một cột chia cho giá trị tổng của cột đó.
84

Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,

quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường


+ Tính giá trị trung bình của từng dịng trong ma trận cho ra trọng số tương ứng của từng
chỉ tiêu.

Hình 1: Thang điểm so sánh các chỉ tiêu
Ma trận mức độ quan trọng của các chỉ tiêu thường được xây dựng dựa trên ý kiến chuyên gia.
3. Kết quả nghiên cứu
3.1. Một số vấn đề chung về giá đất và định giá đất
- Giá đất: Theo Luật Đất đai 2013, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn
vị diện tích đất đai [7].
Trên thực tế luôn tồn tại hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất giao dịch
trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận của bên sở hữu đất và các
bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); Giá đất Nhà nước quy
định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của
Nhà nước.
- Định giá đất: Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định [2, 5].
Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ
sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai
theo chất lượng và tình trạng thu lợi thơng thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem
xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến
thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một
thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó [5].
- Các phương pháp định giá đất: Hiện nay, theo quy định tại Việt Nam có 5 phương pháp
định giá đất: Phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp
thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh. Các phương pháp trên góp phần tính tốn chính xác giá
đất phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai hay để đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất
trong các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,…[7]

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có thể phân tích
thành các nhóm: (1) Nhân tố nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân
khẩu gia đình; (2) Nhân tố xã hội: Các yếu tố liên quan đến trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã
hội, đầu cơ nhà đất, tiến trình đơ thị hóa; (3) Nhân tố kinh tế: Tình trạng phát triển kinh tế, mức độ
dữ trữ và đầu tư, tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư,
biến động vật giá, mức lãi suất; (4) Nhân tố khu vực: Cụ thể gồm các yếu tố sau: Vị trí, điều kiện
cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường, quy hoạch; (5) Nhân tố cá biệt: Là những nhân tố chỉ đặc
trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, cụ thể như sau: Vị trí, thổ nhưỡng, diện tích, chiều rộng,
chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế của quy hoạch đô thị,…[5]
Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường

85


3.2. Đề xuất bộ tiêu chí và xác định trọng số ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tại địa
bàn thử nghiệm
3.2.1. Giới thiệu chung về địa bàn thử nghiệm
Dịch Vọng là một phường của quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội, nằm ở vị trí trung tâm quận
Cầu Giấy, được thành lập theo Nghị định của Chính phủ, chính thức đi vào hoạt động từ 01/9/1997.
Phường Dịch Vọng tiếp giáp với các đơn vị như sau:
- Phía Bắc giáp phường Nghĩa Tân và phường Nghĩa Đơ.
- Phía Nam giáp phường n Hịa.
- Phía Đơng giáp phường Quan Hoa.
- Phía Tây giáp phường Dịch Vọng Hậu.

Hình 2: Sơ đồ vị trí phường Dịch Vọng
Tổng diện tích phường Dịch Vọng là 1,32 km², dân số năm 2005 là 11.301 người, mật độ
dân số đạt 8.561 người/km² [6].
Phường Dịch Vọng có địa hình tương đối bằng phẳng. Nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa,

nóng ẩm mưa nhiều nên phường có 2 mùa rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 6 đến tháng 10; Mùa khô,
lạnh từ tháng 11 đến tháng 5 năm sau. Nhiệt độ trung bình năm vào khoảng 24,46 oC. Số giờ nắng
trung bình khá dồi dào với 1.645 giờ [2]. Lượng mưa trung bình năm 1.600 - 1.700 mm (1.670
mm), lượng mưa năm ít nhất là 1.000 mm, lượng mưa năm nhiều nhất là 2.630 mm. Song lượng
mưa phân bố không đều trong năm, mùa mưa tập trung vào các tháng 7, 8, 9 với lượng mưa chiếm
80 - 85 % lượng mưa của cả năm.
3.2.2. Đề xuất bộ tiêu chí phục vụ cơng tác định giá đất tại phường Dịch Vọng
Trên cơ sở điều tra và thu thập cơ sở dữ liệu về giá đất thực tế tại phường Dịch Vọng và xin
ý kiến chuyên gia, chúng tôi đề xuất bộ tiêu chí phục vụ cơng tác định giá đất trên địa bàn như sau:
a) Nhóm tiêu chí về xây dựng dữ liệu nền
Dữ liệu nền là dữ liệu thể hiện các đối tượng không gian nền địa lý. Bộ tiêu chí đề xuất xây
dựng lớp thơng tin đề xuất đối với phường Dịch Vọng gồm 5 tiêu chí với 15 chỉ tiêu xây dựng.
86

Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường


Bảng 1. Tiêu chí xây dựng lớp thơng tin thửa đất
STT

Tiêu chí

1

Thơng tin về thửa đất

2

Thơng tin về người sử dụng đất

3

Thông tin về các hệ số ảnh hưởng tới giá đất

4

Thông tin liên kết dữ liệu không gian và thuộc tính

5

Thơng tin liên kết dữ liệu thửa đất với đơn vị hành
chính

Chỉ tiêu xây dựng
Mã đối tượng
Số hiệu tờ bản đồ
Số thửa đất
Diện tích
Mục đích sử dụng
Hình dáng
Tên chủ sử dụng
Hệ số hình thể
Hệ số diện tích
Hệ số mặt tiền
Hệ số vị trí
Mã thửa đất
Mã vị trí
Mã xã
Tên xã

b) Nhóm tiêu chí xây dựng lớp thơng tin về giá đất theo giá thị trường
Dữ liệu chuyên đề về giá đất bao gồm một số nhóm dữ liệu chính sau đây: Nhóm dữ liệu giá
đất theo bảng giá đất; Nhóm dữ liệu giá đất cụ thể; Nhóm dữ liệu giá đất chuyển nhượng trên thị
trường; Nhóm lớp thơng tin về khung giá đất, về hệ số điều chỉnh giá đất tới từng thửa đất, thông
tin về điểm điều tra giá đất. Ví dụ một vài tiêu chí của lớp thơng tin giá theo giá đất giao dịch trên
thị trường thể hiện tại Bảng 2.
Bảng 2. Nhóm tiêu chí xây dựng lớp thông tin về giá đất theo giá thị trường
STT

Tiêu chí

1

Thơng tin về giá đất thị trường

2

Thơng tin về thửa đất

3

Thơng tin liên kết với đơn vị hành chính

Chỉ tiêu xây dựng
Mã đối tượng
Giá đất theo hợp đồng chuyển nhượng
Thời điểm chuyển nhượng theo hợp đồng
Giá đất trúng đấu giá
Thời điểm trúng đấu giá

Giá đất chuyển nhượng trên thị trường
Thời điểm chuyển nhượng
Mã loại đất
Số hiệu tờ bản đồ
Số hiệu thửa
Diện tích
Mã đường
Mã xã

c) Nhóm tiêu chí hỗ trợ cơng tác định giá đất
Trên cơ sở tổng hợp các tài liệu có liên quan và q trình điều tra khảo sát trên địa bàn nghiên
cứu, đề tài đưa ra một số nhóm yếu tố chính có ảnh hưởng tới giá đất tại phường Dịch Vọng. Các
yếu tố này cũng được phân loại dựa theo tiêu chí phát triển bền vững là kinh tế, xã hội và mơi
trường.
- Nhóm yếu tố về kinh tế: Vị trí, các yếu tố liên quan đến tính thuận lợi cho kinh doanh, bn
bán như khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến các khu vực đông dân cư, mặt đường lớn, thửa đất
giáp 2 mặt phố,...
Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường

87


- Nhóm yếu tố về xã hội: Điều kiện giao thơng, hạ tầng, cơ sở vật chất.
- Nhóm yếu tố về môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao
gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên
như: Địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, khơng khí, độ ơ nhiễm tiếng ồn,... cho đến các điều kiện
mơi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập,...
ở khu vực.
- Nhóm yếu tố cá biệt: Nhân tố cá biệt thường có thể đo đếm trực tiếp thơng qua đặc điểm

của thửa đất như: Diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, hạn chế của quy hoạch, thời hạn sử
dụng đất, tình trạng pháp lý,…
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Dịch Vọng thể hiện ở Bảng 3.
Bảng 3. Đề xuất các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Dịch Vọng
STT

Yếu tố ảnh hưởng

1

Vị trí

2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

Lợi thế kinh doanh
Giao thơng
Hạ tầng kỹ thuật
Giáo dục
Y tế

An ninh
Dân trí
Mơi trường
Phong thủy
Diện tích
Hình dáng
Mặt tiền

Mơ tả
Vị trí của thửa đất phân loại dựa theo Quyết định số
30/2019/QĐ - UBND của UBND thành phố Hà Nội
bao gồm 4 vị trí là 1, 2, 3, 4.
Lợi thế kinh doanh, buôn bán
Độ rộng đường giao thông tiếp giáp với thửa đất
Hạ tầng kỹ thuật của khu vực
Khả năng tiếp cận tới các cơ sở giáo dục
Khả năng tiếp cận tới các cơ sở y tế
Mức độ an ninh của khu vực
Trình độ dân trí người dân trong khu vực
Chất lượng môi trường khu vực
Yếu tố phong phủy của thửa đất
Diện tích của thửa đất
Hình dáng của thửa đất
Độ rộng mặt tiền của thửa đất

Nhóm
Kinh tế

Xã hội

Môi trường
Cá biệt

3.2.3. Xác định mối tương quan và mức độ của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa
bàn phường Dịch Vọng
a) Xác định mối tương quan của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Dịch Vọng
Sau khi đã tiến hành xử lý số liệu trong phần mềm ArcGIS, các trường thuộc tính của các
yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và thông tin về giá đất sẽ được nhập vào trong phần mềm SPSS. Sử
dụng công cụ Correlate à Bivariate trong SPSS để xác định mối tương quan của các yếu tố độc lập
đến yếu tố phụ thuộc là giá đất.
Bảng 4. Kết quả xử lý trong phần mềm SPSS
Gia_
tt

P.Correlation
Sig. (2-talied)
N

Gia_
tt

P.Correlation
Sig. (2-talied)
N

GT
Mtien SQU
MT
0,121** 0,169** 0,296** 0,112*
0,001 0,001 0,000 0,013

200
200
200
200
Ho
VH
Dantri
AN
0,555
-,016 -,133** -,050
0,246 0,732 0,005 0,285
200
200
200
200

Cho
VT
YT
HD
-0,032 0,243** -,116* -0,143**
0,493
0,246 0,014 0,002
200
200
200
200
Hatang
KD
GD

PT
-,100* 0,177** -,100* -,234**
0,034
0,000 0,034 0,000
200
200
200
200

UBND
-0,042
0,375
200
CA
-0,063
0,125
200

Kết quả chạy phân tích tương quan cho ta thấy với những biến độc lập nào có giá trị
Sig. (2 - tailed) nhỏ hơn 0,05 (tương ứng với độ tin cậy lớn hơn 95 %) là những biến có ảnh hưởng
88

Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường


chính tới giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu. Các biến đó là: VT (vị trí), KD (lợi thế kinh doanh),
GT (giao thông), Hatang (hạ tầng kỹ thuật), GD (giáo dục), YT (y tế), AN (an ninh), Dantri (trình
độ dân trí), MT (chất lượng mơi trường), PT (phong thủy), SQU (diện tích), Mtien (mặt tiền).
b) Xác định mức độ của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Sau khi tham khảo ý kiến chuyên gia, các yếu tố sau khi đã được lọc từ bước phân tích tương
quan sẽ được tính tốn trọng số để xác định mức độ ảnh hưởng tới giá đất.
Bảng 5. Trọng số của 4 nhóm
Kinh tế
1
1/2
1/3
1/2

Kinh tế
Xã hội
Mơi trường
Cá biệt

Xã hội
2
1
1/2
1

Mơi trường
3
2
1
2

Cá biệt
2
1
0.5

1

Trọng số
0,423
0,227
0,123
0,227

Bảng 6. Trọng số của các yếu tố nhóm kinh tế
VT
1
1/3

VT
KD

KD
3
1

Trọng số
0,75
0,25

Bảng 7. Trọng số của các yếu tố nhóm xã hội
GT
Hatang
GD
YT
AN

Dantri

GT
1
1
1/3
1/3
1/2
1/4

Hatang
1
1
1/3
1/2
1/2
1/3

GD
3
2
1
1/2
1
1/2

YT
3
2
2

1
3
2

AN
2
1
1
1/3
1
1/2

Dantri
4
3
2
1/2
2
1

Trọng số
0,306
0,230
0,133
0,078
0,16
0,09

Bảng 8. Trọng số của các yếu cá biệt
PT

DT
HD
Mtien

PT
1
3
2
2

DT
1/3
1
1/2
1/2

HD
1/2
2
1
1/2

Mtien
1/2
2
2
1

Trọng số
0,121

0,417
0,269
0,193

Bảng 9. Ma trận trọng số chung của các yếu tố
STT Yếu tố
Nhóm
1
VT
Kinh tế
2
KD
3
GT
Hatang
4
GD
5
Xã hội
YT
6
AN
7
Dantri
8
9
MT Mơi trường

Trọng số từng yếu tố trong nhóm
0,75

0,25
0,31
0,23
0,13
0,08
0,16
0,09
1,00

Trọng số nhóm
0,42

0,23

0,12

Trọng số chung
0,32
0,11
0,07
0,05
0,03
0,02
0,04
0,02
0,12

Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường

89


STT Yếu tố
Nhóm
10
PT
11
SQU
Cá biệt
12
HD
13
Mtien
Tổng 

Trọng số từng yếu tố trong nhóm
0,12
0,42
0,27
0,19
 4,00

Trọng số nhóm
0,23
 1,00

Trọng số chung
0,03
0,09

0,06
0,04
1,00

Qua kết quả tổng hợp, xử lý số liệu có thể thấy, nhóm yếu tố về kinh tế có vai trị ảnh hưởng
lớn nhất so với các yếu tố cịn lại. Trong đó yếu tố về vị trí (VT) chiếm trọng số lớn nhất là 0,32
trong giá trị điểm trọng số chung. Điều này thể hiện yếu tố vị trí sẽ có ảnh hưởng lớn nhất tới giá
đất trên địa bàn phường Dịch Vọng. Ngoài ra, yếu tố về lợi thế kinh doanh (KD) cũng chiếm trọng
số lớn 0,11. Yếu tố có giá trị trọng số thấp nhất là dân trí (Dantri) và y tế (YT) với giá trị là 0,02.
4. Kết luận
Kết quả nghiên cứu cho thấy có rất nhiều các yếu tố tác động đến giá đất. Các yếu tố này
thường được chia thành các nhóm và mỗi nhóm cũng có mức độ tác động đến giá đất một cách
khác nhau. Nghiên cứu điểm trên địa bàn phường Dịch Vọng nhóm nghiên cứu đề xuất 4 nhóm
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa phương đó là: (1) Nhóm yếu tố về kinh tế gồm 2 yếu tố; (2)
Nhóm yếu tố về xã hội gồm 6 yếu tố; (3) Nhóm yếu tố về mơi trường gồm 1 yếu tố; (4) Nhóm yếu
tố cá biệt gồm 4 yếu tố.
Kết quả chạy phân tích tương quan cho thấy với những biến độc lập nào có giá trị Sig. (2 - tailed)
nhỏ hơn 0,05 (tương ứng với độ tin cậy lớn hơn 95 %) là những biến có ảnh hưởng chính tới giá đất ở
trên địa bàn nghiên cứu. Các biến đó là: VT (vị trí), KD (lợi thế kinh doanh), GT (giao thông), Hatang
(hạ tầng kỹ thuật), GD (giáo dục), YT (y tế), AN (an ninh), Dantri (trình độ dân trí), MT (chất lượng
mơi trường), PT (phong thủy), SQU (diện tích), Mtien (mặt tiền).
Kết quả tổng hợp, xử lý số liệu có thể thấy, nhóm yếu tố về kinh tế có vai trị ảnh hưởng lớn
nhất so với các yếu tố còn lại. Yếu tố vị trí ln có sự quyết định lớn nhất đến giá thành của thửa
đất. Việc đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất chỉ mang tính tương đối,
mức độ ảnh hưởng đó cịn phụ thuộc vào hoàn cảnh thửa đất và người sử dụng cụ thể. Việc nghiên
cứu những nhân tố ảnh hưởng này sẽ là những cơ sở ban đầu giúp cho việc đề xuất các khuyến nghị
và giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc quản lý đất đai nói chung và quản lý giá đất nói riêng.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1]. Trần Quốc Bình, Lê Phương Thúy, Đỗ Thị Minh Tâm (2008). Ứng dụng GIS trong thành lập bản đồ
vùng giá trị đất đai. Hội nghị khoa học Địa lý toàn quốc lần thứ 3, Hà Nội, 16/12/2008, 1059 - 1068.

[2]. Trịnh Hữu Liên (2013). Giáo trình định giá đất. Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.
[3]. Saaty T. L (1980). The Analytic Hierarchy Process. McGraw - Hill, New York.
[4]. Saaty T. L (1996). Decision making with dependence and feedback: The analytic network process.
RWS Publications, Pittsburgh.
[5]. Hồ Thị Lam Trà (2003). Giáo trình định giá đất. NXB Đại học Nông nghiệp I.
[6]. Phạm Anh Tuấn (2016). Thực nghiệm xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở đô thị trên cơ sở ứng dụng kỹ
thuật CAMA tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang. Tạp chí Nơng nghiệp và
Phát triển nơng thơn, 14/2016, 19 - 25, Hà Nội.
[7]. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013). Luật Đất đai 2013. NXB Chính trị Quốc
gia, Hà Nội.

Chấp nhận đăng: 10/12/2021; Người phản biện: TS. Phạm Anh Tuấn.
90

Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường