Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
----------- -----------

NGUYỄN NGỌC ANH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - NĂM 2017

1


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
----------- -----------

NGUYỄN NGỌC ANH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

Ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 62.85.01.03

LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS NGUYỄN THẾ HÙNG

THÁI NGUYÊN - NĂM 2017

2


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng
để bảo vệ ở bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận án

Nguyễn Ngọc Anh

3

năm 2017


LỜI CẢM ƠN
Luận án này được thực hiện tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Trước tiên, tôi xin trân trọng cám ơn PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng đã tận tình

hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận án.
Tôi xin chân thành cám ơn BGH trường Đại học Nông lâm – Đại học
Thái Nguyên, phòng Đào tạo, khoa Quản lý Tài nguyên đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi cho tôi trong quá trình nghiên cứu và học tập.
Tôi cũng xin được gửi lời cám ơn đến tập thể các thầy cô bộ môn Trắc địa
GIS và Viễn thám, các đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ để tôi
hoàn thành nghiên cứu này.
Cuối cùng, tôi xin được bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới các thành viên trong
gia đình của tôi, những người đã luôn ở bên cạnh tôi để động viên, khích lệ tinh
thần để tôi có đủ quyết tâm hoàn thành luận án.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận án

Nguyễn Ngọc Anh

4

năm 2017


MỤC LỤC

MỤC LỤC .......................................................................................................... i
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................. v
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ vii
DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ ................................................... viii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ....................................................................... 3
2.1. Mục tiêu chung ............................................................................................ 3
2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 3
3. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................... 3
3.1. Về ý nghĩa khoa học lý luận ........................................................................ 3
3.2. Về ý nghĩa thực tiễn .................................................................................... 3
4. Các điểm mới của đề tài ................................................................................. 4
Chương 1- TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 5
1.1. Đất đai và thị trường đất đai ........................................................................ 5
1.1.1. Đất đai ...................................................................................................... 5
1.1.2. Thị trường, thị trường đất đai................................................................... 6
1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị ................................... 8
1.2.1. Giá đất ...................................................................................................... 8
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị .............................................. 10
1.3. Định giá đất và các phương pháp định giá đất ........................................... 15
1.3.1. Định giá và định giá đất .......................................................................... 15
1.3.2. Các phương pháp định giá đất ................................................................ 16
1.4. Công tác quản lý và định giá đất ở Việt Nam và trên thế giới .................... 18
1.4.1. Ở trên thế giới......................................................................................... 18
1.4.2. Ở Việt Nam ............................................................................................ 25
131
i


1.5. Một số mô hình nghiên cứu về định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở Việt Nam và trên Thế giới ....................................................................... 30
1.5.1. Các mô hình nghiên cứu trên Thế giới .................................................... 30
1.5.2. Các mô hình nghiên cứu ở Việt Nam ...................................................... 34
1.5.3. Kinh nghiệm về định giá đất hàng loạt.................................................... 37

1.6. Các kết luận qua phân tích tổng quan ........................................................ 43
Chương 2 - NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................... 44
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................... 44
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................. 44
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 44
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 44
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình sử dụng đất thành phố Thái
Nguyên............................................................................................................. 44
2.2.2. Đánh giá công tác xây dựng, quản lý và biến động giá đất ở đô thị theo
quy định của Nhà nước trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ........................... 44
2.2.3. Sự khác biện giữa giá đất ở đô thị theo quy định và giá đất thị trường trên
địa bàn thành phố ............................................................................................. 44
2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị khu vực nghiên cứu .............. 45
2.2.5. Nghiên cứu bước đầu xây dựng mô hình xác định giá đất ở đô thị trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên.............................................................................. 45
2.2.6. Đề xuất các giải pháp thực hiện hiệu quả công tác quản lý và định giá đất
ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên .................................................... 45
2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 45
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ........................................ 45
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu và tuyến đường điều tra ................. 46
2.3.3. Phương pháp chọn mẫu điều tra, phỏng vấn ........................................... 48
2.3.4. Phương pháp thống kê, mô tả ................................................................. 49
2.3.5. Phương pháp so sánh .............................................................................. 49
132
ii


2.3.6. Phương pháp phân tích xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............... 50
2.3.7. Phương pháp xây dựng mô hình hồi quy giá đất ..................................... 53
Chương 3 - KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 55

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình sử dụng đất thành phố Thái
Nguyên............................................................................................................. 55
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 55
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội ......................................................................... 57
3.1.3. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai ...................................................... 60
3.2. Đánh giá công tác xây dựng, quản lý và biến động giá đất ở đô thị theo quy
định của Nhà nước trên địa bàn thành phố Thái Nguyên .................................. 63
3.2.1. Công tác quản lý giá đất ......................................................................... 63
3.2.2. Công tác xây dựng giá đất ...................................................................... 65
3.2.3. Biến động giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nước trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 ........................................................... 67
3.3. Sự khác biện giữa giá đất ở đô thị theo quy định và giá đất thị trường trên
địa bàn thành phố ............................................................................................. 72
3.3.1. Sự khác biệt giữa giá đất ở theo quy định và giá đất thị trường trên một số
tuyến đường trung tâm (khu vực I) ................................................................... 73
3.3.2. Sự khác biệt giữa giá đất ở theo quy định và giá đất thị trường trên một số
tuyến đường cận trung tâm (khu vực II) ........................................................... 77
3.3.3. Sự khác biệt giữa giá đất ở theo quy định và giá đất thị trường trên một số
tuyến đường xa trung tâm (khu vực III) ............................................................ 80
3.3.4. Đánh giá chung....................................................................................... 84
3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố ............. 85
3.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng ............................................................................. 85
3.4.2. Phân tích và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ...... 87
3.5. Nghiên cứu bước đầu xây dựng mô hình định giá đất ở đô thị trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên .................................................................................... 98
133
iii


3.5.1. Lựa chọn và định dạng biến cho mô hình nghiên cứu ............................. 98

3.5.3. Ứng dụng mô hình để ước tính giá đất ở đô thị ..................................... 114
3.6. Đề xuất các giải pháp thực hiện hiệu quả công tác quản lý và định giá đất ở
đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ..................................................... 115
3.6.1. Cơ sở đề xuất các giải pháp .................................................................. 115
3.6.2. Giải pháp thực hiện công tác quản lý và định giá đất ............................ 116
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 120
1. Kết luận ...................................................................................................... 120
2. Kiến nghị .................................................................................................... 121
DANH MỤC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ ...................... 122
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................. 123
PHỤ LỤC ...................................................................................................... 130

iv
134


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

BTC

: Bộ Tài chính

BXD

: Bộ Xây dựng

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

CT-TTg

: Chỉ thị Thủ tướng

ĐVT

: Đơn vị tính

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GIS

: Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System)

HĐND

: Hội đồng nhân dân

JPPH

: Cục dịch vụ định giá bất động sản

NSDĐ

: Người sử dụng đất

NXB

: Nhà xuất bản

NĐ-CP

: Nghị định Chính phủ

NQ-CP

: Nghị quyết Chính phủ

NQ-HĐND

: Nghị quyết Hội đồng nhân dân

PRA

: Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân

(Participatory Rural Appraisal)
Phòng TN&MT

: Phòng Tài nguyên và Môi trờng

QLNN

: Quản lý Nhà nước

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

QĐ-TTg

: Quyết định Thủ tướng

QĐ-UBND

: Quyết định Ủy ban nhân dân

QSH

: Quyền sở hữu

RM

: Tiền Malaysia

Sở TN&MT

: Sở Tài nguyên và Môi trường

TTLT

: Thông tư liên tịch
v5

TT

: Thông tư

TTBD-ĐBDC

: Trung tâm bồi dưỡng đại biểu dân cử

TP. HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

UBTVQH

: Uỷ ban thường vụ quốc hội.

UBND

: Uỷ ban nhân dân

USD

: Tiền Mỹ (US Dollar)

VNĐ

: Tiền Việt Nam

XHCNVN

: Xã hội chủ nghĩa Việt Nam

vi6


DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 3.1: Tình hình sử dụng đất ở thành phố Thái Nguyên năm 2014

61

Bảng 3.2: Khung giá đất ở đô thị TP Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2014

67

Bảng 3.3. Tổng hợp giá đất ở tại một số tuyến đường phố trung tâm theo quy
định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 – 2014

68

Bảng 3.4. Tổng hợp giá đất ở tại một số tuyến đường phố cận trung tâm theo
quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 – 2014

69

Bảng 3.5. Tổng hợp giá đất ở tại một số tuyến đường phố xa trung tâm theo

quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 – 2014

71

Bảng 3.6: Chênh lệch giá đất ở quy định với giá đất ở trên thị trường ở một số
tuyến đường khu vực I trên địa bàn thành phố Thái nguyên

74

Bảng 3.7: Chênh lệch giá đất ở quy định với giá đất ở trên thị trường ở một số
tuyến đường khu vực II trên địa bàn thành phố Thái nguyên

78

Bảng 3.8: Chênh lệch giá đất ở quy định với giá đất ở trên thị trường ở một số
tuyến đường khu vực III trên địa bàn thành phố Thái nguyên

81

Bảng 3.9: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

86

Bảng 3.10: Kết quả kiểm định thang đo qua đánh giá Cronbach’ Alpha

89

Bảng 3.11: Thang đo các yếu tố ảnh hưởng sau phân tích Cronbach’s Alpha

90

Bảng 3.12: Các biến đặc trưng được đưa vào phân tích nhân tố EFA

91

Bảng 3.13: Mô hình điều chỉnh qua kiểm định Cronbanh’s Alpha và EFA

94

Bảng 3.14: Kết quả hệ số hồi quy - Coefficients

94

Bảng 3.15. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất

97

Bảng 3.16: Định dạng biến cho mô hình hồi quy giá đất

99

Bảng 3.17: Thống kê mô tả các biến định tính

105

Bảng 3.18: Kết quả mô hình hồi quy lần thứ nhất

107

Bảng 3.19: Kết quả kiểm định bằng mô hình hồi quy đơn với các biến độc lập

108

Bảng 3.20: Kết quả mô hình hồi quy lần thứ hai

110

Bảng 3.21: Kết quả xác định R2 của mô hình hồi quy phụ các biến độc lập

111

Bảng 3.22: Ước tính giá đất bằng mô hình hồi quy

114

7
vii


DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ

Hình 2.1: Quy trình nghiên cứu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất
Hình 2.2: Sơ đồ phân tích quá trình chạy hồi quy

Trang
50
54

Hình 3.1: Quy trình xây dựng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
theo Quyết định số 03/2012/QĐ-UB ngày 21/2/2012 của UBND tỉnh

65

Hình 3.2: Giá đất ở quy định và giá đất ở trên thị trường

73

Hình 3.3: Giá đất ở quy định và giá đất ở trên thị trường tại khu vực I

76

Hình 3.4: Giá đất ở quy định và giá đất ở trên thị trường tại khu vực II

79

Hình 3.5: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực III

82

Hình 3.6. Mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

88

8
viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong xu thế xã hội ngày càng phát triển, cơ chế thị trường xuất hiện, việc

trao đổi mua bán đất đai là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị
trường còn gọi là thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản. Thị trường
này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng. Hiến
pháp (1980) [21], lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Hiến pháp (1992) [22], ra đời là sự
cởi trói về mặt pháp lý với quy định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị
trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai
ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Hiến pháp (2013) [26], một lần nữa khẳng định lại
“Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền
và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”.
Nhận thức được ảnh hưởng của thị trường bất động sản đối với sự phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước. Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ VIII
(1996) [19], đã chỉ đạo phải “Tổ chức và quản lý tốt thị trường bất động sản”.
Đến Đại hội lần thứ X (2006) [20], Đảng ta đã nhấn mạnh hơn nữa là phải “Phát
triển thị trường bất động sản có sức cạnh tranh so với khu vực, có sức hấp dẫn
các nhà đầu tư. Nhà nước vừa phải thực hiện quản lý tốt thị trường bất động sản
vừa là nhà đầu tư BĐS lớn nhất”.
Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường bất động sản và thể hiện
cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh
tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước, Luật đất đai (1993) [23],
ra đời thay thế Luật Ðất đai năm 1988, bên cạnh việc cho phép người sử dụng
đất có năm quyền (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế và thế chấp)
đã thừa nhận đất đai có giá và quy định "Nhà nước xác định giá các loại đất để
1


tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,…". Luật Ðất đai (2003) [25], đã tạo ra một
"luồng gió mới", cùng với cơ chế đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất, đã tác

động tích cực đến thị trường, chính sách tài chính về đất đai và làm cho giá
quyền sử dụng đất trên thị trường dần vận động về mức hợp lý hơn. Tiếp tục đổi
mới cơ chế quản lý giá đất, khung giá đất, do Nhà nước định giá; Luật Ðất đai
(2013) [27], ra đời nhằm bổ sung và hoàn thiện có tính chất căn bản để đi theo
hướng thị trường hơn từ quan điểm đến nguyên tắc, phương pháp và cơ chế định
giá.
Bên cạnh những kết quả tích cực trên, thị trường bất động sản của Việt
Nam thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều bất cập như phát triển còn thiếu ổn
định, quan hệ cung - cầu chưa đảm bảo sự cân bằng; Giá cả vẫn ở mức cao so
với mặt bằng thu nhập của người dân và có diễn biến phức tạp, khó kiểm soát.
Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến những bất cập trên là do Việt
Nam chưa có hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, thống nhất, có đủ
độ tin cậy để phục vụ công tác điều hành thị trường và phục vụ nhu cầu phát
triển của xã hội. Chính vì vậy, để khắc phục được những hạn chế này, việc có
một bảng giá đất quy định phù hợp là hết sức cần thiết.
Thành phố Thái Nguyên là trung tâm kinh tế, xã hội và chính trị của tỉnh
Thái Nguyên, là đầu mối giao thông của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc có tiềm
năng về thương mại dịch vụ, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và truyền thống văn
hóa lâu đời. Đặc biệt thành phố Thái Nguyên còn có cơ sở hạ tầng tương đối
đồng bộ và hoàn chỉnh, nên giá đất ở trên địa bàn thành phố đang ngày càng
tăng lên rõ rệt khiến cho thị trường nhà đất vài năm gần đây phát triển rất nhanh.
Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường thành phố Thái Nguyên biến động rất
lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề
ổn định kinh tế - xã hội, giá đất theo quy định lại không tăng nên gây ra sự
chênh lệch rất lớn so với thị trường. Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập
trong công tác quản lý và sử dụng đất. Bối cảnh trên đặt ra cho thấy việc xem
2


xét một cách hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác quản lý và định giá

đất, trên cơ sở đó đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá trị đất đai ở
thành phố Thái Nguyên là hết sức cần thiết. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến
hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” nhằm góp phần
từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Xác định các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá đất ở
đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu mối quan hệ và sự khác biệt giữa giá đất ở đô thị trên thị
trường và giá đất do nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Xác định và phân tích mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố tác động đến
giá đất ở đô thị nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với mặt bằng
giá cả trên thị trường thành phố Thái Nguyên.
- Nghiên cứu bước đầu xây dựng mô hình định giá đất ở đô thị tại thành phố
Thái Nguyên nhằm đưa ra những dự báo cho tương lai một cách khoa học, giúp
Nhà nước nắm bắt, quản lý giá đất, nghiên cứu sự hình thành và phát triển của
thị trường BĐS, từ đó đưa ra những biện pháp quản lý phù hợp.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Về ý nghĩa khoa học lý luận
Góp phần làm rõ thêm lý luận khoa học về các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở đô thị và định giá hàng loạt đối với đất ở đô thị tại Việt Nam.
3.2. Về ý nghĩa thực tiễn
- Góp phần nâng cao nhận thức trong hệ thống quản lý giá đất tại thành phố
Thái Nguyên về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị, tạo điều kiện nâng cao
3

chất lượng quản lý giá đất tại thành phố Thái Nguyên.
- Tạo công cụ định giá đất hàng loạt, có thể áp dụng để cải thiện quá trình
xây dựng bảng giá đất của Nhà nước trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
4. Các điểm mới của đề tài
(1) Xác định chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ ảnh
hưởng và xếp loại mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị tại
thành phố Thái Nguyên, các yếu tố đó là: vị trí, cơ sở hạ tầng, môi trường, chính
sách pháp lý, cá biệt, kinh tế và xã hội.
(2) Nghiên cứu bước đầu đã xác định được hàm giá đất ở đô thị phụ thuộc
vào các yếu tố ảnh hưởng. Đây có thể là tài liệu tham khảo vận dụng vào việc
xây dựng bảng giá đất ở đô thị của Nhà nước trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên, xây dựng giá đất cụ thể phục vụ công tác tư vấn về giá đất.

4


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Đất đai và thị trường đất đai
1.1.1. Đất đai
Có rất nhiều khái niệm về đất đai, theo Brinkman và Smyth (1976) [60],
cho rằng: “Đất đai về mặt địa lý mà nói thì là một vùng đất chuyên biệt trên bề
mặt của trái đất: có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán
được, trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong
đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật, động vật và
kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá
khứ, hiện tại và trong tương lai”. Theo Dale & McLaughlin, 1988 (trích dẫn bởi
Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2010) [5], thì “Đất đai là bề mặt của Trái đất,
vật chất phía dưới, không khí phía trên và tất cả những thứ gắn với nền đất”.

Tuy nhiên đến năm 1993, trong Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de
Janerio, Brazil, (trích dẫn bởi Lê Quang Trí, 2005) [54], đất đai về mặt thuật ngữ
khoa học được hiểu theo nghĩa rộng là “Diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao
gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó,
bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối,
đầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong
lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con nguời, những
kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước,
hay hệ thống thoát nước, đường xá, nhà cửa.. )”.
Đoàn Văn Trường, Ngô Trí Long (1997) [58], cho rằng: “Đất đai là thiết
yếu đối với cuộc sống và sự sinh tồn của chúng ta. Tầm quan trọng của nó
làm cho đất đai trở thành trung tâm chú ý của các nhà luật sư, địa lý, sinh
thái học và các nhà kinh tế. Vì mỗi điều lệ này đều liên quan tới đất đai và

việc sử dụng đất, nên các xã hội, các nước và cả thế giới đều bị tác động”.
5


Theo Lê Quang Trí (1998) [53], “Đất đai là một thực thể tự nhiên dưới đặc tính
không gian và địa hình và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được
diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng. Rộng hơn, trên quan
điểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao gồm cả tài nguyên sinh vật và kinh tế xã hội của một thực thể tự nhiên”. Luật đất đai (1993) [23], khẳng định: “Đất

đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng”.
Như vậy, khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất
phải hiểu: Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các
thế hệ, đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ
của cải vật chất của xã hội. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của

một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử
dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua
bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự)... nhưng chúng ta cần phải thấy
rằng đất đai là loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị
trường không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị
trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai.
1.1.2. Thị trường, thị trường đất đai
Theo Trần Thúy Lan (2005) [10], sản xuất hàng hóa là sản xuất ra sản
phẩm để bán. Vì vậy, cần có nơi để cho người sản xuất và người tiêu dùng gặp
nhau để trao đổi, nơi ấy là thị trường. Vậy thị trường là cái tất yếu, cái hợp phần
bắt buộc của sản xuất hàng hóa. Theo nghĩa hẹp “Thị trường là nơi diễn ra sự
chuyển nhượng, trao đổi, mua bán hàng hóa và dịch vụ”. Còn theo nghĩa rộng
“Thị trường là biểu hiện của quá trình mà người mua và người bán tác động qua
lại với nhau để xác định giá cả và lượng hàng hóa tham gia mua bán”. Theo Phí
Mạnh Hồng (2013) [9], cho rằng “Thị trường là tập hợp các điều kiện và thỏa
thuận mà thông qua đó người mua và người bán tiến hành trao đổi hàng hóa với
6


nhau”. Còn theo Robert và Daniel, 1994 (trích dẫn bởi Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2005) [49], “Một thị trường là tập hợp những người mua và
người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi”. Hay nói cách
khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng,
thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại
một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa
hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của

nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển
kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại điều 5 Luật Đất đai
(2003) [25], quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu", và tại điều 4 Luật đất đai (2013) [27], khẳng định “đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật
này”. Do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta,
chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng
đất.
Như vậy, có thể thấy rằng: thị trường đất đai là tổng hòa các giao dịch dân
sự về đất đai theo quy định của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một
thời gian nhất định. Đó là một thị trường của các hoạt động giao dịch như: mua
bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng,... Những hoạt động này phải
tuân theo quy định của pháp luật, được diễn ra trong phạm vi không gian và thời
gian nhất định. Và khi đã gọi là thị trường tất yếu phải tuân thủ theo quy luật của
thị trường. Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh

7


tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng
trong nền kinh tế, cụ thể là:
+ Thị trường đất đai phát triển sẽ giúp phân bổ và sử dụng có hiệu quả các
nguồn lực đất đai, lao động và thu hút các nguồn lực khác.
+ Thị trường đất đai là một thị trường quan trọng trong các thị trường. Phát
triển tốt thị trường đất đai sẽ giúp phát triển các thị trường khác và thúc đẩy kinh
tế - xã hội phát triển.
+ Thị trường đất đai (cùng với thị trường bất động sản) là thị trường đầu
vào của các ngành sản xuất kinh doanh, không thị trường hàng hoá nào có thể
thay thế được.

+ Thị trường đất đai phát triển sẽ thu hút một lượng lớn vốn trên thị trường
tài chính tiền tệ, giá trị các công trình hay xây dựng nhà ở hàng năm được tính
vào tăng trưởng GDP. Và ngược lại, thị trường tài chính phát triển chậm sẽ kéo
theo sự trì trệ trên thị trường đất đai do thiếu vốn đầu tư.
+ Hoạt động của thị trường đất đai tạo nguồn thu lớn cho ngân sách thông
qua các chính sách lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế chuyển
mục đích sử dụng đất, thuế lợi tức doanh nghiệp,…
+ Phát triển tốt thị trường đất đai còn mang lại những hệ quả tốt về chính trị
và tinh thần. Bởi vì, giao dịch đất đai thông suốt chính là tạo điều kiện cho nhân
dân làm chủ thực sự tài nguyên quan trọng nhất của quốc gia, tự mình nâng cao
đời sống và góp phần phát triển kinh tế - xã hội.
1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị
1.2.1. Giá đất
Theo Lê Tấn Lợi (2009) [13], cho rằng: “Giá đất được hình thành là kết
quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tranh thủ một số
luật lệ nhất định”. Luật Đất Đai (2013) [27], tại khoản 19 điều 3, quy định: “Giá
đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Giá trị
quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện
8


tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Trong khi Luật đất đai
(2003) [25], tại khoản 23 điều 4 cũng từng quy định “Giá quyền sử dụng đất (gọi
là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Có thể thấy, so với
Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai năm 2013 đã khái quát hóa khái niệm về
giá đất hơn trước để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay.
Như vậy, xét về phương diện tổng quát thì giá đất là giá bán quyền sở hữu
đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời
gian xác định. Giá đất là một phạm trù kinh tế mang tính khoa học, vì vậy nó

không thể được hình thành và tác động bằng ý thức chủ quan, bằng mệnh lệnh
hay ý chí. Chỉ trên cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại đất,
chúng ta mới có thể xây dựng được một mức giá phù hợp, khách quan và có
được cách thức tác động vào đất theo các mục tiêu kinh tế-xã hội.
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2005) [49], giá đất có những
đặc trưng cơ bản sau: (1) Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả; (2) Giá đất
không giống nhau về thời gian hình thành; (3) Giá đất đai không phải là biểu
hiện tiền tệ của giá trị đất đai; (4) Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết
định; (5) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt; (6) Giá đất không giống
nhau về hiện tượng khấu hao; (7) Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng
Theo Lê Tấn Lợi (2009) [13], trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà
nước quy định và giá đất thị trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và
thấp, trong khi đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà
nước. Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng
gây ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa
nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi
thu hồi đất. Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá nhà nước quy định
chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động. Mặt khác
9


muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu cầu mà cơ sở
đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ cung - cầu và giá trị sinh
lợi của đất đai.
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị
Theo Nguyễn Thanh Trà (2003) [50], về “Điều tra, phân tích giá đất ở và các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa, Hà Nội” Theo
nghiên cứu thì giá đất theo quy định của Nhà nước và giá đất thị trường có sự
chênh lệch khá lớn. Hệ số chênh lệch cành lớn từ đường loại I cho đến đường loại

IV. Ngoài ra giá đất cao nhất là ở các khu trung tâm, càng xa trung tâm giá đất càng
giảm.
Theo nghiên cứu của Mai Bá Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh
dịch (2004) [14], về “Lý luận và phương pháp định giá đất”: Nội dung nói lên
nhiều yếu tố liên quan đến hình thành định giá đất. Các yếu tố đó là: Điều kiện
tự nhiên, kinh tế, xã hội, vị trí vùng đất, các loại đường phố và tính pháp lý.
Trong đó, Người nghiên cứu cũng đưa ra thêm các yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật
rất đồng bộ, giao thông thuận tiện, là trung tâm thành phố, có nhiều trung tâm
hành chính, thương mại và đường rất thuận lợi cho việc buôn bán của người dân.
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2005) [49], các nhân tố ảnh
hưởng đến giá đất gồm:
- Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan
mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia
đình.
- Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái
ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
- Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình
10


chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh
hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước.
- Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia.
Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định
kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế
mà đi đến ổn định.

- Nhân tố khu vực: Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã
hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các
nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa
phương đó.
- Nhân tố cá biệt: Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều
kiện của bản thân thửa đất (diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,
hạn chế của quy hoạch đô thị). Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là
ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Vũ Kiên (2006) [7], nghiên cứu “Một số
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”
cho rằng, yếu tố vị trí chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không
phải là yếu tố gây biến động giá đất trên thị trường, số lượng người tham gia
giao dịch có ảnh hưởng đến sự biến động giá đất trên thị trường. Yếu tố cơ sở hạ
tầng bên ngoài thửa đất ảnh hưởng tới giá của thửa đất. Ở những khu vực phát
triển kinh tế - xã hội, sự đầu tư về cơ sở hạ tầng sẽ ảnh hưởng tới toàn bộ các vị
trí thửa đất của tuyến đường được đầu tư. Ở những khu vực kém phát triển, sự
đầu tư lại hạn chế thì cơ sở hạ tầng chỉ ảnh hưởng đến giá các thửa đất ở liền
ngay mặt đường phố được đầu tư.
Theo Lê Tấn Lợi (2009) [13], có hai yếu tố tác động đến việc hình thành
giá đất là đặc tính tự nhiên và đặc tính xã hội.

11


- Đặc tính tự nhiên: đất đai là hệ thống bao gồm nhiều thành phần và nhiều
yếu tố mang tính chất cố định, không thể di chuyển được. Đất đai có thể sử dụng
vào mục đích khác nhau: nông nghiệp, lâm nghiệp, xây dựng,…biết cách sử
dụng và bảo quản đất đai thì được tốt và tăng giá trị sử dụng (như việc bảo vệ
rừng, giữ độ phì nhiêu của đất canh tác, đầu tư cơ sở hạ tầng…).
- Đặc tính kinh tế xã hội: trước hết đất đai có những lợi tức tự nhiên vốn có

của nó, nghĩa là nó có thể mang đến những thành quả mà những thành quả này
không do tác động của con người, đơn thuần là những sản phẩm của thiên nhiên
(rừng, đồng cỏ chăn thả tự nhiên…).
Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng (2008) [82], thì
có 3 nhóm yếu tác động ảnh hưởng đến giá đất nói riêng cũng như đối với thị
trường nhà đất nói chung, cụ thể là:
- Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:
+ Nhóm các yếu tố tự nhiên: Vị trí của BĐS, kích thước, hình thể, diện tích
thửa đất hoặc thửa đất, địa hình BĐS toạ lạc, hình thức (kiến trúc) bên ngoài của
BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác), đặc điểm trên
mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất
vật lý...), tình trạng môi trường, các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên.
+ Nhóm các yếu tố kinh tế: Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS, những
tiện ích gắn liền với BĐS.
+ Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường: Tính hữu dụng của BĐS, nhu
cầu loại BĐS trên thị trường.
- Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS
- Các yếu tố chung bên ngoài
+ Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của
Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động
của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng.

12


+ Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Tình hình cung-cầu BĐS trong khu
vực, đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực, các
điều kiện của thị trường BĐS, hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như
đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc...), mức độ tăng
trưởng GDP hàng năm của vùng, thu nhập bình quân hàng năm của người dân

trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác, khả
năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng, số lượng các
thửa, thửa đất trống trong vùng, mức giá bình quân các loại đất trong vùng, tỷ lệ
thuế và mức thuế suất, mức độ lạm phát chung, tình hình thị trường lao động, thị
trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
+ Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS.
Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ
học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác
các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân
trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị
của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề
nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của
những người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
- Theo Trần Ngọc Sơn (2009) [85], chuyên viên phân tích thị trường, có
công trình nghiên cứu tổng hợp về ngành bất động sản, công trình nghiên cứu
tổng quan về các yếu tố giá vàng và lạm phát ảnh hưởng đến biến động giá
ngành bất động sản đã nêu lên những yếu tố rất đặc trưng, có tác động rất mạnh
vào thị trường BĐS. Những yếu tố đó có mối liên hệ tương quan thuận và
nghịch, tác động đến sự biến động giá của ngành bất động sản nói chung và thị
trường nhà đất nói riêng.
- Theo Đinh Tuấn Minh (2009) [15], “Khủng hoảng kinh tế hiện nay: Phân
tích và khuyến nghị từ lý thuyết kinh tế trường phái Áo”. Đặt vấn đề về những
đóng góp quan trọng nhất từ Friedrich A.Hayek (1933) [59], giải thích các chu
13