Hãy chỉ ra những điểm chưa phù hợp trong quyết định hoặc bản án sơ thẩm và giải thích vì sao lại cho rằng chưa phù hợp

MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
NỘI DUNG.......................................................................................................2
I. Từ bản án, quyết định đã sưu tầm được, hãy tóm tắt nội dung vụ
việc dưới dạng tình huống.......................................................................... 2
II. Hãy chỉ ra những điểm chưa phù hợp trong quyết định hoặc bản án
sơ thẩm và giải thích vì sao lại cho rằng chưa phù hợp?.........................3
III. Quan điểm của nhóm về việc giải quyết vụ việc phù hợp với quy
định của pháp luật.......................................................................................6
IV. Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật hiện hành của nhóm
từ việc phân tích vụ án trên........................................................................7
KẾT LUẬN......................................................................................................9
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................10

Bảng chữ viết tắt

STT

CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG

1

BLDS

Bộ luật dân sự

1


Trong thực tiễn cuộc sống, có những trường hợp bất động sản bị vây

bọc bởi các bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau. Khi đó, chủ sở
hữu bất động sản bị vậy bọc có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất
động sản liền kề thỏa mãn những nhu cầu thiết yếu của họ mà một trong số đó
là nhu cầu có lối đi qua bất động sản liền kề. Đây là một vấn đề hết sức nhạy
cảm bởi lẽ việc mở một lối đi qua ảnh hưởng trực tiếp đến chủ sở hữu bất
động sản đó. Nó khơng chỉ làm chủ sở hữu mất đi quyền lợi về phần bất động
sản đem mở lối đi mà còn liên tục ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt, kinh
doanh,… của họ. Chủ sở hữu bất động sản có lối đi qua khơng thể hạn chế
quyền sử dụng lối đi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Đồng thời chủ
sở hữu bất động sản bị vây bọc cũng không thể tùy tiện mở lối đi qua một bất
động sản khác không thuộc sở hữu của mình. Do đó, vấn đề quyền về lối đi
qua bất động sản liền kề là một vấn đề đặc biệt quan trọng và phức tạp .. Vậy
trường hợp có tranh chấp về quyền đi qua bất động sản liền kề thì sẽ được giải
quyết như thế nào? Do vậy, nhóm em chọn đề tài này nhằm đưa ra và phân
tích một trường hợp cụ thể tại Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2020/DS-ST, ngày
19/5/2020 của Tòa án Quận N, Thành phố Cần Thơ đã thể hiện được tính sai
sót, chưa phù hợp với luật của tịa án trong xét xử về việc giải quyết tranh
chấp về lối đi chung của các bất động sản, đồng thời đưa ra một số kiến nghị
hoàn thiện quy định của pháp luật hiện hành cho vấn đề này

NỘI DUNG

2


I. Từ bản án, quyết định đã sưu tầm được, hãy tóm tắt nội dung vụ việc
dưới dạng tình huống.
Vào ngày 12/5/2018, ông Mai Văn H và bà Phạm Thị Thu V có nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Nguyễn Kiêm Tr thửa đất số 175,
diện tích 852,7m2 và thửa đất số 232, diện tích 169m2, tờ bản đồ số 07, địa

chỉ đất tọa lạc tại Phường P, quận N, thành phố Cần Thơ, theo giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất số CH01001 và CH01002, do Ủy ban nhân dân quận
N cấp cùng ngày 22/11/2013. Sau khi nhận chuyển nhượng thì ơng H, bà V đã
chỉnh lý sang tên vào ngày 16/5/2018. Trên các giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất này đều thể hiện có lối đi kéo dài, tiếp giáp từ đường giao thông
công cộng đến đoạn giữa thửa đất 175.
Bà Phan Thị Thanh X được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất số 00700 ngày 17/8/2004, thuộc thửa đất số
04, diện tích 547,50m2 (ODT), tờ bản đồ số 11 và thửa đất số 253, diện tích
69,60m2 (ODT), tờ bản đồ số 07, địa chỉ thửa đất tọa lạc tại Phường X, quận
N, thành phố Cần Thơ. Nguồn gốc đất được bà X nhận chuyển nhượng của bà
Bành Thị H từ trước năm 1990. Tiếp giáp với phần đất của bà X là đất của
ơng H, bà V, có lối đi kéo dài đến đầu thửa đất số 04.
Bà Phan Thị Thanh X sau đó đã làm cổng rào chắn ngang lối đi vào
thửa đất 175, gây khó khăn cho ông H, bà V trong việc đi lại do đây là lối đi
duy nhất từ đường giao thông vào thửa đất 175. Được biết, phần đất đang
tranh chấp đã được sử dụng với mục đích làm lối đi chung từ lâu do các chủ
cũ của các thửa đất thỏa thuận với nhau. Do đó, ơng H, bà V khởi kiện yêu
cầu Tòa án buộc bà Phan Thị Thanh X tháo dỡ cổng rào chắn ngang lối đi vào
thửa đất 175, trả lại hiện trạng lối đi thơng thống.

3


II. Hãy chỉ ra những điểm chưa phù hợp trong quyết định hoặc bản án sơ
thẩm và giải thích vì sao lại cho rằng chưa phù hợp?
Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2020/DS-ST, ngày 19/5/2020 của Tòa án
Quận N, Thành phố Cần Thơ mặc dù mặc dù đã được tuyên nhưng lại bộc lộ
những điểm chưa phù hợp:
1. Tòa tuyên xử “Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn

về việc buộc bị đơn tháo dỡ cổng rào thuộc giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất số 00700, cấp ngày 17/8/2004 cho bà Phan Thị Thanh X đứng
tên (phần đất được ký hiệu (A) theo Bản trích đo địa chính số
96/TTKTTNMT, ngày 03/10/2019 của Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và
Môi trường thành phố Cần Thơ).”
Trong trường hợp trên có thể thấy bất động sản của nguyên đơn là bất
động sản bị vây bọc vì theo nội dung vụ việc “lối đi này đã được lát bê tông
và là lối đi duy nhất để đi vào thửa đất 175”. Cụ thể ở đây theo nội dung bản
tự khai và quá trình giải quyết vụ án thì thửa đất số 253 của bà X được cấp
theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00700 ngày 17/8/2004 tiếp giáp
với thửa đất số 175 của ông H, bà V nhận chuyển nhượng từ bà Tr theo giấy
chứng nhận số CH01001 ngày 22/11/2013. Giấy chứng nhận của hai thửa đất
này đều thể hiện lối đi chung ra đường giao thông công cộng thể hiện tại vị trí
(A) theo Bản trích đo địa chính số 96/TTKTTNMT, ngày 3/10/2019 của
Trung tâm kĩ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ,và trên giấy
chứng nhận cấp cho bà Tr có lối đi kéo dài từ đầu đường giao thông công
cộng đến đoạn giữa thửa đất số 175 cụ thể tính từ đầu thửa đất 232 đến giữa
thửa đất 175, lối đi có chiều dài 30,6m và chiều rộng 4m. Tức là trong trường
hợp này, phần đất của bà X là phần đất vây bọc lên phần đất của bà V và ông
H nên bà V và ơng H có quyền u cầu bà X dành cho mình một lối đi hợp lí.

4


Theo quy định tại khoản 1 điều 254 BLDS 2015: “Chủ sở hữu có bất
động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà khơng
có hoặc khơng đủ lối đi ra đường cơng cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất
động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối
đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý
nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây

bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất
động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản
chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Có thể thấy việc khai
thác bất động sản của nguyên đơn phải thực hiện trên bất động sản còn lại
mới thực hiện được quyền khai thác đó và mục đích của việc khai thác ở đây
khơng phải sử dụng vì mục đích kinh tế mà vì nhu cầu sinh hoạt hằng
ngày.Với phán quyết như trên của tịa án, về mặt pháp lí, tòa đã tước đi quyền
về lối đi qua theo Điều 254 BLDS của nguyên đơn. Không những vậy, nếu xét
trên phương diện thực tế khi tòa đưa ra phán quyết như vậy, nguyên đơn sẽ
gặp bất lợi đối với cuộc sống sinh hoạt thường ngày vì lối đi tranh chấp giữa
nguyên đơn và bị đơn cũng đồng thời là lối đi duy nhất vào thửa đất số 175
của bị đơn. Do vậy việc tịa tun cho bị đơn có quyền lập rào chắn hợp pháp
trên phần đất tranh chấp là khơng phù hợp với pháp luật.
2. Bản án cịn kiến nghị Ủy ban nhân dân quận N điều chỉnh lại giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất số CH01001 và CH01002, cấp ngày
22/11/2013 cho bà Nguyễn Kiêm Tr đứng tên (đã chỉnh lý sang tên bà
Phạm Thị Thu V và ông Mai Văn H.)
Khơng thể chỉ căn cứ và hình thể được thể hiện trong giấy xác nhận số
982/XN.ĐĐ94, ngày 20/6/1994 của Chi cục quản lí đất đai và bản đồ địa
chính lập vào tháng 9/1998 để cho rằng lối đi của nguyên đơn chồng lấn lên

5


thửa đất số 04 và 253 mà bị đơn được cấp giấy chứng nhận. Bởi lẽ các bên
đương sự đều thống nhất rằng có một lối đi chung hiện hữu và được sử dụng
để đi ra đường giao thông công cộng từ trước thời điểm bị đơn được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa, lối đi thể hiện trên các giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất mà ông Lê Bình H được cấp lần đầu vào năm 2002
(cũng như thể hiện qua các lần cấp đổi sang tên bà Kiêm Tr và chỉnh lý sang

tên ông H, bà V vào năm 2018) có các hộ tứ cận ký giáp ranh, trong đó có ơng
Nguyễn Chí H (chồng của bà X) và hồ sơ kỹ thuật thửa đất do Trung tâm Đo
đạc bản đồ - Sở Địa chính tỉnh Cần Thơ lập ngày 18/7/2002 đều thể hiện lối
đi kéo dài từ đầu đường giao thông công cộng đến đoạn giữa của thửa đất
175. Và phía bên bị đơn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
vào ngày 17/8/2004, tức sau gần 02 năm, ngày ông H được cấp các giấy
chứng quyền sử dụng đất lần đầu vào ngày 20/9/2002 và 01/10/2002. Như
vậy tòa án chưa đủ rõ căn cứ để xác định đây là đất của bà X.
Từ những phân tích nêu trên, lối đi mà các bên đang tranh chấp có diện
tích 86,2 m2, đã tồn tại hiện hữu từ lâu, được chủ sử dụng các thửa đất liền kề
sử dụng đi chung từ trước đến nay. Lối đi này cần được thể hiện trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của nguyên đơn theo quy định tại Khoản 1
Điều 166 Luật Đất đai 2013 về quyền chung của người sử dụng đất: “1. Được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.”
III: Quan điểm của nhóm về việc giải quyết vụ việc phù hợp với quy định
của pháp luật.
Với những điểm chưa hợp lí trên, nhóm chúng em đã đưa ra một số
quan điểm cá nhân để hoàn thiện hơn những quyết định của bản án sơ thẩm.

6


Thứ nhất, căn cứ theo khoản 1 điều 254 BLDS 2015: “Chủ sở hữu có
bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà
khơng có hoặc khơng đủ lối đi ra đường cơng cộng, có quyền u cầu chủ sở
hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của
họ. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và
hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động
sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ

sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu
bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”; khoản 3
Điều 248 BLDS 2015: “3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm
cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó
khăn.” Và căn cứ theo khoản 2 Điều 6 Luật đất đai 2013: “Điều 6. Nguyên tắc
sử dụng đất: 2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ mơi trường và khơng làm tổn
hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.”
Nhóm em đưa ra nhận định cần phải chấp nhận yêu cầu khởi kiện của
nguyên đơn về việc buộc bị đơn tháo dỡ cổng rào thuộc giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất số 00700, cấp ngày 17/8/2004 cho bà Phan Thị Thanh X
đứng tên (phần đất được ký hiệu (A) theo Bản trích đo địa chính số
96/TTKTTNMT, ngày 03/10/2019 của Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi
trường thành phố Cần Thơ) để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên
đơn đồng thời phù hợp với quy định của pháp luật. Với hướng giải quyết như
vậy, bên bị đơn buộc phải tháo dỡ cổng rào và khơi phục lại lối đi chung
thơng thống như ban đầu đồng thời nguyên đơn có nghĩa vụ “phải đền bù”
cho bên bị đơn.
Thứ hai, do lối đi mà các bên đang tranh chấp có diện tích 86,2 m2 đã
tồn tại hiện hữu từ lâu, được chủ sử dụng các thửa đất liền kề sử dụng đi

7


chung từ trước đến nay. Lối đi này được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của nguyên đơn. Việc dùng lối đi này để các bên cùng sử dụng
chung để đi ra đường giao thông công cộng là phù hợp, đảm bảo lợi ích hài
hịa giữa các bên. Vì vậy cần phải kiến nghị Ủy ban nhân dân quận N thu hồi,
điều chỉnh lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00070, cấp ngày
17/8/2004 cho bà Phan Thị Thanh X đứng tên, thể hiện lối đi chung theo vị trí
(A) của Bản trích đo địa chính số 96/TTKTTNMT, ngày 03/10/2019 của

Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Mơi trường thành phố Cần Thơ.
IV. Kiến nghị hồn thiện quy định của pháp luật hiện hành của nhóm từ
việc phân tích vụ án trên.
Thứ nhất, cần quy định cụ thể phương thức đền bù, mức đền bù, thời
hạn đền bù và chế tài nếu không thực hiện việc đền bù của chủ sở hữu bất
động sản hưởng quyền cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền nhằm
đảm bảo cho quyền và lợi ích hợp pháp của cả nguyên đơn và bị đơn trong
tình huống trên. Về phương thức đền bù, có thể đền bù bằng hình thức trả
tiền, như vậy sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ thể trong việc giao –
nhận cũng như việc sử dụng khoản đền bù của bên được đền bù. Về mức đền
bù, hiện nay tồn tại song song hai loại giá là giá đất theo bảng giá của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh và giá thị trường, tuy nhiên hai loại giá này có sự chênh
lệch rất lớn, nên quy định cụ thể mức đền bù căn cứ vào giá thị trường, bởi lẽ
chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền khi mở lối đi cho chủ sở hữu
bất động sản hưởng quyền qua bất động sản của mình sẽ dẫn đến quyền sử
dụng, khai thác bất động sản của họ bị hạn chế, quyền lợi bị ảnh hưởng, xét
cho cùng họ vẫn là bên bị thiệt thịi nhiều hơn, vì vậy nếu áp dụng giá theo
bảng giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ khơng đảm bảo được tối đa quyền
và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Về thời
hạn đền bù, sau khi mở lối đi thì chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền sẽ đền
8


bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, tránh tình trạng đền bù
trước nhưng sau đó lối đi lại không được mở. Về chế tài, nên quy định những
chế tài cụ thể để áp dụng trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản hưởng
quyền không thực hiện đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng
quyền, nhằm ràng buộc nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền
và có cơ sở xử lý khi họ không đền bù, bảo đảm quyền lợi của bên có bất
động sản chịu hưởng quyền.

Thứ hai, cần ban hành văn bản hướng dẫn vấn đề quyền yêu cầu mở lối
đi nên ưu tiên mở lối đi theo giá trị đền bù hay vị trí hợp lý để tạo sự thống
nhất, tránh mơ hồ gây ra khó khăn trong q trình đưa ra phán quyết của tịa
án. Điều 254 BLDS 2015 quy định lối đi phải được mở sao cho thuận tiện và
hợp lý nhất. Do đó, cần phải có văn bản hướng dẫn để giải quyết triệt để vấn
đề này nhằm đạt được sự thống nhất trong thực tiễn áp dụng pháp luật, cần
xem xét ưu tiên mở lối đi theo mức đền bù với giá trị thấp và không gây thiệt
hại cho các chủ sử dụng đất khác, phương án này là hợp lý nhất. Đồng thời
cần phải quy định rõ về diện tích tối thiểu được chuyển nhượng để làm lối đi,
tại Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ quy định vị trí, giới hạn chiều dài, chiều
rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc
đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền
u cầu tịa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định...

KẾT LUẬN
Có thể thấy, tranh chấp về lối đi chung của các bất động sản là loại
tranh chấp dân sự rất phổ biến ở nước ta và có xu hướng tăng nhanh. Xong

9


nhu cầu phát triển ngày càng cao cũng như quan hệ xã hội phát sinh ngày
càng phức tạp, điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân bao gồm cả khách
quan và chủ quan, từ cả phía cơ quan có thẩm quyền lẫn nhận thức của người
dân. Do đó, địi hỏi chế định về loại tranh chấp này cần được hoàn thiện hơn
để có thể điều chỉnh tất cả những tình huống phát sinh trong thực tế. Bộ luật
Dân sự 2015 được đánh giá là hoàn thiện về nhiều nội dung so với Bộ luật
Dân sự 2005, tuy nhiên, qua một thời gian dài đi vào cuộc sống thì thực tế cho
thấy vẫn còn một số vướng mắc, bất cập, từ đó dẫn đến có nhiều quan điểm
khác nhau, việc áp dụng cũng không thống nhất. Do vậy, nhận thức đúng bản

chất của quyền đối với bất động sản liền kề, tìm hiểu căn cứ phát sinh, chấm
dứt, nội dung cụ thể và phạm vi quyền đối với bất động sản liền kề, đồng thời
kịp thời sửa đổi những điều luật khơng cịn phù hợp với thực tế, đây đều là
những vấn đề cần được đặt ra để nhằm hạn chế các tranh chấp phát sinh, nâng
cao tính ổn định, góp phần bảo đảm sự hòa thuận, văn minh trong quá trình
khai thác, sử dụng tài sản.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ luật dân sự năm 2015

10


2. Luật đất đai 2013
3. Bản án bản án dân sự sơ thẩm số 21/2020/DS-ST ngày 19 tháng 5 năm
2020 của Tòa án nhân dân quận N, thành phố Cần Thơ
4. Bản án dân sự phúc thẩm 108/2020/DS-PT ngày 04/09/2020 về tranh
chấp lối đi chung của Tòa án nhân dân quận N, thành phố Cần Thơ
5. Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam.Tập 1 /Trường Đại học Luật Hà Nội ;
Chủ biên: Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn ; Vũ Thị Hồng Yến ...
6. Luận văn Thạc sĩ luật học “Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy
định của pháp luật Việt Nam hiện hành”, Ths Lê Huyền Trang ; PGS. TS.
Phạm Văn Tuyết hướng dẫn, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2017
7. Bài viết “Bảo vệ quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện
nay”, Nguyễn Thị Hường, Tạp chí Nghề Luật. Học viện Tư pháp,2019. Số 4, tr. 12-16, 24.
8. Bài viết “Quyền lối đi qua bất động sản liền kề trong BLDS 2015” :
/>
11