Tài liệu Luận văn:KHẢO SÁT GIÁ THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG docx
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (259.18 KB, 14 trang )
Đề tài:
KHẢO SÁT GIÁ THUÊ ĐẤT KHU CÔNG
NGHIỆP VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
Nhóm thực hiện
Trần Đình Cát 1203025005
Nguyễn Đăng Khoa 1203025025
Nguyễn Trần Bảo Khoa 1203025026
Nguyễn Ngọc Tài 1203125039
Lê Thế Thành 1203025041
GVHD: Th.S Trương Bích Phương
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2013
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
CƠ SỞ II THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
BÀI TẬP KINH TẾ LƯỢNG
KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01
Page 2
BẢNG PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC
Nhóm thực hiện:
1. Trần Đình Cát 1203025005
2. Nguyễn ĐăngKhoa 1203025025
3. Nguyễn Trần Bảo Khoa 1203025026
4. Nguyễn Ngọc Tài 1203025039
5. Lê Thế Thành 1203025041
Trần Đình Cát : trình bày và hoàn tất bài tiểu luận
Nguyễn Đăng Khoa : trình bày và hoàn tất bài tiểu luận
Nguyễn Trần Bảo Khoa : thu thập và xử lý số liệu
Nguyễn Ngọc Tài : thu thập và xử lý số liệu
Lê Thế Thành : trình bày và hoàn tất bài tiểu luận
KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01
Page 3
MỤC LỤC
BẢNG PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC 2
MỤC LỤC 3
I. TỔNG QUAN VỀ BÀI NGHIÊN CỨU 4
1. Lý do chọn đề tài 4
2. Mục tiêu, phạm vi và câu hỏi nghiên cứu 4
3. Phương pháp nghiên cứu 4
II. THIẾP LẬP MÔ HÌNH HỒI QUY 5
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất KCN (Khu công nghiệp): 5
2. Bảng số liệu 5
3. Bảng hồi quy gốc 6
4. Ý Nghĩa các hệ số hồi quy: 7
5. Kiểm định ý nghĩa các hệ số hồi quy 8
6. Kiểm định sự phù hợp của mô hình 9
a. Kiểm tra đa cộng tuyến 9
b. Khắc phục đa cộng tuyến: 10
7. Kiểm tra phương sai thay đổi 12
III. Khó khăn trong quá trình thực hiện: 13
IV. Phụ lục 14
KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01
Page 4
I. TỔNG QUAN VỀ BÀI NGHIÊN CỨU
1. Lý do chọn đề tài
Theo Nghị định số29/2008/NĐ-CP ngày 14/03/2008 của Chính phủ Quy định về
khu công nghiệp, khu công nghiệp là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực
hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, được thành lập
theo điều kiện, trình tự và thủ tục quy định tại Nghị định này.
Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa ở nước ta, các khu công nghiệp đã
dần trở thành mục tiêu để các doanh nghiệp mở rộng sản xuất và quy mô kinh doanh,
và vấn đề đầu tiên các doanh nghiệp cần phải quan tâm khi muốn thuê khu công
nghiệp, đó chính là giá thuê đất.
Thực tế cho thấy, giá thuê đất ở các khu công nghiệp có sự khác nhau rõ rệt, ngay
cả đối với các khu công nghiệp trong cùng một phạm vi tỉnh thành. Vậy đâu là nguyên
nhân gây ảnh hưởng, tạo ra sự khác biệt về giá này? Các nhân tố nào gây ảnh hưởng?
Đó là mục tiêu cho chúng tôi thực hiện bài tiểu luận này.
2. Mục tiêu, phạm vi và câu hỏi nghiên cứu
Để thực hiện điều đó, nhóm chúng tôi đã tiến hành khảo sát giá thuê đất ở các khu
công nghiệp ở địa bàn tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa để tìm ra nguyên
nhân và các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê. Với đối tượng nghiên cứu được đặt ra là :
giá thuê đất trung bình ở các khu công nghiệp.
3. Phương pháp nghiên cứu
Thu thập số liệu: tiến hành khảo sát ở 36 khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình
Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa.
Xử lý số liệu: tiến hành hồi quy với sự trợ giúp của Eviews 6.1, MS Excel, MS Word.
Tổng hợp kết quả và hoàn chỉnh bài viết
KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01
Page 5
II. THIẾP LẬP MÔ HÌNH HỒI QUY
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất KCN (Khu công nghiệp):
Hình 2.1: Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất trung bình
2. Bảng số liệu
KCN
Giá thuê đ
ất
trung bình
(USD/thời
hạn thuê)
Giá trung
bình/năm
(USD)
Cách
TpHCM
(km)
Cách sân
bay gần
nhất (km)
Cáchcảng
gần nhất
(km)
Tổng diện
diện tích
(ha)
Chi phí
quản lý
(USD/m
2
/năm)
Bình Đường 37 0.74 27 32 15 24 0.15
Đồng An 1 55 1.10 27 32 12 133 0.15
Kim Huy 50 1.00 50 58 58 205 0.6
Mỹ Phước 35 0.65 42 62 55 6200 0.4
Nam Tân Uyên 53 1.06 30 30 5 330.5 0.5
Sóng Thấn 1 37 0.74 12 32 13 180 0
Sóng Thấn 2 38 0.76 15 35 15 442 0
Sóng Thấn 3 50 1.00 35 45 20 533 0
Tân Đông Hiệp A 32 0.73 19 23 18 47.6 0.05
Tân Đông Hiệp B 55 1.10 18 30 25 146.12 0.05
Viet Hương 1 35 0.70 20 25 18 46 0.1
Viet Hương 2 52 1.04 45 60 40 250 0.25
VSIP1 50 1.02 23 30 22 500 0.1
VSIP2 45 0.96 30 42 30 2045 0.1
Nhơn Trạch 2 45 0.90 30 40 23 347 0.3
Long Đức 50 1.11 48 50 30 283 0.03
Hố Nai 55 1.10 40 44 49 497 0.25
Giang Điền 50 1.00 50 55 50 529 0.5
Gò Dầu 40 0.80 67 72 7 184 0.2
Tam Phước 60 1.20 50 60 25 323 0.3
Amata 65 1.30 30 35 25 491 0.28
Suối Tre 30 0.6 77 80 45 150 0.05
Xuyên Á 55 1.1 22 18 25 300 0.04
Thuận Đạo 80 1.6 30 50 1 815 0.03
Thạnh Đức 68 1.36 35 37 2 256 0.025
Giá thuê đất
trung bình
Giá thuê đất
hàng năm
Khoảng cách
đến trung tâm
TpHCM
Khoảng
cách đến sân
bay gần
nhất
Khoảng cách
đến cảng gần
nhất
Tổng diện
tích KCN
Chi phí
quản lý
KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01
Page 6
Long hậu 50 1 18 26 3 288 0.2
Nhựt Chánh 90 1.8 33 28 1 159 0
Tân Kim 85 1.73 20 25 12 104 0
Bắc An Thạnh 65 1.33 45 40 50 1000 0.035
Cái Mép 55 1.1 60 62 1 607 0.2
Mỹ Xuân A 70 1.4 65 80 2 302 0.1
Mỹ Xuân A2 60 1.2 50 67 6 312 0.2
Mỹ Xuân B1 45 0.9 55 67 2 226 0.2
Phú Mỹ 1 70 1.4 75 85 2 954 0.2
Phú Mỹ 2 65 1.3 80 90 2 620 0.2
Đông Xuyên 25 0.5 125 129 37 160 0.2
Bảng 2.1: Bảng số liệu thống kê
3. Bảng hồi quy gốc
- Đặt Y : giá thuê đất trung bình (USD/m
2
/thời hạn thuê)
X
2
: giá thuê đất hàng năm (USD/m
2
/năm)
X
3
: khoảng cách từ KCN đến trung tâm Tp Hồ Chí Minh
X
4
: khoảng cách từ KCN đến sân bay gần nhất (km)
X
5
: khoảng cách từ KCN đến cảng gần nhất (km)
X
6
: tổng diện tích KCN (ha)
X
7
: chi phí quản lý (USD/m
2
/năm)
Hàm hồi quy mẫu có dạng:
Y = ß
1
+ ß
2
X
2
+ ß
3
X
3
+ ß
4
X
4
+ ß
5
X
5
+ ß
6
X
6
+ ß
7
X
7
KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01
Page 7
Dependent Variable: Y
Method: Least Squares
Date: 06/06/13 Time: 22:48
Sample: 1 36
Included observations: 36
Variable Coefficient
Std. Error
t-Statistic
Prob.
C -1.249034
1.236764
-1.009921
0.3209
X2 50.01639
0.812580
61.55259
0.0000
X3 -0.032651
0.036920
-0.884363
0.3838
X4 0.037655
0.036587
1.029191
0.3119
X5 -0.016358
0.015617
-1.047394
0.3036
X6 0.000260
0.000248
1.046405
0.3040
X7 3.151777
1.604542
1.964285
0.0591
R-squared 0.993838
Mean dependent var 52.83333
Adjusted R
-squared 0.992563
S.D. dependent var 15.14596
S.E. of regression 1.306118
Akaike info criterion 3.544661
Sum squared resid 49.47237
Schwarz criterion 3.852568
Log likelihood -56.80390
Hannan-Quinn criter. 3.652129
F-statistic 779.5809
Durbin-Watson stat 2.219117
Prob(F-statistic) 0.000000
Bảng 2.2: bảng kết quả Eview hồi quy gốc
Từ bảng kết quả chạy Eview ta có hàm hồi quy mẫu
Y = -1.2490 + 50,0163 X
2
– 0.0326 X
3
+ 0.0376 X
4
– 0.0163 X
5
+ 0.0002 X
6
+ 3.1517 X
7
4. Ý Nghĩa các hệ số hồi quy:
-ß
1
: giá thuê đất trung bình hàng năm là -1.2490 (USD/m
2
/năm) khi các biến X
2
, X
3
,
X
4
, X
5
, X
6
, X
7
bằng 0
- ß
2
: giá thuê đất trung bình tăng hay giảm 50.0163 (USD/m
2
thời hạn thuê) khi giá
thuê dất hàng năm tăng hay giảm 1 (USD/m
2
/năm).
- ß
3
: giá thuê đất trung bình/thời hạn thuê tăng hay giảm 0,0326 (USD/m
2
thời hạn
thuê) khi khoảng cách từ KCN đến trung tâm Tp Hồ Chí Minh giảm hay tăng 1 (km).
- ß
4
: giá thuê đất trung bình/thời hạn thuê tăng hay giảm 0,0376 (USD/m
2
thời hạn
thuê) khi khoảng cách từ KCN đến sân bay gần nhất tăng hay giảm 1 (km).
KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01
Page 8
- ß
5
: giá thuê đất trung bình/thời hạn thuê tăng hay giảm 0,0163 (USD/m
2
thời hạn
thuê) khi khoảng cách từ KCN đến cảng gần nhất giảm hay tăng 1 (km).
- ß
6
: giá thuê đất trung bình/thời hạn thuê tăng hay giảm 0,0002 (USD/m
2
thời hạn
thuê) khi tổng diện tích KCN tăng hay giảm 1 (ha).
- ß
3
: giá thuê đất trung bình/thời hạn thuê tăng hay giảm 3.1517 (USD/m
2
thời hạn
thuê) khi chi phí quản lý KCN tăng hay giảm 1 (USD/m
2
/năm)
5. Kiểm định ý nghĩa các hệ số hồi quy
- Giả thiết H
0
: ß
2
= 0
H
1
: ß
2
≠ 0
P-value = 0.0000 <
Bác bỏ giả thiết H
0
. Giá thuê đất hàng năm thực sự ảnh hưởng đến giá thuê đất trung
bình/ thời hạn thuê
- Giả thiết H
0
: ß
3
= 0
H
1
: ß
3
≠ 0
P-value = 0.38 >
Chấp nhận giả thiết H
0
. Khoảng cách từ KCN đến trung tâm Tp Hồ Chí Minh không
ảnh hưởng đến giá thuê đất trung bình.
- Giả thiết H
0
: ß
4
= 0
H
1
: ß
4
≠ 0
P-value = 0.31 >
Chấp nhận giả thiết H
0
. Khoảng cách từ KCN đến sân bay gần nhất không ảnh hưởng
đến giá thuê đất trung bình.
- Giả thiết H
0
: ß
5
= 0
H
1
: ß
5
≠ 0
P-value = 0.30 >
Chấp nhận giả thiết H
0
. Khoảng cách từ KCN đến cảng gần nhất không ảnh hưởng đến
giá thuê đất trung bình.
KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01
Page 9
- Giả thiết H
0
: ß
6
= 0
H
1
: ß
6
≠ 0
P-value = 0.059 >
Chấp nhận giả thiết H
0
. Tổng diện tích KCN không ảnh hưởng đến giá thuê đất trung
bình.
- Giả thiết H
0
: ß
7
= 0
H
1
: ß
7
≠ 0
P-value = 0.31 >
Chấp nhận giả thiết H
0
. Chi phí quản lý KCN không ảnh hưởng đến giá thuê đất trung
bình.
6. Kiểm định sự phù hợp của mô hình
- Giả thiết H
0
: R
2
= 0
H
1
: R
2
≠ 0
P-value = 0.0000 <
Bác bỏ giả thiết H0 . Vậy các biến đưa vào mô hình có sự phù hợp cao
7. Kiểm tra đa cộng tuyến
a. Ma trận tương quan
X2
X3
X4
X5
X6
X7
X2
1.000000
-
0.127154
-
0.173727
-
0.377433
-
0.150047
-
0.188679
X3
-
0.127154
1.000000
0.958469
0.12411
3
0.019972
0.243504
X4
-
0.173727
0.958469
1.000000
0.098160
0.115410
0.251201
X5
-
0.377433
0.124113
0.098160
1.000000
0.344919
0.374192
X6
-
0.150047
0.019972
0.115410
0.344919
1.000000
0.237014
X7
-
0.188679
0.243504
0.251201
0.374192
0.237014
1.000000
Bảng 2.3: bảng ma trận hệ số tương quan
Ta thấy r
34
= 0,95 > 0.8 . Vậy mô hình có hiện tượng đa cộng tuyến
KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01
Page 10
b. Khắc phục đa cộng tuyến:
Cách 1: bỏ biến X
4
và chạy lại Eview ta được
Dependent Variable: Y
Method: Least Squares
Date: 06/06/13 Time: 22:57
Sample: 1 36
Included observations: 36
Variable Coefficient
Std. Error
t-Statistic
Prob.
C -0.678989
1.106897
-0.613417
0.5442
X2 49.82052
0.790759
63.00346
0.0000
X3 0.003978
0.009832
0.404554
0.6887
X5 -0.020926
0.014988
-1.396192
0.1729
X6 0.000359
0.000229
1.562303
0.1287
X7 3.223538
1.604608
2.008926
0.0536
R-squared 0.993613
Mean dependent var 52.83333
Adjusted R
-squared 0.992549
S.D. dependent var 15.14596
S.E. of regression 1.307407
Akaike info criterion 3.524980
Sum squared resid 51.27937
Schwarz criterion 3.788900
Log likelihood -57.44964
Hannan-Quinn criter. 3.617095
F-statistic 933.4422
Durbin-Watson stat 2.264299
Prob(F-statistic) 0.000000
Bảng 2.4: bảng kết quả Eview sau khi bỏ biến X
4
KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01
Page 11
Cách 2: sai phân cấp 1
Dependent Variable: D(Y)
Method: Least Squares
Date: 06/06/13 Time: 19:53
Sample (adjusted): 2 36
Included observations: 35 after adjustments
Variable Coefficient
Std. Error
t-Statistic
Prob.
C -0.006669
0.334959
-0.019909
0.9843
D(X2) 49.94075
0.983823
50.76195
0.0000
D(X3) -0.042682
0.042141
-1.012826
0.3198
D(X4) 0.044839
0.038731
1.157694
0.2568
D(X5) -0.007294
0.019085
-0.382169
0.7052
D(X6) 0.000301
0.000268
1.123001
0.2710
D(X7) 3.444117
2.038512
1.689525
0.1022
R-squared 0.990498
Mean dependent var -0.342857
Adjusted R-squared 0.988462
S.D. dependent var 18.25786
S.E. of regression 1.961131
Akaike info criterion 4.361776
Sum squared resid 107.6890
Schwarz criterion 4.672846
Log likelihood -69.33108
F-statistic 486.4837
Durbin-Watson stat 3.320398
Prob(F-statistic) 0.000000
Bảng 2.5: bảng kết quả Eview sai phân cấp 1
Ta thấy: khi bỏ biến X
4
: R
2
= 0.9936
khi chạy sai phân cấp 1: R
2
= 0.9904 < 0.9936
Vậy ta chọn cách 1 bỏ biến X
4
(Khoảng cách đến sân bay gần nhất)
KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01
Page 12
8. Kiểm tra phương sai thay đổi
Dùng phương pháp kiểm định White
Heteroskedasticity Test: White
F-statistic 0.489607
Prob. F(27,8) 0.9208
Obs*R-squared 22.42751
Prob. Chi-Square(27) 0.7154
Scaled explained SS 49.43593
Prob. Chi-Square(27) 0.0053
Test Equation:
Dependent Variable: RESID^2
Method: Least Squares
Date: 06/06/13 Time: 22:58
Sample: 1 36
Included observations: 36
Variable Coefficient
Std. Error
t-Statistic
Prob.
C 50.48531
48.53359
1.040214
0.3287
X2 -50.57560
60.84627
-0.831203
0.4300
X2^2 5.360059
19.55692
0.274075
0.7910
X2*X3 0.452758
1.649009
0.274564
0.7906
X2*X4 0.284278
1.444618
0.196784
0.8489
X2*X5 0.976192
0.810685
1.204157
0.2629
X2*X6 0.003253
0.030731
0.105871
0.9183
X2*X7 -41.40724
84.45024
-0.490315
0.6371
X3 -0.078094
2.592651
-0.030121
0.9767
X3^2 -0.013334
0.053568
-0.248918
0.8097
X3*X4 0.039515
0.091256
0.433012
0.6764
X3*X5 0.001749
0.026508
0.065981
0.9490
X3*X6 -0.001940
0.001211
-1.601909
0.1478
X3*X7 -2.348496
4.453811
-0.527300
0.6123
X4 -0.603953
2.343284
-0.257738
0.8031
X4^2 -0.024507
0.041227
-0.594454
0.5686
X4*X5 0.004320
0.022529
0.191753
0.8527
X4*X6 0.001287
0.001439
0.894028
0.3974
X4*X7 2.531393
3.492785
0.724749
0.4893
X5 -1.029594
1.227856
-0.838530
0.4261
X5^2 0.000755
0.007563
0.099872
0.9229
X5*X6 -0.000315
0.000793
-0.397557
0.7014
X5*X7 -0.824662
1.054883
-0.781756
0.4569
X6 0.013698
0.036090
0.379554
0.7142
X6^2 -2.92E-06
8.84E-06
-0.330749
0.7493
X6*X7 0.061071
0.065693
0.929637
0.3798
X7 -33.64796
104.6050
-0.321667
0.7559
X7^2 84.80918
83.59659
1.014505
0.3400
R-squared 0.622986
Mean dependent var 1.374232
Adjusted R
-squared -0.649435
S.D. dependent var 3.632685
S.E. of regression 4.665469
Akaike info criterion 5.969732
Sum squared resid 174.1328
Schwarz criterion 7.201358
Log likelihood -79.45518
Hannan-Quinn criter. 6.399602
F-statistic 0.489607
Durbin-Watson stat 2.116373
Prob(F-statistic) 0.920843
Bảng 2.6: bảng kết quả kiểm định White
KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01
Page 13
- Giả thiết: H
0
: phương sai không đổi
H
1
: phương sai thay đổi
Prob. Chi-Square(27) = 0.715350 > α
Vậy chấp nhận H
0
: phương sai ko đổi
III. Khó khăn trong quá trình thực hiện:
- Với mô hình ước lượng trên do số quan sát còn hạn chế và số liệu thu thập được qua
internet có độ chính xác không cao và chưa được kiểm chứng. Do đó, mức ý nghĩa của
các giá trị thống kê không cao. Việc chọn các biến độc lập để đưa vào mô hình chủ
yếu dựa vào ý kiến chung của nhóm và chắc chắn là còn nhiều thiếu sót
KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01
Page 14
IV. Phụ lục
Hình 2.1: Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất trung bình
Bảng 2.1: bảng số liệu thống kê
Bảng 2.2: bảng kết quả Eview hồi quy gốc
Bảng 2.3: bảng ma trận hệ số tương quan
Bảng 2.4: bảng kết quả Eview sau khi bỏ biến X
4
Bảng 2.5: bảng kết quả Eview sai phân cấp 1
Bảng 2.6: bảng kết quả kiểm định White
Các trang web tham khảo:
