đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu

Câu 1: Hãy phân tích luận đề:
đất đaithuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nớc đại diện chủ sở hữu".
Nhà nớc thực hiện quyền đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai nh thế nào?
Bài Làm
Ta có thể phân tích luận đề trên
theo 2 khía cạnh:
a. Thứ nhất: "Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân".
Luận đề này có thể đợc hiểu là
toàn bộ đất đai, dù ở đất liền hay
ở lãnh hải, dù đất đang sử dụng
hay cha sử dụng đều thuộc sở
hữu của toàn thể nhân dân. Sự
khẳng định trên dựa trên các căn
cứ.
- Qua nhiều thế hệ, con ngời đã
tạo ra những giá trị mới cho đất
đai thông qua việc khám phá, tạo
ra của cải, vật chất.
- Đất đai là kết quả của quá trình
đấu tranh chinh phục thiên nhiên
và bảo vệ đất đai qua các cuộc
kháng chiến mà nhiều thế hệ của
các tầng lớp nhân dân Việt Nam
của một quố gia mà còn là cơ sở
của lòng yêu nớc của cả dân tộc.
Vì vậy đất đai phải thuộc sở hữu
toàn dân.

b. Thứ hai: "Nhà nớc thống nhất
quản lý";
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
song toàn dân, không thể đứng ra
thực hiện quyền sở hữu cụ thể mà
phải cử ngời đại diện thay mặt
nhân dân để thực hiện quyền này.
Đó là nhà nớc, Nhà nớc thống
nhất thay mặt nhân dân quản lý,
toàn bộ quỹ đất đai trong phạm
vi cả nớc thông qua các cơ quan
nhà nớc có thẩm quyền nh quốc
hội, UNTVQH, Chính phủ, Bộ tài
nguyên và môi trờng, hội đồng
nhân dân, Uỷ ban nhân dân, và
các Bộ, ngành khác có liên quan.
Quản lý nhà nớc về đất đai đợc
hiểu trên 2 khía cạnh:
- Một là: Quản lý nhà nớc về đất
đai là quản lý hành chính đối với
đất đai thông qua việc ban hành,
các văn bản quy phạm pháp luật
về quản lý, sử dụng đất đai và kế
hoạch sử dụng đất và bằng các
quyết định hành chính của cơ
quan nhà nớc có thẩm quyền nh
quyết định giao đất.
Cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích, sử dụng đất.
- Hai là: Quản lý nhà nớc là quản

lý kinh tế đối với đất đai thông
qua các công cụ tài chính mà nhà
nớc nh xác định khung giá đất,
thuế sử dụng đất, phí và lệ phí
chớc bạ...
Nh vậy, thông qua một loạt các
chế định nh quy hoạch, kế hoạch
pháp luật, công cụ tài chính và
các công cụ khác, Nhà nớc thay
mặt toàn dân thống nhất quản lý
toàn bộ đất đai trong phạm vi cả
nớc nhằm mục đích bảo đảm việc
sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm,
đúng mục đích và có hiệu quả.
Câu 2: Tại sao nhà nớc Việt
Nam qui định khung giá cho
từng loại đất? Nhằm mục đích
gì?Quan điểm của anh, chị về
khung giá nh thế nào trong điều
kiện của nền kinh tế thị trờng
hiện nay?
Bài làm
+ Giá đất hay còn gọi là giá
quyền sử dụng đất, là số tiền tính
trên một đơn vị diện tích do nhà
nớc quy định hoặc đợc hình
thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất.
Giá đất đợc hình thành trong các
trờng hợp sau:

- Do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
quy định trên c số khung giá của
chính phủ và đợc công bố vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Do đánh giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
đất.
- Do thoả thuận về giá đất trong
trờng hợp chuyền quyền sử dụng
đất.
+ Nhà nớc ta quy định khung giá
cho từng loại đất vì:
- Nhằm thể hiện sự tập quản lý
tập trung, thống nhất của nhà nớc
đối với đất đai thông qua công cụ
tài chính.
- Đó là sự cụ thể hoá sự thừa
nhận của nhà nớc coi đất đai là
hàng hoá đặc biệt phục vụ cho
việc hình thành thị trờng bất
động sản. Việc nhà nớc sử dụng
phối hợp các lợi ích kinh tế từ
các quan hệ kinh tế gắn liền với
đất đai nhằm mục đích cao nhất
là quản lý có hiệu quả, cho phép
thực hiện quyền bình đẳng giữa
các đối tợng sử dụng đất kết hợp
hài hoà các lợi ích.
- Nhằm tác động vào ý thức thái
độ của ngời sử dụng đất để họ sử

dụng đất tiết kiệm, nâng cao hiệu
quả kinh tế - xã hội của việc sử
dụng đất.
+ Mục đích mà việc nhà nớc quy
định khung giá cho từng loại đất
là làm căn cứ để.
- Tính thuế sử dụng đất
- Tính thuế thu nhập từ việc
chuyển quyền sử dụng đất.
- Tính tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất
- Tính lệ phí chớc bạ: Bồi thờng
khi nhà nớc thu hồi đất.
- Tính tiền bồi dỡng đối với ngời
vi phạm pháp luật đất đai mà gây
thiệt hại cho nhà nớc.
+ Trong nền kinh tế thị trờng nhà
nớc cần quy định khung giá vì.
Bớc sang thời kỳ kinh tế thị tr-
ờng, trong cơ cấu kinh tế đã có
sự thay đổi mạnh mẽ theo hớng
kết hợp hài hoà công nông
nghiệp - thơng mại - dịch vụ
phục vụ cho sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện đại hoá đất n-
ớc. Nhu cầu tăng trởng kinh tế
cao cùng với sự gia tăng dân số
đã gây ra sức ép to lớn cho việc
khai thác và sử dụng đất. Cha bao
giờ đòi hỏi sử dụng đất đai có

hiệu quả tiết kiệm để phát huy đ-
ợc hết các thế mạnh về kinh tế -
xã hội của đất đai lại trở thành
một yêu cầu bức xúc trong lĩnh
vực quản lý nhà nớc về kinh tế
nh trong giai đoạn hiện nay ở nớc
ta. Để đáp ứng đòi hỏi có tính tất
yếu khách quan về nâng cao hiệu
quả của quản lý nhà nớc về đất
đai trong nền kinh tế thị trờng n-
ớc ta, hiến pháp 1992 đã khẳng
định: "nhà nớc thống nhất quản
lý toàn bộ đất đai theo quy định
và theo luật pháp, bảo đảm sử
dụng đúng mục đích và có hiệu
quả". Và, công cụ tài chính mà
cụ thể là xác định khung giá thu
tiền sử dụng đất là biện pháp
quan trọng để nhà nớc quản lý
đất đai theo pháp luật.
Câu 3: Gia đình ông A là công
chức ở tỉnh H đợc cơ quan cấp
01 gian nhà cấp bốn năm 2000,
cơ quan tiến hành thanh lý nhà
cho cán bộ công chức của cơ
quan, gia đình ông H nộp tiền
thanh lý. Tháng 8 năm 2004,
UBND tỉnh H làm thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất cho

gia đình ông A, đồng thời thu 10
triệu đồng tiền sử dụng đất.
Ông A không nộp, với lý do ông
đã nộp tiền thanh lý nhà và đất
cho cơ quan? Hãy phân tích sự
việc trên?
Bài làm
- Cơ quan có quyền phân này cho
cán bộ, công nhân viên của mình,
nhng không có thẩm quyền đất
theo quy định của Luật đất đai
năm 1993 (vì sự việc của gia đình
ông A xảy ra năm 2000, khi đó
cha có Luật đất đai năm 2003).
Cơ quan của ông A cũng không
có quyền thanh lý đất. Theo điều
4 nghị định 38 ngày 23/08/2000
của Chính phủ thì nhà nớc đợc
thanh lý phải trớc ngày
05/07/1994 mới hợp lệ. Kể từ
ngày 05/07/1994 sẽ áp dụng việc
bán nhà và quyền sử dụng đất
cho ngời đang thuê theo nghị
định 61/CP ban hành ngày
09/07/1994. Tháng 8 năm 2004,
UBND tỉnh H làm thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất cho gia
đình ông A và ông phải nộp
khoản 1- Điều 33 (luật đất đai

2003) và khoản 1 - Điều 2 (Nghị
định 198/2004) về thu tiền sử
dụng đất.
Câu 4: Điều 10 khoản 2 Luật
đất đai 2004 qui định: "Nhà nớc
không thừa nhận việc đòi lại đất
đã đợc giao theo quy định của
Nhà nớc cho ngời khác sử dụng
trong quá trình thực hiện chính
sách đất đai của Nhà nớc Việt
Nam dân chủ cộng hoà, Chính
phủ cách mạng lâm thời cộng
hoà miền Nam Việt Nam và
Nhà nớc CHXHCNVN". Quan
điểm của anh, chị về qui định
trên?
Bài làm
- Điều 4 - nghị định 181 (2004)
đã cụ thể hoá luận đề trên nh sau:
"Nhà nớc không thừa nhận việc
đòi lại đất và không xem xét giải
quyết khiếu nại về việc đòi lại đất
mà nhà nớc đã giao cho ngời sử
dụng theo các chính sách ruộng
đất trớc ngày 15 tháng 10 năm
1993 trong các trờng hợp sau:
a. Đất bị tịch thu, trng thu, trng
mua khi thực hiện cải cách ruộng
đất ở miền Bắc, chính sách xoá
bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu

ruộng đất và các hình thức bóc
lột thực dân, phong kiến ở miền
Nam.
b. Miền Nam hiến tặng cho nhà
nớc, cho hợp tác xã và tổ chức
khác, cho hộ gia đình, cá nhân.
c. Đất đã góp vào hợp tác xã
nông nghiệp theo quy định của
điều lệ hợp tác xã nông nghiệp
bậc cao.
d. Đất thổ c mà nhà nớc đã giao
cho ngời khác để làm đất ở, đất ở
và đất vờn đã giao lại cho hợp tác
xã để đi khai hoang, ruộng đất đã
bị thu hồi để giao cho ngời khác
hoặc điều chỉnh cho ngời khác
khi giải quyết tranh chấp ruộng
đất.
đ. Đất đã chia cho ngời khác khi
hởng cuộc vận động san sẻ bớt
một phần ruộng đất để chia cho
ngời không có ruộng và thiếu
ruộng tại miền Nam sau ngày
giải phóng.
Luận đề trên vừa mang tính
nguyên tắc vừa mang tính định h-
ớng. Quy định này là cơ sở pháp
lý khẳng định nhà nớc ta là chủ
thể duy nhất có quyền định đoạt
đối với đất đai.

- Đồng thời nó cũng có ý nghĩa
quan trọng đối với đời sống
chính trị, kinh tế, xã hội.
+ Thứ nhất: Nhà nớc không thừa
nhận việc đòi lại đất để giải
quyết tình trạng khiếu kiện về
các tranh chấp quyền sử dụng
mang tính lịch sử. Các khiếu kiện
đòi lại đất có ảnh hởng không tốt
đến nhiều mặt của đời sống kinh
tế - xã hội. Vì vậy, việc quy định
nh vậy là hết sức cần thiết.
+ Thứ hai: Quy định trên là cơ sở
để nắm vững số lợng, chất lợng
sự biến động đất đai trong phạm
vi cả nớc và ở từng địa phơng.
Nếu chấp nhận việc đòi lại đất
không nảy sinh nhiều vấn đề
phức tạp làm cho nhà nớc có thể
quản lý hiệu quả mà sự thay đổi
về chủ sử dụng đất sẽ làm cho
công tác quản lý tốn kém về thời
gian, sức ngời và sức của.
+ Thứ ba: Quy trình này xuất
phát từ bản chất của Nhà nớc ta
là, nhà nớc của dân, do dân và vì
dân. Nhà nớc quy định nh vậy
nhằm cụ thể chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai phục vụ cho lợi ích
của nhân dân lao động, bảo vệ

quyền lực của ngời sử dụng đất.
Tuy nhiên quy định trên cũng có
những điểm hạn chế riêng về tính
lịch sử của đất đai, về chính sách
ngời có công với cách mạng. Do
đó, nhà nớc cần bổ sung thêm
một số văn bản mới về các vấn đề
này để phát huy hiệu quả của
công tác quản lý đất đai của Nhà
nớc.
Câu 5: Hãy cho biết quan hệ
pháp luật đất đai thuộc quan hệ
pháp luật hành chính hay quan
hệ pháp luật dân sự, cho ví dụ
minh hoạ?
Bài làm:
- Quan hệ pháp luật đất đai vừa
thuộc quan hệ pháp luật hành
chính, vừa thuộc quan hệ pháp
luật dân sự.
+ Quan hệ pháp luật đất đai
thuộc quan hệ đó pháp luật hành
chính trong trờng hợp các quan
hệ đó phát sinh trên cơ sở quyết
định hành chính về giao đất, cho
thuê, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất hay quyết định thu
hồi đất, quyết định xử lý các
1
hành vi về phạm hành chính

trong lĩnh vực quản lý và sử dụng
đất đai, các quyết định của cơ
quan nhà nớc có thẩm quyền về
giải quyết tranh chấp đất đai.
VD: Uỷ ban nhân dân Quận
Đống Đa ra quyết định thu hồi
đất mà các hộ gia đình ở 2 bên đ-
ờng Ngã T Sở để xây dựng Cầu
Vợt.
+ Quan hệ pháp luật đất đai
thuộc quan hệ pháp luật dân sự
trong trờng hợp các quan hệ đó
phát sinh trên hệ phát sinh liên
quan đến quyền sử dụng đất nh
chuyển đổi, chuyển nhợng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế
chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng giá
trị quyền sử dụng đất.
Ví dụ: Hợp đồng chuyển quyền
sử dụng đất giữa ông A và ông B.
Câu 6: Hãy cho biết các trờng
hợp sau đây thuộc đối tợng điều
chỉnh của ngành luật đất đai
hay không? giải thích tại sao?
Bài làm
a. Trờng hợp này vừa thuộc đối t-
ợng điều chỉnh của luật đất đai
vừa thuộc đối tợng điều chỉnh
của luật hành chính.
- Nó thuộc đối tợng điều chỉnh

của luật đất đai thể hiện ở chỗ.
+ Trờng hợp này thuộc nhóm thứ
nhất trong đối tợng điều chỉnh
của luất đất đai đó là nhóm quan
hệ xã hội, phát sinh trong quá
trình quản lý nhà nớc về đất đai.
+ Theo quy định mà luật đất đai,
biểu hiện của hình thức tranh
chấp thờng dới dạng.
- Tranh chấp đất đai có liên quan
đến địa giới hành chính giữa các
đơn vị hành chính.
- Tranh chấp bãi bồi ven sông,
ven biển để nuôi trồng thủy hải
sản.
+ Theo điều 137 - Luật đất đai
2003 quy định: tranh chấp đất đai
liên quan đến địa giới giữa các
đơn vị hành chính do uỷ bản
nhân dân của các đơn vị có cùng
phối hợp giải quyết. Trờng hợp
không đạt đợc sự nhất trí hoặc
việc giải quyết làm thay đổi địa
giới hành chính thì thẩm quyền
giải quyết d đợc quy định: trờng
hợp tranh chấp liên quan đến địa
giới của đơn vị hành chính,
huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh, xã, phờng, thị trấn thì
do chính phủ quyết định.

- Nó thuộc đối tợng điều chỉnh
của luật hành chính.
+ Đây là tranh chấp liên quan
đến địa giới hành chính giữa hai
cơ quan quản lý hành chính nhà
nớc diễn ra trong quá trình các cơ
quan này đang thực hiện chức
năng quản lý, hành chính nhà n-
ớc và nó thuộc nhóm thứ nhất
trong đối tợng điều chỉnh của
luật hành chính.
+ Trình tự, thủ tục và quyết định
giải quyết tranh chấp giữa 2
huyện A và B do luật hành chính
điều chỉnh.
b. Trờng hợp này thuộc đối tợng
điều chỉnh của luật đất đai vì nó
thuộc nhóm đối tợng điều chỉnh
thứ 2 của luật đất đai là nhóm
quan hệ xã hội phát sinh trong
quá trình sử dụng của các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân. ở đây
là tranh chấp giữa hai tổ chức về
việc sử dụng đất rừng sản xuất.
c. Trờng hợp này không thuộc
đối tợng điều chỉnh của luật đất
đai mà thuộc đối tợng điều chỉnh
của luật hôn nhân - gia đình và
luật dân sự vì:
+ Theo luật hôn nhân gia đình.

- Điều 97 (chia quyền sử dụng
đất của vợ, chồng) quy định:
+ Quyền sử dụng đất riêng của
bên nào thì khi ly hôn vẫn thuộc
về bên đó.
+ Việc chia quyền sử dụng đất
chung của vợ chồng khi ly hôn đ-
ợc thực hiện nh sau:
- Đối với đất nông nghiệp trồng
cây hàng năm, nuôi trồng thủy
sản, đất trồng cây hàng năm, môi
trờng thủy sản chung với hộ gia
đình, đất lâm nghiệp để trồng
rừng, đất ở thì chia đôi hoặc theo
thỏa thuận và các bên.
- Việc chia quyền sử dụng đối
với các loại đất khác đợc thực
hiện theo quy định của pháp luật
về đất đai và pháp luật dân sự.
-Điều 98:
+ Trờng hợp nhà ở thuộc sở hữu
chung của vợ chồng thì đợc chia
đôi hoặc theo thoả thuận của các
bên.
- Điều 99:
+ Trờng hợp nhà ở thuộc sở hữu
riêng của một bên thì khi ly hôn,
nhà ở đó vẫn thuộc sở hữu riêng
của chủ sở hữu nhà nhng phải
chia cho bên kia một phần giá trị

nhà.
+ Theo Bộ luật dân sự 2005:
- Điều 219: Quy định về chia tài
sản thuộc hình thức sở hữu
chung.
Câu 7: Hãy nêu những hành vi
bị cấm trong Luật đất đai 2003,
cho ví dụ minh hoạ?
Bài làm
-Điều 15: Luật đất đai 2003 quy
định: "Nhà nớc nghiêm cấm hành
vi lấn, chiếm đất đai không sử
dụng, sử dụng đất không đúng
mục đích, vi phạm quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã đợc công
bố, huỷ hoại đất, không thực hiện
đúng quy định mà pháp luật khi
sử dụng các quyền của ngời sử
dụng đất: không thực hiện hoặc
thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ,
trách nhiệm của ngời sử dụng
đất. Nhà nớc nghiêm cấm hành vi
lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vợt
quá quyền hạn hoặc thiếu trách
nhiệm của ngời có thẩm quyền
để làm trái các quy định về quản
lý đất đai".
- Ví dụ: Ngời sử dụng đất không
có quyền tiêu huỷ đất đai, không
có quyền thay đổi mục đích sử

dụng, không có quyền tự đặt ra
các thủ tục chuyển nhợng,
chuyển đổi.
Câu 8: Phân tích sự giống nhau
và khác nhau giữa quyết định
giao đất và hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất?
Bài làm
- Quyết định giao đất: là quyết
định bằng văn bản do cơ quan
nhà nớc có thẩm quyền ban hành
nhằm xác lập quyền sử dụng đất
của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình
có đủ điều kiện sử dụng đất. Hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất:
là hành vi của một chủ thể sử
dụng đất hợp pháp chuyển giao
quyền và nghĩa vụ của mình cho
ngời khác theo quy định của
pháp luật. Hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất là hình thức
của chuyển quyền sử dụng đất.
- So sánh:
+ Giống nhau: là cơ sở làm phát
sinh, thay đổi, chấm dứt quyền sử
dụng đất.
+ Khác nhau:
Quyết
định
giao đất

Hợp đồng
chuyển
quyển SD
đất
Về
thẩm
quyền
Là
quyết
định
hành
chính do
cơ quan
nhà nớc
có thẩm
quyền
về quản
lý đất
đai ra
quyết
định, là
cơ sở
pháp lý
bảo vệ
quyền
và lợi
ích của
ngời sử
dụng đất
Là hợp

đồng diễn
ra giữa
các bên
trên cơ sở
bình đẳng,
thoả thuận
tự nguyện
Nội
dung
Do luật
đất đai
điều
chỉnh
Bao
gồm:
Quyết
định của
cơ quan
nhà nớc
có thẩm
quyền,
loại đất
và thời
hạn sử
dụng đất
Do luật
đất đai, và
luật dân sự
điều
chỉnh.

Bao gồm:
hợp đồng
chuyển
quyền sử
dụng đất
của các
bên và nó
chỉ có thời
hạn theo
thời hạn
của quyết
định giao
đất và cho
thuê đất
Hiệu
lực
Có hiệu
lực
trong
vòng 15
ngày kể
từ ngày
ký
Có thể có
hiệu lực
ngay sau
khi ký kết
hợp đồng
hoặc sau
15 ngày

kể từ ngày
ký.
Câu 9: Gia đình bà A sử dụng
1000m
2
đất nông nghiệp trong
đô thị, nay diện tích đó đợc quy
hoạch thành đất ở.
Bài làm
- Theo quy định tài khoản 3 và
khoản 4 điều 36 - Luật đất đai
năm 2003 về chuyển mục đích sử
dụng đất thì gia đình bà A đợc
tiếp tục sử dụng diện tích đất đó.
- Theo khoản 2 - điều 6 (Nghị
định 198/2004 về thu tiền sử
dụng đất quy định về thu tiền sử
dụng đất khi chuyển mục đích sử
dụng đất thì gia đình bà A phải
nộp tiền sử dụng đất bằng mức
chênh lệch giữa thu tiền sử dụng
đã tính theo giá đất ở với thu tiền
sử dụng đất tính theo giá đất
nông nghiệp.
Câu 10: ở Việt Nam đất đai
thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17
Hiến pháp 1992, Điều 5 Luật
đất đai 2003) theo anh, chị sở
hữu toàn dân thì ngời chủ sở
hữu là ai? chủ sở hữu có mấy

quyền năng pháp lý?
Bài làm
Theo từ điển tiếng Việt, quyền sở
hữu đợc hiểu là quyền chiếm giữ,
sử dụng là định đoạt đối với tài
sản của mình. Theo khoa học
pháp lý, quyền sở hữu là tập hợp
các quyền sử dụng, hởng thụ,
chuyển nhợng, thừa kế, cho thuê,
thuế chấp, quyền tặng cho, phá
hủy thủ tiêu đối tợng sở hữu theo
luật định. ở nớc ta vấn đề sở hữu
đất đai đã đợc quy định trong
pháp luật. Hiến pháp Việt Nam
và luật đất đai 2003 quy định:
"Đất đai, rừng núi, sông hồ... đều
thuộc sở hữu toàn dân". Sở hữu
toàn dân là toàn thể nhân dân đều
có quyền chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt đối với đất đai. Toàn
thể nhân dân chính là chủ sở hữu
của đất đai. Nhng vì những lý do
đặc biệt mà thực tiễn và lịch sử, ở
nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân cho nhà nớc thống nhất quản
lý. Toàn dân là chủ thể của đất
đai nhng toàn dân không thể
đứng ra thực hiện quyền sở hữu
cụ thể mà cứ ngời đại diện thay
mặt nhân dân thực hiện quyền

này - đó là nhà nớc. Vì nhà nớc
ta là nhà nớc của dân, do dân, vì
dân. Nhân dân chỉ đợc quyền sử
dụng đất còn quyền định đoạt đối
với đất đai thuộc về nhà nớc.
Câu 11: Tại sao Nhà nớc Việt
Nam qui định mức sử dụng đất
nông nghiệp đối với từng vùng?
Hiện nay nhà nớc ta khuyến
khích phát triển kinh tế trang
trại thì việc qui định hạn mức
sử dụng đất có hạn chế gì
không?
- Đất nông nghiệp là đất đợc xác
định chủ yếu để sử dụng vào mục
đích sản xuất nông nghiệp nh
trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng
thuỷ sản hoặc nghiên cứu thí
nghiệm về nông nghiệp, lâm
nghiệp. Nhóm đất nông nghiệp
gồm: đất trồng cây hàng năm, đất
trồng cây lâu năm, đất sản xuất,
đất rừng sản xuất, đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi
trồng thủy sản, đất muối, đất
trồng có phục vụ chăn nuôi, đất
mặn nớc để nuôi trồng thủy sản,
đất hợp tác xã giao cho hộ gia
đình làm kinh tế gia đình, đất
nông nghiệp khác. Hạn mức sử

dụng nông nghiệp là khoảng thời
gian tối đa mà một hộ gia đình,
cá nhân, tổ chức đợc phép sử
dụng một diện tích đất nông
nghiệp nhất định vào mục đích
nông nghiệp mà nhà nớc giao.
- Luật đất đai 2003 quy định hạn
mức sử dụng đất nông nghiệp vì
nhiều lý do khác nhau.
+ Thứ nhất, việc áp dụng hạn
mức sử dụng đất nông nghiệp có
tác động tích cực đến đời sống
kinh tế ở nông thôn, nó bảo đảm
cho ngời nông dân có đất đai để
sản xuất, thực hiện đợc chính
sách của Đảng và nhà nớc ta là
ngời cày có ruộng".
+ Thứ hai, chính sách này vừa
mang tính kinh tế vừa mang tính
xã hội, thậm chí còn mang một
số chính trị to lớn: Giải quyết
hợp lý chính sách hạn mức,
2
chúng ta vừa thúc đẩy đợc kinh tế
nông thôn phát triển vừa bảo đảm
đợc ổn định xã hội.
+ Thứ ba, nhằm đảm bảo sử dụng
đất đai có hiệu quả, phục vụ tốt
các mục tiêu, kinh tế, xã hội do
nhà nớc đề ra.

+ Thứ t, đảm bảo cho ngời làm
nông nghiệp có đất để sản xuất
và nhằm khắc phục tình trạng
chuyển đổi đất nông nghiệp, sang
sử dụng vào mục đích phi nông
nghiệp.
+ Thứ năm, việc quy định hạn
mức sử dụng đất nông nghiệp
còn xuất phát từ những nguyên
nhân nh tình trạng d thừa lao
động trong nông nghiệp ở nông
thôn, môi trờng quan giữa ruộng
đất - dân số - lao động trở nên
hết sức căng thẳng. Đa số nông
dân, thu nhập của họ chỉ đủ trang
trải cho những nhu cầu thiết yếu
hàng ngày, không có khả năng
đầu t thêm cho sản xuất nông
nghiệp trên quy mô lớn và cũng
không có khả năng đầu t vào các
lĩnh vực khác, bởi vậy việc áp
dụng chính sách này là cần thiết.
- Trong điều kiện hiện nay, nhà
nớc ta đang khuyến khích phát
triển trang trải những việc quy
định hạn mức sử dụng đất nông
nghiệp vẫn rất cần thíêt nhằm
khai thác có hiệu quả đất đai để
phát triển, sản xuất, mở rộng quy
mô và nâng cao hiệu quả sử dụng

đất trong sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối gắn với dịch vụ, chế
biến và tiêu thụ sản phẩm nông
nghiệp. Đồng thời còn đảm bảo
cho việc sử dụng đất tiết kiệm,
hợp lý theo đúng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất nông nghiệp
do nhà nớc đề ra.
Câu 12: Gia đình ông A là công
chức Nhà nớc, năm 1990 gia
đình ông nhận chuyển nhợng
một thửa đất trồng lúa diện tích
500m
2
của một hộ gia đình nông
dân ở ngoại thành Hà Nội, nhng
cha sang tên chớc bạ. năm 2004,
diện tích đó đợc qui hoạch
thành đất ở.
Hỏi: Gia đình ông A có đợc tiếp
tục sử dụng đất trồng lúa hiện
nay chuyển thành đất ở không?
Tại sao?
Bài làm
Việc nhận chuyển quyền sử dụng
đất trồng lúa của ông A chiếm ra
vào năm 1999 và đợc điều chỉnh
bởi Luật đất đai 1993 ông A cha
sang tên chớc bạ tức là việc nhận

chuyển nhợng của ông A cha đợc
cơ quan nhà nớc có thẩm quyền
cho phép mà mới chỉ là hợp đồng
thoả thuận giữa ông với ngời đã
chuyển nhợng quyền sử dụng đất
trồng lúa của ông A là trái pháp
luật, đến năm 2004, diện tích đất
đó đợc quy hoạch thành đất ở
(đang là thời điểm Luật đất đai
năm 2003 đã có hiệu lực). Theo
khoản 3 - Điều 103 Nghị định
181/2004 qui định: hộ gia đình,
cá nhân, không trực tiếp sản xuất
nông nghiệp không đợc nhận
chuyển nhợng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất chuyên trồng
lúa nớc đã đợc quy hoạch thành
đất ở. Gia đình ông A là công
chức nhà nớc tức là không trực
tiếp sản xuất nông nghiệp nên
việc ông nhận chuyển nhợng là
sai. Và ông không đợc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
Do đó gia đình ông A không đợc
tiếp tục sử dụng diện tích đất ở
đó.
Câu 13: Quyền và nghĩa vụ của
ngời sử dụng đất đợc quy định
trong Luật đất đai 1993, 1998,
2001, 2003 nh thế nào? Trên

thực tế việc thực hiện các quyền
và nghĩa vụ có bất cập gì?
Bài làm
+ Luật đất đai 1993 quy định.
- Điều 73. Ngời sử dụng đất có
những quyền sau đây
1. Đợc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
2. Hởng thành quả lao động, kết
quả đầu t trên đất đợc giao
3. Đợc chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định và pháp luật.
4. Hởng các lợi ích cho công
trình công cộng về bảo vệ, cải tạo
đất mang lại.
5. Đợc nhà nớc hớng dẫn và giúp
đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ
đất.
6. Đợc nhà nớc bảo vệ khi bị ng-
ời khắc xâm phạm đến quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình, đợc
bồi thờng thiệt hại về đất đai bị
thu hồi.
7. Đợc quyền góp đất để hợp tác
sản xuất, kinh doanh theo quy
định của pháp luật phù hợp với
mục đích khi giao đất.
8. Đợc quyền khiếu nại, tố cáo về
những hành vi vi phạm quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình và

những hành vi khác vi phạm pháp
luật về đất đai.
- Điều 79: Ngời sử dụng đất có
những nghĩa vụ sau đây:
1. Sử dụng đất đúng mục đích,
đúng ranh giới và các yêu cầu
khác đã đợc quy định, khi giao
đất.
2. Thực hiện các biện pháp để
bảo vệ và làm tăng khả năng sinh
lợi của đất.
3. Tuân theo những quy định về
bảo vệ môi trờng, không làm tổn
hại đến lợi ích chính đáng của
ngời sử dụng đất xung quanh.
4. Nộp thuế sử dụng đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí
địa chính theo quy định pháp
luật.
5. Nộp tiền sử dụng đất khi đợc
giao đất theo quy định của pháp
luật.
6. Đền bù cho ngời có đất bị thu
hồi để giao cho mình.
7. Giao lại đất khi nhà nớc có
quyết định thu hồi.
+ Luật đất đai 2003 quy định.
- Điều 105. Quyền chung của ng-
ời sử dụng đất
1. Đợc cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất.
2. Hởng thành quả lao động, kết
quả đầu t trên đất
3. Hởng các lợi thế do công trình
của nhà nớc về bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp.
4. Đợc nhà nớc hớng dẫn và giúp
đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất,
bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Đợc nhà nớc bảo hộ khi bị ng-
ời khác xâm phạm đến quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình.
6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về
những hành vi vi phạm quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình và
những hành vi khác vi phạm pháp
luật về đất đai.
- Điều 107. Nghĩa vụ chung của
ngời sử dụng đất.
1. Sử dụng đất đúng mục đích,
đúng ranh giới thửa đất, đúng
quy định về sử dụng độ sâu trong
lòng đất và chiều cao trên không,
bảo vệ các công trình công cộng
trong lòng đất và tuân theo các
quy định khác của pháp luật.
2. Đăng ký quyền sử dụng đất,
làm đầy đủ thủ tục khi chuyển
đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất
theo quy định pháp luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính
theo quy định pháp luật.
4. Thực hiện các biện pháp bảo
vệ đất.
5. Tuân theo các quy định về bảo
vệ môi trờng, không làm tổn hại
đến lợi ích hợp pháp cho ngời sử
dụng đất có liên quan.
6. Tuân theo các quy định của
pháp luật về việc tìm thấy vật
trong lòng đất.
7. Giao lại đất khi nhà nớc có
quyết định thu hồi đất hoặc khi
hết thời hạn sử dụng đất.
+ Trên thực tế việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ có bất cập ở
chỗ quyền đợc sử dụng vợt giới
hạn mà pháp luật cho phép còn
nghĩa vụ thì không đợc thực hiện
đầy đủ. Bất cập nông nghiệp cho
các nguyên nhân.
- Trình độ nhận thức về pháp luật
đất đai của ngời dân còn kém.
- Do sự ảnh hởng của sự phát
triển của nền kinh tế thị trờng.
- Do nội dung luật đất đai còn
yếu và thiếu mang tính chung

chung, khó hiểu.
Câu 14: Căn cứ để phân loại
đất theo Luật đất đai năm 2003
là gì? Theo anh, chị cách phân
loại nh vậy đã phù hợp với điều
kiện ở Việt Nam cha.
- Điều 13 - Luật đất đai 2003 quy
định.
Căn cứ vào mục đích sử dụng đất
đai đợc phân loại nh sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp.
2. Nhóm đất phi nông nghiệp
3. Nhóm đất cha sử dụng
- Cách phân loại nh vậy cha thật
sự phù hợp với điều kiện ở Việt
Nam. Nớc ta trong thời kỳ quá độ
có sự đan xen, chuyển giao giữa
cái.... và còn mới nên giữa các
loạiđất có sự đan xen, ranh giới
không rõ ràng. Do đó, chúng ta
cần phân loại đất cụ thể hơn và
sự phân biệt rõ ràng giữa các loại
đất.
Câu 15: Vợ chồng ông A và bà
C có 4 con, hai ngời con đã định
c ơ nớc ngoài, hai ngời con ở
trong nớc cùng sử dụng chung
với vợ chồng ông là 18.000m
2
,

đất nông nghiệp. Mảnh đất trên
do ông A đứng tên chủ hộ, năm
1996 ông A mất, bà C làm thủ
tục sang tên bà là chủ hộ. Năm
1997, bà sang tên cho con trai
lớn là anh T với diện tích là
7/500m
2
đất, con trai thứ hai là
K sử dụng chung với bà là
10.500m
2
. Năm 2002 bà C
chuyển về ở với T và muốn lấy
bớt một phần đất do anh K sử
dụng cho anh T, nhng anh K
không đồng ý và đòi chia thừa
kế quyền sử dụng đất, Bà C gửi
đơn kiện lên Toà án.
Theo anh (chị) vụ việc trên sẽ đ-
ợc giải quyết nh thế nào theo
quy định của luật đất đai hiện
hành?
Bài làm
Theo quy định của Luật đất đai
2003 nếu bà C đã sang tên làm
thủ tục sang tên hợp pháp cho
anh K có quyền sử dụng
10,500m
2

mà anh K đã sử dụng
ổn định lâu dài và không có tranh
chấp với anh T thì bà C sẽ không
có quyền đòi lại 10.500m
2
mà bà
và anh K sử dụng chung. Còn
trong trờng hợp mảnh đất ấy vẫn
do bà đứng tên thì bà có toàn
quyền đối với mảnh đất ấy và K
sẽ không đợc quyền đòi chia thừa
quyền kế quyền sử dụng đất.
Câu 16: Quy hoạch sử dụng đất
là gì? Anh, chị có nhận xét gì về
việc lập và thực hiện quy hoạch
sử dụng đất hiện nay?
Bài làm
- Quy hoạch sử dụng đất là sự
tính toán phân bố đất đai cụ thể
về số lợng, chất lợng, vị trí,
không gian... cho các mục tiêu
kinh tế - xã hội. Quy hoạch sử
dụng đất bao giờ cũng gắn liền
với kế hoạch sử dụng đất, bởi vì
kế hoạch sử dụng đất là biện
pháp để thực hiện quy hoạch.
Quy hoạch sử dụng đợc lập cho
thời hạn 10 năm phù hợp với
chiến lợc phát triển kinh tế - xã
hội của cả nớc. Kỳ quy hoạch sử

dụng đát trong phạm vi cả nớc là
5 năm. Nguyên tắc lập quy hoạch
phải công khai, dân chủ, cơ quan
tổ chức lập quy hoạch sử dụng
đất phải tổ chức lấy ý kiến đóng
góp của nhân dân trong vùng quy
hoạch. Việc lập quy hoạch còn
phải tuân theo các nguyên tắc
khác quy định tại điều 21 - luật
Đất đai 2003 (tính phù hợp, tính
khả thi, tính tiết kiệm, hiệu quả).
Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng
bao gồm: chiến lợc, quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế - xã
hội quốc phòng an ninh của cả
nớc, quy hoạch phát triển của các
ngành và các địa phơng, kế
hoạch phát triển kinh tế xã hội và
nhu cầu của thị trờng, hiện trạng
sử dụng đất và nhu cầu sử dụng
đất, định mức sử dụng đất, tiến
bộ khoa học và công nghệ có liên
quan đến việc sử dụng đất, kết
quả thực hiện quy hoạch sử dụng
đất kỳ trớc. Về thẩm quyền sử
dụng đất cho nớc, uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đát của địa phơng;
UBND cấp huyện thuộc tính lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đát

mà địa phơng mình, UBND xã
không thuộc khu vực phát triển
đô thị trong kỳ quy hoạch (xã
thuộc khu vực nông thôn) thì tổ
chức, thực hiện việc lập quy
hoạch sử dụng đất trong địa ph-
ơng mình. Về thẩm quyền, Quốc
hội, quyết định quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của cả nớc do
3
chính phủ trình; chính phủ xét
duyệt quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất cấp tỉnh, UBND cấp
tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của cấp dới,
trực tiếp UBND cấp huyện xét
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của xã tại vùng nông thôn. Nội
dung quy hoạch sử dụng đất
gồm: điều tra, nghiên cứu, phân
tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội và hiện trạng sử
dụng đất, đánh giá tiềm năng đất
đai, xác định phơng hớng, mục
tiêu sử dụng đất trong quy hoạch,
xác định diện tích các loại đất
phân bố cho nhu cầu phát triển
kinh tế - xã hội, quốc phòng, an
ninh, xác định diện tích đất phải
thu hồi để thực hiện các công

trình, dự án, xác định các biện
pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất
và bảo vệ môi trờng, giải phóng
tổ chức thực hiện quy hoạch sử
dụng đất.
Thực trạng quy hoạch đất đai
đang là vấn đề nổi cộm ở nớc ta.
Bởi vì thực tế cho thấy việc quy
hoạch sử dụng đất còn tràn lan
(hiện trong cả nớc có tới 9 viện
quy hoạch chuyên trách, hàng
năm công ty t vấn vừa thiết kế
công trình, vừa quy hoạch) cha
sát thực tế, thiếu tính khả thi.
Nhìn chung công tác quy hoạch
mới chỉ dừng lại ở mục tiêu về
giao thông, phân khu chức năng
mà cha có tính toán cao cho sử
dụng đất có hiệu quả. Thời gian
thực hiện quy hoạch còn cha rõ
hoặc bị kéo dài làm cho hiệu qủa
quản lý thấp. Quy hoạch chi tiết
cho quận, huyện, thị xã, xã, ph-
ờng đến nay nhiều địa phơng cha
làm. Do đó, công tác quy hoạch
cha trở thành công cụ quản lý
thực sự có hiệu quả.
Câu 17: Thẩm quyền và thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đợc qui hoạch trong

Luật đất đai 2003 nh thế nào?
Anh, chị có nhận xét gì về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở địa phơng mình?
Bài làm
- Điều 52 - Luật đất đai 2003 về
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất quy hoạch.
1. UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc trong cơng cấp giấy chứng
nhận và quyền sử dụng đất cho tổ
chức, cơ sở tôn giáo, ngời Việt
Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức,
cá nhân nớc ngoài, trừ trờng hợp
quy định tại khoản 2 điều này.
2. UBND huyện, quận, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân c, ngời Việt Nam định
c ở nớc ngoài mua nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở.
3. Cơ quan có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất quy hoạch tại khoản 1 điều
này đợc uỷ quyền cho cơ quan
quản lý đất đai cùng cấp. Chính
phủ quy định điều kiện đợc uỷ
quyền cấp giấy chứng nhận sử
dụng đất.

- Thủ tục cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
a. Ngời xin cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại
văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất,trờng hợp hộ gia đình,
cá nhân tại nông thôn xin cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất thì nộp hồ sơ tại UBND xã
nơi có đất để chuyển cho văn
phòng, đăng ký quyền sử dụng
đất.
b. Hồ sơ xin cấp giấy chứng
nhận sử dụng đất gồm đơn xin
cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất giấy tờ về: quyền sử
dụng đất quy hoạch tại các khoản
1, 2 và 5 điều của Luật đất đai
2003 (nếu có), văn bản uỷ quyền
xin cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất (nếu có).
- Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hiện nay nhìn
chung là tiến độ chậm, năm 2001
mới khoảng 641.000 hộ trong
tổng số 4.547.000 hộ sử dụng đất
đô thị đợc cấy giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất 14% tổng số.
Qua thực tế đền bù giải phóng
mặt bằng thì nhiều tình phía Nam

trong tổng số 100% nhà đất đợc
đền bù chỉ 30% là có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Hiện
nay, việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều
hạn chế, bất cập. Có rất nhiều ng-
ời dân không muốn nhận giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại
UBND cấp xã do số tiền thuế về
đất đai mà họ phải nộp là quá
lớn.
Câu 18: Ông A có diện tích đất
ở là 250m
2
, năm 2000 ông
chuyển nhợng diện tích đất trên
cho ngời khác để vào Nam sinh
sống, UBND xã yêu cầu ông A
phải nộp 3 triệu đồng tiền lệ phí
đất.
Bài làm
- Hợp đồng chuyển nhợng quyền
sử dụng đất là sự thoả thuận giữa
các bên tuân theo các điều kiện,
nội dung, hình thức chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định
mà bộ luật DS và pháp luật về đất
đai, theo đó bên chuyển quyền sử
dụng đất chuyển giao đất và
quyền sử dụng đất cho ngời đợc

chuyển nhợng còn ngời đợc
chuyển nhợng trả tiền cho ngời
chuyển nhợng.
a.Việc UBND xã thu 3 triệu đồng
của ông A là sai v ì chì có UBND
huyện mới có thẩm quyền thu 3
triệu đồng của ông A.
b. Theo quy định của pháp luật
đất đai, ông A phải nộp thuế
chuyển nhợng quyền sử dụng đất
bằng tỉ lệ phần trăm trên trị giá
đất chuyển quyền sử dụng.
c. Một hợp đồng chuyển nhợng
quyền sử dụng đất đợc coi là hợp
pháp khi có đủ các điều kiện.
+ Hợp đồng chuyển nhợng quyền
sử dụng đất phải đợc lập thành
văn bản theo mẫu do Bộ tài
nguyên và môi trờng ban hành,
đối tợng của hợp pháp.
+ Chủ thể hợp đồng hợp pháp.
- Ngời chuyển nhợng có giấy
chuyển nhợng quyền sử dụng đất
và đợc phép chuyển nhợng.
- Ngời đợc chuyển nhợng có
quyền chuyển nhợng.
Câu 19: hãy trình bày và phân
tích nội dung quản lý nhà nớc
về đất đai theo Luật đất đai
2003? theo anh, chị nội dung

quản lý nào quan trọng nhất?
Tại sao?
Bài làm
+ Điều 6 - Luật đát đai 2003 quy
định nội dung quản lý nhà nớc về
đất đai bao gồm:
a. Ban hành các văn bản quy
phạm pháp luật về quản lý sử
dụng đất và tổ chức thực hiện các
văn bản quy phạm pháp luật, nó
là cơ sở pháp lý trong quy trình
quản lý nhà nớc về đất đai.
b. Xác định địa giới hành chính,
lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
Địa giới hành chính là sự phân
định về ranh giới đất đai trên
thực địa giữa các tỉnh, huyện, xã
với nhau theo thẩm quyền quản
lý. Hồ sơ địa giới hành chính là
hồ sơ phục vụ quản lý, nhà nớc
đối với gia đình địa giới hành
chính. Bản đồ hành chính là bản
đồ thẻ hiện ranh giới các đơn vị
hành chính và yếu tố địa lý, địa
hình có liên quan đến mốc địa
giới hành chính.
c. "Khảo sát, đo đạc, đánh giá,
phân hạng đất; lập bản đồ địa
chính, bản đồ hiện trạng sử dụng

đất và bản đồ quy hoạch sử dụng
đất".
Các hoạt động khảo sát, đo đạc,
đánh giá, phân hạng đất trên là
những việc làm hết sức quan
trọng, nó tạo cơ sở ban đầu cho
công tác quản lý đất đai, đặc biệt
trong quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất và xác định giá đất.
Bản đồ địa chính là bản đồ thể
hiện các thửa đất và các yếu tố
địa lý có liên quan, lập theo đơn
vị hành chính xã, phờng, thị trấn,
đựoc cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền xác nhận. Bản đồ hiện
trạng sử dụng đất là bản đồ thể
hiện sự phân bố các loại đất đai
một thời điểm xác định đợc lập
theo đơn vị hành chính.
d. "Quản lý quy hoạch kế hoạch
sử dụng đất"; quy hoạch sử dụng
đất là sự tính toán phân bố đất
đai cụ thể về số lợng, chất lợng,
vị trí, không gian... cho các mục
tiêu kinh tế - xã hội. Quy hoạch
sử dụng đất bao giờ cũng gắn với
kế hoạch sử dụng đất, bởi vì kế
hoạch sử dụng đất là biên pháp
để thực hiện quy hoạch.
e. "Quản lý việc giao đất, cho

thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng đất".
Giao đất là hoạt động của cơ
quan nhà nớc có thẩm quyền để
chuyển giao trên thực tế đất và
quyền sử dụng đất cho tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân sử dụng
đất. Thuê đất là nhà nớc trực tiếp
cho ngời có nhu cầu sử dụng đất
đợc thuê đất có nhu cầu sử dụng
đất đựơc thuê đất theo thời hạn
và theo mục đích mà nhà nớc quy
định. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng có thể chuyển
mục đích sử dụng từ đất này sang
đất khác. Thu hồi đất là việc nhà
nớc ra quyết định hành chính để
nhân dân xã, phờng, thị trấn quản
lý theo quy định của Luật đất đai.
f. "Đăng ký quyền sử dụng đất,
lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất".
g. "Thống kê, kiểm kê đất đai".
h. "Quản lý tài chính về đất đai".
i. "Quản lý và phát triển thị trờng
quyền sử dụng đất trong thị trờng
bất động sản"
k/ "Quản lý giám sát việc thực
hiện và nghĩa vụ của ngời sử

dụng đất"
l. "thanh tra, kiểm tra việc chấp
hành các quy định của pháp luật
về đất đaivà xử lý vi phạm luật về
đất".
m. "Quản lý các hoạt động dịch
vụ công về đất đai"
* Nội dung: "Ban hành các văn
bản quy phạm pháp luật về quản
lý, sử dụng đất và tổ chức thực
hiện các văn bản đó" là quan
trọng nhất vì:
- Các văn bản pháp luật là nơi
các đờng lối chính sách đất đai
của Đảng đợc quy phạm hoá,
pháp luật là công cụ quan trọng
nhất để quản lý nhà nớc về đất
đai và hoạt động ban hành văn
bản pháp luật về đất đai không
thể không chiếm vị trí quan trọng
hàng đầu.
- Nó là cơ sở pháp lý trong quá
trình quản lý nhà nớc về đất đai
và chi phối, ảnh hởng trực tiếp
đến các nội dung quản lý nhà nớc
về đất đai.
- Nó góp phần ổn định các quan
hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai.
Câu 20: phân tích mối quan hệ
giữa ngành luật đất đai và

ngành luật dân sự? Cho ví dụ
minh hoạ?
Bài làm.
+ Luật ĐĐ: là một ngành luật
độc lập trong hệ thống pháp luật
Việt nam, là tổng thể các quy
phạm pháp luật đất dai do nhà n-
ớc ban hành nhằm đìeu chỉnh các
quan hệ XH phát sinh, trong quá
trình quản lý NN về ĐĐ và quan
hệ xã hội phát sinh trong quá
trình sử dụng đất của các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm
mục tiêu sử dụng đất tiết kiệm,
hiệu quả. Luật dân sự: là ngành
luật độc lập trong hệ thống pháp
luật Việt Nam bao gồm toàn bộ
các quy phạm pháp luật điều kiện
các quan hệ tài sản và các quan
hệ nhân thân.
+ Nh vậy giữa hai ngành luật này
có mối quan hệ đan xen với
nhau.
- Chế định quyền sở hữu của hai
ngành luật đều đợc hiến pháp và
Bộ luật dân sự ghi nhận, song chế
định và quyền sở hữu đối với đất
đai lại là một quyền đặc biệt (chỉ
nhà nứoc mới có) còn quyền sở
hữu về tài sản đợc quy định trong

Bộ luật dân sự lại chuyển nhợng
cho, tặng, một cách tự do (VD:
ngời dân không có ngời huỷ hoại
đất đai nhng họ lại có quyền tiêu
hủy các tài sản khác thuộc sở hữu
của mình nh xe máy, ô tô, đồ
dùng gia đình...).
- Tài sản đất đai khi đợc NN cho
phép chuyển quyền sử dụng từ
chủ sử dụng đất này sang SD đất
khác thì thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất là một hình thức hợp
đồng đợc quy định trong Bộ luật
dân sự, nhng thi thực hiện các thủ
tục chủ SD đất phải tuân theo các
quy định của PL đất đai (VD:
anh A muốn chuyển nhợng
quyền SD cho anh B thì phải lập
hồ sơ chuyển nhợng quyền SD
đất theo thoả thuận mà 2 bên.
Trình tự, thủ tục chuyển nhợng
giữa hai bên phải thực hiện đúng
quy định mà PL đất đai về
chuyền nhợng quyền SD đất).
4
- Hai ngành luật DS và luật Đất
đai đều có chung phơng pháp
điều chỉnh là phơng pháp thoả
thuận, song mức độ thoả thuận
mà ngành luật đất đai áp dụng bị

hạn chế bởi ý chí của NN - chủ
sử dụng đất chỉ đợc thoả thuận
trong phạm NN cho phép. Tuy
nhiên trên thực tế do sự vận động
của nền kinh tế thị trờng, một số
quan hệ đất đai chuyển dần thành
quan hệ dân sự do NN đang dân
sự hoá các quan hệ pháp luật đất
đai. (VD: hợp đồng chuyển
quyền, chuyển nhợng, cho thuê,
thế chấp, tặng cho quyền sử dụng
đất...).
Câu 21: Việc quy hoạch khung
giá cho từng loại đất của NN
nhằm mục đích gì? anh, chị có
bình luận gì về khung giá đất
đai.
Bài làm.
a. Quyết định này là sai vì theo
quy định tại điều 37 - luật đất đai
2003 thì chỉ có UBND tỉnh mới
có thẩm quyền cho tổ chức thuê
đất để dựng cơ sở phục vụ cho
việc sản xuất, KD.
b. Quyết định này là sai vì theo
quy định tại điều 37 - luật đất
đai 2003 thì chỉ có UBND cấp
tỉnh mói có thẩm quyền cho tổ
chức thuê đất.
c. Quyết định này là đúng (theo

quy định tại điều 37 - luật đất đai
2003).
d. Quyết định này là sai vì theo
quy định mà điều 37 - Luật đất
đai 2003 thì chỉ có UBND tỉnh
mới có thẩm quyền cho tổ chức
nớc ngoàicó chức năng ngoại
giao thuê đất để xây dựng sở làm
việc
Câu 22: Thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai đợc qui định
trong Luật đất đai năm 2003
nh thế nào? anh chị có nhận xét
gì về việc giải quyết các tranh
chấp đất đai hiện nay.
Bài làm
+ Điều 136 -Luật đất đai 2003
qui định.
Tranh chấp đất đai đã đợc hoà
giải tại UBND xã, phờng, thị trấn
mà một bên hoặc các bên đơng
sự không nhất trí thì đợc giải
quyết nh sau:
Tranh chấp về quyền sử dụng đất
mà đơng sự có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc trong các
loại giấy tờ quy định tại các
khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật
này và tranh chấp tài sản gắn liền
với đất thì do Toà án nhân dân

giải quyết.
2. Tranh chấp về quyền sử dụng
đất mà đơng sự không có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
hoặc không có một trong các loại
giấy tờ quy định tại các khoản 1,
2 và 5 điều 50 của luật này đợc
giải quýet nh sau:
a. Trờng hợp chủ tịch UBND
huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà
một bên hoặc các bên đơng sự
không đồng ý với quyết định giải
quyết thì có quyền khiếu nại đến
chủ tịch UBND tỉnh, thành phố
thuộc TW là quyết định giải
quyết mỗi vùng.
b. Trờng hợp Chủ tịch UBND
tỉnh, TP trực thuôc TW giảiquyết
lần đầu mà một bên hoặc có bên
đơng sự không đồng ý với quyết
định giải quyết thì có quyền
khiếu nại đồng bộ trởng bộ tài
nguyên và môi trờng, QĐ mà Bộ
trởng Bộ tàinguyên và môi trờng
là quyết định giải quyết cuối
cùng.
- Điều 37 - luật đất đai 2003 quy
định:
1. Tranh chấp đất đai liên quan

đến địa giới giữa các đơn vị hành
chính do UBND của các đơn vị
đó cùng phối hợp giải quyết. Tr-
ờng hợp không đạt đợc sự nhất trí
hoặc việc giải quyết làm thay đổi
địa giới hành chính thì thẩm
quyền giải quyết đựoc quy định
nh sau:
a. Trờng hợp tranh chấp liên
quan đến địa giới của đơn vị
hành chính tỉnh, TP trực thuộc
trung ơng thì do QH quyết định.
b. Trờng hợp tranh chấp có liên
quan đến địa giới của đơn vị
hành chính quận, huyện, thị xã,
TP thuộc tỉnh, xã, phờng, thị trấn
do CP quyết định.
2. Bộ TN và MT, cơ quan quản lý
đất đai mà tỉnh, TP trực thuộc
TW, huyện, quận, thị xã, TP
thuộc tỉnh có trách nhiệm cung
cấp các tài liệu cần thiết và phối
hợp với cơ quan NN có thẩm
quyền để giải quyết các tranh
chấp đất đai có liên quan địa giới
hành chính.
+ Thực tiễn giải quyết tranh chấp
đát đai hiện nay còn có nhiều bất
cập, hạn chế. Nhiều tranh chấp
đát đã không đợc giải quyết một

cách thoả đáng và hầu hết các cơ
quan NN có thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai đều lúng
túng, khó khăn khi giải quyết các
tranh chấp phức tạp. Điều này do
trình độ năng lực chuyên môn về
quản lý đất đai của cán bộ, công
chức trong cơ quan quản lý NN
về đát đai còn yếu, và thiếu.
Đồng thời, PL về đất đai của nớc
ta còn chung chung, khó hiểu
nên khó áp dụng trong thực tế đời
sống.
Câu 23:Gia đình ông D hiện
đang sinh sống tại tỉnh 11 năm
1990, gia đình ông khai hoang
đợc 5ha đất hoang hoá và đa
vào sản xuất nông nghiệp.
Tháng 8 năm 2004, UBND tỉnh
H ra quyết định thu hồi, sau đó
giao cho bộ quốc phòng
xâydựng nhà ở cho cán bộ quân
đội, nhng không đền bù mà chỉ
đợc hỗ trợ công khai phá là
25.000đ/m
2
với ký do đát khai
hoang trên sử dụng không hợp
pháp.
Hãy phân tích sự việc trên và

nêu rõ hớng giải quyết?
Bài làm
Việc UBND tỉnh H ra quyết định
thu hồi 5ha do gia đình ông khai
hoang cho thấy sự yếu kém trong
công tác quản lý đất dai của
UBND tỉnh H, luật đất đai 2003
không có quy định về khai
hoang, phục hóa. Do đó việc gia
đình sản xuất NN là trờng hợp sử
dụng đất bất hợp pháp vì vậy việc
UBND tỉnh H ra quyết định thu
hồi, sau đó giao cho Bộ quốc
phòng XD nhà ở cho cán bộ quân
đội, nhng không đền bù mà chỉ
hỗ trợ công khai phá là
25.000đ/m
2
là hoàn toàn đúng.
Câu 24: Hãy phân tích công cụ
tài chính trong hoạt động quản
lý NN về đát đai? theo anh, chị
trong điều kiện hiện nay NN ta
nên sử dụng công cụ nào để
quản lý đất đai cho hiệu quả
nhất? (3 điểm)
Bài làm
+Sử dụng công cụ tài chính trong
QLNN về đất đai là việcu NN sử
dụng phối hợp các lợi ích KTế từ

các mối quan hệ KT gắn với đất
đai đợc tác động đến các chủ thể
SD đất để đạt đợc mục đích quản
lý tài chính là công cụ quản lý
quan trọng họ cho phép thực hiện
quyền bình đẳng giữa các đối t-
ợng sử dụng đất, kết hợp hài hoà
các lợi ích kinh tế.
Các công cụ TC chủ yếu đợc sử
dụng trong QL đất đai hiện nay
bao gồm:
* Thuế: Là công cụ tài chính đợc
sử dụng rộng rãi trong công tác
quản lý NN đất đai. Theo luật đất
đai hiện hành NN sử dụng các
loại thuế sau:
+ Thuế sử dụng đất NNghiệp.
+Thuế chuyển quyền sử dụng
đất.
+ Thuế nhà đất.
* Lệ phí địa chính: là khoản ngời
sử dụng đất phải nộp khi đợc cơ
quan NN phục vụ các công việc
về địa chính (dịch vụ hành chính
công trong lĩnh vực đát đai), đó
là khi đợc cấp giấy chứng nhận
quyền SD đất, trích lục hồ sơ địa
chính, chứng nhận biến động về
đất đai.
* Giá quyền sử dụng đất: đất có

giá trị nghĩa là nhà nớc đã thừa
nhận đất đai là hàng hoá đợc
phép lu thông trên thị trờng, giá
đất là cơ sở để tính các loại thuế,
lệ phí, phí và thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất... chính phủ đã
quy định khung giá cụ thể phù
hợp với tình hình thực tế đối với
các loại đất đai địa phơng mình.
Tuy nhiên, trong các quy định về
cách tính giá các loại đất hiện
nay còn có những điểm cha phù
hợp với thực tế. thờng các loại
thấp hơn giá trị thị trờng rất
nhiều làm giảm hiệu lực của
công cụ giá cả và PS nhiều tiêu
cực, NN cần phải sớm bổ sung
hoàn thiện các quy định về thuế,
lệ phí, và giá đất, để bảo đảm cơ
sở khoa học vững chắc cho việc
SD.
Câu 25: Thị trờng bất động sản
là gì? những loại đất nàoa đợc
tham gia thị trờng bất động
sản? anh, chị có nhận xét gì về
thị trờng BĐS ở nớc ta hiện
nay?
Bài làm
+ Theo quy định của Bộ luật dân
sự BĐS là những tài sản không

chờ đợi đợc bao gồm: đất đai,
nhà ở, các công trình gắn liền
với đát và các tài sản là thị trờng
trong đó có mối quan hệ giữa các
bên giao dịch khi chuyển nhợng,
chuyển đổi, cho thuê, cho thuê
lại, cầm cố, thế chấp... các quan
hệ trong thị trờng BĐS là quan hệ
thơng lợng, bình đẳng dới hình
thức hợp đồng trên cơ sở các quy
định mà pháp luật dân sự. Tuy
nhiên, quyền SD đất là một loại
hàng hoá đặc biệt cần sự quản lý
của NN. NN quy định cụ thể
những loại đất đợc tham gia thị
trờng BĐS gồm:
- Đất nông nghiệp đợc NN giao
cho hộ gia đình, cá nhân...
- Đất NN do hộ gia đình đang sử
dụng ổn định vào mục đích NN
đx d đợc Nhà nớc công nhận
quyền sử dụng đất.
- Đất NN đợc Nhà nớc giao có
thu tiền cho tổ chức KT, ngời
Việt Nam định c ở nớc ngoài.
- Đất NN mà Nhà nớc cho thuê
mà đã trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê.
- Đất ở.
- Đất phi NN, đất sử dụng vào

mục đích công cộng có mục đích
kinh doanh do NNớc giao có thu
tiền có Nhà nớc cho thuê đã trả
tiền một lần cho cả thời gian thuê
và các loại đất khác mà ngời sử
dụng đựoc phép chuyển quyền.
* Hiện nay thị trờng BĐS ở nớc
ta vẫn là thị trờng phi chính quy.
Việc mua bán trao đổi đất đai,
nhà ở chủ yếu diễn ra dới các
hình thức viết trao tay mà không
có xác nhận của chính quyền sở
tại ở cả thành thị và nông thôn và
cả ở những nơi quy hoạch, đang
ở quy hoạch và còn cha quy
hoạch. Việc chậm cấp giấy
chứng nhận quyền SD đát làm
cho các chủ sử dụng đất không
có điều kiện pháp lý để tham gia
giao dịch chuyển quyền sử dụng
đất. Do đó hình thức chuyển nh-
ợng này đẩy những yếu tố rủi ro
mà NN không thể kiểm soát nổi,
dẫn tới tình trạng đang phát triển
tự phát, giao dịch ngầm, phi
chính quy về BĐS, phát triển theo
hớng dẫn và thiếu lành mạnh gây
thất thu lớn cho ngân sách NN,
đồng thời phát sinh nhiều tranh
chấp dẫn tới khiếu kiện, nhất là

khiếu kiện trong việc bồi thờng
thiệt hại khi NN thu hồi đất.
Trong quá trình vận động để đạt
đợc những kết quả hữu hiệu mà
các chủ thể tham gia hoạt động
thì chúng ta lại thiếu một yếu tố
hết sức cơ bản là vấn đề thông tin
thị trờng BĐS nh: thông tin về
quy hoạch về giao đất, thu hồi
đất. Những thông tin sai lệch về
quy hoạch về kế hoạch, vì sự
thay đổi chính sách của NN đã
làm cho các quan hệ cung cầu,
biến động mạnh tạo ra các "cơn
sốt" về đất trong đó có cả những
"cơn sốt ảo" về đất.
Câu 26: Năm 1979 gia đình ông
A đợc cơ quan B phân cho một
gian nhà cấp bốn diện tích
40m
2
. Năm 1996, cơ quan B tiến
thành thanh lý nhà và đất cho
các hộ gia đình đang ở, ông A
đã trả toàn bộ tiền thanh lý cho
cơ quan B. Tháng 8 năm 2004,
UBND thành phố H (đô thị đặc
biệt) tiến hành giải toả khu nhà
ông A đang ở, đồng thời lên ph-
ơng án đền bù cho mỗi m

2
đất ở
đó có giấy tờ hợp lệ là
13.000.000đ, trong khi đó giá
chuyển nhợng trên thị trờng ở
5