Luận văn thạc sỹ - Quản lý cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh của Công ty cổ phần Vinhomes

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
---------------------

ĐỖ THU TRANG

QUẢN LÝ CUNG ỨNG DỊCH VỤ HỖ TRỢ
KINH DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
VINHOMES

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

HÀ NỘI, NĂM 2021


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
---------------------

ĐỖ THU TRANG

QUẢN LÝ CUNG ỨNG DỊCH VỤ HỖ TRỢ
KINH DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
VINHOMES

Chuyên ngành: Quản trị doanh nghiệp
Mã số: 8340101

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. LÊ CÔNG HOA

HÀ NỘI, NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN


Tôi xin cam đoan luận văn về đề tài “Giải pháp quản lý cung ứng dịch vụ hỗ
trợ kinh doanh của cơng ty Vinhomes.” là cơng trình nghiên cứu cá nhân của tôi
trong thời gian qua. Mọi số liệu sử dụng phân tích trong luận văn và kết quả nghiên
cứu là do tơi tự tìm hiểu, phân tích một cách khách quan, trung thực, có nguồn gốc
rõ ràng và chưa được cơng bố dưới bất kỳ hình thức nào.
Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm nếu có sự khơng trung thực trong thơng
tin sử dụng trong cơng trình nghiên cứu này.
Hà Nội, ngày … tháng … năm 2021
Học viên

Đỗ Thu Trang

LỜI CẢM ƠN
Xin trân trọng cảm ơn thầy đã hướng dẫn tơi là PSG.TS. Lê Cơng Hoa, thầy đã
tận tình hướng dẫn tơi trong q trình học tập cũng như trong việc hoàn thành luận văn.
Xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô thuộc khoa Quản trị kinh doanh trường
Đại Học Kinh tế Quốc dân đã tận tình giảng dạy cho tôi trong thời gian học tập.
Do giới hạn kiến thức và khả năng lý luận của bản thân còn nhiều thiếu sót
và hạn chế, kính mong sự chỉ dẫn và đóng góp của các Thầy, Cơ để bài luận văn của
tơi được hồn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC


DANH MỤC BẢNG, HÌNH
Bảng:

Hinh:

Hình 1.1: Các loại hình dịch vụ hỗ trợ bán hàng............................................30
Hình 2.1: Sơ đồ rút gọn cơ cấu quản lý bộ máy cơng ty.................................54
Hình 2.2: Kết quả hoạt động kinh doanh của Vinhomes giai đoạn 2017 – 2020. .58
Hình 2.3: Chỉ số lợi nhuận gộp của Cơng ty Cổ phần Vinhomes giai đoạn
2017 – 2020....................................................................................59
Hình 2.4: Tổng hợp báo cáo kết quả kinh doanh của công ty giai đoạn
(2017 – 2020).................................................................................60
Hình 2.5: Chính sách bán hàng mua hàng – tặng xe dự án Vinhomes Ocean
Park Quý 3 năm 2020......................................................................72
Hình 2.6: Chính sách thanh tốn dự án Vinhomes Ocean Park Quý 3 năm 2020...73


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
---------------------

ĐỖ THU TRANG

QUẢN LÝ CUNG ỨNG DỊCH VỤ HỖ TRỢ
KINH DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
VINHOMES

Chuyên ngành: Quản trị doanh nghiệp
Mã số: 8340101

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2021

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ
1 LÝ DO LỰA CHỌN ĐỀ TÀI:
Công ty cổ phần Vinhomes là doanh nghiệp trực thuộc Tập đoàn Vingroup với
nhiệm vụ thực hiện chiến lược phát triển các đô thị và nhà ở tại các thành phố lớn và
các tỉnh thành trên khắp cả nước, trong đó tập trung phát triển nhà ở phân khúc cao
cấp. Công ty cổ phần Vinhomes tham gia lĩnh vực bất động sản từ những năm 2008, có
bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản với các dự án lớn, nổi tiếng như:
Vinhomes Royal City, Vinhomes Times City – Park Hill, Vinhomes Đồng Khởi,
Vinhomes Center Park… và các đại đô thị: Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean
Park.
Đứng trước thực trạng thị trường bất động sản có nhiều biến động như hiện
nay, để phát triển bền vững đòi hỏi những cách thức quản lý dịch vụ hỗ trợ kinh
doanh phù hợp. Với mong muốn nâng cao năng lực cạnh tranh và thúc đẩy phát
triển, Công ty Vinhomes đã thành lập bộ phận hỗ trợ kinh doanh để phục vụ các
hoạt động kinh doanh bất động sản, tuy nhiên vẫn chưa được đầu tư đồng bộ và chú
trọng phát triển.
Chính vì vậy, việc chọn đề tài: “Quản lý cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh
doanh của Công ty cổ phần Vinhomes” làm đề tài luận văn thạc sỹ là một việc
làm thiết thực. Thông qua nghiên cứu này, tôi hy vọng sẽ có những đóng góp nhất
định vào việc phát triển và hoàn thiện dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản tại
Cơng ty, qua đó góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả kinh doanh bất động sản
tại Công ty cổ phần Vinhomes nói riêng và các doanh nghiệp trong ngành bất động
sản nói chung.

2. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ CUNG ỨNG DỊCH
VỤ HỖ TRỢ KINH DOANH TẠI DOANH NGHIỆP KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN
Chương 1 tác giả đã đưa ra những khái niệm cơ bản về quản lý cung ứng

dịch vụ hỗ trợ kinh doanh tại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.


Khái niệm DVHTKD: là một loại hình dịch vụ được tạo ra nhằm cải thiện
hoạt động của doanh nghiệp thông qua việc hỗ trợ DN thực hiện chức năng kinh
doanh; bao gồm các dịch vụ mang tính chiến lược và các dịch vụ tác nghiệp. Đối
tượng sử dụng là doanh nghiệp. Các loại hình DVHTKD: dịch vụ tư vấn quản lý,
dịch vụ tư vấn pháp lý, dịch vụ marketing, dịch vụ đào tạo, dịch vụ cung cấp thông
tin, dịch vụ tư vấn sở hữu trí tuệ, dịch vụ hỗ trợ phát triển công nghệ thông tin…
Khái niệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản
là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để
bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện
dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn
bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản là những chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản
có tính liên tục và mang tính chất nghề nghiệp.
Khái niệm quản lý cung ứng dịch vụ HTKD tại doanh nghiệp kinh doanh
BĐS: Quản lý cung ứng DVHTKD là việc thực hiện các hành vi hoạch định, tổ
chức, lãnh đạo và kiểm sốt q trình cung ứng để duy trì, phát triển công việc cung
ứng dịch vụ của một doanh nghiệp nào đó. Quản lý cung ứng DVHTKD là q trình
tác động liên tục, có tổ chức, có hướng đích của cấp quản lý trong doanh nghiệp
kinh doanh BĐS một cách khoa học, có hiệu quả nhằm tối đa hóa tiềm năng và
nguồn lực của doanh nghiệp, tổi thiểu hóa chi phí để đạt được chiến lược đề ra.
Việc tổ chức quản lý cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh là một bước đi thiết
yếu trong quá trình quản trị doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS luôn trong
trạng thái đầy biến động.

3. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CUNG ỨNG DỊCH VỤ HỖ TRỢ KINH
DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES
Thực trạng công tác quản lý cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh của

công ty:
Bước 1: Tổ chức quy hoạch sản phẩm bất động sản:
Giai đoạn 1: Bộ phận Phát triển Dự án của Cơng ty có trách nhiệm xác


định các dự án tiềm năng, thu thập thông tin và thực hiện sàng lọc sơ bộ. Bộ
phận Pháp chế Dự án sẽ thực hiện đánh giá sơ bộ về tình trạng pháp lý của các
dự án để Bộ phận Phát triển Dự án tổng hợp và xem xét có tiếp tục thực hiện các
giai đoạn tiếp theo hay không.
Giai đoạn 2: Khi một dự án tiềm năng đã qua giai đoạn sàng lọc sơ bộ, Bộ
phận Phát triển Dự án cùng với Bộ phận Thiết kế, Quản lý Xây dựng, Kinh doanh,
Marketing, Tài chính, và Pháp chế sẽ cùng nhau tiến hành các phân tích chuyên sâu
về dự án, tập trung vào vị trí, xu hướng phát triển cơ sở hạ tầng, dân số, xu hướng
tiêu dùng, cung cầu tại khu vực đó, quy hoạch, tình trạng pháp lý, khả năng đền bù
và các chỉ tiêu kinh tế khác.
Giai đoạn 3: Nghiên cứu khả thi và đề xuất chính thức sẽ được trình lên Hội
đồng Quản trị của Cơng ty để xem xét và phê duyệt cuối cùng.
Giai đoạn 4: Trường hợp Hội đồng Quản trị Công ty phê duyệt việc mua lại
dự án đó, các bộ phận liên quan sẽ tiến hành các thủ tục cần thiết để trở thành chủ
đầu tư và phát triển dự án.
Bước 2: Xây dựng kế hoạch truyền thông và định vị sản phẩm. Tùy vào từng
dự án, Ma trận SWOT của công ty được xây dựng để có những kế hoạch trun
thơng phù hợp. Tuy vậy nhìn chung các chiến lược truyền thông và định vị sản
phẩm đều bao gồm: Gắn liền với yếu tố thương hiệu Vingroup; Tổ chức các chuyến
tham quan nhà mẫu cho các khách hàng tiềm năng tới các dự án BĐS của Công ty;
Tổ chức các sự kiện bán hàng, tiệc ca nhạc với các ca sĩ hàng đầu.
Bước 3: Định giá bất động sản. Công ty sử dụng kết hợp các phương pháp
định giá để hoàn thiện định giá bán cho các sản phẩm bất động sản của mình bao
gồm: tiếp cận thị trường, tiếp cận từ chi phí tiếp cận từ thu nhập, phương pháp chiết
trừ và phương pháp thặng dư

Bước 4: Xây dựng chính sách bán hàng. Công ty bán các dự án BĐS thông
qua đại lý bán hàng (bên thứ ba) và không trực tiếp bán bất kỳ dự án BĐS nào đến
khách hàng cuối cùng. Các đại lý bán hàng được chỉ định trên cơ sở không độc
quyền và Công ty sử dụng nhiều đại lý bán hàng cho mỗi dự án để có thể tiếp cận
khối lượng khách hàng đa dạng hơn. Công ty thường tương tác với các đại lý bán


hàng có uy tín, đặc biệt là những đại lý đã có nhiều thành tích về doanh số bán hàng
với cơ sở dữ liệu khách hàng lớn. Với việc bán buôn, Vinhomes nắm trong tay hàng
trăm sàn đại lý, hàng chục nghìn nhân viên bất động sản sẵn sàng phân phối giỏ
hàng. Điều này đồng thời cũng làm giảm gánh nặng giảm giá do nguồn cung ồ ạt
trong thời gian ngắn.
Bước 5: Quản lý chăm sóc khách hàng. Vinhomes sử dụng phần mềm quản
lý doanh nghiệp SAP để hỗ trợ quản lý quan hệ khách hàng (CRM – Customer
Relationship Management). Ngồi ra, Vinhomes cịn áp dụng mơ hình O2O
(Online-to-Offline) cho thị trường thứ cấp, hoàn thiện trọn bộ dịch vụ từ bán - cho
thuê - chuyển nhượng bất động sản.
Thành tựu và hạn chế:
•

Thành tựu:
Về cơng tác xây dựng kế hoạch quản lý cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh:
Công ty đã thu thập thông tin, điều tra khảo sát để đưa ra các kế hoạch quản lý cung
ứng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh phù hợp với năng lực của cơng ty cũng như tình
trạng kinh tế vi vĩ mô. Vậy nên tránh được việc sa lầy vào các cuộc khủng hoảng
BĐS hay chịu các ảnh hưởng tiêu cực đột ngột đến từ thị trường. Điển hình là đại
dịch Covid – 19 vừa qua.
Về công tác thanh tra và kiểm tra hoạt động: Công tác thanh tra kiểm tra
hoạt động của Công ty được thực hiện chuyên trách bởi một bộ phân riêng biệt đó là
Khối thanh tra. Chính việc chun biệt hóa hoạt động thanh tra, kiểm tra, khơng chỉ

cịn nằm ở ban quản lý giúp cho việc thanh tra kiểm tra được thực hiện một cách bài
bản, sát sao và kịp thời.
Về công tác tổ chức triển khai thực hiện kế hoạch cung ứng dịch vụ hỗ trợ
kinh doanh: Xây dựng được mơ hình tổ chức quản lý dịch vụ hỗ trợ kinh doanh
BĐS phân tầng Ủy quyền phân cấp quản lý rõ ràng theo trách nhiệm và quyền lợi
của từng vị trí quản lý; Xây dựng và ban hành các quy định, quy trình hợp lý về
nhận thức, nội dung, phương pháp, quy cách và cơng cụ quản lý. Xây dựng được
văn hóa doanh nghiệp, truyền thông nội bộ xuất sắc, nâng cao sự tự hào trong từng
cán bộ công nhân viên; Triển khai hiệu quả chuỗi giá trị bất động sản.


•

Hạn chế:
Trong công tác xây dựng kế hoạch cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh: Kế
hoạch quản lý cung ứng của công ty luôn phải nằm trong định hướng chiến lược
chung của tập đồn Vingroup, từ đó hạn chế khả năng sáng tạo, đổi mới trong công
tác quản lý.
Trong công tác triển khai thực hiện quản lý cung ứng dịch vụ kinh doanh
BĐS: Cấu tạo bộ máy quản lý nhiều phân lớp nên dẫn đến việc xét duyệt qua nhiều
bước, tạo ra một độ trễ nhất định trong các công tác triển khai chiến lược.
Trong công tác kiểm tra đánh giá quản lý cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh
doanh BĐS: công ty đang áp dụng phương pháp quản lý thực hiện công việc bằng
cách sử dụng thẻ điểm cân bằng BSC kết hợp việc đề ra các chỉ số KPIs. Phương
pháp này chưa phù hợp và còn mang nhiều tính bất cập:
Chưa thể hiện được sự liên kết chặt chẽ giữa các KPIs cá nhân và KPIs
phòng ban; giữa các phòng ban với nhau và với mục tiêu chung của cơng ty.
Mang tính một chiều, áp đặt từ trên xuống (từ quản lý cấp trên xuống cấp
dưới) nên khơng thể đánh giá chính xác hiệu quả làm việc và đơi khi dẫn tới sự bất
bình của các nhân viên. Ví dụ như áp KPIs quá cao do người quản lý không thực sự

thấu hiểu công việc của nhân viên.
KPIs chỉ thực sự phù hợp với các phòng ban như phòng kinh doanh bởi chỉ
đo lường được các kết quả định tính (như doanh thu, số căn bán,...) cịn đối với
cơng việc các phịng ban khác như phịng quy hoạch dự án, phịng thanh tra thì KPIs
khơng thể đánh giá được hết kết quả thực hiện công việc.

4. GIẢI PHÁP
Giải pháp hỗ trợ công tác xây dựng kế hoạch: Nâng cao chất lượng quản lý
vốn đầu tư đặc biệt là trong công tác đầu tư vào các dự án; Liên tục nghiên cứu và
đưa ra kế hoạch phát triển các dự án mới có tính khả thi; Rà sốt lại toàn bộ các
danh mục đầu tư, phát hiện kịp thời những dự án kém hiệu quả; Hoàn thiện và cập
nhật các văn bản về quy trình, quy định đầu tư kinh doanh BĐS.
Giải pháp hỗ trợ triển khai thực hiện quản lý cung ứng dịch vụ kinh


doanh BĐS: Nâng cao chất lượng quản lý vốn đầu tư đặc biệt là trong công tác
đầu tư vào các dự án; Phát huy tối đa nguồn lực trong mối tương quan với Tổng
công ty Vingroup; Phát huy tối đa nguồn lực của công ty; Ứng dụng khoa học kỹ
thuật để nâng cao hiệu quả công việc: Tiếp tục đẩy mạnh nghiên cứu áp dụng
khoa học kỹ thuật vào công tác quản lý cung ứng dịch vụ trên nền tảng đã xây
dựng. Đặc biệt là tiếp tục đẩy mạnh phát triển các nền tảng online trong thời kỳ
dịch Covid – 19 bùng phát.
Giải pháp đặt mục tiêu và quản lý mục tiêu hiệu quả theo phương pháp mục
tiêu và kết quả then chốt OKR: Chuyển đổi từ phương pháp thực hiện đánh giá công
việc theo thẻ điểm cân bằng BCS và KPIs sang phương pháp mục tiêu và kết quả
then chốt OKRs.
Kết quả kỳ vọng: Hỗ trợ đắc lực cho hoạt động quản lý cung ứng dịch vụ của
công ty. Giúp nội bộ công ty được liên kết chặt chẽ. Tập trung vào những vấn đề
thiết yếu. Tăng tính minh bạch. Trao quyền tới nhân viên. Đo lường được tiến độ
hoàn thiện mục tiêu. Đạt kết quả vượt bậc.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
---------------------

ĐỖ THU TRANG


QUẢN LÝ CUNG ỨNG DỊCH VỤ HỖ TRỢ
KINH DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
VINHOMES

Chuyên ngành: Quản trị doanh nghiệp
Mã số: 8340101

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. LÊ CÔNG HOA

HÀ NỘI, NĂM 2021

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản luôn được đánh giá là một trong những thị trường
quan trọng của một quốc gia kể cả là quốc gia phát triển hay đang phát triển. Đối
với các quốc gia đang phát triển, tài sản thuộc khối ngành này thường chiếm 40 –
70% và bằng ít nhất là 20% GDP của các nước này. Việc phát triển thị trường này
mang làm tăng trưởng đầu tư đối với cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.


Đối với thị trường bất động sản nội địa, trong những năm vừa qua luôn được đánh

giá là giàu tiềm năng, đóng góp rất tích cực vào việc phát triển kinh tế, phát triển xã
hội. Tuy vậy thị trường này tại Việt Nam vẫn còn bất ổn và khá nhảy cảm và chưa
được phát triển một cách toàn diện. Thị trường này rất dễ chịu ảnh hưởng từ các
biến động trên thị trường chứng khốn, các chính sách mới của nhà nước, dịng vốn
đầu từ từ nước ngồi,… Chính đặc điểm luôn luôn biến động và không thể lường
trước nên giá bất động sản chưa phản ánh đúng được giá trị thật của nó. Tuy có
nhiều chính sách đã được nhà nước áp dụng, có thể kể đến như là các chính sách tài
chính để điều tiết thị trường đi đúng hướng, cố gắng biến bất động sản trở thành
mũi nhọn nền kinh tế, nhưng những chính sách này thật sự vần còn tồn tại nhiều hạn
chế. Những hạn chế này thường mang các đặc điểm như chưa đồng bộ, chưa thúc
đẩy phát triển kinh doanh ngành, cịn mang tính thời điểm. Đặc biệt là kể từ cuối
năm 2019, đại dịch Covid 19 bùng phát lây lan khắp toàn cầu với diễn biến phức tạp
khiến cho thị trường quốc tế nói chung và thị trường khu vực nói riêng chịu những
ảnh hưởng không nhỏ. Sự biến đổi này ảnh hưởng rất lớn đến các chỉ tiêu như
doanh thu, lợi nhuận của doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp bất động sản.
Việt Nam đang từng bước hội nhập với nền kinh tế thế giới. Cùng với tiến
trình hội nhập đó, bất động sản có vai trị rất quan trọng đối với sự phát triển của
nền kinh tế, là nhân tố góp phần đẩy mạnh huy động vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất
phát triển, tăng thu ngân sách nhà nước, mở rộng các thị trường, góp phần ổn định
kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, để các doanh nghiệp bất động sản phát huy hết lợi thế
vốn có thì cần sự quản lý và hoàn thiện dịch vụ hỗ trợ kinh doanh (DVHTKD).
DVHTKD có tác động tích cực tới tăng trưởng và khả năng cạnh tranh của các
doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản, HTKD nói chung tham gia vào
mọi cơng đoạn trong q trình kinh doanh của mỗi dự án bất động sản như: Hồ sơ
pháp lý dự án, quy hoạch sản phẩm, định giá bất động sản, truyền thơng, chăm sóc
khách hàng… Vì vậy, DVHTKD được nâng cao và phát triển toàn diện sẽ tạo động
lực thu hút đầu tư và phát triển doanh nghiệp bất động sản.
Công ty cổ phần Vinhomes là doanh nghiệp trực thuộc Tập đoàn Vingroup

với nhiệm vụ thực hiện chiến lược phát triển các đô thị và nhà ở tại các thành phố
lớn và các tỉnh thành trên khắp cả nước, trong đó tập trung phát triển nhà ở phân
khúc cao cấp. Công ty cổ phần Vinhomes tham gia lĩnh vực bất động sản từ những
năm 2008, có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản với các dự án lớn, nổi
tiếng như: Vinhomes Royal City, Vinhomes Times City – Park Hill, Vinhomes Đồng
Khởi, Vinhomes Center Park… và các đại đô thị: Vinhomes Smart City, Vinhomes
Ocean Park. Đứng trước thực trạng thị trường bất động sản có nhiều biến động như
hiện nay, để phát triển bền vững đòi hỏi những cách thức quản lý dịch vụ hỗ trợ
kinh doanh phù hợp. Với mong muốn nâng cao năng lực cạnh tranh và thúc đẩy
phát triển, Công ty Vinhomes đã thành lập bộ phận hỗ trợ kinh doanh để phục vụ
các hoạt động kinh doanh bất động sản, tuy nhiên vẫn chưa được đầu tư đồng bộ và
chú trọng phát triển.
Chính vì vậy, việc chọn đề tài: “Quản lý cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh
doanh của Công ty cổ phần Vinhomes” làm đề tài luận văn thạc sỹ là một việc
làm thiết thực. Thơng qua nghiên cứu này, học viên hy vọng có những đóng góp
nhất định vào việc phát triển và hồn thiện dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản
tại Cơng ty, qua đó góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả kinh doanh bất động
sản tại Công ty cổ phần Vinhomes nói riêng và các doanh nghiệp trong ngành bất
động sản nói chung.

2. Tổng quan nghiên cứu
Trên thế giới, từ những năm cuối thể kỷ 20, dịch vụ hỗ trợ kinh doanh đã trở
thành một lĩnh vực quan trọng, đóng vai trị khơng thể thiếu đối với sự phát triển
của các doanh nghiệp. Các dịch vụ này được cung cấp để giúp doanh nghiệp hoạt
động hiệu quả và phát triển kinh doanh, thúc đẩy khả năng tiếp cận thị trường của
doanh nghiệp. Chính vì vai trị quan trọng của dịch vụ hỗ trợ kinh doanh, ở nước
ngồi có nhiều quan điểm và tài liệu liên quan đến dịch vụ này:
O. Miehlbradt và M. McVay (2002), nghiên cứu về “Phát triển thị trường
thương mại cho dịch vụ phát triển kinh doanh”. Nghiên cứu rút ra kết luận rằng phát

triển thực sự dịch vụ trong mơ hình DVHTDN hiện tại cần phải rút ngắn “khoảng
trống” của phương pháp tiếp cận hiện tại theo hướng đưa ra dịch vụ, tập trung vào
doanh số và lợi nhuận ngắn hạn được tạo ra thông qua các giao dịch thị trường
trong ngắn hạn. Quan điểm gợi ý một cách tiếp cận mới, được xây dựng trên sự
thừa nhận rằng việc phát triển dịch vụ cần thơng qua đổi mới DVHTDN liên tục và
có sự tương tác giữa các bên trên thị trường. Trong mơ hình thay thế này, doanh
nghiệp sử dụng DVHT khơng chỉ được coi là người mua các dịch vụ mà còn là
người đồng phát triển và hợp tác sản xuất dịch vụ mới trong quan hệ đối tác với các
bên cung cấp. Các doanh nghiệp sử dụng DVHT quyết định các dịch vụ sẽ được
cung cấp bằng cách trả tiền cho bên cung cấp DVHT, phương pháp tiếp cận này
được gọi là cung cấp DVHTDN hướng theo nhu cầu. Các nhà cung cấp DVHTDN
phát triển sản phẩm dịch vụ mới, tìm kiếm thị trường mới, thiết lập tiêu chuẩn, hoặc
ảnh hưởng đến chính sách của Chính phủ. DV mới cần nhanh chóng chứng tỏ giá trị
của mình trên thị trường thông qua sự sẵn sàng chi trả cho các DV mới này của một
số các doanh nghiệp nhỏ. Các dịch vụ mà không vượt qua thử nghiệm này trong
một khoảng thời gian ngắn sau khi ra đời sẽ tự động biến mất.
Ngồi ra, cịn có các nghiên cứu quan tâm tới sự phát triển lâu dài và bền
vững cho các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh: Nghiên cứu của Field, Hitchin & Bear
(2000) tập trung xem xét điều kiện phát triển DVHTKD cho các doanh nghiệp
thông qua các yếu tố của cung và cầu, từ đó có những can thiệp cần thiết. Hay quan
điểm của Parker (2005), bằng việc xây dựng hàm tổng cầu tiềm ẩn với biến là thu
nhập của một quốc gia, thành phố, tiểu bang, hộ gia đình, hay của cá nhân, nghiên
cứu đã chỉ ra nhu cầu tiềm ẩn của DVHTKD với từng quốc gia, khu vực.
Từ đầu những năm 1990, ở Việt Nam đã bắt đầu làm quen với thuật ngữ
“dịch vụ hỗ trợ kinh doanh”, tuy nhiên đến nay với nhiều doanh nghiệp khái niệm
này vẫn còn khá mới mẻ. Các tổ chức cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh cịn ít về
số lượng, hạn chế về năng lực doanh nghiệp. Việc phát triển dịch vụ hỗ trợ kinh
doanh phục vụ nhu cầu doanh nghiệp vẫn chưa được đầu tư và quan tâm đúng mực.
Các nghiên cứu tại Việt Nam vẫn còn rất ít.

Nghiên cứu của Dorothy Riddle và Trần Vũ Hoài (1998) về Dịch vụ hỗ trợ
kinh doanh ở Việt Nam, Chuyên đề nghiên cứu kinh tế tư nhân đã xác định các loại
dịch vụ cần bổ sung cũng như thay đổi cho phù hợp hơn với định hướng chiến lược
phát triển chung ở Việt Nam. Nghiên cứu cho rằng khi tương lai khu vực tư nhân ở
Việt Nam phát triển như một tất yếu thì sự hỗ trợ từ các DVHT nhằm nâng cao khả
năng của của doanh nghiệp là không thể thiếu. Trong đó, có 7 dịch vụ kinh doanh
then chốt, là yếu tố quyết định tạo nên một khu vực tư nhân lớn mạnh và hiệu quả
gồm: kế toán, dịch vụ máy tính, tư vấn, thiết kế và bao bì sản phẩm, phân phối,
nghiên cứu thị trường và đào tạo cần được xem xét nghiên cứu
Nghiên cứu của Hà Sơn Tùng (2013) về “Phát triển dịch vụ hỗ trợ kinh doanh
(BSS) trong các khu cơng nghiệp ở tình Bắc Ninh”, Đại học Kinh tế Quốc dân chỉ ra
sự tác động thuận chiều, nghịch chiều của một số các nhân tố bên cung và bên cầu
tới xu hướng phát triển dịch vụ hỗ trợ kinh doanh kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong khu
công nghiệp. Các nhân tố được chỉ ra gồm (1) các nhân tố bên cung cấp dịch vụ
HTKD: năng lực giải quyết vấn đề và khả năng đáp ứng nhu cầu khách hàng, cam
kết của bên cung ứng dịch vụ HTKD kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong khu công
nghiệp; (2) các nhân tố bên sử dụng dịch vụ HTKD: nhận thức về tầm quan trọng
của dịch vụ HTKD kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong KCN, mức độ sẵn sàng chi trả của
doanh nghiệp sử dụng dịch vụ HTKD kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong KCN, Chất
lượng cảm nhận về dịch vụ HTKD kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong KCN, Giá trị cảm
nhận về dịch vụ HTKD kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong KCN.
Các nghiên cứu đã đưa ra các bài học kinh nghiệm khác nhau về dịch vụ hỗ
trợ kinh doanh ở các quốc gia, hoặc phát triển dịch vụ hỗ trợ cho một đối tượng
doanh nghiệp cụ thể. Nhìn chung, các tài liệu nghiên cứu về dịch vụ hỗ trợ kinh
doanh đều khẳng định đây là một loại hình dịch vụ quan trọng và cần thiết đối với
mọi doanh nghiệp từ nhỏ đến lớn, từ mới thành lập đến hoạt động lâu năm cũng như
các doanh nghiệp hoạt động trong các ngành nghề khác nhau. Các nghiên cứu đều
hướng tới việc sử dụng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh để phát huy tiềm năng của doanh

nghiệp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển, góp phần vào sự phát triển kinh


tế xã hội chung của vùng, miền, quốc gia…Đó là các bài học kinh nghiệm quý giá
cho các cấp chính quyền, các nhà cung cấp dịch vụ hỗ trợ kinh doanh tại Việt Nam
tham khảo để phát triển và hoàn thiện dịch vụ, tạo tiền đề cho sự phát triển của
doanh nghiệp, góp phần tăng trưởng kinh tế và phát triển chung của xã hội.
Khoảng trống nghiên cứu và hướng nghiên cứu của đề tài: Hệ thống các
nghiên cứu đã góp phần hình thành cơ sở lý thuyết cho việc phát triển dịch vụ hỗ trợ
kinh doanh cho một ngành/một lĩnh vực cụ thể. Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu nào
một cách toàn diện và hệ thống về quản lý cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh đối
với doanh nghiệp bất động sản. Do đặc thù của ngành bất động sản là luôn luôn
chịu ảnh hưởng bởi các biến động trên thị trường chứng khốn, tài chính ngân hàng,
chính sách mới của Nhà nước, dòng vốn đầu tư nước ngồi…, vì vậy, tác giả mong
muốn có những nghiên cứu để phát triển và hoàn thiện dịch vụ hỗ trợ kinh doanh
dành riêng cho đối tượng là doanh nghiệp bất động sản trong điều kiện ngày nay.
Đây là khoảng trống nghiên cứu để học viên lựa chọn đề tài “Quản lý cung ứng
dịch vụ hỗ trợ kinh doanh của Công ty cổ phần Vinhomes” làm đề tài luận văn
thạc sĩ.

3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
∗ Mục tiêu nghiên cứu:
Trên cơ sở phân tích, đánh giá đúng thực trạng cung cấp dịch vụ hỗ trợ kinh
doanh tại Công ty cổ phần Vinhomes, luận văn đưa ra các giải pháp hoàn thiện quản
lý cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản tại Công ty, nhằm góp phần
giúp Cơng ty hồn thành tốt nhiệm vụ bán hàng nới riêng và đảm bảo hiệu quả kinh
doanh nói chung.

∗ Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để đạt được mục tiêu trên, luận văn sẽ tập trung thực hiện một số nhiệm vụ sau:

Một là, tổng hợp và hệ thống các lý thuyết cơ bản về dịch vụ hỗ trợ kinh
doanh và dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản; nội dung và các phương pháp
quản lý dịch vụ hỗ trợ kinh doanh; phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến cung ứng
DVHTKD, cơ sở kiểm soát, đánh giá, phân tích hoạt động cung ứng hỗ trợ kinh


doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Vinhomes.
Hai là, phân tích thực trạng cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản
tại Công ty Cổ phần Vinhomes.
Ba là, đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý cung ứng dịch vụ hỗ
trợ kinh doanh bất động sản ở Công ty cổ phần Vinhomes.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu: Luận văn hướng vào việc nghiên cứu nội dung,
phương pháp và tổ chức quản lý cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh tại doanh
nghiệp bất động sản, chủ yếu tập trung vào các hoạt động dịch vụ hỗ trợ hoạt động
bán hàng tại doanh nghiệp như: tổ chức quy hoạch bất động sản, định giá bất động
sản,..

4.2. Phạm vi nghiên cứu
* Về không gian: Công ty cổ phần Vinhomes với các dự án bất động sản trải
dài trên khắp cả nước, phạm vi cung ứng DVHTKD là rất rộng. Trong khuôn khổ đề
tài, luận văn tập trung nghiên cứu DVHTKD của Công ty chi các dự án thực hiện
trên địa bàn thành phố Hà Nội.
* Về thời gian: Luận văn nghiên cứu hiện trạng phát triển và quản lý cung
ứng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh tại Công ty cổ phần Vinhomes trong thời gian qua,
tập trung vào các năm 2017 – 2020, phỏng vấn điều tra thực hiện trong năm 2021
và đề xuất giải pháp hoàn thiện quản lý dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản giai
đoạn 2021 – 2025.
* Về nội dung: Hoạt động của dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản là rất

rộng. Trong khuôn khổ đề tài, luận văn tập trung nghiên cứu một số hoạt động
HTKD chủ yếu như: quy hoạch sản phẩm bất động sản, kế hoạch truyền thông và
định vị sản phẩm, định giá bất động sản, chính sách bán hàng, chăm sóc khách
hàng.

5. Phương pháp nghiên cứu
.1. Phương pháp nghiên cứu tổng quan


Luận văn tiếp cận theo cách nghiên cứu mô tả, chủ yếu sử dụng phương pháp
tổng hợp, phân tích, so sánh có kết hợp với phương pháp nghiên cứu tình huống
(lấy một số tình huống thực tế về việc quản lý cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh
tại Công ty cổ phần Vinhomes để minh họa); điều tra phỏng vấn khách hàng và
thống kê mô tả.

5.2. Phương pháp thu thập tài liệu
Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Luận văn sử dụng phương pháp thu
thập dữ liệu thứ cấp có uy tín như các báo cáo, số liệu thống kê được công bố trong
các tài liệu chuyên ngành trong và ngoài nước như: báo cáo thị trường bất động sản
thực hiện hàng năm của Savills; báo cáo tài chính doanh nghiệp (Vietnam finance)
…Ngồi ra để phục vụ nghiên cứu, luận văn thu thập số liệu báo cáo doanh nghiệp
hàng năm của Hiệp hội bất động sản như VNReal và của Công ty Cổ phần
Vinhomes.

5.3. Phương pháp xử lý và phân tích dữ liệu
Luận văn tập trung sử dụng phương pháp phân tích định tính và bảng thống
kê mơ tả. Trong phương pháp phân tích định tính, nghiên cứu sinh sử dụng phương
pháp nghiên cứu tài liệu tại bàn (Desk research) và phương pháp nghiên cứu tình
huống (case study). Từ các thông tin và tài liệu thu thập được sẽ được tập hợp theo
phương pháp thống kê mô tả để đánh giá và phân tích thực trạng cung ứng

DVHTKD tại doanh nghiệp.

6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo,
kết cấu luận văn gồm 03 chương:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về quản lý dịch vụ hỗ trợ kinh doanh doanh
tại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Chương 2: Thực trạng quản lý cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh của Công
ty cổ phần Vinhomes
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh


của Công ty cổ phần Vinhomes


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ CUNG ỨNG
DỊCH VỤ HỖ TRỢ KINH DOANH TẠI DOANH NGHIỆP
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Dịch vụ hỗ trợ kinh doanh tại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Thực tế cho thấy có rất nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu về DVHTKD
trong nước và trên quốc tế với rất nhiều cách tiếp cận và góc nhìn đa dạng, góp
phần gia tăng sự hiểu biết về DVHTKD. Luận văn này tiếp tục đi sâu vào nghiên
cứu việc quản lý cung ứng DVHTKD tại doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Dưới đây,
luận văn đưa ra một số nghiên cứu về vấn đề quản lý cung ứng DVHTKD. Việc
xem xét các nghiên cứu này được chia thành 3 chủ đề chính: (1) Những vấn đề cơ
bản về quản lý dịch vụ hỗ trợ kinh doanh doanh tại doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản; (2) Thực trạng quản lý cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh tại Cơng ty cổ
phần Vinhomes; (3) Giải pháp hồn thiện quản lý cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh
doanh tại Công ty cổ phần Vinhomes.

1.1.1. Khái niệm và phân loại các DVHTKD
Thế kỉ 21 được biết đến là thời kì của tồn cầu hóa. Trong thời kì này, ngành
dịch vụ đóng vai trị đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc
tế nói chung và nền kinh tế quốc dân nói riêng. Cụ thể hơn đối với các quốc gia
đang phát triển, số lượng lao động trong ngành dịch vụ có thể chiếm tới xấp xỉ 70%
so với tổng lao động. Ví dụ như tại Úc, số lượng lao động trong ngành dịch vụ
chiếm tới hơn 76% so với tổng lao động, đóng góp hơn một nửa tổng GDP. Có thể
thấy rằng nhìn chung ngành dịch vụ đã và đang trở thành ngành nắm vai trò chủ đạo
trong nền kinh tế Úc.
Đi cùng với sự phát triển chung của thế giới, Việt Nam tuy là một đất nước
đang phát triển cũng khơng nằm ngồi xu thế phát triển chung: Tỷ trọng của ngành
dịch vụ so với tổng GDP của đất nước ngày càng cao, đặc biệt là từ khi chuyển sang


nền kinh tế thị trường. Song song với sự tăng lên của tỷ trọng, các loại hình dịch vụ
cũng ngày càng phát triển phong phú và đa dạng. Nhiều loại hình dịch vụ mới được
hình thành, trong đó dịch vụ hỗ trợ kinh doanh (Business Development Service hay
Business Support Service). Dịch vụ hỗ trợ kinh doanh cùng với những tác động tích
cực của nó đến sự phát triển của nền kinh tế và doanh nghiệp đã trở thành một vấn
đề hết mực quen thuộc trong các cơng trình nghiên cứu cả trong và ngoài nước.
Bắt đầu từ cuối những năm thế kỉ 20, Việt Nam chuyển dần sang nền kinh tế
thị trường. Nhu cầu đối với các ngành dịch vụ càng tăng cao. Dịch vụ hỗ trợ kinh
doanh (DVHTKD) đã xuất hiện và trở thành một trong những lĩnh vực hoạt động
cực thiết yếu với sự phát triển của nền kinh tế. Các doanh nghiệp lớn không thể tự
bao trọn các hoạt động trong sản xuất kinh doanh của chính doanh nghiệp đó mà
cần thực hiện th ngồi các dịch vụ kinh doanh hỗ trợ; tại đây các doanh nghiệp có
sự phân cơng lại rất sâu và xu thế hiện đại là khai thác tối đa công nghiệp hỗ trợ và
các dịch vụ trợ giúp.
DVHTKD được tạo ra nhằm phục vụ từ bên ngoài đối với mỗi tổ chức kinh

doanh riêng lẻ, thay vì các doanh nghiệp đó mở rộng quy mơ kinh doanh để phục
vụ. Các loại hình DVHTKD có thể kể đến là: dịch vụ tư vấn quản lý, dịch vụ tư vấn
pháp lý, dịch vụ marketing, dịch vụ đào tạo, dịch vụ cung cấp thông tin, dịch vụ tư
vấn sở hữu trí tuệ, dịch vụ hỗ trợ phát triển cơng nghệ thơng tin…
Do tính chất da đạng của dịch vụ nói chung, tính phức tạp của DVHTKD nói
riêng mà để đưa ra một khái thống nhất về DVHTKD là không đơn giản. Tùy vào
những nhân tố hay hồn cảnh khác nhau thì sẽ có một định nghĩa riêng về
DVHTKD. Dưới đây tác giả tổng hợp lại một số quan niệm về DVHTKD được đón
nhận và sử dụng rộng rãi tại Việt Nam cũng như trên thế giới:
Một là, theo Tổ chức lao động quốc tế (International Labour Organization,
viết tắt ILO) - DVHTKD là bất cứ dịch vụ nào được doanh nghiệp sử dụng để hỗ
trợ công tác kinh doanh nhằm cải thiện hoạt động của doanh nghiệp. DVHTKD bao
gồm 02 loại chính: các dịch vụ tác nghiệp và các dịch vụ chiến lược. DVHTKD
được tạo ra nhằm hỗ trợ phục vụ từ bên ngoài các tổ chức kinh doanh riêng lẻ, giúp


cho các doanh nghiệp nhỏ lẻ này không cần tự đứng ra mở rộng quy mô phục vụ,
Hai là, theo báo cáo thường niên của Doanh nghiệp Việt Nam năm 2015
Dịch vụ phát triển kinh doanh (tiếng Anh: Business Development Services) bao
gồm tất cả những dịch vụ (phi tài chính) mà nhà cung cấp đem đến cho các doanh
nghiệp nhằm tổ chức, quản lý doanh nghiệp một cách hợp lý, nâng cao hiệu quả
hoạt động, mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, phát triển thị trường, tăng khả
năng cạnh tranh, đảm bảo sự phát triển bền vững của doanh nghiệp.
Khác với dịch vụ thơng thường - có đối tượng sử dụng là các cá nhân, dịch
vụ phát triển kinh doanh có đối tượng sử dụng là doanh nghiệp. Quan hệ giữa nhà
cung cấp dịch vụ và tổ chức sử dụng dịch vụ là quan hệ doanh nghiệp với doanh
nghiệp (Business to Business hay thường viết tắt là B2B).
Ba là, nhóm nghiên cứu của Viện nghiên cứu kinh tế Quản lý trung ương ở
Việt Nam đã định nghĩa DVHTKD là những dịch vụ phi tài chính được sử dụng bởi
các doanh nghiệp nhằm thực hiện các mục tiêu kinh doanh hoặc tăng trưởng.

Bốn là, trong nghiên cứu của Phan Hồng Giang (2006) “Hoàn thiện hệ thống
dịch vụ hỗ trợ phát triển kinh doanh của phịng Thương mại và Cơng nghiệp Việt
Nam”, DVHTKD được phân biệt với DVHTPTKD (dịch vụ hỗ trợ phát triển kinh
doanh), trong đó DVHTKD là những dịch vụ được cung cấp với mục tiêu lợi nhuận
nhằm hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp, và DVHTPTKD được
cung cấp với mục tiêu phi lợi nhuận.
Các tổ chức tài trợ quốc tế về “Hướng dẫn về dịch vụ phát triển kinh doanh”
phân loại Dịch vụ hỗ trợ Kinh doanh thành 7 nhóm chính bao gồm: Cơ chế thay thế
dịch vụ tài chính; Vận động chính sách; Dịch vụ tiếp cận thị trường; Dịch vụ cung
cấp đầu vào; Đào tạo và hỗ trợ kỹ thuật và tư vấn; Cơ sở hạ tầng; Công nghệ và
phát triển sản phẩm;

1.1.2. Đặc điểm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Khái niệm bất động đã tồn tại từ lâu, trong đó khái niệm này lần đầu tiên
được biết đến trong luật lệ cổ của người La Mã. Để phân tích khái niệm này thì “bất
động” được hiểu là đứng yên tại chỗ, khơng di chuyển; cịn “sản” có nghĩa là tài


sản. Bất động sản từ đó có thể hiểu là những thứ tài không thể di chuyển được.
Những tài sản này bao gồm đất đai, các cơng trình xây dựng, của cải trong lịng đất,
…cùng với đó là tất cả những gì liên quan đến đất đai, gắn liền với đất đai hay
những bộ phận cấu thành nên lãnh thổ. Mỗi quốc gia, mỗi chủ thể chính thể tùy theo
hồn cảnh sẽ có những quy định, những khái niệm riêng về bất động sản. Tại Việt
Nam, khái niệm bất động sản được quy định trong Điều 174 Bộ luật Dân sự năm
2005: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác
gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Trong lĩnh vực pháp luật kinh tế, kinh doanh là một trong những khái niệm
nền tảng và khái niệm phải luôn gắn với các chủ thể kinh doanh. Trong thực tiễn
của nền kinh tế hàng hóa tại nước ta, quan niệm về kinh doanh khá đơn giản. Cụ thể

hơn, người ta quan niệm rằng kinh doanh là hành vi nhằm mục đích kiếm lợi nhuận
thơng qua những hoạt động khác nhau như sản xuất, buôn bán, làm dịch vụ...
Những đặc điểm chính đối với bất động sản như: tính cục bộ và khu vực;
tính lâu dài; tính ảnh hưởng lẫn nhau… tạo nên nét đặc trưng riêng của hoạt động
kinh doanh bất động sản so với các hoạt động kinh doanh khác.
Một là, đối tượng của kinh doanh bất động sản là bất động sản, loại tài sản
có giá trị cao;
Hai là, kinh doanh bất động sản mang tính khu vực và tính cục bộ. Hoạt
động kinh doanh bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào vị trí. Mỗi vị trí khác nhau sẽ
đem lại cơ hội, thu nhập và lợi ích rất khác nhau cho chủ đầu tư. Chính bởi vậy việc
kinh doanh bất động sản không thể được áp dụng đồng bộ hóa ở mọi khu vực mà
phải được tiếp cận theo chiến lược khu vực, mơ hình kinh doanh phải được khu vực
hóa để có thể đạt được kết quả tốt nhất. Môi trường xung quanh bất động sản cũng
sẽ ảnh hưởng rất lớn đến với giá trị của bất động sản đó.
Ba là, hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính lâu dài. Mỗi một cơng
trình bất động sản đều sẽ có tuổi thọ bởi bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài.
Tuổi thọ của một cơng trình bất động sản bao gồm tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế.


Tuổi thọ vật lý sẽ phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế. Tuổi thọ kinh tế là tuổi thọ mà
trong đó cơng trình bất động sản vẫn mang lại lợi ích kinh tế cho chủ đầu tư. Chính
bởi vậy tuổi thọ kinh tế sẽ hết khi chi phí sử dụng bất động sản ngang bằng với lợi ích
thu được từ bất động sản đó (trong điều kiện trạng thái vận hàng và điều kiện thị
trường đều bình thường). Tuổi thọ vật lý phụ thuộc rất lớn vào tuổi thọ kinh tế và
thường dài hơn rất nhiều so với tuổi thọ kinh tế. Tuổi thọ vật lý được tính là kết thúc
khi bất động sản bị hao mòn quá mức theo thời gian, khơng cịn đảm bảo an tồn để
tiếp tục sử dụng.
Chính bởi tính lâu dài nên việc kinh doanh bất động sản yêu cầu có vốn đầu
tư ban đầu rất lớn. Doanh nghiệp càng lớn, càng có nhiều vốn chủ sở hữu ban đầu
thì càng có lợi thế cạnh tranh cao do có khả năng duy trì đầu tư dài hạn. Đặc biệt là

với bối cảnh nhà nước đang ngày càng thắt chặt vốn cho vay với doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản.
Bốn là, kinh doanh bất động sản mang cả 2 đặc điểm của kinh doanh đa
ngành cùng với kinh doanh đặc thù. Thị trường kinh doanh bất động sản là thị
trường khơng hồn hảo, các đối tượng trong thị trường không được phản ánh đầy đủ
thông tin, cầu phản ứng nhanh hơn cung. Cầu thị trường lại chịu nhiều ảnh hưởng
của các yếu tố không thể đo lường được như tập tục, tâm linh, thói quen,…
Năm là, kinh doanh bất động sản vốn là một ngành nhạy cảm, có thể bị tác
động lớn từ các yếu tố đến từ nhà nước như luật pháp, chính trị. Nhà nước chịu
trách nhiệm quản lý tất cả bất động sản từ đất đai cho đến các cơng trình trên mặt đất
thông qua các bộ luật bao gồm: Luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng, luật đất
đai,… Quan hệ cung cầu cũng rất phức tạp, tùy thuộc vào khu vực địa lý. Trong khi
các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh sức ép cầu rất lớn, cung
không đáp ứng đủ do khối lượng người lao động là rất nhiều thì tại các tỉnh miền núi
thì hầu như không chịu sức ép nào. Do chênh lệch nhu cầu giữa các vùng là quá lớn
nên nhà nước luôn cần phải điều tiết yếu tố này thông qua các chính sách và hệ thống
pháp luật.
Tại Việt Nam, doanh nghiệp kinh doanh Bất Động Sản phải được thành lập