Bức tranh đa sắc trong thị trường mặt bằng bán lẻ pdf

Bức tranh đa sắc trong thị trường mặt bằng
bán lẻ
Sự quan tâm của các hãng bán lẻ nước ngoài với một nguồn cung mặt
bằng lớn trong điều kiện thị trường suy giảm đang tạo nên bức tranh đa
sắc cho thị trường mặt bằng bán lẻ Việt Nam.
Cạnh tranh gay gắt
Nếu năm 2012 là năm “mất mùa” với các dự án căn hộ cao cấp, thì lại
được xem là năm “được mùa” của các dự án trung tâm thương mại với sự
hiện diện của nhiều gương mặt mới. Tại TP.HCM, có thể nhắc đến các dự
án trung tâm thương mại loại khủng như: Vincom Center A (38.000 m2),
Pandora (25.500 m2), Bitexco Financial Center (12.000 m2). Tương tự, tại
Hà Nội là các dự án Indochina Plaza (18.000 m2), Keangnam Landmark
Tower (50.000 m2), Savico Mega Mall (63.000 m2), Picomall (30.000 m2),
Mê Linh Plaza Hà Đông (31.700 m2).
Sự gia nhập thị trường của các hãng bán lẻ nước ngoài trong điều kiện
kinh tế suy giảm khiến cuộc chạy đua giành khách thuê trên thị trường
bán lẻ trở nên gay gắt hơn bao giờ hết. Những đối tượng khách hàng
tưởng chừng không bao giờ có cơ hội bước chân vào các trung tâm
thương mại sang trọng, thì nay thậm chí đã chiếm toàn bộ những vị trí
trang trọng, như Metro Cash & Carry tại Mê Linh Plaza Hà Đông hay Big C
tại Savico Mega Mall Long Biên.
Cạnh tranh gay gắt giữa các trung tâm thương mại khu vực ngoại vi với
khu vực trung tâm đẩy giá cho thuê giảm tại hầu hết các khu vực. Những
mức giá cho thuê ngất ngưởng tưởng chừng không bao giờ giảm giá trước
đây, nay đã “sale off” đến 50%, ngoại trừ những vị trí thực sự đắc địa tại
trung tâm quận 1 (TP.HCM) vẫn giữ được mức giá cho thuê ổn định, với
mức quy đổi 100 USD/m2/tháng.
Sức ép cạnh tranh của thị trường mặt bằng bán lẻ không chỉ đến từ các
trung tâm thương mại với nhau, mà còn đến từ một đối thủ vô cùng tiềm
năng là các cửa hàng mặt phố với số lượng nhiều và thay đổi linh động
đến mức không có nhà tư vấn nào có thể đưa ra con số chính xác. Các

cửa hàng mặt phố (chủ yếu cho ngành hàng thực phẩm và đồ uống - F&B)
vẫn được ưa chuộng nhờ vào lợi thế góc nhìn tốt, thích hợp cho các cửa
hàng lớn và cửa hàng mẫu tại khu vực trung tâm TP.HCM, như Hai Bà
Trưng (Pizza Hut), Cách mạng Tháng Tám, Nguyễn Trãi, Trần Hưng Đạo
(Burger King), Tous Les Jours và Baskin Robbins (Lê Lợi), Trung Nguyên
(Đồng Khởi), Big C và và Megastar đã mở rộng sang quận Tân Bình
(Pandora)…
Tất cả những diễn biến phức tạp đó được các nhà tư vấn bất động sản
xem là tín hiệu tốt cho một thị trường cạnh tranh rộng mở. CBRE Việt Nam
trong báo cáo cuối năm dành cho các nhà đầu tư lớn và các tập đoàn bán
lẻ tại Khách sạn Sheraton (quận 1, TP.HCM) mới đây nhận định: “Nguồn
cung và cầu tại những vị trí đắc địa duy trì được mức giá thuê ổn định -
chứng minh được nhu cầu thị trường vẫn còn phát triển mạnh mẽ đối với
những khu vực bán lẻ có lượng khách lưu thông cao với tầm nhìn tốt và
điều kiện thuận lợi. Mặt khác, ngày một nhiều các trung tâm vùng phụ cận
tỏ ra linh động hơn trong điều khoản thuê, nhằm đáp ứng tốt nhu cầu,
cũng như ngân sách của khách thuê”.
Cuộc chơi của những ông lớn nước ngoài
Năm 2012 cũng là năm thị trường bán lẻ Việt Nam biết đến những tên tuổi
lớn của ngành thực phẩm, đồ uống và hàng tiêu dùng thế giới, như sự ra
mắt của Burger King, sự mở rộng đầy năng động của Domino Pizza,
Baskin Robbins. Cùng với đó, là sự tăng cường hoạt động mạnh mẽ của
lĩnh vực thời trang (Sisley, Banana Republic, FOS, Mango, Topshop và
thương hiệu sang trọng như Hugo Boss, Christian Dior, Ermenegildo
Zegna, Dolce & Gabbana, Gucci và Hermes) cũng như các nhà bán lẻ thiết
bị kỹ thuật số (FPT, Sony, Samsung, Blackberry và HTC). Tất cả những
điều này làm guồng quay mặt bằng bán lẻ trở nên nhanh đến mức chóng
mặt. Tất nhiên, trong guồng quay đó, nhiều nhà cung cấp đã phải dời khỏi
thị trường. Những gian hàng phủ bụi hay dọn đi vội vã ở Grand Plaza
(Trần Duy Hưng, Hà Nội), thậm chí phải sang tên, đổi chủ như Picomall

thành MIPEC Tower (Sơn Tây, Hà Nội) là những ví dụ điển hình.
Theo ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, so với các
thị trường chủ chốt khác ở châu Á, thị trường bán lẻ Việt Nam chưa được
khai thác đầy đủ, trong khi thị trường này đòi hỏi một tốc độ tăng trưởng
tương thích với nền kinh tế, cũng như thu nhập bình quân đầu người.
“Năm 2012, lĩnh vực F&B, giải trí và các mặt hàng thiết yếu tiếp tục mở
rộng và thúc đẩy ngành công nghiệp bán lẻ, cũng như tăng thêm lượng
yêu cầu tìm kiếm mặt bằng bán lẻ qua các nhà môi giới trong năm 2013”,
ông Leech nói và dự báo, từ nay đến năm 2015, TP.HCM sẽ có thêm
200.000 m2 mặt bằng bán lẻ, bao gồm các dự án Saigon Center 2, SC Vivo
City, Cantavil Premier, Thao Dien Pearl, Airport Plaza và Aeon Celadon
City. Thị trường cũng được mở rộng ra các khu vực như Thành phố mới
Bình Dương qua các dự án phát triển của Tokyu - Becamex, Lottemart và
dự án đại siêu thị Aeon. Cùng lúc ở Hà Nội, nguồn cung sẽ tăng lên qua 2
dự án của Vincom (Royal City và Times City), Trung tâm Lotte, Trang Tien
Plaza, Ciputra và Golden Palace… Trong khi đó, ở những thành phố loại 2
và 3, thị trường bán lẻ vẫn chậm phát triển, nhiều dự án đang xây dựng bị
tạm ngưng, hoặc phải hủy ngang.