Báo cáo "Các vấn đề pháp lí về tài chính, đất đai và giá đất" pot

đặc san về luật đất đai năm 2003
Tạp chí luật học 11




Ths.trần quang huy *
ỏc quy nh ti mc 6 chng II v ti
chớnh t ai v giỏ t l cỏc vn
hon ton mi, ln u tiờn c cp mt
cỏch cú tớnh h thng trong Lut t ai nm
2003 so vi Lut t ai hin hnh. Ti iu
12 Lut t ai nm 1993 v sau ú c sa
i, b sung vo nm 2001 chỳng ta mi xỏc
nh vai trũ ca Chớnh ph trong vic quy
nh nguyờn tc, phng phỏp v khung giỏ
cỏc loi t theo tng vựng, tng thi gian v
ỏp dng tớnh thu chuyn quyn s dng t,
thu tin khi giao t, chuyn mc ớch s
dng t, tin thuờ t, l phớ trc b, tớnh
giỏ tr ti sn khi giao t, bi thng khi Nh
nc thu hi t. Cỏc quy nh núi trờn ca
cỏc Lut t ai mi ch th hin c cỏc
bin phỏp hnh chớnh ca Nh nc trong
qun lớ v giỏ t m cha th hin c cỏc
bin phỏp kinh t trong qun lớ t ai núi
chung v qun lớ v giỏ t núi riờng. Vỡ vy,
trong Lut t ai nm 2003 phi gii quyt
c cỏc vn v mụ núi trờn v t ú gii

quyt cỏc vn c th.
1. Cỏc vn v ti chớnh t ai
1.1. Vn iu tit thu nhp t vic
ngi s dng t hng li t s u t ca
Nh nc theo im c khon 3 iu 5 Lut
t ai 2003
Mc dự vic iu tit phn giỏ tr tng
thờm t t m khụng phi do u t ca
ngi s dng t mang li c quy nh ti
phn cỏc quy nh chung song vi t cỏch l
ngi i din ch s hu ton dõn i vi
t ai, Nh nc cú chớnh sỏch phỏt huy
ngun vn t t ai, bo m cỏc ngun thu
cho ngõn sỏch nh nc, Nh nc s iu
tit phn giỏ tr tng thờm khụng phi do
ngi s dng u t m do Nh nc u t
v ngi s dng t hng li t s u t
ca Nh nc. Vn chỳng tụi cũn bn
khon l cỏc quy nh liờn quan n vic iu
tit mt cỏch hp lớ t phớa nh nc nh th
no? Vỡ ngi ang s dng bng dng may
mn do quy hoch m ng ca Nh nc,
do Nh nc u t vo c s h tng v dn
ti giỏ tr quyn s dng t v ti sn trờn
t c tng lờn mt cỏch ỏng k. S cú
nhiu ngi c hng li nhng s hng
li ú khụng u nhau, cú ngi do nhy cm
v vic quy hoch xõy dng ca Nh nc
cho nờn tỡm mi cỏch chuyn i mc ớch s
dng t t t nụng nghip sang phi nụng

nghip, u t vo din tớch t hin cú
chuyn hng kinh doanh mt cỏch cú li
nht v h s cú li nhun cao vỡ bit chp c
hi kinh doanh. Ngc li, cú nhiu ngi
tuy nhỡn thy kh nng hng li song khụng
cú vn, khụng nhy cm trong kinh doanh
cho nờn dự quy hoch ca Nh nc cú th
mang li cho h ngun li to ln nhng c s
vt cht ca h vn khụng thay i, hay núi
C

* Ging viờn chớnh Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc lut H Ni


®Æc san vÒ luËt ®Êt ®ai n¨m 2003
12 T¹p chÝ luËt häc

một cách khác là vẫn không có sự đầu tư của
họ thì làm sao Nhà nước điều tiết giá trị tăng
thêm từ sự đầu tư của Nhà nước được.
Vì vậy, việc xác định chủ thể hưởng lợi,
hưởng lợi tới mức độ nào để hướng tới việc
điều tiết thu nhập của họ là điều không đơn
giản. Ngay cả Đài Loan và Trung Quốc - nơi
mà chúng ta nghiên cứu kĩ các kinh nghiệm
về quá trình cải cách điền địa và chính sách
bồi thường khi thu hồi đất, việc điều tiết thu
nhập để thực thi khẩu hiệu “bình đẳng quyền
lợi về đất đai" cũng là lộ trình lâu dài và

không đơn giản cho tới khi được sự hưởng
ứng từ phía người dân.
Tại một số địa phương như thành phố Đà
Nẵng khi thực hiện chính sách bồi thường
thiệt hại về đất, nhiều hộ gia đình, cá nhân tuy
bị lấy một phần diện tích đất, phần còn lại họ
hưởng lợi từ quy hoạch mở đường của các dự
án cho nên có điều kiện sống, kinh doanh tốt
hơn và do vậy họ chấp nhận bị điều tiết lợi
ích từ việc hưởng lợi. Theo chúng tôi, việc
điều tiết này vẫn là khiên cưỡng mang tính
hành chính hơn là sự điều tiết có tính thoả
đáng dưới góc độ kinh tế.
Vì vậy, việc quy định tại điểm c khoản
3 Điều 5 Luật đất đai năm 2003 có quan hệ
mật thiết với những quy định về tài chính
đất đai trong một chỉnh thể thống nhất từ
Điều 54 đến Điều 60. Tuy nhiên, theo chúng
tôi để quy định liên quan đến việc điều tiết
giá trị tăng thêm do sự đầu tư của Nhà nước
làm cho giá trị bất động sản và quyền sử
dụng đất của người sử dụng trở nên có giá
hơn phải cân nhắc một cách thận trọng, phải
được Chính phủ quy định một cách cụ thể và
có cơ sở khoa học.
1.2. Cơ chế tài chính đối với các nguồn
thu ngân sách từ đất đai
Theo các quy định hiện hành, chính sách
thu tài chính của chúng ta đối với đất đai gồm
có 9 khoản thu được sắp xếp theo 3 nhóm lớn

với trình tự các khâu là: Giao đất, sử dụng đất
và chuyển quyền sử dụng đất.
Nhóm I.
Chính sách thu tài chính khi Nhà nước
giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất có
các khoản là:
+ Thu tiền sử dụng đất (Nhà nước không
thu đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối);
+ Lệ phí địa chính (khi làm thủ tục đo
đạc, cắm mốc, chứng nhận biến động quyền
sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất);
+ Lệ phí trước bạ;
+ Tiền bồi thường thiệt hại (khi Nhà nước
thu hồi đất để giao cho người khác thì thu tiền
của người được giao đất, bồi thường cho
người có đất bị thu hồi).
Nhóm II.
Chính sách thu khi sử dụng đất có 4
khoản thu:
+ Thu thuế sử dụng đất nông nghiệp đối
với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp;
+ Thu thuế nhà, đất đối với đất ở, đất xây
dựng công trình;
+ Thu tiền thuê đất đối với các trường
hợp được Nhà nước cho thuê đất;
+ Thu thuế tài nguyên khi khai thác đất
làm nguyên vật liệu cho sản xuất gạch ngói,

đặc san về luật đất đai năm 2003
Tạp chí luật học 13

gm, s, t p ng, san lp.
Nhúm III.
Chớnh sỏch thu khi c phộp chuyn
quyn s dng t: Thu thu chuyn quyn s
dng t.
Nh vy, cỏc chớnh sỏch thu ti chớnh v
t ai t sau khi cú Lut t ai nm 1993 ó
ngy cng hon thin v úng gúp cho ngõn
sỏch nh nc mi nm khong 4500 t ng
riờng nm 2002 l 7.268 t ng v õy l
ngun thu cõn i quan trng cho ngõn sỏch
cỏc a phng ỏp ng cỏc nhu cu chi xõy
dng c s h tng, chi u t tr li cho
nụng nghip, nụng thụn.
(1)
Tuy nhiờn, iu
ỏng ngc nhiờn trong cỏc khon thu t t
thỡ tin thuờ t trong nc v nc ngoi
cng vi tin thu chuyn quyn s dng t
ch bng 3/5 khon thu t l phớ trc b.
iu ú cng chng t rng Nh nc ó tht
thu khon tin rt ln t cỏc thu ti chớnh v
t ai núi trờn.
Theo quy nh ti iu 54 Lut t ai
nm 2003 thỡ ngoi nhng khon thu ó nờu

trờn, vic b sung thờm cỏc ngun thu khỏc
nh: Thu t vic x lớ cỏc vi phm phỏp lut
t ai, tin bi thng cho Nh nc khi gõy
thit hi trong qun lớ t ai v thu thu nhp
khi chuyn quyn s dng t. i vi cỏc
khon thu trờn, Chớnh ph phi quy nh chi
tit tng trng hp c th sau khi Lut cú
hiu lc chỳng ta cú c s phỏp lớ ỏp
dng cỏc ch ti i vi ngi vi phm phỏp
lut t ai trong qun lớ v s dng t.
Riờng vn thu thu nhp khi chuyn quyn
s dng t cn chỳ ý 2 vn :
Th nht, cn xỏc nh l trỡnh c th
trong vic chớnh thc lut hoỏ thu thu nhp
i vi ngi cú thu nhp t chuyn quyn
s dng t vi vic sa i b sung vi
Lut thu thu nhp doanh nghip ó c
Quc hi thụng qua v ó cú hiu lc phỏp lớ
t ngy 1/1/2004. Lut t ai ó c Quc
hi thụng qua v cú hiu lc phỏp lớ t
1/7/2004 m cỏc chớnh sỏch v thu trong ú
cú thu thu nhp cỏ nhõn khụng c xõy
dng ng b thỡ s cú tỡnh trng chm tr
ca cỏc chớnh sỏch thu ngay sau khi Lut
t ai cú hiu lc.
Th hai, vic tớnh thu chuyn quyn s
dng t nh hin nay theo t l % trờn ton
b giỏ tr t chuyn quyn cha tớnh n thu
nhp phỏt sinh cao hay thp qua mi ln
chuyn quyn nờn cha cụng bng, cha ỏp

ng c mc tiờu iu tit vo thu nhp phỏt
sinh do chuyn quyn s dng t. Do vy,
mc tiờu ti õy ca vic xõy dng Lut thu
thu nhp cỏ nhõn l phi kim soỏt cht ch
c cỏc thu nhp phỏt sinh qua tng ln
chuyn quyn s dng t, tớnh ỳng, tớnh
cỏc thu nhp phỏt sinh khi chuyn quyn
to ngun thu cho ngõn sỏch nh nc, m
bo cụng bng xó hi v trỏnh nhng u c
v t ai.
1.3. Cỏc bt cp trong vic thu ngõn sỏch
t t ai i vi thu tin s dng t, tin
thuờ t v cỏc kin ngh sa i
Thụng qua vic giao t, cho thuờ t,
Nh nc thc hin vai trũ i din ch s
hu ton dõn v t ai v ng nhiờn Nh
nc cú quyn iu tit cỏc ngun thu t giao
t v cho thuờ t. Tuy nhiờn, cỏc khon thu
ny cũn nhiu im bt hp lớ v cn c
sa i trong cỏc vn bn c th hoỏ lut t
ai ti õy. C th l:


đặc san về luật đất đai năm 2003
14 Tạp chí luật học

Th nht, t chc, h gia ỡnh v cỏ nhõn
khi c Nh nc giao t, cho thuờ t va
phi np tin s dng t hoc tin thuờ t,
va phi bi thng thit hi cho ngi cú

t b thu hi giao cho mỡnh l khụng hp
lớ (dự rng trong trng hp giao t cú thu
tin Nh nc cú khu tr ti a n 90% tin
s dng t trong khon bi thng phi
np). Nh vy, ngi c giao t phi tr
tin bi thng v np thờm 10% tin s
dng t. Ngoi ra, vic gii phúng mt bng,
b trớ tỏi nh c ht sc phc tp v thng
kộo di dn ti tỡnh trng ngi s dng t
khụng suy oỏn mt cỏch chớnh xỏc chi phớ
cú quyn s dng t l bao nhiờu v t ú
cú th ỏnh giỏ tớnh kh thi ca mt d ỏn.
Mt khỏc, tin bi thng thit hi trong
nhiu trng hp ln hn nhiu so vi tin s
dng t v ngi s dng t khụng cũn kh
nng ti chớnh thc hin d ỏn.
Th hai, vic giao t cú thu tin s dng
thc cht l vic chuyn giao quyn s dng
t ngi i din ch s hu ton dõn v t
ai sang cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn
nhng c ch ti chớnh vn mang nng tớnh
bao cp. Trờn thc t do giỏ t Nh nc
quy nh thp so vi giỏ th trng (nhiu ni
ch bng 10% n 25% so vi giỏ t th
trng) dn ti tỡnh trng chy d ỏn, u c
t ai, mua bỏn vũng vo n chờnh lch
giỏ. Cú th thy rừ nht khi cỏc ch d ỏn
c giao t nụng nghip san nn chia lụ
bỏn cho ngi mua t xõy dng nh (khi bi
thng t nụng nghip thỡ giỏ thp, cũn khi

tr thnh t xõy dng thỡ giỏ rt cao) hoc cú
nhiu t chc c giao t nhng khụng s
dng hoc ch ng tờn xin giao t sau ú
giao li cho n v khỏc u t xõy dng
hng chờnh lch giỏ.
Th ba, tin thuờ t cng mang nng
tớnh bao cp. Do giỏ t u ban nhõn dõn cp
tnh ban hnh thp, vỡ vy giỏ cho thuờ t
cng thp. Cú tỡnh trng mt s a phng
giỏ cho thuờ t nụng nghip thp hn mc
thu s dng t nụng nghip v giỏ cho thuờ
t i vi cỏc thnh phn kinh t trong nc
ch bng 1/5 n 1/3 so vi mc ti thiu giỏ
cho thuờ t i vi t chc, cỏ nhõn nc
ngoi.
(2)
Nh vy l thiu cụng bng v th
hin s phõn bit i x trong vic xỏc nh
giỏ cho thuờ t.
Trờn c s phõn tớch trờn chỳng tụi thy
cn thit cú mt s kin ngh v c ch ti
chớnh khi thc hin cỏc khon thu cho ngõn
sỏch nh nc nh sau:
1. Nh nc thc hin vic bi thng,
h tr, b trớ tỏi nh c cho ngi b thu hi
t. Ngi c giao t, cho thuờ t khụng
phi chi tr tin bi thng, h tr nh hin
nay. Tin s dng t m ngi c giao
hoc thuờ t tr cho Nh nc ó hm cha
c tin m Nh nc s chi tr cho ngi b

thu hi t. Trỏch nhim bi thng thuc v
phớa Nh nc, khụng tỡnh trng ngi
c giao t phi i u vi ngi b thu
hi t gõy khú khn cho nhiu doanh nghip
hin nay. V vic khu cụng nghip An
Khỏnh H Tõy ó hn mt ln nhc chỳng ta
thy s bt hp lớ trong nhng quy nh ca
phỏp lut v vai trũ ca chớnh quyn a
phng trong vic gii phúng mt bng.
2. Xoỏ b tỡnh trng bao cp v giỏ t,
tớnh tin s dng t v tin cho thuờ t.
+ i vi giỏ tớnh tin s dng t, u


đặc san về luật đất đai năm 2003
Tạp chí luật học 15

ban nhõn dõn cp tnh quy nh phi sỏt vi
chuyn nhng quyn s dng t thc t ti
a phng v ngi c giao t phi tr
tin bi thng cho nh nc theo giỏ ny
nh nc chi tr tin bi thng thit hi cho
ngi b thu hi t;
+ i vi giỏ cho thuờ t nờn thng nht
gia giỏ cho thuờ trong nc v cho thuờ t
i vi hỡnh thc u t nc ngoi ti Vit
Nam to ra khuụn kh phỏp lớ chung trong
u t trong nc v nc ngoi.
3. i vi doanh nghip thuờ li t trong
khu cụng nghip, khu ch xut, khu kinh t

thỡ h l ngi s dng t trc tip cho nờn
h np tin thuờ t vo ngõn sỏch nh nc
v chm dt tỡnh trng doanh nghip kinh
doanh phỏt trin h tng khu cụng nghip,
khu ch xut, khu kinh t t ý n nh tin
cho thuờ li t gõy bt bỡnh cho doanh
nghip thuờ t ti ni õy.
2. Cỏc quy nh v giỏ t
2.1 V giỏ t do Nh nc quy nh
(iu 56 Lut t ai nm 2003)
Trc õy, giỏ t do Nh nc quy nh
cho nhiu mc ớch khỏc nhau, va ỏp dng
thu vo ngõn sỏch nh nc cỏc ngha v
ti chớnh ca ngi s dng t, va l c s
ngi s dng tho thun khi thc hin
cỏc giao dch dõn s v t ai, va l cn c
xỏc nh vic bi thng thit hi khi Nh
nc thu hi t. Vi cỏc quy nh ó c
c th hoỏ bng Ngh nh s 87/CP ngy
17/8/1994 v sau ú c sa i bi Ngh
nh s 17/1998/N-CP ngy 21/3/1998 thỡ
giỏ t ca Nh nc vn th hin s bao cp
trong trng hp giao t v cho thuờ t
ng thi vn cha l im gp nhau gia li
ớch Nh nc v nhõn dõn trong cỏc trng
hp thu hi t, li cng khụng phi l giỏ cỏc
bờn tho thun khi chuyn quyn s dng t.
Vỡ vy, cỏc quy nh v giỏ t th hin ti
iu 56 Lut t ai c ngi s dng t
rt quan tõm. Cú ngi cho rng giỏ t do th

trng iu chnh vỡ nn kinh t ca chỳng ta
l nn kinh t th trng. Chỳng tụi cho rng
quan nim nh vy l khụng ỳng, vỡ kinh t
th trng khụng cú ngha l mi cỏi u do
th trng iu chnh, mt khỏc nn kinh th
trng nc ta l nn kinh t cú nh hng
xó hi ch ngha. Vỡ vy, Nh nc vi t
cỏch l i din ch s hu ton dõn v t
ai cú ton quyn quyt nh v khung giỏ,
nguyờn tc v phng phỏp xỏc nh giỏ t.
Tuy nhiờn, giỏ t m Nh nc quy nh
phi m bo sỏt giỏ th trng, cú ngha l
khụng cũn bao cp v giỏ t khi thu cỏc
ngha v ti chớnh vo ngõn sỏch nh nc v
c ngi s dng t chp nhn khi bi
thng v gii to. Chỳng ta cn lu ý rng
hng nghỡn d ỏn xõy dng c s h tng xó
hi trong quỏ trỡnh ụ th hoỏ, hin i hoỏ
t nc kộo theo ú l hng vn h dõn b
thu hi t. Cỏc d ỏn dự ln nh u liờn
quan n gii phúng mt bng v phỏt sinh
khiu kin. Mi d ỏn cú phc tp khỏc
nhau v gn lin vi cỏc dng khiu kin khỏc
nhau nhng ph bin nht vn l chuyn giỏ
bi thng thit hi khi thu hi t. Cho nờn,
vic nh giỏ t m bo sỏt vi giỏ thc t
trờn th trng, khi cú chờnh lch ln thỡ phi
iu chnh cho phự hp. ú l yờu cu chớnh
ỏng. Nhng Nh nc va mun nh giỏ
t va mun iu tit theo c ch th trng

v u ban nhõn dõn cp tnh phi cụng b giỏ


đặc san về luật đất đai năm 2003
16 Tạp chí luật học

t cụng khai vo ngy 1/1 hng nm thc
hin cỏc khon thu ti chớnh v t ai l vn
nan gii.
Giỏ t hin nay m Nh nc quy nh
cũn bao hm c giỏ u c, do ú giỏ t
khụng th bỏm theo giỏ th trng c. Mt
khỏc, chng nh Nh nc c chy theo giỏ
th trng, nu th thỡ lm sao chỳng ta qun
lớ c th trng bt ng sn v xõy dng
th trng ny mt cỏch ch ng?
Giỏ t l cụng c qun lớ ca Nh nc,
bờn cnh vic quy nh cỏc khon thu vo
ngõn sỏch thỡ ng thi giỏ t cũn cú tỏc
dng nh hng th trng. Cn lu ý rng
vic xỏc nh li giỏ t ti cỏc ụ th ln rt
cú th kộo theo nhng t "st t mi vn
ó quỏ cao hin nay. Mt khỏc, vic nh giỏ
t v cụng b giỏ t vo ngy 1/1 hng nm
l khụng kh thi nu chớnh quyn cỏc tnh
khụng linh hot v ch ng trong vic nm
bt giỏ t th trng chuyn nhng quyn
s dng t ti a phng.
im a khon 1 iu 56 Lut t ai quy
nh: "Khi cú chờnh lch ln so vi giỏ

chuyn nhng quyn s dng t thc t
trờn th trng cn phi iu chnh cho phự
hp v giao cho Chớnh ph iu chnh c
th. Tuy nhiờn, mc giỏ bin ng v to ra
s chờnh lch n bao nhiờu thỡ thc hin s
iu chnh. Theo cỏc chuyờn gia kinh t thỡ
mc chờnh lch khong 20% l phự hp. Vỡ
vy, theo chỳng tụi, trong cỏc vn bn hng
dn ca Chớnh ph cn xỏc nh rừ t l %
tng giỏ t cn b sung l: Khi giỏ t chờnh
lch 20% so vi giỏ chuyn nhng quyn s
dng t trờn thc t thỡ Chớnh ph quy nh
vic iu chnh giỏ t.
2.2. Vn t vn giỏ t (iu 57 Lut
t ai)
Ln u tiờn Lut t ai cho phộp cỏc
doanh nghip thuc mi thnh phn kinh t
iu kin v nng lc thỡ c t vn giỏ
t theo yờu cu ca ngi s dng t. Trờn
thc t t trc ti nay, khi Nh nc cn xỏc
nh giỏ t tớnh tin bi thng thỡ vic
nh giỏ t do c quan a chớnh, ti chớnh
vt giỏ v thu quyt nh. Giỏ t ú thụng
thng khụng sỏt vi giỏ t th trng. Lớ
gii cho vn ny, nhiu ngi cho rng do
chỳng ta cha cú cỏc chuyờn gia v nh giỏ
t. Cho nờn, vic tham gia ca cỏc doanh
nghip v t vn giỏ t l rt cn thit v l
bc i ban u hng ti vic thnh lp
h thng c quan nh giỏ t nh nhiu

nc trờn th gii.
Tuy nhiờn, khon 3 iu 57 Lut t ai
coi giỏ t m doanh nghip t vn ch mang
tớnh tham kho khi t chc, h gia ỡnh, cỏ
nhõn thc hin cỏc quyn ca ngi s dng
v trong qun lớ nh nc v ti chớnh t ai.
Nh vy, giỏ t ca doanh nghip t vn a
ra c ngi s dng t trõn trng ti mc
no hon ton ph thuc vo nim tin ca
h m khụng phi l c s phỏp lớ iu tit
cỏc quan h li ớch gia nh nc v ngi s
dng t.
Chỳng ta cú th kim nghim cỏch lm
i Loan v nh giỏ t khi cỏc t chc nh
giỏ t lm vic theo yờu cu hoc hp ng
c th ca tng ng s v giỏ t c xỏc
nh gii quyt tranh chp v bt ng sn,
lm cn c to ỏn xột x, nh giỏ ti sn


đặc san về luật đất đai năm 2003
Tạp chí luật học 17

cho cỏc cụng ti hoc t nhõn, phc v cỏc
hot ng tớn dng, nh giỏ bt ng sn
trong trng hp b tn tht.
(3)

Vi kinh nghim nờu trờn, thit ngh vai
trũ ca doanh nghip t vn giỏ t nc ta

cũn khỏ m nht v khụng thoỏt khi cỏi
búng ca bng giỏ t m u ban nhõn dõn
cp tnh cụng b v hot ng t vn giỏ t
khụng trỏnh khi l vic lm hỡnh thc.
Vỡ vy, iu 57 Lut t ai trờn thc t
mi xỏc nh chng mc v quyn v lnh
vc m doanh nghip thc hin quyn t vn
giỏ t cỏc doanh nghip ú khụng hot
ng mt cỏch hỡnh thc m l ch da cho
Nh nc v ngi s dng t.
2.3. Vn u giỏ quyn s dng t
Theo quy nh ca Lut t ai nm 2003
thỡ giao t cú thu tin v cho thuờ t cú thi
hn l 2 hỡnh thc phỏp lớ ch yu Nh
nc chuyn giao t cho cỏc t chc kinh t
s dng t vo mc ớch kinh doanh. Vic
lut hoỏ cỏc hỡnh thc phỏp lớ ny l bc tin
quan trng trong vic khi dy tim nng t
ai ca t nc. Tuy nhiờn, do giỏ t Nh
nc cha phn ỏnh y quan h li ớch,
cho nờn nhiu t chc kinh t cũn th vi
vn t Nh nc giao, s dng khụng cú
hiu qu, s dng sai mc ớch, thm chớ b
hoang hoc cho thuờ kim li. khc phc
tỡnh trng ny, mt s a phng nh H
Ni, thnh ph H Chớ Minh, Lo Cai ó
xõy dng cỏc quy ch v u giỏ quyn s
dng t v thc hin thớ im mt s d
ỏn. Vic u giỏ thnh cụng huyn ụng
Anh, T Liờm, qun Hai B Trng H Ni

hay ti ng Lờ Thỏnh Tụng thnh ph H
Chớ Minh khụng ch khng nh vic thu v
nhiu t ng cho Nh nc u t vo cỏc
cụng trỡnh kt cu h tng xó hi m thụng
qua ú giỏ t tim cn vi giỏ t th
trng v manh nha cho chớnh sỏch mt giỏ
cú s ng thun v mt li ớch gia Nh
nc v ngi s dng t.
Theo chỳng tụi, cỏc quy nh v u giỏ
quyn s dng t hin nay phi ỏp ng 2
tiờu chớ sau õy:
Mt l, vic u giỏ quyn s dng t
ó th hin tớnh tớch cc ca nú song nu
khụng c t chc mt cỏch cht ch, giỏ
trỳng u giỏ ca cỏc ụ t s mc cc
im s tr thnh giỏ o gõy nờn nhng cn
núng lnh bt thng i vi th trng nh
t cỏc ụ th ln.
Hai l, vi vic u giỏ quyn s dng
t c quy nh chớnh thc trong lut thỡ
khụng ch vic u giỏ ú tuõn theo quy nh
ca phỏp lut v u thu, u giỏ, dõn s v
thi hnh ỏn nh quy nh ti khon 4 iu 58
ca Lut t ai m phi quy nh c th bng
vn bn ca Chớnh ph cỏc a phng
thc hin mt cỏch thng nht to thnh
khuụn kh phỏp lớ chung cho tt c cỏc a
phng cựng ỏp dng ỳng phỏp lut./.

(1).Xem: Tng cc thu trong Bỏo cỏo ca B ti

chớnh v ỏnh giỏ chớnh sỏch thu hin hnh i vi
t ai v nh hng hon thin, thỏng 12 nm 2003.
(2).Xem: Quyt nh s 1357 ca B ti chớnh ngy
30/12/1995 v Quyt nh s 189 ngy 24/11/2000 ca
B ti chớnh v giỏ cho thuờ mt t, mt nc, mt
bin i vi hỡnh thc u t nc ngoi ti Vit Nam.
(3).Xem: Bỏo cỏo ca on cụng tỏc ca Ban kinh t
trung ng ng ti i Loan thỏng 9/2002, tr.15.