Pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015. Đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật.

Muc luc

MỞ ĐẦU ...............................................................................................................2
NỘI DUNG ........................................................................................................... 2
I.Một số vấn đề lý luận chung về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
................................................................................................................................2
1.

Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai ........................................................................ 2

2.

Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai ..........................................................................2

3.

Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ........................................................... 3

4.

Vai trò pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ..........................................3

II. . Thực tiễn thực hiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy
định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 ......................................................................5
III. .Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp
luật. ........................................................................................................................7
Tài liệu tham khảo .............................................................................................10


Đề 10: Pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai theo quy đinh tai Bọ luật Dan sự nam 2015. Đưa ra kiến nghi

hoàn thiện pháp luật và nang cao hiệu quả thực hiện pháp luật.
MỞ ĐẦU
Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu gia đình, cá
nhân mà cịn là yếu tố phản ánh sự phát triển của đất nước. Cùng với sự phát
triển của xã hội, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, các loại hình nhà ở ngày
càng đa dạng phong phú phù hợp với nhu cầu xã hội. Nhà ở hình thành trong
tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Tính đến thời điểm hiện tại,
nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định chi tiết hơn về
việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này tồn
tại nhiều quan điểm khác nhau nên các quy định có nhiều điểm chưa thống nhất
dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau. Những bất cập
này ảnh hưởng xấu cho những người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động
quản lý của các cơ quan có thẩm quyền. Do đó, em xin chọn đề 10 “ Pháp luật
và thực tiễn thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
theo quy đinh tai Bọ luật Dan sự nam 2015. Đưa ra kiến nghi hoàn thiện pháp
luật và nang cao hiệu quả thực hiện pháp luật.” để tìm hiểu rõ hơn về những
quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
NỘI DUNG
I.
Một số vấn đề lý luận chung về mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai
1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
Theo Khoản 2 Điều 108 BLDS quy định: “ Tài sản hình thành trong tương
lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng
chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dich.”
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành ở thời
điểm thực hiện giao dịch dân sự về tài sản nhưng có đầy đủ cơ sở để xác
định tài sản đó sẽ được hình thành trong tương lai.
2. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương

lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung
của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.
Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh
của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh
khác nhau: Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động
sản, là đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà
ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở… Theo pháp luật về xây
dựng thì nhà ở được hiểu là một loại cơng trình xây dựng, là sản phẩm được
tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt


vào cơng trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt
đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế.
Theo Khoản 1 Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở “là cơng trình xây
dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân”.
Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một
loại tài sản hình thành trong tương lai. Nói đến nhà ở hình thành trong tương
lai thì người ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện
tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng
nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai.
Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở
hình thành trong tương lai được định nghĩa như sau: “ Nhà, cơng trình xây
dựng hình thành trong tương lai là nhà, cơng trình xây dựng đang trong q
trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”
3. Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Về cơ bản, khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở đó phải đáp
ứng các điều kiện chung khi tham gia giao dịch về nhà ở theo quy định của
Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, các điều kiện bao gồm:
 Có Giấy chứng nhận;

 Khơng thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở
hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở
có thời hạn;
 Không bị kê biên để thi hành án hoặc khơng bị kê biên để chấp hành
quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền;
 Khơng thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá
dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền
Tuy nhiên, do nhà ở hình thành trong tương lai là loại bất động sản đặc biệt
nên cần đáp ứng thêm các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương
lai khi được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất
động sản, cụ thể là:
 Có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt;
 Có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng;
 Có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
 Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình
thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hồn thành xong
phần móng của tịa nhà đó.
4. Vai trị pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai


Thứ nhất, pháp luật vè nhà ở hình thành trong tương lại là cơ sở để Nhà
nước quản lý tốt thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói
riêng và thị trường bất động sản nói chung, điều này sẽ góp phần điều hịa và
thức đẩy hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo hướng
tích cực, kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà
nước. Mặt khác, bất động sản là loại tài sản có giá trị. Trong đó, nhà ở được
xem là bộ phận quan trọng, chiếm tỷ trọng lớp đồng thời, mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai đang trở thành xu hướng mới của xã hội. Vì vậy
việc quản lý của Nhà nước bằng pháp luật đối với hoạt động mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai chủ yếu thơng qua các chính sách, quy trình thủ
tục đăng ký, thồng báo của chủ đầu tư cũng như cơ chế kiểm tra, giám sát
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… sẽ giúp các giao dịch mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai được bảo đảm tốt hơn bởi quyền lực Nhà nước.
Một khi hàng rào pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
được hoàn thiện, yếu tố cầu về nhà ở hình thành trong tương lai tăng lên,
kích thích yếu tố cung của thị trường bất động sản tăng lên. Điều này gián
tiếp thức đẩy tăng trưởng kinh tế, để tuè đó tạo nên sự chuyển dịch đáng kể
và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi
cả nước.
Thứ hai, pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tạo hành
lang pháp lý vững chắc đẻ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai là căn cứ ngăn chặn các hành vi tham nhũng tiêu cực phát
sinh từ các giao dịch này. Tình trạng thiếu minh bạch, những hành vi tham
những, tiêu cực … là những yếu tố khiến thị trường Việt Nam dần mất niềm
tin vào nhà đầu tư nước ngồi. Vì vậy, để thị trường nhà ở nói chung và hoạt
động đầu tư, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng phát triển
đòi hỏi Nhà nước phải quản lý chặt chẽ bằng pháp luật. Việc xây dựng và
hoàn thiện hệ thống pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
sẽ góp phần tạo ra hành lang pháp lý vững chắc cho hoạt động đầu tư, kinh
doanh bất động sản phát triển lành mạnh.
Thứ ba, pháp luật về mua bán nhà đất hình thành trong tương lai là cơ sở
đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch. Khác với các
loại nhà ở có sẵn, khi đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào các giao dịch
mua bán, bên bán chưa thể chuyển giao đối tượng giao dịch cho bên mua ,
tức nghĩa vụ cơ bản của bên bán chưa thể hoàn thành, đồng thời, bên mua
cũng không thể thụ hưởng trọn vẹn quyền của mình trong việc khai thác giá
trị sử dụng của đối tượng giao dịch. Trong trường hợp này, việc xác định

quyền và nghĩa vụ của các bên trở nên phức tạp hơn, do đó rất dễ kéo các
bên đến những tranh chấp ngồi ý muốn. Khi có sự điều chỉnh của pháp luật
về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quyền của các bên được Nhà
nước bảo đảm đồng thời, tình trạng vi phạm nghĩa vụ cũng được ngăn chặn
tốt hơn nhờ những chế tài có tính răn đe của pháp luật.


II.

Thực tiễn thực hiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015
Theo số liệu thống kê được đăng tải trên cổng thông tin điện tử Sở Xây dựng
Thành phố Hà Nội, kể từ thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
và Luật nhà ở năm 2014, tức từ năm 2015 tính cho đến năm 2018, tại thành
phố Hà Nội có 296 dự án được Sở Xây dựng ban hành văn bản chấp thuận
bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện được đưa vào kinh
doanh con số này sẽ còn tăng cao hơn nữa. Thực tiễn thi hành pháp luật
những năm qua cho thấy pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai đã
từng bước được hoàn thiện theo hướng xây dựng các quy phạm pháp luật
đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua, thu hút các nguồn
vốn đầu tư trong nước và nước ngoài vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, dù được
thừa nhận có hình thức huy động vốn phổ biến và phù hợp, nhưng hạn chế
của hình thức này là khách hàng phải chấp nhận ở thế bị động, đặc biệt trong
trường hợp bên bán vi phạm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai. Thực tế đó đặt ra yêu cầu khắt khe đối với tính hiệu quả của hành
lang pháp lý về giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và đặc
biệt là ở một số vấn đề nổi bất sau:
Thứ nhất, liên quan đến các quy định về bảo lãnh nà ở hình thành trong
tương lai. Chỉ riêng tại thị trường bất động sản Hà Nội, số lượng các dự án
nhà ở hình thành trong tương lai bị bỏ hoang, trở thành khu đô thị “ma” tại

nhiều thời điểm đã đạt đến con số hàng chục dự án. Việc bảo lãnh dự án là
một đảm bảo để dự án được thực hiện đúng theo tiến độ, bảo vệ người mua
nhà trước các rủ ro. Tuy nhiên, khi xem xét thị trường mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai tại Hà Nội, bên cạnh mặt tích cực, các quy định về bảo
lãnh đã bộc lộ những kẽ hở và gây ra những tranh chấp khơng đáng có.
Trong đó phải kể đến Dự án Eco Green Towor do công ty cổ phần sông Đà
1.01 la chủ đầu tư. Khởi công từ tháng 12/2015, nhưng đến tháng 1/2018 dự
án dừng thi công hợp đồng mua bán giữ các bên khẳng định, chủ đầu tư cam
kết bàn giao nhà vào thời điểm 31/3/2018 và không chậm quá 90 ngày. Sau
thời hạn này, chủ đầu sẽ phải chi trả lãi suất quá hạn do chậm bàn giao căn
hộ. Tuy nhiên, đã quá mốc 31/8/2018 gần 1 năm nhưng việc bàn giao căn hộ
cho khách hàng vẫn không được tiến hành. Khách hàng đã nhiều lần gửi yêu
cầu chủ đầu tư giao nhà đúng cam kết và nhờ đến sự hỗ trợ từ phía TPBank
là ngân hàng bảo lãnh, nhưng không nhậ được phảm hồi tích cực. đặc biệt
vào ngày 22/11/2016, TPBank đã có cơng văn số 68/2016/CV-TPB về việc
bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với Tổ hợp thương mai, văn
phòng và nhà ở Eco Green Tower. Tuy nhiên , trong phản hồi của mình,
TPBank cho rằng chỉ trả tiền bảo lãnh cho người mua căn hộ xuất trình được
cam kết bảo lãnh mà TPBank đã phát hành cho khách hàng theo đúng quy
định. Nếu không nhận được cam kết này, khách hàng sẽ không nhận được
tiền bảo lãnh.


Dễ dàng có thể thấy do khơng năm bắt được quy định thủ tục của việc bảo
lãnh, khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh với ngân hàng
cho từng căn hộ tại thời điểm ký hợp đồng mua bán nên mong muốn của họ
về việc ngân hàng bảo lãnh thực hiện đúng cam kế bảo lãnh khi dự án bị
chậm tiến độ đã không được ngân hàng này đồng thuận. Do đó, ở một góc
nhìn khác, những vướng mắc cũng một phần đến từ chính người mua nhà khi
họ khơng chủ động tìm hiểu các quy định của pháp luật khi tiến hành giao

dịch. Thực tế cho thấy, nhiều người mua nhà chỉ được chủ đầu tư giới thiệu
là có ngân hàng bảo lãnh cho dự án những thực tế họ không xác minh lại
thông tin này. Số lượng các chủ đầu tư đáp ứng đủ điều kiện nhận bào lãnh
bằng tín chấp rất hạn chế, phần lớn dự án muốn ngân hàng banor lãnh phải
thế chấp chính dự án hoặc tài sản khác. Vấn đề này làm phát sinh một rủi ro
khác cho người mua nhà, đó là chủ đầu tư cố ý bán sản phẩm nhà ở hình
thành trong tương lai đang bị thế chấp ngân hàng, mặc cho pháp luật đã quy
định rõ rằng trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp
nhà ở sẽ bán thì trong thơng báo gửi Sở Xây dụng về việc nhà ở hình thành
trong tương lai đủ điều kiện mua bán, chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ
chứng minh đã giải chấp và được mua bán nhà ở đó. Do đó, liên quan đến
các quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai hiện, mặc dù đã áp
dụng và hoạn thiện hơn trong những năm qua kể từ khi phát sinh hiệu lực,
những hiểu quả thực tế mà nhà làm luật mong muốn đạt được lại chưa có.
Thứ hai, liên quan đến nhận bản giao nhà ở, thực tế cho thấy, người mua
không chỉ chịu ruit ro trong các vấn đề về thời hạn bàn giao hay chất lượng
nhà ở, các chi phí phát sinh sau khi nhận bàn giao nhà đag trở thành một
gánh nặng cho người mua trong một số dự án mua bán nhà ở chung cư hình
thành trong tương lai hiện nay. Khác so với việc mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai riêng lẻ, các bên khi kí hợp đồng mua bán nhà ở chung cư
hình thành trong tương lai, ngồi các điều kiện mua bán áp dụng đối với diện
tích sử dụng riêng của mình, sẽ phải thỏa thuận các điều kiện sử dụng phần
diện tích chung của nhà ở chung cư. Một mặt, người mua nhà thường coi đây
là nội dung thứ yếu nên dễ dàng thỏa hiệp hoặc không xem xét kỹ lưỡng khi
ký kết hợp đồng. Trong khi đó, một khi đã nhận bàn giao nhà, bên mua được
xem là chấp thuận tất cae các điều kiện về nhà ở “theo hợp đồng” và trở nên
yếu thế trong việc yêu cầu chủ đầu tư chịu trách nhiệm cho bất kỳ một khoản
phát sinh ngoài hợp đồng nào khác. Do đó, để thỏa mãn nhu cầu của mình,
bên mua là bên bị động, phải gánh láya những bất lợi trong cán cân không
ngang bằng này so với người bán.

Trên đây chỉ là một số mâu thuẫn điển hình trong các giao dịch mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, nó đã phần nào phản ánh khả năng
ứng dụng của các quy phạm pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai hiện nay đang cịn nhiều hạn chế cần phải được nghiên cứu và hoàn
thiện trong tương lai.


III.

Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện
pháp luật.
Thứ nhất, kiện toàn hệ thống quy phạm pháp luật về mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai trên cơ sở nhìn nhận, đánh giá thực tiễn thi hành và
những hạn chế được phản ánh trong q trình áp dụng pháp luật. Theo đó:
Một là, pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải phù hợp
với quan điểm của Đảng và chính sách của nhà nước về xây dựng và hoàn
thiện hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung trên cơ sở đảm bảo thống nhất,
hài hòa với cấc hệ thống phấp luật liên quan đến mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai. Hai là, pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai phải phù hợp với thực tiễn trình độ phát triển kinh tế - xã hội trong nước,
đồng thời đảm bảo thống nhất với cơ chế vận hành của pháp luật thế giới
trong xu thế toàn cầu hóa thương mại. Ba là, pháp luật về mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai phải bảo vệ tốt hơn quyền lợi của bên mua. Pháp
luật ra đời với vai trị là cơng cụ để điều hịa các mối quan hệ xã hội phát
sinh giữa các tổ chức, cá nhân, đảm bảo việc quyền và lợi ích của mỗi bên
nhầm giữ cho mối quan hệ luôn ở trạng thái cân bằng, ổn định. Tuy nhiên,
đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong khi bên bản
có quyền được nhận thanh tốn một phần giá trị tài sản là đối tượng hợp
đồng, đồng thời là bên chủ động quyết định thời điểm bàn giao tài sản thì rủi
ro phần nhiều nghiêng về phiaas bên mua khi họ vừa phải thực hiện nghĩa vũ

thanh toán vừa khơng được nhậ bàn giao tài sản bởi nó thậm chí cịn chưa
tồn tại với đầy đủ giá trị và giá trị sử dụng tại thời điểm giao kết hợp đồng.
Thứ hai, cần có quy định cụ thể về việc xử lý các biến động, đảm bảo lợi ích
cho khách hàng và chủ đầu tư. Nhìn dưới góc độ của bên bán, thị trường bất
động sản luôn luôn biến động những biến đổi trong giá vật liệu, nhân cơng,
chính sách của nhà nước…là khó tránh khỏi cho nên nếu cứng nhắc áp dụng
điều khoản vi phạm hợp đồng thì khá bất lợi cho chủ đầu tư mà vấn đề cũng
không được giải quyết một cách tốt nhất.
Tham khảo quy định của BLDS Pháp về vấn đề này, nếu hợp đồng mua bán
quy định rõ kích thước, diện tích BĐS đem bán thì bên bán phải giao bất
động sản đúng với số liệu nêu trong hợp đồng, nếu bên mua u cầu. Nếu
bên bán khơng thể giao đúng kích thước và diện tích quy định hoặc nếu bên
mua khơng u cầu giao đúng số liệu này và chấp nhận hiện trạng BĐS được
giao thì bên bán phải giảm giá tương ứng với tỷ lệ thiếu hụt. Nếu kích thước
và diện tích BĐS lớn hơn số liệu đã thỏa thuận trong hợp đồng thì bên mua
có thể lựa chọn giữa việc trả thêm tiền hoặc rút khỏi hợp đồng nếu phần phụ
trội bằng hoặc lớn hơn 1/20 số liệu đã thỏa thuận trong hợp đồng. Bên mua
rút khỏi hợp đồng thì bên bán phải hoàn lại cho bên mua tiền bán vật nếu đã
nhận và mọi chi phí liên quan đến hợp đồng. Như vậy, BLDS Pháp cho phép
bên bán được hưởng ngoại lệ về trách nhiệm nếu kích thước và diện tích bất
động sản tăng lên nhưng phần phụ trội nhỏ hơn 1/20 số liệu đã thỏa thuận.
Thiết nghĩ, trong các lĩnh vực kinh doanh hàm chứa nhiều rủi ro như kinh


doanh bất động sản, pháp luật cũng nên xem xét vấn đề trách nhiệm của bên
bán khi có sự thay đổi do hồn cảnh một cách hợp lý để có cơ chế đảm bảo
thực hiện hợp đồng công bằng, hiệu quả.
Mặc dù pháp luật Việt Nam không quy định nhưng thực tế, nhiều chủ đầu tư
vẫn thỏa thuận điều khoản này trong hợp đồng. Ví dụ như “Hai bên nhất trí
rằng, diện tích thơng thủy ghi tai điểm này chỉ là tam tính và có thể tang lên

hoặc giảm đi theo thực tế đo đac tai thời điểm bàn giao can họ, bên mua có
trách nhiệm thanh tốn số tiền theo diện tích thực tế khi bàn giao can họ,
trong trường hợp diện tích thơng thủy cao hơn hoặc thấp hơn 2% so với diện
tích ghi trong hợp đồng thì hai bên không phải điều chỉnh lai giá bán can họ,
nếu chênh lệch vượt quá 2% so với diện tích trong hợp đồng thì giá bán can
họ sẽ được điều chỉnh lai theo diện tích đo đac thực tế”. Việc pháp luật
không điều chỉnh nhưng chủ đầu tư vẫn đưa vào hợp đồng như trên có thể
dẫn đến bất lợi cho người mua nhà bởi vì con số 2% hay bao nhiêu phần
trăm là do chủ đầu tư quyết định, trong khi người mua nhà hồn tồn có
quyền từ chối nhận bàn giao nhà nếu chủ đầu tư vi phạm thì lại khơng được
đưa vào điều khoản hợp đồng.
Thứ ba, tăng cường hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đối với các giao dịch dân sự đối với nhà ở hình thành trong
tương lai vô cùng cần thiết nhằm giải quyết các bất cập nêu trên. Hoạt động
thanh tra, giám sát cần được thực hiện bao gồm cả thanh tra hành chính và
thanh tra chuyên ngành, kiểm tra, giám sát từ bước ban hành văn bản pháp
luật, tổ chức thực hiện pháp luật đến xử lý vi phạm. Giám sát, kiểm tra việc
tổ chức thực hiện văn bản pháp luật. Hiện nay quy định pháp luật khó có thể
bảo quát và giải quyết được tất cả các vấn đề liên quan, do vậy quá trình thực
hiện văn bản pháp luật sẽ phát sinh các vấn đề bất cập là khổng thể tránh
khỏi. Tuy nhiên, điều quan trọng là chúng ta cần phát hiện kịp thời và có
phương hướng xử lý một cách hợp pháp và hợp lý. Trong phân tích ở trên có
rất nhiều vấn đề nảy sinh trong quá trình áp dụng quy định pháp luật về giao
dịch dân sự đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Các vấn đề này được
phát hiện từ rất nhiều chủ thể như các đối tượng thuộc phạm vi áp dụng của
quy phạm pháp luật, các nhà nghiên cứu, luật sư, cán bộ,…Ngồi ra, cịn có
một chủ thể cũng rất quan trọng đó là những người được giao nhiệm thanh
kiểm tra việc áp dụng văn bản pháp luật , tổng hợp báo cáo về đề xuất giải
pháp lên cơ quan có thẩm quyền. hoạt động thanh tra giám sát này rất quan
trọng nhầm phát hiện kịp thời các sai sót trong văn bản luật cũng như các

hành vi vi phạm xảy ra trên thực tế. Do đó, chúng ta cần nâng cao và tăng
cường hơn nữa hoạt động này để mang lại hiệu quả cao nhất.
KẾT LUẬN
Có thể thấy pháp luật cơ bản đã điều chỉnh các khía cạnh khác nhau của giao
dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai song vẫn cịn một số điểm cần
được hoàn thiện. Để pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
được hồn thiện hơn và thực tiễn áp dụng pháp luật đạt hiệu quả cao hơn đòi


hỏi các quy định pháp luật phải được nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung đồng
thời, cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cần cải cách một số phương diện.


Tài liệu tham khảo

1. Giáo trình Luật Dân sự 2, Đại học Luật Hà Nội, 2019
2. Bộ luật Dân sự 2013
3. Giao dịch dân sự đối với tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai :
luận văn thạc sĩ luật học / Đỗ Phương Thúy ; TS. Vũ Thị Hồng Yến
hướng dẫn, Hà Nội, 2017
4. Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn
thi hành tại thành phố Hà Nội : luận văn thạc sĩ Luật học / Hoàng Diệu
Linh ; TS. Nguyễn Thị Dung hướng dẫn, 2019.
5. Kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai: Những sai phạm
thường gặp và giải pháp ngăn chặn / Nguyễn Thị Kim Oanh,2019.