Kinh nghiệm mua nhà trả góp của châu Âu doc

Kinh nghiệm mua nhà trả góp
của châu Âu

Ở Việt Nam, việc sở hữu một ngôi nhà tại các thành phố lớn là niềm
mơ ước của không ít người. Với mức giá BĐS đắt đỏ, có thể đó là
nguồn tích lũy của cả đời người. Hình thức mua nhà trả góp sẽ phần
nào giảm gánh nặng tài chính, nhưng cũng có không ít rủi ro. Làm
thế nào để những giao dịch này thuận lợi và an toàn?
P/v TTXVN tại Thụy Sĩ đã trao đổi với ông Phạm Nam Kim, cựu giám
đốc ngân hàng bang Vaud, Thụy Sĩ, chuyên gia độc lập về tài chính -
ngân hàng, về những kinh nghiệm của châu Âu, đặc biệt là Thụy Sĩ,
trong lĩnh vực này.

Theo ông Kim, vay tiền mua nhà bằng cách thế chấp ngay chính căn nhà
sẽ mua và sau đó trả nợ dần trong một thời gian dài đã trở thành một tập
quán của thị trường bất động sản (BĐS) tại nhiều nước châu Âu. Gần
như không có ai nghĩ đến chuyện mua đứt luôn ngôi nhà, mà xác định
trả dần trong nhiều năm. Nhu cầu này được giới tài chính ngân hàng
tham gia rất rộng rãi. Không một ngân hàng đa năng nào không có dòng
sản phẩm đặc biệt về địa ốc, ngoài ra còn có những ngân hàng chuyên về
lĩnh vực này.

Thụy Sỹ tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà trả
góp.

Nếu mọi quốc gia đều muốn khu vực BĐS vững mạnh và người dân có
thể thành chủ sở hữu căn nhà mình ở, thì về vấn đề trợ giá sẽ giữ vai trò
rất quan trọng.
Hiện có hai xu hướng: Xu hướng thứ nhất là có những quốc gia can
thiệp mạnh vào thị trường, như Cộng hòa Pháp tổ chức ngay cả hệ thống
huy động tiết kiệm để tài trợ BĐS và sau đó định lãi suất phù hợp để

giúp người dân mua nhà. Xu hướng thứ nhì là trên nguyên tắc không can
thiệp vào thị trường, mà chỉ tạo ra những điều kiện thuận lợi để mua nhà
và nếu cần thì ngăn chặn những sự thái quá trên thị trường.

Thụy Sỹ, thuộc vào xu hướng thứ hai, không can thiệp trực tiếp vào thị
trường tín dụng BĐS nhưng không cho phép tăng lãi suất, nếu không có
lý do chính đáng trên thị trường vốn. Nước này còn tạo điều kiện thuận
lợi cho người mua bằng cách cho phép thế chấp quỹ hưu trí của họ. Mức
lãi suất hiện tại rất thuận lợi, người mua nhà chỉ phải trả 10% giá trị căn
nhà, số tiền còn lại vay của ngân hàng trong dài hạn và phải trả nợ gốc
1%/năm. Người vay tiền có quyền chọn lãi suất thả nổi hay cố định.
Trên thị trường hiện tại (tháng 2/2013) lãi suất cố định cho các khoản
vay trên 10 năm vào khoảng 2%/năm. Như vậy nếu mua một căn hộ vừa
phải giá 500.000 USD, họ phải bỏ ra 50.000 USD tiền túi và mỗi năm
phải trả 2% lãi + 1% nợ gốc = 3%, tức là khoảng 15.000 USD/năm. Thu
nhập bình quân của một hộ gia đình Thụy Sĩ vào khoảng 66.000 USD,
nên mức thanh toán này hoàn toàn có thể đáp ứng được.

Với những điều kiện trên, không có nghĩa là ngân hàng không có lợi vì
họ huy động tiết kiệm dài hạn trong dân với lãi suất chỉ có 0,75% năm.
Chênh lệch lãi suất thu được cũng khoảng 1%. Với mức rủi ro có thể nói
là không đáng kể, nên ngân hàng Thụy Sĩ thường quan niệm thị trường
tín dụng BĐS là dịch vụ căn bản cần duy trì.

Tuy nhiên điều hành một hệ thống như vậy không phải là dễ vì thị
trường BĐS là một con ngựa rất dễ trở thành “bất kham”, chẳng thế mà
nhiều cuộc khủng hoảng thế giới đã bắt nguồn từ BĐS.

Liên quan đến tình hình BĐS tại Việt Nam thời gian gần đây, ông Kim
cho rằng tại Việt Nam, người ta xây nhà để mua đi bán lại chứ không

phải để ở. Chỉ cần nhìn những khu đô thị mới, những siêu biệt thự,
những căn hộ thiết kế kiểu Tây, kiểu Mỹ với giá ngất ngưởng, đắt hơn cả
ở những đô thị lớn nhất thế giới, thì đa phần người dân Việt Nam, nước
mới thoát khỏi danh sách những quốc gia đói nghèo, không thể mua nổi.

Thực tế tại Việt Nam, nhu cầu mua nhà để ở là rất lớn nhưng nguồn
cung phù hợp với túi tiền đại bộ phận người dân thì chưa tương xứng.
Cụ thể, giá một căn hộ nho nhỏ ở ngoại ô cũng khoảng 2 tỷ đồng, với
một gia đình có thu nhập kha khá, khoảng 100 triệu/năm thì họ phải
"thắt lưng buộc bụng" trong vòng 40, 50 năm mới có đủ tiền để mua
nhà.

Vì vậy muốn người dân có nhà để ở chỉ có 2 phương án. Một là hạ giá
nhà đất còn phân nửa giá hiện tại, việc này rất khó thực hiện nếu không
muốn gây một cuộc khủng hoảng kinh tế trầm trọng. Vậy thì chỉ còn
phương án thứ hai, là mua nhà trả góp, và chính hệ thống ngân hàng sẽ
giữ vai trò quyết định.