Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội

LỜI MỞ ĐẦU
Có một ngôi nhà riêng mua bằng vốn tích góp hiện là một giấc mơ khá
xa với các gia đình công nhân viên chức, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ.
Nhu cầu ngày một nhiều, tình trạng đầu cơ khiến cho thị trường nhiều lúc bị
lũng đoạn, giá bị đẩy lên cao chóng mặt.
Tuy nhiên, theo quy luật thị trường, có cầu ắt có cung. Nắm bắt nhu cầu
người dân, các ngân hàng bắt đầu khai thác dịch vụ cho vay mua nhà trả góp.
Từ năm 2005, một số ngân hàng đã đưa ra thị trường sản phẩm này trong đó
có Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – HABUBANK.
Cho vay mua nhà trả góp không chỉ là nghiệp vụ làm đa dạng hoá hoạt
động, mang lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng mà nó còn góp phần nâng cao
chất lượng cuộc sống cho người dân, giúp đất nước ngày càng phồn thịnh
hơn.
Chuyên đề : “Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại
Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội - HABUBANK” sẽ cung cấp
một số thông tin xung quanh vấn đề cho vay mua nhà trả góp và đề xuất các
giải pháp phát triển hoạt động này tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà
Nội – HABUBANK.
Bài viết này gồm 3 chương:
Chương I: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà trả góp của NHTM
Chương II: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng
TMCP Nhà Hà Nội (HABUBANK)
Chương III: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại
HABUBANK
1

Do trải nghiệm thực tế ít ỏi và nhận thức còn hạn hẹp nên bài viết này
của em chắc chắn không tránh khỏi sai sót, em kính mong cô giáo hướng dẫn
và chỉ bảo cho em để em có nhìn nhận đúng đắn hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

2

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
NHÀ TRẢ GÓP CỦA NHTM
1.1 Tổng quan về hoạt động NHTM và hoạt động cho vay của NHTM
1.1.1. Khái niệm NHTM
Để đưa ra một khái niệm về NHTM, người ta thường phải dựa vào tính
chất mục đích hoạt động của nó trên thị trường tài chính và đôi khi còn kết
hợp tính chất, mục đích và đối tượng hoạt động.
Luật ngân hang của Pháp năm 1941 định nghĩa: “Ngân hàng được coi là
những xí nghiệp hay cơ sở nào hành nghề thường xuyên nhận của công chúng
dưới hình thức ký thác hay hình thức khác các số tiền mà họ dung cho chính
họ vào các nghiệp vụ chiết khấu, tín dụng hay dịch vụ tài chính”. Hay như
Luật ngân hàng của Ấn Độ 1950, được bổ sung 1959 đã nêu: “Ngân hàng là
cơ sở nhận các khoản tiền ký thác để cho vay hay tài trợ, đầu tư”. Những định
nghĩa đại loại như vậy là căn cứ vào tính chất và mục đích hoạt động.
Một loạt định nghĩa khác lại căn cứ vào sự kết hợp với đối tượng hoạt
động. Ví dụ như Luật ngân hàng của Đan Mạch năm 1930 định nghĩa:
“Những nhà băng thiết yếu gồm các nghiệp vụ nhận tiền ký thác, buôn bán
vàng bạc, hành nghề thương mại và các giá trị địa ốc, các phương tiện tín
dụng và hối phiếu, thực hiện các nghiệp vụ chuyển ngân, đứng ra bảo
hiểm…”
Mặc dù có nhiều cách thể hiện khác nhau nhưng phân tích, khai thác nội
dung của các định nghĩa đó , người ta dễ dàng nhận thấy các NHTM đều có
chung một tính chất, đó là việc nhận tiền ký thác, tiền gửi không kỳ hạn và có
3

kỳ hạn để sử dụng vào các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu và các dịch vụ kinh
doanh khác của chính ngân hàng.
Ở Việt Nam, trong bước chuyển đổi sang kinh tế thị trường có sự quản lý

của Nhà nước, thực hiện nhất quán chính sách kinh tế nhiều thành phần theo
định hướng xã hội chủ nghĩa, mọi người được tự do kinh doanh theo pháp
luật, đựợc bảo hộ quyền sở hữu và thu nhập hợp pháp. Các hình thức sở hữu
có thể hỗn hợp, đan kết với nhau hình thành các tổ chức kinh doanh đa dạng.
Các doanh nghiệp, không phân biệt quan hệ sở hữu đểu tự chủ kinh doanh,
hợp tác và cạnh tranh với nhau, bình đẳng trước pháp luật.
Theo hướng đó, nền kinh tế hàng hóa phát triển tất yếu sẽ tạo ra những
tiền đề cần thiết và đòi hỏi sự ra đời của nhiều loại hình ngân hàng và các tổ
chức tín dụng khác. Vì vậy, để tăng cường quản lý, hướng dẫn hoạt động của
các ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác, tạo thuận lợi cho sự phát triển
nền kinh tế đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của các tổ chức và cá nhân.
Theo điều 20 Luật các tổ chức tín dụng của Việt Nam có nêu: “ Tổ chức tín
dụng là doanh nghiệp được thành lập theo quy định của Luật này và các quy
định khác của pháp luật để hoạt động kinh doanh tiền tệ, làm dịch vụ ngân
hàng với nội dung nhận tiền gửi và sử dụng tiền gửi để cấp tín dụng, cung ứng
các dịch vụ thanh toán”.
Từ định nghĩa chung đó, căn cứ vào tính chất và mục tiêu hoạt động, luật
còn chỉ rõ các loại hình ngân hàng gồm: ngân hàng thương mại, ngân hàng
phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác và các
loại hình ngân hàng khác.
Ngày nay, trong thế giới hiện đại, hoạt động của các tổ chức tài chính là
môi giới trên thị trường tài chính càng phát triển về số lượng và quy mô hoạt
động, đa dạng và phong phú, hoạt động đan xen lẫn nhau. Người ta phân biệt
4

ngân hàng thương mại với các tổ chức trung gian tài chính khác là ở chỗ
NHTM là ngân hàng kinh doanh tiền gửi, chủ yếu là tiền gửi không kỳ hạn.
Chính từ hoạt động đó đã tạo cơ hội cho NHTM có thể làm tăng bội số tiền
gửi của khách hàng trong hệ thống ngân hàng của mình. Đó là đặc trưng cơ
bản để phân biệt NHTM với các ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác.

1.1.2. Hoạt động cho vay của NHTM
1.1.2.1. Khái niệm
Cho vay là việc ngân hàng đưa tiền cho khách hàng với cam kết khách
hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi trong khoảng thời gian xác định.
1.1.2.2. Các hình thức cho vay của NHTM
+ Cho vay thấu chi
Thấu chi là nghiệp vụ cho vay qua đó ngân hàng cho phép người vay
được chi trội (vượt) trên số dư tiền gửi thanh toán của mình đến một giới hạn
nhất định và trong khoảng thời gian xác định. Giới hạn này được gọi là hạn
mức thấu chi.
Để được thấu chi, khách hàng phải làm đơn xin ngân hàng hạn mức thấu
chi và thời gian thấu chi (có thể phải trả phí cam kết cho ngân hàng). Trong
quá trình hoạt động, khách hàng có thể ký séc, lập ủy nhiệm chi, mua thẻ
séc…vượt quá số dư tiền gửi để chi trả (song trong hạn mức thấu chi). Khi
khách hàng có tiền nhập về tài khoản tiền gửi ngân hàng sẽ thu nợ gốc và lãi.
Số lãi mà ngân hàng phải trả:
Lãi suất thấu chi x Thời gian thấu chi x Số tiền thấu chi
Các khoản chi quá hạn mức thấu chi sẽ chịu lãi suất phạt và bị đình chỉ
sử dụng hình thức này.
5

Thấu chi dựa trên cơ sở thu và chi của khách hàng không phù hợp về
thời gian và quy mô . Thời gian và số lượng thiếu có thể dự đoán dựa vào dự
đoán ngân quỹ song không chính xác. Do vậy, hình thức cho vay này tạo điều
kiện thuận lợi cho khách hàng trong quá trình thanh toán: Chủ động, nhanh,
kịp thời.
Thấu chi là hình thức tín dụng ngắn hạn, linh hoạt, thủ tục đơn giản,
phần lớn là không có đảm bảo, có thể cấp cho cả doanh nghiệp lẫn cá nhân
vài ngày trong tháng, vài tháng trong năm dùng để trả lương, chi các khoản
phải nộp, mua hàng…Hình thức này nhìn chung chỉ sử dụng đối với các

khách hàng có độ tin cậy cao, thu nhập đều đặn và kỳ thu nhập ngắn.
+ Cho vay trực tiếp từng lần
Là hình thức cho vay tương đối phổ biến của ngân hàng đối với các
khách hàng không có nhu cầu vay thường xuyên, không có điều kiện để được
cấp hạn mức thấu chi. Một số khách hàng sử dụng vốn chủ sở hữu là chủ yếu,
chỉ khi có nhu cầu thời vụ, hay mở rộng sản xuất đặc biệt mới vay ngân hàng,
tức vốn từ ngân hàng chỉ tham gia vào một số giai đoạn nhất định của chu kỳ
sản xuất kinh doanh.
Mỗi lần vay khách hàng phải làm đơn và trình ngân hàng phương án sử
dụng vốn vay. Ngân hàng sẽ phân tích khách hàng và ký hợp đồng cho vay,
xác định quy mô cho vay, thời hạn giải ngân, thời hạn trả nợ, lãi suất và yêu
cầu đảm bảo nếu cần. Mỗi món vay được tách biệt nhau thành các hồ sơ (khế
ước nhận nợ) khác nhau.
Theo từng kỳ hạn nợ trong hợp đồng, ngân hàng sẽ thu gốc và lãi. Trong
quá trình khách hàng sử dụng tiền vay, ngân hàng sẽ kiểm soát mục đích và
hiệu quả. Nếu thấy có dấu hiệu vi phạm hợp đồng, ngân hàng sẽ thu nợ trước
6

hạn hoặc chuyển nợ quá hạn. Lãi suất có thể cố định hoặc thả nổi theo thời
điểm tính lãi.
Nghiệp vụ cho vay từng lần tương đối đơn giản. Ngân hàng có thể kiểm
soát từng món vay tách biệt.
+ Cho vay theo hạn mức
Đây là nghiệp vụ tín dụng theo đó ngân hàng thỏa thuận cấp cho khách
hàng hạn mức tín dụng. Hạn mức tín dụng có thể tính cho cả kỳ hoặc cuối kỳ.
Đó là số dư tối đa tại thời điểm tính.
Hạn mức tín dụng được cấp trên cơ sở kế hoạch sản xuất kinh doanh,
nhu cầu vốn và nhu cầu vay vốn của khách hàng.
Trong khi khách hàng có thể thực hiện vay – trả nhiều lần, song dư nợ
không được vượt quá hạn mức tín dụng. Một số trường hợp ngân hàng quy

định hạn mức cuối kỳ. Dư nợ trong kỳ có thể lớn hơn hạn mức. Tuy nhiên,
đến cuối kỳ, khách hàng phải trả nợ để giảm dư nợ sao cho dư nợ cuối kỳ
không được vượt quá hạn mức.
Mỗi lần vay khách hàng chỉ cần trình bày phương án sử dụng tiền vay,
nộp các chứng từ chứng minh đã mua hàng hoặc dịch vụ và nêu yêu cầu vay.
Sau khi kiểm tra tính chất hợp pháp và hợp lệ của chứng từ, ngân hàng sẽ phát
tiền cho khách hàng.
Đây là hình thức cho vay thuận tiện cho những khách hàng vay mượn
thường xuyên, vốn vay tham gia thường xuyên vào quá trình sản xuất kinh
doanh. Trong nghiệp vụ này ngân hàng không xác định trước kỳ hạn nợ và
thời hạn tín dụng. Khi khách hàng có thu nhập, ngân hàng sẽ thu nợ, do đó tạo
chủ động quản lý ngân quỹ cho khách hàng. Tuy nhiên, do các lần vay không
tách biệt thành các kỳ hạn nợ cụ thể nên ngân hàng khó kiểm soát hiệu quả sử
7

dụng của từng lần vay. Ngân hàng chỉ có thể phát hiện vấn đề khi khách hàng
nộp báo cáo tài chính hoặc dư nợ lâu không giảm sút.
+ Cho vay luân chuyển
Là nghiệp vụ cho vay dựa trên luân chuyển của hàng hóa. Doanh nghiệp
khi mua hàng có thể thiếu vốn. Ngân hàng có thể cho vay để mua hàng và sẽ
thu nợ khi doanh nghiệp bán hàng. Đầu năm hoặc quý, người vay phải làm
đơn xin vay luân chuyển. Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận với nhau về
phương thức vay, hạn mức tín dụng, các nguồn cung cấp hàng hóa và khả
năng tiêu thụ. Hạn mức tín dụng có thể được thỏa thuận trong một năm hoặc
vài năm. Đây không phải là thời hạn hoàn trả mà là thời hạn để ngân hàng
xem xét lại mối quan hệ với khách hàng và quyết định có cho vay nữa hay
không tùy mối quan hệ giữa ngân hàng và khách hàng cũng như tình hình tài
chính của khách hàng.
Việc cho vay dựa trên luân chuyển của hàng hóa nên cả ngân hàng lẫn
doanh nghiệp đều phải nghiên cứu kế hoạch lưu chuyển hàng hóa để dự đoán

dòng ngân quỹ trong thời gian tới.
Người vay cam kết các khoản vay sẽ được trả cho người bán và mọi
khoản thu bán hàng đều dùng để trả vào tài khoản tiền vay trước khi được
trích trả lại tài khoản tiền gửi thanh toán của khách hàng.
Khi vay, khách hàng chỉ cần gửi đến ngân hàng các chứng từ hóa đơn
nhập hàng và số tiền cần vay. Ngân hàng cho vay và trả tiền cho người bán.
Theo hình thức này, giá trị hàng hóa mua vào (có hoát đơn, hợp pháp, hợp lệ,
đúng đối tượng) đều là đối tượng được ngân hàng cho vay. Thu nhập bán
hàng đều là nguồn chi trả cho ngân hàng. Ngân hàng sẽ cho vay theo tỷ lệ
nhất định tùy theo khối lượng và chất lượng quan hệ nợ nần của người vay.
8

Các khoản phải thu và cả hàng hóa trong kho trở thành vật đảm bảo cho
khoản cho vay.
Cho vay luân chuyển thường áp dụng đối với các doanh nghiệp thương
nghiệp hoặc các doanh nghiệp sản xuất có chu kỳ tiêu thụ ngắn ngày, có quan
hệ vay – trả thường xuyên với ngân hàng.
Cho vay luân chuyển rất thuận tiện cho các khách hàng. Thủ tục vay chỉ
cần thực hiện một lần cho nhiều lần vay. Khách hàng được đáp ứng nhu cầu
vốn kịp thời, vì vậy, việc thanh toán cho người cung cấp sẽ nhanh gọn.
Nếu doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiêu thụ (hàng hóa tồn đọng…) thì
ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn do thời hạn của khoản vay
không được quy định rõ ràng.
+ Cho vay trả góp
Cho vay trả góp là hình thức tín dụng, theo đó ngân hàng cho phép
khách hàng trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thỏa thuận. Cho
vay trả góp thường được áp dụng đối với các khoản vay trung và dài hạn, tài
trợ cho tài sản cố định hoặc hàng lâu bền. Số tiền trả mỗi lần được tính toán
sao cho phù hợp với khả năng trả nợ (thường là từ khấu hao và thu nhập sau
thuế của dự án, hoặc từ thu nhập hàng kỳ của người tiêu dùng).

Ngân hàng thường cho vay trả góp đối với người tiêu dùng thong qua
hạn mức nhất định. Ngân hàng sẽ thanh toán cho người bán lẻ về số hàng hóa
mà khách hàng đã mua trả góp. Các cửa hàng bán lẻ nhận ngay tiền sau khi
bán hàng từ phía ngân hàng và làm đại lý thu tiền cho ngân hàng, hoặc khách
hàng trả trực tiếp cho ngân hàng. Đây là hình thức tín dụng tài trợ cho người
mua (qua đó đến người bán) nhằm khuyến khích tiêu thụ hàng hóa.
9

Cho vay trả góp rủi ro cao do khách hàng thường thế chấo bằng hàng
hóa mua trả góp. Khả năng trả nợ phụ thuộc vào thu nhập đều đặn của người
vay. NHTMếu người vay mất việc, ốm đau, thu nhập giảm sút thì khả năng
thu nợ của ngân hàng cũng bị ảnh hưởng. Chính vì rủi ro cao nên lãi suất cho
vay trả góp thường là cao nhất trong khung lãi suất cho vay của ngân hàng.
+ Cho vay gián tiếp
Phần lớn cho vay của ngân hàng là cho vay trực tiếp. Bên cạnh đó ngân
hàng cũng phát triển các hình thức cho vay gián tiếp. Đây là hình thức cho
vay thông qua các tổ chức trung gian.
Ngân hàng cho vay qua các tổ, đội, hội, nhóm như nhóm sản xuất, Hội
Nông dân, Hội Cựu chiến binh, Hội Phụ nữ…Các tổ chức này thường liên kết
các thành viên theo một mục đích riêng, song chủ yếu đều hỗ trợ lẫn nhau,
bảo vệ quyền lợi cho mỗi thành viên. Vì vậy, việc phát triển kinh tế, làm giàu,
xóa đói giảm nghèo luôn được các trung gian rất quan tâm.
Ngân hàng có thể chuyển một vài khâu của họat động cho vay sang các
tổ chức trung gian như: thu nợ, phát tiền vay…Tổ chức trung gian cũng có thể
đứng ra tín chấp cho các thành viên vay. Điều này rất thuận tiện khi người
vay không có hoặc không đủ tài sản thế chấp. Để bù đắp một phần chi phí của
trung gian, ngân hàng trích một phần thu nhập để lại cho trung gian.
Ngân hàng cũng có thể cho vay thông qua người bán lẻ các sản phẩm
đầu vào của quá trình sản xuất. Việc cho vay theo cách này hạn chế người vay
sử dụng tiền sai mục đích.

Cho vay gián tiếp thường áp dụng với thị trường có nhiều món vay nhỏ,
người vay phân tán, cách xa ngân hàng. Trong trường hợp như vậy, cho vay
qua trung gian có thể tiết kiệm chi phí cho vay (phân tích, giám sát, thu nợ…).
10

Cho vay qua trung gian đều nhằm giảm bớt rủi ro, chi phí của ngân hàng.
Tuy nhiên, nó cũng bộc lộ các khiếm khuyết. Nhiều trung gia đã lợi dụng vị
thế của mình và nếu ngân hàng khôg kiểm soát tốt sẽ tăng lãi suất để cho vay
lại, hoặc giữ lấy số tiền của các thành viên khác cho riêng mình. Các nhà bán
lẻ có thể lợi dụng để bán hàng kém chất lượng hoặc với giá đắt cho người vay
vốn.
1.2 Hoạt động cho vay mua nhà trả góp
1.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà trả góp
Cho vay mua nhà là một trong những hình thức cho vay tiêu dùng đang
ngày càng phát triển của ngân hàng thương mại. Cho vay tiêu dùng là khoản
cho vay nhằm tài trợ cho nhu cầu chi tiêu của người tiêu dùng (bao gồm cá
nhân và hộ gia đình). Đây là một nguồn tài chính quan trọng giúp những
người này trang trải nhu cầu nhà ở, đồ dùng gia đình, xe cộ và những chi tiêu
cho nhu cầu giáo dục, y tế, du lịch…
Cho vay mua nhà trả góp là việc NHTM cho khách hàng sử dụng một số
tiền của ngân hàng vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà ở, với cam kết
khách hàng trả nợ (gồm tiền gốc và lãi) cho ngân hàng nhiều lần, theo từng kỳ
hạn nhất định trong thời hạn cho vay.
1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà trả góp
* Về đối tượng vay tiền
Đối tượng vay chủ yếu là các cá nhân, hộ gia đình muốn mua nhà phục
vụ cho nhu cầu ở, sinh hoạt, để mở rộng diện tích kinh doanh. Thường là các
gia đình có nguồn thu nhập ổn định, từ khá đến cao. Hiện nay có rất nhiều gia
đình trẻ muốn vay tiền trả góp mua nhà. Họ thường là những lao động có chất
11

lượng cao, tốt nghiệp đại học trở lên, làm việc tại các doanh nghiệp nước
ngoài, mức lương ổn định.
Trong những năm gần đây, do đô thị hóa mà ngày càng có nhiều dân cư
chuyển về sinh sống và làm việc tại các khu đô thị, nhu cầu về nhà để ở là rất
lớn. Hơn nữa, nền kinh tế ngày càng phát triển, thu nhập của người dân ngày
càng cao, nhu cầu về điều kiện sống cũng nâng cao. Tuy nhiên, hầu hết các
ngân hàng chỉ chấp nhận cho vay tiền mua nhà trả góp đối với các khách hàng
có hộ khẩu thường trú tại các địa phương có trụ sở của của ngân hàng; có thu
nhập hợp pháp, ổn định; có tài sản đảm bảo như: bất động sản, sổ tiết kiệm,
cổ phiếu, chứng từ có giá…
* Về lãi suất
Có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi. Trong những năm
gần đây, các ngân hàng thường sử dụng lãi suất thả nổi. Ngân hàng và khách
hàng ký kết hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất năm đầu, những
năm sau đó lấy một lãi suất làm cơ sở (thường là lãi suất huy động tiết kiệm
kỳ hạn 12 tháng trả lãi sau) cộng với một mức lãi suất cố định.
* Về phương thức thanh toán
Mua nhà đòi hỏi người tiêu dùng phải có một khoản tiền lớn, thường
vượt qua khả năng tài chính hiện tại. Với cho vay mua nhà trả góp, khách
hàng có thể trả gốc và lãi cho ngân hàng nhiều lần, theo những kỳ hạn nhất
định trong thời hạn cho vay. Trong đó, khách hàng phải thanh toán trước một
phần giá trị của ngôi nhà cần mua. Ở nước ta, số tiền này phổ biến là 30- 40%
giá trị nhà. Nhưng hiện nay, có những ngân hàng cho vay đến 80% – 100%
giá trị nhà. Ví dụ như Ngân hàng HDB (Ngân hàng Phát triển nhà Thành phố
Hồ Chí Minh) liên kết với Phú Mỹ Hưng thực hiện chương trình cho vay mua
12

nhà với giá trị khoản vay lớn nhất từ trước đến nay, có thể đến 100% giá trị
căn nhà nếu người vay có thêm tài sản khác thế chấp.

Số tiền khách hàng phải trả cho Ngân hàng mỗi kỳ theo phương thức trả
góp có thể tính theo một trong các phương pháp sau:
+ Trả đều: Ngân hàng căn cứ vào mức lãi suất, giá trị khoản vay, thời
gian cho vay để tính toán đưa ra số tiền cụ thể mà hàng kỳ khách hàng phải
trả. Số tiền này là cố định mà khách hàng phải thanh toán cho Ngân hàng từ
lần trả đầu tiên đến lần trả cuối cùng trong thời gian cho vay.
+ Trả không đều: Tùy theo thỏa thuận giữa Ngân hàng và khách hàng sao
cho phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng mà có các hình thức thanh
toán khác nhau như: thanh toán nợ gốc từng kỳ, trả lãi hàng tháng; trả đều
nhưng lãi thanh toán vào đầu mỗi thời kỳ….
1.2.3 Quy trình cho vay mua nhà trả góp
* Quy trình cho vay thông thường
(2) (1)
(3)
(1) Người mua và người bán ký Hợp đồng mua bán nhà, trả trước một số
tiền, nợ phần còn lại
(2) Người mua đến xin vay và được chấp nhận, Ngân hàng làm thủ tục,
cho vay, giải ngân, người vay trả tiền nốt cho người bán
(3) Khách hàng trả tiền cho ngân hàng theo Hợp đồng tín dụng
* Quy trình cho vay mua nhà 3 bên
13
Ngân hàng Bên mua Bên bán

(1) Bên mua và bên bán cùng mở tài khoản tại Ngân hàng. Bên mua nộp
số tiền chênh lệch vào tài khoản
(2) Bên mua, bên bán cùng nhân viên Ngân hàng làm thủ tục mua bán
nhà tại phòng công chứng Nhà nước. Ngân hàng giữ giấy tờ hợp pháp về chủ
sở hữu căn nhà.
(3) Ký Hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng và bên mua
(4) Ngân hàng trả tiền cho bên bán

(5) Bên mua thanh toán dần tiền cho Ngân hàng theo thỏa thuận
1.2.4 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà trả góp
1.2.4.1 Đối với ngân hàng
Trong cuộc đua cạnh tranh huy động và cho vay, các ngân hàng đang
đứng trước một thách thức không nhỏ là lợi nhuận từ các hoạt động này
đang có nguy cơ giảm trong khi chi phí hoạt động ngày càng gia tăng.
Hiện nay, tình hình huy động vốn của các ngân hàng đang thuận lợi,
nhiều ngân hàng dư thừa vốn. Chi phí vốn của các ngân hàng đang tăng lên
do tỷ lệ dự trữ bắt buộc tăng. Lẽ ra các ngân hàng sẽ phải giảm lãi suất huy
động hoặc tăng lãi suất cho vay. Tuy nhiên, trên thị trường lãi suất đang diễn
ra một điều nghịch lý là các NHTM lại bước vào cuộc cạnh tranh hạ lãi suất
cho vay trong khi lãi suất huy động vốn không có dấu hiệu giảm. Điều này
đang tiềm ẩn nguy cơ.
Ông Dominic Scriven, Giám đốc Quỹ Dragon Capital nhận định, trong
bối cảnh cạnh tranh khốc liệt, các Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam
cũng giống như nhiều ngân hàng khác trên thế giới, đang rơi vào tình trạng lợi
nhuận trên tổng tài sản ngày càng giảm dần, dự báo 12 tháng tới tình trạng
này sẽ càng rõ rệt. Lý do là ngân hàng nào cũng đang chú trọng quy mô và
14

vốn hoạt động, tăng mạnh vốn chủ sở hữu, mạng lưới hoạt động của các ngân
hàng ngày càng rộng lớn đã giúp cho nguồn vốn tiền gửi chảy vào các ngân
hàng ngày càng mạnh mẽ (khoảng 2 tỷ USD/ngày). Song hoạt động tín dụng
lại không thể theo kịp tốc độ tăng trưởng vốn của các ngân hàng. Bên cạnh
cho vay, ngân hàng đã chọn cách mua trái phiếu, nhưng lợi nhuận thu lại sẽ ít
hơn. Giải pháp hiện nay là các ngân hàng phải phải đẩy mạnh hoạt động cho
vay nhiều hơn với rủi ro ít hơn, trong đó một trong những lĩnh vực ngân hàng
có thể phát triển là cho vay tiêu dùng và cho vay mua nhà. Theo ông Dominic
Scriven, hoạt động tín dụng nhà ở của các ngân hàng ở Anh đem lại lợi nhuận
khá lớn trong tổng lợi nhuận của các ngân hàng (chiếm khoảng 40%). Ở Việt

Nam lĩnh vực này còn rất nhiều tiềm năng mà các ngân hàng có thể khai
thác…
Hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ mang lại cho ngân hàng một
khoản lợi nhuận không nhỏ do nhu cầu mua nhà của người dân ngày càng
cao. Rủi ro của hoạt động này cũng nhiều do khoản tiền vay lớn và trong thời
gian dài. Tuy nhiên những rủi ro này sẽ được phân tán cho ngân hàng do số
lượng các món vay mua nhà trả góp tương đối lớn và tài sản đảm bảo cho
khoản vay lại chính là giá trị của ngôi nhà.
Thông qua việc cho vay mua nhà trả góp, ngân hàng có thể mở rộng mối
quan hệ với các Công ty kinh doanh nhà. Đây là một cơ hội tốt để ngân hàng
có được một hệ thống thông tin phong phú và đa dạng về khách hàng.
Thêm vào đó, cho vay mua nhà trả góp tạo thói quen cho người dân khi
tiếp cận với các dịch vụ ngân hàng. Đây là cơ hội giúp ngân hàng mở rộng
mối quan hệ, nâng cao uy tín, tạo dựng hình ảnh của mình trong mắt khách
hàng.
15

1.2.4.2 Đối với khách hàng
Với mức thu nhập thông thường từ lương tháng, để có đủ tiền mua nhà,
không ít gia đình sẽ phải mất một khoảng thời gian dài. Vậy, phải làm thế nào
để mua được một căn hộ khi chỉ có 20% - 30% số tiền? Đó là vấn đề đặt ra
đối với những người muốn mua nhà.
Nhờ có dịch vụ cho vay mua nhà trả góp mà những gia đình trẻ, những
đối tượng có thu nhập ổn định nhưng chưa có đủ tiền mua nhà vẫn có thể đạt
được ước mơ của mình. Như vậy, thay vì phải tiết kiệm trong một thời gian
dài, mỗi tháng họ chỉ cần trích một phần số tiền thu nhập của gia đình để tích
lũy trả góp cho ngân hàng.
Có được ngôi nhà mơ ước, ổn định nơi ăn ở, sinh hoạt, khách hàng mới
yên tâm lao động và làm việc, có động lực để tiếp tục sản xuất ra của cải xã
hội, để nâng cao chất lượng cuộc sống của bản thân và gia đình.

1.2.4.3 Đối với nền kinh tế
Trong khi thị trường bất động sản đang đóng băng thì việc các ngân hàng
tung ra các sản phẩm cho vay mua nhà trả góp là một yếu tố quan trọng kích
cầu thị trường bất động sản, đẩy mạnh giao dịch.
Hiện nay, các ngân hàng còn liên kết với các Công ty kinh doanh nhà và
Công ty bảo hiểm để cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tiện ích nhất,
tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động. Từ đó giúp Nhà nước đạt
được những mục tiêu kinh tế - xã hội: giảm thất nghiệp, nâng cao chất lượng
cuộc sống cho người dân, xóa đói giảm nghèo…
Hoạt động cho vay mua nhà trả góp giúp khách hàng thỏa mãn tối đa nhu
cầu của mình, hăng hái lao động sáng tạo, tạo ra của cải vật chất, làm tăng
phúc lợi xã hội, phát triển nền kinh tế.
16

1.2.5 Các chỉ tiêu phản ánh kết quả mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả
góp
Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp có thể hiểu là việc ngân
hàng thực hiện những biện pháp nhằm đáp ứng được nhu cầu vay vốn mua
nhà trả góp ngày càng gia tăng của khách hàng. Đó là sự tăng lên về quy mô,
cơ cấu và tỷ trọng cho vay mua nhà trả góp trong tổng tài sản của ngân hàng.
Để đánh giá mức độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp, NHTM thường
sử dụng các chỉ tiêu sau:
* Doanh số cho vay mua nhà trả góp
Doanh số cho vay là tổng số tiền mà ngân hàng đã cho vay ra trong kỳ
(tính cho ngày, tháng, quý, năm)
Doanh số thu nợ trong kỳ là tổng các khoản thu nợ phát sinh trong kỳ
(tính cho ngày, tháng, quý, năm)
Doanh số cho vay mua nhà trả góp được hiểu là tổng số tiền ngân hàng
cho khách hàng vay trong kỳ theo phương thức trả góp nhằm mục đích mua
nhà. Đây là chỉ tiêu tuyệt đối phản ánh quy mô cho vay mua nhà trả góp của

ngân hàng qua các thời kỳ
* Dư nợ cho vay mua nhà trả góp
Dư nợ cho vay là chỉ tiêu tích lũy qua các thời kỳ, đó là số tiền mà ngân
hàng hiện đang cho vay tính đến một thời điểm cụ thể.
Dư nợ cho vay mua nhà trả góp được hiểu là số tiền mà ngân hàng hiện
đang còn cho khách hàng vay theo phương thức trả góp nhằm mục đích mua
mua nhà tính đến một thời điểm cụ thể.
Ngân hàng tính lãi cho vay dựa trên dư nợ cho vay đến thời tính lãi, tức
là lợi nhuận của ngân hàng có được từ hoạt động cho vay trong kỳ phụ thuộc
17

vào dư nợ chứ không phải là doanh số cho vay trong kỳ đó. Vì vậy, số dư nợ
càng lớn và dư nợ kỳ sau tăng hơn so với kỳ trước là chỉ tiêu đúng nhất phản
ánh mức độ mở rộng cho vay càng cao.
Dư nợ cho
vay trả
mua nhà
trả góp kỳ
này
=
Dư nợ cho
vay mua nhà
trả góp kỳ
trước

+
Doanh số cho
vay mua nhà
trả góp trong
kỳ

_
Doanh số thu nợ
cho vay mua
nhà trả góp
trong kỳ
Khi dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này tăng so với kỳ trước tức là
doanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ lớn hơn doanh số thu nợ cho vay
mua nhà trả góp trong kỳ, ta có sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại
NHTM.
Nếu doanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ lớn hơn doanh số mua
nhà trả góp kỳ trước và lớn hơn doanh số thu nợ cho vay mua nhà trả góp thì
ta có được sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp cả về dư nợ và doanh số cho
vay.
Nếu doanh số cho vay mua nhà trả góp kỳ này không tăng, thậm chí còn
nhỏ hơn doanh số cho vay mua nhà trả góp kỳ trước, nhưng trong kỳ này
doanh số thu nợ giảm do có nhiều món nợ không thu hồi được hoặc chưa đến
hạn thu hồi nợ, thì kết quả là dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này vẫn có
thể lớn hơn dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ trước. Nghĩa là trong khi
doanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ giảm thì dư nợ cho vay mua nhà
trả góp kỳ này vẫn tăng so với kỳ trước. Trường hợp này vẫn là mở rộng cho
vay mua nhà trả góp.
18

Một chỉ tiêu không thể bao quát được toàn bộ, vì thế cần xem xét kết hợp
nhiều chỉ tiêu nhằm bổ sung cho chỉ tiêu dư nợ để đánh giá được đúng nhất
việc mở rộng cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng.
* Số lượng khách hàng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp
Dư nợ cho vay mua nhà trả góp có thể được tính theo công thức sau:
Dư nợ cho vay
mua nhà trả góp

= Số lượng khách
hàng
x Giá trị trung bình của các
món vay mua nhà trả góp
Dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này tăng lên so với kỳ trước là do số
lượng khách hàng kỳ này cao hơn kỳ trước hoặc giá trị trung bình của các
món vay mua nhà trả góp kỳ này cao hơn kỳ trước.
Số lượng khách hàng là chỉ tiêu đánh giá mức độ mở rộng cho vay về
mặt quy mô. Số lượng khách hàng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp
càng nhiều nghĩa là ngân hàng đã đáp ứng được nhu cầu cho vay mua nhà trả
góp của nhiều người.
Giá trị trung bình của các món vay mua nhà nhả góp càng cao có nghĩa
là số khách hàng vay những món vay có giá trị lớn ngày càng nhiều.
Vì vậy, nếu số lượng khách hàng và giá trị trung bình của các món vay
mua nhà trả góp cùng tăng, làm dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng thì ta
được sự mở rộng cho vay cả về số lượng khách hàng và số tiền của mỗi món
vay.
* Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp
Đây là chỉ tiêu tương đối phản ánh quy mô các món vay mua nhà trả góp
trong tổng số các món vay được ngân hàng giải ngân. Sự tăng trưởng của chỉ
tiêu này cho ta thấy sự mở rộng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp.
19

Tỷ trọng dư nợ
cho vay mua nhà
trả góp

=
Dư nợ cho vay mua nhà trả góp
Tổng dư nợ

X 100%
Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng phản ánh sự mở rộng hoạt
động cho vay mua nhà trả góp. Có 2 nguyên nhân dẫn đến tỷ trọng dư nợ cho
vay mua nhà trả góp tăng:
- Thứ nhất, do dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng lên nhiều hơn so với
mức tăng của tổng dư nợ cho vay. Điều này thể hiện chính sách mở rộng cho
vay mua nhà trả góp.
- Thứ hai, do dư nợ cho vay mua nhà trả góp không tăng thậm chí còn
giảm, nhưng mức giảm của tổng dư nợ lại nhiều hơn. Trường hợp này nghĩa
là trong tình trạng thu hẹp cho vay chung của ngân hàng thì cho vay mua nhà
trả góp vẫn chiếm tỷ trọng cao. Trường hợp này vẫn được coi là mở rộng đối
với cho vay mua nhà trả góp.
* Tốc độ tăng dư nợ cho vay mua nhà trả góp (K)
Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà trả góp là chỉ tiêu tương đối
phản ánh mức độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp nhanh hay chậm. Chỉ tiêu
này được xác định theo công thức sau:
K

=
Dư nợ cho vay kỳ này – Dư nợ cho vay kỳ trước
Dư nợ cho vay kỳ trước
X 100%
Trong đó, các dư nợ cho vay trên được hiểu là dư nợ cho vay mua nhà
trả góp tại NHTM.
Nếu K > 0: cho thấy dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này lớn hơn kỳ
trước, phản ánh sự mở rộng đối với cho vay mua nhà trả góp.
20

Nếu K <= 0: tức là dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này nhỏ hơn hoặc

bằng kỳ trước. Nhìn chung, trong trường hợp này NHTM không mở rộng cho
vay mua nhà trả góp. Tuy nhiên, nếu tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp
tăng thì vẫn có sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp.
* Thị phần cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng
Khi nghiên cứu về thị phần cho vay mua nhà trả góp cần phải nghiên cứu
thị phần của ngân hàng để có được đánh giá bao quát. Trên cùng địa bàn hoạt
động, có rất nhiều ngân hàng cung ứng những sản phẩm dịch vụ tương tự
nhau.Vì vậy, cạnh tranh giữa các ngân hàng là điều tất yếu. Nếu một ngân
hàng có sự gia tăng về dư nợ và doanh số cho vay mua nhà trả góp, tăng
trưởng dư nợ hay số lượng khách hàng, nhưng có thể thị phần cho vay mua
nhà trả góp của ngân hàng đó lại không hề gia tăng, thậm chí có thể giảm thì
đó không phải là sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp hoàn toàn. Điều này
chứng tỏ tốc độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp của các ngân hàng khác
diễn ra nhanh hơn.
* Nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn
Nợ quá hạn là toàn bộ số dư nợ (cả gốc và lãi) của khách hàng vay vốn
đã đến hạn thanh toán với ngân hàng nhưng các khách hàng này không thanh
toán được mà vẫn chưa được ngân hàng xử lý cho điều chỉnh kỳ hạn nợ, gia
hạn nợ, xóa nợ… sẽ bị chuyển thành nợ quá hạn.
Tỷ lệ nợ quá hạn

=
Dư nợ quá hạn cho vay mua nhà trả góp
Tổng dư nợ cho vay mua nhà trả góp
X 100%
Chỉ tiêu nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn không trực tiếp phản ánh việc
mở rộng cho vay mua nhà trả góp, nhưng đây là chỉ tiêu quan trọng để đánh
21

giá chất lượng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Hoạt động cho vay

mua nhà trả góp của ngân hàng phải đảm bảo mục tiêu an toàn và hiệu quả.
Tuy ngân hàng xác định mục tiêu hoạt động của mình là mở rộng cho vay
nhưng không vì thế mà tiến hành mở rộng cho vay bằng mọi giá, không thể
chấp nhận nợ quá hạn đã quá cao mà vẫn tiếp tục cho khách hàng đó vay vốn.
Để đảm bảo hoạt động hiệu quả ngân hàng thường khống chế tỷ lệ nợ quá hạn
dưới một mức nào đó. Các ngân hàng có tỷ lệ nợ quá hạn > 7% được xem là
ngân hàng có chất lượng tín dụng yếu kém. Tỷ lệ nợ quá hạn < 5% là tỷ lệ tốt
mà các ngân hàng cố gắng duy trì.
* Lợi nhuận
Mục tiêu hoạt động của ngân hàng là kinh doanh đem lại lợi nhuận cao
nhất có thể. Vì vậy, bất cứ hoạt động nào của ngân hàng cũng cần phải đảm
bảo mục tiêu này. Mở rộng cho vay không phải chỉ cần gia tăng dư nợ, gia
tăng số lượng khách hàng vay vốn… mà quan trọng là phải đảm bảo khoản
cho vay mang lại lợi nhuận cho ngân hàng.
1.2.6 Nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả
góp
1.2.6.1 Nhóm nhân tố từ phía ngân hàng
Sự phát triển hoạt động cho vay mua nhà trả góp của một ngân hàng
thương mại phụ thuộc chủ yếu vào chính bản thân ngân hàng đó. Trong đó
định hướng phát triển của ngân hàng là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả
của hoạt động này.
* Chính sách tín dụng
Chính sách tín dụng được coi là kim chỉ nam cho tất cả các hoạt động tín
dụng của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay mua nhà trả góp nói
riêng. Ngân hàng cần phải xây dựng chính sách tín dụng phù hợp với định
22

hướng phát triển của mình. Chính sách tín dụng bao gồm các yếu tố như: hạn
mức cho vay đối với khách hàng, lãi suất cho vay và mức lệ phí, thời hạn tín
dụng, các khoản đảm bảo, chính sách đối với các khoản vay có vấn đề….Tất

cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính cho sản phẩm cho vay mua nhà trả góp của
ngân hàng, quyết định đến sự thu hút khách hàng, mở rộng hoạt động cho vay
mua nhà trả góp.
* Quy trình cho vay mua nhà trả góp
Quy trình tín dụng quy định các bước cần thiết từ khâu lập hồ sơ xin cấp
tín dụng đến khâu quản lý và thu hồi nợ, nhằm đảm bảo thu hồi được cả gốc
và lãi của khoản tín dụng. Nó ảnh hưởng không nhỏ đến việc thu hút khách
hàng. Các bước trong quy trình tín dụng cần được kết hợp nhịp nhàng, linh
hoạt, nhanh gọn, gây được cảm tình với khách hàng mà vẫn đảm bảo nắm
được diễn biến của khoản tín dụng để có những can thiệp kịp thời đối với
những rủi ro có thể xảy ra.
* Cơ sở hạ tầng, trang thiết bị và đội ngũ nhân viên ngân hàng
Đây là những nhân tố phản ánh bộ mặt của ngân hàng. Cơ sở khang
trang, trang thiết bị hiện đại phản ánh vị thế của ngân hàng và tạo cho khách
hàng sự tin tưởng vào ngân hàng.
Đội ngũ cán bộ nhân viên, đặc biệt là nhân viên tín dụng là những người
trực tiếp tiếp xúc với khách hàng. Một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, phục
vụ tận tình, chu đáo sẽ gây được thiện cảm với khách hàng. Đặc biệt với đạo
đức nghề nghiệp, trình độ nghiệp vụ cao, am hiểu luật pháp, có khả năng phân
tích, đánh giá năng lực khách hàng và quản lý các khoản vay… các nhân viên
tín dụng sẽ đưa ra được các quyết định đúng đắn. Từ đó nâng cao hiệu quả
trong mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp.
23

* Mạng lưới chi nhánh ngân hàng
Mạng lưới chi nhánh, phòng giao dịch, điểm giao dịch… của khách hàng
là nơi đầu tiên khách hàng đến tiếp xúc với ngân hàng. Ngân hàng có mạng
lưới chi nhánh rộng lớn sẽ dễ dàng tiếp cận hơn với nhiều đối tượng khách
hàng. Và nếu ngân hàng kết hợp với các cấp chính quyền địa phương, bộ máy
công an thì ngân hàng sẽ càng dễ dàng nắm rõ tình hình hoạt động của khách

hàng, thuận lợi trong tiếp xúc khách hàng, kiểm tra và thu nợ.
* Nguồn vốn
Nguồn vốn của ngân hàng bao gồm vốn tự có và vốn huy động, trong đó
chủ yếu là vốn huy động. Để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp thì
ngân hàng phải có một số lượng vốn đủ lớn để đáp ứng nhu cầu của khách
hàng. Kết quả huy động vốn ảnh hưởng đến chính sách mở rộng hay thắt chặt
tín dụng của ngân hàng.
Ngoài ra cơ cấu vốn huy động cũng có ảnh hưởng đến quy mô các khoản
cho vay mua nhà trả góp. Bởi nếu nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn
thì ngân hàng sẽ bị hạn chế trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Do
nguồn vốn cho vay mua nhà trả góp là vốn trung và dài hạn mà Ngân hàng
Nhà nước lại có quy định tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn mà ngân hàng
thương mại được sử dụng cho vay trung và dài hạn (40%).
1.2.6.2 Nhóm nhân tố từ phía khách hàng
* Khả năng tài chính của khách hàng
Thẩm định năng lực tài chính của khách hàng là yếu tố quan trọng trước
khi ngân hàng quyết định cho vay. Năng lực tài chính của khách hàng quyết
định đến khả năng trả nợ ngân hàng. Với những khách hàng có thu nhập khá
24

và ổn định thì sẽ có khả năng đáp ứng những khoản thanh toán hàng tháng,
đảm bảo an toàn cho khoản vay.
* Đạo đức người vay
Đạo đức người vay thể hiện ở năng lực pháp lý và độ tín nhiệm. Đây là
điều kiện tiên quyết để ngân hàng xem xét cho vay. Vì ngay cả với những
khách hàng có thu nhập cao, ổn định để trả nợ, thậm chí đưa ra các điều kiện
đảm bảo tốt thì chưa chắc đã có thiện chí trả nợ. Đạo đức người vay được
đánh giá bằng độ tín nhiệm của khách hàng trên cơ tính thật thà, sự sẵn lòng
trả nợ của khách hàng và ý muốn kiên quyết trong việc thực hiện tất cả các
giao ước trong hợp đồng tín dụng.

* Tài sản đảm bảo
Do khách hàng luôn đối mặt với rủi ro trong kinh doanh, có thể mất khả
năng trả nợ cho ngân hàng do thu nhập giảm sút mạnh. Hoặc do rủi ro đạo
đức và nhiều biến cố khác có thể gây cho ngân hàng các tổn thất lớn. Chính vì
vậy, tài sản đảm bảo chính là nguồn trả nợ thứ hai cho ngân hàng khi nguồn
thứ nhất là thu nhập không đảm bảo trả nợ.
Đối với cho vay mua nhà trả góp, tài sản đảm bảo thường là chính căn
nhà mới hình thành từ món vay hoặc các tài sản khác có thể dùng để thế chấp.
Ngân hàng cần có các biện pháp thẩm định và quản lý tài sản đảm bảo chặt
chẽ để kịp thời phát hiện xử lý các vấn đề phát sinh như mất mát, hư hỏng,
giảm giá trị, tránh bị các cá nhân cấu kết lừa gạt ngân hàng...
1.2.6.3 Nhóm nhân tố từ bên ngoài
* Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế bao gồm những yếu tố như tăng trưởng kinh tế, chính
sách kinh tế của quốc gia, chu kỳ kinh doanh… Bất kỳ sự thay đổi nào của
25