(Luận văn học viện tài chính) THẨM ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản THẾ CHẤP tại CÔNG TY cổ PHẦN đầu tư và THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (742.13 KB, 116 trang )
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
1
1
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
BỘ TÀI CHÍNH
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
--------------------
LUẬN
VĂN
TỐT
NGHIỆP
Họ và tên:
Lớp:
Trần Hữu Trọng
CQ50/16.01
Đề tài:
HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM
TÀI SẢN THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU
TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (TDG VIETNAM)
Chuyên ngành :
Mã số :
Định giá tài sản và kinh doanh bất động sản
16
NGƯỜI HƯỚNG DẪN: T.S NGUYỄN MINH HOÀNG
2
2
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
HÀ NỘI - 2016
3
3
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của Công ty
TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần
Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội.
Tác giả luận văn
Trần Hữu Trọng
4
4
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
i
MỤC LỤC
ii
LỜI MỞ ĐẦU
1
CHƯƠNG 1
4
CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
LÀM TÀI SẢN THẾ CHẤP
4
1.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
4
1.1.1. Bất động sản
4
1.1.2. Khái niệm thế chấp bất động sản
7
1.1.3. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp.
8
1.1.4. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân.
8
1.2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
9
1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
9
1.2.2. Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp.
10
1.2.3. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp
11
1.2.4. Phân loại bất động sản thế chấp
11
1.2.5 Quy trình định giá bất động sản thế chấp
12
1.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP
15
1.3.1.Các nhân tố có quan hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản thế chấp 15
1.3.2. Các yếu tố chung bên ngoài
16
1.4. CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
16
1.4.1. Căn cứ định giá bất động sản thế chấp
17
5
5
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
1.4.2. Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
17
1.5 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
18
1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
18
1.5.2. Phương pháp thu nhập
21
1.5.3. Phương pháp chi phí.
23
1.5.4. Phương pháp thặng dư.
25
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH
GIÁ VIỆT NAM
28
2.1. KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH
GIÁ VIỆT NAM
28
2.1.1. Lịch sử hình thành CTCP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam.
28
2.1.2. Sơ lược về công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
28
2.1.3. Mục tiêu của công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam.
29
2.2. CƠ CẤU TỔ CHỨC VÀ CHỨC NĂNG NHIỆM VỊ CỦA CÁC PHỊNG
BAN CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT
NAM
31
2.2.1. Cơ cấu tổ chức công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
31
2.3. TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY CỔ
PHẦN ĐẦU TƯ VÀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VIỆT NAM
34
2.3.1. Tổng số hợp đồng và giá trị các hợp đồng đã thực hiện
34
2.3.2. Quan hệ hợp tác và mạng lưới khách hàng
36
2.3.3 Hoạt động của công ty cổ phần đầu tư và thẩm định giá Việt Nam trong
thời gian qua
37
6
6
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
2.4. THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC
ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH
GIÁ VIỆT NAM (TDG VIETNAM)
38
2.4.1. Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại công ty cổ phần đầu
tư và thẩm định giá việt nam (TDG VIETNAM)
38
2.4.2 MỘT SỐ VÍ DỤ VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY 40
2.5. ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT
NAM
77
2.5.1 Ưu điểm
78
2.5.2. Một số hạn chế
80
công ty
81
2.5.3. Nguyên nhân của những hạn chế
84
CHƯƠNG 3 :GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT
ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY
CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM( TDG VIETNAM )
88
3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CHUNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
88
3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP CỦA CƠNG
TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT
88
3.2.1. Hoàn thiện phương pháp và quy trình thẩm định giá
88
3.2.2. Nâng cao trình độ cán bộ đội ngũ Công ty
89
7
7
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
3.2.3. Tăng cường xây dựng hệ thống nguồn thơng tin hỗ trợ q trình thẩm
định
90
3.2.4. Tạo dựng các hệ thống chi nhánh văn phòng đại diện nhằm mở rộng cơ
hội chiếm lĩnh thị trường
90
3.3 KIẾN NGHỊ ĐỂ HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN
ĐẦU TỪ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
91
3.3.1. Hoàn thiện cơ chế thế chấp bất động sản
91
3.3.2. Ban hành các quy định mới về cải cách thủ tục thẩm định giá bất động
sản thế chấp
93
3.3.3. Đào tạo nhân lực lĩnh vực thẩm định giá bất động sản
93
3.3.4. Xây dựng hệ thống cơ sở thông tin dữ liệu đất đai phục vụ hoạt động
thẩm định giá bất động sản
94
KẾT LUẬN
96
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
97
PHỤ LỤC 99
8
8
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong nền kinh tế hiện đại, các cơng cụ tài chính trên thị trường ln ln có
mối liên hệ vô cùng chặt chẽ. Các chủ thể kinh tế trong nền kinh tế tồn tại và chịu
sự chi phối của các cơng cụ tài chính đó. Hiện nay với sự phát triển tài chính quốc
tế và sự tồn cầu hố của các thị trường địi hỏi sự vận hành có tổ chức và theo một
quy chuẩn nhất định. Một nền kinh tế vận hành trơn chu, có hiệu quả, sự công khai,
minh bạch là những yêu cầu cơ bản của mọi tổ chức trong nền kinh tế. Thẩm định
giá là một hoạt động có thể coi là một mắt xích trong nền kinh tế, Mọi hoạt động
kinh tế có thể kể đến như mua bán, tài chính quản lý, sở hữu, đánh thuế, cho thuê,
bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản đều cần có một trọng tài kinh tế hay một
mắt xích quan trọng, trung tâm của các hoạt động giao dịch, kinh doanh trong nền
kinh tế.
Ngày nay, nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trình hội nhập với nền kinh tế
của thế giới địi hỏi sự cạnh tranh vô cùng khốc kiệt giữa các tổ chức kinh tế nhà
nước, kinh tế tư nhân với các tổ chức kinh tế thế giới. Để có một nền kinh tế khỏe,
đủ sức vươn mình ra nền kinh tế thế giới đòi hỏi các doanh nghiệp trong và ngồi
nhà nước phải tự mình đánh giá được vị thế của mình đang đứng ở vị trí nào. Đánh
giá được khả năng của chính mình “ Biết người biết ta” là một yêu cầu cơ bản của
một doanh nghiệp để có thể tiếp cận được với những cơ hội kinh doanh cũng như đủ
sức hội nhập với nền kinh tế quốc tế. Đánh giá được tiềm năng của chính mình trên
các góc độ về tài chính, thương hiệu, những tác động qua lại của doanh nghiệp với
xã hội… là chìa khóa thành cơng cho các doanh nghiệp. Hoạt động thẩm định giá
cung cấp một dịch vụ tương đối khách quan giữa các chủ thể trong nền kinh tế, một
dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của một nền kinh tế thị
trường do các chuyên gia mơn được đào tạo có kiến thức nền tảng vững chắc, nhiệt
9
9
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
huyết và nhạy bén trong cơng việc cũng như có trách nhiệm và đạo đức nghề
nghiệp.
Trên thế giới, thẩm định giá hình thành và phát triển từ những thập niên 40
của thế kỷ trước. Tuy nhiên nghề thẩm định giá đã ngay lập tức thể hiện được
những giá trị mà mình đóng góp được trong nền kinh tế. Với xu thế trên, nghề thẩm
định giá cũng đã len lỏi vào nền kinh tế của chúng ta. Thẩm định giá thể hiện được
vai trò và vị trí của mình trong nền kinh tế bắt đầu từ 2005 cho đến nay. Đây là giai
đoạn mà nền kinh tế chịu nhiều biến đơng cũng như có những bước chuyển mình
tương đối rõ rệt. Bằng chứng là sự phát triển nhanh chóng của những cơng ty Thẩm
định giá nhằm đáp ứng được yêu cầu của thị trường cũng như chính sách kinh tế của
nước ta.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu quy trình lập và hồn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản
nói chung và thẩm định giá đất làm cơ sở để thu tiền sử dụng đất của cơ quan có
thẩm quyền.
Đưa ra được những giải pháp trong q trình nghiên cứu thực tế tại cơng ty về
hoạt động thẩm định giá bất động sản nói chung và thẩm định giá đất nói riêng.
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản nói chung và
thẩm định giá đất nói riêng.
Phạm vi nghiên cứu: cơng ty cổ phần đầu tư và thẩm định giá việt nam ( TDG
VIETNAM)
4. Phương pháp nghiên cứu
Thu thập những tài liệu về thẩm định giá bao gồm những văn bản mới nhất
phục vụ cho việc thẩm định giá và các tài liệu thực tế tại công ty cổ phần đầu tư và
thẩm định giá việt nam (TDG VIETNAM)
5. Kết cấu đề tài
10
10
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
Chuyên đề nghiên cứu có kết cấu như sau :
Mục lục
Phần mở đầu
Nội dung được chia thành 3 chương :
Chương 1 : Cơ sở lý luận chung về công tác định giá bất động sản làm tài sản
thế chấp
Chương 2 : thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại công ty cổ
phần đầu tư và thẩm định giá việt nam (TDG VIETNAM)
Chương 3 : giải pháp và kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá tài
sản thế chấp tại công ty cổ phần đầu tư và thẩm định giá việt nam (TDG
VIETNAM)
Phụ lục
Tài liệu tham khảm
11
11
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN THẾ CHẤP
1.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ
biến. Nó có vai trị vơ cùng quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ
bản tối thiểu của đời sống và xã hội, đảm bảo cho q trình tái sản xuất và phát
triển. Có nhiều cách hiểu, cách nhìn nhận khác nhau về BĐS,nhưng nhìn chung vẫn
có quan niệm thống nhất về BĐS như sau: " Bất động sản là đất đai và những tài sản
liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai".
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước cộng hoà XHCN Việt Nam tại điều
174 có quy định:
Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản theo quy định của pháp luật.
Như vậy, BĐS trước hết đó là tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, các cơng trình
xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai mà không thể di dời được. Một
BĐS có thể chỉ là một thửa đất hoặc nhà ở, cơng trình xây dựng hoặc nhà ở, cơng
trình xây dựng cùng với khuôn viên đất của nhà hoặc công trình đó.
Bất động sản khác với những loại hàng hố và dịch vụ khác ở chỗ quá trình
giao dịch BĐS diễn ra tương đối dài và không dễ dàng chuyển đổi thành tiền.
12
12
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
Những đặc điểm này chính là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những
TĐV chuyên nghiệp trong lĩnh vực định giá.
1.1.1.2. Đặc điểm bất động sản
Hàng hóa BĐS là một hàng hố đặc biệt, vì vậy ngồi đặc điểm chung của
hàng hố thơng thường, BĐS cịn có những đặc điểm riêng biệt sau:
- Cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hố BĐS ln gắn liền với đất
đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và khơng có khả năng chuyển dịch, khó có
khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích nên giá trị của BĐS gắn liền với từng vị
trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến
giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn
hóa – xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó. Bởi những
yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐS cũng sẽ thay đổi, do vậy phải tính trước
những thay đổi này trong việc đầu tư và thẩm định giá BĐS. Đồng thời, đó cũng là
lý do để khi đầu tư xây dựng các cơng trình BĐS, bên cạnh việc nâng cao các thuộc
tính hữu ích có tính vật chất của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm
khoảng cách đến các trung tâm.Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản chịu
tác động của các yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội,
điều kiện mơi trường, nên khi thẩm định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự
báo sự thay đổi của chúng tác động tới BĐS.
- Tính bền vững: Đặc điểm này là do bất động sản nói chung, trong các điều
kiện bình thường, thì nhìn chung có thể tồn tại trong một khoảng thời gian rất dài
mà không biến đổi nhiều.Ở đây ta đề cập đến sự thụ động của BĐS trước các yếu tố
ngoại cảnh. Bất động sản,đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao,điều này được xét
trên góc độ kỹ thuật lẫn kinh tế, từ đó đặt ra những vấn đề:
+ Khi đầu tư xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật
lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Khi đầu tư, thiết kế phải dự báo các
cơng năng, cũng như dự tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh. Khi thẩm định
13
13
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn
hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó.
+ Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm
dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu
hướng giảm. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy
trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật
lý.
- Tính khác biệt: Giữa các BĐS ln tồn tại điểm khác biệt. Khơng có hai
BĐS hồn tồn giống nhau. Nguyên nhân là hai BĐS khác nhau có sự khác biệt về
vị trí, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác
nhau về quang cảnh, mơi trường...Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là
một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song lại có thể trở thành yếu tố
bất lợi nếu không biết cách khai thác.Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác
tính khác biệt để làm tăng giá trị của các BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về
tính khác biệt của người tiêu dùng.Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác
biệt,khơng thể so sánh dập khn giữa các BĐS với nhau.Nhận thức được vấn đề
này,trong công tác quản lý nhà nước đối với BĐS phải có các biện pháp khắc phục
các nhược điểm do tính khác biệt gây ra,nhằm đảm bảo tính thống nhất về khơng
gian và kiến trúc,làm tăng giá trị của tồn bộ BĐS.
- Có giá trị lớn: Giá trị BĐS thường rất lớn,điều này xuất phát từ giá trị của đất
đai và chi phí xây dựng các cơng trình trên đất là rất lớn,từ đó đặt ra vấn đề: Hoạt
động đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và dài hạn và thường phát sinh quan
hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu do diện tích đất đai tự
nhiên là có giới hạn và BĐS có sự khác biệt,cố định về vị trí... Từ đó đặt ra vấn
đề:Quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn
cầu,qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS,người đầu cơ thường có lợi do giá cả
14
14
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
ln có xu hướng tăng lên.Do vậy,nhà nước cần có các chính sách chống đầu cơ
BĐS...
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS thường có tính ảnh hưởng qua lại lẫn
nhau và có ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế - xã hội,từ đó đặt ra các vấn đề:
+ Nhà nước phải thống nhất về quản lý BĐS.
+ Khi đầu tư xây dựng các cơng trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng
đến các cơng trình kiến trúc khác.
+ Khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như các cơng trình
khác ra đời.
1.1.2. Khái niệm thế chấp bất động sản
Thế chấp tài sản là BĐS là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài
sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp
để bảo đảm nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và
không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.Bất động sản được thế chấp
bao gồm:
- Nhà ở, cơng trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất ( kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở)
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp để vay
vốn phục vụ sản xuất kinh doanh bao gồm:
+ Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất
đã nộp/ tiền chuyển nhượng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
+ Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất là : tổ chức kinh tế trong nước có quyền sử dụng đất nêu trên,
doanh nghiệp nhà nước được nhà nước cho thuê đất trước ngày
15
15
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
1/7/2004, được sử dụng tiền thuê đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh
nghiệp mà không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy
định của pháp luật về đất đai.
+ Quyền sử dụng đất ( không phải là đất thuê ) của hộ gia đình, cá nhân.
+ Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại
Việt Nam, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế và đã trả tiền thuê
đất cho cả thời gian thuê.
+ Quyền sử dụng đất thuê của tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình được nhà
nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê
hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn
lại ít nhất là 5 năm.
1.1.3. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp.
Bất động sản được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được
quy định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành cũng như những quy định
riêng của từng chủ thể cho vay:
- Bất động sản phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền
sử dụng, quản lý của người đi vay. Đối với đất đai phải có đầy đủ các giấy tờ chứng
nhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Các bất động sản thế chấp phải là các bất động sản được phép giao dịch, tức
là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi,
chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- Bất động sản phải khơng có tranh chấp, tức là bất động sản khơng có tranh
chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của người đi vay,bên bảo lãnh
tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế
chấp, người đi vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc bất động
sản thế chấp, khơng có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.
16
16
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
- Đối với bđs mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì người đi vay, bên
bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
1.1.4. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân.
Hoạt động thế chấp BĐS có vai trị quan trọng, là một trong những phương
thức cơ bản để tạo lập quan hệ vay - cho vay giữa cá nhân, tổ chức với các tổ chức
tín dụng. Đảm bảo mạch máu của nền kinh tế được thơng suốt, từ đó thúc đẩy nền
kinh tế phát triển.
- Đối với chủ sở hữu bất động sản (bên đi vay): Đây là hình thức huy động
vốn phổ biến đối với các cá nhân và tổ chức có nhu cầu huy động vốn kinh doanh.
- Đối với các tổ chức tín dụng Việt Nam (bên cho vay): Đây là phương pháp
bảo đảm tiền vay phổ biến và đơn giản nhất đối với các tổ chức tín dụng Việt Nam.
Bởi với các tài sản làm căn cứ cho vay như tài sản vơ hình, giá trị vơ hình của
doanh nghiệp, giá trị của vốn chủ sở hữu,giá trị thực của các khoản phải thu, các
khoản tồn kho là khó phân tích… Nhất là lần đầu tiên thiết lập quan hệ tín dụng thì
việc này càng khó khăn hơn. Còn tài sản là bất động sản là những thứ hiện hữu và
dễ đánh giá hơn.
- Đối với nền kinh tế: Ngăn ngừa tâm lý ỷ lại của bên đi vay, yếu tố trực tiếp
đảm bảo sự bình ổn và phát triển bền vững của thị trường tài chính, từ đó đảm bảo
vững chắc cho sự nghiệp phát triển kinh tế.
1.2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, việc định
giá đất và bđs phải được thực hiện khách quan, chính xác nhằm đáp ứng các nhu
cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, thừa kế, cho thuê,đền bù khi nhà
nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, thu thuế… Định giá bất động sản sẽ góp phần
điều tiết thị trường bất động sản, đảm bảo giá bất động sản được công khai và sát
17
17
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
với giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ,hạn chế việc chuyển nhượng q
mức,tình trạng đầu cơ tích luỹ.
Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portmouth,Vương quốc Anh :Định
giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho mục đích đã được xác định.
Theo từ điển Oxford: Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền sở
hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm,
theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định.
Theo Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia:
Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời
điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị bất
động sản đó. Do đó, định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường
so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó
so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng.
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế
và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore : Định giá giá trị bất động sản là một
nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ
thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những
nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư
thay thế.
1.2.2. Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp.
Định giá thế chấp bất động sản là việc làm rất cần thiết trong hoạt động tín
dụng tại các ngân hàng. Việc xác định giá trị tài sản thế chấp có những đặc điểm
sau:
- Thành phần định giá:
18
18
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
+ Ngân hàng cho vay phải thành lập tổ định giá khi xác định giá trị tài sản thế
chấp.Thành phần của tổ định giá do Giám đốc ngân hàng cho vay quyết định bằng
văn bản nhưng tối thiểu phải có 2 người.
+ Trường hợp tài sản thế chấp được xác định để đảm bảo số tiền cho vay/hạn
mức cho vay từ 500 trđ trở lên: thành phần tổ định giá phải có 1 lãnh đạo phòng
khách hàng giao dịch.
+ Trường hợp tài sản thế chấp được xác định để đảm bảo số tiền cho vay/hạn
mức cho vay từ 3 tỷ đồng trở lên hoặc đối với tài sản thế chấp phức tạp: thành phần
tổ định giá phải có thêm 1 người trong Ban giám đốc ngân hàng.
- Ngân hàng cho vay thuê cơ quan có chức năng thẩm định giá để định giá tài
sản thế chấp trong trường hợp:
+ Việc định giá trị tài sản thế chấp vượt khả năng của ngân hàng cho vay.
+ Các bên không thỏa thuận được giá trị tài sản thế chấp. Các cơ quan này
phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá của mình.
- Phương pháp xác định giá trị tài sản thế chấp
+ Giá trị tài sản thế chấp do Tổng giám đốc ngân hàng cho vay quy định trong
từng thời kỳ căn cứ vào tính chất, mức độ thanh khoản của từng tài sản thế chấp và
diễn biến của nền kinh tế, đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật, ngân hàng
nhà nước, an toàn và hiệu quả.
+ Trên cơ sở mức quy định của Tổng giám đốc trong từng thời kỳ, ngân hàng
cho vay và bên bảo đảm thỏa thuận giá trị tài sản thế chấp đối với từng trường hợp
cụ thể, đảm bảo nếu xảy ra rủi ro phải xử lý tài sản thế chấp thì thu hồi được nợ gốc
và lãi. Khi định giá trị tài sản thế chấp, ngân hàng cho vay phải lưu giữ các căn cứ,
tài liệu.
1.2.3. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp
Định giá bất động sản là căn cứ, nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản
có hiệu quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới và chuyển
19
19
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
nhượng các tài sản hiện đang sử dụng.Chính từ việc nhận thấy tầm quan trọng của
việc định giá bất động sản mà chính phủ đã quy định tại pháp lệnh giá: “Kết quả
định giá có thể được sử dụng là một trong định giá tài sản bảo đảm vay vốn ngân
hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể
doanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong hợp đồng thẩm
định giá” (Điều 17 – Pháp lệnh giá).
1.2.4. Phân loại bất động sản thế chấp
Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản khách hàng vay để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: Tài sản thuộc quyền sở hữu; giá trị quyền sở hữu đất của
khách hàng vay; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay; tài sản
hình thành từ vốn vay. Theo quy định hiện hành thì tài sản thế chấp bao gồm các
loại sau:
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở; công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
- Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hằng Hải Việt Nam, tàu bay theo quy
định của Luật Hàng Không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.
- Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm ký kết
giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức,
cơng trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.2.5 Quy trình định giá bất động sản thế chấp
* Xác định bất động sản cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá.
- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kĩ thuật của bất động sản
cần định giá:
+ Pháp lý: Địa chỉ, vị trí, sở hữu về mặt pháp lý…
20
20
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
+ Kinh tế: Quy mơ, diện tích đất, cơng trình xây dựng, tuổi cơng trình,bảo
dưỡng, sửa chữa cơng trình…
+ Kỹ thuật: Kiến trúc, trang thiết bị tịa nhà, cấu trúc cơng trình…
- Mục đích định giá: Định giá viên phải cùng với khách hàng xác định rõ mục
đích định giá bất động sản.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả
định giá bất động sản…
- Những ràng buộc, hạn chế trong định giá bất động sản: Định giá viên phải
đưa ra các giả thuyết đối với bất động sản định giá, không được kiểm tra đánh giá
chất lượng trang thiết bị của bất động sản, không nghiên cứu,đánh giá trong lịng
đất, trên khơng phận của bất động sản.
Chú ý: Trong quá trình định giá nếu định giá viên thấy các điều kiện hạn chế
và ràng buộc đưa ra khơng chặt chẽ và thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và phải báo
ngay cho lãnh đạo tổ chức đánh giá và báo ngay cho khách hàng
- Xác định thời điểm định giá: Giá trị pháp luật của bất động sản gắn với một
thời điểm cụ thể, khác với thời điểm gửi báo cáo, ký kết hợp đồng. Thời điểm định
giá có thể là hiện tại nhưng cũng có thể là một ngày nào đó trong quá khứ.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết trong định giá: Nguồn tự có, từ đồng
nghiệp, cơ quan quản lý Nhà nước, thông tin đại chúng…
- Xác định giá trị cơ sở của bất động sản: Giá trị thị trường,giá trị phi thị
trường.
* Lập kế hoạch định giá:
- Căn cứ vào quy mô, phạm vi để lập kế hoạch về thời gian,công việc,nguồn
lực, tiền, lao động…
- Xây dựng biểu mẫu: Cung, cầu, bất động sản có thể so sánh…
- Nguồn thơng tin có thể khai thác: Dự thảo đề cương của báo cáo định giá.
* Khảo sát thị trường và thu thập thông tin:
21
21
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
- Khảo sát thị trường:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so với vị trí trên bản đồ và các mơ tả pháp lý
liên quan đến bất động sản.
+ Thu thập chi tiết thơng tin bên trong và bên ngồi bất động sản.
Lưu ý: Khi khảo sát thực địa để có đủ bằng chứng để định giá thì định giá viên
phải chụp ảnh bất động sản. Đối với cơng trình dang xây dựng dở dang thì phải kết
hợp khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư.
- Thu thập thông tin:
+ Thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của các bất động
sản có thể so sánh được.
+ Thông tin về cung, cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của người
mua, người bán tiềm năng
+ Các thơng tin về tính pháp lý của bất động sản.
+ Các thông tin khác: Số liệu kinh tế, xã hội, môi trường tác động đến giá trị
của bất động sản. Các thông tin vê đặc trưng của thị trường bất động sản cần định
giá và các khu vực lân cận. Các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến mục
đích sử dụng bất động sản…
Để có được thơng tin cần dựa vào: Nguồn khảo sát thực địa, thông qua giao
dịch mua bán bất động sản bằng việc phỏng vấn các công ty kinh doanh,nhà thầu,
ngân hàng, công ty xây dựng, thu thập trên phương tiện thông tin đại chúng, cơ
quan quản lý nhà nước…
Chú ý: Phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và thơng tin đó phải
được kiểm chứng đảm bảo độ chính xác.
* Phân tích thơng tin:
- Đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bđs cần định giá.
- Phân tích thơng tin khảo sát hiện trường bất động sản từ đó chọn ra bất động
sản có thể so sánh để định giá.
22
22
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
- Phân tích thơng tin thị trường:
+ Phân tích hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.
+ Xu hướng cung, cầu trên thị trường, đánh giá sự ảnh hưởng của xu hướng
đó đến bất động sản cần định giá.
- Phân tích khách hàng tiềm năng của bất động sản: Sở thích của khách hàng
về vị trí, quy mơ, chức năng của bất động sản, nhu cầu và khả năng thanh toán…
- Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản:
+ Xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của bất động sản trong bối cảnh tự
nhiên,pháp luật và tài chính cho phép, nó mang lại giá trị cao nhất cho chủ sở hữu.
+ Đánh giá cụ thể việc sử dụng bất động sản trên các khía cạnh: Tính hợp lý
và khả thi trong sử dụng, xem xét sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc
sử dụng bất động sản, xem xét khía cạnh hợp pháp của bất động sản trong việc sử
dụng, tính khả thi về mặt tài chính…
* Xác định giá trị bất động sản cần định giá:
- Chỉ rõ sử dụng phương pháp nào để đưa ra giá trị của bất động sản.
- Cần phân tích mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giá
được sử dụng.
- Giá bất động sản có thể là một con số cụ thể hoặc một khoảng.
* Lập báo cáo và chứng thư định giá:
- Tùy yêu cầu khách hàng: Báo cáo chi tiết, vắn tắt, báo cáo có giới hạn…
- Chứng thư định giá gần như văn bản pháp lý về kết quả định giá.
1.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP
1.3.1.Các nhân tố có quan hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản thế chấp
1.3.1.1. Yếu tố tự nhiên
23
23
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
- Vị trí của bất động sản thế chấp: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động
sản mang lại, vị trí của BĐS thế chấp thuận lợi thì giá trị của bất động sản đó càng
lớn. kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất cũng góp phần tạo lên giá trị
cho bất động sản thế chấp.
- Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay loại hình
bất động sản thế chấp.
- Hình dáng lơ đất: lơ đất có hình dáng vng vức, phù hợp hay méo mó
- Quy mơ đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cải tạo liên quan.
- Hình thức kiến trúc bên ngồi bất động sản thế chấp: Có phù hợp với thị hiếu
hay khơng
- Địa hình bất động sản thế chấp tọa lạc: Cao hay thấp so với các bất động sản
thế chấp và các vùng lân cận.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lịng đất: Phù hợp với mục đích sử dụng đất
hay khơng, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ.
- Tình trạng mơi trường: mơi trường trong lành, ít bụi, ít ơ nhiễm thì sẽ làm
tăng giá trị của bất động sản và ngược lại.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vùng địa lý nơi bất
động sản tọa lạc, hướng của bất động sản thế chấp.
1.3.1.2. Yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS, thu nhập hàng năm từ BĐS ảnh hưởng
đến giá trị bất động sản thế chấp. Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS lớn thì giá trị
của BĐS thế chấp lớn và ngược lại, khả mang lại thu nhập từ BĐS nhỏ thì giá trị
BĐS nhỏ.
Tính thanh khoản của loại hình BĐS thế chấp cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS
thế chấp. Với hai BĐS thế chấp tương tự nhau về tính vị trí, hình dáng, quy mơ... thì
BĐS thế chấp nào dễ bán hơn trên thị trường sẽ được ước tính giá trị cao hơn. Điều
này xuất phát từ quan điểm của người cho vay: trong trường hợp khách hàng không
24
24
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
trả được nợ thì người cho vay phải xử lý tài sản thế chấp là BĐS thì BĐS thế chấp
nào có thể bán nhanh hơn, dễ hơn thì người cho vay thu hồi một phần vốn cho vay
nhanh hơn, giảm chi phí xử lý BĐS thế chấp.Các yếu tố ảnh hưởng đến tính thanh
khoản của BĐS thế chấp:
- Tính hữu ích của BĐS thế chấp: BĐS có tác dụng gì đối với xã hội hay ảnh
hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường BĐS.
- Nhu cầu loại BĐS thế chấp trên thị trường: loại hình BĐS được đem thế
chấp có được thị trường quan tâm hay khơng.
- Tình trạng khan hiếm của loại BĐS được đem thế chấp trên thị trường hay là
tính dị biệt của bất động sản
1.3.2. Các yếu tố chung bên ngồi
Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất và đối với người được nhận QSD đất.
- Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS thế chấp.
- Các chính sách thuế của nhà nước về BĐS thế chấp.
- Tình trạng pháp lý của BĐS thế chấp: Kiểm ta xem xét mức độ hoàn chỉnh
về hồ sơ pháp lý của BĐS thế chấp, các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến QSD
đất.
- Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với BĐS thế chấp: Có nằm trong diện giải
tỏa hay khơng, mục đích sử dụng của BĐS thế chấp có đúng với quy hoạch của
vùng, địa phương và nhà nước hay không.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS thế chấp: Thủ tục giấy
tờ và các hạn chế (giấy cấp phép xây dựng,…).
- Các hạn chế QSD đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS
thế chấp (có tranh chấp hay khơng,có nằm trong diện giải toả hay không,…).
1.4. CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP
25
25
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
