quy hoạch sử dụng đất của xã đại kim đến năm 2020

LUẬN VĂN:

Quy hoạch sử dụng đất của xã
Đại Kim đến năm 2020







Đặt vấn Đề

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là kết quả của quá trình đấu
tranh và lao động của nhân dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của
các ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, là nền tảng để phân bổ và xây dựng các ngành
kinh tế quốc dân, các khu dân cư, các công trình phục vụ đời sống và sự nghiệp cũng cố
quốc phòng. Từ sự nhận thức được vị trí hết sức quan trọng của đất đai, Đảng và Nhà
nước ta đã thường xuyên quan tâm tới các vấn đề về đất đai.
Cùng với sự nghiệp phát triển của đất nước, tốc độ tăng trưởng kinh tế và quá trình

hình thành, phát triển đô thị hoá rất nhanh chóng đã làm cho diện tích đất nông nghiệp
đặc biệt là đất canh tác hàng năm ngày càng bị thu hẹp, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến
cảnh quan môi trường và ảnh hưởng tới vấn đề an toàn lương thực. Do đó, để quản lý và
sử dụng bền vững nguồn tài nguyên thiên nhiên góp phần nâng cao đời sống của người
dân thì biện pháp đầu tiên là đất đai phải được quy hoạch, sử dụng một cách phù hợp với
nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và điều kiện tự nhiên. Mặt khác việc quy hoạch sử dụng
đất phù hợp với lòng dân và xu thế phát triển chung của địa phương còn là nền tảng vững
chắc nhằm thực hiện tốt kế hoạch phát triển chung của Đảng bộ, chính quyền huyện và
Thành phố. Nên em chọn đề tài “quy hoạch sử dụng đất của xã Đại Kim đến năm
2020” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình.
Mục đích nghiên cứu của chuyên đề:
- Nghiên cứu cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất đai
- Nghiên cứu quá trình lập phương án quy hoạch sử dụng đất đai trên thực tế
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đai
vào thực tế
Đề tài này được nghiên cứu theo các phương pháp sau:
- Phương pháp kết hợp định tính và định lượng
- Phương pháp thống kê dự báo
- Phương pháp bản đồ
Bố cục chuyên đề gồm 3 phần chính:


Phần I: Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất đai
Phần II: phương án quy hoạch sử dụng đất của xã đến năm 2020
Phần III: Một số giải pháp chủ yếu để thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai


Phần I
Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất đai
I. khái niệm và sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đai

1. Khái niệm.
Về mặt thuật ngữ, “Quy hoạch” là việc xác định một trật tự nhất định bằng những
hoạt động như: Phân bố, bố trí, sắp xếp, tổ chức… Đất đai là một phần lãnh thổ nhất định
(vùng đất, khoanh đất, vạc đất, mảnh đất, miếng đất…) có vị trí, hình thể, diện tích với
những tính chất tự nhiên hoặc mới tạo thành (đặc tính thổ nhưỡng, điều kiện đại hình, địa
chất thuỷ văn, chế độ nước, nhiệt độ, ánh sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hóa…), tạo
ra những điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Vì vậy, để
sử dụng đất đạt hiệu quả cao cho các mục đích khác nhau, phù hợp với những điều kiện
nhất định đem lại lợi ích cả về kinh tế, xã hội và môi trường của mỗi vùng, mỗi lãnh thổ,
mỗi đơn vị hành chính thì cần phải có quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm xác
định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất
định.
Xét về mặt bản chất, đất đai là đối tượng của các mối quan hệ sản xuất trong lĩnh
vực sử dụng đất đai (người ta gọi đó là các mối quan hệ đất đai: quan hệ giữa con người
với đất đai, quan hệ giữa đất đai với phương thức sản xuất xã hội, quan hệ giữa đất đai
với điều kiện kinh tế - xã hội). Như vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là một hiện tượng
kinh tế xã hội, là một môn khoa học tổng hợp của rất nhiều chủ thể khác nhau thể hiện
được đồng thời cả ba tính chất: kinh tế (bằng hiệu quả sử dụng đất); kỹ thuật (các tác
nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý
số liệu…) và thể hiện tính pháp chế cao (xác định tính pháp lý về mục đích và quyền sử
dụng đất nhằm quản lý và sử dụng đất đai theo pháp luật).
Vì vậy có thể định nghĩa “Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp
của Nhà nước để tổ chức quản lý và sử dụng đất đai một cách đầy đủ, hợp lý, khoa học,
và có hiệu quả nhất thông qua việc phân bố quỹ đất đai nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất
của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường”.
Tính đầy đủ, hợp lý và khoa học của quy hoạch sử dụng đất đai được thể hiện mọi
loại đất đều được đưa vào khai thác sử dụng cho các mục đích khác nhau phù hợp với đặc


điểm tự nhiên và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng. Đặc biệt trên cơ sở

tiềm năng đất đai để khai thác thế mạnh, phát huy thế mạnh của từng khu vực, bố trí việc
sử dụng đất đai phù hợp với nhu cầu và mục đích sử dụng của các cấp các ngành và phù
hợp với xu thế phát triển của thời đại. Tuy nhiên, bên cạnh việc khai thác và sử dụng tiềm
năng đất đai còn phải đi đôi với việc bảo vệ và cải tạo loại tài nguyên này thông qua việc
áp dụng các thành tựu khoa học kỹ thuật và các biện pháp tiên tiến nhằm đạt được hiệu
quả cao nhất trên cả ba lợi ích kinh tê, xã hội và môi trường.
Quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các quyết định, các phương án
tổ chức và tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo pháp luật và pháp lệnh của Nhà nước
bằng các phương pháp phân tích tổng hợp, phân bố địa lý các điều kiện tự nhiên, kinh tế -
xã hội với những đặc trưng của tính phân dị giữa các cấp, các vùng lãnh thổ theo quan
điểm tiếp cận hệ thống nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả và bền vững
để đem lại lợi ích cao nhất.
Quy hoạch sử dụng đất đai được nghiên cứu theo các chu kỳ phù hợp với yêu cầu
và nhiệm vụ phát triển của đất nước. Theo đó tự nó có tính chất riêng của mình như là
một biện pháp để không ngừng phát triển, sử dụng quỹ đất đai theo nghĩa tạo ra giá trị sử
dụng ngày càng cao của đất đai. Quy hoạch sử dụng đất đai theo các chu kỳ tiếp nối và
xen nhau về thời gian, tôn trọng nguyên tắc kế thừa, tích tụ và phát triển.
Quy hoạch sử dụng đất đai được xây dựng vì mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội và
ổn định chính trị, nó được lập cho các mục đích sử dụng đất đai trong một thời gian
tương đối dài: 5 - 10 năm cho các quy hoạch sử dụng đất đai ở cấp xã, 10- 20 năm cho
quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện và cấp tỉnh. Chính vì vậy, quy hoạch sử dụng đất
đai mang một hình thái động, nó phải được cụ thể hoá bằng các kế hoạch 5 năm và kế
hoạch hàng năm nhằm điều chỉnh nội dung cuả quy hoạch sử dụng đất đai một cách linh
hoạt phù hợp với sự thay đổi về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của vùng trong giai
đoạn quy hoạch.
2. Sự cần thiết phải quy hoạch sử dụng đât.
Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên có trước lao động, là điều kiện tự nhiên
của lao động. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, công trình công
nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng để con người
trồng trọt chăn nuôi… Con người đã tác động vào đất đai để tạo ra của cải nuôi sống

mình và cộng đồng mình. Không những thế nhờ có đất đai mà con người đã thể hiện
được vị trí to lớn của mình trong xã hội. Sự tác động qua lại giữa con người và đất đai thể
hiện mối quan hệ qua lại giữa người và đất. mối quan hệ này được thể hiện rõ nét trong
tiến trình lịch sử của xã hội loài người.
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế - xã hội. Khi mức sống của con người còn
thấp, công năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trong sản
xuất nông nghiệp. Thời kỳ công cuộc phát triển ở mức cao, công năng của đất đai từng
bước được mở rộng, vấn đề sử dụng đất cũng phức tạp hơn vừa là căn cứ của khu vực I,
vừa là không gian, địa bàn của khu vực II. Điều này có nghĩa đất đai đã cung cấp cho con
người tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển, cũng như cung cấp điều kiện cần thiết về
hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu của cuộc sống nhân loại. Mục đích sử dụng đất nêu trên
được biểu hiện càng rõ nét trong các khu vực kinh tế phát triển.
Khi nền kinh tế - xã hội phát triển mạnh, cùng sự bùng nổ dân số đã làm cho mối
quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng, những sai lầm liên tục của con người
trong quá trình sử dụng đất (có ý thức hoặc vô thức) dẫn đến huỷ hoại môi trường đất,
một số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan
trọng và mang tính toàn cầu.
Trong những thập kỷ qua, nhiều tổ chức quốc tế và các nước trên thế giới (kể cả
các nước có diện tích lớn) đã ngày càng chú ý đến việc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm,
khoa học và có hiệu quả. Còn ở Việt nam, theo số liệu thống kê năm 1998 có tổng diện
tích đất tự nhiên 33.104.218 ha. Có quy mô trung bình nhưng đông dân vào hàng thứ 13
trên thế giới (78,8 triệu) nên bình quân đất đai tính theo đâù người chỉ có 0,45ha/người.
Thấp bằng 1/7 mức bình quân thế giới (3ha/người) tương đương với các Anh, Đức,
Philippin, đứng hàng thứ 9 trong 10 nước Đông Nam á và đứng thứ 135 trong số 200
nước trên thế giới. Hơn nữa, Việt nam còn là một nước nông nghiệp với 80% dân số sống
ở nông thôn và bình quân đất nông nghiệp là 1074 m
2
/người, 3446 m

2
/một lao động nông
nghiệp. Như vậy, Việt nam được xếp vào loại đất chật người đông. Vì vậy, vấn đề sử
dụng đất đai khoa học, hợp lý, tiết kiệm trong giai đoạn hiện nay ở nước ta là nhiệm vụ
mang tính cấp bách và lâu dài. Một trong những biện pháp quan trọng và có hiệu quả để
quản lý đất đai là tiến trình quy hoạch sử dụng đất đai ở các cấp và các ngành trên cả
nước cũng như từng địa phương.


Sau khi Luật đất đai 1993 được ban hành, ngay từ đầu năm 1994. Tổng cục Địa
chính đã triển khai xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai toàn quốc đến năm 2010. Đây là
một bước tiến lớn trong việc quản lý sử dụng đất đai. Thông qua quy hoạch sử dụng đất,
các mối quan hệ đất đai được điều chỉnh đồng thời đã tạo điều kiện để quan hệ đất đai
được tiếp cận với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN.
Đặc biệt đã tạo một bước cho yêu cầu cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhu
cầu hiện đại hoá và đô thị hoá. Không những thế, quy hoạch sử dụng đất đai cả nước lad
căn cứ cho quy hoạch sử dụng đất đai ở các địa phương (Tỉnh, Huyện, Xã). Quy hoạch sử
dụng đất đai cả nước chỉ đạo việc xây dựng quy hoạch cấp tỉnh, quy hoạch cấp huyện xây
dựng dựa trên cơ sở quy hoạch cấp tỉnh nhằm giải quyết các mâu thuẫn về quan hệ đất
đai căn cứ vào đặc tính nguồn tài nguyên đất, mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội và các
điều kiện cụ thể khác của huyện từ đó đề xuất các giải pháp phân bổ sử dụng các loại đất
đồng thời xác định các chỉ tiêu khống chế về đất đai đối với quy hoạch ngành, xã phường
trên phạm vi toàn huyện. Quy hoạch cấp xã được xây dựng dựa trên khung chung các chỉ
tiêu định hướng sử dụng đất đai của huyện.
Quy hoạch sử dụng đất đai là một hệ thống quy hoạch 4 cấp: Cấp cả nước, cấp
tỉnh, cấp huyện và cấp xã được thực hiện theo nguyên tắc kết hợp xây dựng từ trên xuống
dưới và từ dưới lên trên. Quy hoạch cấp trên là cơ sở và chỗ dựa của quy hoạch sử dụng
đất đai của cấp dưới, quy hoạch của cấp dưới là phải tiếp theo, cụ thể hoá quy hoạch cấp
trên và là căn cứ để điều chỉnh cao quy hoạch vĩ mô.
Với hệ thống quy hoạch 4 cấp này đã tạo ra sự thống nhất trong việc quản lý Nhà

nước đối với đất đai, giúp Nhà nước nắm chắc quỹ đất đai trên cả nước về loại đất, chất
đất và những đặc trưng, thế mạnh của từng vùng để từ đó có những biện pháp, chính sách
thích đáng để phát huy tính năng của đất đặc biệt là việc phát huy lợi thế của từng vùng
tạo nên sự chuyên môn hoá sản xuất. Tuy nhiên việc phát huy một cách hiệu quả, tối đa
và khoa học tính năng của đất đồng nghĩa với quy hoạch sử dụng đất đai xác lập cơ cấu
sử dụng đất đai cho các ngành nghề phù hợp với cơ cấu kinh tế để từ đó tạo sự cân đối
trong phát triển kinh tế xã hội và môi trường tạo ra những bước đi vững chắc tránh phụ
thuộc vào bên ngoài và góp phần thúc đẩy công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Trên cơ sở phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội để thấy được mức
độ sử dụng đất đai một cách khoa học, hợp lý ở giai đoạn hiện tại của vùng quy hoạch từ
đó đề ra phương án quy hoạch sử dụng đất phát huy mặt tích cực và hạn chế những tồn


tại yếu kém trong vấn đề sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất đai đề ra phương án phân
bổ quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng nhừm khai thác lợi thế của từng vùng, tạo ra
vùng sản xuất chuyên canh, vùng sản xuất hàng hoá lớn nhưng phải đảm bảo cho sự
chuyển dịch cơ cấu kinh tế đúng hướng theo nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà
nước. Trong giai đoạn hiện nay khi kinh tế nước ta đang chuyển dịch theo hướng tăng tỷ
trọng các ngành công nghiệp và dịch vụ đồng thời giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp thì
sự phân bố quỹ đất đai cho các ngành luôn phải đáp ứng được các nhu cầu tối thiểu
đảm bảo cho sự phát triển toàn diện cho ngành. Cùng với quá trình khai thác và sử
dụng hợp lý quỹ đất đai, phương án quy hoạch sử dụng đất luôn chú ý đến vấn đề bảo
vệ và cải tạo quỹ đất làm tăng khả năng sinh lợi của đất, tránh hiện tượng hoang hóa,
xói mòn…
Quy hoạch sử dụng đất đai mang tính pháp lý cao, nó được lập cho việc sử dụng
đất đai trước mắt và định hướng nhu cầu sử dụng đất đai dài hạn. Đó là cơ sở quan trọng
để người sử dụng đất có định hướng sử dụng đất lâu dài trên mảnh đất mình được giao,
được thuê, từ đó họ yên tâm đầu tư vốn, cơ sở vật chất kỹ thuật để khai thác địa tô chênh
lệch I, địa tô chênh lệch II và địa tô tuyệt đối.
Hơn nữa, quy hoạch sử dụng đất đai là một trong 7 nội dung của quản lý Nhà nước

về đất đai, nó là điều kiện, là căn cứ để thực hiện việc giao cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất … và là căn cứ pháp lý để các nhà quản lý điều chỉnh các hành vi của người sử
dụng đất gây lãng phí hay hủy hoại tài nguyên này.
Quy hoạch sử dụng đất đai được xây dựng theo một hệ thống 4 cấp đã tạo nên sự
thống nhất để Nhà nước quản lý đất đai, xây dựng hoàn thiện các chính sách về quản lý
và sử dụng đất đai, ngăn chặn các hiện tượng chuyển đổi mục đích sử dụng một cách trái
pháp luật, giảm hiện tượng tranh chấp, lấn chiếm và những hiện tượng tiêu cực khác có
liên quan đến đất đai. Bên cạnh đó, nó còn tạo điều kiện thuận lợi cho sự hình thành và
phát triển thị trường bất động sản ở nước ta.
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất đai xây dựng lên phương án sử dụng đất đai
một cách tiết kiệm, hiệu quả và hợp lý quỹ đất đai của các bộ, các ngành, góp phần
to lớn cho sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội. Chính vì vậy việc xây dựng quy hoạch
sử dụng đất đai là một tất yếu khách quan.
II. những căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất


Để xây dựng được bản quy hoạch sử dụng đất của một cấp hay một ngành nào đó
thì cần phải có sự tham gia của rất nhiều ngành, nhiều lĩnh vực có liên quan, trên cơ sở đó
thu nhập những thông tin cần thiết đối với việc quy hoạch về điều kiện tự nhiên, kinh tế -
xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương để thấy được cơ cấu sử dụng
đất của các ngành đặc biệt làm rõ sự tác động của các ngành đó đối với đất đai và ngược
lại trên cơ sở khai thác thế mạnh của từng vùng, phát triển một nền kinh tế bền vững…
Cùng với dự báo nhu cầu sử dụng đất đai của các cấp, các ngành sẽ lên cân đối nhu cầu
sử dụng đất phù hợp với từng địa bàn. Trên cơ sở đó xây dựng phương án quy hoạch sử
dụng đất. Tuy nhiên, để phương án đạt được ba nhóm mục tiêu là hiệu quả, cân bằng và
khả năng duy trì sự sống thì công tác quy hoạch phải được xây dựng trên những căn cứ
về mặt pháp lý, căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của vùng quy
hoạch, căn cứ vào quy định sử dụng đất của cấp quản lý vùng quy hoạch và căn cứ vào
hiện trạng vùng quy hoạch.
1. Căn cứ pháp lý để xây dựng kế hoạch.

Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt nam năm 1992 quy định “Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo đúng mục đích và
có hiệu quả” (Điều 18).
Luật đất đai năm 1993 quy định rõ nội dung, trách nhiệm, thẩm quyền lập và xét
duyệt quy hoạch, kế hoach sử dụng đất đai (Điều 16, 17, 18), căn cứ giao đất và thẩm
quyền giao đất là phải dựa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 19, 23), đồng thời
tiến hành lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở tất cả 4 cấp: Cả nước, tỉnh, huyện và xã
trong đó cấp cả nước có xét tới vùng sinh thái, các vùng kinh tế trọng điểm.
Ngoài các văn bản có tính pháp lý ở mức độ cao (Hiến pháp và Luật đất đai) còn
có các văn bản dưới luật cũng như các văn bản ngành trực tiếp hoặc gián tiếp đề cập đến
vai trò, ý nghĩa, nội dung và hướng dẫn phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất đai như
việc ban hành công văn số 1814/CV - TCĐC ngày 12/10/1998 về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đai và các hướng dẫn kèm theo: Hướng dẫn công tác quản lý Nhà nước về quy
hoạch sử dụng đất đai, hướng dẫn trình tự lập kế hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh, huyện,
xã. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, để đảm bảo mục tiêu an toàn lương thực và vấn đề
bảo vệ môi trường thì việc ra định hướng lập, thẩm định, xét duyệt kế hoạch sử dụng đất
nông nghiệp, lâm nghiệp có rừng để sử dụng cho mục đích khác (kèm theo công văn số


1814/CV - TCĐC ngày 12/10/1998) đã đem lại hiệu quả cao trong việc xét duyệt chuyển
đổi mục đích sử dụng đất đai này. Ngoài ra còn ban hành các văn bản: Nghị định 404/CP
ngày 7/11/1979, Nghị định 34/CP ngày 23/4/1994; Chỉ thị 247/TTg ngày 28/4/1995;
Thông tư số 106/QHKH/RĐ ngày 15/4/1994…
2. Căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của vùng quy hoạch.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội là hình thức đưa ra định hướng phát
triển kinh tế xã hội, định hướng phát triển các ngành kinh tế chủ yếu: Ngành nông - Lâm
nghiệp; ngành công nghiệp; ngành thương mại - du lịch và dịch vụ và định hướng phát
triển về xã hội, về cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị… một cách khoa học phù hợp với khả
năng phát triển của vùng, đưa vùng quy hoạch có cơ cấu kinh tế hợp lý phù hợp với sự
phát triển chung của cả nước trong từng giai đoạn, trên cơ sở đặt ra các mục tiêu về kinh

tế (thể hiện qua các chỉ tiêu GDP, GDP/người, cơ cấu kinh tế đến năm quy hoạch, khả
năng huy động vốn từ các nguồn để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và tỷ lệ tích
lũy); về xã hội (tỷ lệ sinh, tử, trình độ dân trí, tỷ lệ đói nghèo…) đề từ đó đưa ra các
phương án phát triển kinh tế xã hội trong thời gian quy hoạch. Cân nhắc các nguồn lực
hiện có về vốn, lao động, các cơ sở hiện có… Để chọn phương án quy hoạch hoặc tổng
hợp một phương án phục vụ tốt nhất cho phát triển kinh tế xã hội cả ở hiện tại và tương
lai đảm bảo có sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế đúng hướng không những phát huy được
tiềm năng, thế mạnh của mình mà còn có sự đầu tư thích đáng đem lại hiệu quả kinh tế
cao góp phần thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Bên cạch đó, việc quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế xã hội của vùng quy hoạch luôn luôn chú trọng đến mối quan hệ của
vùng với các vùng lân cận và xu hướng phát triển của vùng với xu hướng phát triển của
thời đại, điều đó đã tạo ra cho địa phương phát huy được thế mạnh về vị trí, gắn kết sự
phát triển của mình với các vùng đó để cùng hội nhập.
Trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội người ta sẽ phân bổ qũy
đất đai cho các ngành nghề, các chủ thể kinh tế phù hợp với xu thế phát triển của nó. Để
đảm bảo lợi ích về kinh tế - xã hội và môi trường thì trên cơ sở dự báo khả năng sử dụng
đất một cách khoa học người ta phân bố đất cho từng ngành nghề với số lượng bao nhiêu,
phân bố ở đâu và chỉ ra khu vực này và chất đất như thế nào thích hợp với hình thức sử
dụng gì, phương pháp khai thác sử dụng chúng ra sao để đem lại hiệu quả không những
cho hiện tại mà cho cả tương lai. Sự phân bố các hình thức sử dụng đất phải đảm bảo
khai thác được thế mạnh của vùng và xây dựng đồng bộ cơ sở vật chất kỹ thuật của vùng:


Điện, đường, trường, trạm… Tạo ra sự giao lưu giữa các tiểu vùng với trung tâm của
vùng quy hoạch và sự giao lưu của vùng với các vùng khác. Như vậy, quy hoạch sử dụng
đất đai là quy hoạch chuyên ngành, cụ thể hóa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã
hội, nội dung của nó phải được điều hòa thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội.
3. Căn cứ quy hoạch sử dụng đất của cấp quản lý vùng quy hoạch.
Dự báo sử dụng đất đai là một bộ phận dự báo dài hạn về phát triển nền kinh tế -

xã hội của đất nước phù hợp với trình độ phát triển lực lượng sản xuất và quan hệ sản
xuất. Trong quy hoạch sử dụng đất của các cấp (vùng , tỉnh, huyện, xã) đều giải quyết
chung một nhiệm vụ là sử dụng hợp lý quỹ đất gắn với phân bổ lực lượng sản xuất theo
nguyên tắc từ trên xuống dưới và ngược lại sẽ chủnh lý hoàn chỉnh từ dưới lên. Vì vậy để
xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất đai ở các cấp vĩ mô (huyện, xã) trong một
thời gian trước mắt (từ 5 - 10 năm) trước hết phải xác định được định hướng và nhu cầu
sử dụng đất đai dài hạn (dự báo cho 15 - 20 năm) trên phạm vi lãnh thổ lớn hơn (vĩ mô:
Tỉnh, vùng, cả nước). Quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai trên phạm vi lãnh thổ lớn hơn
này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng mang tính tổng hợp cao trong đó đề cập đến rất nhiều
ngành, từ đó đưa ra định hướng phân bổ và tạo điều kiện thuận lợi về mặt không gian để
thực hiện các quyết định về mặt sử dụng đất cho giai đoạn trước mắt cũng như lâu dài,
đồng thời có được hướng xây dựng quy hoạch chuyên ngành đối với các công trình cơ sở
hạ tầng gắn liền với đất như: Hệ thống giao thông, mạng lưới thuỷ lợi, hệ thống các điểm
dân cư… Đặc biệt là các khu chức năng mang tính kinh tế, chính trị, văn hóa… của vùng
lãnh thổ, các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị… Đảm bảo phục vụ một cách tốt
nhất về tài nguyên, về nguồn lực lao động, về vốn cho các ngành phát triển.
Tuy nhiên quy hoạch sử dụng đất đai ở cấp vĩ mô phần lớn mang tính định hướng,
chỉ đạo. Trên cơ sở đó, xây dựng quy hoạch sử dụng đất cấp vĩ mô với nội dung: Phân bổ
đất đai phù hợp với quá trình dịch chuyển cơ cấu kinh tế trên cơ sở hiện trạng điều kiện
tự nhiên, kinh tế - xã hội và tiềm năng đất đai của vùng gắn với phân công và phân công
lại lao động cho các mục đích phát triển nông lâm nghiệp, công nghiệp - xây dựng và các
ngành dịch vụ. Với định hướng sử dụng đất mà quy hoạch cấp vĩ mô đã vạch ra cho vùng
trong việc sử dụng quỹ đất đai để phân bổ cho các loại hình sử dụng với mục tiêu phát
huy thế mạnh của vùng, tạo lợi thế tuyệt đối, quy hoạch sử dụng đất đai cấp vĩ mô này sẽ
đi vào quy hoạch chi tiết vấn đề sử dụng cho các ngành nghề với diện tích bao nhiêu?


phân bổ ở đâu? sự chuyển dịch cơ cấu các loại đất sẽ được thực hiện như thế nào? xác
định cụ thể vị trí phân bổ, hình thể, diện tích và cơ cấu sử dụng đất cho mục đích nông
nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, khu dân cư, hệ thống cơ sở hạ tầng như đường giao

thông, kêsnh mương thủy lợi, bưu chính viễn thông, y tế, văn hóa - giáo dục tạo mối quan
hệ mật thiết giữa chúng. Có như vậy mới nâng cao được hiệu quả sử dụng đất, mới tạo
được sự phối hợp đồng bộ giữa các ngành, giữa trung ương với địa phương trong quá
trình quản lý và sử dụng đất, đồng thời đảm bảo tính thống nhất trong việc quản lý đất
nước đối với đất đai.
4. Căn cứ vào hiện trạng sử dụng và tiềm năng đất đai vùng quy hoạch.
Hiện trạng vùng quy hoạch thể hiện rõ ở điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội và hiện trạng sử dụng đất. Trên cơ sở phân tích, đánh giá các yếu tố về điều kiện tự
nhiên, tài nguyên, cảnh quan môi trường để xác định được các lợi thế, hạn chế trong việc
sử dụng đất đai và phát triển kinh tế - xã hội, từ đó đưa ra phương án quy hoạch sử dụng
để phát huy được các lợi thế và hạn chế các khó khăn như việc nghiên cứu đặc điểm địa
hình, địa mạo, khí hậu, chế độ thủy văn… liên quan chặt chẽ đến vấn đề phát triển nông
nghiệp của vùng thể hiện ở vị trí phân bố sản xuất nông nghiệp cho các loại cây trồng, vật
nuôi nào là thích hợp sẽ đem lại hiệu quả kinh tế cao; hay việc đánh giá tài nguyên đất,
tài nguyên khoáng sản… liên quan đến vấn đề phát triển ngành công nghiệp của vùng.
Tuy nhiên, nghiêm cứu điều kiện tự nhiên mới chỉ có cảm nhận ban đầu chuẩn bị cho
việc xây dựng phương án quy hoạch. Bên cạnh đó phải đánh giá thực trạng phát triển
kinh tế - xã hội cùng với sự gia tăng dân số,lao động, thực trạng phát triển đô thị, các khu
dân cư, các ngành, các vùng kinh tế trọng điểm trên địa bàn quy hoạch để thấy được quy
mô, tốc độ phát triển đã phù hợp với các nguồn lực kinh tế - xã hội của địa bàn hay chưa.
Nguồn lực kinh tế - xã hội bao gồm nguồn lực lao động, nguồn nguyên liệu, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật. Đây là những yếu tố đầu vào không thể thiếu được của quá trình sản xuất,
nó quyết định rất lớn đến kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh: nguồn lao động địa
phương và trình độ lao động nói lên khả năng áp dụng khoa học kỹ thuật vào sản xuất và
nguồn lực lao động tham gia vào hoạt động của các ngành… Từ thực trạng của vùng quy
hoạch, dự báo được nhu cầu sử dụng đất của các ngành nghề trong tương lai và xu thế
phát triển của chúng.
III. Nội dung của quy hoạch sử dụng đất.

Nội dung của quy hoạch sử dụng đất đai của một quốc gia cũng như từng vùng
trong một nước ở các giai đoạn lịch sử khác nhau là khác nhau do quy hoạch sử dụng đất
mang tính lịch sử và nó chi phối mạnh mẽ bởi điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của
từng vùng địa lý. Tuy nhiên trong giai đoạn hiện nay, quy hoạch sử dụng đất đai có nội
dung bao gồm:
- Điều tra và thu thập số liệu.
- Đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội.
- Đánh giá tình hình sử dụng đất đai.
- Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất đai.
- Tổng hợp phương án quy hoạch.
1. Công tác điều tra và thu thập số liệu.
Để xây dựng một phương án quy hoạch có luận chứng khoa học, có tác dụng thực
tiễn và đem lại hiệu quả cao trong việc sử dụng đất trên lãnh thổ vùng quy hoạch, công
tác điều tra và thu thập số liệu đóng một vai trò quan trọng nhằm thu thập thông tin, tư
liệu, tài liệu và bản đồ có liên quan đến địa bàn tùy thuộc vào tình hình và điều kiện cụ
thể của từng địa phương, các số liệu, tài liệu cần điều tra bao gồm: Các số liệu về điều
kiện về tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường sinh thái; tài liệu về
tình hình phát triển kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất đai trong những năm qua; tài
liệu, số liệu nông hóa, thổ nhưỡng, về giá cả và phân hạng đất đai trên địa bàn. Bên cạnh
đó còn phải kể đến các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới và định mức
sử dụng đất đai tại địa bàn. Đây là căn cứ để phân bổ quỹ đất đai cho các hộ gia đình, các
cá nhân và tổ các tổ chức kinh tế xã hội trong thời gian tới.
Ngoài ra để xây dựng được bản đồ quy hoạch sử dụng đất trong thời kỳ quy hoạch
thì cần phải thu thập các tài liệu bản đồ hiện có: Bản đồ nông hóa, thổ nhưỡng, bản đồ
nền địa hình, bản đồ cấp độ dốc, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và các bản đồ khác có liên
quan.
Trên cơ sở các thông tin, tư liệu thu thập được người ta tiến hành xử lý tổng hợp
chúng để xây dựng lên đề cương sơ bộ của công tác quy hoạch. Cùng với công tác ngoại
nghiệp sẽ chỉnh lý bổ sung tài liệu để giải quyết cụ thể từng nội dung tiếp theo của quy
hoạch sử dụng đất đai.

2. Đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội.
Như chúng ta đã biết, đất đai trong phạm vi lãnh thổ một vùng, một địa
phương rất khác nhau về điều kiện tự nhiên và vấn đề kinh tế - xã hội chi phối một cách
rất mạnh mẽ tới việc sử dụng đất đai tại địa bàn, việc đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế
- xã hội là một tất yếu khách quan. Phân tích điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
trên các mặt vị trí địa lý của vùng so với các trục giao thông chính, các trung tâm chính
trị, kinh tế văn hóa quan trọng trong khu vực từ đó thấy được những lợi thế và hạn chế
trong việc phát triển kinh tế - xã hội do vị trí địa lý đem lại. Bên cạnh đó, đặc điểm địa
hình, khí hậu và chế độ thủy văn được đánh giá một cách cụ thể trên cơ sở phân tích xu
hướng địa hình, cấp độ dốc, quan điểm phân tiểu vùng theo yếu tố độ cao; phân tích đặc
điểm vùng khí hậu, các mùa trong năm, lưu lượng nước trong hệ thống sông ngòi. Từ đó
thấy được các ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên đến vấn đề phát triển sản xuất và sử
dụng đất đai. Khi xây dựng phương án quy hoạch phải phát triển lợi thế do điều kiện tự
nhiên mang lại.
3. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai.
Đất đai có nhiều công dụng khác nhau nhưng khi sử dụng đất đai cần căn cứ vào
các tính chất của đất đai để lựa chọn mục đích sử dụng tốt nhất và có lợi nhất.
Việc đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai cho ta thấy hiện trạng sử dụng
đất đai đem lại hiệu quả như thế nào, phát triển những tồn tại, đề xuất các giải pháp khắc
phục làm cơ sở cho quy hoạch sử dụng đât. trên cơ sở phân tích hiệu quả sử dụng đất đai
(biểu hiện ở mức độ khác thác thông qua các chỉ số; tỷ lệ sử dụng đất, tỷ lệ sử dụng loại
đất, hệ số sử dụng đất), và hiệu quả sản xuất của đất đai biểu hiện bằng giá trị sản lượng
của các ngành… Từ đó đánh giá mức độ phù hợp trong sử dụng đất đai biểu hiện ở tính
hợp lý về cơ cấu sử dụng đất so với vùng, mức độ thích hợp so với yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội ở hiện tại và tương lai của khu đất dân cư, đất xây dựng công nghiệp, đất
cho phát triển cơ sở hạ tầng… Quan hệ giữa đầu tư và hiệu quả thu được trong sử dụng
đất đai…
4. Xây dựng các phương án quy hoạch.

Mục đích phải đạt được trong phương án quy hoạch sử dụng đất đai là


cần tạo ra cơ sở không gian, điều kiện lãnh thổ ban đầu nhằm sử dụng đất đúng mục đích
được cấp, thực hiện các biện pháp cải tạo,bảo vệ và bồi bổ (nâng cao độ màu mỡ và
chống xói mòn) tạo điều kiện bảo vệ thiên nhiên cảnh quan môi trường sinh thái
Theo Luật đất đai năm 1993, đất đai được chia thành 6 loại:
+ Đất nông nghiệp
+ Đất lâm nghiệp
+ Đất chuyên dùng
+ Đất đô thị
+ Đất khu dân cư nông thôn
+ Đất chưa sử dụng
Xét trên góc độ nào đó, các loại đất này có ảnh hưởng đến hiệu quả sản xuất kinh
doanh như: khối lượng sản phẩm, chất lượng sản phẩm và giá thành. Do đó cần giải
quyết đông bộ và hợp lý việc phân bổ tất cả các loại đất trên tạo nên nội dung chính của
phương án quy hoạch sử dụng đât.
4.1. Phân bổ đất nông - lâm nghiệp.
Đất nông, lâm nghiệp tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất và làm ra sản phẩm
cần thiết cho xã hội và cho bản thân những người lao động trên mảnh đất đó. Vì vậy,
phân bổ hợp lý đất nông - lâm nghiệp có ý nghĩa quan trọng, nhất là giai đoạn hiện nay
khi mà vấn đề an toàn lương thực là một trong ba mục tiêu đặt lên hàng đầu
Việc phân bổ kết hợp giữa đất nông, lâm nghiệp với các loại đất khu dân cư, đất
chuyên dùng trong một thể thống nhất là yếu tố quyết định hiệu quả sử dụng đất
Để phân bổ hợp lý đất nông, lâm nghiệp trước hết là cần dựa vào tính năng đất đai
và khả năng áp dụng các biện pháp khai hoang, phục hóa,bảo vệ đất, chống các quá trình
xói mòn, ô nhiễm… Từ đó giải quyết đồng thời ba vấn đề:
- Thực hiện các biện pháp chuyển loại và cải tạo đất trên cơ sở đánh giá tiềm năng
đất đai
- Dự báo nhu cầu sử dụng đất nông - lâm nghiệp

- Xác định vị trí phân bổ của từng loại đất trên lãnh thổ


Ba nội dung này tạo thành một thể thống nhất và được biểu hiện qua sơ đồ sau:




Việc đánh giá tiềm năng đất đai là căn cứ quan trọng để lập kế hoạch phân bổ đất
đai với nội dung:
+ Xác định khả năng mở rộng diện tích đất nông - lâm nghiệp
+ Xác định khả năng thâm canh tăng vụ trên đất nông nghiệp hiện có
+ Xây dựng biện pháp cải tạo, chuyển loại sd và bảo vệ đất
Để xác định được khả năng mở rộng diện tích của đất nông, lâm nghiệp thì phải
đánh giá, thống kê diện tích đất hoang hóa hiện nay chưa sử dụng nhưng có khả năng áp
dụng các biện pháp cải tạo, thuần hóa thích hợp để đưa vào sử dụng nông, lâm nghiệp
trên cơ sở đánh giá đất hoang hóa về mặt đặc tính tự nhiên của đất (thổ nhưỡng, địa
hình, độ dày tầng canh tác…) đặc điểm khí hậu, chế độ nước, mối quan hệ sinh thái
giữa đất và các yếu tố môi trường khác; hiệu quả kinh tế của việc sử dụng vào các mục
đích nông lâm nghiệp và các biện pháp dụng. Qua đó ta sẽ phân loại các đặc tính đất
theo khả năng sử dụng vào mục đích nông nghiệp hay lâm nghiệp theo mức độ thích
hợp.
+ Đất chỉ thích hợp cho nông nghiệp (đất ngập nước thường xuyên, hoặc ngập thời
gian dài trong năm) để nuôi trồng thủy sản.
+ Đất thích hợp cho nông và lâm nghiệp: để xác định mục đích sử dụng loại đất
này cần căn cứ vào nhiều yếu tố nhưng quan trọng nhất là hiệu qủa kinh tế của việc sử
dụng loại đất này và lượng vốn đầu tư để cải tạo, thuần hóa đất.
+ Đất chỉ thích hợp cho lâm nghiệp.
Ngoài ra, để tăng diện tích gieo trồng, tăng sức sản xuất đất, tăng thu nhập ở
những nơi đất chật người đông không còn khả năng khai thác mở rộng diện tích thì việc

xác định khả năng thâm canh tăng vụ là một hướng quan trọng dựa trên các yếu tố:
Cơ
cấu
đất
đai
và vị
trí
Cơ
cấu
đất
đai
và vị
trí
Biện pháp chu
chuy
ển

Cải tạo bảo vệ
đất theo tiềm
năng đât



+ Tính chất tự nhiên của đất và khả năng đầu tư để áp dụng các biện pháp cải tạo,
nâng cao sức sản xuất của đất.
+ Khả năng sử dụng của con người: Phụ thuộc vào trình độ canh tác, công cụ sản
xuất, tập quán sản xuất.
+ Khả năng của cây trồng theo thời vụ, áp dụng chế độ luận phiên hợp lý và hiệu
quả đem lại của chúng.
Sau đó đề ra cơ cấu đất sử dụng hợp lý nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai cần phải

có những biện pháp chuyển đất từ loại hình sử dụng này sang loại hình sử dụng khác theo
các hướng chín:
+ Khai hoang đất mới dựa vào mục đích sử dụng khác nhau
+ Mở rộng diện tích đất nông nghiệp có giá trị kinh tế cao
+ Cải tạo hình thể và vị trí phân bổ đất đai, để đất sử dụng mang tính tập trung, tạo
thuận lợi gần nguồn lao động và khả năng phân bố cơ sở hạ tầng trên vùng này là tốt
phục vụ cho lưu thông hàng hóa và giao lưu giữa các vùng.
Trong giai đoạn hiện nay, đất nông lâm nghiệp có thể bị giảm do nhiều nguyên nhân
như: Chuyển vào mục đích chuyên dùng, do quá trình đô thị hóa… Bên cạnh đó, tốc độ
tăng dân số lại quá nhanh gây áp lực lớn đối với đất đai nhất là đất nông lâm nghiệp.
Việc dự báo nhu cầu đất nông nghiệp phải căn cứ vào dân số và mức tiêu dùng
nông sản phẩm; căn cứ vào số lao động và năng suất lao động cùng mức trang bị kỹ thuật
để tính khả năng đảm nhận và tổ chức sản xuất có hiệu quả trên diện tích đất nông nghiệp
và căn cứ thứ ba để dự báo nhu cầu đất nông nghiệp là khả năng mở rộng diện tích trên
cả hai hướng: thâm canh tăng vụ và khai hoang sử dụng đất mới. Khi đó diện tích đất
nông nghiệp dự báo ở năm định hình quy hoạch được tính:
S
NQ
= S
NH
- S
NC
+ S
NK

Trong đó:
S
NQ
: Đất nông nghiệp năm quy hoạch
S

NH
: Đất nông nghiệp hiện có
S
NC
: Đất nông nghiệp chuyển mục đích trong thời kỳ quy hoạch
S
NK
: Đất khai hoang đưa vào sản xuất nông nghiệp trong thời kỳ


Việc dự báo nhu cầu đất lâm nghiệp căn cứ vào nhu cầu và khả năng tận dụng đất
đai các loại để trồng rừng nhằm bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường, và kinh doanh khai
thác lâm sản. Diện tích rừng có thể dự báo được với từng loại rừng (rừng đặc dụng, rừng
phòng hộ, rừng sản xuất) và được tính:
S
RQ
= S
RH
- S
RC
+ S
RT

Trong đó:
S
RQ
: Diện tích rừng năm quy hoạch
S
RH
: Diện tích rừng hiện trạng

S
RC
: Diện tích rừng chuyển mục đích trong thời kỳ quy hoạch
S
RK
: Diện tích rừng trồng mới và khoanh nuôi tái sinh trong thời kỳ
Từ việc đánh giá tiềm năng đất nông lâm nghiệp và dự báo nhu cầu sử dụng đất
của hai loại đất này tiến hành bố trí sử dụng đất từng loại với diện tích bao nhiêu, phân bố
ở địa điểm nào và tính chất tự nhiên của đất phù hợp với mục đích sử dụng và loại cây
trồng để đáp ứng nhu cầu công nghiệp hoá, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn.
4.2. Phân bổ đất chuyên dùng.
Sự phát triển kinh tế, xã hội đòi hỏi phải xây dựng những công trình công cộng,
giao thông vận tải, hệ thống thủy lợi, năng lượng và các công trình phi công nghiệp mới
như (như: Giáo dục. y tế, dịch vụ…) các công trình phục vụ nhu cầu an ninh quốc phòng,
các khu bảo tồn, di tích lịch sử và văn hóa, các khu danh lam thắng cảnh… Quy hoạch
phân bổ đất đai có nhiệm vụ đáp ứng nhu cầu đất đai cho các mục đích đó với nội dung.
+ Xác định diện tích đất chuyên dùng cần cấp
+ Phân bố đất chuyên dùng
+ Xác định những hậu quả liên quan đến việc trưng dụng đất và các phương pháp
khắc phục
+ Biện pháp sử dụng và bảo vệ lớp đất màu và phục hóa đất chuyên dùng sau khi
hết thời hạn khai thác sử dụng.
+ Xác định điều kiện sử dụng đất chuyên dùng


Căn cứ nhu cầu sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp ghi trong dự án tiền
khả thi đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp nhận, các ngành sẽ tự xác định
nhu cầu diện tích đát cần thiết dựa vào định hướng sử dụng đất theo tiêu chuẩn Nhà nước
hiện hành đối với từng loại công trình và mật độ xây dựng đối với quy mô phát triển từng
loại công trình. Hiện nay định mức sử dụng được tính:

M
x
(%) = P
x
/P
t
*100%
Trong đó:
P
x
: Diện tích xây dựng m
2

P
t
: Tổng diện tích mặt bằng m
2

Đại lượng M
x
càng lớn chứng tỏ việc sử dụng đất càng tiết kiệm. Trong công
nghiệp, M
x
giao động từ 17 -74%.
+ Đối với đất giao thông, nhu cầu sử dụng đất để xây dựng đường sắt, đường bộ, sân
bay, hải cảng… do các đơn vị chuyên ngành tự lập dựa trên căn cứ vào quy hoạch phát triển
vủa ngành, chủ yếu là sử dụng các quy định về chỉ tiêu định mức chiếm đất của từng ngành.
Diện tích đất cần cho phát triển giao thông cũng có thể được xác định căn cứ vào mối tương
quan thuận giữa lưu lượng hàng hóa vận chuyển trong năm và diện tích chiếm đất của mạng
lưới đường.

+ Đối với đất thủy lợi, để dự báo nhu cầu sử dụng cần căn cứ vào quy hoạch và
nhu cầu đất của ngành. Ngoài ra có thể tính dựa theo các số liệu thống kê bình quân tỷ lệ
đất thủy lợi đặc trưng cho từng khu vực trong những năm, theo tiêu chuẩn, bố cục và diện
tích chiếm đất của các công trình thủy lợi hiện có.
Với việc dự báo nhu cầu sử dụng đất của các ngành công nghiệp, giao thông, thủy
lợi… Quy hoạch sử dụng đất đai sẽ tiến hành tổng hợp các dự báo đó, kiểm tra theo định
mức quy định, bổ sung, điều hòa và cân đối quỹ đất cho phát triển các ngành. Từ đó đưa
ra được phương án phân bổ đất chuyên dùng bảo đảm sử dụng hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ
đât, không gây ô nhiễm môi trường. Việc phân bổ đất chuyên dùng thể hiện ở vị trí, số
lượng, hình dáng khu đất được phân bổ cho các mục đích sử dụng đất chuyên dùng khác
nhau đảm bảo phù hợp với điều kiện tự nhiên của khu đất và đáp ứng yêu cầu hoạt động
bình thường của công trình, đặc biệt các công trình này phải đảm bảo đáp ứng yêu cầu


phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ tốt nhất cho cuộc sống dân cư trong vùng quy hoạch
và các vùng lân cận.
4.3. Phân đất khu dân cư.
Đất khu dân cư bao gồm đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn.
Theo điều 55 Luật đất đai 1993: “Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn
được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh
doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và mục đích khác.”
Điều 52 Luật đất đai 1993: “Đất khu dân cư nông thôn là đất được xác định chủ
yếu để xây dựng nhà ở và công trình phục vụ sinh hoạt ở nông thôn”
Trong quá trình đô thị hóa hiện nay thì việc mở rộng và hình thành các đô thị mới
đang là vấn đề nổi cộm. Tuy nhiên, sự nghiệp công nghiệp hóa nông nghiệp và nông thôn
cũng là một vấn đề mang tính chiến lược của xã hội mà một trong những vấn đề của nó là
việc phân bố điểm dân cư trên địa bàn. Việc phân bố đúng điểm dân cư sẽ tạo điều kiện
để phục vụ tốt công tác quản lý hành chính, tổ chức điều hành và quản lý sản xuất, cải
thiện điều kiện sinh hoạt văn hóa, tinh thần của nhân dân. Bên cạnh đó, vị trí phân bố của
các điểm dân cư còn ảnh hưởng đến sự phân bố của các công trình như: Hệ thống giao

thông, mạng lưới điện, nước, dịch vụ và ảnh hưởng đến điều kiện bố trí sử dụng hợp lý
quỹ đất của xã. Điều đó cũng có nghĩa, việc phân bố hợp lý các điểm dân cư sẽ quyết
định hiệu quả cuối cùng của công tác sử dụng đất và mọi quá trình sản xuất nông lâm
nghiệp, công nghiệp - xây dựng và dịch vụ, bởi nó cho phép rút ngắn khoảng cách phục
vụ trung bình, do đó giảm được chi phí vận tải đồng thời cho phép tiết kiệm vốn đầu tư
xây dựng cơ bản nhờ tận dụng công trình cũ, tăng hiệu quả sử dụng lao động do phục vụ
tốt đời sống văn hóa, tinh thần cho người lao động.
Đối với việc quy hoạch sử dụng đất đô thị, vấn đề đặt ra là đất đai được sử dụng
như thế nào để tạo dựng được không gian hài hòa đảm bảo tối đa hóa tính kinh tế, tính
tiện dụng và tính thẩm mĩ cao. Trên cơ sở phân tích hiện trạng sử dụng đất đô thị cho
công trình, vật kiến trúc như hiện trạng sử dụng đất đối với khu sản xuất, các khu ở, khu
quốc phòng, an ninh, khu di tích lịch sử, khu cơ quan và công trình công cộng; Hiện trạng
sử dụng đất cho các công trình hạ tầng kỹ thuật, đất giao thông, đất xây dựng các tuyến
kỹ thuật về cấp thoạt nước, điện… Xem xét chúng về mặt quy mô sử dụng đất, mật độ
trong đô thị và vị trí của chúng, đánh giá mức độ phù hợp về mặt tổ chức, bố trí về mặt


quy mô đảm bảo phục vụ đảm bảo phục vụ tốt nhất cho quá trình phát triển của đô thị.
Đồng thời phải xác định được nhu cầu đất phát triển đô thị trong tương lai theo công
thức:
Z = N*P
Trong đó:
Z: Diện tích đất phát triển đô thị
N: Số dân thành thị
P: Định mức dùng đất cho một khẩu đô thị năm quy hoạch
Từ đó xây dựng lên phương án quy hoạch sử dụng đất trong tương lai. Việc quy
hoạch sử dụng đất đô thị bị kiểm soát bởi ba hệ thống phân loại khác nhau “Phạm vi đất
sử dụng” là phần quan trọng nhất, “Vùng đất sử dụng” và “Vùng đặc biệt”. Điều đó cũng
có nghĩa, khi tiến hành quy hoạch phải tính các đặc thù vùng quy hoạch và phân ra thành
khu trung tâm và các khu chức năng. Khu trung tâm là bộ mặt của đô thị, vì vậy cần phải

có sự ưu tiên về mọi mặt, có vị trí cảnh quan đẹp nhất, hạ tầng cấp thoát nước phải tốt
nhất, việc sử dụng đất thuận lợi nhất… và phải có đất để dành đề phát triển vành đai xanh
bảo vệ khu trung tâm.
Bên cạnh đó phải xây dựng đồng bộ, hợp lý các khu chức năng: Khu công nghiệp,
khu dịch vụ, khu dân cư và hạ tầng kỹ thuật… đảm bảo tạo ra đủ các tuyến lực, các điểm gây
sức hút lớn cho sự phát triển đô thị và phục vụ tốt nhất cho quy hoạch khu ở dân cư đô thị
theo kiểu láng giềng (có tầng bậc) với sự hình thành biệt lập khu trung tâm, cụm thương mại,
cụm hành chính… hay quy hoạch dân cư theo kiểu phi tầng bậc (chỉ giữ lại khu trung tâm
còn các khu khác có sự đan xen lẫn lộn giữa khu ở, khu công nghiệp, khu dịch vụ thương
mại, khu kinh tế…) tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và đời sống của dân cư.
Đối với quy hoạch sử dụng đất khu dân cư nông thôn, diện tích đất có ý nghĩa
quan trọng. Căn cứ vào quy mô diện tích, dân số, số lượng của các loại công trình, vị trí
phân bố trên lãnh thổ cần xác định khả năng mở rộng và phát triển các điểm dân cư lẻ tẻ,
vị trí không gian thuận lợi. Các khu dân cư quy hoạch cần phải được phân bố trong điều
kiện thuận lợi gần các khu chức năng, gần giao thông thuận tiện cho việc giao lưu đi lại,
đảm bảo cuộc sống tinh thần cho người dân và từng bước để người dân nông thôn nâng


cao được trình độ dân trí của mình. Đây là cơ sở để công nghiệp hóa nông nghiệp và
nông thôn.
4.4. Tổng hợp phương án quy hoạch.
Từ các phương án phân bổ cho từng loại đất: Đất nông, lâm nghiệp, đất chuyên
dùng, đất khu dân cư, cần phải tổng hợp và lên cân đối nhu cầu sử dụng đất cho các loại
hình này khi đó mới có được phương án quy hoạch để sử dụng đất cụ thể cho địa bàn
trong một thời kỳ đảm bảo đồng thời ba lợi ích: kinh tế , xã hội và môi trường.
IV. các phương pháp chính xây dựng quy hoạch.
1. Kết hợp phân tích định tính và định lượng.
Phân tích định tính là việc phán đoán mối quan hệ tương hỗ giữa phát triển kinh tế
- xã hội gây áp lực đối với đất đai. Phân tích định lượng dựa trên phương pháp số học để
lượng hóa mối quan hệ tương hỗ giữa sử dụng đất với phát triển kinh tế - xã hội.

Quy hoạch sử dụng đất đai là công việc phức tạp và khó khăn, đòi hỏi vừa mang
tính thực tiễn, vừa mang tính khoa học. Người lập quy hoạch sử dụng đất cần có sự nhạy
bén nắm bắt những vấn đề sử dụng đất có tính quy luật đó đưa ra những phán đoán của
mình. Khi thông tin tư liệu chưa đầy đủ ta cần có sự phối hợp giữa tri thức khoa học và
khả năng phán đoán bằng kinh nghiệm. Phương pháp kết hợp này được thực hiện theo
trình tự phân tích định tính, nghiên cứu đánh giá hiện trạng sử dụng đất, phát hiện những
vấn đề tồn tại và xu thế phát triển. Trên cơ sở những thông tin căn cứ thu thập được sẽ
lượng hóa bằng phương pháp số học. Khi đó kết quả quy hoạch sẽ phù hợp với thực tế
hơn.
2. Phương pháp phân tích kết hợp vi mô và vĩ mô.
Để quy hoạch sử dụng đất của một lãnh thổ hành chính cấp vi mô, trước hết phải
xem xét, nghiên cứu phân tích vấn đề trên phạm vi rộng là tổng thể toàn bộ nền kinh tế
quốc dân và xã hội có mối quan hệ với vấn đề sử dụng đất để từ đó thấy được mối quan
hệ giữa sự thay đổi động thái sử dụng đất với các nhân tố hạn chế.
Quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai bắt đầu từ vĩ mô để xác định tư tưởng chỉ đạo,
mục tiêu chiến lược của quy hoạch tổng thể, đồng thời căn cứ vào tình hình thực tế của
đối tượng sử dụng đất, cụ thể hóa làm sâu thêm, hoàn thiện tối ưu hóa quy hoạch. Quy


hoạch tổng thể có tác dụng vừa điều tiết khống chế vĩ mô, vừa giải quyết các vấn đề vi
mô
3. Phương pháp cân bằng tương đối.
Quá trình xây dựng quy hoạch đất đai được thực hiện dưới sự điều khiển của con
người, trong đó đề cập đến sự không cân bằng và lạc hậu của hệ thống cũ và xây dựng hệ
thống mới đảm baỏ phù hợp với giai đoạn lịch sử. Theo xu thế phát triển kinh tế - xã hội,
nhu cầu sử dụng đất cũng có sự thay đổi lớn điều đó làm mất cân bằng cung cầu sử dụng
đất đai. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là một quy hoạch động, sự mất cân đối trong
sử dụng đất luôn được điều chỉnh và các vấn đề được xử lý nhờ phương pháp động.
4. Phương pháp toán kinh tế, dự báo và ứng dụng công nghệ tin học trong quy
hoạch sử dụng đất đai.

áp dụng các phương pháp toán kinh tế và dự báo nhu cầu sử dụng đất đai trong
thời kỳ quy hoạch là quá trình sáng tạo phức tạp. Dự báo sử dụng tài nguyên đất đai luôn
chịu ảnh hưởng của hai nhóm yếu tố: nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và tiến bộ khoa
học kỹ thuật. Dự báo sử dụng đất đai có thể thực hiện theo trình tự: Phân tích, đánh giá
hiện trạng sử dụng đất, dự báo tiềm năng và khả năng cải tạo đất, cân đối cung cầu sử
dụng đất trong tương lai.
Bảng cân đối sử dụng tài nguyên đất được thiết lập nhằm tìm ra mô hình toán với
hàm mục tiêu tối ưu, trong đó đề cập đầy đủ nhất nhu cầu của con người, những khả năng
có hạn, tiến bộ khoa học kỹ thuật, tiềm năng của đất cũng như sự đòi hỏi khôi phục độ
màu mỡ của đất và yêu cầu bảo vệ thiên nhiên.
Trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất của các cấp, việc ứng dụng công nghệ
tin học và kỹ thuật tiên tiến như hệ thống thông tin địa lý (GIS) là một yêu cầu cấp bách.
Công nghệ tin học cho phép tạo những thay đổi và bước ngoặt quan trọng trong quá trình
xây dựng các loại bản đồ phục vụ quy hoạch, hỗ trợ trong việc lập và hiệu chỉnh các
phương án quy hoạch sử dụng đất đai. Công nghệ GIS giúp cho công tác quản lý lưu trữ
và hệ thóng hóa mọi thông tin cần thiết về các loại bản đồ trên máy tính trong một thời
gian dài tạo khả năng bổ sung, cập nhật thường xuyên và tra cứu dễ dàng phục vụ tốt nhất
theo yêu cầu của công việc.

Phần II
Phương án quy hoạch sử dụng đất của xã đến năm 2020
I. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên môi trường
1. Vị trí địa lý.
Xã Đại kim là một xã thuộc huyện Thanh Trì nằm ở phía Tây Nam của thành
phố Hà Nội, cách trung tâm Thành phố khoảng 10 km.
Xã có vị trí địa lý như sau:
Phía Bắc giáp với xã Định Công và phường Khương Đình.
Phía Đông giáp với xã Thịnh Liệt.
Phía Nam giáp với xã Thanh Liệt.
Phía Tây giáp với xã Tân Triều và phường Kim Giang (quận Thanh
xuân).
Qua số liệu kiểm kê theo chỉ thị 364 TTg thì tổng diện tích tự nhiên toàn xã
là 275,2 ha và được chia ở 4 thôn: thôn Kim lũ, thôn Kim giang, thôn Đại từ và thôn
Kim văn.
2. Địa hình, đất đai.
Là xã đồng bằng nên địa hình của xã Đại Kim chủ yếu là các chân vàn cao
và vàn nằm rải rác ở các thôn trong xã đang được nhân dân trồng màu và trồng lúa.
Trong xã vẫn còn một số ít diện tích chân vàn trũng cũng được nhân dân trồng lúa
nước (nhưng thường năng suất không cao) hoặc nuôi thả cá. Độ cao trung bình so
với mặt biển của toàn xã khoảng 4 - 5 mét.
Nhìn chung toàn bộ đất đai xã Đại Kim là đất phù sa sông Hồng không được
bồi đắp hàng năm, có điều kiện thuận lợi cho thâm canh nông nghiệp, tuy nhiên bên
cạnh đó vẫn còn một số hạn chế như sự nghèo mùn ở những chân cao, thành phần
cơ giới nhẹ có dấu hiệu của sự bạc màu do đó khi canh tác cần bổ sung thêm một
số yếu tố dinh dưỡng cho đất để tăng cường hơn nữa
chất lượng đất khi sử dụng.
3. Khí hậu thuỷ văn.