ƯỚC LƯỢNG SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG pptx

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
1
ƯỚC LƯỢNG SƠ BỘ TỔNG MỨC
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
Tài liệu lưu hành nội bộ phục vụ cho lớp”Bồi dưỡng kiến thức & kỹ năng
Quản lý dự án xây dựng”
Giảng viên: Lưu Trường Văn, M.Eng
Trung tâm bồi dưỡng nghiệp vụ kế toán (CPA)
Khoa Kinh tế & Quản trị kinh doanh
ĐẠI HỌC MỞ BÁN CÔNG TP.HCM
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
2
MỤC ĐÍCH
 Hổ trợ khách hàng để:
 Đánh giá nghiên cứu khả thi của dự án
 Lập một dự toán chi chí dự án
 Đánh giá khả năng chi trả của khách hàng
 Quyết định tiếp tục hoặc bỏ dỡ (aborting) dự án
 Quyết định sự cung cấp tài chánh cho dự án
 Đơn vị thiết kế sử dụng các ước lượng để:
 Lập một kế hoạch chi phí
 Đánh giá sự cân đối của chi tiêu giữa các thành phần khác nhau
của dự án
 Đánh giá sự thích dụng của một phương án thiết kế đã đề nghị
 Được sử dụng để lựa chọn nhà thầu
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
3
PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG
• Có nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện
ước lượng chi phí xây dựng. Các phương pháp
được sử dụng phụ thuộc vào:

 Mục đích của ước lượng
 Số lượng thông tin có sẳn
 Thời gian có sẳn dành cho ước lượng
 Sự có sẳn của dữ liệu về chi phí
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
4
PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD)
• Phương pháp đơn vị phân bổ chi phí đến mỗi đơn vị
sử dụng của công trình:
 Sân đậu xe: chi phí / khoảng chiếm chổ của xe
 Bệnh viện: Chi phí / giường bệnh
 Nhà ở: Chi phí/ người
 Trường học: Chi phí / học sinh
 Nhà hát: Chi phí / chổ ngồi.
TỔNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN = NĂNG LỰC SỬ DỤNG (còn
gọi là năng lực thiết kế trong các báo cáo thống kê của VN) *
CHI PHÍ ĐƠN VỊ (the unit rate)
Chi phí đơn vị theo VN còn gọi là suất vốn đầu tư XDCB
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
5
PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp)
Thí dụ:
• Một nhà hát 500 chổ được hoàn thành trước đó 12 tháng với chi phí
62,5 tỷ đồng. Tỷ lệ lạm phát hàng năm là 10%/năm. Người ta đang
muốn xây dựng một nhà hát tương tự, tại một vị trí tương tự nhưng
là 600 chổ. Chi phí xây dựng nhà hát mới là bao nhiêu?
Giải:
 Chi phí của nhà hát 500 chổ tại thời điểm hiện tại là:
62,5 tỷ * 1,1 = 68,75 tỷ
 Chi phí xây dựng nhà hát/chổ :

68,75 tỷ/500 = 0,1375 tỷ đồng/chổ
 Ước lượng chi phí cho nhà hát 600 chổ :
600 * 0, 1375 = 82,5 tỷ
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
6
PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp)
Khuyết điểm của phương phápï:
 Thiếu chính xác của nó
 Rất khó khăn để xem xét một phạm vi toàn bộ của các nhân tố từ
kiểu dáng và kích thước công trình, phương pháp thi công, vật liệu
xây dựng, v.v…
 Nên sử dụng phương pháp này cho:
 Các dự án công cộng
 Các giai đoạn ban đầu của một dự án khi mà chỉ có các thiết kế sơ
bộ mà thôi.
 Tuy nhiên với các chính trị gia và lãnh đạo chính quyền (những
người có kiến thức rất giới hạn về công trình/dự án xây dựng) thì
phương pháp này là rất có ý nghĩa và dể hiểu để giúp họ ra quyết
định trong việc phê duyệt ngân sách cho một dự án công cộng.
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
7
PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH
 Cách xác định thể tích của một công trình được quy định bởi các
tổ chức nghề nghiệp (như là Royal Institute of British Architecs –
RIB) hoặc quốc gia
 RIB quy định:
Thể tích một công trình (m
3
) = Dài (m) * Rộng (m) * Cao (m)
 Chi phí xây dựng = Thể tích công trình (m

3
)* giá thành của
1m
3
(đồng/m
3
)
 Cách xác định chiều cao của công trình phụ thuộc vào phương
pháp thi công và tính chất của mặt bằng.
 Phạm vi áp dụng: Thường được sử dụng cho các công trình mà
chiều cao các tầng là khác nhau. Tại sao không dùng chi phí/m2
sàn sử dụng cho những công trình như thế?
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
8
PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH (tiếp)
 Mặc dù việc tính toán thể tích của một công trình nói chung là đơn
giản nhưng bao hàm hết các nhân tố thiết kế khác nhau của công
trình thông qua ĐƠN GIÁ THỂ TÍCH là hơi khó khăn.
Khuyết điểm của phương pháp thể tích:
 Chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và số
tầng mà tất cả đều ảnh hưởng đến chi phí.
 Phương pháp này cũng không chỉ ra cho khách hàng diện tích sàn
sử dụng
 Không thể hổ trợ nhóm thiết kế để dự báo nhanh chóng những ảnh
hưởng của các thay đổi trong đặc điểm kỹ thuật trên giá thành
1đơn vị thể tích (cubic rates)
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
9
PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN
 Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng = Tổng diện tích sàn của tất

cả các tầng nằm giữa các bức tường bao (external walls) mà không
có trừ tường bên trong, hố thang máy và hố thang bộ.
 Tổng chi phí = Tổng diện tích sàn * Giá thành 1m
2
sàn
 Tính toán nhanh hơn và dể hiểu, dể thực hiện hơn và mang lại
nhiều ý nghĩa hơn cho khách hàng hơn là chi phí đơn vị sử dụng
hoặc chi phí thể tích.
 Hạn chế chủ yếu của phương pháp này là xác định giá thành 1m
2
sàn thích hợp. Thông thường người ta dựa vào việc phân tích các
dự án tương tự đã thi công xong. Và cũng như các phương pháp
trước, nó chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng, các chiều cao
tầng và số tầng, sự thay đổi của đặc điểm kỹ thuật mà tất cả đều
ảnh hưởng đến chi phí
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
10
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)
 Mục tiêu: Tạo ra một hệ thống ước lượng mà cho
phép tính đến kiểu cấu trúc và tiêu chuẩn hoàn thiện
vào giá thành đơn vị thông qua bản miêu tả về:
 Hình dạng của công trình
 Tổng diện tích sàn
 Vị trí theo phương đứng của các diện tích sàn
trong công trình
 Các chiều cao tầng của công trình
 Chi phí phát sinh của các tầng ngầm
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
11
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

 Các thừa số trọng số khi dùng SEM:
 2 lần diện tích của sàn tầng trệt hoặc 3 lần nếu nó
nằm dưới tầng trệt
 Trọng số gia tăng 0,15 cho mỗi tầng phía trên mặt
đất (2+0,15X); trong đó X là số thứ tự của tầng
 Thừa số gia tăng là 1 cho tường và các diện tích
sàn tiếp giáp mặt đất (2)
 1 lần diện tích mái được đo lường đến phủ bì các
bức tường
 1 lần diện tích của các bức tường bên ngoài.
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
12
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)
 Khi sử dụng các kỹ thuật này, các công việc sau đây cần phải
được ước lượng một cách riêng biệt:
 Công tác mặt bằng như là làm đường nội bộ, thoát nước, công
việc khác bên ngoài công trường.
 Chi phí tăng thêm cho nền móng của những công trình đặc biệt
mà đắt tiền hơn những loại nền móng thông thường.
 Oáng nước vệ sinh, dịch vụ cấp nước, dịch vụ cung cấp gas,
cung cấp điện, cung cấp nhiệt và thang nâng
 Một số đặc trưng kết cấu phụ như là cửa sổ mái nhà, mái che
cong, ống khói thoát nhiệt, và
 Các công việc trên những bề mặt cong
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
13
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)
 Mục đích là tính toán tổng diện tích bề mặt mà theo
đó một giá đơn vị của bề mặt là được đính kèm
 Phương pháp này liên quan đến việc sử dụng các thừa

số khác nhau cho các diện tích sàn mà phụ thuộc vào
vị trí của sàn và các trọng số khác nhau để có được
các đơn vị đính kèm. Vì thế chi phí ước lượng là gần
với các đặc trưng của công trình hơn là các phương
pháp trước đó.
 Giới hạn: Khó áp dụng trong công nghiệp vì khối
lượng công việc có liên quan và khan hiếm các dữ
liệu mà đã được xuất bản về các ứng dụng của nó.
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
14
Thí dụ áp dụng phương pháp SEM
30m
4m
16m
Basement
2nd floor
3rd floor
4th floor
1
st
floor
Ground floor
3m
3m
3m
3m
3m
3m
B B
MẶT CẮT B-B

12m
MẶT BẰNG
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
15
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)
Tường tầng hầm và tường tầng trệt dày 380mm, các bức tường còn
lại dày 250mm
 Tầng hầm (có trừ tường):
Diện tích sàn = (30 – 0,38*2) * (12 – 0,38*2)
= 39,24 * 11,24 = 328,66 m
2
* trọng số = 3
328,66*3 = 985,98 đơn vị 985,98
 Tầng trệt (có trừ tường):
Diện tích sàn = 328,66 m2
* trọng số = 2
328,66*2 = 657,32 đơn vị 657,32
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
16
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)
 Lầu 1 đến lầu 4 (có trừ tường):
Diện tích sàn = (30 – 0,25*2) * (12 – 0,25*2)
= 29,5 * 15,5 = 457,25 m
2
Nhân tử cho lầu 1 = 2 + 0,15*1 = 2,15
Nhân tử cho lầu 2 = 2 + 0,15*2 = 2,30
Nhân tử cho lầu 3 = 2 + 0,15*3 = 2,45
Nhân tử cho lầu 4 = 2 + 0,15*4 = 2,6
 Trọng số = 2,15+2,3+2,45+2,6 = 9,5
457,25 * 9,5 = 4343,88 đơn vị 4343,88

 Mái (không trừ tường):
Diện tích = 30 * 16 = 480 m2
Không có nhân tử hoặc xem = 1 480,00
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
17
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)
 Các loại tường :
Diện tích tường tầng hầm: [(30*2) + (12*2)] * 3 = 252m2
* Trọng số = 1 + 1 = 2
252 * 2 = 504 đơn vị 504
Tường tầng trệt:
Tường phơi bày ra ngoài = (12m+12m+30m)*3m = 162m2
Tường giữ đất = (30m*3m) * 2 (trọng số =2 vì tường liên kết với
đất) = 180m2
162 + 180 = 342 đơn vị 342
Tường lầu 1 đến mái:
Diện tích tường = [(30*2)+(15,5*2)]*(4tầng*3m)=1092m2
16m – (0,25m*2)
Chiều cao tầng hầm
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
18
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)
Tổng số đơn vị SE (Storey Enclosure) = 8405,18
Chi phí ước lượng:
8405,18 đơn vị * 120$/đơn vị $1.008.621
Ước lượng chi phí của thang máy $105.000
Ước lượng các công việc bên ngoài $85.000

Tổng chi phí ước lượng = $1.198.621
Làm tròn số $1.198.000

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
19
PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH CHI PHÍ PHẦN TỬ
(Elemental Cost Analysis)
 Phương pháp này sử dụng kết quả phân tích chi phí phần tử của
những dự án tương tự trước đó như là cơ sở cho ước lượng chi phí
và được tính toán theo các dạng thức cụ thể của Royal Institution
of Chartered Surveyors (RICS).
 Chi phí được tính toán dựa vào một diện tích bề mặt hoặc một
diện tích sàn cơ sở nhưng chi phí đơn vị bề mặt toàn bộ thì được
phân chia thành các phần tử chính và những phần tử phụ. Tại mức
thấp hơn của sự phân chia, nó trở nên dể hiệu chỉnh cho các sự
khác biệt trong thiết kế của các dự án mới như là sự so sánh với
các dự án cũ mà dữ liệu là có sẳn
 Sự hấp dẫn của phương pháp này là ở đó mối quan hệ giữa các
phần tử và chi phí đã được xác lập  hổ trợ người thiết kế. Thêm
vào đó các thông tin đã được xuất bản về phương pháp này là có
sẳn từ “Dịch vụ thông tin chi phí công trình – Building Cost
Information Service”
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
20
PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH CHI PHÍ PHẦN TỬ
(Elemental Cost Analysis)
Chi phí cho mỗi phần tử có thể được phát biểu theo 3 cách sau:
 Tổng chi phí T
 Chi phí trên m
2
T/A (A=diện tích sàn hoặc không gian sàn)
 Chi phí đơn vị phần tử T/q (q=số lượng phần tử)
Thí dụ:

Phân tích công trình hiện hữu:
Tổng chi phí Chi phí/m
2
Số đơn vị phần tử Giá đ.vị p.tử
phần tử chính chính
$40.000 $33,33 720m
2
$55,56
=40000/1200 =40000/720
Diện tích toàn bộ = 1200m
2
Thừa số khối lượng (QF) = Số đơn vị phần tử /Diện tích toàn bộ = 720/1200 = 0,60
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
21
PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH CHI PHÍ PHẦN TỬ
(Elemental Cost Analysis)
Công trình mới:
Quy mô nhỏ hơn với QF = 0,5 và Tổng khối lượng phần tử = 800m
2
Chi phí/m
2
mới
= (QF
mới
/ QF
hiện hữu
) * Chi phí/m
2
hiện hữu
= (0,5/0,6) * 33,33 = $27,80 /m

2
Tổng chi phí công trình mới (sàn) = 800m
2
* $27,80/m
2
= $22.240
Thực hiện thủ tục như trên cho mỗi loại phần tử và tổng chi phí của
dự án có được bằng cách tổng cộng tất cả các chi phí của các loại
phần tử
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
22
PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)
Kiểu công việc Chi phí ($)
Công việc chung 90,000
Đào đất 70,000
Khung kèo 220,000
Mua thiết bò 1,000,000
Lắp thiết bò 180,000
ng dẫn xử lý 700,000
Chi phí đo đạc 200,000
Công tác hoàn thiện 150,000
Công tác điện 100,000
Công tác thoát nước 180,000
Công tác cấp nước 440,000
Tổng chi phí dự án 3,330,000
BẢNG 1: ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ TỪ DỮ LIỆU Q KHỨ
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
23
PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)
Kiểu công việc Chi phí ($) Thừa số

Công việc chung 90,000 0.09
Đào đất 70,000 0.07
Khung kèo 220,000 0.22
Mua thiết bò 1,000,000 1.00
Lắp thiết bò 180,000 0.18
ng dẫn xử lý 700,000 0.70
Chi phí đo đạc 200,000 0.20
Công tác hoàn thiện 150,000 0.15
Công tác điện 100,000 0.10
Công tác thoát nước 180,000 0.18
Công tác cấp nước 440,000 0.44
Tổng chi phí dự án 3,330,000
BẢNG 1: ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ TỪ DỮ LIỆU Q KHỨ
Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
24
PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)
BẢNG 2: ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ DỰ ÁN THEO THỪA SỐ ĐÃ TÍNHTỐN
Kiểu công việc Thừa số Chi phí ($)
Công việc chung 0.09
Đào đất 0.07
Khung kèo 0.22
Mua thiết bò 1.00 600,000
Lắp thiết bò 0.18
ng dẫn xử lý 0.70
Chi phí đo đạc 0.20
Công tác hoàn thiện 0.15
Công tác điện 0.10
Công tác thoát nước 0.18
Công tác cấp nước 0.44
Tổng chi phí dự án

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)
25
PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)
BẢNG 2: ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ DỰ ÁN THEO THỪA SỐ ĐÃ TÍNHTỐN
Kiểu công việc Thừa số Chi phí ($)
Công việc chung 0.09
0.09*600000 = 54000
Đào đất 0.07
0.07 * 600000 = 42000
Khung kèo 0.22
0.22* 600000 = 132000
Mua thiết bò 1.00 600,000
Lắp thiết bò 0.18
0.18 * 600000 = 108000
ng dẫn xử lý 0.70
0.7 * 600000 = 420000
Chi phí đo đạc 0.20
0.2 * 600000 = 120000
Công tác hoàn thiện 0.15
0.15 * 600000 = 90000
Công tác điện 0.10
0.1 * 600000 = 60000
Công tác thoát nước 0.18
0.18 * 600000 = 108000
Công tác cấp nước 0.44
0.44 * 600000 = 264000
Tổng chi phí dự án 1,998,000