Kế toán nguyên vật liệu công cụ , dụng cụ phân tích hiệu quả sử dụng nguyên vật liệu công cụ dụng cụ tai công ty cổ phần may nhà bè

GVHD : Nguyễn Văn Nhật

CHƯƠNG I
LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN
THẾ CHẤP & THẨM ĐỊNH TÀI
SẢN THẾ CHẤP
1 TÀI SẢN THẾ CHẤP :
1.Khái niệm:
Theo luật dân sự thì thế chấp tài sản là việc bên
có nghóa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở
hữu hợp pháp của mình thế chấp cho bên có quyền để
bảo đảm việc thực hiện nghóa vụ quân sự.
Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp là người đi vay đem
tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp
của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay để vay một số
tiền nhất định và dùng tài sản đó để đảm bảo số nợ
vay. Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện
nghóa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho ngân hàng cho
vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nơ.ï
Trong thế chấp có các bên liên quan sau đây:
 Bên thế chấp:
Bên thế chấp là các Công ty, xí nghiệp, tổ chức
kinh tế hoặc cá nhân là người sở hữu hợp pháp các tài
sản và chấp nhận giao tài sản cho ngân hàng để thế
chấp cho khoản vay.
Bên thế chấp những người chủ tài sản, vẫn được
sử dụng tài sản trong thời gian thế chấp để sản xuất
kinh doanh nghóa là trong thời gian thế chấp quyền sở hữu
tài sản chỉ tạm thời tạm thời thay đổi còn quyền sự
dụng các tài sản đó thì không có sự thay đổi nào.

SVTH : Lê Minh Thái

1

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
 Bên nhận thế chấp:
Bên nhận thế chấp là bên cho vay đó là các
ngân hàng thương mại quốc doanh, cổ phần, liên doanh
nước ngoài; các Công Ty tài chính, HTX tín dụng, các quỹ
tín dụng nhân dân sẽ tiếp nhận tài sản thế chấp bằng
các chứng thư sở hữu gốc do bên thế chấp giao. Bên
nhận thế chấp tạm thời là người nắm giữ quyền định
đoạt các tài sản thế chấp đó cho đến khi nó được giải
chấp.
2.Phân loại tài sản thế chấp:
tài sản thế chấp gồm:

Nhà xưởng, cửa hàng, khách sạn, nhà ở, các
công trình kiến trúc.


Quyền sử dụng đất hợp pháp.



Ao hồ nuôi cá, tôm, thủy hải sản.


Các loại vườn cây ăn quả, vườn cây công
nghiệp, rừng lâm nghiệp…
Như vậy tài sản thế chấp bao gồm các tài sản là
bất động sản, đồng thời phải thõa mãn điều kiện cơ
bản:
Thứ nhất: đó là tài sản có giá trị và giá trị
sử dụng.
Thứ hai: tài sản thế chấp phải là sở hữu hợp
pháp của bên thế chấp.
3.Đối với tài sản thế chấp là bất động sản.
Người vay phải giao giấy tờ sở hữu bản gốc của cơ
quan có thẩm quyền cấp cho ngân hàng quản lý. Trường
chưa có giấy tờ sở hữu gốc thì ngân hàng chỉ nhận thế
chấp đối với các loại tài sản có giấy tờ hợp lệ, hợp
pháp, có đủ điều kiện theo qui định của pháp luật để
Nhà Nước cấp giấy tờ sở hữu nhưmg chưa làm giấy tờ

SVTH : Lê Minh Thái

2

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
sở hữu được. Trường hợp này, người vay phải giao cho
ngân hàng toàn bộ giấy tờ gốc nói trên.
Giấy tờ hợp lệ, hợp pháp về quyền sở hữu nhà
và sử dụng đất bao gồm:

o Quyết định giao đất và giấy phép xây dựng nhà
do cơ Nhà Nứơc cộng hòa XHCNVN cấp.
o Giấy tờ sở hữu nhà, đất, hoặc giấy tờ hợp lệ
khác do cơ quan có thẩm quyền chế độ cũ cấp.
o Nhà có giấy tờ sở hữu gốc do cơ quan có thẩm
cấp đã hoàn thành thủ tục bán hoặc chuyển quyền
thừa kế thứ hai nhưng người mua nhà chưa làm được thủ
tục sang tên trứơc bạ.
Đối với tài sản là bất động sản:
Người vay vốn phải giao nộp hiện vật cho ngân
hàng hoặc hợp thuê kho bảo quản. Trường hợp thuê kho
bảo quản hoặc cho vay thế chấp kho hàng, ngân hàng cho
vay là người thế chấp qui định cụ thể về chế độ quản
lý, bảo vệ, bảo hiểm hàng hóa trong kho và chỉ được
xuất kho khi có lệnh giải chấp bằng văn bản của ngân
hàng.
Đối với động sản là phương tiện sản xuất kinh
doanh của người vay, không thể giao cho ngân hàng quản
lý bằng hiện vật được, người thế chấp phải giao chứng
từ sở hữu cho ngân hàng và phải mua bảo hiểm của
tài sản thế chấp đó. Giá trị mua bảo hiểm phải đảm
bảo nếu có rủi ro xảy ra thì ngân hàng vẫn thu được gốc
lẫn lãi. Khách phải giao cho ngân hàng bản gốc của
giấy bảo hiểm tài sản thế chấp và giấy ủy quyền của
cơ quan bảo hiểm được thanh toán tiền bảo hiểm chuyển
thẳng cho ngân hàng trong trường hợp có rủi ro xảy ra.
Thứ ba: được phép giao dịch và không có tranh
chấp.

SVTH : Lê Minh Thaùi

3

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Thứ tư: phải mua bảo hiểm đối với những tài
sản mà nhà nước bắt buộc phải mua bảo hiểm.
Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu nhà nước sở
hữu Nhà nước, khi thế chấp phải thực hiện theo các qui
định của luật doanh nghiệp Nhà nước( Tài sản được dùng
thế chấp khi đã được cơ quan chủ quản cho phép).
Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu tập thể, liên
doanh hay của công ty cổ phẩn… thì phải có giấy tờ ủy
thác của hội đồng quàn trị bằng văn bản để người đại
diện ký hợp đồng thế chấp.
Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu từ hai người trở
lên thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của các đồng
sở hữu.
Với điều kiện cơ bản đó, thì các tài sản sau đây
không được nhận thế chấp gồm:
Các tài sản đang còn tranh chấp.
Tài sản thuộc loại cấm kinh doanh, mua bán
chuyển theo qui định của nhà nước…
Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của bên
đi vay.
Tài sản đang bị niêm phong, tạm giữ, phong tỏa
bởi cơ quan có thẩm quyền.
Các tài sản đang cho thuê, cho mượn, hoặc đang

thế chấp toàn bộ cho một nghóa vụ khác.
Tài sản không có giá trị, hoặc có giá trị ít
hoặc có giá trị nhưng không có giá trị sử dụng.
Các tài sản khó kiểm định giá, khó mua bán,
chuyển nhượng.
I. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
1 Khái niệm và các nguyên tắc thẩm định giá
a)Khái niệm:
SVTH : Lê Minh Thái

4

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Hoạt động thẩm định giá là một trong những hoạt
động chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành
của một nền kinh tế thị trường.Có thể hiểu một cách
đơn giản thẩm định giá là việc xác định giá của tài sản
trên thị trường.
Nhưng thẩm định giá là một dạng đặc biệt của
các xác định giá bởi công việc thẩm định giá do nhà
chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm
và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.
Trong thị trường giản đơn thì giá trị của một chiếc
quần Jean nhãn hiệu Levi phụ thuộc vào thị trường nơi bán
chiếc quần ấy. Nó có thể có giá 600.000 đ ở thị trường
bán buôn, có giá 1.000.000 đ ở cửa hàng bán lẻ, nhưng
ở một vùng nào đó nơi rất khó mua loại hàng này, mà

lại có một nhóm người có thu nhập cao và rất ưa
chuộng, thì rất có thể bán được giá cao gấp nhiều lần.
Sau một vài lần mua sắm quần Jean, một người mua
hàng có thể dự tính được giá mua một cách chính xác loại
hàng cá biệt đó.
Nhưng trong thị trường phức tạp như là thị trường bất
động sản, thì một chuyên gia trong việc xác định giá là
nhà thẩm định giá, hay là thẩm định viên phải là một
nhà chuyên môn có đào tạo và có kinh nghiệm.
Có thể giới thiệu hai định nghóa về thẩm định giá
như sau:
 Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các
quyền sổ hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích đã đựơc xác định rõ (Giáo sư W.Seabrooke, Viện
đại học Portsmouth, Vương quốc Anh).
 Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học
về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài
sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả
những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét đến
SVTH : Lê Minh Thaùi

5

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao
gồm các loại đầu tư lựa chọn( Giáo sư Lim Lan Yuan, trường
xây dựng và bất động sản, đại học quốc gia Singapore).

b)Các nguyên tắc của thẩm định giá
Bao gồm có 9 nguyên tắc sau:
 Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng ở mức độ cao nhất và thấp nhất của tài
sản là được phép sử dụng về vật chất và theo pháp
luật để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn
nhất vào ngày thẩm định giá.
Nguyên tắc của việc sử dụng cao nhất tốt nhất là:
- Không gian đô thị ( Đất đai và những công trình
xây cất) có xu hướng được đặt ở mức sử dụng cao nhất
và tốt nhất trong một thị trường cạnh tranh.
- Đất đai được định giá trên cơ sở sử dụng mà
đến ngày thẩm định giá có khả năng tạo ra thu nhập
lớn nhất.
 Sử dụng phù hợp.
Sử dụng phù hợp là cả hai vị trí và các công trình
xây dựng phải được thẩm định giá với cùng một tính
chất sử dụng, có tầm quan trọng đối với thẩm định giá
trị tài sản trong các vùng lân cận.
 Sự thay thế
Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản
nào chào bán ở mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ
bán được trước.
Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu
hướng được thiết lập bởi chi phí mua một bất động sản
thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là không có
sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
Khi đó một người mua thận trọng sẽ không trả nhiều hơn

SVTH : Lê Minh Thái

6

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
chi phí mua một tài sản thay thế như vậy trong thị trường
mở.
 Sự đóng góp
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ
phận cấu thành của một tài sản phụ thuộc vào sự
thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá của
toàn bộ tài sản, có nghóa là lượng giá trị mà nó đóng
góp vào năng suất toàn bộ là bao nhiêu.
Những thay đổi trong một công trình đang tồn tại hay
một phần của một công trình chỉ có thể đưởc biện minh
nếu có sự tăng lên của luồng tiền mặt thể hiện cho lãi
thực hiện vốn đầu tư bổ sung.
 Cung và cầu
Giá thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại
của các lực lượng cung cầu trên thị trường phù hợp vào
ngày thẩm định giá. Trên thị trường giá cả có xu hướng
thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Khi thẩm định giá thì các lực lượng thị trường thích
hợp phải được phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác
động của nó đến giá trị tài sản.
Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay
bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường
trước khi thực hiện các điều chỉnh.

 Dự kiến các lợi ích tương lai.
Khi ước tính các giá trị dựa trên các triển vọng
tương lai hơn là sự thực hiện quá khứ.
Thẩm định giá trị là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận
được từ quyền sở hữu tài sản.
Những dự tính của người mua hay người chủ sở
hữu có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường.

SVTH : Lê Minh Thái

7

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
 Sự công bằng trong việc sử dụng đất và phát
triển.
Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết
chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận củng có giá trị
như vậy.
Khi tiếng hành công việc, người bán phải câng
nhắc đến sự công bằng trong việc sử dụng đất và sự
phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các
chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có
hiệu quả…
 Sự hòa hợp
Giá tối đa sẽ tích tụ vào mảnh đất khi có được
một mức độ hợp lý về sự đồng nhất kinh tế và xã hội
hiện hữu trong vùng lân cận; cần xét đến lý thuyết khu

vực của sự phát triển đô thị.
 Những thay đổi trong mô hình kinh tế xã hội.
Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản
đối tượng xem xét và những hậu quả có thể nhìn thấy
trước như múc độ lạc hậu của chức năng, giai đọan hiện
tại trong chu kỳ sống của khu vực lân cận.
Dự đoán các điều kiện thị trường và các phản
ứng của người mua tiêu biểu để dự kiến các điều kiện
của thị trường tương lai.
c)Ý nghóa và các đặc tính của giá trị.
Về ý nghóa của giá trị có thể phân ra thành
Ý nghóa chủ quan bao gồm: giá trị trong sử dụng,
giá trị hữu ích, giá trị đối với cá nhân.
Ý nghóa trong sự xác định kinh tế gồm có: giá
trị thị trường; giá trị trong trao đổi; điểm cân bằng cung
và cầu; giá trị hiện tại của các quyền về thu nhập trong
tương lai.

SVTH : Lê Minh Thái

8

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Giá trị có các đặc tính sau:
- Hữu ích là khả năng cung cấp dịch vụ hay thõa
mãn nhu cầu.
- Khan hiếm là sự khan hiếm tương đối so với nhu

cầu
- Nhu cầu là khái niệm mang tính chất kinh tế
rằng nhu cầu, không chỉ đơn thuần là sự cần thiết, mà
phải thực sự tồn tại.
- Khả năng chuyển nhượng là khái niệm pháp lý
cho rằng một hàng hóa có thể được chuyển nhượng.
Giá trị thị trường là gì ?
Có thể hiểu giá trị thị trường theo một số nghóa
sau đây:
- Là giá bán có thể được thực hiện của một tài
sản.
- Là mức giá thịnh hành dưới những điều kiện giá
trị trường xác định.
- Trên thực tế, nói chung thông tin đầy đủ về tài sản
và giá trị của tài sản không dễ dàng có sẵn, và giá
trị của một tài sản là mức giá mà hầu hết người mua
sẽ trả.
Các định nghóa về giá trị thị trường mở
Có một số định nghóa về giá trị thị trường mở
được giới thiệu trong số sách như sau:
 Định nghóa của giáo sư Lim Lan Yaun dưa ra trong
cuốn sách “Các bạn và tài sản của bạn, giá trị và thuế
1955” của Trường Đại học quốc gia Singapore:
“Giá tri thị trường mở của một tài sản là số tiền
có thể dự kiến trả cho tài sản của mộ người mua được
thông tin tốt, có khả năng và mong muốn mua tài sản

SVTH : Lê Minh Thái

9

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
đó, khi tài sản được chào bán do một người bán có
thông tin tốt và đang mong muốn có tài sản đó”.
 Định nghóa của viện khảo sát đặc quyền
hoàng gia (RICS) Anh:
“Giá trị thị trường mở là mức giá tốt nhất mà tại
đó vệc bán một quyền lợi về tài sản sẽ được hoàn
thành một cách vô điều kiện về tiền mặt và được cân
hắc cẩn thận vào ngày thẩm định giá, với điều kiện
được thừa nhận là:
- Người bán tự nguyện;
- Trước ngày thẩm định giá đã có một thời gian hợp
lý (có tính đến thuộc tính của tài sản và tình hình thị
trường) để marketing một cách thích hợp về quyền lợi, để
thảo luận về giá và các thời hạn thanh toán, và để
hoàn thành việc bán;
- Tình trạng thị trường, mức giá trị và các hòan cảnh
khác vào bất kỳ một ngày giả định sớm hơn nào để
trao đổi các hợp đồng thì tương tự như ngày thẩm định giá;
- Không được xem xét đến bất kỳ sự trả giá thêm
nào của người mua triển vọng;
- Cả hai bên giao dịch mua và bán đã hành động một
cách có hiểu biết, thận trọng và không bị áp đặt”.
Các loại giá trị
Mỗi một hàng hóa có các loại giá trị khác nhau:
giá trị bảo hiểm, giá trị đầu tư, gía trị tiềm năng, giá trị

sử dụng, giá trị vay mượn thế chấp…
Đối với các tài sản cố định theo mục đích của
thẩm định giá: giá trị để mua bán, giá trị để đánh thuế,
giá trị để thuê mướn, giá trị để bảo hiểm, giá trị để
thế chấp, giá trị cho báo cáo tài chính…
Giá trị sử dụng và giá trị đầu tư : giá trị sử dụng
và giá đầu tư khác với giá trị thị trường bởi vì những
SVTH : Lê Minh Thái

10

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
người sử dụng – chủ sở hữu và những người đầu tư –
chủ sở hữu riêng lẻ có những mục đích khác nhau.
 Giá trị sử dụng
Một tài sản có giá trị chủ quan đối với một
người nào đó đang nắm quyền sở hữu và sử dụng tài
sản
Giá trị của một tài đối với một người sử dụng
cụ thể dựa trên cơ sở tài sản đó có lợi ích như thế nào
đối với người đó.
 Giá trị đầu tư
Giá trị đầu tư là những gì mà nhà đầu tư hiện
tại mong chờ ở thu nhập tương lai của tài sản.
Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi:
- Khả năng nguồn tài chính có được của nhà
đầu tư.

- Lượng vốn đầu tư tài chính và thời hạn của
nó.
- Thu nhập khác của nhà đầu tư.
- Tính trạng thuế má và kết quả giành được
tài sản.
- Mục đích khác của nhà đầu tư.
Giá trị đầu tư của một tài sản thường là khác
nhau đối với những nhà đầu tư riêng lẻ khác nhau, trong
khi giá trị thị trường thì vẫn giữ nguyên.
Sự khác nhau giữa giá cả, chi phí và giá trị:
Giá cả
Có thể được hiểu theo một số nghóa sau:
- Là một số lượng tiền một người thực tế trả cho
một tài sản

SVTH : Lê Minh Thái

11

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
- Là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người
bán.
Giá cả có thể là lớn hơn, bằng hay nhỏ hơn giá
trị trường của tài sản.
Chi phí
- Chi phí là phí tổn về vốn bao gồm những chi phí quản
lý hành chính và các chỉ tiêu tài chính cho đất đai, lao

động, vật tư, sự giám sát và một phần lợi nhuận cần
thiết để tạo ra sự hữu ích của tài sản.
- Là chi phí sản xuất.
- Trong một số điều kiện, chi phí có thể là một
phương cách tiện lợi để đo lường giá trị.
Những yếu tố để xác định giá trị của tài sản
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định
giá trị của tài sản, có thể phân thành một số yếu tố
sau:
Các yếu tố kinh tế
Giá trị tài sản phụ thuộc vào mối quan hệ cung
và cầu, ở trên thị trường, cũng như phụ thuộc vào sự co
dãn – đàn hồi của cung và cầu.
Các yếu tố vật chất
Giá trị vật chất phụ thuộc vào:
o Địa điểm trên đó có tài sản: Khả năng sinh
lời của địa điểm càng cao thì giá trị của tài sản càng
cao.
o Khu vực môi trường: tài sản đất đai nhà cửa
ở thành phố thì có giá gấp nhiều lầ so với nông thôn.
o Các đặc điểm về vị trí và các công trình
xây dựng: tài sản đất đai nhà cửa ở vào vị trí thuận lợi
cho sinh hoạt và kinh doanh thì có khả năng sinh lợi lớn và
giá trị cao.
SVTH : Lê Minh Thái

12

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Các yếu tố về tình trạng pháp lý và pháp luật
Các yếu tố tác động đến việc xác định giá trị
tài sản thông qua các nhân tố sau:
- Xác định quyền sở hữu của tài sản là chủ sở
hữu hay thuê.
- Các tình trạng về quyền lợi đối với tài sản.
- Dự dịnh và sự kiểm soát hợp pháp đối tài sản.
Các yếu tố khác
Các yếu tố khác tác động đến giá trị tài sản,
gồm có:
- Các quan hệ lịch sử của tài sản.
- Những ảnh hưởng của xã hội học và tâm lý học
tác động đến việc định giá tài sản.

d)Sự khác nhau giữa thẩm định giá và phân tích đầu
tư
Thẩm định giá bất động sản là:
 Làm cố định một mức giá, bao gồm việc ước
tính giá trị thị trường mở hay dự đoán mức giá bán có
nhiều khả năng nhất.
 Đánh giá mức giá mà tại đó một tài sản có
khả năng bán được nếu đưa vào chào bán ở thị mở.
 Trong khi tiến hành thẩm định cần phải cân
nhắc những điều kiện của thị trường thịnh hành. Loại bỏ
những ảnh hưởng đặc biệt từ cả người bán lẫn người
mua. Khi đó thái độ nhận thức về thị trường của người
thẩm định là rất quan trọng.
Phân tích đầu tư:

 Phân tích đầu tư là sự ước tính một đầu tư
không cần thiết dựa trên cơ sở thị trường . Ước tính đầu
SVTH : Lê Minh Thái

13

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
tư đối với một cá nhân có cân nhắc đến những hoàn
cảnh đặc biệt của người đó, trong khi đó các nhận thức
về thị trường là không cần thiết cho việc phân tích đầu
tư.
 Phân tích đầu tư có thể dưới hình thức một sự
đánh giá, hay một tỷ lệ lãi trên toàn bộ vốn đầu tư.
2.Vai trò, nhiệm vụ và phẩm chất cần thiết đối với
nhà thẩm định giá
a)Vai trò và nhiệm vụ của nhà thẩm định giá
Các đặc trưng tiêu biểu công việc của nhà thẩm
định giá là:
 Xác định giá trị thị trường của tài sản.
Các nhà thẩm định giá được đào tạo cho yêu
cầu định giá các tài sản, đặc biệt đòi hỏi nhà thẩm
định giá cần thiết phải có sự hiểu biết và thành thạo
về mối quan hệ pháp lý đối với tài sản, về kỹ thuật
xây dựng, về các đặc tính nổi bật và duy nhất để phục
vụ cho việc xác định được giá trị tài sản. Do đó một
người không phải chuyên nghiệp sẽ không có khả năng
để đánh giá và thấu hiểu được.

 Là người cố vấn cho các nhà đầu tư.
Thẩm định giá và các báo cáo thẩm định là
nhằm cung cấp cho người khác sử dụng (không phải là
các nhà thẩm định sử dụng), như là một cơ sở giúp họ ra
các quyết định liệu có nên hành động hay không, ví dụ
liệu có nên mua hay khoâng mua, cho vay hay khoâng cho vay,
mua hay phát triển…
Thẩm định giá ảnh hưởng đến những quyết
định liên quan đến tổng số tiền lớn. Vì vậy, mỗi một
công việc thẩm định là một dự án nghiên cứu cần sự
thận trọng và kỷ năng chuyên nghiệp.

SVTH : Lê Minh Thaùi

14

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Do các đặc trưng trên mà nhà thẩm định giá
có một trách nhiệm lớn đối với cộng đồng xã hội, đòi
hỏi họ phải có đạo đức vào tinh thần trách nhiệm pháp
lý chuyên nghiệp cao.

b)Những phẩm chất cần thiết đòi hỏi đối với một
nhà thẩm định giá
Ở nhiều nước có quy định pháp lý cụ thể đối với
những người hành nghề thẩm định giá. Nói chung, nhà
thẩm định phải là người có hạnh kiểm tốt và chứng

minh được rằng:
 Họ đã có bằng đại học thích hợp hoặc có
bằng chuyên môn sau đại học, và ít nhất đã có kinh
nghiệm tích lũy qua hai năm công tác. Đồng thời họ
chứng minh được họ đã duy trì và nâng cao kiến thức
chuyên môn họ thông qua việc thường xuyên theo các
chương trình đào tạo;
 Họ có kiến thức và kinh nghiệm trong việc
đánh giá các tài sản cố định ở địa phương và phân loại
tài sản;
 Họ đáp ứng các yêu cầu về pháp lý, quy
định, đạo đức và giao kèo hợp đồng có liên quan đến
công việc.
 Họ có khẳ năng bồi thường nghề nghiệp thích
đáng đối với trách nhiệm phải gánh chịu liên trong mỗi
sự việc.
Các tổ chức thẩm định giá quốc tế như y ban
chuẩn mực thẩm định giá quốc tế (IVSC), Hiệp hội những
nhà thẩm định giá châu u (TEGOVA), Hiệp hội thẩm
định giá châu Á (AVA) cho rằng trong cac nước không có
trình độ học vấn thích hợp, thì chấp nhận một nhà thẩm
định giá của nước đó phải trãi qua kinh nghiệm ít nhất 7
năm công tác, và:
SVTH : Lê Minh Thaùi

15

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

GVHD : Nguyễn Văn Nhật
-

Được đào tạo đầy đủ, hoặc

- Là thành viên của cơ quan chuyên nghiệp được
công nhận có liên quan tới thẩm định giá tài sản cố
định, hoặc:
- Được chỉ định bởi tòa án hoặc một cơ quan
có thẩm quyền khác tương đương, và
- Họ đã duy trì và nâng cao kiến thức nghề
nghiệp chuyên môn, đạt dược bằng kinh nghiệm thực tiễn
và bằng cách tham gia chương trình đào tạo thích hợp.
Ở một số nước hiện nay vẫn còn những hạn chế
về pháp lý hoặc tập quán khác nhau đối với việc cấp
chứng chỉ hoặc cấp giấy phép hành nghề cho các nhà
thẩm định giá.
Quan điểm chung trên thế giới hiện nay là cần
phải có ít nhất 3 năm giáo dục và đào tạo chuyên môn
để đạt được trình độ cần thiết cho nghề thẩm định giá.
Và nhà thẩm định giá phải có phẩm chất sau:
 Công bằng và nổ lực làm việc hết sức mình.
 Tinh thông nghiệp vụ
 Có năng lực, theo ịp với sự phát triển mới về
lý thuyết, thực tế và các kỹ thật đánh giá, điều kiện
pháp lý mới.
 Có đạo đức, làm việc với tinh thần khách
quan, giữ bí mật, có tinh thần trách nhiệm cao đối với
khách hàng.
c) Đăng ký các nhà thẩm định giá

Tất cả các nhà thẩm định giá muốn hoạt động
đều phải được đăng theo đạo luật ban nành ở mỗi nước.
Thông thường, người muốn được đăng ký phải có
bằng cấp về nghề thẩm định giá, phải trãi qua làm việc
hai năm dưới một nhà thẩm định giá đã được đăng ký,

SVTH : Lê Minh Thái

16

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
và vượt qua được cuộc kiểm tra về năng lực nghề nghiệp.
Sau khi đạt được các điều trên, anh ta được đăng ký và có
thể hoạt động như một nhà thẩm định giá trong chính phủ
hoặc khu vực tư nhân, trong công ty hoặc ở các trường đại
học.

Bảo vệ khách hàng
Việc đăng ký các nhà thẩm định giá là để đảm
bảo rằng khi thuê các nhà thẩm định giá trong hoạt động
của họ sẽ có được dịch vụ tốt nhất. Nếu khách hàng
không hài lòng với dịch vụ được cung cấp, hoặc thấy
người thẩm định giá làm việc cẩu thả thì họ có thể
phản ánh với Hội đồng thẩm định giá để có biện pháp
kỷ luật. Hội đồng có biện pháp kỷ luật. Hội đồng có
thể xử lý những hà thẩm định đã được đăng ký nếu họ
không tuân theo đầy đủ những quy định về đạo đức.

Bảo vệ những nhà thẩm định giá đã được đăng ký
Chỉ có những nhà thẩm định giá đã được đăng
ký mới được quyền thẩm định giá và thu lệ phí. Nếu có
một ai đó không phải là nhà thẩm định giá có đăng ký
mà tiến hành thẩm định giá và thu lệ phí, thì người đó
bị coi là vi phạm đạo luật về thẩm định giá, và sẽ bị xử
lý theo pháp luật.
d)Cấp độ hoạt động của thẩm định giá
Trong công tác thẩm định giá có 3 cấp độ hoạt
động
Cấp độ đầu tiên – quần chúng nói chung
Những người sử dụng, sở hữu và đầu tư vào
bất động sản cho sự cần thiết của công việc kinh doanh
và ở cá nhân. Các quyết định về hỏi giá và thế chấp,
các hợp đồng cho thuê, các chương bảo hiểm, các dự tính
vẽ mẩu lại, các dự án khôi phục hoặc hiện đại hóa… và
các hoạt động khác đòi hỏi một số tiền lớn.
SVTH : Lê Minh Thái

17

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Cá nhân những người này có tự quyết định,
nhưng sẽ không có lợi nếu như người này không được đào
tạo chính quy, khả năng và năng lực có hạn của người
đó có thể trở thành một vấn đề. Thông thường thì
không cần thiết đến việc thẩm định giá chính thức, nhưng

trong nhiều trường hợp, đặc biệt khi cóliên quan đến bên
thứ ba thì cần thiết đến hoạt động thẩm định giá chuyên
nghiệp.
Cấp độ thứ hai – những người trong nghề về bất
động sản
Cấp độ này liên quan đến những người trong
nghề về bất động sản nói chung, chẳng hạn như những
người bán hàng, những nhà đầu tư, những người phân
phối nhỏ, những nhà xây dựng, những nhà quản lý tài
sản.
Những người này có thể không phải là những
nhà thẩm định giá chuyên nghiệp, tuy nhiên họ giải
quyết vấn đề liên quan đến tới bất động sản như là
một phần công việc của họ. Thông thường họ được hỏi
ý kiến về trị giá bất động sản và rõ ràng là họ đưa ra
ý kiến phụ thuộc vào trình độ giới hạn của họ. Họ phải
nhận thức hạn chế của họ để nhận biết những trường
hợp mà trong đó họ không có năng lực và trình độ để
làm. Trong những trường hợp đó, họ nên yêu cầu nhà
thẩm định giá chuyên nghiệp.
Cấp độ thứ ba – những nhà thẩm định giá chuyên
ngiệp
Ở hầu hết các nước, những nhà thẩm định giá
là những người có đủ tư cách về kiến thức, về kỹ
năng nghề nghiệp và tính liêm chính. Họ là những người
chuyên nghiệp được bổ nhiệm và thuộc các tổ chức
chuyên nghiệp. Ở nhiều nước có quy định pháp luật,
công nhận những người có đủ trình độ để được bổ
nhiệm hợp pháp là “Nhà thẩm định đã đăng ký”, “Nhà
SVTH : Lê Minh Thái

18

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
thẩm định đã tuyên thệ”, “Nhà thẩm định đã được phê
duyệt”.
Ở Austrialia trong những năm qua có hai nhóm
hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp trong khu vực
công cộng và khu vực tư nhân. Trong những năm sau sự
phân biệt ranh giới giữa hai khu vực đã giảm do hoạt động
tư nhân hóa của chính phủ. Những lónh vực chung của hoạt
động chuyên nghiệp bao gồm:
 Những nhà thẩm định giá trong khu vực công
cộng: bao gồm việc đánh giá bồi thường, thuế đất, thuế
tem và quà tặng, thuế thu nhập, vay nợ của chính phủ và
những việc thẩm định giá theo luật khác.
 Những nhà thẩm định giá tư nhân: cho mua và
bán, cho vay thế chấp, những phân tích khả thi, sự phát
triển đất đai, báo cáo tài chính của bảng cân đối và
kiểm tra các thẩm định giá theo luật.
Thực tế của hệ thống kinh tế hiện đại đã làm
cho hoạt động hằng ngày của các nhà thẩm định giá
thuộc hai khu vực cộng và tư nhân trở nên tương đương như
nhau. Khi quốc gia và các chính quyền địa phương chuyển
hướng vào tư nhân hóa, chức năng của cá nhà thẩm
định giá hiện nay gần như giống nhau qua toàn bộ phạm vi
hoạt động của cả hai khu vực.

Phạm vi của dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp
Những nhà thẩm định giá chuyên nghiệp có đủ tư
cách và năng lực để hành nghề định giá trong tất cả
các vấn đề về tài sản cho tất cả các mục đích. Các
dịch vụ đó cũng được thực hiện theo các yêu cầu như là
chuyên gia làm chứng trong các vấn đề thẩm định giá
đất, và trong các tòa xét xử khác nhau.
Những nhà thẩm định giá cũng hoạt động kết hợp
với các cố vấn pháp luật, các thanh tra, những nhà
SVTH : Lê Minh Thaùi

19

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
hoạch định và phát triển thành phố, đưa ra lời khuyên về
các dự án phát triển, các vấn đề kinh tế của dự án
xây dựng công ty, thành lập công ty,…
Những nhà thẩm định giá cũng được chính quyền
địa phương và liên bang thuê thẩm định giá tài sản cho
việc đánh thuế. Họ cũng liên quan đến các vụ khiếu nại
về thẩm định giá, thay mặt cho các chủ sở hữu tài sản.
e)Năng lực của người thẩm định giá
Nhiệm vụ của người thẩm định giá là xác định
giá thị trường của tài sản. Thẩm định giá đầu tiên là
phải thể hiện ý kiến quan điểm, không phải chỉ là
tường trình sự việc. Việc thể hiện quan điểm chỉ có giá

khi có lý do xác đáng. Những bước dẫn tới việc thẩm
định giá phải lôgic, và mọi chứng cớ của thẩm định giá
phải tìm cách ghi chép đúng mực và giữ lại những hồ sơ
và bản sao báo cáo cuối cùng cho khách hàng. Những
bước đi lôgic và kiểm tra thực tế là mối quan hệ tâm
chính của nhà thẩm định giá.
Năng lực của nhà thẩm định giá có thể được
đánh giá bằng khả năng của họ chứng minh việc thẩm
định giá của họ là chính xác, và khả năng giải trình khi
họ được triệu tập đến trước tòa án hay bất kỳ ở nơi
nào khác. Người thẩm định giá có kiến thức uyên thâm
về tất cả các yếu tố thuộc về thẩm định giá trị tài
sản, và có đầy đủ bằng cấp và kỹ năng nghề nghiệp
chuyên môn. Sự chính xác trong công việc của anh ta là
đáng tin cậy, thông thường trong nhiều trường hợp không
cần phải kiểm tra lại.
Vai trò của thẩm định giá trong môi trường kinh tế
mới
Vai trò của nhà thẩm định giá đã phát triển lớn
mạnh trong những năm gần đây. Môi trường kinh tế mới
có nhu cầu lớn lao cho dịch vụ thẩm định giá.

SVTH : Lê Minh Thái

20

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật

Ngày nay trong thời đại má vi tính, kinh tế tinh vi
phức tạp đòi hỏi một nguồn dữ liệu thực tế liên tục.
Những nhà thẩm định giá được công nhận trên khắp thế
giớinhư những nhà cung cấp số liệu tài sảnđộc lập trong
cả hai khu vực nhà nước và tư nhân. Ở cả hai khu vực
này tài ản đều phải được đăng ký và xác định về số
lượng và giá trị.
2. Mục tiêu của nhà thẩm định giá
Khi có yêu cầu ước tính giá trị, loại giá trị cần tìm
phải được xác định ngay từ đầu. Giá trị xác định có thể
là giá thị trường, giá trị thay thế, giá theo pháp luật, giá
trị sản xuất , giá thế chấp, giá trị bảo hiểm, giá bồi
thường. Sự khác biệt trong số các thuật ngữ được miêu
tả trong công tác thẩm định giá ban hành trong mỗi
nước, hoặc được xác định trong tiêu chuẩn thẩm định giá
do y ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) ban
hành sử dụng trên toàn cầu.
Sự định giá có thể đượ yêu cầu trong rất hiều
trường hợp. Danh sách liệt kê dưới đây không phản ánh
tất cả các mục đích sử dụng của thẩm định giá, mà nó
chỉ ra một số mẩu của những họat động của thẩm định
giá chuyên nghiệp.
Sự chuyển nhượng quyền sở hữu
- Để hổ trợ cho người mua đặt giá chào hàng
- Để hổ trợ người bán quyết định giá bán có
thể chấp nhận được.
- Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi tài sản thực
sự
- Để thiết lập cơ sở cho sự công nhận hoặc hợp
nhất quyền sở hữu của nhiều tài sản.

- Để xác định điều kiện của giá bán cho doanh vụ
dự định.

SVTH : Lê Minh Thái

21

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Tài chính và tính dụng
- Để ước tính giá trị của vật đảm bảo thế chấp
đã được đưa ra cho đề nghị vay thế chấp.
- Để cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để
quyết định mua thế chấp bất động sản, Trái phiếu hoặc
các loại chứng khoán khác.
- Để tạo cơ sở quyết định để đảm bảo một
khoản vay về bất động sản.
Sự bồi thường cho việc mua cưỡng bức
- Để ước tính giá thị trường trước khi mua.
- Để ước tính giá thị trường của phần còn lại, sau
khi mua.
- Để thiết lập các đền bù đối với tài sản.
Những vấn đề về thuế
- Để ước tính giá trị định mức thuế
- Để tách tài sản thành những khoản mục khấu
hao như là các phần công trình xây dựng, và khoản mục
không khấu hao như là đất đai, và để ước tính mức khấu
hao được áp dụng.

Cố vấn đầu tư và ra quyết định
- Đặt các điều khoản cho thuê.
- Xác định tính khả thi của một công trình xây
dựng hoặc một chương trình đào tạo.
- Giúp các công ty và bên thứ ba mua nhà để
chuyển nhượng cho những người làm công.
- Phục vụ nhu cầu của những người bảo hiểm, và
những người quản lý chính sách. Tạo điều kiện thuận lợi
cho sự hợp nhất các công ty bằng cách đánh giá giá trị
tài sản.

SVTH : Lê Minh Thái

22

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
- Ước tính ghía trị thanh lý cho việc bán bắt buộc
hoặc bán đấu giá.
- Cố vấn cho khách hàng bằng việc xem xét các
mục tiêu đầu tư cho họ, sự lựa chọn, những nguồn lực, các
hạn chế, và thời gian biểu cho hoạt động của họ.
- Khuyên các Ủy ban vùng, tòa án và các nhà
hoạch định thành phố về những tác động có thể xảy ra
của ành động dự định.
- Làm trọng tài giữa các đối thủ.
- Xác định xu hướng cung cầu trên thị trường.
- Khẳng định vị thế của thị trường bất động sản.

Thẩm định giá cho các mục đích chính quyền.
Dù để mua, bán, thuê mướn hoặc cho các mục
đích công đồng,các giao dịch về tài sản của khu vực chính
quyền đều đòi hỏi mức độ chuyên môn giống nư các nơi
khác trên thị trường. Sự khéo léo trong việc ra quyết định
đúng đắn sẽ phụ thuộc vào sự hiểu biết toàn vẹn các
khuynh hướng hiện hành, về luật pháp và các vấn đề
như là danh là danh sách di tích lịch sử và các địa chỉ bị
ô nhiễm.
Báo cáo tài chính
Các chính quyền đang chịu áp lực ngày càng tăng
để đảm bảo các tài sản đều được sử dụng một cách
có hiệu quả. Các cơ quan chính quyền chịu trách nhiệm
về thành tích hoạt động của họ bằng cách so sánh với
các cơ quan khác và các đơn vị tư nhân. Việc thực hiện
phương pháp kế toán tích lũy đòi hỏi phải có sổ ghi tài
sản chính xác, phương pháp thẩm địn giá thích hợp và sự
cần thiết phải theo đúng các yêu cầu của việc kiểm
toán.
Thu mua cưỡng bức

SVTH : Lê Minh Thái

23

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Các thương lượng trong việc thu mua cưỡng bức Được

thực hiện với sự hiểu biết đầy đủ về các luật lệ liên
quan. Cần phải xem xét đến sự chia cắt, sự tổn thương tình
cảm và các giá trị đặc biệt đối với chủ nhân. Hiễn
nhiên là việc này có thể dẫn đến sự kiện tụng, và
điều quan trọng là cần phải có ý kiến của chuyên gia
để đảm bảo quan niệm về “các điều kiện công bằng
hợp lý” được duy trì, và sự bảo vệ quyền lợi của người
chủ sở hữu được hữu hiệu.
Các mục đích đánh thuế
Khi xác định giá trị cho mục đích dùng để đánh
thuế, điều quan trọng là văn kiện định giá phải được
soạn thảo theo đúng các luật lệ thích hợp. Các định nghóa
của giá trị cần phải được hiểu và thi hành một cách
đồng nhất. Để đạt được hiểu quả và sự công bằng, văn
kiện định giá cần phải được soạn thảo theo kỹ thuật định
giá mới nhất.

SVTH : Lê Minh Thaùi

24

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Thẩm định để thuê mướn
Hầu như bất cứ tổ chức nào, vào một lúc nào
đấy, cũng có liên quan đến việc thuê mướn, dù là với
tư cách là người thuê hay người chủ. Có thể là việc sử
dụng có tính thương mại, kỹ nghệ hay gia cư như trên thị

trường thu mướn thông thường, hoặc với một cơ sở có
công dụng đặc biệt nào đó trên thị trường không có
cái tương tự.
Ngày nay thị trường ngày càng trơ ûnên phức tạp,
người thuê và người chủ cần phải có sự cố vấn của
chuyên gia để có được vị trí tốt nhất trong việc thương
lượng, soạn thảo và diễn giải hợp đồng và so sánh các
đề nghị.
Các quyết định cần phải được đạt đến không
những vào lúc bắt đầu hợp đồng, mà còn vào lúc tái
xét hợp đồng lúc thi hành các sự lựa chọn. Tất cả các
chuyện này đều có thể dẫn đến việc kiện tụng. Do đó,
cần phải có khả năng chuyên môn để giải quyết.
Những loại vấn đề có thể nảy sinh ra là:
- Sự so sánh giữa giá thuê đề nghị cho những cơ
sở đang xem xét với giá thuê phổ biến trên thị trường.
- nh hưởng của các khuynh hướng trên thị
trường
- Sự hiểu biết toàn vẹn các điều khoản hợp
đồngsẽ có ảnh hưởng đến giá cả thuê mướn. Nói rộng
ra từ những vấn đề đơn giản như trách nhiệm chi tiền
thêm cho những trang bị thêm, tác động của những điều
khỏan của sự phục hồi.
- Khả năng so sánh những đề nghị thuê giống
nhau, có thể bao gồm thời hạn thuê khác nhau, các
khuyến khích như là một giai đoạn thuê không phải trả phí,

SVTH : Lê Minh Thái

25

LUAN VAN CHAT LUONG download : add