ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN KHÁI QUÁT VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT

ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN

Trình bày: Th.S. Nguyễn Đức Thành (0908639595)


PHẦN I. KHÁI QUÁT VỀ ĐẤT ĐAI VÀ
GIÁ ĐẤT

1. Chế độ sở hữu đất đai và giá đất
2. Đặc điểm về đất đai và giá đất
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
4. Quy định của pháp luật về giá đất
5. Nghề định giá/thẩm định giá bđs


1. Chế độ sở hữu và giá đất
 Trên thế giới, đất đai chủ yếu thuộc sở hữu tư nhân.

Vì vậy, giá đất được hiểu đó là sự biểu hiện về mặt
giá trị của quyền sở hữu đất đai; là giá bán quyền sở
hữu đất đối với một diện tích đất xác định.
 Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu (Đ5LĐĐ), NN thực hiện
quyền định đoạt đối với đất đai.


- Giá đất
(giá quyền sử dụng đất)
Là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc

được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất (thị trường xác
định).


Giá trị quyền sử dụng đất
Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng
đất đối với:
- Một diện tích đất xác định
- Trong thời hạn sử dụng đất xác định


Giá bất động sản
 Bất động sản = đất + tài sản gắn liền với đất
 => giá bất động sản = Giá quyền sử dụng đất + giá tài

sản gắn liền với đất
 Giá đất theo thị trường: Bình qn ít nhất 3 thửa đất

giao dịch trong vịng 2 năm trước thời điểm định giá
 Giá tài sản/cơng trình gắn liền với đất: Giá mua mới
trên thị trường x %còn lại


- Giá đất được hình thành trong
các trường hợp:
+ Do UBND cấp tỉnh quy định, quyết định;

+ Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có
SDĐ;

+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất
khi thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ.


2. Đặc điểm về đất đai và giá đất
- QSDĐ là hàng hóa nhưng là hàng hóa đặc biệt
(NQ19). Đất đai có tính đặc thù khơng như các hàng
hóa thơng thường khác, vì vậy giá cả đất đai so với
vật giá thơng thường nó có những đặc tính:
- Khơng giống nhau về cơ sở giá cả.
- Không giống nhau về thời gian hình thành.
- Giá cả đất đai khơng phải là biểu hiện tiền tệ của
giá trị đất đai, giá cả cao thấp không phải do giá
thành sản xuất quyết định.


2. Đặc điểm về đất đai và giá đất (tiếp)
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về địa sản quyết định.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
- Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá
đất cao hơn tốc độ tăng hàng hóa thơng thường khác.
Chủ yếu là do khan hiếm về đất đai và nhân khẩu
tăng lên nên yêu cầu về đất tăng theo.
- Không giống nhau về hiện tượng khấu hao.


3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu theo 03 nhóm
sau:

- Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, tâm lý, mơi trường
gắn với thửa đất.
- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường.
- Nhóm các yếu tố liên quan đến Nhà nước và pháp luật.


Yếu tố tự nhiên: Vị trí thửa đất; kích
thước, hình thể, diện tích thửa đất; địa
hình thửa đất; đặc điểm trên mặt đất và
dưới lòng đất; kiến trúc của các cơng
trình gắn liền với đất; yếu tố tự nhiên


Yếu tố kinh tế: Khả năng cho sinh lợi; các cơng trình phụ trợ
phục vụ sản xuất, kinh doanh gắn liền với đất, tiện nghi phục
vụ sinh hoạt, đời sống con người; các cơng trình kết cấu hạ
tầng bên ngồi thửa đất.
Yếu tố pháp lý gắn với mỗi thửa đất: quy hoạch sử dụng đất;
tính pháp lý của việc sử dụng đất; những hạn chế trong thực
hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn với đất.
Yếu tố về tâm lý và môi trường.


Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
- Yếu tố cung bất động sản trên thị trường: Nguồn cung
về đất; nguồn cung về bất động sản.
- Yếu tố cầu bất động sản trên thị trường: Cầu về đất; cầu
về nhà ở và các cơng trình xây dựng.
- Yếu tố cung - cầu bất động sản trên thị trường: tác động

đến giá đất không chỉ khi quan hệ cung - cầu mất cân đối
hoặc khi chúng đạt mức cân bằng mà sự tác động của
quan hệ cung – cầu diễn ra trong suốt chu kỳ của sự vận
động của thị trường.
- Tốc độ phát triển kinh tế, thu nhập của người dân.


Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật
(phi thị trường)

- Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đối với
người được nhận chuyển quyền sử dụng đất...
- Chính sách tín dụng/ngân hàng đối với hoạt động đầu
tư vào lĩnh vực bất động sản...
- Chính sách đầu tư vào các hoạt động sản xuất, kinh
doanh nơng nghiệp, phi nơng nghiệp...
- Các chính sách thuế về bất động sản;
- Thị trường chứng khoán…


4. Các quy định của pháp luật về giá bđs

- Về nguyên tắc định giá: Sát với giá chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường;
- Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng thực tế trên thị trường thì phải

điều chỉnh cho phù hợp.


Các nguyên tắc thẩm định giá
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng

giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật
chất hoặc tương tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau
đáng kể trong việc sử dụng. Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền
tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó.
 Đối với bất động sản, thẩm định viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng
cao nhất và tốt nhất của đất xem như đất trống và sử dụng cao nhất và
tốt nhất của các công trình trên đất.
 Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu. Do đó, giá trị
thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất”
phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị
trường, với các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất
trống và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo.


Nguyên tắc sử dụng tốt nhất
và có hiệu quả nhất. Ví dụ:
 Xét về mặt sử dụng: Bất động sản là loại tài sản có khả
 năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau:
 - Sử dụng hợp pháp
 - Sử dụng không hợp pháp
 - Sử dụng trái với các quy định của địa phương
 * Xét về mặt giá trị:
 - Sử dụng cho thu nhập ròng thấp nhưng kéo dài

 - Sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn rất
 ngắn


Xem xét:
 Chúng ta đánh giá sử dụng cao nhất và tốt nhất ở 4 mặt:

Thỏa mãn nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất.
Sử dụng phải hợp pháp
Sử dụng cho thu nhập ròng cao nhất hoặc giá trị hiện tại
của thu nhập ròng trong tương lai cao nhất.
Thời gian tạo ra thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất
 Vậy: Đất trụ sở cơ quan có thể được cho thuê làm văn

phịng của các cơng ty hay khơng?


Các bước xác định sử dụng
BĐS tốt nhất, tối ưu nhất:
 1. Xác định sử dụng tốt nhất, tối ưu nhất đối với đất trống:

Trợ giúp thẩm định viên xác định mảnh đất khác có thể
so sánh.
Đi đến ý tưởng về giá trị của đất
Xác định cơng trình tối ưu có thể xây dựng và sử dụng
trên đất để tối đa
hố thu nhập từ đất.
2. Ý tưởng về cơng trình tối ưu có thế xây dựng trên đất phải:
Khai thác tối đa lợi thế của đất để thoả mãn nhu cầu thị
trường.

Tuân thủ những quy tắc, những hạn chế của khu vực và
thị trường


Xem xét sử dụng cơng trình
trên đất tốt nhất, tối ưu nhất.
 - Trợ giúp thẩm định viên xác định các cơng trình khác có thể so
sánh.
- Trợ giúp việc đưa ra quyết định tối ưu với cơng trình xây dựng
(CTXD) hiện có trên đất:
+ Duy trì CTXD như hiện trạng vốn có
+ Tân trang, nâng cấp cơng trình
+ Thay đổi mục đích sử dụng cơng trình
+ Phá bỏ cơng trình
Đất coi như trống
Cơng trình xây dựng trên đất
Lựa chọn
Lựa chọn
Xây cất cơng trình
Để ngun
Bỏ trống
Thay đổi
2. Kết luận về việc sử dụng tốt nhất, tối ưu nhất:
+ Mục đích sử dụng
+ Thời gian sử dụng
+ Những người tham gia sử dụng
 Ví dụ: Căn nhà nát này có nên phá dỡ hay không?


Nguyên tắc thay thế

 Với nguyên tắc này trong thẩm định giá bất động sản,

người mua thường không trả cho một bất động sản
nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương
đương và xây dựng một cơng trình tương ứng, trừ khi
do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.


Nguyên tắc dự báo
 Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất

cũng như các chính sách quản lý của Nhà nước về bất
động sản và thị trường bất động trong tương lai có tác
động đến giá trị của bất động sản. Vì vậy trong thẩm
định giá bất động sản cần dự báo được biến động của
các yếu tố này để ước tính giá trị bất động sản được
chính xác


Nguyên tắc cung - cầu
 Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi

sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên
thị trường bất động sản vào thời điểm thẩm định giá.
Do đó trong thẩm định giá bất động sản cần chú ý
phân tích các yếu tố cung cầu trên thị trường, đặc biệt
là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản,
chủ trương, chính sách của Nhà nước đối với thị
trường bất động sản

Nguyên tắc dự kiến lợi ích
tương lai
 Giá trị thị trường của bất động sản được đo lường

bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong
tương lai của bất động sản, đặc biệt là đối với bất
động sản đầu tư. Vì vậy trong thẩm định giá cần dự
đoán sát khả năng sinh lợi của bất động sản
 Ví dụ: Một ngơi nhà đang cho th nhưng đang bị lỗ vốn. Bên cạnh có bất

động sản tương tự, tốt hơn vừa bán được được 8 tỷ.
- Hiện tại có một người mua nhà này trả 10 tỷ.
- Người thẩm định giá sau khi khảo sát thông tin và xác minh các số
liệu chính xác, dựa vào việc ước lượng các giá trị tương lai bất động
sản mang lại có thể ước tính giá trị Bất động sản là 15 tỷ


Nguyên tắc đóng góp
 Giá trị của mỗi bộ phận của bất động sản sẽ đóng góp

vào tổng giá trị của bất động sản. Do đó, thẩm định
viên cần vận dụng nguyên tắc này khi tiến hành điều
chỉnh giá trị của các bất động sản so sánh để ước tính
giá trị của bất động sản thẩm định giá.
 Ví dụ: Một ngơi nhà khơng có Gara ơ tơ ở tầng 1 bán 5tỷ,
nhưng nếu
có Gara ơ tơ có thể bán 6 tỷ.
- Vậy giá trị Gara ơ tơ đóng góp vào bất động sản là 1 tỷ.
- Thực tế chi phí để xây dựng Gara là 100 triệu đồng