Báo cáo " Tương đồng và khác biệt giữa pháp luật đất đai Singapore và pháp luật đất đai Việt Nam - gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai " pot

nghiªn cøu - trao ®æi
52 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010







TS. NguyÔn Quang TuyÕn *
ừng là thuộc địa của Anh, hệ thống
pháp luật Singapore dường như hoàn
toàn chịu ảnh hưởng của pháp luật Anh, chỉ
trừ một số vấn đề mang tính cá nhân đối với
cộng đồng Hồi giáo, Ấn Độ giáo và người
Hoa chịu sự điều chỉnh của luật hồi giáo,
luật Ấn Độ giáo và phong tục của người
Hoa. Bên cạnh pháp luật Anh, Singapore đã
ban hành nhiều luật và pháp lệnh theo mô
hình của các nước khác phù hợp hơn với
điều kiện thực tế của mình ví dụ như thông
qua Bộ luật hình sự, Luật về chứng cứ theo
hình mẫu của các bộ luật thuộc địa Ấn Độ;
thông qua Pháp lệnh về các quan hệ công
nghiệp năm 1960 và Luật công ti năm 1967
theo mô hình của Australia. Trong lĩnh vực
đất đai, pháp luật là công cụ chủ yếu để nhà
nước quản lí đất đai với việc thông qua các
đạo luật: Luật về quyền đất đai năm 1956,

Luật về thu hồi đất (Land Acquisition Act),
Luật xâm chiếm đất công (State Lands
Encroachment Act) v.v Những đạo luật này
đề cập các chế định chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, về sở hữu đất đai: Ở Singapore
có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất
đai: sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân…
Phần lớn đất đai thuộc sở hữu nhà nước
(khoảng 90% diện tích đất tự nhiên). Phần
diện tích đất đai còn lại thuộc sở hữu tư
nhân. Cho dù đất đai thuộc hình thức sở hữu
nào chăng nữa thì việc quản lí, sử dụng đất
(SDĐ) đều phải tuân theo các quy định về
quy hoạch đất đai do nhà nước ban hành.
Luật pháp Singapore cho phép người nước
ngoài được mua nhà ở (bao gồm căn hộ
chung cư hoặc ngôi nhà gắn liền với đất ở).
Phần lớn đất đai được sử dụng theo hình
thức nhà nước cho thuê đất với thời hạn thuê
từ 10 năm - 20 năm (đối với đất nông
nghiệp) hoặc thời hạn thuê kéo dài đến 99
năm (đối với đất ở, đất sử dụng vào mục
đích thương mại).
Thứ hai, về quy hoạch đất đai: Quy
hoạch đất đai ở Singapore bao gồm các loại
chủ yếu sau: 1) Quy hoạch định hướng
(Concept plan): Loại quy hoạch này nhằm
định hướng phát triển các khu chức năng
dựa trên việc nghiên cứu các khía cạnh như
hướng phát triển; cơ cấu diện tích, mối

tương quan giữa các khu chức năng. Quy
hoạch định hướng có giá trị trong 10 năm;
2) Quy hoạch tổng thể (Master plan): Loại
quy hoạch này có giá trị trong 05 năm. Nó
được xây dựng dựa trên quy hoạch định
hướng bao gồm các nội dung chi tiết của
từng khu vực, từng cụm dân cư theo các tỉ
T

* Giảng viên chính Khoa pháp luật kinh tế
Trường Đại học Luật Hà Nội


nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 53

lệ không giống nhau. Sau khi xây dựng
xong, quy hoạch tổng thể được công bố
công khai, rộng rãi để mọi người dân tham
gia đóng góp ý kiến. Kết thúc quá trình
tham vấn, cơ quan có trách nhiệm tiếp thu,
chỉnh sửa, trình phê duyệt và công bố chính
thức để thực hiện; 3) Việc thực hiện dự án
bắt buộc tuân thủ các quy hoạch đất đai:
Trước khi triển khai dự án, chủ đầu tư phải
lập dự án cụ thể, chi tiết phù hợp với quy
hoạch đất đai. Sau đó, họ trình dự án này
với Cơ quan tái phát triển đô thị (URA) để
xem xét, phê duyệt (Guiding plan). Căn cứ
trên cơ sở quy hoạch đất đai sẽ xác định

việc phân bổ SDĐ hợp lí.
Thứ ba, về thu hồi đất: Luật pháp Singapore
(theo Luật về thu hồi đất) quy định nhà nước
có thẩm quyền thu hồi đất. Người dân có
nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất
của nhà nước. Việc thu hồi đất được thực
hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được cơ
quan có thẩm quyền xét duyệt và tuân thủ
các nguyên tắc chủ yếu sau đây: 1) Thu hồi
đất bắt buộc để SDĐ vào mục đích công
cộng như phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng
công trình phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô
thị; 2) Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu
tư nhân. Loại đất này, nhà nước chỉ thu hồi
trong các trường hợp cần thiết; 3) Việc thu
hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ
và các thành viên nội các Chính phủ, sau khi
đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng
đồng; 4) Việc thu hồi đất được thực hiện
theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy
định. Nhà nước thông báo cho người bị thu
hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra
quyết định thu hồi đất;
Trường hợp người bị thu hồi đất không
thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà
nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc
bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State
Lands Encroachment Act).
Thứ tư, về mức bồi thường thiệt hại.
Mức bồi thường thiệt hại được xác định căn

cứ vào giá trị thực tế bất động sản (BĐS) của
chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển
chỗ ở hợp lí; chi phí mua nguyên liệu xây
dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới v.v
Trường hợp người bị thu hồi đất không tán
thành với phương án bồi thường thiệt hại do
Nhà nước xác định, họ có quyền thuê tổ
chức định giá tư nhân để tiến hành định giá
lại các chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền
cho việc làm này. Việc xác định bồi thường
được Nhà nước Singapore thực hiện căn cứ
vào giá trị BĐS do người bị thu hồi đất đầu
tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của
BĐS. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ
sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi
giá trị bồi thường của BĐS. Điều này có
nghĩa là nhà nước không bồi thường theo giá
BĐS hiện tại mà bồi thường theo giá thấp
hơn do trừ đi phần giá trị BĐS tăng thêm từ
sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước.
Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi
thường cho người bị thu hồi đất các thiệt hại
sau đây: Trường hợp công trình công cộng đi
ngang qua BĐS gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích
của người sử dụng đất (SDĐ) như tiếng ồn,
khói bụi, người đi đường có thể nhìn vào nhà
v.v. trường hợp công trình công cộng gây chia
cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để
hoàn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ
sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại.

nghiªn cøu - trao ®æi
54 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010

Những yêu cầu sau đây của người bị thu
hồi đất sẽ không được xem xét để bồi
thường: 1) Yêu cầu đòi được thưởng cho
việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình
không chịu thực hiện quyết định thu hồi đất
để đòi mức giá bồi thường cao hơn; 2) Yêu
cầu đòi bồi thường đối với phần chi phí đầu
tư thêm vào ngôi nhà sau khi nhà nước đã có
quyết định thu hồi đất; 3) Trường hợp cố
tình xây dựng nhà sau khi nhà nước ra quyết
định thu hồi đất trong thời hạn 02 năm kể từ
ngày có quyết định thu hồi; 4) Yêu cầu bồi
thường theo giá mua bán, chuyển nhượng
đất đai thực tế; 5) Trường hợp thu hồi BĐS
đối với hoạt động kinh doanh không có giấy
phép; 6) Thu hồi đất trong trường hợp người
SDĐ không có căn cứ pháp lí để bồi thường;
7) Thu hồi đất của tổ chức, cá nhân sử dụng
BĐS bất hợp pháp…;
Thứ năm, về tái định cư: Chính phủ
Singapore rất chú trọng đến việc giải quyết
vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất ở.
Chính sách này được thực hiện gắn với việc
bố trí nhà ở do nhà nước xây dựng (được gọi
là nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm

với một số điều kiện. Cục phát triển nhà
(HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm
vụ cung cấp nhà ở công cho người dân, trong
đó chủ yếu phục vụ công tác tái định cư.
Tính từ khi thành lập đến nay, HDB đã cung
cấp nhà ở cho 85% dân số; trong đó có 2%
người dân được thuê căn hộ;
Thứ sáu, nhà nước thực hiện phân phối
đất đai cho các nhu cầu của xã hội thông qua
những hình thức chủ yếu sau đây: 1) Đấu giá
hoặc đấu thầu đất đai; 2) Bán trực tiếp; 3)
Đấu thầu hạn chế.
2. Những điểm tương đồng giữa pháp
luật đất đai Singapore và pháp luật đất
đai Việt Nam
So sánh các chế định cơ bản của pháp
luật đất đai Singapore với pháp luật đất đai
Việt Nam có thể rút những điểm tương đồng
chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, về chế độ sở hữu đất đai: Hình
thức sở hữu nhà nước về đất đai đều hiện
diện trong hệ thống pháp luật của hai nước.
Ở Singapore, 90% diện tích đất đai thuộc sở
hữu nhà nước; tương tự, ở Việt Nam, toàn bộ
vốn đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu (Điều 5 Luật đất
đai năm 2003).
Để phân phối đất đai cho các nhu cầu sử
dụng của xã hội, pháp luật hai nước đều quy
định hình thức nhà nước cho thuê đất với

thời hạn sử dụng ổn định lâu dài;
Thứ hai, do tầm quan trọng đặc biệt của
đất đai mà pháp luật của hai nước đều quy
định nhà nước quản lí chặt chẽ vốn đất đai.
Ở cả hai nước, nhà nước đều sử dụng quy
hoạch như là một trong những biện pháp cơ
bản để quản lí đất đai.
Thứ ba, pháp luật đất đai của Singapore
và Việt Nam đều cho phép người nước ngoài
được quyền sở hữu nhà ở thông qua việc
mua căn hộ để ở.
Thứ tư, ở Singapore quy hoạch đất đai
bao gồm quy hoạch định hướng có giá trị
trong 10 năm và quy hoạch tổng thể có thời
hạn thực hiện trong vòng 05 năm. Quy
hoạch tổng thể được xây dựng dựa trên quy
hoạch định hướng. Tương tự ở Việt Nam,
pháp luật đất đai có các quy định về quy
hoạch SDĐ và kế hoạch SDĐ đai. Kì quy


nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 55

hoạch SDĐ là 10 năm và kì kế hoạch SDĐ
là 05 năm (Điều 24 Luật đất đai năm 2003).
Kế hoạch SDĐ được xây dựng căn cứ vào
quy hoạch SDĐ và gắn với kế hoạch phát
triển kinh tế-xã hội 05 năm của cả nước và
ở từng địa phương (khoản 2 Điều 22 Luật

đất đai năm 2003).
Pháp luật đất đai của hai nước đều coi
trọng tính dân chủ, công khai minh bạch của
việc xây dựng và thực hiện quy hoạch đất
đai, thể hiện:
- Ở Singapore, quy hoạch tổng thể được
công bố công khai, rộng rãi cho mọi người
dân tham gia góp ý chỉnh sửa và công bố
chính thức để thực hiện.
- Ở Việt Nam, pháp luật đất đai quy định
trong quá trình xây dựng quy hoạch, kế
hoạch SDĐ chi tiết, cơ quan có thẩm quyền
phải lấy ý kiến đóng góp của người dân
(khoản 5 Điều 25 Luật đất đai năm 2003)
hoặc “Trong vòng 30 ngày làm việc, kể từ
ngày quy hoạch sử dụng đất được cấp có
thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, uỷ
ban nhân xã, phường, thị trấn có trách
nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai tại trụ sở uỷ ban nhân
dân. Cơ quan quản lí đất đai các cấp có
trách nhiệm công bố công khai quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đai tại trụ sở cơ quan
và trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Việc công bố công khai được thực hiện trong
suốt kì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có
hiệu lực” (Điều 28 Luật đất đai năm 2003).
Thứ năm, pháp luật đất đai của hai nước
đều có các quy định về thu hồi đất sử dụng
vào mục đích chung, lợi ích quốc gia, lợi ích

công cộng; việc thu hồi đất do Nhà nước ra
quyết định thu hồi. Hơn nữa, pháp luật đất
đai của Việt Nam và Singapore đều quy định
cụ thể, rõ ràng những trường hợp thu hồi đất
nhằm hạn chế việc tùy tiện thu hồi đất.
Một điểm tương đồng khác trong pháp
luật đất đai của Việt Nam và Singapore là
đều coi trọng tính công khai minh bạch và
bảo đảm quyền lợi cho người dân trong việc
thu hồi đất bằng quy định trước khi thu hồi
đất, Nhà nước thông báo trước cho người
dân từ 2 - 3 năm (Luật đất đai Singapore).
Còn Luật đất đai Việt Nam quy định:
“Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90
ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày
đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan có
thẩm quyền thu hồi đất phải thông báo cho
người bị thu hồi đất biết lí do thu hồi, thời
gian, kế hoạch di chuyển, phương án tổng
thể về bồi thường thiệt hại” (Điều 39).
Thứ sáu, về chính sách bồi thường cho
người bị thu hồi đất. Pháp luật đất đai của
Việt Nam và Singapore đều có các quy định
cụ thể về việc bồi thường. Những điểm
tương đồng chủ yếu trong pháp luật đất đai
của hai nước về vấn đề này bao gồm: 1)
Người bị thu hồi đất được Nhà nước bồi
thường; 2) Mức bồi thường căn cứ vào giá
trị BĐS được tạo ra từ sự đầu tư của người
SDĐ đai; 3) Giá tính bồi thường thấp hơn

giá chuyển nhượng đất đai thực tế trên thị
trường; 4) Quy định cụ thể các trường hợp
người bị thu hồi đất không được bồi
thường nhằm giảm những khiếu kiện, tranh
chấp không cần thiết; 5) Quy định về thực
hiện hỗ trợ, tạo điều kiện giúp đỡ về công
ăn, việc làm cho người nông dân bị mất đất
sản xuất; 6) Quy định về việc bố trí tái


nghiªn cøu - trao ®æi
56 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010

định cư cho người bị thu hồi đất ở mà phải
di chuyển chỗ ở thông qua việc thuê hoặc
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; 7) Quy
định về trình tự, thủ tục chặt chẽ của việc
thực hiện tái định cư; 8) Quy định cho
phép người bị thu hồi đất có quyền khiếu
nại về giá trị bồi thường với cơ quan có
thẩm quyền. Trường hợp không nhất trí với
quyết định giải quyết khiếu nại của hội
đồng bồi thường, họ có quyền khởi kiện vụ
việc ra toà án.
Thứ bảy, pháp luật đất đai của Việt
Nam và pháp luật đất đai của Singapore
đều quy định việc nhà nước sử dụng hình
thức đấu giá hoặc đấu thầu trong phân phối
đất đai để bảo đảm sự bình đẳng, công khai
minh bạch giữa những người có nhu cầu

SDĐ trong việc tiếp cận đất đai. Hơn nữa,
vấn đề này còn được quy định cụ thể, rõ
ràng về trình tự, thủ tục thực hiện đấu giá,
đấu thầu đất đai.
2. Những điểm khác biệt giữa pháp
luật đất đai Singapore và pháp luật đất
đai Việt Nam
Bên cạnh những điểm tương đồng, so
sánh các chế định chủ yếu của pháp luật đất
đai Singapore và Việt Nam có thể rút ra một
số điểm khác biệt cơ bản sau đây:
Thứ nhất, về hình thức sở hữu: Ở Singapore
có các hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu nhà
nước, sở hữu tư nhân; trong khi đó ở Việt
Nam, pháp luật chỉ thừa nhận một hình thức
sở hữu đất đai duy nhất: Sở hữu toàn dân về
đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Hình thức sở hữu tư nhân về đất đai chưa
được pháp luật thừa nhận.
Thứ hai, theo pháp luật Việt Nam, quyền
sở hữu nhà ở của người nước ngoài bị hạn
chế hơn so với pháp luật của Singapore. Cụ
thể theo quy định, “tổ chức, cá nhân nước
ngoài thuộc các đối tượng sau đây được mua
và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
1. Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực
tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp
luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp (DN)
đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định
của pháp luật về DN, bao gồm DN trong

nước và DN có vốn đầu tư nước ngoài thuê
giữ chức danh quản lí trong DN đó;
2. Cá nhân nước ngoài có công đóng
góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng
huân chương, huy chương; cá nhân nước
ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do
Thủ tướng Chính phủ quyết định;
3. Cá nhân nước ngoài đang làm việc
trong lĩnh vực kinh tế-xã hội có trình độ đại
học hoặc tương đương trở lên và người có
kiến thức, kĩ năng đặc biệt mà Việt Nam có
nhu cầu;
4. Cá nhân nước ngoài kết hôn với công
dân Việt Nam;
5. DN có vốn đầu tư nước ngoài đang
hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về
đầu tư không có chức năng kinh doanh BĐS,
có nhu cầu về nhà ở cho những người đang
làm việc tại DN đó ở;
Cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng
trên đây được sở hữu nhà ở trong thời hạn
tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Thời hạn
này được ghi trong giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở. Trong thời hạn 12 tháng, kể từ
khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam,


nghiên cứu - trao đổi

tạp chí luật học số 8/2010 57

i tng quy nh ti khon ny phi bỏn
hoc tng cho nh ú (Ngh quyt s
19/2008/NQ-QH12 ca Quc hi ngy
03/06/2008 v vic thớ im cho t chc, cỏ
nhõn nc ngoi mua v s hu nh ti
Vit Nam). Trong khi ú, Singapore ngi
nc ngoi c quyn s hu cn h hoc
cn nh (bit th) kốm theo vi t .
Th ba, phỏp lut Vit Nam quy nh
Nh nc giao t, cho thuờ t cho cỏc t
chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn s dng n nh
lõu di vi thi hn t 20 nm n 50 nm.
Trng hp u t vo vựng cú iu kin
kinh t-xó hi khú khn hoc c bit khú
khn thỡ thi hn thuờ t cú th kộo di
nhng ti a khụng quỏ 70 nm (iu 67
Lut t ai nm 2003). Trong khi ú
Singapore, ch SD ph bin l hp
ng thuờ t ca nh nc vi thi hn thuờ
t 10 nm n 99 nm ỏp dng i vi tng
loi t vi mc ớch s dng khỏc nhau.
Th t, Singapore, quy hoch khụng
ph thuc vo ranh gii hnh chớnh m theo
cỏc phõn khu chc nng, do ú vic quy
hoch v trin khai thc hin thng nht.
Nh nc khụng cho phộp ch u t mua i
bỏn li trờn mnh t c giao, tr mt s
trng hp c bit. Trong khi ú, Vit

Nam quy hoch, k hoch SD c lp
theo tng cp n v hnh chớnh: Chớnh ph
lp quy hoch, k hoch SD ca c nc;
U ban nhõn dõn (UBND) tnh, thnh ph
trc thuc trung ng, UBND huyn, qun,
th xó, thnh ph thuc tnh v UBND xó,
phng, th trn t chc vic lp quy hoch,
k hoch SD ca a phng mỡnh (iu
25 Lut t ai nm 2003). iu ny d ny
sinh vic lp quy hoch, k hoch SD
chng chộo hoc mõu thun, khú thc hin
thng nht v ny sinh nguy c d dng thay
i quy hoch SD ó c xột duyt.
Th nm, cỏc quy nh v thu hi t,
bi thng, tỏi nh c ca Singapore v
Vit Nam cú nhng nột khỏc bit ch yu
sau õy:
- V thi hn thụng bỏo quyt nh thu
hi t: Lut phỏp Singapore quy nh trc
khi thu hi t, nh nc thụng bỏo cho
ngi SD bit trc t 2 - 3 nm. Trong
khi ú, lut t ai Vit Nam ch quy nh
trc khi thu hi t chm nht l 90 ngy
i vi t nụng nghip v 180 ngy i vi
t phi nụng nghip, c quan nh nc cú
thm quyn thu hi t phi thụng bỏo cho
ngi SD bit lớ do thu hi t (iu 39
Lut t ai nm 2003).
- Lut phỏp Singapore búc tỏch rừ phn
giỏ tr tng thờm t t ai do nh nc

u t c s h tng khụng c tớnh vo
mc giỏ tr bi thng khi nh nc thu
hi t. Vit Nam li cha quy nh rừ v
vn ny.
- Singapore l nc cụng nghip phỏt
trin nờn s lng ngi lm nụng nghip
khụng nhiu; vỡ vy vic to iu kin
chuyn i ngh nghip, tỡm kim cụng n
vic lm cho ngi b mt t sn xut
khụng cũn l vn nghiờm trng. Cũn
Vit Nam vi iu kin cú khong 65% dõn
s lm nụng nghip thỡ vic o to chuyn
i ngh nghip, bo m i sng cho
ngi nụng dõn b mt t sn xut ang l
vn núng bng v l mt trong nhng
thỏch thc ca quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ,


nghiªn cøu - trao ®æi
58 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010

hiện đại hoá hiện nay.
- Ở Singapore, pháp luật không cho
phép người nông dân chuyển nhượng đất
cho nhà đầu tư để xây dựng các khu dân cư.
Trong khi đó, luật đất đai Việt Nam lại cho
phép người nông dân được chuyển quyền
SDĐ cho nhà đầu tư để thực hiện dự án
theo hình thức chuyển nhượng, cho thuê
hoặc góp vốn bằng quyền SDĐ (Điều 40

Luật đất đai năm 2003). Điều này dẫn đến
việc phát sinh những mức giá bồi thường
khác nhau giữa các dự án; gây khó khăn cho
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
(đặc biệt đối với các dự án do Nhà nước
thực hiện việc bồi thường).
- Ở Singapore, tiền bồi thường chỉ chiếm
khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án;
trong khi đó tỉ lệ này ở Việt Nam có thể lên
đến 70 - 80% tổng giá trị đầu tư. Điều này
gây ra rất nhiều khó khăn khi triển khai các
dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và làm
nản lòng các nhà đầu tư.
- Ở Singapore, việc tái định cư được
thực hiện thông qua chương trình phát triển
và bố trí nhà ở công với các loại nhà ở khác
nhau đáp ứng nhu cầu đa dạng của người
dân. Bên cạnh đó, chính phủ Singapore có
chính sách tài chính nhằm hỗ trợ nguồn vốn
cho cơ quan phát triển nhà đầu tư xây dựng
các khu nhà ở mới làm tăng lượng nhà ở
hàng hoá thoả mãn nhu cầu xã hội. Hơn
nữa, để hạn chế tình trạng đầu cơ, mua bán
nhà ở kiếm lời, luật pháp của Singapore quy
định người dân chỉ được bán nhà khi đã sử
dụng nhà ở trong một thời hạn nhất định;
quy định thời gian cụ thể được mua tiếp căn
nhà thứ 2 kể từ khi bán nhà ở. Trong khi đó,
pháp luật đất đai Việt Nam quy định việc
giải quyết tái định cư cho người bị thu hồi

đất ở được thực hiện bằng các hình thức: 1)
Ở khu vực đô thị, người bị thu hồi đất ở
được bồi thường bằng tiền hoặc ưu tiên mua
hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
(Điều 42 Luật đất đai năm 2003). Tuy
nhiên, quá trình thực thi nảy sinh vấn đề đó
là tiền bồi thường thấp hơn so với giá nhà ở
trên thị trường nên người được bồi thường
không thể mua được nhà ở mới. Nhà ở tái
định cư được xây dựng với chất lượng thấp
hoặc do sự không công khai, minh bạch
trong việc bán nhà ở tái định cư nên người
bị thu hồi đất ở gặp nhiều khó khăn trong
việc tìm chỗ ở mới. Mặt khác, chính sách
tài chính của Nhà nước trong việc hỗ trợ
nguồn vốn cho chủ đầu tư nhằm phát triển
loại nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư không
rõ ràng, thiếu đồng bộ là trở ngại làm cho
quỹ nhà ở khan hiếm, không đáp ứng được
nhu cầu của người dân. Hơn nữa, Việt Nam
lại chưa có quy định về việc sử dụng nhà ở
tái định cư trong một thời hạn nhất định rồi
mới được bán nên nhiều người dân được
mua hoặc thuê nhà ở tái định cư đã bán lại
kiếm lời làm cho thị trường BĐS phát triển
khó kiểm soát; 2) Ở khu vực nông thôn:
Người bị thu hồi đất ở được bồi thường
bằng việc giao đất ở mới. Do không có quy
định về điều kiện thời gian sử dụng tối thiểu
nên một số người dân sau khi nhận bồi

thường đất tái định cư đã chuyển nhượng
cho người khác kiếm lời;
Thứ sáu, về các hình thức phân phối đất
đai của Nhà nước: Ở Singapore, Nhà nước
phân phối đất đai theo các hình thức cho


nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 59

thuê đất; đấu thầu hoặc đấu giá đất; bán trực
tiếp và đấu thầu hạn chế. Trong khi đó ở
Việt Nam, Nhà nước phân phối đất đai cho
nhu cầu sử dụng của xã hội thông qua các
hình thức: giao đất (bao gồm giao đất không
thu tiền SDĐ và giao đất có thu tiền SDĐ);
cho thuê đất (bao gồm cho thuê đất trả tiền
hàng năm và cho thuê đất trả tiền 1 lần cho
cả thời gian thuê) và công nhận quyền SDĐ
đang sử dụng ổn định (khoản 4 Điều 5 Luật
đất đai năm 2003).
Thứ bảy, về cơ chế pháp lí giải quyết
khiếu nại, tranh chấp về đất đai: Ở Singapore,
các tranh chấp, khiếu nại về đất đai đều được
giải quyết tại toà án. Trong khi đó ở Việt
Nam, việc giải quyết tranh chấp trước hết
phải do các bên tranh chấp tự hoà giải hoặc
thông qua hoà giải của UBND xã, phường,
thị trấn, nếu không thành mới đưa ra toà án
giải quyết (Điều 135 và Điều 136 Luật đất

đai năm 2003). Đối với việc giải quyết các
khiếu nại về đất đai, trước tiên người khiếu
nại phải gửi đơn khiếu nại đến cơ quan bị
khiếu nại để yêu cầu giải quyết. Sau khi
nhận được trả lời của cơ quan này mà người
khiếu nại không nhất trí thì mới tiếp tục
khiếu nại lên cơ quan hành chính cấp trên của
cơ quan bị khiếu nại hoặc gửi đơn đến toà
hành chính để yêu cầu giải quyết. Như vậy,
việc giải quyết khiếu nại, tranh chấp về đất
đai thường kéo dài, qua nhiều thủ tục phức
tạp, hiệu quả giải quyết không cao.
3. Những gợi mở cho Việt Nam trong
quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai
Thứ nhất, ở Singapore, Nhà nước đóng
vai trò trung tâm và chủ động quản lí đất đai.
Vai trò quản lí đất đai của nhà nước
Singapore được thể hiện đậm nét trên các
khía cạnh cơ bản sau: 1) Để hạn chế tình
trạng đầu cơ, mua bán đất đai kiếm lời, pháp
luật đất đai của Singapore quy định những
điều kiện chặt chẽ trong việc chuyển nhượng
đất đai và nhà ở; 2) Coi trọng và sử dụng
quy hoạch để quản lí đất đai. Điều này có
nghĩa là việc giao đất, thực hiện dự án đều
dựa trên cơ sở quy hoạch; 3) Nhà nước thực
thi chính sách nhà ở xã hội thông qua việc
đầu tư vốn xây dựng nhà ở xã hội để bán
hoặc cho người có thu nhập thấp hay người
bị thu hồi đất ở thuê, mua v.v

Thứ hai, ở Singapore, công tác quy
hoạch đất đai đặc biệt được coi trọng và
được xác định là phương thức quan trọng
nhất để quản lí đất đai. Việc xây dựng quy
hoạch được thực hiện cụ thể, tỉ mỉ dựa trên
những căn cứ khoa học và lấy ý kiến đóng
góp rộng rãi của nhân dân trước khi công bố
công khai. Quy hoạch đất đai không xây
dựng theo phạm vi địa giới hành chính mà
theo khu vực chức năng nhằm đảm bảo tính
thống nhất, đồng bộ và dễ thực hiện, dễ quản
lí trên thực tế. Kỉ luật chấp hành quy hoạch
đất đai được tuân thủ nghiêm ngặt trong việc
thực hiện các dự án đầu tư.
Thứ ba, Nhà nước Singapore chịu trách
nhiệm thu hồi đất (tức là đảm nhiệm việc tạo
ra quỹ đất “sạch”) sau đó cung cấp cho các
đơn vị thực hiện dự án theo quy hoạch.
Không có hiện tượng chủ đầu tư tự thương
lượng với người SDĐ để mua lại đất thực
hiện các dự án đầu tư, kinh doanh. Điều này
tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án được
triển khai đúng tiến độ, chủ đầu tư không
phải mất nhiều thời gian, công sức, tiền của


nghiªn cøu - trao ®æi
60 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010

vào việc bồi thường, giải phóng mặt bằng;

chi phí bồi thường chiếm tỉ trọng thấp trong
tổng giá trị của dự án.
Thứ tư, ở Singapore, công tác thu hồi
đất, bồi thường được thực hiện cẩn thận,
chặt chẽ dựa trên việc tuân thủ pháp luật
đảm bảo sự công bằng, minh bạch. Trước
khi thu hồi đất, nhà nước tiến hành điều tra
xã hội học một cách tỉ mỉ về đối tượng bị
thu hồi đất nhằm bảo vệ quyền lợi cho
người dân. Có sự “bóc tách” rõ ràng giá trị
tăng thêm của BĐS do sự đầu tư cơ sở hạ
tầng của Nhà nước tạo ra ra khỏi giá trị bồi
thường khi thu hồi đất. Bởi lẽ, chính phủ
Singapore nhận thức sâu sắc được sự phức
tạp của việc bồi thường cho người bị thu
hồi đất. Muốn tạo sự đồng thuận rộng rãi
của người dân thì việc thu hồi đất phải thực
hiện công khai, minh bạch, công bằng,
khách quan và đúng pháp luật.
Thứ năm, Chính phủ Singapore thực hiện
thành công việc tái định cư thông qua chính
sách nhà ở công nhằm đáp ứng các nhu cầu
sử dụng đa dạng của người dân; đồng thời
pháp luật có những quy định cụ thể nhằm
hạn chế việc “mua đi - bán lại” nhà ở. Nhà
nước có chính sách tài chính cụ thể, rõ ràng
nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho các doanh
nghiệp kinh doanh BĐS đầu tư phát triển
loại nhà ở xã hội cung cấp cho đối tượng là
người có thu nhập thấp.

Thứ sáu, chính sách quản lí, SDĐ rõ
ràng. Hệ thống pháp luật đất đai đồng bộ và
ý thức tuân thủ pháp luật cao của người dân
mà nhà nước Singapore đã quản lí hiệu quả
thị trường BĐS, tình trạng đầu cơ, mua - bán
đất đai kiếm lời nhằm đẩy giá đất lên cao
gấp nhiều lần so với giá trị thực tế dường
như ít có điều kiện tồn tại.
Thứ bảy, theo pháp luật đất đai của
Singapore, mọi tranh chấp đất đai, khiếu nại
về đất đai được giải quyết tại toà án đảm bảo
sự công bằng, minh bạch, đúng pháp luật và
có hiệu quả. Người dân không phải tốn quá
nhiều công sức, thời gian và tiền bạc vào
việc theo đuổi các vụ kiện tụng liên quan
đến đất đai.
Thứ tám, việc phân phối đất đai cho các
nhu cầu SDĐ của xã hội được nhà nước
Singapore áp dụng cơ chế thị trường để thực
hiện thông qua đấu giá hoặc đấu thầu, bán
trực tiếp hoặc đấu thầu hạn chế. Điều này
đảm bảo sự công bằng, minh bạch cho mọi
chủ thể có nhu cầu SDĐ trong việc tiếp cận
vốn đất đai của Nhà nước.
Thứ chín, ở Singapore, việc quản lí đất
đai theo hệ thống Torres (quản lí đất đai theo
thửa đất) không chỉ bảo đảm cho Nhà nước
nắm chắc được các thông tin chi tiết của
thửa đất và mọi biến động của quá trình
SDĐ mà còn giúp người SDĐ dễ dàng,

thuận tiện trong việc đăng kí quyền sở hữu
hoặc quyền sử dụng nhằm bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp đối với đất đai; thúc đẩy sự
phát triển của thị trường BĐS.
Thứ mười, pháp luật đất đai Singapore
không hạn chế người nước ngoài được quyền
sở hữu nhà ở. Điều này không chỉ góp phần
làm tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư
- kinh doanh mà còn làm cho nền kinh tế thị
trường của Singapore phát triển năng động
và có tính cạnh tranh cao./.