Một Số Kiến Nghị Nhằm Nâng Cao Năng Lực Quản Lý Nhà Nước Đối Với Nhà Thuộc Sở Hữu Nhà Nước

1
Trường đại học kinh tế quốc dân
KHOA KHOA HC QUN Lí
-------------------------
CHUYấN TT NGHIP
Đề tài
Mt S Kin Ngh Nhm Nõng Cao Nng Lc Qun Lý Nh Nc
i Vi Nh Thuc S Hu Nh Nc
Họ và tên sinh viên : Trần Thị Thuý Vân
Chuyên ngành : Quản lý kinh tế
Lớp : Quản lý kinh tế 46A
Khoá : 46
Hệ : Chính quy
Giảng viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Thị Lệ Thuý


Hà Nội ư 2008
MỤC LỤC
MỤC LỤC ................................................................................................................ 2
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .............................................................................. 3
PHẦN MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 4
PHẦN NỘI DUNG ................................................................................................... 7
CHươNG I : Cơ Sở LÝ LUậN Về QLNN đốI VớI TàI SảN NHà NướC Và NHà THUộC Sở HữU NHà
NướC. ............................................................................................................................................................... 7
I . Quản lý nhà nước đối với tài sản nhà nước. 7
1.Nội dung của tài sản Nhà nước ............................................................................................................ 7
1.2. Tài sản nhà nước tại doanh nghiệp...................................................................................................8
1.5. Các tài nguyên của đất nước............................................................................................................9
1.6. Tài sản dự trữ nhà nước....................................................................................................................9
2. Nguyên tắc quản lý tài sản nhà nước .................................................................................................. 9
3. Vai trò của nhà nước trong việc quản lý tài sản nhà nước.. .............................................................. 10

4. Nội dung của QLNN đối với tài sản nhà nước. ................................................................................. 13
4.1 Thiết lập khuôn khổ pháp luật trong lĩnh vực quản lý tài sản thuộc sở hữu nhà nước...................13
4.2 QLNN đảm bảo cho các cơ quan hành chính thực hiện tốt chức năng ..........................................14
II.Quản lý nhà đất. 15
1.Khái niệm về quản lý nhà đất. ............................................................................................................ 15
2. Vai trò và chức năng quản lý nhà đất ................................................................................................ 16
3. Đặc điểm của quản lý nhà đất ........................................................................................................... 18
III. Quản lý nhà nước đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước. 21
1. Quản lý nhà nước đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước. .................................................................... 21
2. Những nội dung của “ Mua bán và kinh doanh nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước” .............. 23
2.1 Chính sách bán nhà cho các đối tượng đang thuê nhà thuộc SHNN..............................................24
2.2 Chính sách quy định về Kinh doanh nhà ở nhằm mục đích kinh doanh.........................................25
3.Trách nhiệm của các cơ quan chức năng. .......................................................................................... 27
CHươNG II. THựC TRạNG CủA VIệC THựC HIệN NGHị ĐịNH 61/ CP TRỜN địA BàN HN ........... 29
I.Một vài nét về cơ quan chủ quản trên địa bàn HN. 29
1. Vị trí của sở TNMT-NĐ Hà Nội. ...................................................................................................... 29
2. Chức năng nhiệm vụ của sở trong việc quản lý tài nguyên đất: ....................................................... 29
3. Cơ cấu tổ chức: ................................................................................................................................. 31
II. Đánh giá thực trạng việc thực hiện NĐ 61/ CP trên địa bàn HN 32
1. Mục tiêu của hoạt động bán nhà theo nghị định 61/CP. .................................................................. 32
1.1 Mục tiêu sử dụng tiết kiệm chống lãng phí tài sản công:................................................................32
1.2 Giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân............................................................................................33
1.3 Một số mục tiêu khác......................................................................................................................33
2.Các kết quả đạt được trong việc quản lý Nhà thuộc sở hữu Nhà nước. ............................................ 34
3.Những mặt còn tồn tại ........................................................................................................................ 37
3.1 Thời giản giải quyết còn chậm........................................................................................................37
3.2 Tiến độ thực hiện.............................................................................................................................38
3.3 Giá bán nhà chưa hợp lý..................................................................................................................39
3.4 Một số tồn tại khác..........................................................................................................................42
III.Nguyên nhân của các vấn đề trên. 43

1. Thủ tục hành chính của các cơ quan. ................................................................................................ 43
2. Vấn đề về nhân sự. ............................................................................................................................ 44
3.Tổ chức quản lý thực hiện. ................................................................................................................. 45
4.Một số nguyên nhân khác. ................................................................................................................. 46
IV Kết luận về việc thực hiện bán nhà thuộc sở hũu nhà nước và một số kiến nghị nhằm đẩy nhanh
tiến độ bán nhà theo NĐ 61/ CP. 47
1. Kết luận chung về tình hình quản lý nhà thuộc sở hũu nhà nước. .................................................... 47
2. Một số kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà theo NĐ 61/ CP ................................................ 48
2
CHươNG III. GIảI PHỎPVà KIếN NGHị đốI VớI VIệC BỎN NHà THUộC Sở HữU NHà NướC. ...... 50
1.Các giải pháp đẩy nhanh tiến dộ bán nhà theo NĐ 61/Cp ................................................................. 50
1.1 Giải pháp rút ngắn thời gian bán nhà .............................................................................................50
1.2. Giải pháp về quản lý......................................................................................................................55
PHẦN 3 : KẾT LUẬN ........................................................................................... 57
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 58
PHỤ LỤC .............................................................................................................. 59
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
MỤC LỤC ................................................................................................................ 2
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .............................................................................. 3
PHẦN MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 4
PHẦN NỘI DUNG ................................................................................................... 7
CHươNG I : Cơ Sở LÝ LUậN Về QLNN đốI VớI TàI SảN NHà NướC Và NHà THUộC Sở HữU NHà
NướC. ............................................................................................................................................................... 7
I . Quản lý nhà nước đối với tài sản nhà nước. 7
1.Nội dung của tài sản Nhà nước ............................................................................................................ 7
1.2. Tài sản nhà nước tại doanh nghiệp...................................................................................................8
1.2. Tài sản nhà nước tại doanh nghiệp...................................................................................................8
1.5. Các tài nguyên của đất nước............................................................................................................9
1.5. Các tài nguyên của đất nước............................................................................................................9
1.6. Tài sản dự trữ nhà nước....................................................................................................................9

1.6. Tài sản dự trữ nhà nước....................................................................................................................9
2. Nguyên tắc quản lý tài sản nhà nước .................................................................................................. 9
3. Vai trò của nhà nước trong việc quản lý tài sản nhà nước.. .............................................................. 10
4. Nội dung của QLNN đối với tài sản nhà nước. ................................................................................. 13
4.1 Thiết lập khuôn khổ pháp luật trong lĩnh vực quản lý tài sản thuộc sở hữu nhà nước...................13
4.1 Thiết lập khuôn khổ pháp luật trong lĩnh vực quản lý tài sản thuộc sở hữu nhà nước...................13
4.2 QLNN đảm bảo cho các cơ quan hành chính thực hiện tốt chức năng ..........................................14
4.2 QLNN đảm bảo cho các cơ quan hành chính thực hiện tốt chức năng ..........................................14
II.Quản lý nhà đất. 15
1.Khái niệm về quản lý nhà đất. ............................................................................................................ 15
2. Vai trò và chức năng quản lý nhà đất ................................................................................................ 16
3. Đặc điểm của quản lý nhà đất ........................................................................................................... 18
III. Quản lý nhà nước đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước. 21
1. Quản lý nhà nước đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước. .................................................................... 21
2. Những nội dung của “ Mua bán và kinh doanh nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước” .............. 23
2.1 Chính sách bán nhà cho các đối tượng đang thuê nhà thuộc SHNN..............................................24
2.1 Chính sách bán nhà cho các đối tượng đang thuê nhà thuộc SHNN..............................................24
2.2 Chính sách quy định về Kinh doanh nhà ở nhằm mục đích kinh doanh.........................................25
2.2 Chính sách quy định về Kinh doanh nhà ở nhằm mục đích kinh doanh.........................................25
3.Trách nhiệm của các cơ quan chức năng. .......................................................................................... 27
CHươNG II. THựC TRạNG CủA VIệC THựC HIệN NGHị ĐịNH 61/ CP TRỜN địA BàN HN ........... 29
I.Một vài nét về cơ quan chủ quản trên địa bàn HN. 29
1. Vị trí của sở TNMT-NĐ Hà Nội. ...................................................................................................... 29
2. Chức năng nhiệm vụ của sở trong việc quản lý tài nguyên đất: ....................................................... 29
3. Cơ cấu tổ chức: ................................................................................................................................. 31
II. Đánh giá thực trạng việc thực hiện NĐ 61/ CP trên địa bàn HN 32
3
1. Mục tiêu của hoạt động bán nhà theo nghị định 61/CP. .................................................................. 32
1.1 Mục tiêu sử dụng tiết kiệm chống lãng phí tài sản công:................................................................32
1.1 Mục tiêu sử dụng tiết kiệm chống lãng phí tài sản công:................................................................32

1.2 Giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân............................................................................................33
1.2 Giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân............................................................................................33
1.3 Một số mục tiêu khác......................................................................................................................33
1.3 Một số mục tiêu khác......................................................................................................................33
2.Các kết quả đạt được trong việc quản lý Nhà thuộc sở hữu Nhà nước. ............................................ 34
3.Những mặt còn tồn tại ........................................................................................................................ 37
3.1 Thời giản giải quyết còn chậm........................................................................................................37
3.1 Thời giản giải quyết còn chậm........................................................................................................37
3.2 Tiến độ thực hiện.............................................................................................................................38
3.2 Tiến độ thực hiện.............................................................................................................................38
3.3 Giá bán nhà chưa hợp lý..................................................................................................................39
3.3 Giá bán nhà chưa hợp lý..................................................................................................................39
3.4 Một số tồn tại khác..........................................................................................................................42
3.4 Một số tồn tại khác..........................................................................................................................42
III.Nguyên nhân của các vấn đề trên. 43
1. Thủ tục hành chính của các cơ quan. ................................................................................................ 43
2. Vấn đề về nhân sự. ............................................................................................................................ 44
3.Tổ chức quản lý thực hiện. ................................................................................................................. 45
4.Một số nguyên nhân khác. ................................................................................................................. 46
IV Kết luận về việc thực hiện bán nhà thuộc sở hũu nhà nước và một số kiến nghị nhằm đẩy nhanh
tiến độ bán nhà theo NĐ 61/ CP. 47
1. Kết luận chung về tình hình quản lý nhà thuộc sở hũu nhà nước. .................................................... 47
2. Một số kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà theo NĐ 61/ CP ................................................ 48
CHươNG III. GIảI PHỎPVà KIếN NGHị đốI VớI VIệC BỎN NHà THUộC Sở HữU NHà NướC. ...... 50
1.Các giải pháp đẩy nhanh tiến dộ bán nhà theo NĐ 61/Cp ................................................................. 50
1.1 Giải pháp rút ngắn thời gian bán nhà .............................................................................................50
1.1 Giải pháp rút ngắn thời gian bán nhà .............................................................................................50
1.2. Giải pháp về quản lý......................................................................................................................55
1.2. Giải pháp về quản lý......................................................................................................................55
PHẦN 3 : KẾT LUẬN ........................................................................................... 57

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 58
PHỤ LỤC .............................................................................................................. 59
PHẦN MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài : Song Song với các nỗ lực trong việc cải cách
hành chính làm tinh giảm bộ máy hành chính nhà nước, Chính phủ còn
thực hiện các biện pháp chống lãng phí trong lĩnh vực quản lý công.Nhà ở
là một trong những tài sản lớn thuộc sở hữu nhà nước, vấn đề quản lý nhà
thuộc sở hữu nhà nước hiện nay đang có nhiều vấn đề tồn tại cần được
4
khắc phục. Sau Quyết Định 33 TTG ngày 5 tháng 3 năm 1990 việc quản
lý nhà thuộc các cơ quan tự quản trước đây chuyển sang phương thức
kinh doanh dưới sự quản lý thống nhất của nhà nước. Và đến khi Nghị
Định 61/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 về việc mua bán và kinh doanh nhà
ở thì các hoạt động kinh doanh nhà thuộc sở hữu nhà nước trở thành một
mảng quan trọng trong quản lý nhà thuộc sở hữu nước nói chung. Do vậy
những mặt yếu kém trong việc mua bán và kinh doanh nhà thuộc sở hữu
nhà theo nghi định 61/Cp cũng bộc lộ những mặt hạn chế trong quản lý
nhà thuộc sở hữu nhà nước. Hà Nội là một thành phố lớn tập trung rất
nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp của trung ương và địa phương nên
quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước rất lớn, việc quản lý rất khó khăn. Có thể
nói việc quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn HN có thể đại
diện cho các thực trạng trong lĩnh vực quản lý này trên cả địa bàn cả
nước. Vì vậy, tôi chọn đề tài này nhằm thông qua đánh giá việc thực hiện
nghị định 61 từ năm 2000-2005 để phát hiện những mặt yếu kém ,những
nguyên nhân trong việc thực hiện nghị định 61 Cp nhằm đưa ra một số
các giải pháp đẩy mạnh tiến độ thực hiện nghị định này trên địa bàn Hà
Nội nói riêng và cũng đê nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với nhà
thuộc quản lý nhà nước.
Phương pháp nghiên cứu : Thông qua việc sử dụng nguồn thông tin
từ Ban 61 Sở TNMT-NĐ Hà Nội các văn bản pháp quy về vấn đề này để

đánh giá tiến độ thực hiện công việc của nghị định 61/Cp.Nghiên cứu các
văn bản pháp luật các văn bản hướng dẫn cộng với các thông tin về tình
hình kinh tế để tìm hiểu các nguyên nhân khách quan ,đồng thời căn cứ
vào việc điều tra phản hồi từ các chủ thể liên quan đến việc mua bán nhà
công để phát hiện các lý do chủ quan dẫn đến các thực trạng trên. Từ đó
đưa ra một số các kiến nghị về vấn đề quản lý nhà công nói chung.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: HN là thành phố lớn tập trung rất
nhiều cơ quan, đơn vị quan trọng của nhà nước. Quỹ nhà công vụ của
5
thành phố lớn, việc thực hiện bán nhà trên địa bàn HN rất tiêu biểu cho
các địa phương trên cả nước. Do vậy , đề tài nghiên cứu tới thực trạng
quản lý nhà công vụ thông qua việc đánh giá tình hình thực hiện NĐ 61
trên địa bàn HN.Qua tìm hiểu những nguyên nhân hạn chế trong quá trình
thi hành NĐ mà đưa ra một số giải pháp để đẩy nhanh tiến độ thi hành
NĐ và cũng để nâng cao hiệu quả của quản lý NN đối với nhà công vụ.
Bố cục của nghiên cứu bao gồm :
Chương I : Cơ sở lý luận của việc quản lý tài sản nhà nước và quy trình
bán nhà theo nghị định 61 Cp
Chương II : Thực trạng quản lý nhà công vụ tại HN .
1. Các mặt đạt được trong quá trình thực hiện bán nhà
2. Các mặt còn tồn tại trong quá trình thực hiện bán nhà.
3. Nguyên nhân của những thực trạng nêu trên
4. Đánh giá chung về việc thực hiện công việc
Chương III. Các kiến nghị và các giải pháp thực hiện.
Do hạn chế về trình độ cũng như kinh nghiệm lý luận, thực tiễn nên
chắc chắn không tránh khỏi những sai sót. Kính mong được sự đóng góp
ý kiến để bài nghiên cứu được hoàn thiện hơn.Qua đây, tôi cũng xin chân
thành cảm ơn TH.S Nguyễn Thị Lệ Thúy là giảng viên khoa KHQL
trường ĐH KD đã nhiệt tình giúp đỡ và đóng góp ý kiến cho tôi thực hiện
đề tài này.

6
PHẦN NỘI DUNG
C HươNG I : Cơ Sở LÝ LUậN Về QLNN đốI VớI TàI SảN NHà
NướC Và NHà THUộC Sở HữU NHà NướC.
I . Quản lý nhà nước đối với tài sản nhà nước.
“Tài sản nhà nước là tài sản hình thành từ ngân sách nhà nước hoặc
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, thuộc sở hữu, quản lý của Nhà nước,
bao gồm nhà, công trình công cộng, công trình kiến trúc và tài sản khác
thuộc sở hữu nhà nước; tài sản từ nguồn viện trợ, tài trợ, đóng góp của tổ
chức, cá nhân trong nước và ngoài nước cho Nhà nước.”
1
1 .Nội dung của tài sản Nhà nước
Tài sản thuộc sở hữu nhà nước bao gồm tài sản thuộc khu vực hành
chính sự nghiệp, tài sản thuộc kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng,
lợi ích quốc gia,tài sản nhà nước tại các doanh nghiệp, tài sản được xac
lập sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật, dự trữ quốc gia, và các
nguồn tài nguyên.
1 .1. Tài sản nhà nước khu vực hành chính sự nghiệp: Là những tài sản
Nhà nước giao cho các cơ quan nhà nước, các đơn vị sự nghiệp, các đơn vị
lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp quản lý và sử dụng gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
1
Điều 3 chương 1 luật “ Thực hành tiết kiệm và chống lãng phí” số 14/1998/ NĐ- CP.
7
- Các phương tiện giao thông vận tải, trang thiết bị làm việc và các tài
sản khác.
1.2. Tài sản nhà nước tại doanh nghiệp

1 .3.Tài sản thuộc kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc
gia bao gồm:
- Hệ thống các công trình giao thông vận tải;
- Hệ thống các công trình thủy lợi;
- Hệ thống chiếu sáng, cấp thoát nước;
- Các công trình văn hoá;
- Các công trình kết cấu hạ tầng khác.
1 .4. Tài sản được xác lập sở hữu của Nhà nước theo qui định của pháp
luật, bao gồm:
- Tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm pháp luật bị tịch thu sung
quĩ Nhà nước và tiền phạt do vi phạm pháp luật;
-Tài sản bị chôn dấu, chìm đắm được tìm thấy; tài sản bị đánh rơi, bỏ
quên, vắng chủ, vô chủ và các tài sản khác theo qui định của pháp luật là tài
sản nhà nước;
- Tài sản do tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước biếu, tặng, đóng góp
và các hình thức chuyển giao quyền sở hữu tài sản khác cho Nhà nước, tài
sản viện trợ của Chính phủ, tổ chức phi Chính phủ nước ngoài và các tổ
chức quốc tế khác.
8
1 .5. Các tài nguyên của đất nước
Đất đai, rừng, núi, sông, hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,
nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời (sau đây gọi chung là đất
đai, tài nguyên thiên nhiên khác).
1.6. Tài sản dự trữ nhà nước.
2 . Nguyên tắc quản lý tài sản nhà nước
• Nguyên tắc tập trung dân chủ: Việc tổ chức sử dụng tài sản thuộc sở
hữu nhà nước được thống nhất tập trung dưới sự quản lý nhà nuớc
thông qua các hệ thống các văn bản pháp luật các chính sách chủ
trương. Nhung đồng thời cũng thể hiện tính dân chủ trong việc phân
biệt các chức năng quản lý đối với các cơ quan chức năng, cơ quan tự

quản. Các cơ quan này có nhiệm vụ kê khai đối chiếu sổ sách với cơ
quan tài chính về việc sử dụng tài sản công, đồng thời có nhiệm vụ
báo cáo, kiến nghị lên cấp trên xem xét việc sửa chữa, xây dựng …
liên quan đến tài sản thuộc sở hữu nhà nước.
• Nguyên tắc đa số: Nhà nước cung cấp hàng hóa đặc biệt- hàng hóa
công cộng, để phục vụ cả cộng đồng chứ không riêng một cá nhân
nào. Các loại hàng hóa công cộng được xác định theo nguyên tắc đa
số, nghĩa là làm sao cho chi phí cận biên của những người sử dụng
hàng hóa công cộng và lợi ích cận biên của người đó nằm trên mức
cân bằng của đường cung cầu hàng hóa công cộng. Nhà nước đại diện
cho nhân dân quản lý tài sản quốc gia, nên một chính sách liên quan
đến việc quản lý tài sản công phải được quyết định từ tập thể và thể
hiện ý nguyện của đại đa số nhân dân. Do đó, phải thực hiện công
khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng tài sản nhà nước.
• Nguyên tắc thị trường :Nền kinh tế vận động theo cơ chế thị trường,
do đó mọi hoạt động quản lý của nhà nước đều phải dựa trên nguyên
9
tắc tương hợp với thị trường, quản lý của chính phủ phải lấy thị
trường làm cơ sở phân tích tính hiệu quả của hoạt động kinh tế. Tức
là phải căn cứ vào các yếu tố của thị trường như là giá cả, cạnh tranh,
lao động… để đưa ra các chính sách,kinh tế thông thoáng vừa tăng
tính cạnh tranh giữa các đơn vị kinh tế vừa tạo động lực cho nền
kinh tế phát triển mạnh mẽ.
• Nguyên tắc tiết kiệm và hiệu quả: Sử dụng hiệu quả, tránh gây lãng
phí. Tài sản công phải được sử dụng một cách triệt để phục vụ cho
mục đích trung của nền kinh tế. Các cơ quan chức năng liên quan phải
tăng cường giám sát kiểm tra việc sử dụng tài sản quốc gia thuộc lĩnh
lực mình quản lý. Tài sản nhà nước phải được theo dõi, ghi chép đầy
đủ về hiện vật và giá trị theo quy định của pháp luật. Việc xác định
giá trị tài sản trong các quan hệ mua, bán, thuê, cho thuê, thanh lý tài

sản thực hiện theo nguyên tắc thị trường, từ đó phát hiện ra những mặt
được những mặt chưa được của việc quản lý tài sản. Tiến hành chỉnh
đốn nội bộ, xây dựng các kế hoạch hiệu quả đề nghị các cơ quan cấp
trên xem xét.
• Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với quản lý theo địa phương và
vùng lãnh thổ. Nhà nứoc phải có một thể thống nhất. Bộ máy nhà
nứoc được tổ chức hoạt động theo các cấp hành chính từ tung ương
đến địa phương. Trong khi đó các đơn vị thuộc tất cả các nghành đều
nằm trên các lãnh thổ nhất định. Điều đó cũng có nghĩa tài sản của
nhà nứớc thuộc khu vực hành chính nằm trên tất cả các địa phương
trên cả nước. Do vậy việc quan lý theo các cấp chính quyền và theo
các nghành phải có sự thống nhất nhau.
3 . Vai trò của nhà nước trong việc quản lý tài sản nhà nước..
“Nhà nước đóng vai trò là chủ thể quản lý, điều tiết, định hướng cho
các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế bằng pháp luật, các đòn bẩy kinh tế
10
và chính sách”
2
. Trước khi đổi mới Nhà nước ta đã tiến hạnh cuộc cách
mạng quan hệ sản xuất với 2 hình thức sở hữu về tư liệu sản suất là sở hữu
quốc doanh và sở hữu tập thể. Do vậy đã không khơi dậy sử dụng hết năng
lực sản xuất và sử dụng lãng phí nguồn tài nguyên của đất nước. Cùng với
cơ chế quản lý điều hành quản lý từ các cơ quan quản lý nhà nước đối với
sản xuất kinh doanh quan liêu , bao cấp , kế hoạch hóa tập trung đã kìm hãm
sản xuất, gây lạm phát, khủng hoảng và suy thoái kinh tế. Từ năm 1986 với
quan điểm đổi mới, Nhà nước đã thừa nhận tính đa dạng của nền kinh tế xã
hội chủ nghĩa. Nhà nước là người đại diện của dân, có vai trò đầu tầu trong
nền kinh tế tạo ra môi trường để cho các thành phần kinh tế có thể phát triển
một cách bình đẳng, đóng góp vào sự phát triển chung của đất nước. Từ đó,
quan điểm và cách thức quản lý các nguồn tài nguyên và tài sản công cũng

thay đổi một cách cơ bản. Nhà nước không trực tiếp quản lý và sử dụng như
trước đây mà dùng nhiều loại tôt chức kinh doanh và tổ chức sự nghiệp bằng
cách phân biệt quyề sở hữu công với quyền sử dụng các loại tài nguyên, các
nguồn lực của đất nước. Trong nền kinh tế thị trường cũng cần phải tuân
theo các quy luật của thị trường: quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật
cạnh tranh, quan hệ hàng – tiền… Tài sản công không chỉ được sử dụng
trong các các đơn vị nhà nước mà còn được giao quyền sử dụng, cho thuê
hoặc dùng góp vốn vào các hình thức kinh doanh khác.
Nhà thuộc sở hữu nhà nước là tài sản nhà nước thuộc khu vực hành
chính, Nhà nứoc có vai trò điều tiết, định hướng bằng các văn bản luật, các
chính sách sao cho tài sản được sử dụng đúng mục đích, chế độ, tiêu chuẩn,
định mức, kiểm tra giám sát nghiêm ngặt và có hình thức xử lý nghiêm minh
trong trường hợp sử dụng tài sản công cho các mục đích cá nhân và các mục
đích khác.
Nhà nước dùng nguồn ngân sách nhà nước chịu trách nhiệm đầu tư
xây dựng nhà, công trình xây dựng khác và tài sản gắn liền với đất đai khu
2
Giáo trình quản lý nhà nứớc về kinh tế -Đh KTQD
11
vực hành chính sự nghiệp. Các cơ quan chủ quản lập báo cáo lên cấp trên
về nhu cầu xây dựng mới hoặc xây thêm, các cơ quan tài chính phối hợp
với các cơ quan chức năng khác sẽ xác định lại để quyết định các doanh
mục dự án. “Thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng theo quy định về
quản lý đầu tư xây dựng của nhà nước.”
3
Nhà nước có vai trò điều phối sử dụng tài sản sao cho hiệu quả thông
qua việc điều chuyển tài sản giữa các cơ quan, thu hồi tài sản hoặc xử lý
các tài sản không cần dùng hoặc không còn sử dụng được nữa. Thẩm
quyền quyết định các hoạt động điều tiết trên được quy định trong Nghị
định số 14/1998/NĐ-CP. Do vậy, song song với quá trình điều chuyển là

quá trình các cơ quan nhà nước phải hạch toán kê khai tài sản một cách
nghiêm túc và các cơ quan chức năng phải tổ chức giám sát kiểm tra các
hoạt động sử dụng tài sản.
Nền kinh tế hội nhập đặt ra những yêu cầu về huy động nguồn lực, đòi
hỏi nâng cao năng lực quản lý nhà nước; trong đó quản lý tài sản cụng được
đặt ra như một nhiệm vụ cấp bách. Tuy nhiên, ở giai đoạn trước đó, quản lý
TSC vẫn được lồng ghép vào cơ chế thu chi Ngân sách Nhà nước, việc đầu
tư xây dựng mới mua sắm chưa căn cứ vào tiêu chuẩn định mức và thiếu sự
giám sát, kiểm tra của nhà nước. Đất đai, TSC cũng bị sử dụng lãng phí,
thất thoát một lượng không nhỏ làm giảm nguồn lực từ nội bộ nền kinh tế
đất nước. Trước tình hình đó, năm 1995 Chính phủ đó giao nhiệm vụ quản
lý TSC cho ngành Tài chính. “Trong những năm qua hoàn thành xuất sắc
cuộc tổng kiểm kê đánh giá lại tài sản cố định khu vực hành chớnh sự
nghiệp theo quyết định số 466/TTG ngày 2/7/1997 của Thủ tướng Chớnh
phủ. Qua tổng kiểm kê tài sản cố định của nhà nước tại khu vực hành chính
sự nghiệp đó kiểm kê tài sản của 55.325 đơn vị đạt 96,2% tổng số cơ quan,
đơn vị hành chính sự nghiệp.Đây là cuộc kiểm kê đầu tiên , từ đó Nhà nước
đó nắm và kiểm soát được toàn bộ tài sản cố định (bao gồm cả đất đai trên
3
Điều 3 Mục 1 Chương II Nghị định 14/1998/NĐ-CP về quản lý tài sản nhà nước.
12
phạm vi cả nước. Xây dựng và tổ chức thực hiện tiêu chuẩn, định mức sử
dụng tài sản đối với hai loại tài sản chủ yếu là trụ sở làm việc và xe phục vụ
công tác. Thực hiện thẩm định nhu cầu mua sắm sửa chữa tài sản. Qua kết
quả thẩm định này của 38 địa phương có thể kết luận rằng: nếu tất cả các Bộ,
ngành, địa phương đều làm tất việc thẩm định mua sắm, sửa chữa tài sản của
các cơ quan hành chính sự nghiệp đó giảm nhu cầu chi ngân sách khoảng
241 tỷ đồng bằng 4% so với dự toán được duyệt”
4
. Thực hiện quản lý tài sản

của nhà nước một cách chặt chẽ khụng chỉ làm giảm thất thoát cho ngân
sách nhà nước mà cũn tạo những nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ việc
bán, cho thuờ hoặc thanh lý tài sản... Hơn nữa cũng tạo ra một môi trường
quản lý trong khu vực công lành mạnh và cũng là một động tác chống tham
nhũng.
4 . Nội dung của QLNN đối với tài sản nhà nước .
4 .1 Thiết lập khuôn khổ pháp luật trong lĩnh vực quản lý tài sản thuộc sở
hữu nhà nước.
Chức năng quản lý đầu tiên của QLNN về kinh tếlà thiết lập khuân
khổ pháp lý về kinh tế. Do vậy các hoạt động quản lý tài sản nhà nứoc phải
được tuân thủ chặt chẽ theo các quy định trong các văn bản pháp luật. Theo
nghị đinh số 14/1998/NĐ-CP thì phạm vi quản lý tài sản nhà nước được qui
định như sau:
Đối với tài sản nhà nước khu vực hành chính sự nghiệp và tài sản
được xác lập sở hữu của Nhà nước theo quy định của pháp luật thì thực hiện
chế độ đăng ký, báo cáo tài sản; quy định thẩm quyền quyết định mua sắm,
tiếp nhận tài sản; chế độ quản lý, sử dụng và xử lý tài sản;
Đối với tài sản dự trữ nhà nước thì thực hiện chế độ báo cáo tài sản và
chế độ quản lý tài chính trong quá trình mua vào, bán ra và quản lý vốn ngân
4
. Bộ tài chính- Nghiên cứu và trao đổi-. “Đưa công tác quản lý tài sản công lên một tầm cao mới”-ngày
7/7/2005.
13
sách nhà nước cho dự trữ tài sản. Việc quản lý tài sản dự trữ bằng hiện vật
thực hiện theo quy định hiện hành của Chính phủ;
Đối với tài sản nhà nước thuộc kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích công
cộng, lợi ích quốc gia, đất đai và tài nguyên thiên nhiên khác thì thực hiện
chế độ báo cáo tài sản, chế độ quản lý tài chính trong quá trình điều tra, quy
hoạch, tìm kiếm, đo đạc, xác định tài sản và chế độ quản lý tài chính trong
quá trình bảo dưỡng, sửa chữa, tôn tạo, khai thác, sử dụng tài sản.

Tài sản thuộc các lĩnh vực an ninh quốc phòng, năng lượng… thì phải
được quản lý riêng theo quy định của chính phủ trong khi các tài sản khác
thuộc lĩnh vực nào thì căn cứ vào luật đó để thực hiện như nhà của đất đai
thuộc sở hữu nhà nước thì quản lý theo quy định của luật đất đai, tài sản nhà
nước đầu tư vào doanh nghiệp thì phải tuân theo các quy định của luật doanh
nghiệp
4 .2 QLNN đảm bảo cho các cơ quan hành chính thực hiện tốt chức năng .
Các cơ quan nhà nước có vai trò rất quan trọng trong việc duy trì bộ
máy nhà nước, thúc đẩy sự phát triển chung của nền kinh tế. Do vậy việc
đảm bảo một lượng cơ sở vật chất nhất định để các cơ quan có thê thực hiện
tốt chức năng của mình là vô cùng quan trọng.
Các cơ quan, ban ngành chức năng, từ trung ương đến địa phương
phải có trách nhiệm quản lý tài sản nhà nước liên quan đến chức năng hoạt
động của mình, kê khai báo cáo tình hình sử dụng tài sản định kỳ, đề nghị tu
sủa nếu cần thiết.
Các đơn vị, cá nhân được giao trực tiếp quản lý và sử dụng tài sản nhà
nước có trách nhiệm quản lý và sử dụng tài sản nhà nước được giao theo
đúng quy định của Nghị định này và các văn bản pháp luật khác có liên
quan. Đồng thời lập và thực hiện kế hoạch xây dựng, mua sắm, sửa chữa, cải
14
tạo, thanh lý tài sản nhà nước giao cho đơn vị theo đúng qui định của Nhà
nước. Sử dụng tài sản nhà nước đúng mục đích, chế độ, tiêu chuẩn, định
mức. Đồng thời mọi cá nhân đều phải có ý thức bảo vệ, giữ gìn tài sản nhà
nước. Mọi cá nhân, tổ chức có hành vi làm thất thoát, thiệt hại đến tài sản
công đều bị xử lý theo đúng quy định của pháp luật.
II.Quản lý nhà đất.
1.Khái niệm về quản lý nhà đất.
Đất đai là nguồn tài nguyên và tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố
căn bản chủ yếu tạo nên của cải và sự giàu có của mọi cá nhân, tổ
chức.Nhà cửa gắn liền với đất đai là tài sản có giá trị lớn đối với con

người.Đất đai, nhà của không những mang tính kinh tế, tính xã hội mà
còn liên quan đến môi trường, kiến trức, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, mỹ
quan đô thị. Do vậy, quản lý nhà nước về nhà ở cũng là một nội dung của
quản lý nhà nước về kinh tế.
Khái niệm quản lý nhà đất : Quản lý nhà đất là dạng quản lý được
sinh ra do nhu cầu khách quan của xã hội có giai cấp, đó cũng chính là
thuật ngữ quản lý nhà nước đối với đất đai nhà cửa
Theo góc độ quản lý nhà nước : “Là sự tác động có tổ chức và bằng
pháp quyền của nhà nước nhằm đạt được mục tiêu nắm chắc quỹ đất, quỹ
nhà và các thông tin gắn với quỹ nhà đất; duy trì, phát triển quỹ nhà đất
bền vững và mối quan hệ nhà đất trong trật tự pháp luật”
5
Theo góc độ công việc chuyên môn: “Quản lý nhà đất là toàn bộ
các hoạt động nhằm thiết lập và duy trì “trạng thái hộ tịch về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà”
6
5
Giáo trình “Quản lý nhà nước về kinh tế”
6
Báo cáo khoa học “ Xây dựng mô hình quản lý nhà đất
15
Như vậy quản lý nhà đất là quá trình, nhà nước với vai trò là chủ
thể của toàn bộ nền kinh tế quốc dân là chủ thể quản lý dùng các công cụ
quản lý tác động có hướng đích lên đối tượng và khách thể quản lý đê
nhằm thực hiện những mục tiêu chung đề ra. Hệ thống quản lý nhà đất
bao gồm:
Chủ thể quản lý: Là các cơ quan QLNN từ trung ương đến địa
phương có chức năng và nhiệm vụ cụ thể trong việc quản lý nhà ở.
Đối tượng quản lý: là tất các tổ chức, đơn vị cá nhân trong xã hội sử
dụng đất, sở hữu nhà và hành vi có liên quan tới quá trình sử sử dụng đất

và sở hữu nhà.
Khách thể quản lý: là toàn bộ quỹ nhà, quỹ đất với các thông tin
không gian gắn với nó trên phạm vi lãnh thổ quản lý.
1
Môi trường quản lý là tổng thể các thể chế quy định về các mối
quan hệ nhà đất, cơ chế quản lý nhà đất được pháp luật quy định. Môi
trường quản lý được quy định bởi cơ sở hạ tầng của xã hội, chế độ chính
trị xã hội và mục đích của giai cấp thống trị.
2. Vai trò và chức năng quản lý nhà đất
Đất đai là một tài nguyên quan trọng của quốc gia, quản lý nhà đất
cũng là một lĩnh vực quản lý công. Đất đai là tài nguyên có hạn nên nhà
nước phải đứng ra xây dựng, quy hoạch quản lý nhà đất sao cho phù hợp
với chiến lược quốc gia đáp ứng được những mục tiêu chung của nền kinh
tế.Chức năng cụ thế của quản lý nhà đất như sau.
- Chức năng định hướng, bao gồm các hoạt động dự đoán và dự
báo, xác định mục tiêu, xây dựng đường lối và chiến lược phát triển
Ngành, lập chương trình, quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, ban hành
các văn bản pháp quy thực hiện pháp luật nhà đất, tham gia xây dựng
16
chính sách pháp luật về nhà đất
- Chức năng kiểm tra, kiểm soát quá trình hoạt động quản lý nhà
đất và các hành vi của đối tượng bị quản lý.
- Chức năng tổ chức, điều khiển, chỉ đạo, phối hợp thực hiện quá
trình hoạt động quản lý nhà đất.
- Chức năng tổng kết, điều chỉnh, bổ xung, tìm hướng phát triển
mới trong hoạt động quản lý nhà đất
Với chức năng thực hiện các hoạt động tác nghiệp chuyên môn về
nhà đất, các cơ quan quản lý các cấp thực hiện các hoạt động tác nghiệp
chuyên môn nhằm tạo ra các sản phẩm theo mục tiêu quản lý. Đây là chức
năng cơ bản phản ánh rõ bản chất đặc trưng của khái niệm địa chính- nhà

đất theo định nghĩa truyền thống. Theo nội dung của hoạt động tác nghiệp
chuyên môn thì chức năng quản lý nhà đất được phân ra các chức năng cụ
thể sau:
- Chức năng kỹ thuật địa chính-nhà đất : đây là chức năng quan
trọng nhất mang những đặc trưng tác nghiệp riêng của nghành địa chính
có nhiệm vụ thiết lập và duy trì bản đồ địa chính, là căn cứ cho các hoạt
động nhận dạng và mô tả đặc điểm tự nhiên của sở hữu đất đai và nhà
cửa. Bản đồ địa chính được thành lập cho từng địa phương, phường, xã,
thị trấn theo một quy trình và quy phạm kỹ thuật đặc biệt. Thực hiện tốt
chức năng kỹ thuật địa chính-nhà đất sẽ giúp cho ngành Địa chính- nhà
đất có một công cụ rất căn bản làm cơ sở cho việc thực hiện các chức
năng liên quan khác.
- Chức năng pháp lý của địa chính- nhà đất: đây là chức năng quan
trọng đứng thứ 2 sau chức năng kỹ thuật nhằm phân tích, xác định khía
cạnh pháp lý theo phương diện quy chế của nhà đất cho từng thửa đất,
ngôi nhà, từ đó quy định nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất, sử
17
hữu nhà.
- Chức năng thuế khoá của địa chính-nhà đất: đây là chức năng
nguyên thuỷ và cơ bản của ngành địa chính ở nhiều nước. Chức năng này
nhằm phân hạng đất, loại nhà và định giá nhà đất để chỉ rõ mỗi đơn vị nhà
đất có giá trị cho thuê dùng làm cơ sở để ấn định và tính toán các khoản
thuế trực thu nhà đất của địa phương.
- Chức năng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phát triển nhà :
đây là chức năng quan trọng của chủ thể quản lý với tư cách là người
chiếm hữu, định đoạn quyền sở hữu đất đai, nhằm duy trì, phát triển quỹ
nhà đất một cách bền vững.
- Chức năng tư liệu địa chính- nhà đất: đây là chức năng rất quan
trọng nhằm thiết lập và duy trì các phiếu thông tin về phương diện pháp
lý, kinh tế từng thửa đất, ngôi nhà theo từng chủ sử hữu và sử dụng. Tư

liệu địa chính bao gồm những bảng kê chi tiết về đất đai, nhà cửa theo
từng chủ sử dụng tại mỗi xã, phường, thị trấn bằng các vi phiếu và hồ sơ
địa chính. Thực hiện chức năng tư liệu địa chính-nhà đất giúp cho ngành
Địa chính- nhà đất nắm rõ được trạng thái bất động sản của mọi tổ chức,
cá nhân tại mọi thời điểm.
3. Đặc điểm của quản lý nhà đất
Quản lý đối với ngành lĩnh vực có những đặc trưng riêng, quản lý
nhà đất có những đặc trưng giống như các hoạt động quản lý nhà nước đối
với những ngành, những lĩnh vực khác như tính chất chính trị, tính chất
khoa học, tính chất toàn diện, tính chất. Những đặc trưng riêng trong quản
lý nhà đất được thể hiện ở một số điểm như sau:
• Hoạt động quản lý nhà đất liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh
vực và nhiều cấp do đó chủ thể quản lý nhà đất có cơ cấu phức tạp.
18
Bất kỳ một ngành nào cũng nắm một quỹ nhà nhất định vì nhà đất là
nền tảng cho sự phát triển và yếu tố không thể thiếu được cho sựu tồn tại của
các cơ quan. Do vậy hoạt động quản lý liên quan đến nhiều nghành đôi khi
lại chịu sự quản lý của nhiều cấp quản lý. Tính đa dạng và phức tạp của các
quan hệ quản lý nhà đất phụ thuộc vào nghành lĩnh vực liên quan đến quan
hệ nhà đất. Mặt khác, cơ cấu tổ chức quản lý từng ngành, từng lĩnh vực lại
khác nhau vì bị chi phối bởi các đặc trưng riêng của từng ngành. Do vậy việc
bố trí theo từng khâu, từng cấp khác nhau theo chức năng, quyền hạn, trách
nhiệm của các bên trong mối quan hệ nhà đất một lẫn nữa tạo lên sự phức
tạp của cơ cấu chủ thể quản lý.
• Hoạt động quản lý nhà đất có khối lượng công việc rất lớn
Với chức năng quản lý nhà nước về nhà đất, đòi hỏi chủ thể quản lý
phải thực hiện các nhiệm vụ sau: - Chủ thể quản lý phải xây dựng hệ
thống pháp luật về nhà đất, các chính sách nhà đất để điều chỉnh các mối
quan hệ nhà đất từ đơn vị bất động sản riêng biệt (vi mô) tới toàn bộ tài
nguyên đất (vĩ mô)

- Phân tích các hiện tượng kinh tế-xã hội
có nguồn gốc từ quan hệ nhà đất trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, sở hữu
nhà, các biến động kinh tế các xu hướng biến đổi kinh tế như giá cả để
hoạch định và điều chỉnh các chính sách và pháp luật về nhà đất;
- Xây dựng quy hoạch và kế hoạch sử
dụng đất, phát triển nhà theo lãnh thổ, theo ngành đồng thời phải kết hợp
với các quy hoạch phát triển kinh tế của vùng để thiết lập mặt bằng sử
dụng đất, sở hữu nhà có lợi cho sự ổn định chính trị, công bằng xã hội và
phát triển kinh tế, trong đó có quyền lợi của từng người sử dụng đất, sở
hữu nhà nói riêng và góp phần vào sự phát triển kinh tế chung cho toàn
vùng trong một thời gian dài.
19
- Tổ chức thực hiện hoạt động tác nghiệp
nhà đất nhằm hoàn thành mục tiêu quản lý trong lĩnh vực này theo đúng
các quy định của pháp luật và các chính sách liên quan tới các vấn đề sử
dụng đất.
- Đồng thời phải tiến hành thanh tra,
kiểm tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng nhà đất
đảm bảo việc chấp hành các quy định của pháp luật được thực hiện đúng.
Đồng thời phát hiện những thiếu xót trong các khâu quản lý để có thể kịp
thời điều chỉnh.
Hoạt động quản lý đất đai là một hoạt động có khối lượng lớn,
mang tính chất thường xuyên phát sinh do nhu cầu phát triển của xã hội ,
thực hiện nhiệm vụ này đòi hỏi phải có những chuyên gia giỏi, tài năng,
các cán bộ được đào tạo có bài bản ở mọi cấp quản lý, các chuyên gia
phải biết phân tích pháp luật, phân tích thực trạng kinh tế- xã hội và phải
nắm vững nghiệp vụ chuyên môn trong ngành quản lý đất đai từ đó kết
hợp năng lực chuyên môn và kỹ năng quản lý để tổng kết thực tiễn công
tác quản lý .
• Hoạt động quản lý nhà đất rất gần gũi, liên quan đến mọi tổ chức, cá

nhân và gắn bó hàng ngày với cơ sở.
Trước hết, hoạt động quản lý “gần” là vì mỗi tổ chức, cá nhân đều
đã từng hoặc sẽ có những hoạt động liên quan phải tìm hiểu đến các tài
liệu địa chính có thể khi tiếp nhận một tài sản có gắn với việc sử dụng đất
hay việc tranh chấp giữa các cá nhân sở hũu đất. Thứ hai vì quản lý nhà
đất liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng, một giá trị rất nhạy cảm đối
với mọi người và được pháp luật đảm bảo như một điều thiêng liêng.
Đất đai, nhà cửa là một tài sản lớn không thể di dời gắn liền với
mọi tổ chức, cá nhân trên từng đơn vị hành chính nằm trên mọi địa
20
phương. Trong quá trình thực hiện chức năng kỹ thuật, chức năng tư liệu,
chức năng pháp lý và chức năng thuế khoá của địa chính- nhà đất, chủ thể
quản lý cần phải tiếp xúc với mọi tổ chức, cá nhân. Cùng với dự phát triển
kinh tế xã hội, những nhu cầu phát sinh do nhu cầu khách quan của do các
đòi hỏi của nền kinh tế dẫn tới sự biến đổi tăng giảm quỹ đất, quỹ nhà hay
sự thay đổi về cơ cấu. Bên cạnh đó tài sản đất đai có một giá trị đặc biệt
nên hiện tượng tranh chấp nhà đất còn diễn ra. Nhà nước với vai trò là
người quản lý chung có trách nhiệm lưư trữ hồ sơ trả lời các yêu cầu về
mặt kỹ thuật đối với việc tranh chấp khi có yêu cầu do vậy chủ thể quản lý
phải thực hiện các nhiệm vụ thường xuyên và luôn luôn theo sát gắn bó
với cơ sở.
• Hoạt động quản lý nhà đất là hoạt động phức tạp mang tính chuyên
môn kỹ thuật và nghiệp vụ cao.
Hoạt động quản lý nhà đất là một hoạt động phức tạp mang tính
chuyên môn kỹ thuật và nghiệp vụ cao thể hiện trong các phương pháp
quản lý.Việc quản lý vừa dựa trên các nguyên tắc hành chính vừa phải
dựa trên các nguyên tắc kỹ thuật. Trong lĩnh vự quản lý nhà đất thường sử
dụng 2 nhóm phương pháp: nhóm phương pháp sử dụng đối với hoạt động
sự nghiệp về nhà đất để tác động trực tiếp lên khách thể quản lý (quỹ đất,
quỹ nhà) và nhóm phương pháp sử dụng đối với hoạt động quản lý nhà

nước để tác động trực tiếp lên đối tượng bị quản lý (các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân chủ sử hữu nhà và sử dụng đất.
III. Quản lý nhà nước đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước.
1. Quản lý nhà nước đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước.
Từ trước Quyết định 33/ TTg ( QĐ 33/ttg) ngày 5 tháng 2 năm
1993 của Thủ tướng chính phủ thì nhà thuộc sở hữu nhà nước là nhà được
xây dựng từ ngân sách nhà nước hay nguồn vốn của các cơ quan hành
21
chính sự nghiệp của nhà nước nhằm đáp ứng những nhu cầu của từng đơn
vị như làm nhà công vụ cho cán bộ, nhà khách, nhà cho cán bộ nhân viên
ở khi tìm chưa có nhà riêng…. Nhà thuộc sở hữu nhà nước là một trong
hai tài sản chính của tài sản nhà nước thuộc khu vực hành chính sự
nghiệp. Và việc quản lý là hoàn toàn do các cơ quan tự quản quản lý có
thể được cơ quan chủ quản giao cho người sử dụng hay là cho thuê
Từ sau năm 1993 thì “Việc quản lý nhà chuyển sang phương thức
kinh doanh dưới sự quản lý thống nhất của nhà nước”
7
. Các đơn vị hành
chính sự nghiệp Nhà nước thuộc địa phương đang quản lý nhà có thể bàn
giao cho các đơn vị kinh doanh thuộc ngành nhà đất ở địa phương quản
lý. Quỹ nhà ở thuộc sở do các cơ quan hành chính sự nghiệp và các doanh
nghiệp nhà nước quản lý không bàn giao thì phải tổ chức ký lại hợp đồng
nhà với người thuê, thu tiền thuê nhà theo bảng giá do nhà nước quy định,
làm nghĩa vụ với nhà nước và chịu sự quản lý tài chính theo hướng dẫn
của bộ tài chính.
Theo điều 2 của QĐ 33/ttg, quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao
gồm: Nhà ở tạo lập bằng vốn ngân sách nhà nước ( trung uông , địa
phương) ; Nhà tạo lập bằng các nguồn vốn của cơ quan hành chính sự
nghiệp, lực lượng vũ trang, tổ chức đoàn thể, sau đây gọi là cơ quan hành
chính sự nghiệp), các doanh nghiệp Nhà nước; Nhà có nguồn gốc sở hữu

khác được chuyển sang sở hữu nhà nước theo pháp luật.
Công việc quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước là một công việc rất
phức tạp và khó khăn. Bởi tính chất công việc phức tạp, mà khối lượng
công việc lớn, nằm rải rác trong tất cả các địa phương trên cả nước. Việc
quản lý đòi hỏi phải có sự phối hợp liên ngành ( tài chính, xây dựng , nhà
đất thuế…). Nước ta lại chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý này,
hơn nữa việc ra một chính sách không tránh khỏi những sai sót nhưng quá
trình quản lý cùng với sự thay đổi của thời đại Nhà nước đã có những
7
Điều 1 Quyết định số 33/TTG ngày 5 tháng 2 năm 1993
22
bước điều chỉnh hợp lý để hoàn thiện hơn nữa quá trình quản lý.
2. Những nội dung của “ Mua bán và kinh doanh nhà ở thuộc quyền sở hữu
của nhà nước”
Việc thực hiện mua bán kinh doanh nhà thuộc quyền sở hữu nhà nước
là một nội dung quan trọng của việc quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước.
Quy trình, tiến độ thực hiện nghị định thể hiện hiệu quả quản lý của nhà
nước trong lĩnh vực này.
Quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước được thể ở nghị định 61/Cp:“Mua
bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ bên
bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản giữa bên
mua và bên bán theo đúng quy định của pháp luật. Bên bán phải là chủ hữu
hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở. Trong mọi trường hợp khác,
bên bán phải có giấy uỷ quyền của chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử
dụng hợp pháp đất ở đó được cơ quan Công chứng Nhà nước chứng thực.”
8
Nghị định 61 ban hành thì nhà bán trong nghị định dưới mọi hình thức
sở hữu nhưng đến nghị định 21/ Cp ban hành ngày 16/4 năm 1996, thì Nhà
nước thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê phần
diện tích đang được thuê để người mua nhà ở có điều kiện cải thiện chỗ ở,

trừ các loại nhà ở sau đây:
• Nhà ở thuộc khu vực quy hoạch xây dựng các cụm công trình khác hoặc
cải tạo thành nhà ở mới.
• Nhà chuyên dùng đang bố trí tạm làm nhà ở (khách sạn, nhà nghỉ, trường
học, bệnh viện, trụ sở làm việc, kho tàng và cỏc loại nhà chuyên dụng
khác
• Biệt thự các loại có kế hoạch làm công thự hoặc dùng vào các mục đích
khác.
8
Điều 3 Nghị định 61/ CP ngày 5 tháng 7 năm 1994
23
• Nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trúc kiểu căn hộ không khép kín do
Nhà nước xây dựng.Loại nhà này chỉ được phép bán sau khi cải tạo, sửa
chữa thành nhà có căn hộ khép kín bảo đảm tiện nghi sử dụng.
2.1 Chính sách bán nhà cho các đối tượng đang thuê nhà thuộc SHNN.
Những quyết chính sách bao gồm:
Giá bán cho người đang thuê gồm giá nhà ở ( NĐ 61/Cp) cộng với
giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng đất ( sửa đổi trong NĐ 21/ CP).
Giá nhà ở được xác định căn cứ vào 4 thông số bán nhà là kiến trúc
quy hoạch, cấp hạng nhà, Tỷ lệ chất lượng còn lại, hệ số kiểu chỉnh giá
trịnh SD đối với nhà chung.Việc xác định 4 thông số thực hiện theo nguyên
tắc duyệt cho toàn biến số nhà hoặc khu tập thể một lần, không theo từng
hồ sơ mua nhà. Giá trị còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỷ lệ còn
lại của nhà so với giá nhà ở xây dựng mới do Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) quy định trên cơ
sở giá chuẩn tối thiểu nhà ở xây dựng mới do Nhà nước quy định. Tỷ lệ
này được xác định cho từng diện tích nhà bán cụ thể căn cứ vào thời hạn đã
sử dụng và thực trạng của nhà đó. Hệ số điều chỉnh giá trị được quy định
chung cho cả nước căn cứ theo từng khu vực vị trí đất ở, số tầng nhà.
Số tiền bên mua phải nộp là số tiền còn lại sau khi giá nhà đã trừ đi

các khoản được giảm trừ theo QĐ 118/ TTG ban hành năm 1996 về việc
hỗ trợ những người có công cách mạng khi mua nhà thuộc sở hữu nhà
nước. và QĐ 64/1998/QĐ-TTG ngày 21/3 năm 1998 về việc hỗ trợ các
công chức nhà nước khi mua nhà thuộc sở hữu nhà nước.
Số tiền nộp ngân sách bằng 2% số tiền chuyển nhượng( giá bán) và
nộp lệ phí trước bạ la 1 %.
24
Phương thức thanh toán tiền mua
Thanh toán bằng tiền Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và thời hạn
thanh toán không quá 10 năm. Mức trả lần đầu khi ký kết hợp đồng không
dưới 20% tổng số tiền phải trả, số tiền còn lại qui ra vàng 98% để làm căn cứ
thanh toán các lần sau và mỗi năm tiếp theo phải trả không dưới 8% tổng số
tiền phải trả.
Nếu trả hết một lần ngay khi ký kết hợp đồng thì được giảm 10%, nếu trả
trong thời hạn 1 năm thì dược giảm 2% giá bán;
Trong trường hợp người mua nhà chưa trả hết tiền mà thời hạn ghi
trong hợp đồng đã kết thúc hoặc không thanh toán theo qui định tại Khoản 2
Điều này, nếu không có lý do chính đáng thì bên bán có quyền đơn phương
huỷ bỏ hợp đồng và hoàn trả cho người mua số tiền đã nhận sau khi khấu trừ
một khoản tiền phạt bằng 5% giá trị hợp đồng. Người mua phải truy nộp
toàn bộ số tiền thuê nhà chưa trả để được tiếp tục thuê nhà ở theo qui định
của pháp luật;
Trong trường hợp người mua nhà chưa trả hết tiền mà chuyển đi nơi
khác thì người đó được tiếp tục trả tiền mua nhà để được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Nếu người mua nhà chết
thì những người trong diện thừa kế được tiếp tục trả tiền mua nhà để được
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
2.2 Chính sách quy định về Kinh doanh nhà ở nhằm mục đích kinh doanh
Theo nghị định 61/ cp thì Kinh doanh nhà ở bao gồm tất cả các hình
thức cho thuê nhà ở, mua bán nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng

nhà ở để bán hoặc cho thuê; Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo qui hoạch
xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng đất; cung cấp các dịch vụ mua bán
và cho thuê nhà.
Sau khi tiếp nhận nhà từ các cơ quan tự quản thì cơ quan chức năng
rà soát lại quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước. Đối với quỹ nhà không còn giá trị
25