Huy động vốn bằng hình thức thu tiền trả trước của người mua nhà ở theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lal

[f<

HỌC VIỆN Tư PHÁP

HUY ĐỘNG VỐN BANG HÌNH THỨC THU TIEN trả trước
CỦA NGỜỜI MUA NHÀ Ở THEO HỢP ĐồNG mua bán nhà ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Trần Linh Huân'
Nguyền Thị Hồng Tham2
Torn tắt: Huy động vốn băng hình hức thu tiền trả trước của người mua nhà ờ dưới dạng ký họp
đơng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những hình thức huy động vốn được
pháp luật nhà ở ghi nhận tai khọản 3 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014. Tuy nhiên, việc thực thi vấn
đề' này trên thực tế còn nhiều vấn đề bất cập, chưa đảm bảo sự an toàn trong hoạt dộng huy động
vôn đê thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Bài viết tập trung phân tích làm rõ thực trạng, bat
cập trong việc thực thi pháp luật vể vấn để huy động vốn theo hình thức này, từ đó đưa ra một sổ
kiên nghị hồn thiện.
Từ khóa: Huy động vốn, người mua nhà, nhà ở hĩnh thành trong tương lai, thu tiền trả trước.
Nhận bài: 20/2/2022; Hoàn thành biên tập: 15/3/2022; Duyệt đãng: 23/3/2022.
Abstract: Mobilizing capital in the form ofprepaid collection of house buyers in the form of
signing contracts for sale and purchase of off-the-top houses is one of the forms of capital
mobilization recognized by the law on housing in Clause 3, Article 69 of the Law on Housing in
2014. However, the implementation ofthis issue infact has many inadequate issues, not ensuring the
safety ofcapital mobilization activities to implement commercial housingprojects. The articlefocuses
on analyzing and clarifying situation and inadequate law enforcement on the issue of capital
mobilization in this form, thereby making a number ofcomplete recommendations.
Keyword: Mobilize capital, home buyers, and houseformed in thefuture, collect prepaid money.
Date ofreceipt: 20/2/2022; Date ofrevision: 15/3/2022; Date ofApproval: 23/3/2022.
Đặt vấn đề
Huy động von là một trong những quyền của
chủ đâu tư dự án xây dưng nhà ở thương mại được
pháp luật cho phép nhằm đảm bảo cho chủ đầu tư

có đủ ngn vơn đê thực hiện dự án3, trong đó chủ
đầu tư được huy động vốn thơng qua hình thức
thu tiên trả trước của người mua nhà ở theo hợp
đông mua bán nhà ở hình thành trong tưcmg lai4.
Việc huy động vơn này phải tuân thủ các quy định
của pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bât
đơng sản về hình thức và điều kiện ký kết hợp
đông liên quan đên đôi tượng tài sản là nhà ở hình
thành trong tương lai. Tuy nhiên, trên thực tế hiện
nay, tình trạng cố tình “lách luật”, làm trái quy
định pháp luật về hình thức huy động vốn này của
chủ đâu tư là hêt sức phô biên và phức tạp, điêu
này gây ra nhiều tranh chấp và thiệt hại cho người
dân khi tham gia giao dịch, gây ảnh hưởng tiêu
cực đến thị trường kinh doanh bất động sản. Vì
vậy, vấn đề đánh giá tồn diện về các quy định
pháp luật hiện hành cũng như tính hiệu quả của
việc thực thi pháp luật trên thực tê đê từ đó đưa ra

những giải pháp hồn thiện một cách phù hợp,
đúng đắn, hiệu quà, kịp thời là vấn đề rất quan
trọng và cấp thiết trước yêu cầu thực tiễn hiện nay.
1. Thực trạng huy động vốn bằng hình thức
thu tiên trả trước của người mua nhà ờ theo
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai
Hiện nay, các vấn đề pháp lý về việc huy động
vòn băng hình thức thu tiên trả trước của người
mua nhà ở thông qua việc ký kêt hợp đông mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được pháp

luật vê nhà ở quy định khá cụ thê, rõ ràng. Tuy
nhiên, trên thực tê do đứng trước những giá trị
kinh tế, tận dụng tối đa nguồn vốn để thu về
những khoản lợi nhuận không lồ nên các chủ đầu
tư dự án phát triên nhà ở thương mại ln tìm mọi
cách đê bóp méo, lách luật và ngang nhiên huy
động vôn của khách hàng dù dự án chưa đáp ứng
đủ các điều kiện theo quy định pháp luật. Điều
này được thực hiện trên thực tê như sau:
1.1. Huy động vốn khi nhà ở chưa đủ điều
kiện huy động vốn

1 Thạc sỹ, Khoa luật Thương mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh.
2 Sờ Ke hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh.
3 Khoản 2 Điều 25 Luật Nhà ở năm 2014.
4 Khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014.

o


số 3/2022 - Năm thứ mười bảy

NghêLuqt
Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 19
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở,
việc huy động vốn bằng hình thức thu tiền trả
trước của người mua nhà đòi hỏi phải tuân thủ các
điều kiện và hình thức mua nhà ở hình thành trong
tương lai theo quy định của pháp luật về kinh

doanh bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế rất
nhiều dự án bất động sản tuy chưa hoàn thành thủ
tục pháp lý, cơ sở hạ tầng, thậm chí là chưa được
triển khai nhưng chủ đau tư đã quảng cáo rầm rộ
và rao bán trên thị trường. Chủ đâu tư thường đưa
ra ưu thế về vị trí dự án, khả năng sinh lời và
những khoản ưu đãi hấp dẫn khi mua nhà để tạo
lòng tin và thu hút khách hàng. Các chủ đâu tư
thường “lách luật” thu tiền trước của khách hàng
bằng cách tổ chức bốc thăm giữ chồ, đăng ký ưu
tiên, nhận đặt cọc mua sản phẩm... và gọi tên các
khoản tiền này là “tiền đặt cọc”, “tiền giữ chỗ”,
“tiền đăng ký mua ưu tiên” thông qua các hợp
đông đặt cọc hoặc văn bản thỏa thuận đăng ký
mua nhà ở nhưng thực chất đây là khoản tiền mua
nhà ở thu trước của khách hàng. Một sô dự án gân
đây được cơ quan báo chí đưa tin như Dự án Sky
89 tại sơ 89 Hồng Qc Việt, phường Phú
Thuận, quận 7, Thành phố Hơ Chí Minh, do liên
doanh chủ đầu tư Tập đoàn An Gia - An Gia
Investment và Creed Group phát triên. Mặc dù dự
án này chưa được xây dựng cơ sở hạ tâng nhưng
An Gia Investment đã ký hợp đông đặt cọc và mở
bán hết 100% sô căn hộ trong lê ra măt dự án giai
đoạn 1 vào đầu tháng 8/2019, huy động được
hàng trăm tỷ đồng từ tiền đặt cọc trước của khách
hàng5. Một số tổ chức kinh doanh bất động sản
còn liều lĩnh, bất chấp quy định pháp luật tự vẽ ra
các “dự án ma” đê bán cho khách hàng nhăm huy
động vốn trái phép. Điển hình là vụ việc liên quan

đên Cơng ty Cơ phân Alibaba gây xôn xao dư luận
vào đâu năm 2020 vừa qua. Theo đó, cơng ty này
đã mua lại các khu đất có diện tích lớn (bất chấp
khu đất đó mục đích sừ dụng là nơng nghiệp,
trơng cây lâu năm, đât rừng và năm trong quy
hoạch đường, nghĩa trang...), tự cho người san ùi,
xây dựng đường sá, hạ tâng và cho người thân

trong gia đình đứng tên để làm “dự án”, sau đó
phân lơ bán nền đất cho hơn 6.700 khách hàng với
số tiền giao dịch hơn 2.500 tỉ đồng6. Rõ ràng việc
xây dựng, làm hạ tầng của Công ty Alibaba là bất
hop pháp vì đât chưa được chun đơi, chưa được
câp phép xây dựng, chưa có chủ trương đâu tư của
cơ quan có thẩm quyền và việc bán cho hàng ngàn
khách hàng đê thu tiên của họ không những trái
quy định về điều kiên huy động vốn dự án bất
động sản mà thực chât đây còn là hành vi lừa đảo
chiếm đoạt tài sản thơng qua hình thức huy động
vốn theo phương thức đa cấp7.
Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng “bán
lúa non” các dự án nêu trên xuất phát từ năng lực
tài chính của chủ đầu tư. Mặc dù pháp luật kinh
doanh bất động sản, Luật Nhà ở đều quy định
trách nhiệm của chủ đầu tư là phải bảo đảm năng
lực tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ
đã được phê duyệt8, nhưng trên thực tế, một chủ
đầu tư thực hiện không chi một mà đơng thời rât
nhiều dự án, do đó, họ đều chọn cách làm trái luật
này nhằm huy động vốn từ khách hàng càng sớm

càng tốt đê đảm bảo ngn tài chính triên khai,
thực hiện dự án; nói cách khác, chủ đâu tư dùng
chính tiền của khách hàng để xây dựng nhà bán
cho khách hàng và thu lợi nhuận. Một nguyên
nhân nữa lại đến từ phía khách hàng. Khơng ít
người vì “nhẹ dạ cả tin”, vì thiếu hieu biết quy
định pháp luật, tâm lý vì lợi nhuận và xuất phát từ
nhu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn hiện nay là
quá bức thiêt, dẫn đèn người dân đã tham gia mua
nhà, góp vơn và vơ tình tiêp tay cho hành vi huy
động vòn trái phép của chù đâu tư. Đây là thực
trạng chung, diễn ra phổ biến và ở hầu hết các dự
án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hiện nay ở
nước ta. Pháp luật đã quy định rõ ràng và đây đủ
các điều kiện về pháp lý và xây dựng để nhà ở
được đưa vào kinh doanh, tuy nhiên, trên thực tê
chủ đầu tư lại “phớt lờ”, thậm chí cố tình làm trái
các quy định này và chính bản thân người dân khi
tham gia mua nhà ở tại các dự án này cũng xem
nhẹ quy định pháp luật và khơng hê lường trước
rùi ro có thể gặp phải khi có tranh chấp xảy ra
hoặc chủ đầu tư không tiếp tục thực hiện dự án.

5 Gia Miêu, vý An, “Chồng hết tiền mua nhà trên giấy, tác hóa phát hiện căn nhà của mình có chung nhiều chủ
khác”, truy cập ngày 01/08/2021.
6 Thơng Chí, “Siếtphân lơ bán nền, khơng quản được thì cấm ”, truy cập ngày 01/08/2021.
7 Công Nguyên, "Hơn 3.300 người to công ty Alibaba lừa 1.800 ti đồng”, 187274.html, truy cập ngày 01/08/2021.
8 Khoản 2 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014, khoản 2 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sàn năm 2014.

HỌC VIỆN Tư PHÁP

1.2. Hình thức hợp đồng huy động vốn chưa
đúng quy định pháp luật
Ngoài việc tuân thủ quy định về điều kiện bất
động sản đua vào kinh doanh, Luật Nhà ở năm 2014
và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP còn quy định về
hình thức ký hợp đơng huy động vịn. Theo đó, chù
đâu tu chi được thu tiên mua nhà trả trước của người
mua thơng qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai; trường hợp ký hợp
đồng huy động vốn không đúng quy định thi không
được pháp luật công nhận, chủ đâu tư bị xử phạt vi
phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi
thường thiệt hại cho người tham gia góp vơn9. Như
vậy, rõ ràng đê có cơ sở thu tiền mua nhà trả trước
của khách hàng, giữa chủ đầu tư và người mua nhà
phải ký kêt hợp đỏng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai theo mẫu quy định của Luât Kinh
doanh bất động sản năm 2014 và mẫu hợp đồng này
phải được đăng ký hợp đông mẫu tại cơ quan quản
lý nhà nước có thâm quyên theo quy định của Luật
Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trước khi tiến
hành giao dịch mua bán với khách hàng1011
.
Tuy nhiên, trên thực tế do dự án chưa đáp ứng
đủ điều kiện về hồ sơ pháp lý, hạ tầng xây dựng
cũng như chưa được cơ quan quản lý nhà ở câp tỉnh
trả lời băng văn bản dự án đủ điêu kiện bán nên chủ
đầu tư đã không thể thực hiện việc đăng ký hợp

đồng mua bán mẫu theo quy định. Theo thống kê
tra cứu từ trang web của Sở Công thương và Thành
phố Hồ Chí Minh cũng như từ Cục quản lý cạnh
tranh và bảo vệ người tiêu dùng thì thời diêm công
bố hợp đong mầu từ năm 2018 đến quý 1/2020 so
lượng chủ đâu tư đăng ký hợp đông mâu là không
nhiều so với số lượng các dự án mở bán, chưa kể
thực tế việc đăng ký hợp đồng mẫu này cũng chỉ
được thực hiện vê mặt hình thức chứ việc triên khai
ký kết họp đồng thực tế với khách hàng lại chứa
đựng những nội dung và điều khoản khác có lợi tối
đa cho chủ đâu tư. Năm 2018, sau khi nhận được
một số khiếu nại từ người dân mua nhà ở tại dự án
Khu nhà ở Bình Chiểu, quận Thủ Đức, Sở Cơng
thương Thành phố Hơ Chí Minh đã ban hành văn
bản đen chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Phát
triên nhà Thủ Đức đê yêu câu cơng ty này chì được
áp dụng họp đồng mua bán mẫu giao dịch với

khách hàng sau khi đã đăng ký mẫu theo quy định.
Thậm chí, rât nhiêu chù đâu tư cịn nghĩ ra nhiêu
dạng họp đơng/thỏa thuận khác khơng phải là họp
đồng mua bán để ký với khách hàng nhàm hợp
thức hóa khoản thu tiền trước của khách hàng khi
dự án chưa đủ điều kiện bán theo quy định. Theo
đó, chủ đầu tư ký với người mua “Ãơp đồng hợp tảc
đáu tư quyên mua căn hộ", nêu rõ giá trị đâu tư là
khoản tiên tương đương với 30% giá trị căn hộ, quy
định việc thanh tốn như một hợp đơng mua bán
nhà ở; hoặc thỏa thuận "đặt cọc đăng kỷ chô ” đê

bào đảm thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán
khi xây dựng dự án và thỏa thuận "hứa bản", thực
chât là môt dạng đặt cọc của giao dịch có điêu kiện
để cam kết khi dự án có đù diễu kiện sẽ tiến hành ký
họp đồng mua bán nhưng khi nào đủ điều kiện thì
chủ đâu tư khơng quy định và vơ hình chung khách
hàng khơng thể biết được thời gian nào sẽ được ký
họp đồng mua bán, trong khi tiễn thì vẫn phải thanh
tốn theo tiên độ thòa thuận giữa hai bên. Tinh
trang này vẫn diễn ra thường xuyên và phổ biến ở
hầu hết các dự án hiện nay trên cả nước, trong đó
có cả các dự án của một số chủ đầu tư lớn có
thương hiệu. Vào cuối năm 2019 vừa qua, có
khoảng gân 200 khách hàng mua căn hộ thuộc dự
án chung cư 379 do Công ty cổ phần Xây dựng
Thương mại 379 làm chủ đầu tư đã khiếu nại lên cơ
quan nhà nước có thẩm quyền về việc chủ đầu tư
dự án này đã thu tiền đặt cọc của khách hàng (mỗi
người đã thanh toán đủ 30% giá trị căn hộ, tương
đương hàng trăm triệu đông) nhưng tới thời diêm
này vẫn chưa ký họp đông mua bán như đã cam
kêt tại họp đông đặt cọc ký với khách hàng và
không hê đưa ra bât kỳ lý do nào11.
Có thể thấy, với những dạng hợp đồng trên,
chủ đâu tư đang lợi dụng quy định của Bộ luật Dân
sự để “lách” quy định về hình thức họp đồng của
luật chuyên ngành; nói khác đi là chủ đầu tư đang
cố tình tạo ra một sự nhập nhằng, không rõ ràng
trong việc áp dụng pháp luật điều chỉnh nhằm biến
giao dịch không đúng quy định pháp luật thành

một dạng giao dịch hợp pháp. Vê nguyên tăc, đê
xác định pháp luật điêu chỉnh cho một giao dịch
hay hợp đông cụ thê thì phải căn cứ trên mục đích,
bản chất cũng như nội dung được thể hiện trong

9 Khoản 1 và2Điều 19Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 cùa Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ờ.
10Khoàn 1 Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010, Điều 8 Nghị định số 99/2011/NĐ-CP.
11 Hồng Nhung, "Thanh Hóa: Cơng ty 379 thu tiền cùa khách hàng, không chịu ký hợp đồng bán nhà?’’,
truy cập ngày 01/08/2021.


số 3/2022 - Nỉm thứ mười bảy

NghéLuạt
hợp đồng mà các bên đã giao kết, chứ không dựa
trên tên gọi của các hợp đơng này. Trong đó, cân
làm rõ các thuộc tính của hợp đồng về mục đích,
đối tượng và các nội dung khác như nghĩa vụ các
bên, phạt vi phạm. Theo đó, đặt cọc được xem là
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và mục đích
của hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo giao kết hoặc
thực hiện hợp đơng. Điêu này có nghĩa viêc
chun giao tài sản đặt cọc chỉ nhăm hướng đên
việc các bên tiến hành ký kết hợp đồng chính thức
hoặc nhằm đảm bảo các bên thực hiện hợp đồng12.
Mặt khác, khi xem xét đến nội dung thực te của
các loại hợp đồng mà chủ đầu tư ký kết với người
mua hiện nay lại chứa đựng gần như tồn bộ các
đặc trưng của họp đơng mua bán với đôi tượng

giao dịch là nhà ở được mô tả với vị trí và đặc
điểm cụ thể, mục đích giao dịch là khách hàng
nhận được quyền sở hữu nhà ở, và chủ đâu tư nhận
được khoản tiên thanh toán đê đâu tư xây dựng
nhà ở, các thỏa thuận khác về quyền và nghĩa vụ
của các bên (phạt vi phạm, lãi suất, đon phương
chấm dứt hợp đồng) trong trường hợp chậm thanh
toán, chậm bàn giao nhà... Đồng thời, khi xét đên
quá trinh thực hiện giao dịch, thì ngay từ khi tiên
hành ký kêt giao dịch, các bên đã hướng tới và xác
định bên mua phải thanh toán tiên đê giành quyên
ưu tiên hoặc quyên sở hữu nhà ở, còn chủ đâu tư
nhận khoản tiền thanh toán để xây dựng và bàn
giao nhà ở cho người mua; và đến trước thời điểm
các bên ký kết họp đong mua bán chính thức thì
người mua đã thực hiện gân như hồn tât các
quyền và nghĩa vụ của mình, bao gồm cả việc
thanh tốn đên 95% - 98% giá trị nhà ở, việc ký
kết hợp đồng mua bán sau cùng chỉ cịn là hồn tất
về thủ tục đe hợp thức hóa giao dịch và phục vụ
cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
sau này13. Vì vậy, thực chât thì các dạng giao dịch,
thỏa thuận trên giữa chủ đâu tư và khách hàng nói
trên là giao dịch về mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai và thuộc đối tượng điều chỉnh của
pháp luật chuyên ngành vê nhà ở và kinh doanh
bât động sản. Do đó, chủ đâu tư dùng các dạng hợp
đồng khác để huy động vốn, thu tiền trả trước của
người mua nhà là làm trái quy định của Luật Nhà
ở, vi phạm điều cấm tại điểm a khoản 2 Điều 19

của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ
về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy
động vốn đê ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng
quyển mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sừ dụng
đât trong dự án.
Một vấn đề nữa cũng hết sức bất cập hiện nay
là rủi ro của người mua nhà khi tham gia vào các
giao dịch trái phép này với chủ đầu tư. Khi mà pháp
luật quy định rõ “trường họp ký hợp đơng huy động
vịn khơng đúng quy định thì khơng được pháp luật
công nhận”, lúc này người gánh chịu rủi ro nhiêu
nhât là khách hàng. Bên cạnh rủi ro pháp lý là hợp
đồng/giao dịch khơng đúng quy định có thể bị vơ
hiệu, thì rủi ro tài chính cũng là mối đe dọa nặng nề
với người mua. Một khi tranh châp phát sinh, bên
đặt cọc luôn rơi vào thế bị động, bởi để lấy lại tiền
cọc, phạt cọc cần đến quá trình tố tụng phức tạp,
chưa kể trường hợp chủ đầu tư “bỏ của chạy lẩy
người”, đóng băng tồn bộ dự án, dẫn đến nhiều khả
năng là người mua sẽ mất trắng14. Do đó, hệ quả của
việc ký họp đơng huy động vịn trái phép nói trên là
vơ cùng lớn, gây ra nhiêu thiệt hại cho người dân và
thị trường bât động sản.
1.3.
Huy động vốn vượt quá giá trị hợp đồng
Theo quy định tại khoản 1 Điêu 57 Luật Kinh
doanh bât động sản năm 2014 thì việc thanh tốn
trong mua bán bất động sản hình thành trong tương
lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá

30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù
họp với tiến độ xây dựng bat động sản nhưng tong
sô không quá 70% giá trị hợp đơng khi chưa bàn
giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng; và
không quá 95% giá trị họp đông khi bên mua chưa
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tuy nhiên, trên thực tê các chù đâu tư lại không
tuân thủ quy định này. Các chủ đầu tư vẫn thu tiền
trước của khách hàng đên 30%, 70% và thậm chí là
95% - 98% giá trị nhà ở theo tiến độ thanh toán tiền
được quy định trong “thỏa thuận nội bộ” giữa hai
bên và yêu cầu khách hàng cam kết thực hiện.
Nhiều chủ đầu tư còn đưa ra các chương trình ưu
đãi, chính sách chiết khấu/giảm giá nếu khách hàng
thanh toán vượt tiên độ quy định, thậm chí là thanh
tốn đủ 100% giá trị căn hộ mua bán nhăm huy

12 Xem Điều 292 và Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.
13 Lê Ngô Trung, “ Vướng mắc về xác định và áp dụng pháp luật điểu chinh các hợp đổng trong lĩnh vực bất động
sàn", , truy cập ngày 01/08/2021.
14 Nguyễn Thúy Hằng, "Huy động vốn trá hình bang hợp đồng đặt cọc mua nhà đất",
ay/tin-tong-hop/huy-dong-von-tra-hinh-bang-hop-dong-dat-coc-mua-nha-dat, truy cập
ngay 01/08/2021.

0


HỌC VIỆN Tư PHÁP

động vốn tối đa từ khoản tiền mua trước của khách Nghị định sổ 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ,
hàng. Hiện nay có rất nhiều khách hàng mua dự án việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động
đã thanh toán đủ 98%, 100% giá trị nhà ở nhiều đâu tư xây dựng, kinh doanh bât động sản, phát
năm trước nhưng đến nay vẫn chưa được cấp Giấy triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi
chứng nhận quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà bị cấm chỉ là 300 triệu đồng16. Rõ ràng, nếu so với
ở và tài sản khác găn liên với đât. Như trường hợp lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của pháp
cư dân ở chung cư The Golden Palm tại đường Lê luật trong một dự án bất động sản quy mô lớn đe
Văn Lương, quận 7, Thành phơ Hơ Chí Minh, mặc thu trước tiên của người mua nhà ở lên đên hàng
dù đã được bàn giao căn hộ vào sinh sống được trăm, hàng ngàn tỷ đơng thì mức phạt này là q
hơn 03 năm nay nhưng các hộ dân ở đây vẫn chưa thâp, chưa đủ sức răn đe, thậm chí nhiêu chủ đâu
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tư cịn cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp
qun sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liên với nhận bị xử phạt, gây ảnh hưởng rất lớn đến quyền
đất15. Trên địa bàn thành phố Hà Nội thời gian qua, lợi của các chủ thê khác.
hàng trăm chung cư dù đã bàn giao nhiêu năm,
Bên cạnh đó, tuy tình trạng vi phạm của các
người dân đã đóng hết tiền mua căn hộ nhưng chủ chủ đầu tư diễn ra phổ biến như vậy nhưng việc
đầu tư vẫn “treo sổ hồng” của người dân. Có thể xử lý sai phạm lại không đơn giản. Thẩm quyền
kể tới các dự án như Capital Garden (102 Trường xử phạt thuộc vê cơ quan quản lý nhà ở câp tỉnh,
Chinh), chung cư Westa (Khu đô thị Mỗ Lao, quận cụ thê là Sở Xây dựng, nhưng sở này lại khơng có
Hà Đơng), chung cư cao câp Hịa Bình Green City quyền kiểm tra tài chính để xác định số tiền cọc,
(quận Hai Bà Trưng), chung cư The Golden Palm tiền ứng trước, tiền giữ chỗ của khách hàng có
(Lê Văn Lương, Thanh Xuân)... Như vậy, dù dự trong tài khoản của doanh nghiệp hay đã dùng vào
án chưa đáp ứng đủ điêu kiện đưa vào kinh doanh, việc đầu tư dự án, nên rất khó xác định căn cứ để
dù chưa ký hợp đồng mua bán với khách hàng, xử lý vi phạm. Mặt khác, về việc xác định thiệt
nhưng chủ đầu tư đã ngang nhiên huy động được hại để buộc chủ đầu tư bồi thường cho khách hàng
một khoản “tiền cọc”, “tiền đặt chỗ” không hề nhỏ cũng là một vân đê khó khăn hiện nay, địi hỏi sự
từ người mua nhà; và đèn lúc ký họp đồng mua bán vào cuộc quyêt liệt của các cơ quan nhà nước có
thì việc huy động vơn từ người mua nhà của chủ thâm quyên, thông tin cụ thê từ người mua nhà ở
đầu tư vẫn vi phạm tiến độ thanh toán theo quy cũng như sự họp tác, thiện chí từ phía chủ đâu tư.
Như vậy, từ các vấn đề thực trạng nêu trên có

đinh. Đặc biệt là tình trạng khơng thực hiện thủ tục
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho thể thấy rằng mặc dù vấn đề huy động vốn dưới
người mua nhà khiến quyền lợi của cư dân bị ảnh hình thức thu tiên trước từ người mua nhà thông
hưởng nghiêm trọng, bởi trên danh nghĩa là có nhà qua việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình
nhưng khơng có giây tờ chứng minh sờ hữu, nên thành trong tương lai đã được pháp luật quy định
khi họ muốn vay tiền, thế chấp ngân hàng để kinh khá rõ ràng, chặt chẽ và tương đơi đây đủ nhưng
doanh thi khơng có cơ sở pháp lý, muôn thay đôi vấn đề tuân thủ, thực thi pháp luật trên thực tế lại
chỗ ở cũng khó vỉ thủ tục chuyền nhượng phức tạp, không đảm bảo. Bằng nhiều thủ thuật khác nhau,
mất thời gian. Neu hiện tượng này được tiếp tục các chủ dự án đâu tư nhà ở thương mại đã cố tình
thực hiện trên thực tê thì sẽ gây ảnh hưởng nghiêm lách luật để thực hiên huy động vổn một cách trái
trọng đèn tính thực thi của các quy định pháp luật phép và đê lại nhiêu rủi ro cho khách hàng. Vi
trong vấn đề huy động vốn.
vây, việc tiêp tục nghiên cứu đưa ra các giải pháp
1.4.
Chế tài xử lý vi phạm chưa đủ sức răn đeđể kiểm soát, hạn chế và khắc phục các van đe bất
Theo quy định của Luật Nhà ở và Luật kinh câp thực tiễn nêu trên là điêu rât quan trọng và
doanh bất động sản hiện nay, chế tài đưa ra để xừ cần thiết trước yêu cầu thực tiễn hiện nay.
2. Một số kiến nghị hoàn thiện
lý trường họp chủ đâu tư huy động vôn trái phép
Thứ nhất, nâng mức phạt vi phạm lên tương
mới chì dừng lại ở mức độ xử phạt vi phạm hành
chính và bồi thường thiệt hại nếu có. Theo đó, tại xứng đôi với hành vi huy động vôn trái phép, sử
15 Minh Phạm, “Chủ đầu tư nhờn luật, chậm cap sổ", truy cập ngày 01/08/2021.
'6Điêu 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngàỵ 27/11/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính
trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh
doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử
dụng nhà và công sở.


số 3/2022 - Năm thứ mười bảy

NghêLuãt
dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền
ứng trước của bên mua bât động sản hình thành
trong tương lai khơng đúng mục đích cam kêt.
Theo đó, đe có thể đặt ra được mức phạt họp lý đối
với hành vi vi phạm cân xét đên hậu quả mà hành
vi gây ra; phải quy định mức phạt theo tỷ lệ giá trị
của nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành trong
tưong lai là đôi tượng của họp đông bị vi phạm;
tăng mức phạt tiên lên gâp nhiêu lân đôi với hành
vi huy động hoặc chiêm dụng vôn trái phép, sừ
dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền
ứng trước của bên mua bât động sản hình thành
trong tương lai khơng đúng mục đích cam kêt.
Ngồi ra, cần tăng cường thêm các chế tài phạt vi
phạm hành chính bơ sung, chăng hạn như “Câm
hành nghề, đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động
sản 12 tháng hoặc hon” đôi với hành vi không công
khai, công khai không đây đủ hoặc không đúng các
nội dung về tình trạng của bât động sản theo quy
định nhăm ngăn chặn, răn đe, phòng ngừa các hành
vi vi phạm của chủ đâu tư. Chê tài pháp luật bên
cạnh tính trừng phạt, khăc phục hậu quả cịn mang
phải tính ngăn chặn, phịng ngừa hành vi vi phạm
pháp luật. Vì vậy, các chế tài xử lý các hành vi vi
phạm trong lĩnh vực mua bán nhà ở, cơng trình xây
dựng hình thành trong tương lai phải thực sự đủ
mạnh, phải nghiêm khăc hơn nữa thi mới có tác
dụng ngăn chặn, răn đe, phòng ngừa các hành vi

trái pháp luật.
Thứ hai, các cơ quan quản lý nhà nước cân
tiếp tục rà sốt, hồn thiện các quy định pháp luật
diễu chỉnh về hoạt động huy động vốn nói chung
và hoạt động huy động vốn dưới hình thức thu
tiền trả trước của khách hàng thông qua việc ký
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai nói riêng đê tạo ra một hành lang pháp lý vững
chắc an tồn cho q trình áp dụng. Các quy định
pháp luật điêu chỉnh phải đảm bảo tính đơng bộ,
khả thi, đối với những quy định khơng cịn phù
hợp với tình hình thực tiên thi cân phải được sửa
đổi, bổ sung hoặc ban hành mới một cách toàn
diện trên cơ sở đáp ứng được quy luật của nên
kinh tế thị trường. Hơn nữa, các văn bản pháp
luật điều chỉnh vẩn đề huy động vốn dưới dạng
hình thức này cần phải được đăng tải, phát hành,
phổ biến rộng rãi công khai, minh bạch trên các
kênh thông tin khác nhau để các chủ thể dễ dàng
tiếp cận, nam bắt, tuân thủ và thực hiện kịp thời.
Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý nhà nước cũng
cần phải tiếp tục xây dựng, ban hành các biện
pháp xử lý hiệu quà đôi với các trường hợp cô
tinh lách luật nhăm huy động vơn trái phép. Đặc

biệt, để kiểm sốt hiệu quả hoạt động huy động
vốn trái phép, các cơ quan quàn lý nhà nước cần
phải phát huy được vai trò quản lý của mình đơi
với vấn đề huy đơng vốn, phải xây dựng và vận
hành được hệ thông quản lý giám sát từ trung

ương đên địa phương. Đê làm được điêu này đòi
hỏi phải xây dựng được: (i) Các quy định phân
định thẩm quyền cụ thể của cơ quan quản lý nhà
nước vê thị trường nhà ở; (ii) Tăng cường đào tạo
đội ngũ cán bộ; (iii) Duy trì chể độ báo cáo bắt
buộc hàng quý, hàng năm của các chủ đầu tư liên
quan đên việc huy động vôn; (iv) Tăng cường các
biện pháp kiêm tra, kiêm sốt đơi với chủ thê
kinh doanh, điều kiện giao dịch và hàng hóa bất
động sản đưa vào giao dịch, các hợp đong mẫu
khi chủ đầu tư ký kểt với khách hàng, nhất là tăng
cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham
gia giao dịch nham tạo sự bình đẳng hơn về
quyền và nghĩa vụ giữa doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản với khách hàng, bảo vệ tối đa lợi ích
cho khách hàng.
Thứ ba, bản thân các chủ dự án đầu tư cần
phải tự nâng cao năng lực tài chính, năng lực cạnh
tranh và trình độ chun mơn để có thể đứng vững
trên thị trường đông thời phải tuân thủ đây đủ các
quy định của pháp luật về huy động vốn trên cơ sở
đảm bảo tính cơng khai, minh bạch. Đối với các
giao dịch liên quan tài sản hình thành trong tương
lai tại các dự án về nhà ở nên áp dụng thống nhất
các quy định vê mua bán, chuyên nhượng, huy
động vôn theo tinh thân của Nghị định sô
99/2015/NĐ-CP; tổ chức, cá nhân thực hiện dự
án không được phép ký kết các loại hợp đồng mà
nội dung trái với quy định pháp luật vê kinh
doanh bât động sản hình thành trong tương lai.

Thứ tư, đối với người mua nhà ở đê tự bảo vệ
được quyền lợi của mình địi hỏi bản thân phải tự
tìm hiểu các quy định pháp luật về nhà ở đặc biệt
là các quy định về điều kiện huy động vốn dưới
hình thức thu tiên trước của khách hàng thơng qua
việc ký hợp đơng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai. Hơn nữa, trước khi tiến hành ký kết họp
đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai người
mua nhà nên tham khảo ý kiến tư vấn pháp luật
của các chuyên gia để hiểu rõ hơn về tính chất
pháp lý và những vấn đề rủi ro có thể xảy ra để từ
đó có sự quyêt định đúng đăng. Trong trường họp
phát hiện chủ dự án đầu tư có dấu hiệu vi phạm
pháp luật về huy động vốn thì phải thơng báo
ngay cho cơ quan quản lý nhà nước có thâm
quyền để xử lý kịp thời nhằm ngăn chặn những
hậu quả xâu có thê xảy ra./.