Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng của Ngân hàng thương mại từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (LV thạc sĩ)

VI N HÀN LÂM
KHOA H C XÃ H I VI T NAM
H C VI N KHOA H C Xĩ HỘI

ĐỖ TH NG C BệCH

TH CH P NHĨ

HỊNH THĨNH TRONG T

NG LAI

B O Đ M TH C HI N H P Đ NG TệN D NG C A NGÂN
HĨNG TH

NG M I T

TH C TI N XÉT XỬ

C A TÒA ỄN NHÂN DÂN T I THĨNH PH

H

LU N VĂN TH C Sƾ LU T H C

HĨ NỘI ậ 2017

CHệ MINH


VI N HÀN LÂM

KHOA H C XÃ H I VI T NAM
H C VI N KHOA H C Xĩ HỘI

ĐỖ TH NG C BệCH

TH CH P NHĨ

HỊNH THĨNH TRONG T

NG LAI

B O Đ M TH C HI N H P Đ NG TệN D NG C A NGÂN
HĨNG TH

NG M I T

TH C TI N XÉT XỬ

C A TÒA ỄN NHÂN DÂN T I THĨNH PH

H

CHệ MINH

Chuyên nghƠnh: Lu t Kinh t
Mư s : 60.38.01.07

LU N VĂN TH C Sƾ LU T H C

NG

IH

NG DẪN KHOA H C:

PGS.TS. D

HĨ NỘI ậ 2017

NG ANH S N


L I CAM ĐOAN
Tôi xin lấy danh dự c a mình ra cam đoan rằng luận văn này hoàn toàn
là công trình nghiên cứu khoa h c c a riêng m t mình tôi dưới sự hướng dẫn
khoa h c c a PGS.TS. Dương Anh Sơn.
Đ Th Ng c Bích


M CL C
Đ U ....................................................................................................................1

M
Ch

ng 1: NHỮNG V N Đ

HỊNH THĨNH TRONG T

Lụ LU N C

B NV

TH

CH P NHĨ

NG LAI B O Đ M TH C HI N H P Đ NG

TệN D NG T I NGÂN HĨNG TH

NG M I...................................................6

1.1.Khái quát về bi n pháp thế chấp tài sản bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng
tại Ngân hàng thương mại .................................................................................................. 6
1.2.Khái quát về nhà

hình thành trong tương lai và thế chấp nhà

hình thành

trong tương lai bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại Ngân hàng thương mại ... 11
Ch

ng 2: QUY Đ NH PHỄP LU T VĨ TH C TI N ỄP D NG PHỄP

LU T V

TH

CH P NHĨ

HỊNH THĨNH TRONG T

NG LAI B O

Đ M Đ M TH C HI N H P Đ NG TệN D NG T I NGÂN HĨNG
TH

NG M I........................................................................................................22

2.1. Quy đ nh pháp luật về thế chấp nhà

hình thành trong tương lai bảo đảm

thực hi n hợp đồng tín d ng tại Ngân hàng thương mại .............................................. 22
2.2. Thực trạng áp d ng pháp luật về thế chấp nhà

hình thành trong tương lai

bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại Ngân hàng thương mại .............................. 28
Ch

ng 3: HOĨN THI N PHỄP LU T V

THĨNH TRONG T

TH

CH P NHĨ

HỊNH

NG LAI B O Đ M TH C HI N H P Đ NG TệN

D NG T I NGÂN HĨNG TH

NG M I .........................................................55

3.1. Dự báo, yêu cầu và đ nh hướng hoàn thi n pháp luật về thế chấp nhà

hình

thành trong tương lai bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại ngân hàng thương
mại ............................................................................................................................. 55
3.2. Giải pháp hoàn thi n pháp luật về thế chấp nhà

hình thành trong tương lai

bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại ngân hàng thương mại ............................... 58
K T LU N ..............................................................................................................69
DANH M C TĨI LI U THAM KH O ...............................................................70
PH L C


DANH M C CỄC T

VI T T T

BLDS

B luật dân sự

BPBĐ

Bi n pháp bảo đảm

GDBĐ

Giao d ch bảo đảm

NHTM

Ngân hàng thương mại

NOHTTTL

Nhà

TAND

Tòa án nhân dân

UBND

y ban nhân dân

hình thành trong tương lai

M

Đ U

1. Tính c p thi t c a đ tƠi
Quá trình đô th hóa Thành phố Hồ Chí Minh có thể được xác đ nh kh i đầu từ
khi có Ngh quyết 01 c a B Chính tr về Thành phố năm 1982: “Thành phố Hồ
Chí Minh là một trung tâm kinh tế lớn, một trung tâm giao dịch quốc tế của nước
ta. Thành phố Hồ Chí Minh có vị trí chính trị quan trọng sau Thủ đô Hà Nội…”.
Tuy nhiên, quá trình này chỉ thực sự kh i đầu từ sau Đại h i Đảng lần thứ VII
(1991) và được triển khai theo quy hoạch phát triển kinh tế- xã h i thành phố Hồ
Chí Minh giai đoạn 1996-2010.
Ngày 10/8/2012 B Chính tr ban hành Ngh quyết 16-NQ/TW tiếp t c xác
đ nh phương hướng, nhi m v phát triển thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020
trong đó nhấn mạnh: “Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh văn minh, hiện đại, với vai
trò đô thị đặc biệt, đi đầu trong sự nghiệp công nghiệp hóa- hiện đại hóa…”.
Những ch trương trên đã tạo ra nhu cầu rất lớn về huy đ ng vốn để phát triển
nhà

tại Thành phố Hồ Chí Minh, kéo theo sự phong phú c a các hợp đồng tín

d ng và hợp đồng bảo đảm đi kèm. Trong thực ti n bảo đảm tín d ng c a các ngân
hàng thương mại (NHTM) đang hoạt đ ng tại Vi t Nam, thế chấp tài sản là bi n
pháp bảo đảm (BPBĐ) tiền vay phổ biến và hi u quả, và vi c sử d ng nhà

hình

thành trong tương lai (NOHTTTL) làm tài sản thế chấp ngày càng phổ biến.
Thế chấp là m t BPBĐ chứa đựng nhiều r i ro, và càng r i ro hơn khi tài sản
thế chấp là NOHTTTL. Do đó, thực ti n thực hi n loại thế chấp này đã phát sinh

không ít tranh chấp. Tuy nhiên, những lợi ích mà loại thế chấp này mang lại cho sự
phát triển c a th trư ng bất đ ng sản là không thể ph nhận, do đó các nhà làm luật
đang cố gắng nhanh chóng hoàn thi n khung pháp lỦ điều chỉnh vấn đề này.
Tới th i điểm hi n nay, thế chấp NOHTTTL không còn là vấn đề mới. Tuy
nhiên, qua tìm hiểu các công trình nghiên cứu có liên quan, tác giả nhận thấy chưa
có công trình nào đi sâu làm rõ những nét đặc thù c a bi n pháp thế chấp
NOHTTTL trên đ a bàn thành phố Hồ Chí Minh-m t “đô th đặc bi t”, và thực ti n

1


thực hi n hợp đồng tín d ng được bảo đảm b i bi n pháp thế chấp NOHTTTL vẫn
cho thấy còn tồn tại những vướng mắc cần được tiếp t c nghiên cứu, giải quyết.
Đó là lí do tác giả ch n đề tài: “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng của Ngân hàng thương mại từ thực tiễn
xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh”.
2. Tình hình nghiên c u đ tƠi
Thực ti n thực hi n hợp đồng thế chấp NOHTTTL phát sinh không ít tranh
chấp, do đó đã nhận được sự quan tâm c a nhiều nhà nghiên cứu. Có nhiều bài viết,
công trình liên quan đến ch đề này, nhưng gần đây nhất, và trong phạm vi tài li u
tác giả thu thập được thì có thể kể đến 3 công trình gần gũi với đề tài tác giả đã
ch n là luận văn Thạc sĩ Luật h c “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng” c a tác giả Nguy n Thùy
Dương, bảo v tại Trư ng Đại h c Kinh tế- Luật, Đại h c Quốc gia thành phố Hồ
Chí Minh năm 2013; luận văn Thạc sĩ Luật h c “Thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai” c a tác giả Phan Th Thu Phương, bảo v tại Trư ng Đại h c Luật Hà
N i năm 2013; và luận văn Thạc sĩ Luật h c “Thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai theo pháp luật Việt Nam” c a tác giả Nguy n Thanh Thúy, bảo v tại
Trư ng Đại h c Quốc gia Hà N i vào năm 2014.
Hai công trình đầu tiên đề cập đến thế chấp có đối tượng là tài sản hình thành

trong tương lai nói chung chứ chưa đề cập sâu về thế chấp có tài sản là NOHTTTL.
Công trình thứ ba cũng nghiên cứu về thế chấp NOHTTTL, nhưng chỉ thu hẹp trong
phạm vi thế chấp NOHTTTL với đối tượng là NOHTTTL c a tổ chức, cá nhân mua
c a doanh nghi p có chức năng kinh doanh bất đ ng sản theo quy đ nh tại Điều 61
Ngh đ nh số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 c a Chính ph quy đ nh
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà .
M t vấn đề nữa là các công trình nói trên ch yếu khảo sát những quy đ nh
pháp luật có hi u lực từ năm 2012 tr về trước, trong khi kể từ sau năm 2012 đến
nay quy đ nh pháp luật về vấn đề này đã có nhiều thay đổi, tiêu biểu là những thay
đổi trong B

luật dân sự năm 2015, Luật nhà

2

năm 2014 và Thông tư số


26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 c a Ngân hàng nhà nước hướng
dẫn trình tự, th t c thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ,
NOHTTTL.
Do đó, chưa có m t công trình nào nghiên cứu m t cách toàn di n những vấn
đề liên quan đến thế chấp NOHTTTL trên đ a bàn thành phố Hồ Chí Minh khi Luật
nhà

năm 2014 và B luật dân sự năm 2015 đã phát sinh hi u lực.
3. M c đích vƠ nhi m v nghiên c u
- Mục đích nghiên cứu:
Trên cơ s phân tích, đánh giá những quy đ nh c a pháp luật Vi t Nam và m t

số quy đ nh riêng c a Thành phố Hồ Chí Minh về thế chấp NOHTTTL, thực ti n áp
d ng những quy đ nh này trong giải quyết các tranh chấp trên đ a bàn Thành phố
Hồ Chí Minh, tác giả đánh giá tính hi u quả c a những quy đ nh hi n hành, chỉ ra
những vướng mắc còn tồn tại ngay cả khi B luật dân sự năm 2015 và Luật nhà
năm 2014 đã phát sinh hi u lực. Từ đó tác giả đề xuất Ủ kiến để tiếp t c hoàn thi n
quy đ nh pháp luật, giảm thiểu tính r i ro c a loại thế chấp này, góp phần phát huy
vai trò tích cực c a chế đ nh thế chấp NOHTTTL trong thực ti n hoạt đ ng bảo đảm
tiền vay c a NHTM.
- Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để đạt được m c đích nêu trên, luận văn tập trung vào những nhi m v c thể sau:
- Phân tích, khái quát những vấn đề lỦ luận cơ bản về thế chấp NOHTTTL bảo
đảm thực hi n hợp đồng tín d ng.
- Phân tích, đánh giá m t cách h thống và toàn di n các quy đ nh c a pháp
luật Vi t Nam hi n hành điều chỉnh vấn đề thế chấp NOHTTTL, tập trung trong
lĩnh vực bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại NHTM.
- Chỉ ra những vướng mắc đã được giải quyết b i B luật dân sự năm 2015 và
Luật nhà

năm 2014, và những vướng mắc còn tồn tại.

- Đề xuất phương hướng, các giải pháp góp phần hoàn thi n những quy đ nh
pháp luật liên quan đến vấn đề thế chấp NOHTTTL.
4. Đ i t

ng vƠ ph m vi nghiên c u

3


Trong khuôn khổ c a luận văn, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các vấn đề lỦ

luận, các quy đ nh c a pháp luật Vi t Nam (tập trung vào các quy đ nh hi n hành)
và thực ti n giải quyết tranh chấp về thế chấp NOHTTTL. C thể hơn, luận văn sẽ
chỉ đi sâu nghiên cứu về vấn đề thế chấp NOHTTTL bảo đảm cho vi c thực hi n
nghĩa v phát sinh từ hợp đồng tín d ng với NHTM.
Giới hạn về không gian: Đề tài khảo sát thực ti n áp d ng pháp luật di n ra
trên đ a bàn Thành phố Hồ Chí Minh, trong đó tập trung vào những tranh chấp được
giải quyết b i các Tòa án trên đ a bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Giới hạn về th i gian: Đề tài ch yếu nghiên cứu các quy đ nh và thực trạng áp
d ng các quy đ nh pháp luật liên quan có hi u lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2006,
th i điểm B luật dân sự năm 2005 phát sinh hi u lực.
5. Ph

ng pháp lu n vƠ ph

ng pháp nghiên c u

Trong quá trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tác giả đã vận d ng các
phương pháp duy vật bi n chứng, duy vật l ch sử c a Ch nghĩa Mác- Lênin và Tư
tư ng Hồ Chí Minh. Các phương pháp nghiên cứu luật h c truyền thống cũng được
sử d ng trong Luận văn bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu,
phương pháp phân tích- tổng hợp, phương pháp thống kê, khái quát hóa, phương
pháp l ch sử, tư duy logic, phương pháp quy nạp, di n giải… để làm sáng tỏ n i
dung và phạm vi nghiên cứu c a đề tài.
6. ụ nghƿa lỦ lu n vƠ th c ti n
Vi c nghiên cứu m t cách có h thống vấn đề thế chấp NOHTTTL theo pháp
luật Vi t Nam mang Ủ nghĩa lỦ luận và thực ti n sâu sắc. Về phương di n lỦ luận,
luận văn nghiên cứu m t cách toàn di n những vấn đề lỦ luận và quy đ nh pháp luật
Vi t Nam về thế chấp NOHTTTL.
Về phương di n thực ti n, những kiến ngh c a luận văn hi v ng sẽ đem lại
những kết quả thiết thực cho vi c hoàn thi n các quy đ nh pháp luật Vi t Nam về

thế chấp NOHTTTL, phát huy vai trò tích cực c a chế đ nh này trên thực tế, góp
phần phát triển lành mạnh hoạt đ ng tín d ng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát
triển, nhất là trên đ a bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

4


7. C c u
Ngoài phần m đầu, kết luận, danh m c các tài li u tham khảo, n i dung c a
Luận văn bao gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lỦ luận cơ bản về thế chấp nhà

hình thành trong

tương lai bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại ngân hàng thương mại
Chương 2: Quy đ nh pháp luật và thực trạng áp d ng pháp luật về thế chấp nhà
hình thành trong tương lai bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại ngân hàng
thương mại
Chương 3: Hoàn thi n pháp luật về thế chấp nhà

hình thành trong tương lai

bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại ngân hàng thương mại.

5


Ch
NHỮNG V N Đ Lụ LU N C
THĨNH TRONG T

ng 1
B N V TH CH P NHĨ

HỊNH

NG LAI B O Đ M TH C HI N H P Đ NG TệN

D NG T I NGÂN HĨNG TH

NG M I

1.1. Khái quát v bi n pháp th ch p tƠi s n b o đ m th c hi n h p đ ng
tín d ng t i Ngơn hƠng th

ng m i

Trong cu c sống, m i ngày xã h i c a chúng ta di n ra rất nhiều giao d ch dân
sự, các giao d ch đó có thể được thực hi n m t cách đúng đắn và không gây tranh
chấp giữa các bên, các bên thực hi n đúng với nghĩa v c a mình hợp tác cùng có
lợi, nhưng không ít các trư ng hợp vì lỦ do cá nhân hay sự ki n bất khả kháng mà
m t trong hai bên không thực hi n đúng nghĩa v c a mình, khi đó nếu có BPBĐ
thì bên không được hư ng đúng quyền sẽ được bảo v hơn. Chính BPBĐ đư ợc đặt
ra bên cạnh hợp đồng nhằm bảo v quyền và lợi ích c a bên mang quyền khi bên có
nghĩa v không thực hi n đúng nghĩa v c a mình đúng hạn hoặc không thực hi n.
Trong đó hi n nay, bi n pháp thế chấp đang được xem là m t trong những BPBĐ
được áp d ng phổ biến trong các giao d ch dân sự. Không thể ph nhận rằng, thế
chấp tài sản là BPBĐ có rất nhiều ưu thế so với các BPBĐ khác, xét từ góc đ tính
ti n d ng cho đến các bên liên quan (bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm). Vì lẽ đó,
các NHTM và khách hàng vay trong quan h vay vốn thư ng ưu tiên lựa ch n

BPBĐ này.
1.1.1. Khái niệm biện pháp thế chấp tài sản
Thế chấp là m t BPBĐ thực hi n nghĩa v dân sự xuất hi n từ th i La Mã cổ
đại. Quá trình phát triển c a bi n pháp thế chấp trong Luật La Mã với nền tảng pháp
lỦ là lỦ thuyết về vật quyền bảo đảm đã ảnh hư ng và chi phối mạnh mẽ đến sự ra
đ i, thay đổi c a các quy đ nh pháp luật về thế chấp

các nước theo h thống luật

Civil Law mà điển hình là các nước Pháp, Đức, Nhật Bản. Tính chất vật quyền cho
phép bên nhận thế chấp có quyền tác đ ng trực tiếp đến tài sản thế chấp mà không
ph thu c vào Ủ chí c a bất kỳ ch thể nào khi chứng minh được bên thế chấp có
quyền s hữu tài sản thế chấp (sẽ được s hữu hoặc được y quyền đ nh đoạt), có

6


giao kết hợp đồng thế chấp và bên có nghĩa v có sự vi phạm nghĩa v . C thể, bên
nhận thế chấp có quyền truy đòi tài sản thế chấp từ sự chiếm giữ c a bất kỳ ai (trừ
trư ng hợp pháp luật có quy đ nh khác) để xử lỦ và có quyền ưu tiên thanh toán
trước từ số tiền thu được khi xử lỦ tài sản thế chấp. Với những quy đ nh được xây
dựng trên cơ s lỦ thuyết về vật quyền bảo đảm đã tạo nên ưu thế cho ngư i nhận
thế chấp trong vi c xử lỦ tài sản thế chấp để bảo đảm cho quyền lợi c a mình. Dĩ
nhiên, đi kèm với đó phải là m t h thống pháp luật hoàn thi n, h thống đăng kỦ
tài sản phát triển với sự minh bạch hóa cao. Đây là xu thế phát triển c a hầu hết h
thống pháp luật c a các quốc gia trên thế giới và cũng là cách nhìn nhận hợp lỦ về
bản chất c a thế chấp khi đây là m t BPBĐ được xác lập trên m t tài sản xác đ nh.
Trong B luật dân sự (BLDS) năm 1995, “Thế chấp tài sản là việc bên có
nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ đối với bên có quyền” [11, Điều 346]. Theo quy đ nh này, chỉ có bất đ ng

sản mới có thể tr thành đối tượng c a bi n pháp thế chấp tài sản. Tới BLDS 2005,
phạm vi đối tượng đã được m r ng, đ ng sản cũng có thể tr thành đối tượng c a
BPBĐ: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên thứ ba
(sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận
thế chấp” [12, Điều 342]. Đ nh nghĩa này gần như được giữ nguyên trong BLDS
2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho
bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ.
Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp” [13, Điều
317].
Như vậy, tài sản thế chấp có sự thay đổi không chỉ giới hạn trong phạm vi bất
đ ng sản. Tuy nhiên, trong thực tế áp d ng bi n pháp thế chấp, vì sự an toàn c a
mình các ngân hàng thư ng chỉ nhận tài sản thế chấp là bất đ ng sản (như quyền sử
d ng đất, nhà , căn h trong dự án chung cư) hay đ ng sản phải đăng kỦ quyền s
hữu (như ô-tô, tàu biển) và bên nhận thế chấp giữ giấy t liên quan đến tài sản thế

7


chấp. Dù phạm vi tài sản có thể tr thành đối tượng c a bi n pháp thế chấp có sự
thay đổi nhưng cả 3 đ nh nghĩa trên đều nhấn mạnh m t đặc điểm c a bi n pháp thế
chấp tài sản: bên bảo đảm không giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm. Đặc
điểm này tạo thuận lợi cho bên bảo đảm vì h có thể tiếp t c khai thác, sử d ng tài
sản bảo đảm khi đang dùng chính tài sản này bảo đảm cho vi c thực hi n nghĩa v .
Tuy nhiên, cũng chính đặc điểm này khiến cho bi n pháp thế chấp tr nên r i ro
hơn đối với bên nhận bảo đảm so với các bi n pháp bảo đảm khác b i vi c khai
thác, sử d ng tài sản có thể làm giảm giá tr c a tài sản thế chấp, bên thế chấp có thể
bán tài sản thế chấp cho ngư i thứ ba, hoặc bên nhận thế chấp sẽ gặp khó khăn
trong vi c xử lỦ tài sản bảo đảm nếu bên thế chấp không hợp tác.

Với ưu thế là BPBĐ mà bên có nghĩa v không phải chuyển giao tài sản bảo
đảm, vẫn khai thác được giá tr c a tài sản bảo đảm mà lợi ích c a các bên vẫn đạt
được, thế chấp là m t giải pháp được các bên tham gia giao d ch dân sự ưu tiên lựa
ch n sử d ng.

bi n pháp này, thay vì chuyển giao tài sản cho bên có quyền thì

bên có nghĩa v chuyển giao toàn b hồ sơ pháp lỦ c a tài sản cho bên có quyền.
Đó có thể là giấy t chứng nhận quyền s hữu tài sản hoặc giấy t là điều ki n
chuyển nhượng tài sản. Vi c giao giấy t này đồng nghĩa với vi c bên có nghĩa v
không thể đ nh đoạt tài sản được vì không có giấy t để giao d ch. Trong các quan
h tín d ng, những giao d ch vay tiền thư ng có giá tr lớn, cần được bảo đảm b i
những tài sản có giá tr lớn tương ứng. Do đó, tài sản bảo đảm được sử d ng phổ
biến là nhà

hoặc quyền sử d ng đất, và đối với những tài sản này, bi n pháp thế

chấp tài sản là m t lựa ch n phổ biến.
Về bản chất, cần xác đ nh thế chấp là m t bi n pháp có tính chất vật quyền
nhằm bảo đảm cho quan h trái quyền. Quan h nghĩa v là m t quan h trái quyền
nên bên có quyền chỉ có quyền yêu cầu bên có nghĩa v thực hi n nghĩa v c a h ,
vi c thực hi n nghĩa v ph thu c vào hành vi c a bên có nghĩa v . Trong trư ng
hợp vi c thực hi n nghĩa v được bảo đảm b i bi n pháp thế chấp (hoặc bi n pháp
bảo đảm vật quyền khác) thì khi nghĩa v được bảo đảm b vi phạm, quyền yêu cầu
thực hi n nghĩa v tr thành quyền xử lỦ tài sản bảo đảm. Đây là m t vật quyền,

8


bên có quyền sẽ ch đ ng hơn, ít ph thu c vào thái đ , Ủ chí c a bên có nghĩa v

hơn trong vi c xử lỦ tài sản bảo đảm. Căn cứ để tạo lập quyền c a bên nhận thế
chấp đối với tài sản thế chấp chính là sự thỏa thuận c a các bên tham gia giao d ch
về vi c bên thế chấp sẽ dùng tài sản c a mình để bảo đảm thực hi n nghĩa v dân sự
mà không chuyển giao tài sản thế chấp.
1.1.2. Đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản
Là m t BPBĐ thực hi n nghĩa v dân sự nên thế chấp cũng có đầy đ các đặc
điểm c a BPBĐ thực hi n nghĩa v dân sự đã nói chung. Bên cạnh đó, thế chấp còn
có những đặc điểm riêng so với BPBĐ khác, c thể như sau:
Thứ nhất, không có sự chuyển giao tài sản bảo đảm.
Trong quan h thế chấp, bên thế chấp không phải giao tài sản bảo đảm cho bên
nhận thế chấp. Đây là điểm đặc trưng tạo nên những khác bi t c a bi n pháp thế
chấp tài sản so với các BPBĐ khác. Vì không phải chuyển giao tài sản bảo đảm nên
bi n pháp này tạo điều ki n thuận lợi cho bên thế chấp trong vi c khai thác tài sản
tối đa: vừa sử d ng tài sản để bảo đảm thực hi n nghĩa v , vừa tiếp t c khai thác sử
d ng tài sản. Tuy nhiên, đặc điểm này cũng khiến cho bên nhận thế chấp gặp r i ro
nhiều hơn vì vi c khai thác, sử d ng tài sản c a bên thế chấp có thể làm cho giá tr
tài sản giảm sút, thậm chí bên thế chấp có thể chuyển tài sản cho ngư i thứ ba hoặc
không giao tài sản để bên nhận xử lỦ khi nghĩa v được bảo đảm b i bi n pháp thế
chấp b vi phạm. Chính vì vậy, dù pháp luật không bắt bu c nhưng bên nhận thế
chấp thư ng chỉ nhận bảo đảm tài sản phải đăng kỦ quyền s hữu, và yêu cầu bên
thế chấp giao giấy t liên quan đến tài sản bảo đảm để hạn chế r i ro tài sản này có
thể b chuyển giao cho ngư i thứ ba. Ví d : A thế chấp chiếc xe máy SH để vay B
mư i tri u đồng. Anh A giao cho anh B giấy đăng kỦ xe chứng minh quyền s hữu
c a A mà không phải giao chính chiếc xe đó. Những giấy t liên quan đến tài sản
thế chấp có thể là giấy đăng kỦ quyền s hữu tài sản (ví d ô tô, xe máy, máy bay,
tàu biển…); giấy chứng nhận quyền sử d ng đất; hay các giấy t khác như hợp
đồng mua bán hàng hóa có kèm theo hóa đơn; hợp đồng mua bán nhà

trong tương

lai kèm theo dự án đã được phê duy t về ngôi nhà đó; hoặc giấy t thừa kế nhà

9


đất… Các loại giấy t trên phải là bản gốc (bản duy nhất) được giao cho bên nhận
thế chấp giữ nhằm hạn chế sự đ nh đoạt c a bên thế chấp đối với tài sản thế chấp.
Thứ hai, một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ (đối với chủ thể quyền khác
nhau) chỉ có thể là tài sản thế chấp
“Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự,
nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các
nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy
định khác” [17, Khoản 1 Điều 296]. Tuy nhiên, nếu muốn m t tài sản bảo đảm cho
nhiều nghĩa v đối với nhiều ngư i có quyền khác nhau, bên bảo đảm chỉ có thể lựa
ch n bi n pháp thế chấp. Vì bên nhận thế chấp không trực tiếp giữ tài sản bảo đảm,
quyền lợi c a tất cả các ch nợ được bảo đảm bằng giá tr c a tài sản đó. Đối với
bi n pháp cầm cố không thể xảy ra trên thực tế hai hay nhiều ch nợ không liên
quan đến nhau cùng giữ m t tài sản.
Thứ ba, chỉ có biện pháp thế chấp là đối tượng bắt buộc phải đăng ký giao
dịch bảo đảm.
Cũng như các BPBĐ khác, bi n pháp thế chấp có thể được đăng kỦ theo thỏa
thuận hoặc theo quy đ nh c a luật [17, Khoản 1 Điều 298]. Tuy nhiên, đối với m t
số loại tài sản thì vi c đăng kỦ BPBĐ là m t th t c bắt bu c đối với bi n pháp thế
chấp. Theo Ngh đ nh số 163/2006/NĐ-CP về giao d ch bảo đảm, được sửa đổi, bổ
sung b i Ngh đ nh số 83/2010/NĐ-CP và Ngh đ nh số 11/2012/NĐ-CP (Ngh đ nh
về GDBĐ), những trư ng hợp phải đăng kỦ giao d ch bảo đảm (GDBĐ) là: Thế
chấp quyền sử d ng đất; Thế chấp quyền sử d ng rừng, quyền s hữu rừng sản xuất
là rừng trồng; Thế chấp tàu bay, tàu biển; và các trư ng hợp khác, nếu pháp luật có
quy đ nh [4, Khoản 1 Điều 12].
Ngoài ra, các GDBĐ khác do các bên tự nguy n đăng kỦ tại Trung tâm đăng

kỦ giao d ch phần lớn là giao d ch thế chấp. Điều này xuất phát từ đặc điểm thứ
nhất c a bi n pháp thế chấp. Vì không có sự chuyển giao tài sản nên vi c cần minh
bạch hóa tình trạng pháp lỦ c a tài sản là rất cần thiết để đảm bảo cho an toàn giao
d ch. Vi c đăng kỦ bi n pháp thế chấp tạo lợi thế ưu tiên thanh toán cho ngư i đăng

10


kỦ trước khi m t tài sản dùng để đảm bảo cho nhiều giao d ch thư ng xảy ra phổ
biến đối với tài sản thế chấp.
1.2. Khái quát v nhƠ
hình thƠnh trong t
hƠng th

hình thƠnh trong t

ng lai vƠ th ch p nhƠ

ng lai b o đ m th c hi n h p đ ng tín d ng t i Ngơn

ng m i

1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai
- Khái ni m nhà

hình thành trong tương lai

Trong giao dich
̣ bảo đảm, nha ở hinh thanh trong tương lai la mô ̣t da ̣ng tai sản
bảo đảm co tinh đă ̣c thu, đoi hỏi co những cơ chê phap ly riêng biê ̣t, cu ̣ thể để điêu

chỉnh nhăm đảm bảo an toan cho cac giao dich
̣ dân sự, thương ma ̣i noi chung, giao
dich
̣ thê châp nha ở hinh thanh trong tương lai ta ̣i cac ngân hang thương ma ̣i noi
riêng, cũng như bảo đảm an toan cho cac thiêt chê tai chinh. Thơi gian qua, những
quy đinh
̣ vê giao dich
̣ thê châp liên quan đên loa ̣i tai sản nay chủ yêu dựa vao cac
quy đinh
̣ chung, nên co rất nhiêu bât câ ̣p chưa giải quyêt đươ ̣c khi ap du ̣ng, thêm
vao đo la những vân đê mơi tiêp tu ̣c phat sinh đã gây kho khăn cho qua trinh giải
quyết các tranh chấp có đối tượng là NOHTTTL.
Mặc dù những quy đ nh xác đ nh điều ki n NOHTTTL được phép tham gia
giao d ch xuất hi n từ khi Luật nhà

năm 2005 ra đ i với quy đ nh tại Điều 39, và

thuâ ̣t ngữ ‘nha ở hinh thanh trong tương lai’ lân đâu tiên xuât hiê ̣n trong văn bản
quy pha ̣m phap luâ ̣t như la đôi tươ ̣ng của giao dich
̣ bảo đảm trong Nghi ̣ đinh
̣ sô
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chinh phủ quy đinh
̣ chi tiêt va hương dẫn thi
hanh Luâ ̣t nha ở [5, Điểm đ Khoản 1 Điều 9] thì phải tới năm 2014, Thông tư liên
tich
̣ sô 01/2014/TTLT-BXD-BTP-BTNMT ngay 25/4/2014 của Ngân hang Nha
nươc, Bô ̣ Xây dựng, Bô ̣ Tư phap, Bô ̣ Tai nguyên va Môi trương hương dẫn thủ tu ̣c
thê châp nha ở hinh thanh trong tương lai theo Nghi ̣ đinh
̣ sô 71/1010/NĐ-CP ra đơi
đã giải thich thuâ ̣t ngữ ‘nha ở hinh thanh trong tương lai’. Theo đo, nha ở hinh

thanh trong tương lai đươ ̣c hiể u la “nha ở đang trong qua trinh đâu tư xây dựng…
hoặc đã hoan thanh viê ̣c xây dựng theo quy đi ̣nh của phap luật về xây dựng nhưng
chưa được câp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

11


khác gắn liền với đất” [8, Khoản 1 Điều 3]. Bên ca ̣nh đo, Thông tư cũng đã giơi ha ̣n
nha ở hinh thanh trong tương lai la đôi tươ ̣ng của hơ ̣p đông thê châp chỉ gôm nha do
cac tổ chưc kinh doanh bât đô ̣ng sản xây dựng va ban cho tổ chưc, ca nhân.
Ngay 25/11/2014, Quôc hô ̣i đã thông qua Luâ ̣t nha ở co hiê ̣u lực vao ngay
1/7/2015 đã giải thich rât cô đo ̣ng va ngăn go ̣n vê khai niê ̣m nha ở hinh thanh trong
tương lai la “nha ở đang trong qua trinh đâu tư xây dựng va chưa được nghiê ̣m thu
đưa vao sử dụng” [15, Khoản 19 Điều 3]. Luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2014
cũng đưa ra đ nh nghĩa liên quan như sau: “Nhà, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa
được nghiệm thu đưa vào sử dụng” [17, Khoản 4 Điều 3].
Như vậy, để được coi là NOHTTTL, nhà

này phải chưa hình thành (đang

trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghi m thu đưa vào sử d ng). Kết hợp
với quy đ nh về tài sản hình thành trong tương lai tại Khoản 2 Điều 108 BLDS
2015, vi c xác đ nh nhà

chưa hình thành hay đã hình thành phải gắn với m t th i

điểm xác đ nh, là th i điểm xác lập giao d ch có đối tượng là nhà

này. Như vậy,

giao d ch có đối tượng là NOHTTTL khi tại th i điểm xác lập giao d ch, nhà

đang

trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghi m thu đưa vào sử d ng.
Không ai chắc chắn về tương lai, do đó trong tương lai NOHTTTL có hình
thành không, hay vẫn mãi là nhà

‘hình thành trong tương lai’ là m t yếu tố r i ro

trong các giao d ch có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai nói chung,
NOHTTTL nói riêng. Có quan điểm cho rằng vì tài sản này nhiều r i ro như vậy
cho nên tốt nhất là cấm các giao d ch có đối tượng là loại tài sản này. Tuy nhiên,
trước những lợi ích c a vi c thừa nhận loại tài sản này, nhất là đối với sự phát triển
c a th trư ng nhà chung cư, nhà cao tầng thì các nhà làm luật vẫn thừa nhận tính
hợp pháp c a những giao d ch có đối tượng là NOHTTTL, nhưng đưa ra những
điều ki n để gia tăng khả năng hình thành c a những tài sản này trong tương lai,
như: nâng cao yêu cầu về năng lực tài chính c a ch đầu tư (nâng cao mức vốn
pháp đ nh), đưa ra điều ki n về bảo lãnh ngân hàng [17, Khoản 1 Điều 56], và đưa
ra những điều ki n để NOHTTTL tr thành đối tượng c a giao d ch:

12


Luật nhà

năm 2014 có quy đ nh vi c bán, cho thuê mua nhà

xã h i hình

thành trong tương lai phải tuân th các điều ki n sau đây:
a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được
phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;
b) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của
pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao
thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà
ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ
của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế
chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp
đồng ý;
c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở
đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy
định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này [15, Khoản 2 Điều 63].
Luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 về điều ki n c a bất đ ng sản hình
thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy đ nh:
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã
được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có
Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng
kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn
hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã
hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư
phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ
điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà
ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện
được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do [17, Điều
55].

13


- Đặc điểm c a nhà

hình thành trong tương lai

Thứ nhất: Ngôi nhà đó phải trong quá trình xây dựng. Tại th i điểm xác lập
giao d ch thì ngôi nhà đó chưa hình thành chỉ tồn tại về mặt giấy t và trong quá
trình hình thành căn cứ vào các số li u, dữ li u thiết kế, bản vẽ c thể được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền thông qua. Tại Ngh đ nh số 71/2010/NĐ-CP thì xác đ nh
nhà đã xây xong phần móng. Như vậy về mặt thực tế thì phải nhìn thấy được rằng
có cơ s về tính khả thi ngôi nhà đó đang hình thành theo như tài li u, số li u chứng
minh, phải thấy được rằng ngôi nhà đang trong quá trình các bên tiến hành xây
dựng và tạo dựng nó để khi ngư i ta nhìn vào đó biết được rằng ngôi nhà chắc chắn
sẽ hình thành. Mặt khác về mặt thiết kế và các văn bản là cơ s các bên có cơ s
chứng minh được tính khả thi c a vi c hình thành ngôi nhà đó và đảm bảo về sự
chắc chắn ngôi nhà đó sẽ hình thành trong tương lai dự kiến.
Thứ hai: Về mặt chiếm hữu thì các bên chưa có văn bản nghi m thu sử d ng
thực tế. Về mặt thực tế thì ngôi nhà th i điểm này đã đ nh hình rồi, các hạng m c
c a ngôi nhà về cơ bản đã hoàn thi n xong theo như thiết kế và hợp đồng mua bán
nhà

mà các bên giao kết. Nhưng đối với các hợp đồng mua bán thì vi c các bên

xác nhận với nhau bằng văn bản công tác bàn giao hết sức quan tr ng. Khi bàn giao
các bên chốt lại được với nhau về công vi c hoàn thành c a các bên, các điều khoản
mà các bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng để rồi khi bàn giao các bên
chứng minh và xác nhận quá trình thực hi n hợp đồng với nhau như thế nào. Đối
với bên mua thì coi như đã nhận tài sản còn bên bán coi như đã hoàn thành công

vi c và bàn giao đối tượng c a hợp đồng mua bán nhà cho bên mua.
Thứ ba: Về th t c hành chính thì NOHTTTL đang trong quá trình hoàn thành
th t c cấp giấy chứng nhận quyền s hữu và quyền sử d ng cho ngư i s hữu
NOHTTTL. Đối với m t số tài sản giá tr không cao thì pháp luật không bắt bu c
đăng kỦ giấy chứng nhận quyền s hữu, nhưng đối với nhà
cấp giấy chứng nhận quyền s hữu nhà

thì vi c làm th t c

là công tác hết sức quan tr ng. Đây là th

t c hành chính c a cơ quan nhà nước nhằm cấp cho ngư i s hữu giấy chứng mình
ngôi nhà trên thu c quyền s hữu c a h m c đích vừa quản lỦ về mặt hành chính

14


vừa là để ngư i s hữu có căn cứ hợp pháp đối với tài sản mà mình đang có do tạo
lập, mua bán, chuyển nhượng, cho tặng...mà có được. Do vậy th t c cấp giấy
chứng nhận quyền s hữu nhà
hữu nhà

là bước cuối cùng trong quá trình xác lập quyền s

đối với ch s hữu .

1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Trên cơ s những quy đ nh về thế chấp tài sản trong BLDS 2015, có thể hiểu
thế chấp NOHTTTL là bi n pháp thế chấp có đối tượng là NOHTTTL, nghĩa là tại
th i điểm xác lập bi n pháp thế chấp, tài sản thế chấp là nhà

đang trong quá trình

đầu tư xây dựng và chưa được nghi m thu đưa vào sử d ng.
Luật nhà

năm 2014 c thể hóa quyền thế chấp NOHTTTL như sau:

“Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở
hợp pháp của mình, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong
dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại Ngân
hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng
nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó” [15, Khoản 2 Điều 147].
Vi c thế chấp NOHTTTL được quy đ nh chi tiết tại Thông tư số 26/2015/TTNHNN hướng dẫn trình tự, th t c thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây
dựng nhà , NOHTTTL c a Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 09/12/2015. Dựa
trên quy đ nh c a Thông tư này thì ta thấy vi c thế chấp NOHTTTL có những đặc
điểm sau:
Nhà

là đối tượng c a bi n pháp thế chấp phải thỏa mãn các điều ki n sau:

- Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật c a dự án được phê duy t;
- Có Giấy chứng nhận hoặc quyết đ nh giao đất, cho thuê đất c a cơ quan nhà
nước có thẩm quyền;
- Là dự án đầu tư xây dựng nhà
- Nhà

quy đ nh tại Điều 8 Thông tư này;

thế chấp phải thu c di n đã xây dựng xong phần móng theo quy đ nh

c a pháp luật về xây dựng;
- Không nằm trong phần dự án mà ch đầu tư đã thế chấp theo quy đ nh tại
khoản 1 Điều này;

15


- Không thu c di n đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu ki n về quyền s hữu;
- Không b kê biên để thi hành án hoặc không b kê biên để chấp hành quyết
đ nh hành chính đã có hi u lực pháp luật c a cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thu c di n đã có quyết đ nh thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ
nhà

c a cơ quan nhà nước có thẩm quyền [10, Khoản 2 Điều 7].
Như vậy, vào th i điểm giao kết hợp đồng thế chấp thì nhà

này đang là đối

tượng c a m t hợp đồng mua bán, mà trong đó quyền và nghĩa v c a các bên được
thực hi n theo tiến đ đã được xác đ nh. Vấn đề pháp lỦ đặt ra

đây: Vậy bên mua

đang s hữu loại tài sản nào để có thể thế chấp vay vốn? Bên mua không thể s hữu
nhà

vì nhà

chưa có, hoặc có nhưng bên mua cũng chưa xác lập quyền s hữu.

Bên mua chỉ có quyền trong hợp đồng mua bán với doanh nghi p kinh doanh bất
đ ng sản (là bên bán) tương ứng với số tiền đã thanh toán và cam kết công nhận
quyền s hữu nhà c a bên bán cho bên mua được ghi trong hợp đồng. Do vậy, đối
tượng c a hợp đồng thế chấp

đây mang đặc điểm pháp lỦ c a m t quyền tài sản

phát sinh từ hợp đồng mua bán. Do đó, bên thế chấp phải cung cấp đầy đ các loại
giấy t chứng minh căn cứ xác lập quyền và giá tr quyền c a mình trong hợp đồng
mua bán NOHTTTL.
Với đặc điểm trên, sẽ có sự thay đổi về tình trạng pháp lỦ c a NOHTTTL khi
nó đã được hoàn thành. Th i điểm hoàn thành được hiểu là nhà

đã xây xong, đã

thực hi n vi c bàn giao và bên mua đã được cấp giấy chứng nhận s hữu- có nghĩa
là bên mua đã có quyền s hữu tr n vẹn đối với nhà . Điều này đồng nghĩa với
vi c các bên sẽ tiến hành thanh lỦ hợp đồng mua bán, quyền c a bên mua trong hợp
đồng mua bán NOHTTTL đã chấm dứt. Khi đó, quyền lợi c a bên nhận thế chấp sẽ
được đảm bảo như thế nào khi đối tượng c a hợp đồng thế chấp không còn là quyền
tài sản nữa mà đã là vật c thể (chính là nhà ). M t nguyên tắc nền tảng c a pháp
luật dân sự là m i sự thỏa thuận c a các bên chỉ được pháp luật bảo h khi không
ảnh hư ng đến quyền và lợi ích hợp pháp c a ch thể khác. Do vậy, bên thế chấp
(tức bên mua nhà ) và bên nhận thế chấp cần tiến hành sửa đổi đối tượng c a hợp
đồng thế chấp đã kỦ kết: Từ “quyền” trong hợp đồng mua bán nhà

16

sang “nhà ”.

Sự sửa đổi đối tượng c a hợp đồng thế chấp sẽ kéo theo các h quả pháp lỦ khác
như: Hợp đồng thế chấp đó cần phải được công chứng theo quy đ nh c a Luật Nhà
và có sự chuyển tiếp th t c đăng kỦ thế chấp quyền tài sản từ Trung tâm đăng kỦ
giao d ch, tài sản sang đăng kỦ thế chấp nhà

tại Văn phòng đăng kỦ quyền sử

d ng đất. Vi c xác đ nh chính xác bản chất pháp lỦ c a NOHTTTL (khi nào mang
bản chất c a quyền tài sản và khi nào mang bản chất c a vật) là điều ki n tối cần
thiết để bảo v quyền lợi hợp pháp c a bên nhận thế chấp. Điều này cũng giúp cho
các ch thể xác đ nh được phương thức xử lỦ phù hợp đối với tài sản thế chấp là
NOHTTTL: Nếu tại th i điểm xử lỦ, NOHTTTL đang tồn tại dưới dạng quyền tài
sản, thì chúng ta sẽ xử lỦ theo cách chuyển quyền trong hợp đồng mua bán đó cho
bên nhận chuyển giao, còn nếu tại th i điểm xử lỦ mà nhà
chúng ta sẽ xử lỦ như đối với nhà

đó đã hoàn thành thì

thông thư ng là bán, bán đấu giá hay bên nhận

thế chấp nhận chính tài sản đó để thay thế cho nghĩa v trả nợ… Nếu các nhà hoạch
đ nh pháp luật nhìn nhận NOHTTTL là tài sản thế chấp theo đúng bản chất pháp lỦ
vốn có c a nó (là quyền hay là vật theo tiến đ thực hi n hợp đồng mua bán), thì sẽ
giúp cho quá trình thực hi n hợp đồng thế chấp được thực hi n an toàn, hi u quả và
qua đó thúc đẩy mạnh mẽ các quan h tín d ng phát triển.
1.2.3. Vai trò của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Luật nhà

năm 2014 đã có các quy đ nh mới khả thi hơn và c i m hơn đối

với vi c thế chấp NOHTTTL vốn không phải là câu chuy n mới nhưng chưa hề cũ
trong điều ki n pháp luật Vi t Nam hi n nay. Đây là m t tín hi u tích cực cho sự
phát triển c a pháp luật về GDBĐ nói chung và cho vi c huy đ ng tín d ng bất
đ ng sản nói riêng. Theo Điều 147 và 148 c a Luật nhà
ch đầu tư dự án xây dựng nhà
dự án đầu tư xây dựng nhà

được thế chấp tại NHTM m t phần hoặc toàn b

hoặc nhà

đâu tư dự án hoă ̣c xây dựng nhà

năm 2014, có thể thấy

xây dựng trong dự án để vay vốn cho viê ̣c

đo. Cho phép thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà

là m t điểm mới đáng ghi nhận. Nhà làm luật đã coi dự án như m t loại tài sản
được phép sử d ng để huy đ ng vốn. Những thay đổi tư duy được thể hi n dưới
những quy đ nh về thế chấp loại tài sản này đã tạo nên bước ngoặt lớn trong lĩnh

17


vực kinh doanh nhà , tín d ng ngân hàng và trực tiếp đó là lợi ích cho ngư i dân,
c thể:

Thứ nhất, đối với ch đầu tư xây dựng NOHTTTL.
Như ta đã biết, các dự án NOHTTTL hi n nay ch yếu là

dạng chung cư, để

xây dựng thì phải cần m t nguồn vốn lớn. Chính vì vậy, thế chấp NOHTTTL để vay
vốn

các NHTM là m t kênh hữu hi u được các ch đầu tư sử d ng để vừa có thể

huy đ ng vốn nhanh vừa có thể sử d ng tài sản thế chấp. Hi n nay, cùng với sự phát
triển c a th trư ng bất đ ng sản, trong đó có mua bán, thế chấp NOHTTTL nên các
quy đ nh pháp luật về loại tài sản này đang được hoàn thi n, tạo điều ki n cho ch
đầu tư trong vi c m r ng dự án c a mình. Ch đầu tư có thể thế chấp m t phần
hoặc toàn b dự án để huy đ ng vốn xây dựng. Trình tự, th t c thế chấp thì được
quy đ nh khá c thể trong Thông tư liên t ch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT và m t số văn bản liên quan. Từ đó, giúp ch đầu tư nhanh g n hơn trong
vi c thực hi n các th t c thế chấp loại tài sản này so với trước kia.
Thứ hai, đối với ngân hàng.
Đối với m i ngân hàng thì hoạt đ ng tín d ng là hoạt đ ng quan tr ng nhất.
Khi cho vay thì ngân hàng luôn kỳ v ng lựa ch n được khách hàng thực hi n các dự
án c a h tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi. Bên cạnh vi c đặt ra các tiêu chí để
lựa ch n khách hàng cho vay như đánh giá mức đ tín nhi m c a ngân hàng, khả
năng tài chính c a khách hàng, xác đ nh các tài sản hữu hình khác c a khách hàng
thì ngân hàng luôn quan tâm đến các GDBĐ trong đó có thế chấp để hạn chế r i ro
tín d ng. Mặc dù cán b tín d ng có thể đánh giá khách hàng thông qua các tiêu chí
mà m i NHTM đã đặt ra nhưng vẫn không thể đánh giá được đầy đ , nhất là khi
khách hàng đó lần đầu tiên thiết lập quan h tín d ng, do đó r i ro trong hoạt đ ng
cho vay c a các NHTM là điều không thể tránh khỏi. Bi n pháp thế chấp vừa giúp
NHTM hạn chế được r i ro tín d ng vừa là đ ng lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và
sử d ng vốn vay hi u quả. Khi khách hàng được cấp tín d ng nhưng khách hàng đó

đã phải đem nhà

c a mình ra thế chấp để đảm bảo cho khoản vay đó, tức là quyền

c a ch s hữu đối với nhà

đó đang b hạn chế (khách hàng không thể tự Ủ tiến

18


hành các th t c mua bán, tặng cho, góp vốn bằng nhà

đó kể cả khi nhà

thành hay chưa hình thành, thậm chí vi c xây dựng nhà

đã hình

c a khách hàng còn phải

ch u những ràng bu c đã thỏa thuận với NHTM…) thì khách hàng sẽ cẩn tr ng hơn
khi thực hi n quyết đ nh đầu tư c a mình và sẽ cố gắng để thực hi n đúng và đầy đ
nghĩa v với NHTM. Qua đó, NHTM tránh được r i ro trong hoạt đ ng cho vay c a
mình do vi c thua l , phá sản… c a khách hàng mang lại.
Hơn nữa, vi c thế chấp NOHTTTL là cơ s pháp lỦ để các NHTM thu hồi
khoản nợ c a khách hàng đối với mình. Sau khi đã cấp tín d ng cho khách hàng thì
vấn đề cần quan tâm tiếp theo là phải thu hồi nợ đúng hạn và đầy đ . Khi hoạt đ ng
sản xuất kinh doanh c a khách hàng ổn đ nh, năng lực tài chính tốt, khách hàng có
thi n chí trả nợ thì vi c thu hồi nợ không gặp nhiều khó khăn. NHTM nào cũng

mong muốn thu hồi nợ theo cách đơn giản như vậy. Nhưng khi hoạt đ ng kinh
doanh c a khách hàng không tốt, nhất là trong th i kỳ kinh tế khó khăn hi n này thì
đó không còn là vấn đề đơn lẻ, d xảy ra những trư ng hợp mất khả năng thanh
toán nợ vay cho ngân hàng thì lúc này, vi c thực thi các BPBĐ mà các bên đã thỏa
thuận sẽ được tính đến. Những thỏa thuận theo hợp đồng thế chấp đã kỦ sẽ là cơ s
để NHTM thực hi n các th t c theo quy đ nh c a pháp luật để thu hồi khoản nợ
c a khách hàng đối với mình.
Mặt khác, thế chấp NOHTTTL với tư cách là BPBĐ tiền vay có vai trò quan
tr ng trong vi c bảo v quyền lợi và hạn chế tranh chấp xảy ra giữa các bên tham
gia hoạt đ ng tín d ng. Trong quan h tín d ng, các bên tham gia sẽ được quyền
thỏa thuận với nhau về các quyền, nghĩa v c a mình đối với tài sản đảm bảo, như
quyền khai thác, sử d ng tài sản, quyền giữ giấy t về tài sản, hoặc thỏa thuận về
vi c: trong trư ng hợp khách hàng không trả được nợ vay thì NHTM có toàn quyền
xử lỦ tài sản thế chấp; nếu khách hàng hoàn tất toàn b nghĩa v với NHTM thì
NHTM sẽ giải tỏa tài sản thế chấp …. Đó chính là những thỏa thuận tự nguy n, trên
tinh thần cùng hướng tới lợi ích các bên được các bên tham gia hoạt đ ng tín d ng
thỏa thuận và được ghi nhận trong hợp đồng thế chấp tài sản. Các bên có nghĩa v
tuân th và thực hi n các thỏa thuận đó, không bên nào được xâm phạm quyền, lợi

19


ích hợp pháp c a bên kia và ngược lại, không bên nào được ngăn cản bên kia thực
hi n đúng các thỏa thuận theo hợp đồng; vi c tuân th đúng các thỏa thuận, cam kết
trong hợp đồng sẽ giúp các bên tránh được những tranh chấp xảy ra.
Thứ ba, đối với ngư i dân.
Hi n nay xu hướng dân cư từ các tỉnh tập trung về làm tại các thành phố lớn
ngày càng nhiều. Từ đó áp lực về ch

đặt ra cũng không nhỏ. Tuy nhiên, đa phần

là ngư i lao đ ng có thu nhập trung bình hoặc thấp. Chính vì vậy, vi c thế chấp vay
vốn ngân hàng để mua nhà là m t vấn đề có Ủ nghĩa rất lớn đối với h . Chế đ nh thế
chấp NOHTTTL ra đ i đã tạo nên sự đa dạng các loại tài sản được tham gia trong
quan h thế chấp. Khi vay vốn để mua nhà, ngư i dân sẽ không còn phải lo lắng về
vi c cần có tài sản để thế chấp nữa mà có thể dùng chính ngôi nhà đang mua để đảm
bảo khoản vay tại NHTM. Do đó, thế chấp NOHTTTL sẽ tạo điều ki n cho tất cả
các tầng lớp trong xã h i được tiếp cận với nguồn vốn c a NHTM để đáp ứng nhu
cầu có nhà

c a mình. Vi c ngư i dân có cơ h i được mua nhà bằng nguồn vốn tín

d ng sẽ kích thích nhu cầu về nhà

trong xã h i, góp phần thúc đẩy sự phát triển

c a th trư ng kinh doanh bất đ ng sản. Các doanh nghi p có thể quay vòng vốn
nhanh, tăng tính thanh khoản c a tài sản, tránh tình trạng đóng băng như hi n nay.
Bên cạnh những Ủ nghĩa trên, thế chấp NOHTTTL còn tạo điều ki n để cung
gặp cầu, giúp các cá nhân, tổ chức tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, qua đó kích thích
vay tín d ng để phát triển sản xuất và ph c v tiêu dùng. Với Ủ nghĩa đó, thế chấp
NOHTTTL góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế c a các cá nhân, tổ chức nói riêng
và c a toàn xã h i nói chung. Như vậy, thế chấp NOHTTTL có Ủ nghĩa kinh tế- xã
h i không thể ph nhận, vừa giải quyết nhu cầu về nhà
như giải quyết nhu cầu về nhà

c a m i ngư i dân, cũng

c a toàn xã h i, vừa góp phần tạo đòn bẩy quan

tr ng, kích thích sự phát triển c a nền kinh tế.
K t lu n Ch

ng 1

Thế chấp tài sản là m t BPBĐ với nét đặc trưng là bên bảo đảm không phải
chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm. Đặc trưng này khiến cho thế
chấp tài sản tr thành m t BPBĐ thư ng được lựa ch n nếu tài sản bảo đảm là bất

20