Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng của Ban quản lý dự án CT8 thuộc Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản Mỹ Đình

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình nghiên cứu
của riêng tơi dưới sự hướng dẫn của cán bộ hướng dẫn. Các
thơng tin, tài liệu trích dẫn trong luận văn đã được ghi rõ
nguồn gốc. Kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa
từng được cơng bố trong bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào
khác.
Hà Nội, ngày

tháng

năm

2021
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Dũng Hoài


LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên, Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy cơ giảng
viên trong Phịng quản lý đào tạo trường Đại học Xây Dựng Hà
Nội, các thầy cô giảng viên trong khoa Kinh tế Xây Dựng
trường Đại học Xây Dựng Hà Nội và các thầy cô giảng viên của
trường Đại học Xây Dựng Hà Nội đã giúp đỡ và tạo điều kiện
cho tơi trong suốt q trình học tập chương trình cao học,
đồng thời xin được bày tỏ lịng cảm ơn chân thành, sâu sắc
đến Giảng viên – TS Nguyễn Bá Vỵ, người đã tận tình hướng
dẫn và giúp đỡ tơi hồn thiện luận văn này.
Tơi cũng xin trân trọng cảm ơn Ban lãnh đạo cùng toàn
thể nhân viên Ban Quản lý dự án CT8 Mỹ Đình, Cơng ty Cổ

phần Đầu tư Bất động sản Mỹ Đình đã quan tâm tạo điều kiện
thuận lợi giúp đỡ tôi trong việc thu thập thông tin, tài liệu, nêu
ý kiến đánh giá về luận cứ được đưa ra trong bài viết.
Quá trình thực hiện luận văn diễn ra trong một thời gian
ngắn, mặc dù bản thân tôi đã rất cố gắng, song khơng thể
tránh khỏi những thiếu sót. Tơi rất mong được sự quan tâm
góp ý của q thầy cơ, các bạn đồng nghiệp để bản thân có
thể hồn thiện hơn về kiến thức và có bước nghiên cứu bổ
sung phát triển.
Một lần nữa tơi xin chân thành cảm ơn và kính chúc Thầy
Cô, bạn bè dồi dào sức khỏe, thành công trong công tác./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm

2021
TÁC GIẢ LUẬN VĂN


Phạm Dũng Hoài


MỤC LỤC


5

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CP

Cổ phần

DAĐT

Dự án đầu tư

ĐTXD

Đầu tư xây dựng

GPMB

Giải phóng mặt bằng

KTKT

Kinh tế kỹ thuật

QLDA

Quản lý dự án


6

DANH MỤC CÁC BẢNG

7


8

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài.
Đất nước ta đang trong giai đoạn phát triển nhanh, vì vậy
nhu cầu xây dựng ngày càng nhiều với quy mô lớn. Ngày càng
nhiều các cơng ty, doanh nghiệp cổ phần hóa, cơng ty tư nhân
hình thành và hoạt động trong lĩnh vực xây dựng.
Cũng như phần lớn các doanh nghiệp xây dựng khác, quản lý
dự án đầu tư xây dựng trong môi trường ngày càng cạnh tranh và
khó khăn hiện nay đang là vấn đề mà Công ty Cổ phần Đầu tư Bất
động sản Mỹ Đình đặt lên hàng đầu. Trước tình hình đó, luận văn
“Hồn thiện cơng tác quản lý dự án đầu tư xây dựng của
Ban quản lý dự án CT8 thuộc Công ty Cổ phần đầu tư bất
động sản Mỹ Đình” được thực hiện nhằm nghiên cứu thực trạng
và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện với mục tiêu tăng cường
hiệu quả của công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình
tại Cơng ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Mỹ Đình.
2. Mục đích của đề tài.
Đề xuất được các giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý dự
án đầu tư xây dựng của Ban quản lý dự án CT8 và các dự án thuộc
Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản Mỹ Đình nhằm nâng cao hiệu
quả sản xuất kinh doanh và năng lực cạnh tranh của công ty.
3. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản lý dự án đầu tư xây dựng
cơng trình của Chủ đầu tư.
Đánh giá thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng

của Ban quản lý dự án CT8 và các Ban QLDA khác của Công ty Cổ
phần đầu tư bất động sản Mỹ Đình từ năm 2016 đến năm 2020.


9

Đề xuất một số giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý dự án
đầu tư xây dựng của Ban quản lý dự án CT8 và các Ban QLDA khác
của Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản Mỹ Đình.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu: công tác quản lý dự án đầu tư xây
dựng của Chủ đầu tư.
Phạm vị nghiên cứu: công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng
của Ban quản lý dự án CT8 thuộc Công ty Cổ phần đầu tư bất động
sản Mỹ Đình, Thời gian thu thập số liệu từ năm 2016 đến năm
2020.
5. Phương pháp nghiên cứu.
- Phương pháp luận: Đề tài sử dụng phương pháp luận của
chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử để tiếp
cận đối tượng nghiên cứu.
- Phương pháp nghiên cứu cụ thể: Các phương pháp điều tra
thu thập số liệu, phương pháp so sánh, phân tích và tổng hợp vấn
đề, kết hợp phân tích định tính, định lượng để giải quyết nội dung
nghiên cứu; Phương pháp logic. Nghiên cứu số liệu thứ cấp các tài
liệu thống kê, báo cáo các dự án đầu tư, hồ sơ, công tác quản lý dự
án đầu tư cơng trình xây dựng hiện tại.
6. Cơ sở khoa học, thực tiễn và pháp lý của đề tài.
Cơ sở khoa học của đề tài: Dựa trên những cơ sở lý luận về
khoa học quản lý, quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình để giải
quyết đề tài.

Cơ sở thực tiễn : Luận văn phân tích và đánh giá những thực
trạng, kinh nghiệm trong công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng
của Ban quản lý dự án CT8 thuộc Công ty Cổ phần đầu tư bất động
sản Mỹ Đình, Thời gian thu thập số liệu từ năm 2016 đến năm
2020.


10

Cơ sở pháp lý của đề tài : Dựa trên hệ thống, tiêu chuẩn, quy
chuẩn và các văn bản quy phạm pháp luật về công tác quản lý dự
án đầu tư xây dựng.
7. Kết quả nghiên cứu và hạn chế của luận văn.
Kết quả đạt được: Hệ thống hóa những vấn đề lý luận về
quản lý dự án đầu tư xây dựng, nêu được những thực trạng trong
công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng của Ban quản lý dự án CT8
thuộc Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản Mỹ Đình.
Vấn đề tồn tại: Phân tích, tìm ra những hạn chế trong cơng
tác quản lý dự án đầu tư xây dựng của Ban quản lý dự án CT8
thuộc Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản Mỹ Đình.


11

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN, PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN VỀ
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
1.1. Lý luận chung về Dự án đầu tư xây dựng cơng trình
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng cơng trình
Dự án đầu tư được xây dựng phát triển bởi một quá trình gồm
nhiều giai đoạn. Các giai đoạn này vừa có mối quan hệ gắn bó vừa

độc lập tương đối với nhau tạo thành chu trình của dự án. Chu
trình của dự án được chia làm 3 giai đoạn: Giai đoạn chuẩn bị dự
án, giai đoạn thực hiện dự án và giai đoạn kết thúc xây dựng.
Tại Khoản 15 Điều 3 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 sửa đổi
đã định nghĩa như sau: “Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề
xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động
xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo cơng trình xây dựng
nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng cơng trình hoặc sản
phẩm dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định”. [21]
Như vậy, dự án đầu tư xây dựng là một hoạt động có liên quan tới
việc bỏ vốn. Vốn không nên hiểu chỉ là tiền mặt mà vốn còn bao
gồm cả của cải (vàng, bạc, quyền sử dụng đất, thương hiệu, ...) và
sức lực do con người bỏ ra. Một dự án đầu tư xây dựng bao giờ
cũng phải gắn với một hoặc nhiều mục đích cụ thể, khơng có dự án
đầu tư xây dựng khơng có mục đích, chỉ có điều mục đích đó là
đúng hay là sai, phù hợp hay khơng phù hợp. Hơn nữa, để thực
hiện một dự án đầu tư xây dựng cần phải xác định rõ thời gian bắt
đầu và kết thúc điều này giúp dự án có lộ trình thực hiện rõ ràng,
kế hoạch triển khai cụ thể, chi tiết; mặt khác, nếu không chỉ ra
được các mốc thời gian thực hiện, việc theo dõi rất khó khăn và dự
án dễ bị “treo”.
1.1.2. Đặc điểm và tác dụng của dự án đầu tư xây dựng


12

Dự án đầu tư xây dựng cơng trình có một số đặc điểm cơ bản
sau [21]:
Dự án có tính đơn nhất: Mỗi dự án đều có đặc trưng riêng
biệt, lại được thực hiện trong những điều kiện khác biệt nhau cả về

địa điểm, không gian, thời gian và môi trường ln thay đổi đã tạo
nên tính duy nhất cho mỗi dự án. Cũng bởi đặc điểm này khiến cho
dự án đã hàm chứa rủi ro. Những sai lầm của việc lập dự án, nhất
là các sai lầm về chủ trương đầu tư thường hay gây nên nhiều hậu
quả to lớn, khó sửa chữa và tồn tại lâu dài.
Dự án bị hạn chế về thời gian và quy mô: Các dự án đầu tư
xây dựng cơng trình thường có quy mơ đầu tư xây dựng lớn, cho
nên đòi hỏi vốn đầu tư rất lớn. Trong quá trình thực hiện thì nhu
cầu về vốn là hết sức cần thiết. Dự án bị hạn chế về thời gian và
quy mô. Mỗi dự án có thời điểm bắt đầu và kết thúc rất rõ ràng,
tức là thời gian quản lý dự án có thể xác định được và chỉ xảy ra
một lần. Sự thành cơng của QLDA thường được đánh giá bằng khả
năng hồn thành công việc đúng như dự kiến và tổng các chi phí
khơng vượt q tổng mức đầu tư, tổng dự toán hoặc dự toán được
duyệt.
Dự án đầu tư xây dựng cơng trình thường địi hỏi diện tích sử
dụng lớn: Điều này có ảnh hưởng tới nhiều bên liên quan do phải
đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB) và những phương án tái định
cư. Do đó cơng tác GPMB và phương án tái định cư có ảnh hưởng
rất lớn đến tiến độ thực hiện dự án.
Do tính chất phức tạp của các dự án đầu tư xây dựng cơng
trình nên dự án có liên quan nhiều đến tư vấn và các nhà thầu.
Dự án đầu tư xây dựng cơng trình liên quan đến nhiều nguồn
lực khác nhau. Việc quản lý các nguồn lực của một dự án trong
trạng thái luôn biến động sẽ phức tạp hơn các quá trình sản xuất


13

thường ngày trong trạng thái ổn định của những đơn vị sản xuất

chế tạo.
Dự án đầu tư xây dựng công trình có tính thay đổi. QLDA là
q trình quản lý sự thay đổi của dự án và là một quá trình phức
tạp hơn nhiều so với việc quản lý cơng việc thường ngày của một
công ty sản xuất chế tạo. Bởi lẽ, cơng việc thường ngày là những
cơng việc có tính lặp đi lặp lại, diễn ra theo các quy tắc chặt chẽ
và được xác định rõ ràng. Công việc của dự án và những thay đổi
của nó có xu hướng là q trình “một lần” duy nhất, khơng được
xác định rõ ràng và bất thường. Đó chính là bản chất đặc trưng của
dự án đầu tư xây dựng.
Dự án đầu tư xây dựng cơng trình có tính đa mục tiêu: Trong
mỗi dự án thường tồn tại hai loại mục tiêu đó là mục tiêu cơng khai
và mục tiêu bí mật. Các mục tiêu công khai là các mục tiêu được
xác định rõ ngay từ khi bắt đầu dự án nhằm đạt được sự thay đổi
theo mong muốn. Các mục tiêu này có thể khơng tương hợp với
nhau chẳng hạn như các mục tiêu về thời gian, chất lượng và chi
phí đều hàm chứa các mâu thuẫn nhưng tất cả các mục tiêu đó
phải tương thích và phù hợp với mục tiêu hay kế hoạch kinh doanh
của mỗi tổ chức. Các mục tiêu bí mật được con người hay đơn vị
phịng ban nào đó xác định một cách bí mật.
1.1.3. Phân loại Dự án đầu tư xây dựng
Có nhiều cách phân loại Dự án đầu tư xây dựng cơng trình
bao gồm [21]:
- Theo quy mô, mức độ quan trọng: Căn cứ theo quy mô, mức
độ quan trọng, dự án đầu tư xây dựng được phân loại thành các dự
án theo tiêu chí quy định của pháp luật về đầu tư công, gồm:
+ Dự án quan trọng quốc gia;
+ Dự án nhóm A;

14

+ Dự án nhóm B;
+ Dự án nhóm C.
- Theo cơng năng phục vụ, tính chất chun ngành của cơng
trình và mục đích quản lý: Căn cứ theo cơng năng phục vụ, tính
chất chun ngành của cơng trình và mục đích quản lý, dự án đầu
tư xây dựng được phân loại thành các dự án sau:
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình dân dụng;
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình cơng nghiệp;
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật;
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình giao thơng;
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình phục vụ nơng nghiệp và
phát triển nông thôn;
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình quốc phịng, an ninh;
+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu
đơ thị và dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp
khác.
- Theo nguồn vốn sử dụng và hình thức đầu tư: Căn cứ nguồn
vốn sử dụng và hình thức đầu tư, dự án đầu tư xây dựng được
phân loại thành các dự án gồm:
+ Dự án sử dụng vốn đầu tư công;
+ Dự án sử dụng vốn nhà nước ngồi đầu tư cơng;
+ Dự án PPP;
+ Dự án sử dụng vốn khác.
- Dự án đầu tư xây dựng được sử dụng một hoặc nhiều nguồn
vốn khác nhau; có thể có một hoặc nhiều cơng trình với loại và cấp
khác nhau.
1.1.4. Trình tự đầu tư xây dựng
Trình tự đầu tư xây dựng gồm có 3 giai đoạn chính đó là: giai

đoạn chuẩn bị dự án; giai đoạn thực hiện dự án; giai đoạn kết thúc


15

dự án. Quá trình thực hiện dự án đầu tư có thể mơ tả bằng sơ đồ
sau [16]:

Chuẩn bị dự án

Thực hiện dự

Kết thúc XD đưa

án

CT của DA vào

khai thác sử dụng
Hình 1.1: Trình tự đầu tư xây dựng đối với dự án
Nguồn: Nghị định số 15/2021/NĐ-CP [16].
a) Giai đoạn chuẩn bị dự án: Là giai đoạn thực hiện các
công việc từ khi hình thành chủ trương đầu tư đến khi ra quyết
định phê duyệt đầu tư cho dự án. Những công việc chủ yếu trong
giai đoạn này gồm:
- Lập, thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư, xác định Chủ
đầu tư của dự án;
- Lấy ý kiến về quy hoạch, thỏa thuận tổng mặt bằng và
phương án kiến trúc, thỏa thuận đấu nối, sử dụng cơng trình hạ
tầng kỹ thuật (giao thơng, cấp điện, cấp nước, thốt nước thải, ...);

- Khảo sát thu thập số liệu phục vụ lập báo cáo nghiên cứu
khả thi, lập dự án hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật;
- Lập báo cáo nghiên cứu khả thi, lập dự án hoặc báo cáo
kinh tế kỹ thuật;
- Xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư;
- Tổ chức Thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư.
b) Giai đoạn thực hiện dự án: Là giai đoạn thực hiện các
cơng việc từ khi có quyết định đầu tư đến khi xây dựng xong các
cơng trình, hạng mục cơng trình. Những cơng việc chủ yếu trong
giai đoạn 2 gồm:


16

- Làm các thủ tục về đất đai (Thực hiện việc giao đất hoặc
thuê đất);
- Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có);
- Khảo sát xây dựng;
- Lập thiết kế xây dựng;
- Cấp giấy phép xây dựng (nếu có);
- Tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng.
- Thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị.
- Giám sát, kiểm soát theo dõi chất lượng thi công xây dựng,
cung ứng và lắp đặt thiết bị.
- Tạm ứng, thanh tốn khối lượng hồn thành.
- Nghiệm thu cơng trình xây dựng hồn thành.
- Bàn giao cơng trình hồn thành đưa vào sử dụng;
- Vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết
khác.
* Giai đoạn tiền thi công

- Điều hành chung dự án.
- Tổ chức, tuyển chọn nhà thầu thiết kế và các nhà thầu tư
vấn.
- Theo dõi các hợp đồngtư vấn
- Khảo sát phục vụ thiết kế xây dựng.
- Tổ chức quản lý công tác thiết kế, và các thủ tục xin phê
duyệt.
- Giám sát và thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo
quy định.
- Tổ chức lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng.
* Giai đoạn thi công xây dựng
- Bám sát hợp đồng thi công xây dựng.


17

- Thực hiện giám sát chất lượng: Kiểm tra vật liệu, cấu kiện,
sản phẩm xây dựng, thết bị lắp đặt vào cơng trình, kiểm tra biện
pháp thi cơng của nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình; kiểm tra
tài liệu phục vụ nghiệm thu, tổ chức kiểm định chất lượng bộ phận
cơng trình, hạng mục cơng trình và tồn bộ cơng trình xây dựng
khi có nghi ngờ về chất lượng.
- Xác định khối lượng thi công xây dựng: Việc thi công xây
dựng phải được thực hiện theo khối lượng của thiết kế được duyệt,
khối lượng thi cơng phải được tính toán rà soát và đối chiếu giữa
khối lượng thực thế thi cơng và khối lượng thiết kế được duyệt, khi
có phát sinh ngồi thiết kế, dự tốn xây dựng cơng trình được
duyệt thì chủ đầu tư và nhà thầu thi công phải xem xét để xử lý.
Lập và quản lý tiến độ thi công, Tiến độ thi công xây dựng cơng
trình do nhà thầu lập phải phù hợp với tiến độ tổng thể của dự án

được chủ đầu tư chấp thuận. Đối với cơng trình có quy mơ lớn và
thời gian thi cơng kéo dài thì tiến độ xây dựng phải được lập cho
từng giai đoạn. Các bên liên quan phải có trách nhiệm theo dõi,
giám sát tiến độ thi cơng xây dựng cơng trình và điều chỉnh tiến độ
trong trường hợp tiến độ thi công xây dựng ở một số giai đoạn bị
kéo dài nhưng không làm ảnh hưởng đến tiến độ tổng thể của dự
án. Trường hợp xét thấy tiến độ tổng thể của dự án bị kéo dài thì
chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư quyết định điều
chỉnh tiến độ tổng thể của dự án.
- Chú ý an toàn lao động: Nhà thầu thi cơng xây dựng phải
lập các biện pháp an tồn cho người lao động, thiết bị, phương tiện
thi công và cơng trình trước khi thi cơng; mặt khác, phải hướng
dẫn, phổ biến, tập huấn các quy định về an toàn lao động, cung
cấp đầy đủ các trang thiết bị bảo vệ cá nhân, an toàn cho người


18

lao động. Các bên liên quan phải thường xuyên kiểm tra giám sát
cơng tác an tồn lao động trên cơng trường.
- Quan tâm đến môi trường xây dựng: Nhà thầu thi công xây
dựng phải thực hiện các biện pháp bảo đảm về môi trường cho
người lao động trên công trường và mơi trường xung quanh, bao
gồm có biện pháp chống bụi, chống ồn, xử lý phế thải và thu dọn
hiện trường. Đối với những cơng trình xây dựng trong khu vực đô
thị, phải thực hiện các biện pháp bao che, thu dọn phế thải đưa
đến đúng nơi quy định. Trong quá trình vận chuyển vật liệu xây
dựng, phế thải phải có biện pháp che chắn bảo đảm an tồn, vệ
sinh mơi trường. Các bên có liên quan phải thường xun giám sát,
kiểm tra việc thực hiện bảo vệ môi trường xây dựng.

- Xem xét các yếu tô rủi ro công trình: Phân tích độ nhạy,
đánh giá các rủi ro dự án và xem xét các biện pháp để làm giảm
đến mức tối thiểu các rủi ro này. Cần đặc biệt chú ý đến các nhân
tố hoặc sự kiện có thể tác động nghiêm trọng đến quá trình thực
hiện dự án hoặc làm giảm đáng kể tính khả thi kinh tế của dự án.
Trình bày tỉ mỉ về các rủi ro sẽ gặp phải và về các biện pháp để
làm giảm các rủi ro, và giải thích đầy đủ về hành động sửa chữa
dự kiến sẽ thực hiện. Đối với các dự án có rủi ro cao, bên cạnh
phân tích độ nhạy, cần bổ sung phân tích xác suất các giá trị có
thể có các biến số, bở vì làm như vậy sẽ định lượng được các hậu
quả có thể xảy ra. Tuy nhiên khi tiến hành phân tích xác suất rủi
ro, sẽ phải làm rất nhiều việc, nên phương pháp này chỉ được tiến
hành đối với các dự án có mức rủi ro cao và đối với các dự án lớn
mà vệc tính tốn sai có thể dẫn đến mất mát lớn cho nền kinh tế.
- Theo dõi và kiểm sốt chi phí đầu tư xây dựng: Quản lý chi
phí đầu tư xây dựng đảm bảo mục tiêu đầu tư, hiệu quả dự án, phù
hợp với trình tự đầu tư xây dựng, nguồn vốn sử dụng. Chi phí đầu


19

tư phải được tính đúng tính đủ theo từng dự án, cơng trình, gói
thầu xây dựng phù hợp với u cầu thiết kế, điều kiện xây dựng và
mặt bằng giá thị trường. Quản lý chi phí thơng qua kiểm tra việc
thực hiện các quy định của pháp luật. Quản lý tổng mức đầu tư
của dự án. Quản lý dự toán xây dựng cơng trình. Quản lý giá gói
thầu, quản lý hợp đồng xây dựng, định mức và giá xây dựng, chi
phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng. Quản lý thanh toán
và quyết toán hợp đồng xây dựng, thanh toán và quyết toán vốn
đầu tưu xây dựng ơng trình. Quản lý quyền và nghĩa vụ của người

quyết định đầu tư, chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng trong quản lý chi
phí đầu tư trong xây dựng.


20

c) Giai đoạn kết thúc xây dựng:
Sau khi cơng trình được thi công xong theo đúng thiết kế đã
được phê duyệt, đảm bảo các yêu cầu về chất lượng, kỹ thuật, mỹ
thuật, CĐT thực hiện công tác bàn giao công trình cho cơ quan
quản lý, sử dụng thực hiện khai thác, vận hành cơng trình với hiệu
quả cao nhất. Giai đoạn này gồm các cơng việc chính sau:
- Cơng tác quyết tốn hợp đồng xây dựng.
- Cơng tác bảo hành, bảo trì cơng trình.
- Cơng tác bàn giao và lưu trữ hồ sơ cơng trình.
Ở giai đoạn kết thúc xây dựng đưa cơng trình của dự án vào
khai thác sử dụng cần:
- Nghiệm thu đưa cơng trình và khai thác sử dụng: Cơng trình
được đưa vào khai thác sử dụng khi đã xây dựng hoàn chỉnh theo
thiết kế được duyệt, vận hành đúng yêu cầu kỹ thuật và nghiệm
thu đạt chất lượng. Trong q trình xây dựng có thể bàn giao từng
phần cơng trình, hạng mục cơng trình đã hồn thành, thuộc dự án
thành phần để khai thác theo yêu cầu của chủ đầu tư. Biên bản
nghiệm thu bàn giao từng phần cơng trình, hạng mục cơng trình,
tồn bộ cơng trình hồn thành. Hồ sơ tài liệu hướng dẫn sử dụng,
vận hành, quy định bảo trì cơng trình. Hồ sơ xây dựng cơng trình
phải được nộp và lưu trữ theo quy định của pháp luật về lưu trữ
nhà nước.
- Kết thúc xây dựng cơng trình: Kết thúc xây dựng khi chủ
đầu tư đã nhận bàn giao tồn bộ cơng trình và cơng trình đã hết

thời gian bảo hành theo quy định. Trước khi bàn giao cơng trình,
nhà thầu phải di chuyển hết tài sản của mình ra khỏi khu vực cơng
trường xây dựng. Vận hành cơng trình xây dựng, dự án đầu tư xây
dựng. Khi vận hành, khai thác đảm bảo hiệu quả cơng trình, dự án


21

theo đúng mục đích và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật đã được phê
duyệt. Thực hiện duy tu, bảo dưỡng, bảo trì cơng trình.
Như vậy, các giai đoạn của q trình đầu tư có mối liên hệ
hữu cơ với nhau, mỗi giai đoạn có tầm quan trọng riêng của nó cho
nên khơng đánh giá q cao hoặc xem nhẹ một giai đoạn nào và
kết quả của giai đoạn này là tiền đề của giai đoạn sau. Trong quá
trình quản lý đầu tư xây dựng, CĐT ln đóng vai trò quan trọng và
quyết định đến việc nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng.
1.2. Quản lý dự án đầu tư xây dựng của Chủ đầu tư
1.2.1. Khái niệm về quản lý dự án đầu tư xây dựng
Quản lý dự án là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian,
nguồn lực và giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm
bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách
được duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất
lượng cơng trình xây dựng, bằng những phương pháp và điều kiện
tốt nhất cho phép.[16]
Quản lý dự án bao gồm ba giai đoạn chủ yếu. Đó là việc lập
kế hoạch, điều phối thực hiện mà nội dung chủ yếu là quản lý tiến
độ thời gian, chi phí và thực hiện giám sát các công việc dự án
nhằm đạt được những mục tiêu xác định
Lập kế hoạch: đây là giai đoạn xây dựng mục tiêu, xác định
cơng việc, dự tính nguồn lực, cần thiết để thực hiện dự án và là

quá trình phát triển một kế hoạch hành động thống nhất, theo
trình tự logic, có thể biểu diễn dưới dạng các sơ đồ hệ thống hoặc
theo phương pháp lập kế hoạch truyền thống
Điều phối thực hiện dự án: Đây là quá trình phân phối nguồn
lực bao gồm tiền vốn, lao động, thiết bị và đặc biệt quan trọng là
điều phối và quản lý tiến độ thời gian. Giai đoạn này chi tiết hố
thời gian, lập lịch trình cho từng cơng việc và toàn bộ dự án (khi


22

nào bắt đầu, khi nào kết thúc) trên cơ sở đó, bố trí tiền vốn, nhân
lực và thiết bị phù hợp
Giám sát là quá trình theo dõi kiểm tra tiến trình dự án, phân
tích tình hình thực hiện,, báo cáo hiện trạng và đề xuất biện pháp
giải quyết những vướng mắc trong quá trình thực hiện. Cùng với
hoạt động giám sát, công tác đánh giá dự án giữa kỳ và cuối kỳ
cũng được thực hiện nhằm tổng kết rút kinh nghiệm, kiến nghị các
pha sau của dự án.
Các giai đoạn của quá trình quản lý dự án hình thành một
chu trình năng động từ việc lập kế hoạch đến điều phối cho việc tái
lập kế hoạch dự án:

Lập kế hoạch
- Thiết lập mục tiêu
- Dự tính nguồn lực
- Xây dựng kế họach

Điều phối thực hiện
- Bố trí tiến độ thời gian

- Phân phối nguồn lực
- Phối hợp các hoạt động
- Khuyến khích động viên

Giám sát
- Đo lường kết quả
- So sánh với mục tiêu
- Báo cáo
- Giải quyết các vấn đề

Hình 1.2: Mối liên hệ các giai đoạn của quá trình quản lý dự
án
1.2.2. Mục tiêu quản lý dự án đầu tư xây dựng
Mục tiêu chung của quản lý dự án xây dựng là hồn thành các cơng việc của


23

dự án theo đúng yêu cầu kỹ thuật và chất lượng, trong phạm vi chi phí và tiến độ đã
đề ra.
Mục tiêu cuối cùng của quản lý dự án đầu tư là bảo đảm đạt được mục đích
đầu tư, tức là lợi ích mong muốn của Chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong mỗi giai đoạn
của quá trình đầu tư, quản lý dự án nhằm đạt được các mục tiêu cụ thể khác nhau.
Giai đoạn chuẩn bị dự án phải bảo đảm lập ra một dự án có các giải pháp kinh tế kỹ thuật mang tính khả thi; giai đoạn thực hiện dự án bảo đảm tạo ra được tài sản cố
định có tiêu chuẩn kỹ thuật đúng thiết kế; giai đoạn khai thác vận hành phải bảo
đảm đạt được các chỉ tiêu hiệu quả của dự án (tài chính, kinh tế, xã hội).
1.2.3. Chức năng quản lý dự án đầu tư xây dựng
Quản lý dự án có 3 chức năng cơ bản sau:
- Chức năng lập kế hoạch: Đây là giai đoạn xây dựng mục
tiêu, xác định công việc, dự tính nguồn lực cần thiết để thực hiện

dự án và là quá trình tổ chức dự án theo một trình tự logic, là việc
chi tiết hóa các mục tiêu dự án thành những công việc cụ thể và
hoạch định một chương trình để thực hiện các cơng việc đó nhằm
đảm bảo các lĩnh vực quản lý khác nhau của dự án đã được kết
hợp một cách chính xác và đầy đủ.
- Chức năng tổ chức, điều hành thực hiện: Đây là quá trình
phân phối nguồn lực bao gồm tiền vốn, lao động, thiết bị và đặc
biệt quan trọng là điều phối và quản lý tiến độ thời gian. Để đảm
bảo dự án hoàn thành như kế hoạch đề ra thì các cơng việc phải có
sự sắp xếp tuần tự một cách hợp lý bao gồm:
Tổ chức bộ máy, phương tiện dự án để giải quyết tồn bộ các
cơng việc trong suốt quá trình triển khai của dự án, thực hiện mục
tiêu chung của quản lý dự án.
Xuất phát từ mục tiêu cơ bản này để lập ra một biên chế có
cơ cấu phục vụ cho cơng việc, cơng việc phục vụ cho mục tiêu.


24

Bám sát các mục tiêu, nhiệm vụ trước mắt cũng như lâu dài của dự
án.
Có thể dựa vào biên chế này để tạo ra cương vị và sắp xếp
nhân viên, dựa vào chức trách để xây dựng chế độ và trao quyền.
Chính vì vậy, quản lý dự án đã góp phần đảm bảo cho các
cơng việc có sự liên quan, thống nhất với nhau, diễn ra tuần tự như
kế hoạch đề ra, góp phần thúc đẩy hồn thiện dự án như kế hoạch.
- Chức năng kiểm tra, kiểm soát và điều chỉnh: Đó là q
trình đo lường kết quả thực tế đạt được; so sánh thực tế với kế
hoạch, phát hiện các sai khác, tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến sai
khác rồi đề xuất biện pháp hiệu chỉnh. Các vấn đề cần kiểm tra,

kiểm sốt như sau:
Kiểm sốt tình hình thực hiện dự án đầu tư (tiến độ thực hiện
dự án, khối lượng thực hiện, chất lượng công việc, các chi phí, các
biến động).
Kiểm sốt tình hình quản lý thực hiện dự án (lập kế hoạch
triển khai, chi tiết hóa kế hoạch triển khai các nội dung quản lý
thực hiện dự án, cập nhật tình hình thực hiện và điều chỉnh kế
hoạch, cập nhật tình hình bảo đảm chất lượng và hiệu lực quản lý
dự án).
Cập nhật tình hình xử lý, phản hồi thơng tin (tình hình bảo
đảm thơng tin báo cáo; tình hình xử lý thơng tin báo cáo, tình hình
và kết quả giải quyết các vướng mắc, phát sinh).
Kịp thời báo cáo và đề xuất các phương án xử lý các khó
khăn, vướng mắc, các vấn đề vượt quá thẩm quyền.
1.2.4. Nội dung công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng
Xét theo đối tượng quản lý, nội dung chủ yếu của công tác
quản lý dự án đầu tư xây dựng bao gồm:
- Quản lý khối phạm vi, kế hoạch công việc;


25

- Quản lý khối lượng công việc;
- Quản lý chất lượng xây dựng
- Quản lý tiến độ thực hiện;
- Quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
- Quản lý an tồn trong thi cơng xây dựng;
- Quản lý bảo vệ môi trường trong xây dựng;
- Quản lý trong lựa chọn nhà thầu và hợp đồng xây dựng;
- Quản lý rủi ro;

- Quản lý hệ thống thông tin trong dự án;
* Quản lý về phạm vi, kế hoạch công việc: Trong nội dung
này, các cán bộ quản lý dự án cần xác định được về mục tiêu của
dự án, các công việc cần triển khai, các nguồn lực cần huy động và
xây dựng kế hoạch thực hiện dự án từ khi khởi đầu đến khi kết
thúc đưa vào sử dụng. Đây là nội dung vô cùng quan trọng trong
bước chuẩn bị dự án vì nếu cán bộ quản lý dự án xác định thiếu,
không lường trước được hết những công việc cần triển khai hoặc
không hiểu rõ được mục tiêu của dự án thì dự án có thể đi chệch
hướng và không đạt được hiệu quả như mong muốn, xấu hơn có
thể phải hủy bỏ dự án trong q trình thực hiện thực tế;
* Quản lý khối lượng công việc: Trong nội dung này, các cán
bộ quản lý dự án cần xác định, kiểm soát và điều chỉnh (nếu cần)
trong suốt quá trình từ khi chuẩn bị dự án đến khi kết thúc dự án
về khối lượng công việc cần thực hiện như: khối lượng vật liệu,
nhân công, máy thi công, khối lượng các công việc tư vấn, thẩm
định, thẩm tra cần thực hiện, ... Đây là cơ sở để cán bộ quản lý dự
án có thể xác định được định lượng của cơng việc cần thực hiện và
tính tốn chi phí, nguồn lực cần huy động để thực hiện dự án.
* Quản lý chất lượng xây dựng: Đây là nội dung quan trọng
quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng vì nó đảm bảo cho cơng