ột số điểm mới trong quy định về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư

MỘT SỐ ĐIỂM MỚI TRONG QUY ĐỊNH VỀ BÀN GIAO
KINH PHÍ BẢO TRÌ PHẦN SỞ HỮU CHUNG NHÀ CHUNG cu
Ngơ Gia Hồng*
Tóm tắt: Ngày 26/3/2021, Chinh phủ đã ban hành Nghị định sổ 30/202Ỉ/NĐ-CP
sửa đỏi, bố sung một số nội dung của Nghị định sổ 99/2015/NĐ-CP hướng dần Luật
Nhà ở. Một trong những sửa đối đảng chủ ỷ là các quy định về bàn giao và thủ tục
cưỡng chê bàn giao kinh phỉ bảo trì phản sở hữu chung của nhà chung cư. Bài viết này
sẽ chỉ ra các diêm mới, đổng thời phân tích, bình luận về các quy định sửa đoi trên.

Abstract: On 26th March 2021, the Government issued Decree No. 30/2021/ND-CP
amending and supplementing a number of contents of Decree No. 99/2015/ND-CP
guiding the Housing Law. One of the notable amendments is the hand-over regulations
and procedures for mandatory hand-over offunds for maintenance ofshared areas of an
apartment building. This article presents new points, analyzes and comments on the
revised regulations.
1. Một số điểm mói trong quy định về
bàn giao và thủ tục cưỡng chế bàn giao
kỉnh phí bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư
1.1. Quy định về thu, nộp kinh phíbảo trì
Nghị định sổ 30/2021/NĐ-CP sửa đổi
bổ sung một số điều của Nghị định số
99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở đã
có nhiều sửa đổi, bổ sung liên quan đến việc
thu, nộp số tiền kinh phí bảo trì do người
mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác
trong nhà chung cư (gọi chung là “chủ sở
hữu nhà chung cư”) và do chủ đầu tư (CĐT)
đóng góp. Cụ thể:
- Đơi với số tiền kinh phí bảo trì do các

chủ sở hữu nhà chung cư đóng góp: Luật
Nhà ở năm 2014 quy định các chủ sở hữu
nhà chung cư phải đóng 2% giá trị căn hộ
hoặc diện tích khác vào quỹ bảo trì phần sở
hữu chung của nhà chung cư khi nhận bàn
giao nhà và được quy định rõ trong hợp
đồng mua bản, hợp đồng thuê mua*1, về
ThS., NCS., Khoa Luật Thương mại, Trường Đại
học Luật Tp. Hồ Chí Minh.
1 Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014.

66

cách nộp kinh phí bảo trì, theo khoản 2 Điều
36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, các chủ
sở hữu nhà chung cư có thể lựa chọn một
trong hai cách: (i) Nộp trực tiếp vào tài
khoản do CĐT mở tại một tổ chức tín dụng
đang hoạt động tại Việt Nam và được ghi rõ
trong hợp đồng mua bán, hoặc (ii) Nộp cho
CĐT đê CĐT chuyên vào tài khoản này.
Trong thực tiễn, CĐT thường dùng chung
một tài khoản ngân hàng để thu tiền mua,
thuê mua căn hộ và thu 2% kinh phí bảo trì
từ các chủ sở hữu nhà chung cư khi gửi
thông báo bàn giao căn hộ. Điều này khiến
việc quản lý quỹ bảo trì khó có sự tách bạch
và dần đến tình trạng CĐT chiếm dụng quỳ
bảo trì đế sử dụng vào mục đích khác, hoặc
cố tình khơng bàn giao quỹ bảo trì cho ban

quản trị (BQT).
Mặt khác, do thời điểm tổ chức Hội
nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra BQT
thường là sau 01 năm kể từ ngày nhà chung
cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng2 nên
2 Theo điểm a khoản 1 Điều 13 Quy chế quản lý, sử
dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Thông tư số
02/2016/TT-BXD, sừa đồi, bổ sựng bởi Thông tư số
28/2016/TT-BXD và Thông tư số 06/2019/TT-BXD),


MỘT SĨ ĐIỂM MỞI...

CĐT sẽ có một khoảng thời gian khá dài để
chiếm dụng số tiền kinh phí bảo trì khổng
lồ, có thể lên đến hàng chục, thậm chí là
hàng trăm tỷ đồng. Đe tránh xảy ra tình
trạng CĐT chiếm dụng quỳ bảo trì, khơng
đưa khoản tiền kinh phí bảo trì đã thu của
khách hàng vào một tài khoản riêng biệt,
Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi quy
định về cách thức nộp tiền kinh phí bảo trì
theo hướng u cầu các chủ sở hữu nhà
chung cư không nộp thông qua CĐT mà
đóng trực tiếp vào tài khoản ghi trong hợp
đồng và sao gửi giấy tờ xác nhận đã đóng
kinh phí bảo trì theo quy định cho CĐT biết.
- Đổi với số tiền kinh phí bảo trì mà
CĐT phải đóng cho phần diện tích căn hộ
hoặc phần diện tích khác trong nhà chung

cư mà CĐT giữ lại không bán, không cho
thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê
mua: Nghị định số 30/2021/NĐ-CP khẳng
định rõ nguồn kinh phí bảo trì phải nộp vào
tài khoản quỹ bảo trì bao gồm cả phần kinh
phí bảo trì của chủ đầu tư phải nộp theo quy
định. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP chỉ quy
định CĐT phải mở tài khoản để nhận tiền
bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc
diện tích khác trong nhà chung cư nộp mà
I khơng đề cập đến khoản tiền bảo trì thuộc
I trách nhiệm CĐT phải nộp. Từ đó, dẫn đến
tình trạng CĐT có thể khơng đóng khoản*
I Hội nghị lần đầu của tòa nhà chung cư phải được tổ
Ị chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư
đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50%
số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê
mua... Mặc dù thời hạn 12 tháng là thời gian tối đa
mà CĐT phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu
(nếu CĐT bàn giao đủ 50% số căn hộ sớm hơn thì có
thể tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu mà không
cần đợi đủ 12 tháng), nhưng thực tế sau 12 tháng tính
từ ngày chung cư được bàn giao thì CĐT mới thực
hiện các bước chuẩn bị cho Hội nghị nhà chung cư lần
đầu, chưa kể việc tổ hội nghị có thể bị trì hỗn do
khơng có đủ ứng viên BQT, hoặc sau 12 tháng chưa
Có đủ 50% số căn hộ được bàn giao, hoặc do Hội nghị
được tổ chức nhưng không thành công,...

tiền này vào tài khoản quỹ bảo trì tại thời

điểm thu tiền bảo trì của các chủ sở hữu nhà
chung cư. Đồng thời, Nghị định số
30/2021/NĐ-CP cũng sửa đổi thời điểm tính
số tiền kinh phí bảo trì mà CĐT phải đóng
là đến “thời điểm bàn giao đưa nhà chung
cư vào sử dụng'"' thay vì “thời điếm nghiệm
thu đưa tồn bộ nhà chung cư vào sử dụng”
như quy định tại khoản 3 Điều 36 Nghị định
số 99/2015/NĐ-CP. Đây là hai thời điểm
khác nhau, vì công tác bàn giao căn hộ cho
các chủ sở hữu nhà chung cư diễn ra sau
thời điểm nhà chung cư được nghiệm thu
đưa vào sử dụng. Do đó, phần diện tích mà
CĐT chưa bán, chưa cho thuê mua tại hai
thời điểm này có thể khác nhau, dẫn đến
thay đổi số tiền kinh phí bảo trì CĐT phải
nộp. Sự sửa đổi này hoàn toàn thống nhất
với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 108
Luật Nhà ở năm 2014
Ngoài các quy định sửa đổi về việc thu,
nộp kinh phí bảo trì, Nghị định số
30/2021/NĐ-CP còn tăng cường cơ chế
giám sát của Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
đối với việc mở tài khoản thu kinh phí bảo
trì của CĐT thơng qua quy định CĐT phải
có văn bản thơng báo cho Sở Xây dựng nơi
có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản
đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài
khoản và kỳ hạn gửi tiền. Đồng thời, bổ
sung chế tài trong trường hợp CĐT khơng

nộp kinh phí bảo trì hoặc khơng bàn giao
kinh phí bảo trì theo quy định, cụ thể là
CĐT có thể bị xử phạt vi phạm hành chính,
bị cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì.
3 Điểm b khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở cũng quy
định đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà
chung cư mà CĐT giữ lại không bán, không cho thuê
mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến
thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử

dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ
đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích
giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn
hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

67


NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT SƠ 1/2022

Ngồi ra, tùy từng trường hợp, CĐT cịn bị
truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định
của pháp luật. Theo quy định hiện hành,
mức phạt tiền đối với hành vi không bàn
giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ
hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận
kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà
chung cư là từ 100.000.000 đồng đến
150.000.000 đồng4. Mức phạt này là q
nhẹ so với lợi ích mà CĐT có được từ việc

chiếm dụng quỹ bảo trì, thậm chí CĐT sẵn
sàng chấp nhận nộp phạt để trì hỗn, kéo dài
thời gian phải bàn giao nhằm chiếm dụng
khoản kinh phí bảo trì. Việc khẳng định
CĐT vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm
hình sự là cần thiết, góp phần tạo sự răn đe
đối với các CĐT cố tình chây ì. Tuy nhiên,
cần bổ sung cụ thể các quy định hướng dẫn
về công tác phối hợp giữa các bộ, ngành
liên quan, ủy ban nhân dân (UBND) cấp
tỉnh và Bộ Công an trong điều tra, khởi tố,
truy cứu trách nhiệm đối với hành vi này.
1.2. Quy định về quản lý, sử dụng kinh
phi bảo trì trước khi chủ đầu tư bàn giao
cho ban quản trị

Nghị định số 30/2021/NĐ-CP đã sửa
đổi, bo sung nhiều nội dung liên quan đến
việc mở và quản lý tài khoản quỳ bảo trì mà
CĐT mở để nhận tiền bảo trì do các chủ sở
hữu nhà chung cư nộp. Cụ thể: (i) Quy định
rõ thời điểm CĐT phải mở tài khoản để thu
tiền bảo trì là “trước khỉ ký hợp đồng mua
bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích
khác trong nhà chung cứ" (quy định hiện
hành khơng nói rõ CĐT phải mở thời điểm
nào); (ii) Bổ sung thêm quy định cho phép
4 Điếm b khoản 7 Điều 66 Nghị định số
139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành
chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế

biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng,
sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng
trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát
triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

68

CĐT lựa chọn mở tài khoản tại “chi nhánh
ngân hàng nước ngoài” (quy định hiện hành
chỉ quy định CĐT phải mở một tài khoản
thanh tốn tại “một tổ chức tín dụng”); (iii)
Thu hẹp nơi CĐT phải mở tài khoản là tại
một tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân
hàng nước ngồi “đang hoạt động trên địa
bàn nơi có nhà ở mua bán, thuê mua” (quy
định hiện hành quy định “tại một tổ chức tín
dụng đang hoạt động tại Việt Nam”); (iv)
Quy định rõ loại tài khoản CĐT phải mở để
nhận tiền bảo trì là “tài khoản thanh tốn”
và “trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho
BQT nhà chung cư theo quy định, CĐT có
trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng
chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này
sang tiền gửi có kỳ hạn” (quy định hiện
hành quy định là “tài khoản thanh tốn” và
“tên tài khoản là tiền gửi kính phí bảo trì
nhà chung cư dưới hình thức cỏ kỳ hạn”).
Liên quan đến vấn đề sử dụng kinh phí
bảo trì trong thời gian CĐT chưa bàn giao
cho BQT, về nguyên tắc, CĐT chỉ thu và

tạm quản lý số tiền kinh phí bảo trì phần sở
hữu chung của nhà chung cư từ khi bàn giao
căn hộ đến khi BQT được thành lập. Đồng
thời, BQT cũng chỉ được sử dụng kinh phí
bảo trì để bảo trì các phần sở hữu chung của
nhà chung cư, không được sừ dụng cho việc
quản lý vận hành nhà chung cư và các mục
đích khác5. Tuy nhiên, Nghị định số
99/2015/NĐ-CP và Quy chế quản lý, sử
dụng nhà chung cư (ban hành kèm theo
Thông tư số 02/2016/TT-BXD, sửa đổi bởi
Thơng tư số 28/2016/TT-BXD và Thơng tư
số 06/2019/TT-BXD) có quy định cho phép
CĐT được khấu trừ phần kinh phí mà CĐT
đã sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung
(nếu có) trước khi bàn giao quỹ bảo trì cho
BQT mà khơng nói rõ khoản kinh phí này
được lấy từ đâu, từ nguồn tiền khác của
5 Khoản 2 Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014.


MỘT SƠ ĐIẾM MỚI...

CĐT hay từ chính quỹ bảo trì mà CĐT đã
tạm thu và đang quản lý6. Trên thực tế, có
nhiều CĐT đã tự ý sử dụng tài khoản này
trước khi bàn giao cho BQT, từ đó dẫn đến
khó khăn trong cơng tác quyết tốn, thu hồi
kinh phí này. Vì vậy, Nghị định số
30/2021/NĐ-CP đà sửa đổi, bổ sung việc

quản lý tài khoản kinh phí bảo trì theo
hướng đây phải là tài khoản “đóng”. CĐT
khơng được u câu tơ chức tín dụng trích
kinh phí bảo trì mà các bên đã nộp vào tài
khoản đã lập để sử dụng vào bất kỳ mục
đích nào khác khi chưa bàn giao cho BQT.
Nghị định số 30/2021/NĐ-CP cũng dự
trù đến trường hợp phát sinh việc bảo trì các
hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung
của nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành
trong thời gian CĐT chưa bàn giao kinh phí
bảo trì cho BQT7. Theo đó, CĐT có trách
nhiệm thực hiện việc bảo trì các hạng mục,
thiết bị này, nhưng phải tn thủ kế hoạch,
quy trình bảo trì cơng trình được lập theo
quy định của pháp luật về xây dựng. Khi
bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT, CĐT
được hồn trả lại các khoản kinh phí đã sử
dụng cho việc bao trì này, nhưng phải có
văn bản báo cáo cụ thê kèm theo kê hoạch,
1 quy trình bảo trì đã lập và phải có hóa đon,
I chứng từ chứng minh việc chi kinh phi bảo
I
Ị
Ị -----------------------------------I 6 Theo điểm c khoan 1 Điều 37 Nghị định số
1 99/2015/NĐ-CP, trong quyết định cường chế, UBND
I cấp tình phải ghi rõ số kinh phi CĐT phải bàn giao
sau khi trừ kinh phí mà chù đầu tư phái sử dụng đê
ị hào trì phần sở hữu chung (nếu có); điêm c khoản 6
1 Điều 36 Quy chê quản lý, sừ dụng nhà chung cư quy

định, tài liệu quyết tốn kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung bao gồm: Bàng kê các công việc bảo trì phẩn
sở hữu chung mà CĐT đã thực hiện kèm theo hỏa
đom, chứng từ chúng minh số tiền bảo trì đã thanh
tốn cho đơn vị bảo trì và số liệu kinh phí bảo trì cịn
lại sau khi trừ so kinh phí mà chủ đầu tư đã thực
hiện các cơng việc bảo trì (nếu có).
7 Khoản 4 Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP
được sửa đổi, bổ sung bời khoản 6 Điều 1 Nghị định
số 30/2021/NĐ-CP.

trì này. Quy định trên đã giải quyết được
những vướng mắc phát sinh trên thực tế, vì
mặc dù trong khoảng thời gian nhà chung
cư mới được nghiệm thu đưa vào sử dụng
cho đến khi bầu ra BQT thì các phần diện
tích, trang thiết bị thuộc sở hữu chung
thường vẫn trong thời gian bảo hành nên
chưa phải sử dụng đến quỹ bảo trì8. Tuy
nhiên, khơng phải lúc nào Hội nghị nhà
chung cư lần đầu cũng được tổ chức đúng
thời gian quy định. Nhiều trường hợp CĐT
muốn chiếm dụng quỳ bảo trì nên đã cố tình
khơng tổ chức hoặc tìm cách tri hỗn tổ
chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, hoặc
không hiếm trường hợp Hội nghị nhà chung
cư lần đầu được tổ chức, nhưng không
thành công do số lượng chủ căn hộ đến
tham dự không đáp ứng tỷ lệ theo quy định.
Bên cạnh đó, sau khi tổ chức Hội nghị nhà

chung cư lần đầu, bầu được BQT thì thời
gian thực hiện thủ tục đề nghị công nhận và
ban hành Quyết định cơng nhận BQT có thể
kéo dài đến 17 ngày làm việc9, chưa kể sau
đó CĐT và BQT phải làm các thủ tục quyết
tốn số liệu kinh phí bảo trì, kiểm đếm trang
thiết bị, phân định thực tế phần diện tích
thuộc sở hữu chung - sở hữu riêng của nhà
chung cư trước khi tiến hành việc bàn giao...
8 Thời hạn bảo hành đối với nhà chung cư theo quy
định tại Điều 85 Luật Nhà ở năm 2014 tối thiểu là 60
tháng, các thiết bị khác (ví dụ hệ thống phòng cháy
chữa cháy, hệ thống cấp điện, cấp - thốt nước,
thơng gió, chống sét, thang máy...) thực hiện bảo
hành sừa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của
nhà sàn xuất, thường là 12 tháng.
9 Theo khoản 1, 2 Điều 22 Quy che quản lý, sử dụng
nhà chung cư thì BQT có trách nhiệm nộp hồ sơ đề
nghị cơng nhận BQT trong thời hạn 10 ngày làm
việc, ke từ ngày được Hội nghị nhà chung cư bầu; và
UBND cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra và ban
hành Quyết định cơng nhận hoặc ủy quyền cho
UBND cấp xã nơi có nhà chung cư kiêm tra hô sơ và
ban hành Quyết định công nhận BQT nhà chung cư
trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy
đù hồ sơ đề nghị của BQT nhà chung cư.

69

NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬTSÓ 1/2022

Các thủ tục này chiếm khá nhiều thời gian
nên trước khi BQT nhận được kinh phí bảo
tri từ CĐT thì nhiều hạng mục tại nhà chung
cư, ví dụ phần cơ điện (MEP), thường hết
thời hạn bào hành. Do đó, việc CĐT phải
thực hiện bảo trì đối với các hạng mục đã hết
hạn bảo hành trong trường hợp xảy ra sự cố,
hư hỏng khi chưa bàn giao quỹ bảo tri cho
BQT hồn tồn có thể xảy ra. Có thể nói, đây
là một sự bổ sung hết sức cần thiết của Nghị
định số 30/2021/NĐ-CP, vừa đảm bao tính
tồn vẹn của quỳ bảo trì, hạn chế việc CĐT
sừ dụng vào mục đích khác, vừa đảm bảo
cho CĐT có cơ sở pháp lý để bảo trì kịp thời
các hạng mục đã hết hạn bảo hành.
1.3. Quy định về thủ tục bàn giao kinh
phí bảo trì từ chủ đầu tư sang ban quản trị

về thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì từ
CĐT sang BQT, Nghị định số 30/2021/NĐCP đã có một số sửa đồi, bổ sung như sau:
Thứ nhất, hướng dẫn cụ thể hơn thủ tục
chuyển khoản kinh phí bảo trì từ CĐT sang
BQT theo hướng tăng cường vai trị của tổ
chức tín dụng nơi tài khoản này được mở.
Thay vì quy định “CĐT có trách nhiệm
chun kinh phí bảo trì thuộc diện phải
chuyên giao theo quy định của pháp luật về
nhà ở sang cho BQT quàn lý thông qua hình

thức chuyển khoản” như quy định tại khoản
4 Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP,
Nghị định số 30/2021/NĐ-CP quy định cãn
cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống
nhất, CĐT có văn bản đề nghị kèm theo
biên bàn quyết tốn số liệu gửi tổ chức tín
dụng đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì
đề nghị chuyển kinh phí này sang tài khoản
do BQT lập thơng qua hình thức chuyển
khoản và hồn trả kinh phí bảo trì do CĐT
đã thực hiện bảo trì trước đó (nếu có). Căn
cứ vào văn bản đề nghị và số liệu do các
bên quyết tốn, tổ chức tín dụng đang quản
lý tài khoản kinh phí bảo trì có trách nhiệm
chuyển kinh phí bảo trì này sang tài khoản

70

do BQT lập; đồng thời chuyển hoàn trả kinh
phí cho CĐT (nếu có).
Thứ hai, bổ sung quy định về xử lý các
khoản chi phí phát sinh khi làm thủ tục
chuyển giao kinh phí bảo trì. Theo đó, các
chi phí phát sinh từ việc chuyển giao kinh
phí bảo trì sang cho BQT được khấu trừ vào
kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư. Trên thực tế, việc bàn giao kinh
phí bảo trì khơng tốn q nhiều chi phí, bởi
lẽ hoạt động này chỉ tốn chi phí in ấn các
loại giấy tờ, phí chuyển khoản ngân hàng

(nếu có) thường có giá trị nhở, trong khi
việc mở tài khoản tại các tổ chức tín dụng
thường là miễn phí. Tuy nhiên, để việc
quyết tốn kinh phí bảo trì đảm bảo chính
xác, các bên có thể thỏa thuận th kiểm
tốn độc lập để kiểm tốn quỳ bảo trì chung
cư, và chi phí th kiểm tốn trong trường
họp này khá lớn.
Thứ ba, bổ sung thêm trách nhiệm của
CĐT sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo
trì. Theo khoản 4 Điều 36 Nghị định số
99/2015/NĐ-CP, sau khi bàn giao kinh phí
bảo tri cho BQT nhà chung cư, CĐT phải có
văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có
nhà chung cư biết để theo dõi. Nghị định số
30/2021/NĐ-CP bổ sung thêm trách nhiệm
“đóng tài khoản đã lập theo quy định của
pháp luật”. Điều này là họp lý, bởi lẽ, mục
đích tạo tài khoản của CĐT chỉ là để thu hộ
và tạm quản lý kinh phí bảo trì để sau đó
bàn giao lại cho BQT, khi việc bàn giao
hồn tất thì khơng cần thiết phải duy trì tài
khoản trên. Trên thực tế, nhiều CĐT không
thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ mở một tài
khoản riêng đê quản lý quỳ bảo trì, thay vào
đó, người mua nhà vẫn nộp 2% tiền phí bảo
trì vào chung với tài khoản thanh tốn tiền
mua nhà, khơng có sự tách bạch.
1.4. Quy định về thủ tục cưỡng chế
bàn giao kinh phỉ bảo trì

MỘTSÓ ĐIẺMMỚI...

Khi quy định về thủ tục cưỡng chế bàn
giao kinh phí bảo trì, Nghị định số
30/2021/NĐ-CP đã dự trù nhiều tình huống
có thể xảy ra, tùy theo tình trạng tài chính
của CĐT để có các biện pháp cưỡng chế
cho phù hợp. Cụ thế, sau khi nhận được văn
bản của BQT, trong thời hạn 10 ngày,
UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư có văn
bản u cầu tổ chức tín dụng nơi CĐT mở
tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp
thơng tin về số tài khoản, số tiền trong tài
khoản. Tổ chức tín dụng có trách nhiệm
cung cấp thông tin cho UBND cấp tỉnh
trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận
được văn bản của UBND cấp tỉnh. Căn cứ
vào thơng tin do tổ chức tín dụng cung cấp,
tùy trường hợp, UBND cấp tỉnh sẽ áp dụng
các biện pháp cưỡng chế khác nhau:
Trường hợp thứ nhất, trong tài khoản
I tiền gửi kinh phí bảo trì cịn đủ tiền, nhưng
chủ đầu tư khơng bàn giao kinh phí bảo trì
đã thu: UBND cấp tỉnh ban hành Quyết
định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì gửi
đến Sở Xây dựng, CĐT, BQT và tổ chức tín
dụng nơi CĐT mở tài khoản để thực hiện
chuyển giao kinh phí bảo trì cho BQT.

Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận
được Quyết định cưỡng chế của UBND cấp
tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài
khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách
nhiệm chuyển kinh phí này sang tài khoản
do BQT lập để quản lý, sử dụng. Sau đó, tổ
chức tín dụng phải có văn bản thơng báo
cho UBND cấp tỉnh, Sở Xây dựng, CĐT và
BQT biết.
Trường hợp thứ hai, trong tài khoản
tiền gửi kinh phỉ bảo trì khơng cịn đủ hoặc
khơng cịn kinh phỉ đế bàn giao: UBND cấp
tỉnh có văn bản u cầu tổ chức tín dụng
cung cấp thơng tin về tài khoản kinh doanh
của CĐT (tức là tài khoản khác của CĐT,
khơng phải tài khoản thu quỳ bảo trì) và số

tiền trong tài khoản này. Trong thời hạn 07
ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của
UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách
nhiệm cung cấp các thơng tin liên quan cho
UBND cấp tỉnh. Căn cứ vào thông tin do tổ
chức tín dụng cung cấp, UBND cấp tỉnh áp
dụng một trong 02 biện pháp sau:
- Một là, ban hành Quyết định cưỡng
chế thu hổi kinh phi từ tài khoản kinh doanh
của chủ đâu tư đê chuyên giao cho BQT.
Quyết định cưỡng chế này được gửi đến Sở
Xây dựng, CĐT, BQT và tổ chức tín dụng
nơi chủ đầu tư mở tài khoản để thực hiện.

Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận
được Quyết định cưỡng chế, tổ chức tín
dụng có trách nhiệm chuyển tiền từ tài
khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài
khoản của BQT theo đúng số tiền ghi trong
Quyết định cưỡng chế. Sau khi hoàn tất việc
chuyển tiền, tổ chức tín dụng phải có văn
bản thông báo đến UBND cấp tỉnh, Sở Xây
dựng, CĐT và BQT nhà chung cư biết.
- Hai là, kê biên tài sản của CĐT đổi
với trường hợp CĐT có tài khoản kinh
doanh, nhưng khơng cịn tiền hoặc khơng
cịn đủ tiền đê khấu trừ. UBND cấp tỉnh chỉ
đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với cơ
quan cơng an và cơ quan liên quan kiểm tra,
xác định cụ thể diện tích nhà, đất của CĐT
tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tại dự án
khác để thực hiện việc kê biên và tổ chức
bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì. Trường
hợp CĐT khơng có diện tích nhà, đất hoặc có
diện tích nhà, đất để kê biên, nhưng khơng
đủ giá trị để bán thu hồi kinh phí bảo trì thì
thực hiện xác định tài sản khác của CĐT đê
bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao
cho BQT. UBND cấp tỉnh chỉ thực hiện kê
biên diện tích nhà, đất hoặc tài sản khác có
giá trị tương đương với số kinh phí bảo trì
phải thu hồi để bàn giao cho BQT và chi phí
cho việc tổ chức thi hành cưỡng chế, bán đấu

71


NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT SÔ 1/2022

giá tài sản này. Trên cơ sở diện tích nhà, đất
hoặc tài sản khác của CĐT đã được xác định,
trong thời hạn 10 ngày, Sở Xây dựng phải có
văn bản báo cáo UBND cấp tỉnh ban hành
Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ
đầu tư đê bán đấu giá thu hồi kinh phí bảo trì
nhà chung cư.
Trong Quyết định cưỡng chế kê biên tài
sản phải nêu rõ căn cứ ban hành Quyết định,
tên, trụ sở của CĐT thực hiện kê biên tài
sản, số kinh phí bảo tri phải thu hồi, chùng
loại, số lượng tài sản phải kê biên và địa
điểm kê biên tài sản. Trình tự, thủ tục thực
hiện kê biên tài sản, định giá tài sản kê biên,
bán đấu giá tài sản kê biên để thu hồi kinh
phí bảo trì được thực hiện theo quy định của
pháp luật về cưỡng che thi hành quyết định
xử phạt vi phạm hành chính, pháp luật về kê
biên, bán đấu giá tài sản và pháp luật khác
có liên quan. Việc bàn giao kinh phí bảo trì
sau khi bán đấu giá tài sản phải lập thành
biên bản có chữ ký xác nhận của các bên có
liên quan. Trường hợp số tiền bán đấu giá
tài sản nhiều hơn số kinh phi bảo trì phai
bàn giao và chi phí cho việc thực hiện

cường chế bán đấu giá tài sản thì trong thời
hạn 30 ngày, kê từ ngày bán đấu giá tài sản,
Sở Xây dựng có trách nhiệm phối họp với
tổ chức bán đấu giá tài sản làm thủ tục trả
lại phần giá trị chênh lệch cho CĐT có tài
sản bị kê biên bán đấu giá.
Nhìn chung, các sửa đổi, bổ sung về
cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì của
Nghị định số 30/2021/NĐ-CP thể hiện sự
quyết liệt trong việc thu hồi khoản tiền này
từ CĐT, góp phần tháo gỡ những vướng
mắc pháp lý phát sinh trên thực tế, nhất là
khi có nhiều CĐT khơng cịn tiền để cưởng
chế, đơn cử như ở chung cư Westa (quận Hà
Đông, Hà Nội), CĐT là Cơng ty cổ phần Cơ
khí xây dựng số 18 - COMA 18 đã sử dụng
kinh phí bảo trì vào mục đích kinh doanh,
song làm ăn thua lồ, dự án đang thế chấp tại

72

ngân hàng10. Mặt khác, tuy pháp luật có quy
định, nhưng nhiều địa phương chưa thực
hiện cưỡng chế bất kỳ trường họp nào do
trình tự, thù tục cưỡng chế chưa được quy
định cụ thể. Việc Nghị định số 30/2021/NĐCP dẫn chiếu đến các quy định của pháp luật
về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi
phạm hành chính, pháp luật về kê biên, bán
đấu giá tài sản và pháp luật khác có liên
quan hy vọng sẽ làm rõ hơn trình tự, thủ tục

cường che thu hồi kinh phí bảo trì.
2. Một số đánh giá, bình luận
Những điểm cần tiếp tục làm rõ

Nhìn chung, những sửa đổi, bồ sung của
Nghị định số 30/2021/NĐ-CP đã giải quyết
được một số khó khăn, vướng mắc trong
cơng tác bàn giao quỹ bảo trì giữa CĐT và
BQT. Tuy nhiên, vẫn cịn một số nội dung
Nghị định này vẫn chưa quy định cụ thể, rõ
ràng, cần được hướng dẫn chi tiết:
Thứ nhất, chưa quy định rõ ràng trách
nhiệm của CĐT trong giai đoạn quyết tốn
số liệu kinh phí bảo trì. Nghị định số
99/2015/NĐ-CP và Nghị định số 30/2021/NĐCP đều quy định số liệu quyết tốn kinh phí
bao trì do hai bên thống nhất là căn cứ quan
trọng để CĐT chuyển tiền quỳ bảo trì cho
BQT. Bên cạnh đó, khoản 6 Điều 36 Quy
chê quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng
hướng dần chi tiết thành phần các tài liệu
quyết tốn kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung. Tuy nhiên, các quy định hiện hành
không nêu rõ thời gian tối đa để thực hiện
thủ tục này cũng như trách nhiệm của CĐT
trong việc cung cấp các số liệu, hồ sơ,
chứng từ... cần thiết cho việc quyết toán.
Trên thực tế, BQT phải kiểm tra các số liệu
mà CĐT đưa ra có đảm bảo chính xác hay
10 Dạ Khánh, Cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì
chung cư: Khó do vướng mắc pháp lý, http://hanoi

moi.com.vn/tin-tuc/Bat-dong-san/966207/cuong-chethu-hoi-kinh-phi-bao-tri-chung-cu-kho-do-vuong-ma
c-phap-ly, truy cập ngày 29/3/2020.


MỘT SƠ ĐIỂM MỚI...

khơng bằng cách u cầu CĐT cung cấp các
số liệu tổng hợp và chi tiết về tổng giá trị
trước thuế của các căn hộ đế tính tốn số
tiền bảo trì 2% mà cư dân đã nộp; yêu cầu
CĐT cung cấp các quyết định, bản vẽ, tài
liệu thể hiện phần diện tích chung - riêng
của nhà chung cư để tính 2% quỳ bảo trì
cho phần diện tích mà CĐT chưa bán hoặc
giữ lại; yêu cầu CĐT cung cấp thông tin tài
khoản (kỳ hạn, lãi suất...) mà CĐT đã mở để
thu quỳ bảo trì... Tất cả những tài liệu trên
CĐT phải cung cấp đầy đủ, nhanh chóng thì
BQT mới có cơ sở đối sốt, kiểm tra tính
chính xác của các số liệu trước khi ký vào
các biên bản quyết tốn. Việc pháp luật
khơng quy định rõ quyền của BQT và trách
nhiệm của CĐT trong việc cung cấp thông
tin, tài liệu, không quy định rõ thời gian tối
đa để thực hiện quyết tốn dẫn đến tình
trạng tranh chấp, kéo dài thời gian thực hiện
thủ tục bàn giao.
Thứ hai, không quy định rõ thời gian tối
đa mà CĐT phải bàn giao kinh phí bảo trì
cho BQT kể từ thời điểm BQT có văn bản

u cầu bàn giao kinh phí bảo trì, hoặc kể từ
thời điểm các bên thống nhất lập biên bản
quyết tốn số liệu kinh phí bảo trì. Đây
Ị chính là căn cứ quan trọng để xác định việc
Ị CĐT có bàn giao kinh phí bảo trì đúng hạn
hay khơng, cũng như xác định thời điểm mà
BQT được quyền gửi văn bản đề nghị
UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực
hiện thủ tục cưỡng chế, yêu cầu CĐT phải
bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định.
Thứ ba, khơng quy định rõ thời gian tối
đa để UBND cấp tỉnh phải xem xét các
thơng tin do tổ chức tín dụng cung cấp để
ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi
kinh phí bảo trì từ CĐT bàn giao cho BQT.
Việc bỏ ngỏ quy định về khoảng thời gian
trên có thể làm cho q trình bàn giao kéo
dài nếu những người có thẩm quyền thiếu
trách nhiệm, chậm giải quyết công việc.

Thứ tư, khơng giải thích rõ “các chi phí
phát sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo
trì” để “được khấu trừ vào kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung của nhà chung cư” là
những khoản chi phí cụ thể nào? Như đã
trình bày, để đảm bảo tính chính xác, CĐT
và BQT có thể thỏa thuận th các cơng ty
kiểm tốn độc lập để kiểm tốn báo cáo
kinh phí bảo trì và chờ có ý kiến của cơng ty
kiểm tốn mới xác nhận các số liệu mà CĐT

bàn giao. Như vậy, chi phí th kiểm tốn
trong trường hợp này liệu có được xem là
“các chi phí” để được khấu trừ vào kinh phí
bảo trì phần sở hữu chung trước khi BQT
nhận bàn giao?
Theo tác gìả, những quy định nói trên
cần tiếp tục được làm rõ trong Thông tư
hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Cụ thể, cần bổ
sung, làm rõ trách nhiệm của CĐT trong
việc quyết tốn số liệu kinh phí bảo trì cũng
như thời hạn tối đa mà CĐT phải bàn giao
cho BQT, nếu khơng bàn giao đúng thời hạn
thì BQT có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm
quyền can thiệp. Mặt khác, thời hạn xem xét
giải quyết yêu cầu của BQT cần quy định
theo hướng rút gọn, minh bạch hơn để tăng
cường trách nhiệm của cơ quan quản lý,
giảm bớt thời gian chờ đợi. Đặc biệt, cần
quy định cụ thể các khoản chi phí nào phát
sinh khi làm thủ tục chuyển giao kinh phí
bảo trì sẽ được khấu trừ vào kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung của nhà chung cư để
tránh xảy ra tranh chấp cũng như sự tùy tiện
trong áp dụng pháp luật.
Những điểm chưa tương thích

Ngồi những điểm chưa rõ ràng nói
trên, các quy định của Nghị định
30/2021/NĐ-CP cũng chưa có sự tương
thích với Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể:

Thứ nhẩt, chưa có sự thống nhất về quy
định mở tài khoản thu kinh phí bảo trì nhà
chung cư: Theo khoản 1 Điều 109 Luật Nhà
ở năm 2014, CĐT có trách nhiệm gửi tiền
bảo trì 2% đã thu của người mua nhà vào tài

73


NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬTSÓ 1/2022

khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín
dụng đang hoạt động tại Việt Nam đê quản
lý kinh phí này và thơng báo cho cơ quan
quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư
biết. Như vậy, theo Luật Nhà ở, tài khoản
mà CĐT phái mở tại tổ chức tín dụng để thu
tiền bảo trì là “tài khoản tiền gửi tiết kiệm”
chứ khơng phải “tài khoản thanh toán”.
Đồng thời, Luật Nhà ở chỉ quy định “mở tại
tồ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt
Nam” mà không đề cập đến “chi nhánh
ngân hàng nước ngồi” và cũng khơng giới
hạn chỉ mở tại các tơ chức tín dụng “đang
hoạt động trên địa bàn nơi có nhà ở mua
bán, thuê mua” như cách quy định trong
Nghị định số 30/2021/NĐ-CP.
Theo tác giả, các quy định cùa Nghị
định số 30/2021/NĐ-CP có phần hợp lý hơn
Luật Nhà ở năm 2014. Bởi lẽ, CĐT không

thể mờ và gửi tiền bảo trì vào “tài khoản
tiền gửi tiết kiệm” như quy định của Luật
Nhà ở, vì pháp luật ngân hàng quy định
người gửi tiền tiết kiệm chỉ có thể là cơng
dân Việt Nam (cá nhân)11, khơng bao gồm
tổ chức. Vì vậy, CĐT chỉ có thể mở tài
khoản thanh tốn hoặc tài khoản tiền gửi có
kỳ hạn để nhận tiền bào trì. Mặt khác, việc
thu tiền bào trì của các chù sở hữu căn hộ
không được thực hiện một lần mà tùy theo
tiến độ bàn giao của dự án, mở tài khoản
thanh toán sẽ thuận tiện hơn cho CĐT trong
việc thực hiện thu tiền bảo trì. Chi khi việc
thu tiền bảo trì cơ bản hồn thành cho tồn
dự án thì mới chuyển sang loại tài khoản
tiền gửi có kì hạn. Ngồi ra, tổ chức tín
dụng nhận tiền gửi có kỳ hạn hoặc cung ứng
dịch vụ thanh toán theo quy định của pháp
luật ngân hàng có thê bao gồm chi nhánh
ngân hàng nước ngồi11
12.
11 Điều 3 Thơng tư số 48/2018/TT-NHNN quy định
về tiền gửi tiết kiệm.
12 Điểm c khoản 1 Điều 2 Thông tư số 23/2014/TTNHNN hướng dẫn việc mở và sử dụng tài khoản
thanh toán tại tổ chức cung ứng dịch vụ thanh tốn,

74

Thứ hai, chưa có sự thống nhất về thủ
tục bàn giao: Luật Nhà ở năm 2014 quy

định: “Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày
BQT nhà chung cư được thành lập, CĐT
phải chun giao kinh phí bao trì bao gồm
cả lãi suất tiền gửi cho BQT để thực hiện
quàn lý, sử dụng”. Trong khi đó, theo Nghị
định số 30/2021/NĐ-CP, việc chuyển giao
kinh phí bảo trì được thực hiện tuần tự theo
các bước sau: (i) BQT có văn bàn yêu cầu
bàn giao kinh phí bào trì, (ii) CĐT và BQT
thống nhất lập biên bản quyết tốn số liệu
kinh phí bảo trì, và (iii) CĐT cỏ văn bản gửi
tồ chức tín dụng đang quản lý tài khoản
kinh phí bảo trì đề nghị chuyển kinh phí này
sang tài khoản do BQT.
Trong thực tế, nếu quy định trong thời
hạn 07 ngày kể từ ngày BQT được thành
lập, CĐT phải chuyển tiền bảo trì cho BQT
như cách quy định của Luật Nhà ơ năm
2014 thì hồn tồn khơng khả thi. Bởi lẽ, số
tiền bảo trì tại một dự án nhà chung cư
thường rất lớn, có the lên đến hàng chục,
hàng trăm tỷ đồng, cần phải có thời gian đế
các bên quyết tốn, đối sốt số liệu nhằm đi
đến thống nhất về con số chính xác, BQT
cũng khó có thể nhận ngay số tiền do CĐT
đưa ra.
Tóm lại, việc sửa đổi, bổ sung như Nghị
định số 30/2021/NĐ-CP là phù hợp, nhưng
xét về kỳ thuật lập pháp, điều này chưa tạo
được sự thống nhất, đồng bộ với Luật Nhà ở

năm 2014. Thiết nghĩ, cần thiết phải sửa đổi
các quy định về bàn giao kinh phí bảo trì
nhà chung cư từ chính các quy định của
Luật Nhà ở năm 2014 thay vì chỉ sửa đổi ở
cấp độ nghị định hoặc thông tư.
khoản 6 Điều 2 Thông tư số 49/2018/TT-NHNN quy
định về tiền gửi có kỳ hạn.