Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.DOC

MỞ ĐẦU
I. Sự cần thiết của đề tài
Ở Việt Nam, trong giai đoạn kế hoạch hóa tập trung thị trường bất động sản
chưa có điều kiện phát triển. Từ khi Đảng và Nhà nước chủ trương chuyển đổi nền
kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường thì thị trường bất động sản
đã được hình thành và từng bước phát triển. Tuy nhiên, việc thị trường bất động sản
hình thành một cách sơ khai đã dẫn đến nhiều diễn biến phức tạp. Bên cạnh những
đóng góp tích cực thì thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều bất cập. Đặc biệt là thị
trường bất động sản còn đang chập chững, thị trường chính thức chiếm tỷ phần nhỏ,
phần lớn các giao dịch bất động sản đều được thực hiện qua thị trường phi chính
thức. Hơn nữa, thị trường bất động sản còn mang nặng tính tự phát, không đồng đều
và thường xuyên xảy ra các cơn sốt “ nóng”, “lạnh”, thậm chí có dấu hiệu khủng
hoảng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định của nền kinh tế- xã hội. Một trong những
nguyên nhân của tình trạng trên, bên cạnh khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện, chính
là công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, trong đó
vấn đề chính là thị trường bất động sản chưa có một hệ thống chỉ tiêu mô tả và đánh
giá thị trường một cách phù hợp, thông qua đó giúp chúng ta có cơ sở để phân tích,
có đánh giá đúng về thị trường bất động sản trong nước, từ đó đưa ra các dự báo về
xu thế phát triển đồng thời làm căn cứ cho những cơ chế chính sách thúc đẩy thị
trường phát triển một cách hiệu quả.
Như chúng ta đã biết, trong một nền kinh tế vận hành bình thường, giá cả được
hình thành theo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh độc quyền nên chỉ số giá cả
trở thành biểu hiện tập trung nhất trong việc mô tả đánh giá thị trường, đồng thời biến
động của chỉ số giá cũng biểu hiện khái quát nhất nhưng cũng không kém phần rõ
ràng về biến động của thị trường.
Do đó, việc có một hệ thống các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản là vô
cùng cần thiết ở Việt Nam. Mặc dù hiện nay cũng đã có một vài công ty, tổ chức tiến
SVTH: Từ Thuỳ Trang 1 Lớp: Thống Kê 47B
hành công bố trên thị trường các chỉ số giá thị trường bất động sản nhưng hầu hết các
chỉ số này còn chưa đúng, chưa đủ, chưa phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội ở Việt
Nam.

Chính vì lý do trên cùng với sự giúp đỡ của cơ quan thực tập trong việc cung
cấp các tài liệu có liên quan em viết đề tài chuyên đề thực tập là: “Phương pháp xây
dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản”
II. Đối tượng nghiên cứu
Thị trường bất động sản cần có một hệ thống chỉ tiêu để mô tả và đánh giá sự
phát triển. Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu dùng của thị trường hàng hóa CPI của thị
trường hàng hóa và dịch vụ và chỉ số chứng khoán VN-Index của thị trường chứng
khoán ta thấy chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá thị trường bất động sản là chỉ số
thị trường bất động sản và chỉ số giá bất động sản.
III. Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài tập trung vào nghiên cứu lí luận và vận dụng lý thuyết để xây dựng chỉ số
thị trường bất động sản nhà đất có đầu tư xây dựng mà không đi sâu nghiên cứu vào
các thị trường khác như thị trường bất động sản nhà đất không có đầu tư xây dựng và
thị trường bất động sản đặc biệt.
Hơn nữa, do thời gian và trình độ có hạn, chuyên đề thực tập cũng chỉ tập trung
nghiên cứu về các vấn đề đã đạt được và chưa đạt được, đưa ra các kiện nghị và một
số giải pháp cụ thể góp phần vào việc hoàn thiện cách tính chỉ số thị trường bất động
sản cho phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế- xã hội ở Việt Nam hiện nay.
Ngoài phần đặt vấn đề và kết luận đề tài gồm có 3 phần:
Chương I:Lý luận chung về bất động sản và thị trường bất động sản
Chương II: Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động
sản
SVTH: Từ Thuỳ Trang 2 Lớp: Thống Kê 47B
Chương III: Một số giải pháp về phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh
giá thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam
hiện nay.
SVTH: Từ Thuỳ Trang 3 Lớp: Thống Kê 47B
CHƯƠNG I:
LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN

1. Lí luận chung về bất động sản
1.1. Khái niệm bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản thành hai loại:
động sản và bất động sản. Cách phân chia này đã có từ cách đây hàng ngàn năm từ
thời La Mã và được ghi trong Bộ luật của La Mã. Như vậy, bất động sản không chỉ
bao gồm đất đai, của cải trong lòng đất mà còn bao gồm các công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, cây trồng, …
Ở nước ta cũng tiếp cận cách đặt vấn đề như trên, trong Bộ luật Dân sự- Điều
174 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các
tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do luật pháp quy định.
1.2. Phân loại bất động sản
Tuy đã có định nghĩa về bất động sản song việc phân định tài sản nào là động
sản, tài sản nào là bất động sản không phải là điều dễ dàng. Có phải tất cả các công
trình xây dựng đều là bất động sản? hay tất cả các tài sản đi liền với công trình xây
dựng đều là bất động sản? Để có thể tránh được những sai lầm trong việc phân định
bất động sản, cần tìm ra các tiêu chí để phân biệt giữa bất động sản và động sản. Một
tài sản được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người,
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người,
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định,
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, hình dạng của nó không
thay đổi,
SVTH: Từ Thuỳ Trang 4 Lớp: Thống Kê 47B
- Tồn tại lâu dài.
Như chúng ta đã biết có rất nhiều tài sản được coi là bất động sản, tương ứng
với nó là có rất nhiều nhóm tài sản bất động sản tùy thuộc vào cách thức phân loại,
yêu cầu sử dụng. Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình
thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại bất động sản để có những chính
sách phù hợp với tình hình thực tế của thị trường bất động sản. Từ nhận thức đó, qua

kinh nghiệm nghiên cứu thực tế trong nước và của các nước có thị trường bất động
sản phát triển, bất động sản được chia làm 3 nhóm:
1.2.1. Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng
Bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và các công trình thương mại dịch vụ,…
Trong đó nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất
đai) là nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, và chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch
trên thị trường.
1.2.2. Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng
BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất)
bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất chưa sử
dụng…
1.2.3. Nhóm BĐS đặc biệt
Là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa thế
giới, nhà thờ họ, đình chùa,…
Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường thấp.
Việc phân chia bất động sản thành các nhóm như trên là việc làm rất cần thiết
để góp phần xây dựng các chính sách phù hợp với việc quản lý thị trường bất động
sản.
SVTH: Từ Thuỳ Trang 5 Lớp: Thống Kê 47B
1.3. Đặc điểm của bất động sản
Ngoài một số đặc điểm đã nêu ở trên, bất động sản còn có một số đặc điểm cơ
bản sau:
1.3.1 Tính cá biệt và khan hiếm
Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm là do đặc tính khan hiếm của đất đai.
Sở dĩ vì vậy là do diện tích trên bề mặt trái đất có hạn, diện tích của các mảnh đất về
các công trình xây dựng lại càng có hạn hơn, người ta không thể cứ mở rộng mãi bề
rộng của các công trình. Chính vì vậy quan hệ cung cầu luôn mất cân đối theo chiều
hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ bất động sản.
Do có tính khan hiếm nên bất động sản mang tính cá biệt. Mỗi bất động sản là
một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không

giống với bất kỳ với bất động sản nào. Ngay cả hai tòa nhà nằm cạnh nhau hay là hai
căn phòng cạnh nhau trong một tòa nhà cũng có rất nhiều sự khác biệt. Có sự khác
biệt là do có sự khác nhau giữa vị trí các lô đất, hướng đất,… Do vậy, trong đầu tư
phát triển cần chú ý khai thác tính cá biệt để làm tăng giá trị của bất động sản, đồng
thời đáp ứng về tính dị biệt của người tiêu dùng.
1.3.2 Tính cố định
Các bất động sản đều cố định về vị trí địa lý do nó gắn liền với đất đai, mà đất
đai thì có đặc điểm là vị trí cố định và giới hạn về diện tích, không gian. Vì vậy lợi
ích kinh tế của từng bất động sản gắn liền với từng vị trí. Cụ thể nó chịu ảnh hưởng
của nhiều yếu tố: khoảng cách đến trung tâm, các công trình công cộng, y tế, giáo
dục, pháp luật,… Cũng do bất động sản có tính cố định nên giá trị của bất động sản
cũng chịu ảnh hưởng của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Một khi các yếu tố này thay
đổi thì giá trị của bất động sản đó cũng thay đổi.
1.3.3 Tính bền lâu
Đất đai là một tài nguyên được thiên nhiên ban tặng, rất khó bị phá hủy nếu như
không có sự tàn phá của thiên tai, lũ lụt,… Các công trình xây dựng trên nó sau
SVTH: Từ Thuỳ Trang 6 Lớp: Thống Kê 47B
khoảng vài chục năm lại tiến hành bảo tồn, chỉnh sửa, nên có thời gian tồn tại rất lâu.
Chính vì vậy, tính bền lâu của bất động sản thể hiện ở tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật
lý, nhưng thường thì tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế. Chính vì thế khi đầu tư
xây dựng cần chú ý đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư
lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Hàng hóa bất động sản có tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Sự ra đời một bất động
sản là điều kiện để ra đời hoặc mất đi một tài sản bất động sản khác. Ví dụ như sự ra
đời của một con đường mới sẽ góp phần hình thành các điểm dân cư hoặc các khu
công nghiệp xung quanh con đường, khi đó giá trị của các bất động sản sẽ có giá trị
cao hơn nhiều so với trước khi có con đường mới đó.
1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản
- Mang nặng yếu tố tâm lý xã hội, tập quán, thị hiếu

Hầu hết các hàng hóa đều có ít nhiều chịu ảnh hưởng bởi đặc điểm này. Tuy
nhiên, ở hàng hóa bất động sản đặc điểm này thể hiện rõ rệt hơn. Sở dĩ là do nhu cầu
về bất động sản ở mỗi khu vực chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, phong
tục, yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo,…
- Chịu sự chi phối của pháp luật và các chính sách của Nhà nước
Hàng hóa bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, mỗi cơ quan
cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch của bất động sản đều ảnh hưởng trực
tiếp đến nền kinh tế- xã hội. Mặt khác, bất động sản đều gắn liền với đất đai, mà đất
đai về bản chất thuộc về quyền sở hữu của toàn xã hội. Do đó, bất động sản chịu ảnh
hưởng mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
- Phụ thuộc vào năng lực quản lý
Bất động sản là hàng hóa mang giá trị cao, bao gồm nhiều chủng loại. Vì vậy để
có thể quản lý tốt đòi hỏi người quản lý cần có năng lực cao và chi phí quản lý nó
cũng cao hơn nhiều so với các hàng hóa khác.
SVTH: Từ Thuỳ Trang 7 Lớp: Thống Kê 47B
2. Lý luận chung về thị trường bất động sản
2.1. Thế nào là thị trường?
Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề rất phức tạp. Từ thời kỳ cổ đại
xa xưa cho đến các nghiên cứu khoa học ngày nay, định nghĩa về thị trường luôn luôn
được bổ sung thêm các nội dung mới. Tùy theo giác độ nghiên cứu mà có những khái
niệm về thị trường khác nhau.
Theo trường phái cổ điển thì thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi,
mua bán.
Theo trường phái hiện đại: Có rất nhiều khái niệm về thị trường tùy theo các
giác độ nghiên cứu khác nhau:
- Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường: Thị trường là quá trình
người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết vấn đề về giá cả và
số lượng hàng hóa mua bán.
- Theo nội dung thì người ta cho rằng: Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu
thông hàng hóa và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ.

Như vậy, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản của thị trường và là
hình ảnh cụ thể nhất của quan hệ cung cầu trên thị trường.
2.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản
2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản
* Khái niệm thị trường bất động sản
Cũng như thị trường, thị trường bất động sản có rất nhiều cách hiểu khác nhau.
Tuy nhiên, một cách hiểu khái quát nhất, phổ biến nhất về thị trường bất động sản là
tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa bất động sản, tức là quan hệ giao dịch giữa
người mua và người bán, giữa cung cầu và thực hiện các quan hệ dịch chuyển về giá
trị bất động sản.
SVTH: Từ Thuỳ Trang 8 Lớp: Thống Kê 47B
Sự ra đời và phát triển của thị trường hàng hóa gắn liền với việc đất đai trở
thành hàng hóa do nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của xã hội. Trên thực tế ta
thấy rằng, thị trường bất động sản về nhà đất chiếm phần lớn các giao dịch trên thị
trường bởi vì tuy có nhiều loại bất động sản khác nhau nhưng hầu hết các bất động
sản đều gắn liền với đất đai. Do đó, các đặc trưng của thị trường đất đai luôn chiếm
vai trò trọng tâm và chi phối hầu hết thị trường bất động sản.
* Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất
Thị trường bất động sản nhà đất là nơi diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa
quyền sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với bất động sản đó như môi giới,
tư vấn,… giữa các chủ thể tham gia trên thị trường. Do các giao dịch bất động sản
nhà đất chiếm tỉ lệ chủ yếu trên thị trường nên trong đề tài này chỉ tập trung nghiên
cứu về thị trường nhà đất.
Vì vậy trong chuyên đề này, chúng ta sẽ coi thị trường bất động sản là thị
trường bất động sản nhà đất và gọi chung là thị trường bất động sản, như thế nó sẽ
đảm bảo được đúng phạm vi nghiên cứu.
2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
2.2.2.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản nói chung
Tất cả các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa,
tiền tệ được gọi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản. Tuy nhiên,

hàng hóa bất động sản có nhiều điểm khác biệt so với các hàng hóa khác. Cụ thể như
sau:
+ Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch
Đúng như tên gọi, các tài sản gắn liền với đất đai này có tính cố định, bất động.
Điều này dẫn đến thị trường bất động sản có đặc điểm là hàng hóa bất động sản có
tính cách biệt so với địa điểm giao dịch. Không giống như các hàng hóa thông thường
địa điểm giao dịch là nơi có sự hiện diện của hàng hóa đó. Vì chúng ta không thể di
dời các bất động sản đến những nơi khác nhau. Do có đặc điểm như trên nên quan hệ
SVTH: Từ Thuỳ Trang 9 Lớp: Thống Kê 47B
giao dịch hàng hóa bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch và
trong một thời gian ngắn được mà thông thường phải trải qua các khâu như sau:
- Đàm phán cho nhau thông tin về bất động sản tại các sàn giao dịch,
- Kiểm tra thực địa và xác nhận thông tin nhận được,
- Thực hiện các thủ tục xác nhận các giao dịch.
Các bên tham gia phải thực hiện đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có
tính chất bắt buộc đối với thị trường giao dịch chính thức.
+ Thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều hình thành và phát triển trải
qua 4 giai đoạn:
* Giai đoạn sơ khởi: Ở giai đoạn này, mỗi người đều có thể tạo dựng được nhà
và được coi là bất động sản.
* Giai đoạn tập trung hóa: Đây là giai đoạn của các nhà xây dựng. Vì không
phải ai cũng có đủ khả năng tài chính, trình độ và các điều kiện cần thiết khác để
xây dựng một tòa nhà, một bất động sản lớn.
* Giai đoạn tiền tệ hóa: Đây là giai đoạn của các ngân hàng. Không phải bất
kỳ một doanh nghiệp nào tham gia trên thị trường bất động sản đều có đủ tiền đến
lúc bất động sản được rao bán trên thị trường. Do vậy, việc ngân hàng đầu tư vào
dự án nào ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của dự án đó.
+ Giai đoạn tài chính hóa: Đến khi thị trường bất động sản phát triển mạnh, các
ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay vì những hạn chế về nguồn vốn dài hạn
hoặc đang phải đối mặt với các rủi ro. Lúc này các ngân hàng phải tài chính hóa các

khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm
huy động tối đa các nguồn vốn.
Tuy nhiên không phải quốc gia nào cũng cần trải qua cả 4 giai đoạn như trên mà
tùy thuộc vào điều kiện kinh tế chính trị- xã hội của quốc gia đó.
SVTH: Từ Thuỳ Trang 10 Lớp: Thống Kê 47B
+ Ở mỗi giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động
của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhau.
Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản bao gồm các giai đoạn: Phồn vinh
(sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng), và phục hồi
(nóng dần lên có thể gây “sốt”)
+ Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản là một hàng hóa mang tính cố định, bất động và chịu ảnh hưởng
của các yếu tố phong tục, tập quán, thị hiếu. Trong khi đó phong tục tập quán thị hiếu
của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Do vậy, hoạt động giao dịch bất động
sản mang tính khu vực sâu sắc. Mặt khác do mỗi vùng, mỗi khu vực có nền kinh tế
phát triển khác nhau do đó sự phát triển thị trường bất động sản ở mỗi khu vực mỗi
vùng cũng khác nhau.
+ Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật
Bất động sản là tài sản lớn của mọi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch
của bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế- xã hội. Do đó các vấn đề
về giao dịch bất động sản đều chịu sự quản lý của hệ thống pháp luật về bất động
sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.
+ Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo
Nguyên nhân là do các hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị
trường, người mua và người bán không có đủ thông tin để lựa chọn, việc mua bán
không phải được thực hiện một cách nhanh chóng như các loại hàng hóa khác. Do đó
việc gia nhập hay rút khỏi thị trường không phải là việc làm dễ dàng.
+ Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác của
nền kinh tế, nhất là thị trường vốn.
Xuất phát từ giá trị của các bất động sản mang giá trị lớn nên khi đầu tư xây

dựng bất động sản cần có một lượng tiền tương đối lớn. Khi bất động sản được lưu
thông trên thị trường bất động sản thì nó giải quyết được các vấn đề liên quan đến
SVTH: Từ Thuỳ Trang 11 Lớp: Thống Kê 47B
tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư, mang lại lợi nhuận cho các bên tham gia giao dịch,… Có
thể thấy rằng thị trường bất động sản là đầu ra của thị trường vốn.
Mặt khác, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được
nguồn tài chính lớn cho sự phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Như
vậy có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sự phát
triển của thị trường vốn và ngược lại. Bên cạnh đó thị trường bất động sản còn có
mối quan hệ với các thị trường khác trong nền kinh tế như thị trường xây dựng, thị
trường lao động…
2.2.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản ở Việt Nam
+ Thị trường bất động sản hình thành từ những năm của thập kỷ 90
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường và khuyến
khích thúc đẩy phát triển hàng hóa, các quan hệ hàng hóa tiền tệ được phát triển rộng
rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố trong đó có yếu tố đất đai. Hiến
pháp năm 1992 đã quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Trên cơ sở
đó Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật tạo sự ra đời và phát triển của thị
trường bất động sản.
+ Thị trường hoạt động theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước,
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu.
Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và năm 2001 đã mở rộng cho phép các tổ chức
kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế được Nhà
nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn của các tổ chức tín dụng. Đất đai là
tài nguyên thuộc sở hữu toàn dân, và pháp luật nước Việt Nam không cho phép mua
bán đất, do đó đất đai không phải là hàng hóa, chỉ có quyền sử dụng đất đai mới được
coi là hàng hóa và có thể mua bán, trao đổi, chuyển nhượng... Do đó, hoạt động của
thị trường bất động sản của nước ta hiện nay chủ yếu là trên thị trường quyền sử

dụng đất, gắn liền với thị trường này là các tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
SVTH: Từ Thuỳ Trang 12 Lớp: Thống Kê 47B
như nhà ở, các công trình gắn liền trên đất và nó được diễn ra trên thị trường thứ cấp.
Còn trong thị trường sơ cấp, chỉ có hoạt động của Nhà nước với tư cách là người đại
diện chủ sở hữu mới có tư cách được giao quyền sử dụng đất. Sau khi giao đất Nhà
nước thực hiện cấp giấy phép cho những người được quyền sử dụng đất hợp pháp,
vẫn giao cho họ những quyền định đoạt hạn chế đối với đất đai mà họ sử dụng.
Một điểm khác biệt nữa là do thị trường bất động sản nước ta hoạt động theo
định hướng XHCN nên nó không chỉ được thể hiện trên góc độ kinh tế mà còn được
thể hiện trên góc độ xã hội. Nó không chỉ để phục vụ cho một số bộ phận trong xã
hội có khả năng thanh toán mà bất cứ ai cũng phải có nhà để ở. Nếu không có khả
năng thanh toán sẽ được Nhà nước tạo điều kiện có một nơi ăn chốn ở tạm thời.
2.2.2.3 Sự khác biệt của thị trường bất động sản với các thị trường khác trong
nền kinh tế.
Nó được thể hiện qua bảng sau:
Thị trường bất động sản Các thị trường khác
Sự hoàn hảo của thị trường Thấp Cao
Tính phức tạp của quả trình giao
dịch
Rất phức tạp Bình thường
Mức độ khan hiếm Cao Thấp
Tác động của các ngành khác Rất mạnh mẽ Phụ thuộc lẫn nhau
Phân đoạn thị trường Rất dễ dàng Không dễ dàng
Mức độ nhạy cảm so với sự tăng
trưởng kinh tế
Rất nhạy cảm Nhạy cảm
2.2.2.4. Đặc điểm giao dịch trên thị trường bất động sản
+ Xuất phát từ đặc điểm hàng hóa bất động sản có giá trị giao dịch rất lớn, kỹ
thuật giao dịch phức tạp nên hầu hết các giao dịch đều thông qua môi giới, tư vận,
thậm chí là cò mồi với chi phí môi giới chưa được quy định cụ thể. Để đáp ứng cho

sự phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta đã có hệ thống các văn phòng môi
giới bất động sản, mua bán nhà đất nhưng đa số chưa chuyên nghiệp, thiếu tính chính
thức và độ tin cậy.
SVTH: Từ Thuỳ Trang 13 Lớp: Thống Kê 47B
+ Các giao dịch bất động sản phần lớn chưa được chuẩn hóa, thiếu giấy tờ hợp
pháp, ít dựa trên hợp đồng mua bán chuẩn mực và thiếu cơ chế xử lý vi phạm hợp
đồng.
+ Chưa có hệ thống thanh toán hiện đại mà chủ yếu thanh toán bằng tiền,
vàng…
+ Sàn giao dịch mới ra đời nhưng theo Luật kinh doanh bất động sản thì nó sẽ
chi phối toàn bộ giao dịch của thị trường bất động sản.
2.3. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường
Tuy ra đời muộn hơn so với các ngành kinh tế khác song thị trường bất động
sản đã phát triển nhanh chóng cùng với sự phát triển của nền kinh tế. Do thị trường
này liên quan đến một lượng tài sản cực lớn về cả giá trị lẫn quy mô nên nó chiếm
một vị trí rất quan trọng trong nền kinh tế. Sự phát triển của thị trường này góp phần
phát triển kinh tế- xã hội. Chúng ta có thể thấy vai trò của thị trường bất động sản thể
hiện ở các mặt sau:
+ Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn được huy động tại
chỗ
Một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản đủ điều kiện
trở thành hàng hóa và được định giá một cách khoa học sẽ tạo ra nền kinh tế của quốc
gia đó một tiềm năng đáng kể.
+ Thị trường bất động sản phát triển góp phần kích thích sản xuất phát triển,
tăng nguồn thu cho ngân sách
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp, gián tiếp đối với các loại thị
trường còn lại của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia thì cứ đầu tư vào
các bất động sản mà tăng lên được 1USD thì cũng thúc đẩy các ngành có liên quan
tăng 2-3USD. Phát triển thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng
kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà

SVTH: Từ Thuỳ Trang 14 Lớp: Thống Kê 47B
xưởng,… để từ đó tạo nên các chuyển dịch đáng kể về cơ cấu trong các ngành, các
vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
+ Phát triển thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia
tăng về nhà ở cho nhân dân.
Thị trường nhà ở là bộ phận chiếm tỷ trọng lớn nhất trong thị trường bất động
sản và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân.
2.4. Thực trạng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2008
Trường bất động sản 6 tháng cuối năm đã đi qua trong những diễn biến không
thuận của tình hình nền kinh tế nhưng cũng đã thể hiện rõ hướng tích cực của thị
trường. Mặc dù thị trường đang ở chiều hướng giảm về giá và số lượng giao dịch
nhưng nó lại góp phần đưa thị trường bất động sản về gần hơn với giá trị thực của nó.
Một thực tế cho thấy nhu cầu vẫn đang ở mức cao, đòi hỏi thời gian tới cần phải tiếp
tục tăng cung cho thị trường bất động sản. Việc ngân hàng hạn chế cho vay đầu tư
kinh doanh bất động sản và tăng lãi suất có tác dụng hạn chế đầu cơ bất động sản,
góp phần giảm nhiệt cho thị trường nhưng lại làm các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản gặp khó khăn trong việc huy động nguồn vốn. Trước tình hình đó, Bộ Xây
dựng cũng đã đưa ra một số giải pháp nhằm phát triển lành mạnh thị trường như rà
soát các dự án đang triển khai có hiệu quả để ngân hàng tiếp tục cho vay, kiến nghị
ngân hàng cho vay để đầu tư các dự án phát triển bất động sản phục vụ cho an sinh xã
hội và các mục tiêu phát triển kinh tế. Chính các động thái quyết liệt và mang tầm vĩ
mô đã dần đưa thị trường bất động sản về gần hơn với giá trị thực. Luật kinh doanh
bất động sản ra đời có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 quy định các tổ chức, cá nhân khi
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản buộc phải thông qua sàn giao dịch.
Việc quy định giao dịch phải thông qua sàn là một bước quan trọng trong quá trình
hoàn thiện cơ cấu thị trường bất động sản. Sàn giao dịch sẽ làm nhiệm vụ hỗ trợ cho
mọi đối tượng đạt được sự thuận lợi tối đa trong việc nắm bắt thông tin nhà đất, từ đó
sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, kích giá, và những rủi ro trong thủ tục, hồ sơ, tính pháp
lý,… Bên cạnh đó, việc lập sàn giao dịch sẽ khiến cho Nhà nước tránh thất thu thuế
SVTH: Từ Thuỳ Trang 15 Lớp: Thống Kê 47B

vì sàn giao dịch sẽ hạn chế tối đa tình trạng mua bán giá đất ảo. Sàn giao dịch bất
động sản ra đời giúp cho thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh thông
qua việc công khai và minh bạch hoạt động mua bán. Tuy nhiên, không phải tất cả
mọi giao dịch đều phải thông qua sàn, vì chỉ có giao dịch mua bán của các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản là phải qua sàn, còn giao dịch của người dân thì
không cần thiết phải qua sàn. Năm 2008, mặc dù thị trường bất động sản vẫn còn tình
trạng đóng băng ảm đạm nhưng cuộc chạy đua mở sàn giao dịch bất động sản lại
nóng hơn bao giờ hết. Hàng loạt các sàn giao dịch đã được thành lập và chờ đợi sự
phục hồi của thị trường. Do thực hiện các biện pháp mang tính vĩ mô, môi trường đầu
tư bất động sản và các quy định pháp luật đang dần dần được thay đổi theo hướng
tích cực, rộng mở và minh bạch hơn nên vào tháng 7/2008 thị trường bất động sản
Việt Nam đã thoát khỏi danh sách nhóm thị trường có chỉ số minh bạch thấp. Và thị
trường bất động sản Việt Nam được biết đến như thị trường hấp dẫn đối với đầu tư
nước ngoài, là đối tác đang quan tâm của nhiều tập đoàn đa quốc gia. Theo số liệu
thống kê gần đây của Cục Đầu tư nước ngoài- Bộ Kế hoạch và Đầu tư thì tính chung
cả cấp mới và cấp thêm, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong vòng tháng 11
của năm 2008 là 60,9 tỷ USD, trong đó đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ lệ
rất lớn. Mặc dù hiện nay thị trường bất động sản đang ở trong tình trạng không mấy
khả quan nhưng vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài đổ vào lĩnh vực này vẫn tiếp tục
tăng vọt. Sự tham gia ồ ạt của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ở các lĩnh
vực như khách sạn, căn hộ cao cấp, văn phòng,… chứng tỏ thị trường vẫn còn sức
hấp dẫn mạnh mẽ bởi khả năng sinh lời của nó. Dòng vốn được rót vào bất động sản
đã làm lóe lên niềm hi vọng trong tương lai không xa thị trường nhà đất sẽ vươn dậy,
thoát khỏi thời kỳ băng giá kéo dài do thiếu vốn đầu tư.
SVTH: Từ Thuỳ Trang 16 Lớp: Thống Kê 47B
S
L
(Số dự án, số m
2

xây dựng,số đất
chuyển đổi đất sử
dụng)
CHƯƠNG II :
PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH
GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản
Một câu hỏi đơn giản như trên thị trường, bất động sản này tăng bao nhiêu
điểm, bất động sản kia giảm bao nhiêu điểm là điều không thể trả lời như khi hỏi chỉ
số chứng khoán của công ty này tăng bao nhiêu, giảm bao nhiêu bởi vì cho đến thời
điểm này, một hệ thống chỉ tiêu hoàn chỉnh để mô tả và đánh giá thị trường bất động
sản vẫn chưa có. Vì vậy, thông qua sàn giao dịch người ta chỉ mới có thể biết được là
giá hàng hóa bất động sản này tăng (hay giảm), nếu tăng (hay giảm) thì tăng (hay
giảm) bao nhiêu. Mà điều này thì chưa đủ để nhà đầu tư hay người tiêu dùng có đầy
đủ thông tin để có thể quyết định đầu tư đúng đắn mang lại hiệu quả cao.
Nền kinh tế ở nước ta hiện nay có 3 nhánh thị trường hết sức nhạy cảm đó là thị
trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khoán, và thị trường bất động sản. Thị
trường chứng khoán thì có chỉ số VN-Index, thị trường tài chính tiền tệ thì có lãi suất
liên ngân hàng làm căn cứ. Thị trường bất động sản thì chưa có một công cụ nào thực
sự có thể làm thước đo để phát triển thị trường. Sự quyết định đầu tư mang tính cảm
tính sẽ ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế vĩ mô. Chỉ số giá bất động sản được xây dựng
sẽ làm cơ sở cho sự phát triển của thị trường bất động sản, góp phần không nhỏ cho
sự phát triển của nền kinh tế.
1.1. Sự cần thiết phải xây dựng chỉ số bất động sản
Thị trường bất động sản là một thị trường hàng hóa đặc thù, thể hiện một bước
phát triển cao của nền kinh tế của mọi quốc gia nói chung, góp phần thúc đẩy các thị
trường khác trong nền kinh tế như thị trường tài chính, thị trường lao động,… Việt
Nam là nước đang phát triển, các định chế tài chính chưa hoàn thiện, các giao dịch
của thị trường hầu hết còn mang nặng yếu tố ngầm, phi thị trường. Tuy chưa có đánh
SVTH: Từ Thuỳ Trang 17 Lớp: Thống Kê 47B

S
L
(Số dự án, số m
2

xây dựng,số đất
chuyển đổi đất sử
dụng)
giá định lượng về sự đóng góp của thị trường bất động sản, nhưng với những đóng
góp trong vài năm trở lại đây thì khó có thể dự báo chính xác về quy luật vể sự phát
triển thị trường bất động sản. Một vấn đề được đặt ra là làm thế nào để dự báo và
điều chỉnh sự nóng lạnh của thị trường, quản lý được các giao dịch ngầm? Đó chính
là câu hỏi chưa có đáp án. Do đó việc đặt vấn đề nghiên cứu, tính toán, và đưa ra
công cụ để chỉ báo thị trường là rất cần thiết và quan trọng cho quản lý Nhà nước cấp
Trung ương và các địa phương.
1.2. Cơ sở lí luận của hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
1.2.1. Cơ sở lí luận của chỉ số thị trường bất động sản
Về nguyên tắc, trong một nền kinh tế thị trường sự gặp nhau của cung cầu xác
định được giá bán của sản phẩm và số lượng sản phẩm được bán ra.
Đồ thị quan hệ cung cầu
SVTH: Từ Thuỳ Trang 18 Lớp: Thống Kê 47B
D
L
Tiền(tín dụng từ
dân, doanh nghiệp,
nhà nước, thuế,…)
E
S
L
(Số dự án, số m

2

xây dựng,số đất
chuyển đổi đất sử
dụng)
Q
E
P
E
Q
P
Biểu đồ thể hiện mối quan hệ của bất động sản trong không gian và thời gian.
Biểu đồ 1: Biểu đồ không gian 3 chiều
Điều quan trọng nhất đó là quan sát được các giao dịch. Về nguyên tắc quan sát
được càng nhiều thì nghiên cứu càng chính xác. Chỉ số quan sát thị trường được
nghiên cứu và sử dụng trên thế giới và được gọi là REMI.
SVTH: Từ Thuỳ Trang 19 Lớp: Thống Kê 47B
Loại hình
Địa bàn
Giá
Số lượng
Thời gian
t
n
p
Việc xây dựng phương pháp tính toán và nguồn thông tin cho chỉ số REMI có thể xây
dựng ở nhiều cấp độ:
- Chỉ số thị trường bất động sản cấp độ hẹp được xây dựng từ các quan sát về:
+ Số lượng các giao dịch( tính bằng số lượng – Biến X1)
+ Giá các giao dịch( tính bằng tiền – Biến X2)

+ Thời gian của bất động sản được rao bán trên thị trường( từ lúc được rao bán
đến lúc giao dịch thành công – Biến X3).
- Chỉ số thị trường bất động sản cấp độ rộng được xây dựng từ các quan sát về:
+ Sản lượng công nghiệp
+ Chỉ số giá quỹ đầu tư tín thác bất động sản
+ NCREIF
+ Thu nhập cá nhân trừ các chi trả
+ Số chỗ làm việc trong các hoạt động tài chính
+ Số chỗ làm việc trong các hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp
+ Số chỗ làm việc tạm thời
+ Số chỗ làm việc trong các khu vực bán lẻ
+ Số chỗ làm việc trong các khu vực bán sỉ
+ Những đề nghị thanh toán bảo hiểm thất nghiệp đầu tiên
+ Tổng số hàng hóa bán lẻ và bán sỉ
+ Dịch vụ ăn uống
Tuy nhiên, với mức độ phát triển thị trường bất động sản như hiện nay của Việt
Nam thì xây dựng chỉ số thị trường bất động sản cấp độ hẹp là có hiện thực hơn.
SVTH: Từ Thuỳ Trang 20 Lớp: Thống Kê 47B
1.2.2. Chỉ số giá thị trường bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường vận hành bình thường, giá cả hình thành theo quy
luật cung cầu và quy luật cạnh tranh- độc quyền nên chỉ số giá trở thành biểu hiện tập
trung nhất và tiêu biểu nhất trong việc mô tả đánh giá thị trường, đồng thời biến động
của chỉ số giá thể hiện khái quát nhất nhưng không kém phần rõ ràng về sự biến động
của thị trường. Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu dùng CPI của thị trường hàng hóa và
tiêu dùng, chỉ số chứng khoán VN- Index của thị trường chứng khoán, ta thấy rằng
chỉ số quan trọng nhất thường dùng để mô tả đánh giá thị trường là chỉ số giá. Chính
vì thế khi xây dựng hệ thống chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản không thể
thiếu được chỉ số giá thị trường bất động sản.
Chỉ số giá bất động sản phản ánh mức độ biến động giá chung của thị trường
bất động sản. Chỉ số này xem xét mức độ biến động giá tổng hợp của các phân khúc

thị trường chủ yếu của nước ta hiện nay: thị trường nhà ở, thị trường cho thuê, thị
trường đất nền chuyển nhượng. Chỉ số giá bao gồm: Chỉ số tổng hợp chung về giá,
chỉ số giá nhà ở, chỉ số giá đất nền chuyển nhượng. Ngoài ra còn đưa ra giá bán cho
1m
2
các thành phần thuộc phân khúc nhà ở, giá đơn vị cho thuê 1m
2
văn phòng, giá
đơn vị cho thuê 1m
2
đất nền.
1.3. Kinh nghiệm khi xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của nước ngoài
Sự phát triển kinh tế vượt bậc của nước Mỹ đã làm cho thị trường bất động sản
của họ phát triển nhanh chóng. Do đó việc họ tiến hành xây dựng chỉ số mô tả thị
trường bất động sản là điều tất yếu.
Đó là chỉ số S&P/ Case- Shiller Home Price Index, một chỉ số bất động sản mà
các doanh nghiệp, các nhà quản lý thị trường hết sức quan tâm.
Đây là chỉ số nhà ở của OFHEO được ký hiệu là HPI- phát triển dựa trên
phương pháp sử dụng các mua bán lặp lại. OFHEO tính HPI dựa trên số liệu về các
giao dịch lặp lại lấy từ cơ sở dữ liệu về các mua bán thế chấp nhà riêng lẻ. Khoảng
mỗi tháng sau mỗi cuối quý, dữ liệu về mua bán thế chấp nhà riêng lẻ của quý đó sẽ
được các công ty ghi vào đĩa máy tính rồi gửi về OFHEO. Trước khi ghép với địa chỉ
SVTH: Từ Thuỳ Trang 21 Lớp: Thống Kê 47B
nhà, dữ liệu được tiêu chuẩn hóa với địa chỉ do Cục bưu điện của Mỹ quy định. Việc
này giúp tăng tỷ lệ ghép địa chỉ thành công và giúp nhà quản lý chất lượng của cơ sở
dữ liệu về các giao dịch lặp lại. Các số liệu được thế chấp được kết hợp và sắp xếp
theo chỉ số bưu điện địa chỉ nhà và ngày gốc. Điều này giúp xếp các giao dịch liên
tiếp của cùng một bất động sản được đặt một cách lần lượt đúng vị trí trong cơ sở dữ
liệu. Sau đó, việc ghép các dữ liệu được thực hiện bằng cách so sánh địa chỉ của các
giao dịch liên tiếp đó. Một khi các dữ liệu có thể kết hợp được xác định, các thông tin

về giá trị bất động sản và ngày giao dịch từ các ghi chép sẽ được giữ lại bằng một số
liệu duy nhất trong kho dữ liệu giao dịch lặp lại mới.
Phương pháp nghiên cứu dựa trên các mua bán lặp lại phù hợp với cả vấn đề
kinh tế thực tế và đặc tính thay đổi của giá nhà trong quá trình phổ biến ngẫu nhiên.
Đây là một chỉ số được đánh giá là tương đối chính xác. Tuy nhiên, với sự phát
triển thị trường bất động sản như hiện nay ở Việt Nam thì chưa thể áp dụng cách tính
chỉ số giá nhà ở như của Mỹ vì ở nước ta chưa có dữ liệu về số giao dịch bán lại nhà.
1.4. Thực trạng cung cấp chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam
Ở nước ta, thị trường bất động sản mới hình thành từ đầu những năm 90 (từ khi
có Luật đất đai và Pháp lệnh về Nhà ở). Tuy nhiên, nó còn sơ khai chưa hoàn chỉnh,
các giao dịch không chính quy, tình trạng không sang tên, không nộp thuế vẫn còn
phổ biến. Hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh và hệ thống
cơ quan Nhà nước quản lý về thị trường bất động sản còn phân tán,… Vì vậy, chưa
có nghiên cứu về hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản. Trước đây, Bộ Tài
nguyên môi trường đã có một số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về giao đất, cho thuê đất,
sử dụng đất,… nhưng chưa có về chỉ tiêu về quyền sử dụng đất. Bộ Kế hoạch và đầu
tư chủ yếu tổng hợp thống kê về công nghiệp. Bộ Xây dựng chủ yếu thống kê về Nhà
ở. Tổng cục Thống kê mới chỉ có 3 chỉ tiêu tổng hợp về thị trường bất động sản. Các
chỉ tiêu này chưa chưa thể hiện hết được tình hình của thị trường bất động sản. Các
địa phương hầu như không có bộ phận theo dõi về thị trường bất động sản kể cả ở
những nơi có thị trường bất động sản tương đối phát triển, vì vậy chưa có chỉ tiêu
SVTH: Từ Thuỳ Trang 22 Lớp: Thống Kê 47B
đánh giá thị trường bất động sản trên địa bàn. Sự thiếu hụt hệ thống các chỉ tiêu quản
lý cũng như hệ thống chỉ tiêu tổng hợp đánh giá thị trường bất động sản đã làm hạn
chế vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản_một thị trường quan
trọng trong nền kinh tế, nhất là đối với nước đang có thị trường bất động sản đang
phát triển như Việt Nam.
Nắm bắt được nhu cầu cấp thiết phải có chỉ số giá thị trường bất động sản một
số công ty kinh doanh bất động sản trong nước đã tiến hành xây dựng chỉ số để phục
vụ cho sự phát triển của công ty mình nói riêng và góp phần vào việc phát triển chung

của thị trường bất động sản.
+ Công ty Metvuong là công ty đầu tiên tiến hành xây dựng chỉ số giá bất động
sản( MVBĐSI), để đo lường sự tăng giảm giá của thị trường bất động sản.
Chỉ số này ra đời đã theo dõi các dao động và biến đổi của thị trường trong
những khoảng thời gian nhất định. MVBĐSI được xây dựng dựa trên nghiên cứu và
dữ liệu của công ty Metvuong được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau. Sau đó,
MVBĐSI được máy tính đo lường bằng cách kết hợp giá trị của các căn hộ và nhà
trong thời gian trung bình là 45 ngày. Qua biểu đồ sẽ thể hiện được sự thay đổi của
chỉ số giá bất động sản với mỗi điểm thay đổi được tính theo hàng tuần. Nó sẽ thể
hiện được sự chênh lệch giữa MVBĐSI hiện tại và MVBĐSI trong tuần đã qua. Tuy
nhiên, chỉ số MVBĐSI chỉ mới lấy dữ liệu tại các quận trung tâm của thành phố Hồ
Chí Minh và tập trung vào các căn hộ rao bán. Trong khi đó, thị trường bất động sản
còn nhiều mảng khác như đất nền, dự án…Mặt khác, MVBĐSI chỉ mới tính toán dựa
trên giá rao bán, chưa tính đến giá giao dịch thành công, và dữ liệu thu thập được chỉ
mới thông qua các giao dịch ở các tỉnh, thành phố lớn.
+ Công ty Vinaland Invest Corp cũng xây dựng chỉ số giá bất động sản trên cơ
sở thu thập thông tin giao dịch trong các trung tâm môi giới bất động sản của
Vinaland. Trong đó, chủ yếu là các giao dịch bất động sản của các khu đô thị mới
như khu vực Nam Sài Gòn và khu vực phía Đông gồm các quận 2, 9… Sau đó, chọn
các dự án tiêu biểu tính giá bình quân.Từ đó, tính ra chỉ số giá bất động sản.
SVTH: Từ Thuỳ Trang 23 Lớp: Thống Kê 47B
+ CTCP Địa ốc Thương Tín(Sacomreal) không xây dựng chỉ số giá bất động
sản như công ty Vinaland nhưng hàng tuần vẫn đều phát hành bảng giá tham khảo.
Tuy nhiên, khi so sánh hai bảng giá thấy có sự chênh lệch rất lớn.
Ví dụ như dự án Him Lam-Kênh Tẻ ở quận 7 TP.Hồ Chí Minh, chỉ số giá của
công ty Vinaland cho thấy nó tăng từ 9,7% đến 36%. Trong khi đó, theo dõi bảng giá
của công ty Sacomreal thì thấy giá của nó hầu như không tăng, chỉ nhích lên một
chút.
=> Một vấn đề được đặt ra là các công ty có cung cấp ra thị trường một chỉ số
tương đối chính xác để góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường hay là chỉ vì

mục đích làm giá, làm nhiễu thông tin thị trường,… để làm lợi cho mình.
Do đó, khi tiến hành xây dựng chỉ số giá bất động sản Nhà nước cần ban hành các cơ
chế chính sách kinh doanh bất động sản phù hợp tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu
thập thông tin để tiến hành xây dựng chỉ số mang tính chính xác cao.
Qua nghiên cứu một số cách tính chỉ số giá bất động sản của một số công ty,
một số sàn giao dịch ta nhận thấy tuy nó đã góp một phần nhỏ vào việc cung cấp cho
thị trường nhưng hầu hết đều đang mang tính chất tham khảo vì số liệu các công ty
cung cấp chưa có sự thống nhất mà còn chênh lệch nhau quá lớn.
Gần đây, Luật kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ ngày 1/1/2007) mới quy
định và giao trách nhiệm cho Bộ Xây dựng thực hiện quản lý Nhà nước về hoạt động
kinh doanh bất động sản. Vì vậy một hệ thống chỉ số để đánh giá thị trường bất động
sản mang tính chính xác cao hơn, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt
Nam là điều hết sức cần thiết và cấp bách.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc có hệ thống chỉ số bất động sản, từ
năm 2008 Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và lên kế hoạch thí điểm xây dựng chỉ số đánh
giá thị trường trong đó có hai chỉ số quan trọng là chỉ số giá bất động sản và chỉ số
thị trường bất động sản.
SVTH: Từ Thuỳ Trang 24 Lớp: Thống Kê 47B
2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
2.1. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản
Một trong những điểm yếu của thị trường hiện nay là hệ thống thông tin thiếu
cập nhật và độ chính xác chưa cao, thiếu minh bạch dẫn đến bên cung thao túng thị
trường nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Việc xây dựng hệ thống thông tin bất động sản là
điều hết sức cần thiết, bên cạnh đó tính toán các chỉ số phụ tạo điều kiện thuận lợi
cho việc tính toán các chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản. Có
thể sắp xếp các dữ liệu và tính toán các chỉ số phụ như sau:
2.1.1. Nhóm dữ liệu liên quan đến cung:
Bao gồm: + Chỉ số về số lượng giấy phép xây dựng được cấp.
+ Chỉ số về số lượng công trình được hoàn thành
Hiện nay, tất cả các công trình xây dựng đều phải xin giấy phép xây dựng.

Trước mắt, có thể thu thập số liệu qua Sở Xây dựng, sau đó sẽ triển khai tiến hành
thu thập thông tin từ các phòng quản lý xây dựng các quận, huyện. Tuy nhiên, không
phải tất cả các công trình được cấp giấy phép đều khởi công ngay sau khi được cấp
phép, phần lớn các công trình bị chậm trễ, có công trình sau đó chuyển đổi công
năng, hoặc giấy phép bị hủy. Do đó khi tính chỉ số về số lượng giấy phép xây dựng
được cấp thì phải có sự điều chỉnh về số liệu của 2 loại thông tin này bằng cách lấy
mẫu. Qua việc theo dõi các dữ liệu trên, nhà đầu tư có được những ý tưởng đầu tư cụ
thể cũng như sự hướng dẫn bao quát cho việc quản lý một danh mục vốn đầu tư. Các
nhà xây dựng nhà ở thường không khởi công một căn nhà nếu họ không thấy tự tin
rằng ngôi nhà sau khi xây dựng sẽ bán ngay hoặc trước khi công trình được hoàn
thành. Hơn nữa, mỗi khi một ngôi nhà được khởi công, công việc cho xây dựng sẽ
tăng và thu nhập sẽ được bơm trở lại trong nền kinh tế.
2.1.2. Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường
Bao gồm: + Chỉ số về số lượng nhà mới xây được bán
+ Chỉ số về số lượng nhà có sẵn được bán
SVTH: Từ Thuỳ Trang 25 Lớp: Thống Kê 47B