Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Ở nước ta, đất đai
không thuộc sở hữu của riêng một cá nhân nào mà đất đai là sở hữu chung của
toàn dân. Trong đó, Nhà nước là đại diện cho chủ sở hữu toàn dân đó. Chính vì
vậy, khi Nhà nước thực hiện việc giao, cấp đất cho nhân dân, nhân dân được
hưởng quyền sử dụng đất chứ không phải quyền chiếm hữu hay định đoạt đất
đai. Trong quá trình hoạt động, do mỗi người có quyền lợi và nghĩa vụ khác
nhau nên nhiều khi dẫn đến tình trạng tranh chấp về quyền sử dụng đất. Vậy đối
với những tranh chấp về quyền sử dụng đất thì cơ quan nào sẽ có thẩm quyền
giải quyết? Trình tự, thủ tục giải quyết ra sao? Thực tiễn xét xử còn những
vướng mắc gì, hướng hoàn thiện như thế nào ? Và bài tập nhóm tháng lần thứ
nhất của chúng em xin được nghiên cứu về vấn đề " Thẩm quyền giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự".
2
I) THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ
1. Cơ sở pháp lí
- Luật Đất đai năm 2003
- Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004
- Nghị quyết 01/2005/NQ – HĐTP ngày 31/3/2005 hướng dẫn thi hành
một số quy định trong Phần thứ nhất" Những quy định chung"của BLTTDS
- Công văn số 116 ngày 22/7/2004 của TANDTC
2. Những điểm mới trong quy định về thẩm quyền giải quyết tranh
chấp QSDĐ của TAND theo Luật Đất đai năm 2003
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND lần đầu tiên được
Luật Đất đai năm 1993 đề cập. Theo đó: Các tranh chấp về QSDĐ mà người sử
dụng đất (SDĐ) đã có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và
tranh chấp về tài sản gắn liền với việc SDĐ đó thì do Toà án giải quyết (khoản 3
Điều 38). Như vậy, theo Luật Đất đai năm 1993 thì TAND có thẩm quyền giải
quyết hai loại vụ việc tranh chấp sau đây::

-Các tranh chấp về QSDĐ mà người SDĐ đã có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất (GCNQSDĐ) do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp;
-Các tranh chấp về tài sản gắn liền với việc SDĐ đó. Ví dụ; Tranh chấp về
chia tài sản chung là nhà và các tài sản khác trên khi vợ chồng ly hôn; tranh
chấp về chia thừa kế nhà, đất.v.v.
Kế thừa và phát triển quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về
QSDĐ của TAND của Luật Đất đai năm 1993., Luật Đất đai năm 2003 đề cập
đến vấn đề này tại khoản 1 Điều 136. Theo đó, TAND sẽ giải quyết các loại vụ
việc tranh chấp sau đây:
- Tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có GCNQSDĐ do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp.
- Tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có một trong các loại giấy tờ:
3
+ Những giấy tờ về quyền SDĐ trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất
đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá
trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước VNDCCH, Chính phủ
CMLTCHMNVN và Nhà nước CHXNCNVN;
+ GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc
có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với
đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15/10/1993, nay được Uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn xác
nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật;
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người SDĐ.
Bên cạnh đó, các trường hợp tranh chấp đất đai sau đây cũng thuộc thẩm
quyền giải quyết của TAND: (i) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ có
một trong các loại giấy tờ trên đây mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm

theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng
đến ngày 01/07/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của
pháp luật; (ii) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được SDĐ theo bản án hoặc
quyết định của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành án (khoản 1, 2 và 5 Điều 50).
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, Luật đất đai năm 2003 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh
chấp QSDĐ của TAND có những điểm mới cơ bản như sau:
Thứ nhất, pháp luật đất đai ngày càng đề cao vị trí và vai trò của TAND
trong việc giải quyết các tranh chấp về QSDĐ. Điều này phù hợp với thông lệ và
tập quán pháp luật của nhiều nước trên thế giới. Hơn nữa thẩm quyền giải quyết
4
tranh chấp về QSDĐ của TAND ngày càng đươc mở rộng và được quy định rất
cụ thể. Điều này thể hiện:
- Giai đoạn trước khi Luật Đất đai năm 1987 ra đời, các quy định về giải
quyết tranh chấp đất đai được ban hành chỉ mới xác định thẩm quyền giải quyết
của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai mà chưa chú trọng đề đến thẩm
quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND.
- Sau khi Luật Đất đai năm 1987 được ban hành, bên cạnh việc quy định
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND các cấp thì thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai của TAND cũng đã được đề cập. Tuy nhiên, thẩm
quyền của TAND mới chỉ dừng lại ở việc giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật
kiến trúc khác hoặc cây lâu năm gắn liền với QSDĐ mà chưa đề cập đến việc
giải quyết các tranh chấp về QSDĐ;
- Chỉ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, thì thẩm quyền giải quyết tranh
chấp về QSDĐ của TAND mới được đề cập. Theo đó, TAND không chỉ giải
quyết các tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm gắn liền với
đất mà còn giải quyết các tranh chấp về QSDĐ mà người SDĐ đã được cấp
GCNQSDĐ.Hơn nữa, đã có sự phân biệt rõ ràng, rành mạch về thẩm quyền giải
quyết các tranh chấp về QSDĐ giữa UBND các cấp với TAND. Tiếp theo, Luật

Đất đai năm 2003 được ban hành đã kế thừa và phát triển các quy định về thẩm
quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND.
Thứ hai, so với quy định của luật Đất đai năm 1993 thì Luật đất đai năm
2003 đã mở rộng phạm vi giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND. Theo đó,
TAND không chỉ có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn liền
với đất và các tranh chấp về QSDĐ mà người SDĐ đã có GCNQSDĐ được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, mà còn giải quyết các tranh chấp về QSDĐ
tuy người SDĐ chưa được Nhà nước cấp GCNQSDĐ, nhưng có một trong các
loại giấy tờ về SDĐ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50. Việc mở rộng thẩm
quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND theo Luật Đất đai năm 2003
đã đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn quản lý và SDĐ đai ở nước ta. Bởi lẽ, nếu
5
chỉ quy định cho TAND có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về QSDĐ mà
người SDĐ đã có GCNQSDĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của Luật đất đai năm 1993 thì sẽ nảy sinh những rắc rối là trên thực tế
người SDĐ được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp nhiều loại
GCNQSDĐ:
(i) GCNQSDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định
của Luật đất đai năm 1993; mẫu giấy này do Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài
nguyên và Môi trường) phát hành (thường gọi là sổ đỏ);
(ii) GCNQSDĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ
trước đây theo mẫu do Tổng cục Quản lý ruộng đất phát hành;
(iii) GCNQSDĐ tạm thời do UBND cấp tỉnh cấp;
(iv) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ ở tại đô thị theo quy định
của Nghị định 60-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và
QSDĐ ở tại đô thị; mẫu giấy này do Bộ Xây dựng phát hành (thường gọi là bìa
hồng).
Vậy trong trường hợp này cần phải hiểu như thế nào là người SDĐ đã có
GCNQSDĐ. Từ đó, mới xác định được thẩm quyền giải quyết tranh chấp về

QSDĐ của TAND. Thông tư liên tịch số o2/TTLT ngày 28/7/1997 của
TANDTC-VKSNDTC-TCĐC hướng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc
giải quyết các tranh chấp về QSDĐ đã xác định: "Theo quy định tại Điều 36
Luật Đất đai năm 1993, thì GCNQSD phải là giấy do Cơ quan quản lý đất đai
ởTrung ương cụ thể là Tổng cục địa chính) phát hành theo Luật Đất đai năm
1993 (thường gọi là bìa đỏ) và do cơ quan Nhà nước cấp cho người SDĐ". Như
vậy, theo hướng dẫn của Thông tư này thì TAND chỉ giải quyết các tranh chấp
về QSDĐ mà người SDĐ được Nhà nước cấp bìa đỏ. Vậy các loại GCNQSDĐ
khác cũng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ được Nhà
nước cấp bìa đỏ. Vậy các loại GCNQSDĐ khác cũng do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người SDĐ nhưng không phải là bìa đỏ có phải là
6
GCNQSDĐ không? Vì người SDĐ có các loại GCNQSDĐ nhưng không phải là
bìa đỏ, trong trường hợp phát sinh tranh chấp sẽ không thuộc thẩm quyền giải
quyết của TAND. Điều này là bất hợp lý với thực tế SDĐ qua các thời kỳ lịch sử
ở nước ta. Khắc phục sự bất cập này, Luật Đất đai năm 2003 đã mở rộng thẩm
quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND như đã đề cập trên đây.
3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án
3.1. Theo loại việc
3.1.1. Cơ sở của việc phân định thẩm quyền của Tòa án theo luật
định:
Theo quan điểm đối mới của Đảng, Tòa án có thẩm quyền giải quyết các
vụ việc dân sự, hôn nhân, kinh doanh, thương mại, lao động thuộc quy định của
pháp luật tố tụng dân sự.
Việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo loại thủ tục tố tụng nào phải
căn cứ vào tính chất của loại quan hệ pháp luật nội dung mà tòa án cần giải
quyết. Ở nước ta, các quan hệ phát sinh trong lĩnh vực dân sự, kinh doanh,
thương mại, lao động và hôn nhân gia đình về nguyên tắc, bản chất thuộc thẩm
quyền dân sự của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.
Khoản 7, Điều 25 BLTTDS đã quy định rõ tranh chấp về quyền sử dụng

đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc thẩm
quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.
Theo quy định tại k1 điều 136 luật đất đai 2003, toà án các cấp có thẩm
quyền giải quyết các loại tranh chấp sau đây:
3.1.2. Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất:
Đối với trường hợp tranh chấp quỳên sử dụng đất mà đất đó đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật đất đai 1987; luật đất đai 1993; và
luật đất đai 2003 thì thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án. đối với các trường
hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hoặc quyền sử dụng đất trước
7
khi có luật đất đai 1987 sẽ thuộc trường hợp tại khoản 1 điều 50 luật đất đai
2003
3.1.3. Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có một trong các
giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 50 luật đất đai 2003:
Đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có một trong các giấy
tờ được nêu dưới đây thì cũng thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án:
a) những giấy tờ về quyền sử dụng đất truớc ngày 15/10/1993 do
cơ quan có thẩm quỳên cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời cộng
hoà miền nam việt nam và nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa việt nam.
b) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, địa
chính.
c) giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài
sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
d) giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất trước ngày 15/10/1993, nay được uỷ ban nhân dân xã phường thị
trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993
e) giấy tờ về thanh lý hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định

của pháp luật.
f) giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử
dụng .
3.1.4. Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có các giấy tờ
theo
quy định tại khoản 2 điều 50 luật đất đai 2003:
Khoản 2 Điều 50 luật đất đai 2003 quy định: "Hộ gia đình, cá nhân đang
sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên
giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng
đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu
8